附件4項(xiàng)目需求說明

附件4項(xiàng)目需求說明請(qǐng)投標(biāo)人在制作投標(biāo)文件時(shí)仔細(xì)研究項(xiàng)目需求說明。投標(biāo)人不能簡(jiǎn)單照搬照抄采購人項(xiàng)目需求說明中的技術(shù)、商務(wù)要求，必須作實(shí)事求是的響應(yīng)。如照搬照抄項(xiàng)目需求說明中的技術(shù)、商務(wù)要求的，中標(biāo)后投標(biāo)人在同采購人簽訂合同和履約環(huán)節(jié)中不得提出異議，一切后果和損失由中標(biāo)人承擔(dān)。如投標(biāo)人提供的貨物和服務(wù)同采購人提出的項(xiàng)目需求說明中的技術(shù)、商務(wù)要求不同的，必須在《商務(wù)部分正負(fù)偏離表》和《技術(shù)部分正負(fù)偏離表》上明示，如不明示的視同完全響應(yīng)。一、項(xiàng)目具體需求說明（一）采購標(biāo)的需實(shí)現(xiàn)的功能或者目標(biāo),以及為落實(shí)政府采購政策需滿足的要求1、項(xiàng)目地點(diǎn)：崇川區(qū)城市嘉苑。2、項(xiàng)目規(guī)模：城市嘉苑物業(yè)管理服務(wù)采購項(xiàng)目，建筑面積（含商鋪）309999平方米，地下建筑面積104000平方米，小區(qū)公用電梯121臺(tái)，綠化覆蓋率36%。本項(xiàng)目須提供小區(qū)的保安、保潔、綠化、消防監(jiān)控、高低壓值班及維修工、道路交通秩序維護(hù)、停車庫停車場(chǎng)等全方位物業(yè)管理。3、擬派人員：投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)崗位要求配備足夠數(shù)量的物業(yè)服務(wù)人員，人數(shù)不得低于設(shè)定崗位數(shù)，以滿足物業(yè)場(chǎng)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)且須確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)要求。為確保物業(yè)服務(wù)人員的相對(duì)穩(wěn)定，投標(biāo)人需在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家政策規(guī)定和人力市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)行合理的報(bào)價(jià)。（二）采購標(biāo)的需執(zhí)行的國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)或者其他標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l列》等（三）采購標(biāo)的需滿足的質(zhì)量、安全、技術(shù)規(guī)格、物理特性等要求1、人員崗位職責(zé)要求（1）項(xiàng)目經(jīng)理，45周歲及以下，具有大專及以上學(xué)歷、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書、五年及以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)且為本單位正式員工，且該項(xiàng)目經(jīng)理不得兼職。投標(biāo)文件須提供（①學(xué)歷證明、②項(xiàng)目經(jīng)理證書、③投標(biāo)人與擬派項(xiàng)目經(jīng)理簽訂的有效的勞動(dòng)合同、④社保機(jī)構(gòu)出具的由投標(biāo)人為其繳納連續(xù)3個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明、⑤五年及以上服務(wù)經(jīng)驗(yàn)證明材料）各項(xiàng)文件復(fù)印件或掃描件并加蓋公章。（2）工程部主管，50周歲及以下，具有大專及以上學(xué)歷、持特種作業(yè)操作證（其中一名須持有高壓電工作業(yè)證）、三年及以上服務(wù)經(jīng)驗(yàn)且為本單位正式員工，投標(biāo)文件須提供①學(xué)歷證明、②有效的特種作業(yè)操作證、③社保機(jī)構(gòu)出具的由投標(biāo)人為其繳納連續(xù)3個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明、④三年及以上服務(wù)經(jīng)驗(yàn)證明材料）各項(xiàng)文件復(fù)印件或掃描件并加蓋公章。（3）客服人員：40周歲及以下，男女不限，負(fù)責(zé)處理業(yè)主相關(guān)投訴、咨詢；對(duì)接住租戶各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作；負(fù)責(zé)住租戶信息檔案、鑰匙管理等工作。（4）水電等維修人員：男性55周歲及以下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目零星維修工作，下水道、供水管道、雨水污水管道等維修、定期疏通維護(hù)工作。做好日常設(shè)備的巡視檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，處理隱患。（5）特種設(shè)備人員：55周歲以下，持有有效的特種設(shè)備作業(yè)操作證，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目供配電設(shè)備的操作、監(jiān)控、電梯、運(yùn)行記錄工作，嚴(yán)格執(zhí)行國家及商場(chǎng)的各項(xiàng)電氣安全操作規(guī)程；定時(shí)檢查配電室電壓表、電流表、計(jì)量表是否正常；負(fù)責(zé)項(xiàng)目用電負(fù)荷調(diào)節(jié)和控制工作；負(fù)責(zé)供配電設(shè)備突發(fā)事件處理；負(fù)責(zé)夜間照明、動(dòng)力等一切電器設(shè)備的巡檢和管理工作，并提供上門應(yīng)急服務(wù)。