綠城中國控股有限公司財務(wù)報告分析

PAGEPAGE4綠城中國控股有限公司財務(wù)報告分析摘要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在國民經(jīng)濟的有效運行中發(fā)揮著重要作用。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，一些問題和矛盾也逐漸浮出水面。本文運用財務(wù)分析方法對綠鎮(zhèn)的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析。首先介紹了房地產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的特點,影響因素,具體的狀態(tài)、特征和對中國房地產(chǎn)市場的總體特征,然后通過綠城房地產(chǎn)在2012-2016年的財務(wù)報表進行分析,充分利用財務(wù)分析的相關(guān)理論,并通過同一時期的數(shù)據(jù),從金融結(jié)構(gòu)、盈利能力、成長能力、業(yè)務(wù)效率,償債能力和現(xiàn)金流,觀察業(yè)務(wù)流程中可能出現(xiàn)的問題,并確定與其他公司在同一行業(yè)的差距;最后,在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上,提出了該公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略。關(guān)鍵詞：綠城；財務(wù)分析；建議

AnalysisofthefinancialreportofGreentownChinaHoldingsLimitedAbstractTherealestateindustryisanimportantpartofthenationaleconomy,whichplaysakeyroleinthewholenationaleconomy.However,atthesametime,therapiddevelopmentoftherealestateindustry,someproblemsandcontradictionsaregraduallysurfaced.Inthispaper,usingthemethodoffinancialanalysis,analysisofthefinancialdata.Firstintroducesthecharacteristicsandinfluencingfactorsoftheindustryofrealestateindustry,specificallyfromthestatus,characteristicsandthegeneralcharacteristicsofChina'srealestate,thenGreentownrealestate2012-2016financialstatementsanalysis,makefulluseofthetheoryoffinancialanalysisoftheclassifiedstatistics,andthroughthecomparisonofthesamelistedinHongKongandHuarungroupLonghurealestatedatainthesameperiod,fromthefinancialstructure,profitability,growthcapacity,managementefficiency,solvencyandcashflowandotheraspectsofthelayersofanalysis,observationofenterprisesmaybeintheprocessofoperation,betweenthegapwithothercompaniesinthesameindustry;finally,onthebasisofdataanalysisthisproposal,thecompany'sfuturedevelopmentstrategy.Keywords:Greentown;financialanalysis;suggestion

目錄TOC\t"heading1,1,heading2,2,heading3,3"摘要 1Abstract 2引言 11房地產(chǎn)行業(yè)的特點及影響因素 21.1房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 21.2房地產(chǎn)行業(yè)的運作方式與特點 31.3影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素 41.3.1國家宏觀政策因素 41.3.2同業(yè)競爭者因素 41.3.3住宅供給的制約因素 42綠城中國控股有限公司發(fā)展概況 52.1公司簡介 52.2公司經(jīng)營模式與發(fā)展戰(zhàn)略 52.3公司在行業(yè)中的地位 63綠城中國控股有限公司財務(wù)分析 73.1資本結(jié)構(gòu)分析 73.2資本經(jīng)營現(xiàn)狀分析 83.2.1盈利能力分析 83.2.2償債能力分析 103.2.3營運能力分析 123.2.4發(fā)展能力分析 143.3現(xiàn)金流量分析 173.3.1經(jīng)營現(xiàn)金流分析 183.3.2投資活動現(xiàn)金流分析 183.2.3籌資活動現(xiàn)金流分析 193.4財務(wù)分析結(jié)果 194啟示與建議 204.1啟示 204.2建議 20結(jié)論 22參考文獻 22致謝 24PAGEPAGE27引言改革以來,房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,逐步成為國民經(jīng)濟,提高經(jīng)濟增長的增長,與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮極大地改善人民群眾的居住環(huán)境,提高國民的生活水平。特別是自1990年以來，國家大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，出臺一系列優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場活躍，房地產(chǎn)投資增長迅速，房地產(chǎn)行業(yè)地位逐步提高，對國民經(jīng)濟的影響日益增強。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，一些問題和矛盾也逐漸浮出水面。作為一個新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)通常相對較高的利潤率，一些企業(yè)不重視報告的作用，廣泛的管理。同時,房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)系統(tǒng)的狀態(tài)不斷改善,市場經(jīng)濟體制更加完善,這使得房地產(chǎn)市場競爭激烈,行業(yè)利潤率下降,那些不注意科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理社會排斥的概率增加。綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城中國”)是中國房地產(chǎn)綜合實力前十強企業(yè)。自1995年創(chuàng)立以來一路登頂浙江省房地產(chǎn)企業(yè)榜首，開始全國擴張后逐步成長為全國性大型房企，在中高端住宅物業(yè)領(lǐng)域享有較高的聲譽，業(yè)界向來有“向萬科學(xué)品牌，向綠城學(xué)品質(zhì)”的說法。然而，在近些年的發(fā)展過程中頻頻陷入財務(wù)危機。2012年底還在規(guī)劃蓬勃發(fā)展的藍(lán)圖，2014年初便與“被清算”擦身而過；2014年底銷售額躍居全國第二，欲“三五年趕超萬科”，卻在2016年再陷破產(chǎn)傳聞。目前,國家加強宏觀調(diào)控的行業(yè),金融機構(gòu)逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸控制,在這個大的環(huán)境下,如何提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合競爭力,提高企業(yè)的綜合競爭力,促進整個行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展是本文需要研究的問題。摘要本文分析了綠信中國控股有限公司的財務(wù)報告，旨在找出公司財務(wù)管理存在的問題，并提出了有效的對策，為國內(nèi)和行業(yè)提供參考。