德國《住宅所有權(quán)法規(guī)》的現(xiàn)代化發(fā)展

德國《住宅所有權(quán)法規(guī)》的現(xiàn)代化發(fā)展

到上個世紀中葉，隨著城市高層建筑的發(fā)展，許多歐洲和美國國家先后制定了特殊的建筑所有權(quán)法。德國于1951年頒布的《住宅所有權(quán)和長期居住權(quán)法典》(GesetzueberdasWohnungseigentumunddasDauerwohnrecht)(以下簡稱《住宅所有權(quán)法典》或舊法典)無疑是其中最完備和最成功的法典代表之一。由于該法典特別強調(diào)了住宅所有權(quán)人的意思自治,允許他們?yōu)闈M足不同的需求而在實踐中采取不同解決問題的模式,同時由于它對群體利益和個人利益的合理平衡,所以歷經(jīng)50多年該法典很少被修改。①1不過,進入本世紀后德國的社會和經(jīng)濟情況發(fā)生了諸多變化,為了適應(yīng)這種發(fā)展,2006年德國對該法典作了自其頒布以來最大的一次修改,國會于12月14日通過了“住宅所有權(quán)法典修改案”(NovelledesWohnungseigentumsgesetzes)(以下簡稱新法典),該修正案從2007年7月1日起正式生效。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)法關(guān)系到一個社會中居民的基本居住問題,涉及的人群廣,具有很強的社會性,所以構(gòu)建良好的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度具有重要的社會意義?；诖?本文將展開對德國在這一領(lǐng)域的最新立法變動的研究,同時結(jié)合我國的國情,提出完善我國相應(yīng)立法的建議。一、住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議與執(zhí)行按照《住宅所有權(quán)法典》,住宅所有權(quán)人事務(wù)的調(diào)整是通過法典的條文規(guī)定、住宅所有權(quán)人一致同意的約定(Vereinbarung)和住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議(Beschluss)來進行的。當住宅所有權(quán)人欲偏離法典的條文規(guī)定或者欲補充法典的規(guī)定,而法典又沒有明文允許可以通過多數(shù)決議對此作決定時,住宅所有權(quán)人須通過一致同意的約定來調(diào)整他們的事務(wù)。一個多數(shù)決議僅在當法典或者約定對它作出規(guī)定時才被允許。所謂的約定在實踐中也常被稱為“共同規(guī)約(Gemeinschaftsordnung)”,②2它建立了全體住宅所有權(quán)人共同生活的基本法律關(guān)系和主要制度。約定體現(xiàn)和強調(diào)了每一個住宅所有權(quán)人的意志和利益,在法典中被賦予了重要的法律地位,充分體現(xiàn)了對《德國基本法》第14條賦予的每一個人的財產(chǎn)所有權(quán)的保護。約定的成立和修改都需要全體住宅所有權(quán)人的一致同意,這便保證了共同體中每一個成員的個人所有權(quán)人地位,保護了每一個住宅所有權(quán)的新取得者對“共同規(guī)約”持續(xù)存在的信任,滿足了所有權(quán)必須在原則上具有很強的固定性和穩(wěn)定性的特征。③3而多數(shù)決議則是指在一個所代表的共有所有權(quán)份額超過一半的住宅所有權(quán)人大會上按照人數(shù)的簡單多數(shù)所通過的一項決議(舊法典第25條),它體現(xiàn)和強調(diào)了多數(shù)住宅所有權(quán)人的意志和利益。如果對共有物的管理一味地強調(diào)全體成員的一致同意,則在中型和大型的住宅樓中很難實現(xiàn)有效的管理,所以立法者在法典中明確規(guī)定了一些可以通過多數(shù)決議來實現(xiàn)管理的事項。