商品房的銷售面積如何計(jì)算

商品房的銷售面積如何計(jì)算

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

什么是使用率？什么是實(shí)用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。展開其他相似回答(1)\o"vbnert"vbnert2009-9-59:52:27124.156.97.*舉報(bào)商品房的銷售面積如何計(jì)算

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。

(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。

(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。

什么是套內(nèi)建筑面積

一、成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T17986.1-2000B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積(GB/T17986.1-2000B1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

附：房屋的共有建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？

(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長(zhǎng)。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

什么是使用率？什么是實(shí)用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

0\o"zqian1017"zqian10172009-9-59:52:31116.232.82.*舉報(bào)現(xiàn)在都是算建筑面積的

0\o"liujiahuin"liujiahuin2009-9-2013:45:44123.15.247.*舉報(bào)一、從事房地產(chǎn)銷售員工作，并不一定要有《商品房銷售員資格證書》才能從事這項(xiàng)工作，北京很多房地產(chǎn)公司從事銷售的人員沒有這個(gè)證書。一般開發(fā)商招聘售樓員，注重的是個(gè)人的形象、素質(zhì)和能力。當(dāng)然，有售樓員的證書更好。

二、如果你準(zhǔn)備來北京發(fā)展，趁早行動(dòng)，不要等有了銷售員資格證書再找工作，那樣，會(huì)耽誤時(shí)間，也許等你考取了證書時(shí)，年齡大了，應(yīng)聘售樓員工作會(huì)受影響的。

三、如果打算從事房地產(chǎn)銷售工作，建議：

1、先買本房地產(chǎn)營(yíng)銷管理方面的書籍看看，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)有所了解。

2、著重學(xué)習(xí)售樓員的知識(shí)。為應(yīng)聘房地產(chǎn)售樓員工作打好基礎(chǔ)。

3、如果從事售樓員工作了，利用工作業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí)，再考取售員資格證書也不晚。

四、給你提供一份《售樓員知識(shí)》看看。祝你早日成功！<BR/>附件：<ahref="/browse/download.php?path=/73/19/01/1248731901.12031805.doc&filename=售樓員知識(shí).doc"target="_blank">售樓員知識(shí).doc</a>2006年9月開始，北京的商品房銷售員必須持證上崗，掛牌服務(wù)，預(yù)售或現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約時(shí)，對(duì)應(yīng)合同注明該房屋銷售機(jī)構(gòu)名稱和該房屋銷售員注冊(cè)證號(hào)。無證者不得賣房。

凡年滿18周歲，身體健康，具有高中（或中專）以上學(xué)歷，愿意從事商品房銷售或代理銷售活動(dòng)的人員均可自愿報(bào)名參加考試。

2006-05-295月28日,北京市進(jìn)行商品房銷售員首批考試,共有1715名考生報(bào)名參加

2006年度的有關(guān)通知和培訓(xùn)信息放在后面，07年度的還不知道，但是你可以打電話向聯(lián)系人問一下。反正報(bào)名就是在北京市房地產(chǎn)職工大學(xué)。

關(guān)于舉辦商品房銷售員考前培訓(xùn)班的通知

各有關(guān)單位：

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十九條，商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。為貫徹落實(shí)該辦法，規(guī)范商品房銷售經(jīng)營(yíng)行為，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員管理的通知》（京建交〔2006〕312號(hào)），本市商品房銷售人員必須經(jīng)專業(yè)考核、持證上崗，并自2006年5月份起舉辦北京市商品房銷售員考試，2006年度分別在5月28日、6月25日、7月30日、8月27日安排四次考試。

為配合商品房銷售員考試，北京市房地產(chǎn)職工大學(xué)開辦商品房銷售員考前培訓(xùn)班，并特聘業(yè)內(nèi)專家及市建委相關(guān)工作人員任教?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、培訓(xùn)對(duì)象

參加北京市商品房銷售員考試的人員，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或其它售房單位）中從事商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）預(yù)售或現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的人員和在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從事代理銷售業(yè)務(wù)的人員，以及領(lǐng)取交易管理系統(tǒng)加密鑰匙盤進(jìn)行網(wǎng)上簽約的授權(quán)人員。

二、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)

（一）2006年5月9日-12日、6月5日-8日、7月3日-6日、8月1日-4日，本校將在北京建筑業(yè)執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心安排現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名（與考試報(bào)名同期進(jìn)行）。

（二）2006年5月13-17日、6月9日-13日、7月7日-11日、8月5日-9日在本校培訓(xùn)中心（朝陽區(qū)勁松南路華威北里18號(hào)樓118室）分別安排所在月份培訓(xùn)班的補(bǔ)報(bào)名。