1房地產(chǎn)行業(yè)的特點及影響因素1.1房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位首先，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在整個社會經(jīng)濟活動體系中，房地產(chǎn)不僅提供住房等一系列產(chǎn)品，而且還解決了大量的勞動力需求，同時提供了生產(chǎn)數(shù)據(jù)和生活數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)了辦公大樓等產(chǎn)品，滿足人們的生活需求，為人們提供基本的生活條件，使人們能夠生活和工作。摘要作為社會經(jīng)濟活動的基本要素，房地產(chǎn)業(yè)貫穿整個社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)，發(fā)揮著基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈涉及廣泛和密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè),這使得它有助于國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,促進整個行業(yè)的發(fā)展,其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)。整個國民經(jīng)濟生產(chǎn)系統(tǒng)中,有超過60與房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會,這不僅補充建筑行業(yè)和金融行業(yè),但是也會影響家電的發(fā)展,家居裝飾等行業(yè),包括鋼鐵、機電、塑料、化工等行業(yè),有效連接旅游、商業(yè)咨詢、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的基本產(chǎn)業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)的年產(chǎn)值增長了1個百分點，使相關(guān)行業(yè)的年產(chǎn)值增加了1個百分點，達(dá)到2個百分點。改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展作出了重要貢獻。第二，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在社會生產(chǎn)和生產(chǎn)的全過程中，房地產(chǎn)為科學(xué)、教育文化、健康等社會經(jīng)濟活動提供物質(zhì)載體和空間條件。各種經(jīng)濟文化活動的有效實施，必須以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。例如,一個城市的發(fā)展必須首先一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建造各種房屋企業(yè)家必須首先構(gòu)建工廠能夠操作;學(xué)校也可以教育必須首先構(gòu)建學(xué)校建設(shè)和相關(guān)配套設(shè)施,購物中心的開幕之前,必須建立商店可以操作。房地產(chǎn)開發(fā)活動,一方面,通過對稅收的需求,支付的土地轉(zhuǎn)讓,如政府收入增加磚和瓦,為城市現(xiàn)代化建立原始資本的積累,另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)發(fā)展,間接創(chuàng)造了稅收和利潤。事實表明，作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在增加國家和地方財政收入方面扮演著直接或間接的角色。第三，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長,之間的聯(lián)系的各種行業(yè),行業(yè)的不斷發(fā)展可以有效地推動其他行業(yè)的發(fā)展,目前國家經(jīng)濟增長的一個重要組成部分,起著重要的作用在促進整個國民經(jīng)濟的持續(xù)有效的健康發(fā)展。房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展可以有效地拉動投資需求，從而促進國民經(jīng)濟的增長。事實證明，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，在房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度高于同期水平的情況下，會增加對國民經(jīng)濟的貢獻率。例如，1987年北京的房地產(chǎn)增長率為該市GDP的0.8%。隨著改革開放的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇和蓬勃發(fā)展。到2016年，這一比例已升至10.2%。這表明，北京的房地產(chǎn)業(yè)對城市的經(jīng)濟發(fā)展有很大的貢獻。1.2房地產(chǎn)行業(yè)的運作方式與特點房地產(chǎn)行業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，不同房地產(chǎn)企業(yè)的基本運作流程是一致的，即城市及地址的選擇、土地獲取、項目規(guī)劃及設(shè)計、項目施工及管理、預(yù)售及銷售、交付及售后服務(wù)。資金流出主要發(fā)生在土地獲取階段。根據(jù)國務(wù)院1990年5月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)；土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。而土地交易價格絕對數(shù)通常不低，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)爭相囤地、競價的市場環(huán)境下，許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置數(shù)據(jù)來看，其每平方米土地購置費用占每平方米商品房銷售價格的比重呈現(xiàn)上升趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上。表1.2.12007-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用情況年度商品房售價(元/平方米)土地購置費用(億元)購置土地面積(萬平方米)單位土地購置費用(元/平方米)土地費用/商品房售價20073864.004873.2540245.851210.8731.34%20083800.005995.6239353.431523.5340.09%20094681.006023.7131909.451887.7540.3320105032.009999.9239953.102502.9149.74%20115357.1011527.2544327.442600.4848.54%20125790.9912100.1535666.803392.5558.58%20136237.0013501.7338814.383478.5455.77%20146324.0017458.5333383.035229.7682.70%20156431.0022395.4735368.417135.8183.26%20166526.0028764.7338941.679432.4684.17%房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工階段和售后服務(wù)階段仍需要大量資金投入，而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)看，自籌資金占資金總額的比重仍維持在三至四成。由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)周期前期需要大量借款。資金流入的主要環(huán)節(jié)是商品房預(yù)售與銷售。根據(jù)建設(shè)部2001年4月發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，房地產(chǎn)銷售包括現(xiàn)售和預(yù)售。