盡管通過多數(shù)決議對住宅所有權(quán)人的事務(wù)進行決定要比通過約定簡易得多,但是舊法典為了充分保護每一個住宅所有權(quán)人的個人所有權(quán)對能夠通過多數(shù)決議來決定的事項范圍作了嚴格的限制。鑒于舊法典的上述立法現(xiàn)狀,在德國的司法、理論和物業(yè)管理實務(wù)界多年來存在著一個一致觀點,即根據(jù)舊法典第23條第4款第1句(未撤銷時決議的生效)一個住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議原則上是有效的,當它的內(nèi)容(特別如“共同規(guī)約”的改變)本來需要一個一致同意的約定,并且它在被規(guī)定的一個月期限內(nèi)沒有被撤銷時。④4但是,按照聯(lián)邦高等法院2000年9月20日的新判決,該種決議自始至終是無效的,因為住宅所有權(quán)人此時是缺乏決議職權(quán)的。按照聯(lián)邦高等法院的觀點,這種多數(shù)決定權(quán)需要通過職能的授權(quán)才能獲得合法性,因為法典規(guī)定對于住宅所有權(quán)人關(guān)系的調(diào)整原則上通過一致同意的約定,通過決議表決的多數(shù)權(quán)力僅限于一定的事項范圍。⑤5在該共同體對它的許多事務(wù)無法或者很難形成一致同意的意見時,聯(lián)邦高等法院的這一判決便會給住宅所有權(quán)人共同體帶來不確定性?；谂f法典的立法狀況和社會實踐的客觀需要,新法典對住宅所有權(quán)人的意思形成機制進行了簡化,對個人利益和多數(shù)人利益作了一個新的調(diào)整和平衡,在意思形成機制上強化了共同利益。在具體條文的修改上主要表現(xiàn)在:(1)對舊法典的第5條進行補充。在舊法典下,按照學者和法官的一般觀點,當單個的住宅上設(shè)有他物權(quán),而共同規(guī)約的改變要涉及到他物權(quán)時,則在對共同規(guī)約進行改變時不僅需要全體住宅所有權(quán)人的一致同意,而且需要他物權(quán)人的同意,除非規(guī)約的改變對他物權(quán)沒有任何經(jīng)濟和法律上的損害。新法典通過對第5條的補充,使得對于規(guī)約的修改不再需要他物權(quán)人的同意。(2)對舊法典的第10條第1款進行補充。在舊法典下,對共同規(guī)約的改變在原則上僅能通過一致同意的約定進行。如果無法達成該種合意,則所缺乏的合意只有通過法院的判決來進行彌補。按照司法解釋,當異常情況使得固守生效的規(guī)則顯得非常不公平,并且也違反了《德國民法典》第242條中的誠實信用原則時,每一個住宅所有權(quán)人針對其他住宅所有權(quán)人享有一項請求同意修改約定的權(quán)利。⑥6新法典基于對法律安全性的考慮對舊法典第10條第1款進行了補充,明確規(guī)定了每一個住宅所有權(quán)人都享有請求其他住宅所有權(quán)人同意修改共同規(guī)約的權(quán)利,而條件僅是:基于困難原因,且在考慮到個案的所有情況,特別是其他住宅所有權(quán)人的權(quán)利和利益時,固守原來的規(guī)約顯失公平。這樣,新法典便降低了住宅所有權(quán)人享有請求同意修改共同規(guī)約的門檻。(3)對舊法典第16條進行修改。按照新法典規(guī)定,對于物業(yè)管理費用的分擔不再僅僅按照舊法典中規(guī)定的共有所有權(quán)的比例進行,住宅所有權(quán)人可以通過多數(shù)決議規(guī)定費用的分擔比例能夠按照使用、引起的原因或者其他標準進行;住宅所有權(quán)人可以在個案中通過多數(shù)決議而決定對于維修費用或改建成本的分擔標準,而不再僅僅按舊法典中所規(guī)定的依據(jù)共有所有權(quán)比例的方式。(4)按照舊法典,對建筑進行現(xiàn)代化或者使建筑適應(yīng)新的技術(shù)水平的改建措施需要原則上得到全體住宅所有權(quán)人的一致同意,新法典在第22條第2款將其修改為只需得到3/4以上的住宅所有權(quán)人和1/2以上共同所有權(quán)份額的同意即可。