三、培訓(xùn)課程

（一）《房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度與政策》（含商品房營(yíng)銷知識(shí)）

（二）《北京市房屋交易管理制度》

（三）《商品房銷售合同及網(wǎng)上簽約操作實(shí)務(wù)》

四、培訓(xùn)時(shí)間和地點(diǎn)

（一）培訓(xùn)時(shí)間：每期培訓(xùn)3天，首次培訓(xùn)時(shí)間安排在2006年5月19-21日，根據(jù)報(bào)名情況安排多個(gè)培訓(xùn)班次。

（二）培訓(xùn)地點(diǎn)：北京市房地產(chǎn)職工大學(xué)(朝陽區(qū)勁松南路華威北里18號(hào)樓)。

五、培訓(xùn)方式

為了切實(shí)做好該項(xiàng)培訓(xùn)工作，考前培訓(xùn)采取課堂教學(xué)與答疑、串講相結(jié)合的方式，全面提高學(xué)員的應(yīng)試能力。

六、培訓(xùn)費(fèi)用

培訓(xùn)費(fèi)360元/人

材料費(fèi)60元/人

七、聯(lián)系方式

聯(lián)系電話：6779980813261205393

聯(lián)系人：?jiǎn)T老師王老師

北京市房地產(chǎn)職工大學(xué)培訓(xùn)中心

2006年度北京市商品房銷售員考試大綱（試行）

北京市建設(shè)委員會(huì)編制二〇〇六年四月

目錄

一、《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員管理的通知》（京建交2006〕312號(hào)）

二、《關(guān)于組織北京市商品房銷售人員考試工作的通知》（京建科教〔2006〕302號(hào)）

三、《關(guān)于組織“商品房銷售員”考試有關(guān)工作的通知》（京建執(zhí)注〔2006〕10號(hào)）

四、考試說明

五、《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含商品房營(yíng)銷知識(shí)）考試大綱

六、《北京市房屋交易管理制度》考試大綱

七、《商品房銷售合同及網(wǎng)上簽約操作實(shí)務(wù)》考試大綱

八、附錄：房屋交易管理相關(guān)法律法規(guī)***************************北京市商品房銷售員考試大綱(2007年修訂版)

2007-09-26

來源：北京市建設(shè)委員會(huì)

《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含商品房營(yíng)銷知識(shí)）

第一章房地產(chǎn)基本概念

一、房地產(chǎn)的概念、分類及用途

二、所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利類型

三、土地所有制類型及土地劃撥、有償使用方式

四、建筑密度、建筑容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)

五、房屋面積、層高等相關(guān)概念

六、個(gè)人住房貸款基本概念

七、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容

第二章房地產(chǎn)管理基本制度與規(guī)定

一、城市房地產(chǎn)管理法

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

三、物業(yè)管理?xiàng)l例

四、商品房銷售管理辦法

五、城市商品房預(yù)售管理辦法

六、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法

七、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

八、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定

九、土地管理法、擔(dān)保法、城市規(guī)劃法

十、合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法

第三章商品房營(yíng)銷知識(shí)

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷概述

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣

五、房地產(chǎn)銷售過程

六、房地產(chǎn)銷售技巧

《北京市房屋交易管理制度》

第一章房屋交易管理

一、北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法一般規(guī)定

二、北京市商品房預(yù)售管理相關(guān)規(guī)定

三、進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)銷售管理

四、預(yù)售許可證變更相關(guān)規(guī)定

五、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、加強(qiáng)住房交易管理相關(guān)規(guī)定

六、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理

七、北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理相關(guān)規(guī)定

八、北京市廉租住房政策

九、北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)

十、商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管

十一、北京市房地產(chǎn)交易秩序整頓相關(guān)規(guī)定

十二、商品房銷售機(jī)構(gòu)和商品房銷售員管理

十三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理及資金監(jiān)管政策

第二章房屋權(quán)屬登記

一、房屋權(quán)屬登記的基本內(nèi)容、種類及程序

二、初始登記的基本內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定

三、轉(zhuǎn)移登記的基本內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定

四、抵押登記、抵押信息公示及網(wǎng)上辦理抵押登記的基本內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定

五、變更登記及注銷登記的基本內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定

六、權(quán)屬登記工作時(shí)限規(guī)定

第三章房地產(chǎn)測(cè)繪

一、商品房面積預(yù)測(cè)管理規(guī)定

二、商品房面積實(shí)測(cè)管理規(guī)定

三、房屋測(cè)繪成果變更相關(guān)管理規(guī)定

第四章房地產(chǎn)稅費(fèi)