其中開發(fā)商在預(yù)售建筑中物業(yè)前必須符合以下條件:已全額支付土地使用權(quán)出讓金；己取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證；按提供的預(yù)售商品房價計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；能夠確定建筑進度及預(yù)期竣工和交付日期;已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，開發(fā)周期長。1.3影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素1.3.1國家宏觀政策因素自2006年以來,國家頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,包括政府對土地資源的開發(fā)和使用的限制,合理控制土地的供應(yīng),從而影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高金融企業(yè)的貸款門檻房地產(chǎn)業(yè),銀行等金融機構(gòu)的支持,房地產(chǎn)企業(yè)放慢速度,有效控制房地產(chǎn)消費信貸領(lǐng)域,政府通過稅收杠桿來調(diào)整房地產(chǎn)市場價格,然后影響房地產(chǎn)商品的銷售,使企業(yè)調(diào)整市場策略等等。。1.3.2同業(yè)競爭者因素在激烈的市場競爭環(huán)境中，新企業(yè)的出現(xiàn)、消費者的偏好、市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和宏觀政策的約束，使競爭優(yōu)勢只能保持在同行競爭對手的模仿或超越時間。一般來說，公司面臨兩種類型的競爭對手:現(xiàn)有的競爭對手和潛在的競爭對手。其中，前者主要在消費源、升值潛力、物業(yè)管理、地理位置和房地產(chǎn)項目的其他方面引起了抵制和挑戰(zhàn);后者主要是市場潛在的壓力。。1.3.3住宅供給的制約因素從住房供給的角度看，有限的土地面積、高房價和低的住房質(zhì)量是阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。首先，土地市場發(fā)展異常，住宅用地供應(yīng)有限。摘要房地產(chǎn)市場的發(fā)展與土地資源密切相關(guān)，但土地是一種不可再生的稀缺資源。其次，長期的國內(nèi)商品房價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的購買能力。最后，加強了住房供給結(jié)構(gòu)的不平衡，有效供給的短缺繼續(xù)擴大。近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但高檔商品房的空置率和對經(jīng)濟適用房的需求仍未得到改善，這使得大量的住房租戶和中低收入者只能嘆一口氣。特別是，一些新開發(fā)的商品房價格越來越高，寫字樓市場的區(qū)域分化，整個市場將處于一種交錯的狀態(tài)。2綠城中國控股有限公司發(fā)展概況2.1公司簡介綠城中國控股有限公司自成立以后的相當(dāng)一段時間，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中在杭州市及浙江省內(nèi)其它城市，但近年來，在上海、北京及全國經(jīng)過策略性挑選的其它城市（包括安徽省合肥市、湖南省長沙市及新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市）擁有相當(dāng)規(guī)模的業(yè)務(wù)，成為全國性的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標(biāo)客戶為國內(nèi)中、高收入人士。歷經(jīng)18年的發(fā)展，綠城擁有100多家成員企業(yè)，5000多名員工，已進入包括中國長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要城市、北京及其他省會城市在內(nèi)的50多個城市，并取得了持續(xù)增長的經(jīng)營業(yè)績，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場中名列前茅。從2004年開始，綠城連續(xù)被國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合評為中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP10，中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10。公司主要有三大產(chǎn)品系列：別墅、低層公寓以及高層公寓。別墅通常為1至2層的獨立住宅；低層公寓一般為3至5層；高層公寓一般為6層以上。公司所開發(fā)的樓盤總地盤面積一般在150000平方米以上，并提供不同的產(chǎn)品系列及配套設(shè)施如會所、幼兒園及小型超市。除住宅物業(yè)外，公司正在或計劃在上海市、寧波市、舟山市和杭州市開發(fā)寫字樓和酒店物業(yè)。2.2公司經(jīng)營模式與發(fā)展戰(zhàn)略縱向發(fā)展一一以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，形成了一條全面的房地產(chǎn)業(yè)鏈條，覆蓋了包括物業(yè)管理、裝修裝飾、景觀園林、房地產(chǎn)投資、酒店會所等諸多方面。橫向發(fā)展一一以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無主要出發(fā)點，形成以點向面發(fā)展的發(fā)散型模式，涉及醫(yī)療衛(wèi)生、文化傳媒等多項產(chǎn)業(yè)共同協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。綠城實行多產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略，有效的支撐著其產(chǎn)品和服務(wù)的發(fā)展。從公司戰(zhàn)略的角度考慮，企業(yè)涉及的投資主要包括星級酒店、商業(yè)物業(yè)、辦公樓長期出租業(yè)務(wù)等，以此對企業(yè)現(xiàn)金流形成一定的補充。依據(jù)公司2015年發(fā)布的年報，公司在這一年的凈利潤達(dá)到歷史最高水平，從2014年度的19.26億元增長至41.28億元，增幅達(dá)到114.9%。凈利潤率從2014年的17.2%上升至2015年的18.7%，整年收入總數(shù)約為219.7億元，較之去年增加了96.8%。雖然凈利潤和收入水平都有所提高，但介于2015年國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，綠城中國在去年遭受了挫折，銷售停滯，全年銷售總額僅為354億元，其中包括23億元的協(xié)議銷售，這較之之前的數(shù)據(jù)下降了34.87%，資金鏈一度陷入危機。至此綠城改變了企業(yè)擴張模式，放棄高負(fù)債的傳統(tǒng)做法，竭盡全力將企業(yè)的負(fù)債水平降至合理的程度。2016年綠城中國連續(xù)出讓了5個項目的股權(quán)，值得企業(yè)的現(xiàn)金流量增長了32.47億元。截至2016年底，綠城集團的凈資本負(fù)債率為148.7%，比2016年末的132%有所上升，但較之之前高達(dá)163.2%的水平己經(jīng)相對下降。目前公司采取放慢節(jié)奏的方針，合理控制發(fā)展規(guī)模。根據(jù)企業(yè)年報，2016年公司新開工建筑面積為639萬平方米，比原定計劃900萬平方米減少29%。結(jié)合2016年綠城的“謹(jǐn)慎買地”的土地儲備方針，預(yù)期未來時期綠城公司會放緩對外擴張的節(jié)奏。2.3公司在行業(yè)中的地位綠城中國己經(jīng)連續(xù)5年位居中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)4年位居中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10，并兩次獲得浙江省房地產(chǎn)企業(yè)50強榜首的殊榮。在2015年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評活動中綠城得到用戶滿意度和忠誠度雙雙第一的殊榮。