2023年附錄-物法規(guī)條例

附錄:最新物業(yè)法規(guī)條例

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電子文檔：WYFL001

物業(yè)管理條例

一r、總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活

和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條中華人民共和國境內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的

設備、設施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序,

為業(yè)主提供服務的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新相關(guān)技術(shù)、新方式方法，依靠科技進步提高管理水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

二、業(yè)主及業(yè)主大會

第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（-）參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)；

（二）業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況；

（五）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設備設施維修基金（以下簡稱維修基金）的管理、使用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會章程；

（-）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環(huán)境的維護等方面的

規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

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（四）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納維修基金；

（五）按時繳納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第十條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩個以上業(yè)主且交付物業(yè)買受人的物業(yè)建筑面積達到50%

以上的，建設單位應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下,

組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積確定。

第十一條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會章程；

（二）選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）審議維修基金續(xù)籌、使用解決方案，并監(jiān)督其實施；

（五）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；

（六）制定、審議和修改所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會章程規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十二條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出的決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出修改業(yè)主大會

章程、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌、使用解決方案的決議，必須經(jīng)代表2/3以上投

票權(quán)的業(yè)主通過。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會章程的規(guī)定召開。經(jīng)10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應

當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力.業(yè)主大會的決議不得與

法律、法規(guī)相抵觸。

第十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

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（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同：

（四）監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十八條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織相關(guān)能力和必要工作時間的業(yè)

主擔任。

第十九條業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的公共利益等事項依法作出約

定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第二十條業(yè)主大會章程應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主

委員會的組成等事項依法作出約定。

第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決議、決

定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第二十二條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反

本條例和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

第二十三條業(yè)主大會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受相關(guān)居民委員會的管

理。

三、前期物業(yè)管理

第二十四條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同

生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理.

第二十五條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前

期物業(yè)服務合同。

第二十六條建設單位制定的業(yè)主臨時公約，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受

人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

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第二十七條國家鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招、投標的方

式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，應當通過招、投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的

物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門

批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的合適的內(nèi)

容。

第二十九條前期物業(yè)服務合同至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終

止；但是，前期物業(yè)服務合同期限最長不得超過3年。

第三十條業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得

轉(zhuǎn)讓給他人。

第三十一條物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設備設施進行查驗。

第三十二條建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下

列資料：

（-）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等

竣工驗收資料；

（二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)相關(guān)技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主或者業(yè)主大會。

第三十三條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必要的物業(yè)管理用房。

第三十四條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期間和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

四、物業(yè)管理服務

第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、專業(yè)人員和物業(yè)管

理業(yè)績等，對物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。

物業(yè)管理企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的物業(yè)管理業(yè)務。

具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十六條國家實行物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

第三十七條一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

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第三十八條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務

合同。

第三十九條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、維

修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等合適的內(nèi)容進行約定。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主或者業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第三十二條第一款規(guī)定的資料。

第四十一條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物

業(yè)管理用房的用途。

物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第三十二條第一款規(guī)定的資

料交還給業(yè)主或者業(yè)主委員會。

第四十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務另行委托，但不得將整項服

務業(yè)務委托他人。

第四十三條物業(yè)服務費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合理、公開以及費用與服務水平相適應

的原則，協(xié)商確定。

普通住宅的物業(yè)服務收費辦法，由國務院計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門制定。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使

用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，依其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

第四十五條縣級以上人民政府主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務

收費的監(jiān)督檢查。

第四十六條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務本次項目，

服務價格由雙方商定。

第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應

當向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費用。

第四十八條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定

的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十九條物業(yè)管理企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物

業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助作好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安

全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人和物業(yè)

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管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時處理。

五、物業(yè)的使用與維護

第五十一條業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應當在征得業(yè)

主大會和相鄰業(yè)主同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質(zhì)。

確需改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的，業(yè)主應當報經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)

管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的，應當在征得業(yè)主大會同意后，

報有關(guān)行政主管部門批準。

第五十三條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物

業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

第五十四條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設備設施維修、養(yǎng)護的責任。

第五十五條業(yè)主需要裝修房屋的，應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申報登記手續(xù)。

第五十六條業(yè)主應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納維修基金。

維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造，

不得挪作他用。

維修基金管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院有關(guān)部門制定。

第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、

物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益中屬于業(yè)主的部分，應當主要用于補充

維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決議使用。

第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，

有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

六、罰則

第五十九條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，未通過招、投標

的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十條違反本條例的規(guī)定，建設單位將屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設備設施的所有權(quán)

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或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法

所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十一條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門責令限期改正；逾期仍不移交者，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10

萬元以下的罰款。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政

府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處10萬元以上30萬元以下的罰款；可以責

令停業(yè)整頓，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

未取得資質(zhì)證書承攬物業(yè)管理業(yè)務的，依照前款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由工商行政管

理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由頒發(fā)資質(zhì)證書

的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十三條違反本條例的規(guī)定，未取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格，擅自從事物業(yè)管理活動