二、所有家庭都意識到，他們可以享有一定的權(quán)利能力(一)住宅所有人共同體住宅所有權(quán)人共同體的法律性質(zhì)始終是法學中一個富有爭議的問題。在德國最初頒布的《住宅所有權(quán)法典》中,立法者對住宅所有人共同體是否具有權(quán)利能力并沒有在條文中作出明確規(guī)定。在隨后的50多年中,德國的司法判決對住宅所有權(quán)人團體的權(quán)利能力都是予以否認的,不過德國學術(shù)界對此問題卻一直有理論上的爭論。⑦7到了2005年,德國聯(lián)邦高等法院作了自該法典頒布以來最重要的判決之一,⑧8在該判決中首次承認住宅所有權(quán)人共同體具有部分權(quán)利能力(Teilrechtsfaehigkeit),⑨9認為住宅所有權(quán)人共同體是一個具有自我形式的法律主體,即一個通過法律形成的具有機構(gòu)性的多數(shù)人組織,它能夠在住宅所有權(quán)人之外單獨以法律主體的身份出現(xiàn)在法律活動中。不過,該權(quán)利能力的范圍僅限于部分法律活動范圍內(nèi),即住宅所有人共同體僅在對共有所有物進行管理的這一特定法律活動范圍和領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)利能力;該權(quán)利能力既包括共同體針對第三人的外部關(guān)系,又包括共同體針對住宅所有權(quán)人的內(nèi)部關(guān)系。⑩10隨后該判決在德國的理論界受到了多數(shù)學者的支持。(11)11在2006年法典的修改過程中,這一通過法官法(Richterrecht)確定的觀點被立法者所采納,最終被以法律條文的形式確立了下來。新法典第10條第6款規(guī)定:“住宅所有權(quán)人共同體能夠在共有物的管理范圍內(nèi)針對第三人和住宅所有權(quán)人自己取得權(quán)利和承擔義務(wù)。作為共同體的它是法定成立的和通過法律行為所取得的權(quán)利和義務(wù)的享有者。它行使涉及共同體的住宅所有權(quán)人的權(quán)利,并履行涉及共同體的住宅所有人的義務(wù),以及其他的住宅所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù),只要這些權(quán)利和義務(wù)能夠被共同行使或履行。該共同體必須在有關(guān)共有土地的一定說明之后作出標記‘住宅所有權(quán)人共同體’,它能夠在法院起訴或應(yīng)訴?！钡聡⒎ㄕ叱姓J住宅所有權(quán)人團體的權(quán)利能力的主要理由是簡化區(qū)分所有住宅的管理,增強住宅所有人共同體的行為能力和提高住宅所有權(quán)法的實踐操作性。(12)12但立法者同時考慮到了承認住宅所有權(quán)人共同體的權(quán)利能力可能帶來的風險,即虛化和侵害住宅所有權(quán)人的所有權(quán),這無疑將違反《德國基本法》第14條對所有權(quán)的嚴格保護,為此立法者特別在新法典中強調(diào)了住宅所有人共同體的權(quán)利能力僅限于對共有物的管理這一特定范圍內(nèi),即僅具有部分權(quán)利能力。(13)13所以,新法典中在共有物的管理中的權(quán)利和義務(wù)的主體歸屬性的移轉(zhuǎn)并不意味著權(quán)利和義務(wù)的真實享有者的變更,在這里本質(zhì)上權(quán)利和義務(wù)的真實享有者仍然為住宅所有權(quán)人本身。(二)根據(jù)規(guī)定，其他相關(guān)新規(guī)定還包括在制定部分權(quán)力之后在立法上承認住宅所有人共同體的部分權(quán)利能力之后,立法者圍繞著這一新內(nèi)容在新法典中對與之相關(guān)的方面作出了新規(guī)定,主要有:1.所有權(quán)人的情形“按照本法典的規(guī)定權(quán)利和義務(wù),特別是專有所有權(quán)和共有所有權(quán)的享有者是住宅所有權(quán)人,只要本法無其他規(guī)定時。”