景區(qū)小吃一條街規(guī)劃實施方案

一、艷遇之都——麗江（一）概況麗江古城，又稱大研鎮(zhèn)，位于云南省西北部云貴高原與青藏高原的連接部位,海拔2410米。面積約14平方公里，居住著4200余戶人家。是麗江納西族自治縣的中心城市，是中國歷史文化名城之一，世界文化遺產(chǎn)，國家5A級旅游景區(qū)，全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)。資源特色：以充分體現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一，多元融合的文化為特點(diǎn)，以平民化、世俗化的百姓古雅民居為主體的“建筑群”類型的世界文化遺產(chǎn)。是一座至今還存活著的文化古城。主要景點(diǎn)：古城大水車、萬古樓、普賢寺、木府、五鳳樓。（二）開發(fā)模式1、政府投入巨資實施，通過建章立制，使積極的保護(hù)與旅游開發(fā)有機(jī)結(jié)合。2、文化經(jīng)營：從戰(zhàn)略高度經(jīng)營民族文化產(chǎn)業(yè)。3、古城風(fēng)貌打造：將一座“死城”，變成“活城”。4、發(fā)展模式：創(chuàng)造了“民族文化和經(jīng)濟(jì)的成功對接”的“麗江現(xiàn)象”和“世界遺產(chǎn)帶動旅游發(fā)展”的“麗江模式”。5、開發(fā)保護(hù)：堅持保護(hù)第一原則，處理好保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系；處理好遺產(chǎn)保護(hù)與旅游業(yè)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。6、可持續(xù)發(fā)展：著眼未來，不追求黃金周的短期效益，而力求可持續(xù)發(fā)展。（三）盈利模式1、酒吧、美食等休閑業(yè)態(tài)沿水街布置，客棧分布在幽靜的巷子里。2、導(dǎo)入主題式的商業(yè)購物理念，散裝分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游客對于古鎮(zhèn)風(fēng)情的情感體驗。（四）存在不足1、古城內(nèi)的旅游商業(yè)化日益嚴(yán)重：目前麗江以古城的中心位置四方街向周圍輻射200米左右的民居區(qū)都已經(jīng)是商業(yè)用途的店鋪、出售工藝品、旅游紀(jì)念品，或開酒肆餐館客棧。使古城原有的生活空間被完全的取代，生活的功能喪失殆盡，變成了一座“活死城”。2、麗江古城的大背景在被無情地破壞：麗江古城外圍的環(huán)境和古城內(nèi)部的環(huán)境大相徑庭，大體量、現(xiàn)代化的建筑，寬闊的馬路，馬路上擁擠的車流量，嘈雜的聲音等構(gòu)成了麗江古城的大背景，使古城的整體性變的幾乎沒有，古城仿佛是一塊傷疤貼在了現(xiàn)代化的城市之中，特別是在古城內(nèi)還出現(xiàn)了假古董建筑，這是文化遺產(chǎn)中最大的忌諱。3、大量外來人口取代了當(dāng)?shù)鼐用瘢阂驗楣懦锹糜螛I(yè)的興盛，吸引了許多前來做生意的外地商人，而本地人選擇到城外去居住。4、古城旅游產(chǎn)品開發(fā)簡單化：麗江古城的核心吸引力在于古城的內(nèi)涵，然而麗江古城的旅游開發(fā)卻過于簡單化、趨同化。而商鋪內(nèi)的商品又是批量生產(chǎn)的、毫無特點(diǎn)的商品，缺少了納西人生活特色的產(chǎn)品開發(fā)，失去了麗江古城旅游的精髓。5、旅游承載力超負(fù)荷：每年的旅游旺季中，麗江古城會接待大量的中外游客，于是在小小的古城內(nèi)聚集了密集度極大地游客。見到的只有熙熙攘攘的人群，這極大地破壞了旅游的質(zhì)量和游覽心情。同時也超出了古城的旅游承載力，對古城是一種無形的破壞。二、云南楚雄彝人古鎮(zhèn)（一）概況彝人古鎮(zhèn)，位于云南楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)永安大道以北、太陽歷公園以西、龍川江以東、楚大高速公路以南。占地約1740畝，總建筑面積100萬平方米，總投資25億元，集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的文化旅游地產(chǎn)項目，是可旅游、可商住、可經(jīng)營、可買可賣、可賺錢的地產(chǎn)；彝人古鎮(zhèn)是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產(chǎn)項目。