的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違

法所得2倍以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的整項服務業(yè)務委托他人的，

由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處委托合同價款10%

以上50%以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

第六十五條違反本條例的規(guī)定，挪用維修基金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額50%以下的罰款。對物業(yè)管理企

業(yè)，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款：

（-）建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配備必要的物業(yè)管理用房的；

（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的。

第六十七條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款：

（一）擅自改變物業(yè)設計用途的；

（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的；

（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經(jīng)營的。

第六十八條違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行

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政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財務或者其他好處,

不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，觸犯刑律的，依照刑法關(guān)于受賄罪、濫用

職權(quán)罪、玩忽職守罪或者其他罪的規(guī)定，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法給予行政處

分。

第六十九條業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門可以責令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。

第七十條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，觸犯刑律的，

依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責任。

七、附則

第七十一條本條例下列用語的含義：

業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

物業(yè)買受人，是指與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房屋的單位和個人。

物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委

托，根據(jù)物業(yè)服務委托合同進行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。

物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)

域。

第七十二條本條例自2003年9月1日起施行。

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業(yè)主大會規(guī)程

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)

程。

第二條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第四條只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)

主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第五條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成

業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六條籌備組應當做好下列籌備工作：

（-）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和合適的內(nèi)容；

（-）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》

（草案）；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項的合適的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面

形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第七條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確

定。

第八條籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部

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門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條業(yè)主大會履行以下職責：

（-）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌解決方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生

的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)

主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

第十一條業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的

義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（-）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民

政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開.

第十三條業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。

第十四條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。

第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當

有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代

表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會

議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體

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票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十七條業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修

資金使用、續(xù)籌解決方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第十八條業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

第十九條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主

委員會主任1人，副主任1~2人。

第二十一條業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（-）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為相關(guān)能力的業(yè)主；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織相關(guān)能力；

（六）具備必要的工作時間。

第二十二條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會

議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門備案。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

第二十三條業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十四條業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限

期交納物業(yè)服務費用。

第二十五條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及

時召開業(yè)主委員會會議。

第二十六條業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

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第二十七條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上

同意。

業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選

舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主

大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)

主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格

終止：

（-）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責相關(guān)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印

章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第三十二條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)

主委員會應當在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，

做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不

得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行

政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維

護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職

責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第14頁共35頁

會的建議。

第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使

用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受

業(yè)主的質(zhì)詢.

第三十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻

制、使用、管理。

違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

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電子文檔：WYFL003

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）

_級

項目內(nèi)容與標準

服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。

承接本次項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，臉

收手續(xù)齊全。

管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或

者崗位證書。

（-）

有完善的物業(yè)管理解決方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

基

管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

本

設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按

要

雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

求

根據(jù)業(yè)主相關(guān)需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示

服務本次項目與收費價目。

按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。

（續(xù)上表）

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第16頁共35頁

對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，

屬于小修范圍的，及時組織修復：屬于大、中修范圍的，及時編制維修計

劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與

建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃

（二）

等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

房

按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立

屋

完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝

管

修解決方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查

理

一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管

線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委

員會和有關(guān)主管部門。

小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單

元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

（續(xù)上表）

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第17頁共35頁

對共用設施設備進行日常管理和維修恭護（依法應由專業(yè)部門負責的除

外）。

建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)

等記錄齊全。

設施設備運行正常，標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)

行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

（三）

對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍

共用

的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維

設施

修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員

設備

會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

維修

載人電梯24小時正常運行。

養(yǎng)護

消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。

路燈、樓道燈完好率不低于95%。

容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的

各種突發(fā)設備故障有應急解決方案。

小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。

（四）對重點區(qū)域、重點部位每一小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實

協(xié)助施24小時監(jiān)控。

維護對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

公共對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

秩序?qū)馂?、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委

員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。

（續(xù)上表）

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第18頁共35頁

高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾

桶清潔、無異味。

合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

（五）小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃

保2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1

潔次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除

服道路積水、積雪。

務共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況

及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

（六）草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

綠化花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效

養(yǎng)護果。

管理定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

定期噴灑藥物，預防病蟲害。

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第19頁共35頁

二級

項目內(nèi)容與標準

服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。

承接本次項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗

收手續(xù)齊全。

管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或

者崗位證書。

(-)

有完善的物業(yè)管理解決方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

基

管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

本

公示16小時服務電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)

要

場，有報修、維修和回訪記錄。

求

根據(jù)業(yè)主相關(guān)需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示

服務本次項目與收費價目。

按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。

(續(xù)上表)

第19頁共35頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第20頁共35頁

對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，

屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修

計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報

告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

每三■日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、

（二）玻墻等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

房按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建

屋立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）

管的裝修解決方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每

理三日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及

拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有

關(guān)主管部門。

對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主

委員會和有關(guān)主管部門。

小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯

標志。

（續(xù)上表）

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第21頁共35頁

對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除

外）。

建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保

養(yǎng)等記錄齊全。

設施設備運行正常，標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)

行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

（三）

對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍

共用

的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維

設施

修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員

設備

會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

維修

載人電梯早6點至晚12點正常運行。

養(yǎng)護

消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

路燈、樓道燈完好率不