投標(biāo)文件須提供特種設(shè)備人員特種設(shè)備作業(yè)操作證復(fù)印件或掃描件并加蓋公章。（6）消防監(jiān)控人員：男女不限，女50周歲以下，男55周歲以下，身體健康，消防理論知識(shí)豐富，專業(yè)操作技能嫻熟，持證上崗（投標(biāo)文件須提供消防設(shè)施操作員證復(fù)印件或掃描件并加蓋公章），主要負(fù)責(zé)消防控制室24小時(shí)值班；遇火警第一時(shí)間按程序做好處理工作；消防系統(tǒng)日常巡查維修工作，保證消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。（7）保安：50周歲及以下（其中至少有4名為42周歲及以下，含保安隊(duì)長一名）三年及以上保安服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，持保安證。身體健康，有較強(qiáng)責(zé)任心，能適應(yīng)各自工作崗位（交通指揮，車庫管理、秩序維護(hù)、巡邏、大門看護(hù)等）。有較好的語言或文字表達(dá)能力，能獨(dú)立履行保安工作職能。保安員要熱愛本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)，忠于職守，在緊急關(guān)頭能夠挺身而出，保護(hù)人員及財(cái)產(chǎn)安全。保安員應(yīng)遵守和執(zhí)行保安行業(yè)制度及各物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)管理制度，投標(biāo)文件須提供各保安人員保安證、三年及以上保安服務(wù)經(jīng)驗(yàn)證明材料的復(fù)印件或掃描件并加蓋公章。（8）保潔：60周歲以下，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞，身體健康（提供健康證）；具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，懂得一定的清潔衛(wèi)生知識(shí)，并能基本掌握常見各類污垢的清除技能和特殊場(chǎng)所的衛(wèi)生清掃方法，投標(biāo)文件須提供各保潔人員健康證復(fù)印件或掃描件并加蓋公章。（9）綠化園藝：身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞，投標(biāo)文件須提供具有綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)證明材料復(fù)印件或掃描件并加蓋公章，男性年齡不超過55歲，女性年齡不超過50歲。對(duì)所錄用人員要嚴(yán)格審查，保證錄用人員沒有刑事犯罪記錄，身體健康。未經(jīng)采購人同意，不得隨意更換擬派項(xiàng)目組成員。采購人將根據(jù)中標(biāo)人投標(biāo)文件核驗(yàn)派駐物業(yè)服務(wù)人員身份，如有違背投標(biāo)文件，采購人將拒絕接受，視為違約。采購人有權(quán)解約并不予退回履約保證金。2、最低擬派崗位及人數(shù)要求崗位人數(shù)（人）備注項(xiàng)目經(jīng)理145周歲及以下工程部主管250周歲及以下客服人員240周歲及以下，男女不限水電維修2男性，55周歲及以下特種設(shè)備人員155周歲以下消防監(jiān)控5男女不限，女50周歲以下，男55周歲以下保安1950周歲及以下（其中至少有4名為42周歲及以下，含保安隊(duì)長一名）保潔3360周歲以下綠化園藝5男性年齡不超過55歲，女性年齡不超過50歲合計(jì)70注：此表格為最低崗位人員數(shù)，作為投標(biāo)人報(bào)價(jià)的依據(jù)，費(fèi)用根據(jù)中標(biāo)人自行收取的年度物業(yè)費(fèi)結(jié)算。3、服務(wù)內(nèi)容（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管護(hù)；做好公共環(huán)境衛(wèi)生管理和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及室外雨、污水管道的疏通、化糞池的疏通；（2）負(fù)責(zé)小區(qū)車輛秩序管理（含地下停車管理）；（3）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的管理；（4）負(fù)責(zé)小區(qū)綠化及時(shí)養(yǎng)護(hù)；（5）負(fù)責(zé)小區(qū)裝潢、生活垃圾分類及處理清運(yùn)。外墻局部剝落等的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題第一時(shí)間向業(yè)委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)、街道報(bào)告；（6）建立完善的物業(yè)管理檔案資料并妥善保管和使用物業(yè)檔案資料；（7）監(jiān)督并會(huì)同相關(guān)維保單位做好電梯、消防、技防、專變、二次供水等維保工作，按計(jì)劃進(jìn)行維?？己耍_保設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行并做好臺(tái)賬；（8）發(fā)現(xiàn)、制止違法搭建、違章裝修、毀綠等各種違法行為，及時(shí)向業(yè)委會(huì)、社區(qū)、街道和有關(guān)部門反映；（9）配合上級(jí)部門做好小區(qū)內(nèi)長效管理的迎查工作，確保在所服務(wù)的小區(qū)考核結(jié)果達(dá)到相應(yīng)的要求；（10）嚴(yán)格按照法律法規(guī)配備且配齊消防、電工、技防等專業(yè)技術(shù)人員；（11）物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件確定的或甲方指定的其他服務(wù)內(nèi)容；（12）做好店面房裝修督查、日常管理、物業(yè)費(fèi)代收、水電費(fèi)代收、維修督查、空置房檢查、交接收房等工作。（13）及時(shí)上門維修、接待及投訴處理工作，杜絕因主觀原因引發(fā)的矛盾。