彝人古鎮(zhèn)前期（即1、2期）占地243畝，總投資3.2億元，于2005年初動工已于2006年底如期開發(fā)成功，獲得了一致好評，成為楚雄旅游文化的新亮點(diǎn)；其旅游文化特色主要有水源廣場、梅葛廣場、望江樓、火塘?xí)V場、咪依魯廣場等，整個古鎮(zhèn)的建筑外觀集中展示了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化。由于“彝人古鎮(zhèn)”是一項大型的文化旅游地產(chǎn)項目。3、4、5、6、7期旅游文化要素主要展示為：彝文化主題園（彝人部落）、威楚樓（彝王宮）、畢摩文化廣場、土司府、廟會廣場、游客酒店住宿接待區(qū)、大型彝族特色飲食區(qū)等。資源特色：彝文化+宋文化+中國民居文化+建筑文化的體驗型、開放式文化綜合體。主要業(yè)態(tài)：彝文化主體園區(qū)、酒吧街、東盟風(fēng)情街、韓國風(fēng)情街、大型餐飲區(qū)、高檔別墅區(qū)、客棧區(qū)、多層住宅區(qū)等。（二）開發(fā)模式1、在旅游經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，將項目定位為旅游地產(chǎn)，滿足旅游和居住需要。2、整合區(qū)域資源，將項目打造成滇西旅游“黃金線”上的重要接待點(diǎn)和窗口。3、將彝族文化作為項目核心，打造中國彝族文化大觀園，展示特色中國民族文化風(fēng)情。4、從建筑產(chǎn)品設(shè)計方面充分運(yùn)用民族文化元素，展示彝族建筑文化。5、將項目打造成云南商品旅游集散地、東南亞特色商品集散地。6、將項目打造成一個具有中國西部民族特色的影視拍攝基地。（三）盈利模式1、商家數(shù)量：600多戶商家入駐。2、主題場景：人流聚集空間。水源廣場、梅葛廣場、咪依嚕廣場、畢摩文化廣場、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府。3、板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國風(fēng)情街等。4、酒店住宿：1家四星級酒店——彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐式風(fēng)格，有各類套房156間，容納近300人住宿。特色民居客棧、賓館酒店58間、客房2057間、每天可容納4000人同時入住，其中85%以上按照三星級標(biāo)準(zhǔn)打造。5、餐飲：目前有大型餐飲樓60家，可同時容納3000人就餐。其中楚雄五星級飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨(dú)具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。6、娛樂：特色交通——為豐富游覽過程，提供觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節(jié)慶活動：火把節(jié)、彝族年——千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競技活動等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。（四）存在不足1、由于政策調(diào)控的原因，彝人古鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)展和提升無法進(jìn)行，項目發(fā)展有局限。2、目前開發(fā)商對于業(yè)態(tài)的改善和提升沒有明確的方向和戰(zhàn)略，短期項目將面臨業(yè)態(tài)老化、吸引力下降等問題。3、區(qū)域旅游服務(wù)業(yè)目前處于低端水平，降低了后期住宅產(chǎn)品的投資空間。三、上海朱家角古鎮(zhèn)（一）概況朱家角古鎮(zhèn)位于上海西郊淀山湖畔。朱家角古鎮(zhèn)地處江、浙、滬二省一市之交。水陸交通便捷。距上海虹橋國際機(jī)場35km。自古以來萬商云集,百業(yè)興旺,素有“江南明珠”之稱。朱家角古鎮(zhèn)歷史悠久，村落形成于1700多年前的三國時期，素有東方威尼斯之稱，曾在1991年被列為上海四大歷史文化名鎮(zhèn)之一。資源特色：迷人的自然風(fēng)光——一山一湖；更具古鎮(zhèn)特色的人文景觀——一橋、一街、一寺、一廟、一廳、一館、二園、三灣、二十六弄；世人皆知的“三多”——名人多，明清建筑多，河埠、纜石、茶館多。