[13]下表為綠城在2016年入選房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強的排名及相關(guān)數(shù)據(jù)：表2.3.12016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強表公司名稱總資產(chǎn)(百萬元)銷售額(億元)銷售面積(萬平方米)萬科地產(chǎn)378801.614191299.0中海地產(chǎn)22357.4936746.8保利地產(chǎn)107735.91019898.1恒大地產(chǎn)238990.69241536.1綠地地產(chǎn)10267.610791180.1綠城地產(chǎn)107707.4511260.1金地地產(chǎn)56826.4353293.4合生地產(chǎn)117480.8208175.9龍湖地產(chǎn)125426.2401369.5招商地產(chǎn)79666.2357244.6綠城中國自1998年以來，年年都被金融機構(gòu)評定為AAA級信用單位。2007年綠城中國在大陸在港上市房企中躋身前列，綜合實力排名第七、經(jīng)濟增加值排名第五。2008年，綠城中國的品牌價值為47.16億元，在所有混合所有制房地產(chǎn)上市公司中位居第二。由于近幾年公司擴張速度過猛，資金鏈出現(xiàn)危機，在2016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強榜單中，綠城中國的排名由2015年的第七位下降到二十三位。3綠城中國控股有限公司財務(wù)分析3.1資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各項資本在總資本中的比例及組成方式?？茖W(xué)合理的規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)，有助于企業(yè)將融資成本最有效合理的運用，為日常生產(chǎn)經(jīng)營活動和規(guī)模擴張打下根基。綠城的資本結(jié)構(gòu)如表3.1.1所示：表3.1.1綠城2012年-2016年資本結(jié)構(gòu)情況表項目2012年2013年2014年2015年2016年資產(chǎn)負(fù)債率75.34%80.83%87.29%91.87%90.68%所有者權(quán)益占總資產(chǎn)比例24.68%19.19%12.73%8.15%9.34%流動負(fù)債占總負(fù)債比例56.44%66.11%71.43%75.94%80.03%非流動負(fù)債占總負(fù)債比例43.58%33.91%28.59%24.08%19.99%長期資金來源/長期資金占用687.53%503.43%522.35%357.76%229.18%圖3.1.1綠城2012年-2016年資本結(jié)構(gòu)情況表由表3.1.1表明，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率從2012年的75.34%連續(xù)快速攀升至2016年的90.68%，高于行業(yè)75%的均值，可見綠城的資產(chǎn)負(fù)債率高于同業(yè)競爭者，長期償債能力不佳。綠城的資產(chǎn)負(fù)債率過高與其迅速的擴張性戰(zhàn)略和不平衡的融資方式息息相關(guān)。雖然企業(yè)通過多種渠道獲得發(fā)展擴張所需的資金，包括銀行借款、信托投資、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等，但其負(fù)債結(jié)構(gòu)仍舊呈現(xiàn)出不合理的狀態(tài)。除此之外，從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，綠城2016年的流動負(fù)債占總負(fù)債比例為80.03%，2012年、2013年、2014、2015年該值為56.44%、66.11%、71.43%和75.94%，基本保持著逐年上升的趨勢。根據(jù)上面的五年,綠城資產(chǎn)比率保持高比例甚至緩慢上升趨勢,盡管該公司沒有大量的短期債務(wù)償還債務(wù),高負(fù)債比率仍然影響到公司的可持續(xù)發(fā)展,不利于公司的金融穩(wěn)定,因此其融資能力是有爭議的。從融資戰(zhàn)略的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)一般要花很長時間才能實現(xiàn)營業(yè)額，而股票的實現(xiàn)周期很長，所以我們把這部分資產(chǎn)作為長期資本。在綠城資本的形成中，長期資本占有和長期資本的比率為229.18%，總的來說，金融策略的比率相對穩(wěn)定，因此綠城的金融政策相對穩(wěn)定。表3.1.2綠城2012年-2016年現(xiàn)金比率表年份2012年2013年2014年2015年2016年現(xiàn)金占資產(chǎn)比率8.76%3.50%12.47%9.90%2.83%存貨占資產(chǎn)比率0.59%0.46%0.26%0.27%0.16%圖3.1.2綠城2012年-2016年現(xiàn)金比率表庫存和現(xiàn)金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。通過這兩個指標(biāo)，可以分析企業(yè)資金的流動性和償債能力，從而看到企業(yè)財務(wù)的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨是指未售出的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)存貨的比例和清理速度直接影響到企業(yè)的整體經(jīng)營狀況。綠城的存貨狀態(tài)相對良好，2013-2014年存活率較大下降主要是當(dāng)年采取了降價銷售等促銷手段，較好的解決了存貨的周轉(zhuǎn)。2016年企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，沒有大量購地，存貨相對較少。2013-2014年期間銷售業(yè)績良好，現(xiàn)金增加，2015-2016年期間，受國家宏觀調(diào)控政策影響，整個市場較為疲軟，加之企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，現(xiàn)金狀況堪憂。3.2資本經(jīng)營現(xiàn)狀分析3.2.1盈利能力分析盈利能力反映了企業(yè)在一段時期內(nèi)通過生產(chǎn)和經(jīng)營活動賺取利潤的能力。一般來說，企業(yè)的盈利能力與利潤率的水平成正比。對企業(yè)盈利能力的分析不僅可以探索企業(yè)在這個階段的表現(xiàn)，還可以通過它的結(jié)構(gòu)和趨勢來發(fā)現(xiàn)管理問題，從而改進。接下來將從幾個盈利能力的常用指標(biāo)著手對綠城公司的盈利能力進行分析，2012-2016年各項指標(biāo)變化情況如下表3.2.1所示：表3.2.1綠城盈利能力指標(biāo)對比財務(wù)指標(biāo)2012年2013年2014年2015年2016年主營業(yè)務(wù)毛利率35.97%28.19%26.50%30.48%33.74%銷售凈利率17.53%8.55%12.52%17.17%18.76%凈資產(chǎn)收益率12.41%6.91%11.38%18.78%34.50%總資產(chǎn)收益率2.08%3.25%3.11%3.02%3.05%主營業(yè)務(wù)毛利率。主營業(yè)務(wù)毛利率是對于說明企業(yè)盈利能力至關(guān)重要，從這項指標(biāo)可以看出企業(yè)從主營業(yè)務(wù)中獲取利潤的能力。由于華潤置地與龍湖和綠城的綜合實力相近，因此選擇它們與綠城進行財務(wù)對比分析。圖3.2.1是三大地產(chǎn)商主營業(yè)務(wù)毛利率對比圖：圖3.2.12012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)毛利率對比圖圖3.2.1表明，2012-2016年期間，綠城的主營業(yè)務(wù)毛利率呈先下降后緩慢上升的趨勢。由圖中可以看出，綠城公司的主營業(yè)務(wù)毛利率從2012年的35.97%下降到2014年的26.50%，后又逐漸上升到2016年的33.74%。2014年在公司在主營業(yè)務(wù)收入較高增加的情況下，毛利率反而下降的主要原因是:由于房地產(chǎn)結(jié)算存在一定的滯后性，2013年末有較大數(shù)額的預(yù)收賬款是在2014年結(jié)算銷售，這一數(shù)額在當(dāng)年公司的銷售收入中占很大一部分，而2013年調(diào)整期的價格下降，受其影響主營業(yè)務(wù)毛利率也下降。