一、印花稅及其稅率

二、契稅及其稅率

三、營(yíng)業(yè)稅及其稅率

四、契稅及營(yíng)業(yè)稅征管相關(guān)規(guī)定

五、公共維修基金征收相關(guān)規(guī)定

六、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等其他費(fèi)用

第五章房屋施工質(zhì)量、建筑節(jié)能、裝修等相關(guān)知識(shí)

一、建筑工程質(zhì)量與質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定

二、建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、保修管理相關(guān)規(guī)定

三、建筑節(jié)能相關(guān)管理規(guī)定

四、建筑裝修管理規(guī)定

第六章住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相關(guān)知識(shí)

一、新建商品住宅小區(qū)與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理規(guī)定

二、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等工程要求

《商品房銷售合同及網(wǎng)上簽約操作實(shí)務(wù)》

第一章商品房銷售合同

一、《北京市商品房認(rèn)購書》、《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)售合同》示范文本的主要條款

二、規(guī)范商品房合同簽約行為相關(guān)規(guī)定

三、商品房買賣合同糾紛處理相關(guān)規(guī)定

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)相關(guān)規(guī)定

第三章北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)用戶管理

北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)用戶管理相關(guān)規(guī)定及系統(tǒng)操作

第四章商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理

一、商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理相關(guān)規(guī)定

二、商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記系統(tǒng)操作

第五章商品房現(xiàn)房買賣合同網(wǎng)上簽約管理

一、商品房現(xiàn)房買賣合同網(wǎng)上簽約管理相關(guān)規(guī)定

二、商品房現(xiàn)房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)操作

第六章網(wǎng)上辦理權(quán)屬登記

一、初始登記管理相關(guān)規(guī)定及相關(guān)網(wǎng)上操作

二、轉(zhuǎn)移登記管理相關(guān)規(guī)定及相關(guān)網(wǎng)上操作

三、抵押登記管理相關(guān)規(guī)定及相關(guān)網(wǎng)上操作

附錄：房屋交易管理相關(guān)法律法規(guī)

一、房屋交易權(quán)屬管理法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)）

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）

《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部第88號(hào)令)

《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部第131號(hào)令）

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部第99號(hào)令）

《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(建設(shè)部第97號(hào)令)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部第98號(hào)令)

《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要》（建辦住房[2004]116號(hào)）

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案例適用法律若干問題的司法解釋》（法釋[2003]7號(hào)）

《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》建住房[2006]165號(hào)

《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》建住房[2006]166號(hào)

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》建住房[2006]171號(hào)

《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》的通知》（建住房[2006]216號(hào)）

《建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》建住房[2006]321號(hào)

《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽[2007]87號(hào)）

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（北京市政府令第135號(hào)）

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》（京國(guó)土房管市一[2003]1031號(hào)）

《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（北京市政府第12號(hào)令）

《北京市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格文件的通知》（京政發(fā)[2005]12號(hào)）

《關(guān)于貫徹落實(shí)<北京市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格文件的通知>加強(qiáng)住房交易管理有關(guān)問題的通知》（京建交[2005]570號(hào)）

《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》（京國(guó)土房管出[2004]689號(hào)）

《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理有關(guān)問題的通知》（京國(guó)土房管市一[2004]707號(hào)）

《關(guān)于北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)用戶管理有關(guān)問題的通知》（京建市一[2004]985號(hào)）

《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售方案和房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書等有關(guān)問題的通知》（京建市一[2004]968號(hào)）

《關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知》（京建交[2005]100號(hào)）

《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交〔2005〕1105號(hào)）

《關(guān)于規(guī)范用于房屋所有權(quán)初始登記的房產(chǎn)測(cè)繪成果管理的通知》（京建交[2005]1117號(hào)）

《關(guān)于規(guī)定北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京建住〔2005〕528號(hào)）

《關(guān)于公布北京市2006年不同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格的通知》（京建住[2006]267號(hào)）

《北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局北京市建設(shè)委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(京地稅營(yíng)[2005]279號(hào))

《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》（京地稅營(yíng)〔2005〕345號(hào)）

《關(guān)于擴(kuò)大北京市廉租住房覆蓋面有關(guān)問題的通知》京建住[2005]966號(hào)

北京市《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范（試行）》（京建權(quán)〔2005〕1166號(hào)）

《關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目抵押信息公示的通知》（京建交