主要景點(diǎn)：慈門寺、慈門街、珠溪園、課植園、泰安橋、圓津禪院、涵大隆醬園（二）開發(fā)模式1、因濱臨淀山湖，水、氣污染輕，加之典雅的古鎮(zhèn)風(fēng)情，以順應(yīng)現(xiàn)代人回歸自然的心理，朱家角將成為人們安居落戶和周末旅游、休閑的理想選擇。2、在未來的開發(fā)中，房地產(chǎn)必然成為朱家角的支柱產(chǎn)業(yè)。3、以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為依托的朱家角旅游業(yè)已形成了體系，有亞洲最大的水上運(yùn)動場，國內(nèi)最大的上海青少年戶外活動基地東方綠洲及設(shè)施先進(jìn)的國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，還有太陽島休閑度假村等高級旅游場所。4、上海市政府欽點(diǎn)為現(xiàn)代文體休閑類產(chǎn)業(yè)基地。（三）盈利模式1、淀山湖畔建有規(guī)模與設(shè)施為東南亞地區(qū)之最的“上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部”和亞洲地區(qū)第一流的“上海水上運(yùn)動場”。2、鎮(zhèn)內(nèi)有5家高檔次賓館,可同時接待1000名游客的食宿,初步的接待能力己經(jīng)形成。3、占地5200畝的上海青少年素質(zhì)教育基地—東方綠舟。鎮(zhèn)西、北有上海最大的淡水湖游泳場“大淀湖游泳場”,被譽(yù)為“上海的北戴河”。（四）存在不足1、旅游市場體系尚不完善,管理水平有待提高：專業(yè)旅游經(jīng)營機(jī)構(gòu)與各旅行社聯(lián)系不夠緊密,目前相當(dāng)多的游客都是自發(fā)的家庭式旅游,客源分散,規(guī)模效益不夠突出;2、旅游商品與旅游食品市場的發(fā)展不足，雖開辟了專門的商品街，但還沒有形成大型的旅游工藝品生產(chǎn)基地,沒有自己特色的拳頭產(chǎn)品,有些旅游產(chǎn)品甚至買自相臨水鄉(xiāng)周莊。3、旅游從業(yè)人員的整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高：朱家角文化旅游公司作為古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的主體單位,員工的建設(shè)是關(guān)鍵。目前,旅游公司內(nèi)部的導(dǎo)游員、講解員及其他工作人員的整體素質(zhì)需要進(jìn)一步提高。4、旅游配套設(shè)施不到位:廁所、停車場缺少,指示牌不能滿足游客的需要,景點(diǎn)多,但不夠集中,對景點(diǎn)開發(fā)挖掘文化內(nèi)涵不夠。5、旅游投入大于產(chǎn)出的矛盾,困擾著古鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)決策層:基礎(chǔ)設(shè)施欠債多,投入大,負(fù)債包袱重。雖然這幾年加大投入,還是存在一定差距。再加上旅游尚未形成產(chǎn)業(yè),見效慢。四、新西蘭皇后鎮(zhèn)（一）概況皇后鎮(zhèn)(Queenstown)位于瓦卡蒂普湖(LakeWakatipu)北岸，是一個被南阿爾卑斯山包圍的美麗小鎮(zhèn)，依山傍水。其海拔高度為310米（1202英尺）根據(jù)地理學(xué)家的研究，在距今15,000年前的冰河世紀(jì)，皇后鎮(zhèn)是被冰河所覆蓋的。人口相當(dāng)?shù)南∩伲挥屑s18,000人，其中歐美人士約占80%，亞洲10%，其它種族則為10%。新西蘭因其多變地理景觀，被喻為“活地理教室”，而皇后鎮(zhèn)是全國地勢最險峻美麗而又富刺激性的地區(qū)，故該區(qū)以“新西蘭最著名的戶外活動天堂”而得名。特色：電影《魔戒》的拍攝地。（二）開發(fā)模式穿越在皇后鎮(zhèn)的城市街道上，經(jīng)常會看到這樣的標(biāo)語：“只開發(fā)5%的國土，保留100%自然的純粹”。（三）特色浪漫街道：皇后鎮(zhèn)位于瓦卡蒂普湖邊，莫爾大道是皇后鎮(zhèn)中，最熱鬧的街道，這條從湖岸忘山區(qū)延伸的街道，林立著許多餐廳與商店，由于該條大道是行人徒步專用道，因此，訪客皆能優(yōu)哉游哉地在此閑逛，此外，另兩條行人徒步專用道——坎普街和利斯街，也是游客喜歡前往的區(qū)域。