報酬遞減規(guī)律

2.1投資三要素原理2.1.1收益2.1.2成本2.1.3預期2023/12/17金融學院程大濤1

第2章房地產(chǎn)投資分析基本原理2.3房地產(chǎn)市場四象限理論2.3.1房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與消費市場2.3.2房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系2.3.3房地產(chǎn)市場四象限模型均衡狀態(tài)的影響2.2土地報酬遞減規(guī)律2.2.1報酬與土地報酬2.2.2土地報酬變化的基本原理2.2.3土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用

收益最直接的表現(xiàn)是利潤，利潤包括與內(nèi)附相聯(lián)系的三種不同報酬。創(chuàng)新利潤投資者利用創(chuàng)新優(yōu)勢得到利潤或暫時的高額收入。承擔風險收益投資者承擔的某些風險不可能被全部分散或加以保險，投資者會有產(chǎn)生損失的可能性，需要得到風險補償才會持有風險資產(chǎn)。社會風險補償在良好的經(jīng)濟環(huán)境條件下產(chǎn)生的超額利潤，用以補償經(jīng)濟風暴時期或破產(chǎn)蕭條，在政策調(diào)控時期所造成的損失。2023/12/172金融學院程大濤2.1.1收益利率稅收資金密集型行業(yè)影響財務(wù)成本以銷售額和利潤為基數(shù)征收影響投資成本的兩個重要因素投資收益32.1.2成本2.1.3預期投資的本質(zhì)是對未來進行風險決策，以判斷未來收益是否能夠大于投入成本。房地產(chǎn)投資建設(shè)周期長，投資者對未來預期情況情況對投資活動產(chǎn)生重要影響。萬科年報：20102023/12/17金融學院程大濤42.1投資三要素原理2.1.1收益2.1.2成本2.1.3預期2023/12/17金融學院程大濤5

第2章房地產(chǎn)投資分析基本原理2.3房地產(chǎn)市場四象限理論2.3.1房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與消費市場2.3.2房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系2.3.3房地產(chǎn)市場四象限模型均衡狀態(tài)的影響2.2土地報酬遞減規(guī)律2.2.1報酬與土地報酬2.2.2土地報酬變化的基本原理2.2.3土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用

2.2.1報酬與土地報酬報酬，付出物質(zhì)和精神的代價后，所得到的物質(zhì)上的收益或精神上的享受。報酬同時具有實物形態(tài)（使用價值）、價值形態(tài)和價格形態(tài)。2023/12/17金融學院程大濤6報酬遞減規(guī)律，在生產(chǎn)某種產(chǎn)品或消費某種商品的過程中，其他條件不變的情況下

生產(chǎn)領(lǐng)域：生產(chǎn)技術(shù)條件不變、規(guī)模報酬不變、其他生產(chǎn)要素投入不變；

消費領(lǐng)域：消費者偏好不變、其他商品消費量不變

隨著某一種可變要素投入量或商品消費量的逐漸增加，總產(chǎn)量/總效用、平均產(chǎn)量/平均效用、邊際產(chǎn)量/邊際效用，均呈現(xiàn)一種先遞增再遞減的變化規(guī)律。土地報酬，土地收益，指在一定面積土地上投入一定量的勞動和資本所取得的收益。2.2.2土地報酬變化的基本原理產(chǎn)品的生產(chǎn)函數(shù)，產(chǎn)量或報酬，是土地、資本、勞動和企業(yè)家才能的函數(shù)：

2023/12/17金融學院程大濤7（1）生產(chǎn)技術(shù)水平問題：為生產(chǎn)技術(shù)系數(shù)，常數(shù)，取值越大技術(shù)越先進，取值不斷變大的過程表示生產(chǎn)技術(shù)進步和過程。