該規(guī)定的目的在于劃清住宅所有權(quán)人與作為法律主體的住宅所有人共同體之間的權(quán)利和義務(wù)上的界限,并劃清作為法律主體的住宅所有權(quán)人共同體與不具有權(quán)利能力的作為按份共有者的住宅所有權(quán)人群體的區(qū)別。2.在舊法典的第10條中，增加了新的第7條。法律主體擁有的產(chǎn)權(quán)是由擁有法律資格的業(yè)主的社區(qū)財產(chǎn)的集合該財產(chǎn)包括在共有物的管理范圍中所取得的財產(chǎn),尤其包括在與第三人和住宅所有權(quán)人的關(guān)系中所產(chǎn)生的債權(quán)和被收取的金錢。3.住宅所有人共同體的破產(chǎn)程序”在此次修法中,對在賦予住宅所有人共同體法律主體資格后該主體是否能夠被申請破產(chǎn)存在過激烈爭議。最初司法部的草案中規(guī)定了該共同體的破產(chǎn)能力,它主要依據(jù)于這種學者理論(14)14:即權(quán)利能力(Rechtsfaehigkeit)與破產(chǎn)能力(Insolvenzfaehigkeit)是緊密相連的,前者包含了后者。同時,草案起草者認為對共同體規(guī)定破產(chǎn)程序有利于保護債權(quán)人和一般的社會經(jīng)濟交易安全。(15)15但是該種草案的規(guī)定遭到了眾多專家的反對,反對的理由主要為:誰具有權(quán)利能力,并不意味著必須同時具有破產(chǎn)能力,一個法律主體是否具有破產(chǎn)能力,立法者關(guān)鍵須憑借這一標準來判定,即一個破產(chǎn)程序在這里是否是合乎目的的(Zweckmaessig),在住宅所有人共同體里破產(chǎn)程序是無法達到它所追求的目標的,因為住宅所有人共同體的存在具有長期性和不可解散性,對其進行破產(chǎn)只會帶來漫長的程序、高昂的破產(chǎn)費用和破產(chǎn)法院負擔的增加;(16)16住宅所有人共同體作為法律主體存在是具有特定目的的,即僅為了管理共有建筑物,這一特定目的性決定了破產(chǎn)程序不適合于它。(17)17經(jīng)過反復(fù)爭論,國會最終規(guī)定住宅所有人團體不具有破產(chǎn)能力。4.建立并完善住宅所有權(quán)人共同體的法律體系在新法典賦予住宅所有權(quán)人共同體部分權(quán)利能力后,管理人的法律地位也發(fā)生了變化,即管理人獲得了一個法律上的雙重機構(gòu)地位(Zwitterorganstellung),一方面管理人是在一定領(lǐng)域內(nèi)具有法律主體資格的住宅所有人共同體的執(zhí)行機構(gòu)和代表機構(gòu),(18)18另一方面則是在該共同體不具有權(quán)利能力的領(lǐng)域內(nèi)直接作為全體住宅所有權(quán)人的機構(gòu)和代理人。(19)19基于管理人的雙重法律地位,立法者特別對舊法典第27條(管理人的任務(wù)和職能)作了修改。該條第1款規(guī)定了在內(nèi)部關(guān)系中管理人針對住宅所有權(quán)人和住宅所有權(quán)人共同體的權(quán)利和義務(wù),第2款規(guī)定了管理人作為住宅所有權(quán)人的代理人時的職權(quán),第3款規(guī)定了管理人作為具有法律主體資格的住宅所有權(quán)人共同體的代表機構(gòu)時的職權(quán)。其中第3款是新規(guī)定,它明確規(guī)定了當管理人作為社團法人的代表人時所享有的代表權(quán)的范圍。依該款,決定權(quán)原則上仍歸住宅所有權(quán)人,管理人僅在一定的事務(wù)中才被授予代表權(quán),諸如,接受意思表示和送達;推進一個針對住宅所有權(quán)人的法律訴訟;采取正常維護和修繕共有物的措施;在對所繳納的金錢進行管理的范圍內(nèi)開立銀行賬戶等。同時該款也規(guī)定住宅所有權(quán)人可以通過多數(shù)決議賦予管理人更多的代表權(quán)。三、住宅所有人的責任此次住宅所有權(quán)法典的修正案充分考慮和吸收了聯(lián)邦高等法院承認住宅所有人團體行為能力的判決,同時也對該判決給實踐帶來的一些新問題給出了立法上的清晰回答。