銷售凈利率。銷售凈利率反映的是企業(yè)取得的凈利潤與銷售收入之間的比率，主要用于衡量企業(yè)在一段期間的銷售收入獲取利潤的能力。圖3.2.2是三大地產(chǎn)商銷售凈利率對比圖：圖3.2.22012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)銷售凈利率對比圖圖3.2.2表明，2012-2013年，綠城的銷售凈利率為13%左右，在行業(yè)比較中處于較低水平。其中2013年銷售凈利率大幅下跌，主要原因是當(dāng)期綠城采用謹(jǐn)慎原則，對很多項目計提了存貨跌價準(zhǔn)備。這表明，在目前國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控日益加深的趨勢下，房地產(chǎn)上市公司不在單純的追求規(guī)模的快速擴張，整個行業(yè)的發(fā)展趨于冷靜。在調(diào)控階段的財務(wù)戰(zhàn)略會愈發(fā)謹(jǐn)慎，業(yè)績釋放更為保守。凈資產(chǎn)收益率和總收益率反映的是公司稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比率，用于衡量企業(yè)對股東投入資本的使用效率狀況。圖3.2.3是三大地產(chǎn)商凈資產(chǎn)收益率對比圖：圖3.2.32012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率對比圖圖3.2.3表明，在2012-2016年期間，綠城的凈資產(chǎn)收益率主要呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，凈資產(chǎn)收益率與同業(yè)競爭者相比表現(xiàn)中等。其中在2013年，綠城的凈資產(chǎn)收益率有所下滑，主要是因為經(jīng)濟不景氣整個市場疲軟，企業(yè)的銷售業(yè)績不佳，而土地拍賣價格卻走高，使得利潤率下降，加之該年計提了大量的存貨跌價準(zhǔn)備，對該指標(biāo)影響顯著。3.2.2償債能力分析房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力是企業(yè)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力，以保證企業(yè)在破產(chǎn)時的可持續(xù)經(jīng)營。償付能力包括短期償付能力和長期償付能力。反映短期償債能力的指標(biāo)具有流動性比率和快速比率，反映出企業(yè)在短期內(nèi)利用流動性資產(chǎn)償還到期流動性的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)主要是資產(chǎn)負(fù)債比率，反映了企業(yè)償還長期債務(wù)和利息的能力。本文主要以實際負(fù)債比率為基礎(chǔ)，考慮到收入的前收入。（1）短期償債能力分析流動比率。流動比率是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之間的比率，反映企業(yè)運用其流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。表3.2.2綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)流動比率對比企業(yè)2012年2013年2014年2015年2016年綠城2.181.731.511.341.36華潤置地1.951.671.811.611.45龍湖地產(chǎn)0.491.752.382.231.86圖3.2.4綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)流動比率對比由表3.2.2可知，受市場環(huán)境影響流動比率波動劇烈，其他時候該比率表現(xiàn)平穩(wěn)，居于正常范圍內(nèi)；綠城的流動比率居于行業(yè)偏上的水平，并且起伏較小，短期償債能力尚可。速比比率是指快速流動資產(chǎn)與企業(yè)流動負(fù)債的比率，反映了企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性之一是，企業(yè)將擁有大量的土地儲備用于未來的發(fā)展，同時持有大量的產(chǎn)品，因此，庫存等項目之后的速度比可以更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的償付能力。表3.2.3綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)速動比率對比企業(yè)2012年2013年2014年2015年2016年綠城0.570.360.540.440.42華潤置地0.580.410.580.580.46龍湖地產(chǎn)0.650.680.740.550.41圖3.2.5綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)速動比率對比由表3.2.3可知，2008年以來市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)領(lǐng)域也舉步維艱，速動比率在谷底，除此之外，其他年份該比率一直處于較合理的區(qū)間。此時綠城與其他公司相比，速動比率較低，短期償債能力欠佳。（2）長期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是指負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映公司全部負(fù)債在總資產(chǎn)中所占的比率，該比率與企業(yè)的償債能力成反比例關(guān)系，比率越低，說明企業(yè)的償債能力越好。房地產(chǎn)整體的資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，整個行業(yè)平均水平大約保持在75%左右。表3.2.4綠城實際資產(chǎn)負(fù)債率及資產(chǎn)負(fù)債率對比年份資產(chǎn)負(fù)債率實際負(fù)債率2012年75.11%55.23%2013年80.05%52.36%2014年87.64%66.27%2015年91.72%69.92%2016年90.89%68.78%圖3.2.6綠城實際資產(chǎn)負(fù)債率及資產(chǎn)負(fù)債率對比由表3.2.4可知，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率2012年-2016年處于75-90%的區(qū)間，幅度較大，明顯高于行業(yè)的平均水平，由此表中較高的負(fù)債率可以看出其長期償債能力欠佳。另外，與龍湖地產(chǎn)和華潤置地兩大地產(chǎn)商對比，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，可見其抗風(fēng)險能力并不十分良好。綠城的融資渠道較多，包括銀行借款、可轉(zhuǎn)換債券、信托投資等，雖然融資方式并不單一，但是融資能力卻欠缺，沒有有效合理的安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，整個負(fù)債結(jié)構(gòu)不能保證公司的可持續(xù)發(fā)展。綠城較高的資產(chǎn)負(fù)債率對公司再擴張埋下隱患，需要合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。3.2.3營運能力分析企業(yè)的營運能力主要考察企業(yè)對資產(chǎn)的使用效率。企業(yè)為了維系正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動需要投入大量的資金購置資產(chǎn)項目，這些資產(chǎn)的運營效率是提升企業(yè)盈利水平的關(guān)鍵。通過對企業(yè)營運能力進行分析，可以幫助企業(yè)確定自身的盈利水平，了解資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)狀況以判斷企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。