酒莊：皇后鎮(zhèn)分布著世界上大大小小的酒莊，這里的每個酒莊都有自己特色的葡萄酒，著名的阿密斯福酒莊，盛產(chǎn)全世界最優(yōu)質(zhì)的黑皮諾葡萄酒，鎮(zhèn)上的綺麗的美景也吸引著著名的家具設(shè)計師愛德·庫魯克山克和時尚設(shè)計師譚明斯·庫派“隱居”于此。五、達(dá)沃斯小鎮(zhèn)（一）概況達(dá)沃斯小鎮(zhèn)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，隸屬格勞賓登州，坐落在一條17公里長的山谷里，靠近奧地利邊境，它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達(dá)伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬，主要講德語。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀(jì)起成為國際冬季運(yùn)動中心之一。電纜車可達(dá)海拔1530～2610米的滑冰運(yùn)動場。窄軌車通庫爾和恩加丁。設(shè)有阿爾卑斯學(xué)院。（二）開發(fā)模式達(dá)沃斯會議模式達(dá)沃斯論壇成為了達(dá)沃斯小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的助推器，由于達(dá)沃斯帶來的巨大人流，帶動了小鎮(zhèn)餐飲業(yè)的發(fā)展。據(jù)估算，每年僅世界經(jīng)濟(jì)論壇舉辦的幾天內(nèi)，達(dá)沃斯就能從中獲得2000萬瑞士法郎的收入。更重要的是成功舉辦世界經(jīng)濟(jì)論壇的達(dá)沃斯帶來了世界的“好聲音”，帶來了很多的價值。論壇為小鎮(zhèn)做了很大的宣傳。投資者又愿意來投資，全世界都知道達(dá)沃斯這個名字，而這里又帶來一個又一個的國際會議，讓達(dá)沃斯成功發(fā)展起國際會議經(jīng)濟(jì)。如今每年舉辦的300到500人國際會議就有50多個，小型國際會議將近200個。達(dá)沃斯全年GDP約為8億瑞士法郎，光這些國際會議就給達(dá)沃斯帶來3億瑞士法郎的收入，相當(dāng)于1.3億元。世界經(jīng)濟(jì)論壇的成功，讓小鎮(zhèn)有了發(fā)展國際會議經(jīng)濟(jì)的先天條件。（三）特色健康度假最早達(dá)沃斯是靠空氣出名的。達(dá)沃斯因為海拔高，四面環(huán)山，空氣干爽清新，對保健有極大的幫助，也是各種肺病患者最佳的療養(yǎng)地?；好磕甏蠹s有70萬游客來此度假，因為這里擁有全歐洲最大的高山滑雪場。它擁有5個獨(dú)立的滑雪場，其中任何一個都可堪稱大雪場。冬季的瑞士還是一個雪橇王國，幾乎所有的滑雪場都設(shè)有雪橇區(qū)和雪橇小徑，因此瑞士也是滑雪觀光者和初次體驗者的天堂。六、勇先創(chuàng)景古鎮(zhèn)規(guī)劃策劃案例——最早叫云南的地方（一）難點(diǎn)聚焦洱海衛(wèi)城中業(yè)態(tài)較為混亂，如何處理好四街八巷中業(yè)態(tài)的調(diào)整，如何使古街健康、持續(xù)發(fā)展，是本片區(qū)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵點(diǎn)。（二）項目背景在大理州，祥云縣旅游業(yè)發(fā)展起步較晚，水平偏低，規(guī)模較小，效益不高。2009年，祥云縣旅游業(yè)按照“以水目山景區(qū)為龍頭，云南驛景區(qū)為重點(diǎn)，祥云古城為后續(xù)”的旅游規(guī)劃，多渠道籌資，加快精品景區(qū)（點(diǎn)）和重點(diǎn)旅游項目的開發(fā)建設(shè)，改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待服務(wù)條件。洱海衛(wèi)城片區(qū)是指祥云縣老城區(qū)部分，包括鐘鼓樓四周的東南西北四條古街、八巷以及玉皇閣、將軍第、東岳宮、倉圣閣等宗教、歷史文化資源在內(nèi)的區(qū)域。（三）核心思路洱海衛(wèi)城是由老街、老房子、老手工藝人、老商店構(gòu)成的富有歷史意味的一幅風(fēng)景畫。街區(qū)具有較大的業(yè)態(tài)組合力，能最大限度滿足人們的消費(fèi)需求，為商業(yè)提供充足客群，為旅游提供充分的展示空間，為游客提供最為暢快的娛樂園地。規(guī)劃洱海衛(wèi)城從“景區(qū)化、文化化、休閑化”三個角度來打造，并從“創(chuàng)建A級景區(qū)、景區(qū)化與旅游總規(guī)、城市文化名片打造、業(yè)態(tài)休閑化提升”四個方面來實施。操盤簡