這其中首先涉及到單個住宅所有權(quán)人如何承擔住宅所有人團體的對外責任的問題。在聯(lián)邦高等法院2005年6月2日的判決之前,當住宅所有人在物業(yè)管理的范圍內(nèi)與第三人締結(jié)契約關(guān)系時,全體住宅所有人本身是契約的當事人,這樣便產(chǎn)生了民法上的多數(shù)人之債的問題。按照德國舊的司法判決和學者學說,對于物業(yè)管理債務(wù)在有疑義的時候應(yīng)當按照《德國民法典》第427條共同契約之債的規(guī)定由全體住宅所有人作為共同債務(wù)人承擔連帶責任。(20)20對于物業(yè)費用債權(quán)人的債權(quán)請求權(quán),單個的住宅所有人是沒有先訴抗辯請求權(quán)的,即不能主張該債權(quán)人首先應(yīng)當針對公共的物業(yè)管理財產(chǎn)行使請求權(quán)。(21)21在2005年6月2日聯(lián)邦高等法院的判決之后,是具有獨立法律主體性的住宅所有權(quán)人團體作為第三人的契約當事人出現(xiàn)的。該住宅所有人團體是用其擁有的相對獨立的公共物業(yè)管理財產(chǎn)對外承擔責任的。不過這時產(chǎn)生一個新問題,即在這種情況下單個的住宅所有人直接針對第三人承擔何種形式的責任?聯(lián)邦高等法院在這個判決中沒有明確回答這個問題,只是提出這樣一個觀點:在具有部分權(quán)利能力的住宅所有權(quán)人團體的責任之外,住宅所有權(quán)人的吸收性的共同責任僅在這時被予以考慮,即當住宅所有權(quán)人在社團之外也清晰和明確地承擔義務(wù)時。(22)22這一觀點在德國學術(shù)界引起了廣泛爭論。(23)23從理論上而言,一般社團法人的成員對社團法人的對外責任是不用自己承擔個人責任的。但是在《住宅所有權(quán)法典》中,如果住宅所有權(quán)人團體擁有的公共物業(yè)管理財產(chǎn)不足以清償對第三人的債務(wù)時,則第三人的債權(quán)只能落空,這對第三人而言顯然是極為不利的,而且與資合公司不同,在住宅所有人共同體中不存在資本的繳納和維持原則,所以免除住宅所有人對住宅所有人共同體對外債務(wù)的個人責任是立不住腳的。(24)24而且,為了保護住宅所有人團體的債權(quán)人的利益,讓住宅所有人個人也對外承擔責任是應(yīng)當?shù)?但住宅所有人個人承擔責任的條件和責任的范圍卻是一個復(fù)雜的法律問題。如果按照德國商法典中商事合伙理論里的合伙人對合伙團體的債務(wù)承擔法定的附從性的連帶責任(gesetzlichakzessorischeHaftung),(25)25或者按照德國聯(lián)邦高等法院于2001在首次承認德國民法典中的對外性合伙(Auβen-GbR)也具有部分權(quán)利能力的判決中所確立的合伙人對合伙債務(wù)承擔附從性連帶責任(AkzessorischeHaftung)的規(guī)則,(26)26讓單個的住宅所有權(quán)人也同樣對外承擔附從性連帶無限責任,則單個的住宅所有權(quán)人將對外承擔不可預(yù)測的,可能很高的債務(wù)(尤其是在大型的住宅樓中),這對他們而言是難以接受的。德國聯(lián)邦司法部基于學者的理論觀點、實踐的需求和法政策的考慮,在法典的修訂草案中提出:單個住宅所有權(quán)人針對住宅所有權(quán)人共同體的債權(quán)人僅按照他的共有所有權(quán)份額的比例對外承擔責任,即住宅所有權(quán)人在對外關(guān)系中只負一種新型的部分責任(Teilschuld)。之所以對單個住宅所有權(quán)人的對外責任作出這種限制性的規(guī)定,最終目的是為了保護住宅所有權(quán)人,將他們的對外責任控制在合理范圍內(nèi),使得他們的外部責任和內(nèi)部責任保持一致,使他們能夠合理地預(yù)計自己的對外風險和責任。(27)27最終德國國會接受了該草案的規(guī)定(新法典第10條第8款)。四、決議檔案的建立,是住宅所有權(quán)人訴訟新法典在舊法典第24條的最后加入了第7、8款。