反映綠城最近幾年資產(chǎn)管理效率的指標(biāo)如下表所示：表3.2.5綠城營運能力指標(biāo)對比圖項目2012年2013年2014年2015年2016年存貨周轉(zhuǎn)率43.37%33.82%40.22%27.92%26.11%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率31.78%30.31%46.25%53.31%51.78%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.64%18.54%15.76%12.11%10.08%存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率反映了一定時期內(nèi)企業(yè)銷售成本與存貨平均數(shù)量之間的比率。通過分析存貨周轉(zhuǎn)率，可以評價一個企業(yè)在存貨的各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營管理能力的高低，判斷其對待存貨的政策是否科學(xué)合理，同時會對企業(yè)的短期償債能力產(chǎn)生一定的影響。圖3.2.7是三大地產(chǎn)商近幾年的存貨周轉(zhuǎn)率對比圖：圖3.2.72012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率對比圖圖3.2.7表明，綠城公司一直重視存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，實行快速出貨的策略，但由于前期急速擴張，購買了大量土地，存貨比重較高，可以看出2012-2016年間存貨周轉(zhuǎn)率基本處于下降的趨勢。2016年綠城的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到最低點0.2611，除了受上述原因影響，2016年相關(guān)的宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場景氣下降，房屋銷量下跌，存貨周轉(zhuǎn)率繼續(xù)下跌。2014年，綠城存貨周轉(zhuǎn)率上升，主要原因在于2013年市場環(huán)境雖然不景氣，但綠城公司及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，對住宅產(chǎn)品實行降價出售以求快速出貨。到2014年市場開始逐漸復(fù)蘇，綠城的銷售業(yè)績回暖，存貨周轉(zhuǎn)率也提高。與同業(yè)競爭者相比，綠城的這項比率表現(xiàn)表現(xiàn)較好，基本處于中等偏上的水平。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，主要用于考核應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，收賬速度越快，發(fā)生壞賬的可能性就越小。圖3.2.8是三大地產(chǎn)商應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對比圖:圖3.2.82012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對比圖圖3.2.8表明，綠城在2012年-2016年對應(yīng)收賬款的管理較為合理，這一期間該項比率不斷提高：2013年市場環(huán)境不佳，收賬速度放慢；2014年應(yīng)收賬款上升，主要是因為房地產(chǎn)市場回暖，回款良好?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的指標(biāo)，用于評估企業(yè)所有資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和使用效率。圖3.2.9是三大地產(chǎn)商總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對比圖：圖3.2.92012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對比圖由圖可以看出，綠城公司的該項比率逐年下降。由于商品滯銷存貨增加，總資產(chǎn)的上漲速度超過了銷售收入的前進步調(diào)，使得總資產(chǎn)的運營效率下降，企業(yè)的資產(chǎn)營運能力尚需改善。3.2.4發(fā)展能力分析綠城近幾年發(fā)展能力指標(biāo)如下表3.2.6所示:表3.2.6綠城成長性指標(biāo)對比表指標(biāo)2012年2013年2014年2015年2016年總資產(chǎn)(萬)33865.8543815.0876475.75126358.95128976.53總資產(chǎn)增長率85.24%31.27%77.28%66.96%3.08%主營收入(萬)6738.797635.369727.4312161.2622963.75主營收入增長率-12.50%16.62%32.53%28.89%97.79%主營利潤增長率-21.09%-32.10%32.32%92.08%124.33%凈利潤增長率-24.03%-44.65%93.74%76.40%115.96%總資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)是指由于過去交易或事項所引起的，由企業(yè)擁有或者控制的、能帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。企業(yè)持有的資產(chǎn)是其賴以生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，通過分析總資產(chǎn)的變動趨勢，可以了解企業(yè)是實行擴張性還是收縮性的發(fā)展戰(zhàn)略。圖3.2.10是對三大地產(chǎn)商近幾年的總資產(chǎn)對比圖(單位:萬元)：圖3.2.102012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)總資產(chǎn)變動對比圖圖3.2.10表明，在2012-2016年期間，由于整個房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，各大地產(chǎn)商都不同程度的采取對外擴張的戰(zhàn)略。由上圖可以看出綠城無論從資產(chǎn)規(guī)模還是其增長速度都居于三大房地產(chǎn)公司的中間位置。綠城在2012年的總資產(chǎn)增長最快，增長率為84.24%，2013年受宏觀環(huán)境影響而順勢減慢速度，之后起伏不定，但在2016年急速下降，主要是公司資金鏈出現(xiàn)問題，資產(chǎn)擴張速度停滯。主營業(yè)務(wù)收入增長率。主營業(yè)務(wù)收入增長率主要反映了企業(yè)產(chǎn)品的市場需求以及業(yè)務(wù)擴張的能力。圖3.2.11是三大地產(chǎn)商近幾年的主營業(yè)務(wù)收入增長率對比圖:圖3.2.112012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入增長率對比圖圖3.2.11表明，2012-2016年，綠城的收入與資產(chǎn)呈現(xiàn)同步增長趨勢，主營業(yè)務(wù)收入增長率分別為-12.5%、16.62%、32.53%、28.89%和97.79%；2013年房地產(chǎn)行業(yè)市場不景氣，銷售業(yè)績大幅下降，綠城開始實行降價銷售的方式，整個公司的主營業(yè)務(wù)收入的增長速度也愈發(fā)遲緩。而之后對外擴大規(guī)模的步伐較快，2016年的增長比率尤其顯著，主要是當(dāng)時整個行業(yè)都發(fā)展勢頭強勁，在當(dāng)時盛行的買房風(fēng)氣下，房地產(chǎn)市場更為活躍。同時，在炒房熱的催動下，整個房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展。主營利潤增長率。主營利潤增長率反映了企業(yè)通過經(jīng)營主營業(yè)務(wù)獲得利潤的能力。圖3.2.12是三大地產(chǎn)商近幾年的主營業(yè)務(wù)利潤增長率對比圖:圖3.2.122012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)主營利潤增長率對比圖圖3.2.12表明，在2015-2016年期間，綠城公司資產(chǎn)規(guī)模的增減與主營利潤的增減方向一致，主營利潤增長率在92-125%之間，成長性較好；與同行業(yè)其他兩家企業(yè)相比較，綠城公司居于中等水平。有圖上可以看出，2012年和2013年綠城公司的主營業(yè)務(wù)收入是上升的趨勢，與此相矛盾的確實利潤的不斷下降，主要原因歸結(jié)于2012-2013年間，營業(yè)成本的增長速度明顯大于營業(yè)利潤的增長速度，導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)利潤減少，由此可以看出綠城在成本控制、產(chǎn)品營銷、費用管理、經(jīng)營策略等方面的能力稍弱。