4、考核管理（1）物業(yè)公司在開展以上各類服務(wù)管理時(shí)，必須接受采購人的管理、指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。（2）保安、衛(wèi)生、清潔、交通、綠化管理等服務(wù)實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔，滿意率在95%以上。（3）考核辦法：詳見“物業(yè)考核記錄表”（具體以考核細(xì)則為準(zhǔn)）（4）中標(biāo)人必須支持和配合采購人開展工作，保證各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行。（5）設(shè)備維護(hù)、保安、保潔資料檔案齊全，管理完善，值班記錄完整、填寫規(guī)范、交接手續(xù)齊備，檢索方便。（6）如果發(fā)生因中標(biāo)人工作失職造成失竊事件或其他財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害，均由該中標(biāo)人承擔(dān)相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。（7）中標(biāo)人所用全體工作人員的崗位職責(zé)、操作規(guī)范、人身安全、醫(yī)療、工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)、內(nèi)部管理、各類糾紛等各項(xiàng)事宜及所涉及經(jīng)費(fèi)均由中標(biāo)人自行負(fù)責(zé)。（8）如果發(fā)生因中標(biāo)人工作失聯(lián)造成因小區(qū)內(nèi)被偷倒垃圾等行為，均由中標(biāo)人承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。（四）采購標(biāo)的數(shù)量、采購項(xiàng)目交付或者實(shí)施的時(shí)間和地點(diǎn)1、采購項(xiàng)目服務(wù)期：本項(xiàng)目合同期限為五年，首次合同簽訂二年。2、采購項(xiàng)目交付地點(diǎn)：崇川區(qū)城市嘉苑。（五）采購標(biāo)的需滿足的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、期限、效率等要求本項(xiàng)目合同期限為五年，首次合同簽訂二年，合同期內(nèi)采購人將對(duì)中標(biāo)人的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核并決定是否續(xù)約?？己撕细?，采購人可以與中標(biāo)人續(xù)簽合同，每次續(xù)簽合同期為一年；因中標(biāo)人考核不合格或項(xiàng)目資金不能落實(shí)到位的原因采購人將暫停續(xù)簽合同或終止合同。（六）采購標(biāo)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 1、合同履約期間，如出現(xiàn)重大綜合管理缺陷，采購人有權(quán)自缺陷出現(xiàn)之日起直至缺陷更正，進(jìn)行處懲，如中標(biāo)人對(duì)綜合管理缺陷不予更正，采購人有權(quán)另請(qǐng)其他單位更正，所發(fā)生的費(fèi)用可在當(dāng)年度費(fèi)用結(jié)算中按費(fèi)用發(fā)生金額的2倍扣除。2、中標(biāo)人在履約期間，違反規(guī)定將項(xiàng)目轉(zhuǎn)包他人的，采購人有權(quán)解除合同。3、合同履行期間由于中標(biāo)人的責(zé)任，違反管理規(guī)章等情形或造成社會(huì)不良影響的，采購人有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重采取以下一項(xiàng)或多項(xiàng)措施：（1）解除與中標(biāo)人的合同；（2）拒絕其參與本項(xiàng)目計(jì)劃采購下一服務(wù)期的采購活動(dòng)；（3）涉及違約金、賠償金或其他應(yīng)付費(fèi)用的，采購人有權(quán)從應(yīng)支付的合同價(jià)款、已繳付的履約保證金等可扣款項(xiàng)中扣除（若前述款項(xiàng)不足或沒有可扣除款項(xiàng)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)另行向采購人支付）。（七）采購需求中必須滿足的其他實(shí)質(zhì)性要求和條件1、本項(xiàng)目包括以下費(fèi)用：投標(biāo)報(bào)價(jià)包含人員開支費(fèi)用(包括人員工資、服裝、社保、保險(xiǎn)費(fèi)、餐費(fèi)、補(bǔ)貼費(fèi)、加班費(fèi)、福利等所有費(fèi)用)、自備設(shè)備及其備品、備件、維修費(fèi)用、易耗品耗材、通訊和專用工具費(fèi)用、稅費(fèi)、運(yùn)輸、保險(xiǎn)、技術(shù)支持與培訓(xùn)、售后服務(wù)費(fèi)、公共能耗、公區(qū)污水疏通、垃圾清運(yùn)費(fèi)及相關(guān)勞務(wù)支出等工作所發(fā)生的全部費(fèi)用以及投標(biāo)人企業(yè)利潤、稅金和政策性文件規(guī)定及合同包含的所有風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任，即響應(yīng)本項(xiàng)目的各項(xiàng)應(yīng)有費(fèi)用（包含但不限于此列明中小區(qū)的一切公共服務(wù)費(fèi)）。2、中標(biāo)人每年須向采購人繳付當(dāng)年度實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額的15‰，不足10萬的按10萬計(jì)取。3、本項(xiàng)目中涉及到的公共收益包含但不限于小區(qū)的停車費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地出租費(fèi)、攤位費(fèi)等，所有公共收益全部歸采購人所有。4、采購人持有的用于管理的辦公用房和600㎡的店面房不對(duì)中標(biāo)人繳納物業(yè)費(fèi)和公共能耗費(fèi)。5、投標(biāo)人收取的