第7款規(guī)定,在住宅所有權(quán)人共同體中必須設(shè)立決議檔案(Beschluss-Sammlung),它將收集2007年7月1日之后產(chǎn)生的附有地點和日期說明的住宅所有權(quán)人的決議和附有日期、法院和當事人說明的法院判決,并且這些決議和法院判決須被持續(xù)登記和編號。決議檔案的建立對于提高所有舊、新住宅所有權(quán)人以及物業(yè)管理人的信息權(quán)具有積極意義;第8款則進一步規(guī)定,決議檔案的建立由物業(yè)管理人負責執(zhí)行,如果沒有物業(yè)管理人,則由住宅所有權(quán)人大會的主席負責執(zhí)行,只要住宅所有權(quán)人沒有通過多數(shù)決議將該任務(wù)交于其他人。新法典為了保證物業(yè)管理人對該義務(wù)的履行,特別在法典第26條第1款第4句中明確規(guī)定,物業(yè)管理人沒有正常履行決議檔案的建立義務(wù)時,則構(gòu)成對其解任的重要原因。五、強制拍賣freiwillgecting按照舊法典,住宅所有權(quán)糾紛在訴訟程序上采用德國特殊的自愿法庭裁判法(FGG)。此次立法者決定對其改采普通民事訴訟程序(ZPO),以簡化程序,并使之與其他民事爭議處理程序相協(xié)調(diào)。在德國《住宅所有權(quán)法典》中存在對不良業(yè)主住宅的強制拍賣制度,即當某一住宅所有權(quán)人有過錯,嚴重地違反了他針對其他住宅所有權(quán)人所負的義務(wù),導(dǎo)致與他進行共同體生活已無法忍受時,其他住宅所有權(quán)人可以請求其出售住宅,若他不愿意,則可以請求法院作出強制其出售住宅的判決,并依據(jù)該判決請求依照法定程序進行強制拍賣。舊法典第53～58條規(guī)定了一種自愿的公證人拍賣程序(FreiwilligeNotarversteigerung),新法典則將其刪除,在第19條第1款中新規(guī)定,未來對住宅的強制執(zhí)行適用德國的強制拍賣和強制管理法(ZVG)。該種新的拍賣程序具有簡單、省時、使用范圍廣和安全等優(yōu)點。六、預(yù)防費用債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的立法出現(xiàn)問題在德國的社會實踐中沒有財產(chǎn)或者沒有支付意愿的住宅所有權(quán)人不交納物業(yè)費的情況不斷增加,導(dǎo)致他們應(yīng)當承擔的成本份額必須由其他住宅所有權(quán)人負擔?；诘聡膹娭婆馁u法律規(guī)定,在實踐中對某一住宅所有權(quán)進行強制執(zhí)行時,所欠繳的物業(yè)費在大多數(shù)情況下會落空,因為該物業(yè)費債權(quán)僅僅能夠在該住宅所有權(quán)上所存在的擔保物權(quán)所擔保的債權(quán)優(yōu)先被清償之后才獲得清償。為了解決實踐中常常出現(xiàn)的這種物業(yè)費債權(quán)落空的情況,立法者相應(yīng)地對強制拍賣和強制管理法(ZVG)進行了修改,在該法第10條中通過改變清償順序賦予物業(yè)費債權(quán)在強制拍賣清償程序中享有一種有限制的優(yōu)先權(quán)。具言之,即在對某一住宅所有權(quán)強制執(zhí)行的程序中,物業(yè)費債權(quán)優(yōu)先于該住宅所有權(quán)上存在的擔保物權(quán)所擔保的債權(quán)而從拍賣價款中獲得清償,不過該物業(yè)費債權(quán)僅限于強制執(zhí)行的當年和過去兩年中所發(fā)生和欠繳的費用,并且金額不得超過該住宅的市場價值的5%。該物業(yè)費債權(quán)包括一般的物業(yè)管理費用以及該住宅所有權(quán)人在水、電、煤氣等方面的住宅基本消費支出。(28)28立法者之所以賦予物業(yè)費債權(quán)一定的優(yōu)先受償權(quán)主要基于以下因素的考慮:首先,當沒有財產(chǎn)或者無支付意愿的住宅所有權(quán)人不交納物業(yè)費時,他的成本份額將必須由其他住宅所有權(quán)人共擔,住宅的必要維護和修繕措施將難于進行,住宅的狀況則可能會變壞或者至少在價值上受到減損。