凈利潤增長率。凈利潤是指在利潤總額中按規(guī)定扣除所得稅后公司的利潤所得，反映的是企業(yè)經(jīng)營的最終成果。一般而言，凈利潤的大小與企業(yè)的經(jīng)營效益成正比例關(guān)系。它是衡量一個企業(yè)經(jīng)營效益高低的重要指標(biāo)。圖3.2.13是三大地產(chǎn)商近幾年的凈利潤增長率對比圖:圖3.2.132012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)凈利潤增長率對比圖圖3.2.13表明，2012-2016年，綠城的凈利潤增長率與業(yè)內(nèi)其他大企業(yè)相比，表現(xiàn)一般；2014年，綠城的凈利潤增長率大于主營業(yè)務(wù)收入增長率，其主要原因在于：一是該年度費用控制有所改善，幾項費用比例同比下降27%；二是該年度對兩個項目的存貨跌價準(zhǔn)備進行了沖回。但總體來說，綠城的凈利潤增長率表現(xiàn)一般，在成本控制、費用管理、產(chǎn)品營銷方面有待加強。經(jīng)營現(xiàn)金流量增長率。該指標(biāo)反映了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的增長能力，一般情況下，該指標(biāo)越高越好。圖3.2.142012-2016年綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量增長率對比圖圖3.2.14表明，三家房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量增長率趨勢基本一致，這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的特性和宏觀環(huán)境的變化有關(guān)。經(jīng)營現(xiàn)金流量主要來自房地產(chǎn)商品的預(yù)售以及分期還款，涉及的時間范圍比較長，資金回流相對緩慢。綠城在2012-2014年經(jīng)營現(xiàn)金流量一直持續(xù)穩(wěn)定增加，主要是綠城公司在香港上市后，實行市場擴張戰(zhàn)略，啟動精品戰(zhàn)略年，進入快速發(fā)展階段，由此導(dǎo)致銷售額大幅增加。在2014-2015年期間，受宏觀調(diào)控政策的影響和后金融危機的作用，企業(yè)銷售業(yè)績情況不佳。3.3現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流動狀況的報表。其主要目的是衡量企業(yè)在該時期經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動等對現(xiàn)金等價物的流動狀況。作為資本密集型的房地產(chǎn)上司公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目需要大量的資金作依托。本文將根據(jù)綠城及其競爭對手2012-2016年的現(xiàn)金流量表，對綠城的現(xiàn)金流量進行橫向、縱向?qū)Ρ确治?。?.3.1是綠城近5年現(xiàn)金流情況：表3.3.1綠城近五年現(xiàn)金流情況（單位：萬元）指標(biāo)2012年2013年2014年2015年2016年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-12388-37763639-6773-125投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-738-875-4170-1380-3502籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額127873277843011146-5157圖3.3.1綠城近五年現(xiàn)金流情況（單位：萬元）3.3.1經(jīng)營現(xiàn)金流分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流指企業(yè)除了投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項產(chǎn)生的現(xiàn)金流。表3.3.2綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元）企業(yè)2012年2013年2014年2015年2016年綠城-12388-37763639-6773-125華潤置地-7643-89579834-16851-4831龍湖地產(chǎn)2437-14287564843610234圖3.3.2綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元由表不難看出，綠城的經(jīng)營活動現(xiàn)金流變動趨勢跟業(yè)內(nèi)其他兩大大地產(chǎn)商基本一致，2014-2015年，綠城的經(jīng)營活動現(xiàn)金流不斷遞減，主要原因是公司為了快速擴展市場，積極增加持有土地面積進行項目開發(fā)，這需要大量的資金作依托，所以經(jīng)營活動現(xiàn)金流量驟降且為負(fù)。在2012-2014年建綠城的經(jīng)營活動現(xiàn)金流迅速回升，原因在于：2013年經(jīng)濟形勢整體不景氣，綠城在此時改變銷售策略適時下調(diào)住宅產(chǎn)品價格，快速出貨減少存貨；2014年經(jīng)濟逐漸回暖市場開始好轉(zhuǎn)，綠城的產(chǎn)品無論是價格還是銷量都有所提升，經(jīng)營現(xiàn)金流猛增。3.3.2投資活動現(xiàn)金流分析投資活動現(xiàn)金流指企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建和不包括在新近等價物范圍內(nèi)的投資及其處置所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。表3.3.3綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)投資活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元）企業(yè)2012年2013年2014年2015年2016年綠城-738-875-4170-1380-3502華潤置地-678-921-4268-4123-8962龍湖地產(chǎn)-6875-3143-5893-12494-15683圖3.3.3綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)投資活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元）由上表可知，2012-2016年綠城的投資活動現(xiàn)金流數(shù)值略大于業(yè)內(nèi)其他兩大企業(yè)，部分原因在于綠城通過投資來大規(guī)模拿地和進行項目投資的力度比其他兩家弱；2013年房地產(chǎn)市場不景氣，綠城通過減少投資來控制拿地規(guī)模和項目開發(fā)；2014年房地產(chǎn)市場回暖，綠城增加拿地和項目開發(fā)的投資，使得綠城2014年投資現(xiàn)金流量凈額大幅回落。3.2.3籌資活動現(xiàn)金流分析籌資活動現(xiàn)金流指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。表3.3.4綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)籌資活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元）企業(yè)2012年2013年2014年2015年2016年綠城127873277843011146-5157華潤置地6832521684671391065417852龍湖地產(chǎn)6314242736397146841562154圖3.3.4綠城、華潤置地和龍湖地產(chǎn)籌資活動現(xiàn)金流對比（單位：萬元）由表可知，在2013-2015年間，綠城的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量一直呈現(xiàn)下降的趨勢，資金鏈問題越來越突出，且投資活動現(xiàn)金流量一直為負(fù)值。當(dāng)投資活動不能滿足企業(yè)發(fā)展所需的現(xiàn)金流量時，籌資活動就發(fā)揮了更為重要的作用。