在這種情況下,則可能無人愿意購買該住宅,這樣,該住宅擔保物權(quán)人的利益將受到比法律賦予物業(yè)費債權(quán)于一種有限制的優(yōu)先受償權(quán)時所受到的影響要嚴重的損害。持續(xù)的維護和修繕資金將保證住宅的價值內(nèi)涵,這無疑對該住宅的擔保物權(quán)人也是有利的。其次,按照德國的法律,欠繳的物業(yè)費債權(quán)在該住宅上自動獲得法定質(zhì)押權(quán)(Pfandrecht),該債權(quán)會自動移轉(zhuǎn)到該住宅的購買者,使該住宅的購買者要去承擔大量的陌生債務(wù),這樣一來該住宅對于購買者的吸引力無疑會大大降低。最后,其他住宅所有權(quán)人一般對于一個資金實力弱的購買者取得該住宅的所有權(quán)的事情是沒有影響力的,而作為擔保物權(quán)人的金融機構(gòu)則有更好的審查可能性。與其他住宅所有權(quán)人相比,金融機構(gòu)處于與其客戶的支付不能的風險位置更近的地位。與被涉及到的其他住宅所有權(quán)人相比,債權(quán)落空的風險對于具有風險控制機制的金融機構(gòu)而言要小得多。立法者賦予優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)僅僅限于用于維持住宅價值狀態(tài)的包括水、電、煤費用,以及一般物業(yè)管理費用的住宅基本消費債權(quán),并且立法者對這一債權(quán)的金額大小和已經(jīng)存在的時間期限作了限定。這樣便避免了對擔保物權(quán)人利益的過大侵害,從而在擔保物權(quán)人利益和通過優(yōu)先權(quán)受到保護的公共利益之間建立了一種合理的平衡。七、建筑物區(qū)分所有權(quán)法的完善2007年我國頒布的《物權(quán)法》共用14個條文對建筑物區(qū)分所有權(quán)作了簡潔規(guī)定。隨著我國城市化和城市住宅的不斷發(fā)展,在客觀上我國需要進一步細化和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)法。而德國此次建筑物區(qū)分所有權(quán)法的現(xiàn)代化改革對有著濃厚大陸法系傳統(tǒng)的中國在構(gòu)建和完善該領(lǐng)域的立法上有諸多借鑒價值。(一)明確我國的立法在德國,除依靠《住宅所有權(quán)法典》的規(guī)定外,對住宅所有權(quán)人事務(wù)的調(diào)整主要通過住宅所有權(quán)人自己作出的“共同規(guī)約”和多數(shù)決議來實現(xiàn)。在此次法典改革中,立法者根據(jù)實踐需要對共同規(guī)約與多數(shù)決議之間的職權(quán)劃分作了更為合理的調(diào)整。但是,立法者繼續(xù)強調(diào)和堅持了“共同規(guī)約”在住宅所有人團體中所處的基礎(chǔ)性法律地位,正如在修改草案的理由書中所闡述的,共同公約在建立住宅所有人團體的基本法律關(guān)系和共同生活制度、維護住宅所有人團體的穩(wěn)定以及充分保護每一個住宅所有人的財產(chǎn)所有權(quán)方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。(29)29在我國,2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》首次對“業(yè)主公約”作出了規(guī)定,而在《物權(quán)法》中,許多學者認為“業(yè)主公約”之表述不夠準確,建議用“管理規(guī)約”,該建議最終被立法所采納。(30)302007年9月國務(wù)院相應(yīng)地將《物業(yè)管理條例》中“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。《物權(quán)法》第76條規(guī)定:“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！迸c德國相比,在我國現(xiàn)行法律中實質(zhì)只存在多數(shù)決議,而不存在真正意義上的訂立和修改都需全體業(yè)主一致同意的“業(yè)主公約”,我國舊《物業(yè)管理條例》中“業(yè)主公約”和《物權(quán)法》中的“管理規(guī)約”在本質(zhì)上僅僅是一種需要絕對多數(shù)表決權(quán)的多數(shù)決議而已。我國之所以在立法中沒有規(guī)定真正的需全體業(yè)主一致同意的“業(yè)主公約”,表面上似乎是為了通過多數(shù)表決的方式來方便對區(qū)分所有建筑物的管理,但在本質(zhì)上卻是因為目前我國對個人財產(chǎn)所有權(quán)保護觀念的薄弱所致。建筑物區(qū)分所有權(quán)在本質(zhì)上仍然為財產(chǎn)所有權(quán),它只不過是個人所有權(quán)的一種特殊形式而已,即對區(qū)分所有建筑物的專有部分享有專有所有權(quán),而對共有部分則與其它業(yè)主共同享有共有所有權(quán)。為了嚴格保護每一個區(qū)分所有權(quán)人的個人財產(chǎn)所有權(quán)和有效維護財產(chǎn)所有權(quán)基本狀態(tài)的穩(wěn)定性與可預(yù)見性,對于共同生活在同一個建筑物或小區(qū)中的全體區(qū)分所有權(quán)人而言,在客觀上需要一個訂立和修改都需他們一致同意的“業(yè)主公約”。正是基于這種原因,不僅在德國,而且在其他歐美國家,在建筑物區(qū)分所有權(quán)法中“業(yè)主公約”均被賦予了很高的法律地位和效力。(31)31我國對個人財產(chǎn)所有權(quán)保護的觀念在不斷提升,財產(chǎn)所有權(quán)保護方面的立法在不斷加強,在這種趨勢下,我國應(yīng)當借鑒德國和其他歐美國家的做法,在立法中明確規(guī)定訂立和修改均需全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意的、真正的“業(yè)主公約”,使之成為全體區(qū)分所有權(quán)人穩(wěn)定生活的堅實基礎(chǔ)。此外,我國也應(yīng)當借鑒德國的通過法律的規(guī)定和業(yè)主公約的約定來明確多數(shù)決議事項的立法模式,使通過業(yè)主公約所保護的個人利益和通過多數(shù)決議來實現(xiàn)的多數(shù)人利益達到合理的平衡。對于多數(shù)決議,則應(yīng)當按照所決議內(nèi)容的重要性,進一步規(guī)定表決權(quán)的簡單多數(shù)(即過1/2)或者絕對多數(shù)(即過2/3或者3/4)的要求?？偠灾?我國應(yīng)當從上述兩個方面進行業(yè)主自治規(guī)則的制度構(gòu)建,從而在我國調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律中建立業(yè)主公約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則組合模式,最終實現(xiàn)由業(yè)主公約所保障的個人利益與由多數(shù)決議所體現(xiàn)的多數(shù)人利益之間的最佳平衡。(二)明確業(yè)主團體的部分權(quán)利能力如同德國以前的立法一樣,我國現(xiàn)行法律中是不認可業(yè)主團體的法律主體資格的。在我國理論界,對該問題的爭論也頗多。依部分學者的觀點,業(yè)主團體應(yīng)當具有法律主體性、享有權(quán)利能力和能夠成為民事活動的當事人。(2)32為了簡化區(qū)分所有建筑物的管理,增強業(yè)主團體的行為能力和提高建筑物區(qū)分所有權(quán)法的實踐操作性,我國也應(yīng)當借鑒德國新法典的做法,在立法中明確規(guī)定業(yè)主團體能夠具有部分權(quán)利能力,即業(yè)主團體在對區(qū)分所有建筑物進行管理的法律活動范圍內(nèi)中能夠具有權(quán)利能力。(33)33這樣,一方面既可以避免我國部分學者(4)34所擔心的因為承認業(yè)主團體的完全行為能力而可能帶來的對單個業(yè)主的按份共有所有權(quán)的侵害,另一方面又可以通過在一定范圍內(nèi)承認業(yè)主團體的部分權(quán)