故而在此期間，綠城通過各種途徑大量籌集資金。2015-2016年期間，綠城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有所增加，2016年時流出量最小。2016年綠城的投資放緩，資金鏈問題較為嚴(yán)重，在此期間籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流有所減少，企業(yè)對籌資需求為負(fù)值。3.4財務(wù)分析結(jié)果通過對綠城近五年的財務(wù)情況及與同行業(yè)的對比分析可知：（1）與華潤置地和龍湖地產(chǎn)相比，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率顯著高于二者，說明其償債能力不佳，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，不利于未來的可持續(xù)發(fā)展。（2）與同業(yè)競爭者相比，綠城的存貨數(shù)量較大，應(yīng)收賬款風(fēng)險較高，這兩項的管理能力相對較弱，因而總資產(chǎn)管理方面的弊端較為明顯。（3）從市盈率角度來看，綠城中國、華潤置地和龍湖地產(chǎn)的指標(biāo)分別為3.95、11.3、12.18。一般而言，市盈率越高，投資價值越高，綠城公司的每股收益水平高于行業(yè)平均水平，但是市盈率卻如此之低，可能存在價值被低估的風(fēng)險。（4）與同業(yè)競爭者相比，綠城的銷售現(xiàn)金比率、每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率都較低，因而其通過經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力不強。（5）綠城公司主要通過信托、銀行借款等形式大舉借債用于擴張企業(yè)規(guī)模，但因為近年來宏觀環(huán)境的影響和公司營銷戰(zhàn)略的不合理，導(dǎo)致銷售業(yè)績不佳，面臨巨大的債務(wù)償還壓力。4啟示與建議4.1啟示綠城中國創(chuàng)立二十年、上市十年，與中國房地產(chǎn)共同走過了黃金時代，歷經(jīng)兩次財務(wù)危機，又在危局中求得生存。綠城中國目前的財務(wù)狀況可從其主要財務(wù)指標(biāo)中探測一二。從償債指標(biāo)來看，流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率在2014-2016年持續(xù)提高，盡管現(xiàn)金比率在2016年有小幅下降，但整體來說短期償債能力有所提升。而資產(chǎn)負(fù)債率自2014年開始便降至75%以下并保持至今，長期償債壓力有所緩解。但現(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)仍然較不穩(wěn)定。營運能力方面，2014-2016年存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有顯著提升，并且水平維持在2013年之上，而營運資本周轉(zhuǎn)率僅在2014年有大幅提升，2015-2016年便迅速回落至2013年以下水平。盈利能力方面，營業(yè)凈利率和成本費用利潤率在2013年明顯好轉(zhuǎn)，2016年大幅下滑；2016年總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)凈利率及凈資產(chǎn)收益率均處于近四年最低水平，這其中有整個行業(yè)的原因，蘭德咨詢的數(shù)據(jù)顯示，從2012年到2015年，地產(chǎn)銷售利潤率從原來的21.14%下降到了16.64%。盡管綠城中國己開始實行成本管控措施，但2015、2016年較多交付房屋的土地是2011年購進的，土地成本仍然影響著這兩年的利潤率。危機后的調(diào)整期，綠城中國接連經(jīng)歷股權(quán)轉(zhuǎn)讓、管理層更迭，脆弱的綠城中國需要從兩次財務(wù)危機中吸取教訓(xùn)，防范再次陷入財務(wù)危機的可能。4.2建議針對綠城財務(wù)分析結(jié)果，提出以下幾點建議:第一，加強對企業(yè)應(yīng)收帳款的管理。由上述綠城公司的財務(wù)分析可以看出，應(yīng)收賬款占了當(dāng)前資產(chǎn)的很大一部分，這一特點將影響公司流動性的使用，是通常的營業(yè)額活動被堵住了。如果該公司的財務(wù)狀況不佳，沒有及時有效地整理這一資產(chǎn)，它很可能會形成壞賬，給企業(yè)造成損失。因此，從這個角度看，綠城公司需要加強對應(yīng)收賬款的管理。具體措施包括:(一)根據(jù)企業(yè)自身的合理期限對應(yīng)收帳款進行分類和清理。綠本公司的應(yīng)收帳款時間跨度較短，企業(yè)可以從自己的角度出發(fā)，合理有效地對項目進行分類，以便能夠有效地清理。如果項目涉及大量或更長的時間跨度，則需要加強警惕，給予更多的關(guān)注和預(yù)防管理，以確保資金的及時返還。(二)明確各部門的職能，明確財務(wù)工作人員的職責(zé)和范圍，管理債務(wù)和相關(guān)債務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的評估和監(jiān)督機制，確保資金在轉(zhuǎn)移過程中的安全。(三)定期檢查應(yīng)收帳款，分析是否存在不良債務(wù)形成的可能性，如果能確定不良債務(wù)形成，及時有效地進行減值準(zhǔn)備，反映真實反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)價值。第二，減少庫存商品的數(shù)量，有效地監(jiān)控庫存貨物的數(shù)量和質(zhì)量近年來,由于大型環(huán)境衰退,綠城的股票數(shù)量很大,雖然綠色城市采用了促銷的價格,但由于該公司專注于高端商品房價格本身很高,造成了住房公積金的消費能力停滯不前。一方面，這一現(xiàn)象不利于企業(yè)資金的流動，而時間的積累對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生了一定的影響。另一方面，不能快速、快速地進行營銷，將極大地降低企業(yè)的未來發(fā)展，影響其盈利能力。企業(yè)可以采取更積極的促銷方式或搭配銷售模式，同時加強營銷人員培訓(xùn)和轉(zhuǎn)化營銷觀念，減少庫存，提高企業(yè)的盈利能力。第三，提高對固定資產(chǎn)的管理能力固定資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，在一定程度上可以帶來資金的流入，提高企業(yè)的盈利能力，但企業(yè)不能盲目地擴大企業(yè)規(guī)模。固定資產(chǎn)的規(guī)模是為了適應(yīng)企業(yè)的整體經(jīng)營能力。在上面的財務(wù)分析中,我們可以看到,綠城公司的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低,總資產(chǎn)的利用效率和操作水平不好,可以看出,綠城公司盲目追求擴張,它自己的生產(chǎn)規(guī)模已超過銷售水平,市場的消費能力不協(xié)調(diào)。企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)使用效率，改變經(jīng)營戰(zhàn)略，加強對新項目的管理，在合理分析其可行性的基礎(chǔ)上，防止市場被排除在企業(yè)危機經(jīng)營之外。第四，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變管理方式目前，中國有100多家房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)競爭非常激烈，高利潤率的維護也不容易。此外，近年來，我國實施了財政緊縮的宏觀經(jīng)濟政策，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)信用閾值的提升，使企業(yè)需要改變?nèi)谫Y方式進行轉(zhuǎn)型。綠城公司還需要合理規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)，改變?nèi)谫Y模式，同時提高管理效率，加強企業(yè)內(nèi)部控制制度，提高企業(yè)的盈利能力。結(jié)論2015年，綠城房地產(chǎn)的資本鏈條出現(xiàn)了問題，為了使企業(yè)走出困境，綠城中國調(diào)整了三次。綠城中國先后整改三次，通過加