（2）規(guī)模報酬問題：

（3）設(shè)除勞動L外，其他要素不變：

土地報酬遞減規(guī)律在土地量、生產(chǎn)水平和規(guī)模報酬既定的情況下，連續(xù)不斷地向既定量的土地投入某種生產(chǎn)要素或幾種生產(chǎn)要素的組合，所帶來的總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量先遞增再遞減。2023/12/17金融學院程大濤8（1）平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率；（2）邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率；（3）邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢；當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降；兩者相等時，平均報酬最高。土地報酬遞減規(guī)律第I階段，邊際報酬先升后降，平均報酬處于遞增狀態(tài)，從而帶來總報酬快速增長；第II階段，邊際報酬小于平均報酬，且均處于下降趨勢中，總報酬增速下降至最高點；第III階段，邊際報酬為負，平均報酬繼續(xù)遞減，總報酬處于下降之中。2023/12/17金融學院程大濤9土地利用的合理與否導致出現(xiàn)土地報酬的三個階段，即投入的變量資源與固定資源的配合比例協(xié)調(diào)與否以及協(xié)調(diào)程度的大小所引起?！a(chǎn)技術(shù)水平和規(guī)模報酬不變的情況下。2.2.3土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用2023/12/17金融學院程大濤10第I階段內(nèi)，變量資源投入不足，未達到集約經(jīng)營的粗放邊際，是一種類似粗放經(jīng)營或掠奪式的經(jīng)營方式，還可以增加變量資源的投入量，擴大集約度；第II階段，邊際報酬和平均報酬處于下降趨勢，但總報酬在增加，在經(jīng)營的集約度是合理的；第III階段，變量資源投入的增加，不僅帶來邊際報酬的負增長和平均報酬的進一步遞減，而且導致了總報酬的遞減，繼續(xù)投資只會帶來損失，超過了集約邊際的投資，是不合理的集約經(jīng)營。2.1投資三要素原理2.1.1收益2.1.2成本2.1.3預期2023/12/17金融學院程大濤11

第2章房地產(chǎn)投資分析基本原理2.3房地產(chǎn)市場四象限理論2.3.1房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與消費市場2.3.2房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系2.3.3房地產(chǎn)市場四象限模型均衡狀態(tài)的影響2.2土地報酬遞減規(guī)律2.2.1報酬與土地報酬2.2.2土地報酬變化的基本原理2.2.3土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用

房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是在房地產(chǎn)資產(chǎn)需求和供給的共同作用下形成的資產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)具有消費與投資雙重特征，投資的特性源于房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值保值性，擁有資產(chǎn)的需求導致其價格上升，過多的房地產(chǎn)資產(chǎn)供給會導致其價格下降。房地產(chǎn)消費市場（物業(yè)市場）

房地產(chǎn)消費市場是房地產(chǎn)使用空間需求與供給所共同作用而形成的使用權(quán)交易市場。

房地產(chǎn)消費市場的需求，來源于使用者對使用空間的需求。

對于企業(yè)，其數(shù)量取決于企業(yè)的產(chǎn)出水平和與之相關(guān)的空間使用成本；

對于居民家族，其消費需求數(shù)量取決于其收入水平以及住房消費與其他消費（食品、服裝、文化娛樂）成本的相對比較。2023/12/17金融學院程大濤122.4.1房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與消費市場2023/12/17金融學院程大濤13租金與所有權(quán)成本租金是根據(jù)房增和消費市場上的空間使用情況而定的，不是根據(jù)資產(chǎn)上的的所有權(quán)的價值確定的。房地產(chǎn)消費市場的作用就是確定一個租金水平，在這個水平上使房地產(chǎn)的消費需求與房地產(chǎn)使用空間的供給趨于平衡。問：1.如何衡量擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)的成本？2.在消費市場上，租金能否衡量房地產(chǎn)資產(chǎn)價值？房地產(chǎn)市場內(nèi)在因素及關(guān)系2023/12/17金融學院程大濤14ORDOCSORPOCf(c)

房地產(chǎn)交易的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易；

由于房地產(chǎn)具有位置固定性、使用期限長、投資需求量大、易受政策影響，房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，易于出現(xiàn)不均衡和壟斷現(xiàn)象。

D：需求量R:租金（表示價格）C：開發(fā)量D：需求量S：供給量P：交易價格f(c)：開發(fā)成本2.3.2房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系2023/12/1715金融學院程大濤1.消費市場上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵。投資者購買資產(chǎn)的實際是購買當前和未來的現(xiàn)金流量，因此，租金變化影響資產(chǎn)市場上的需求。2.如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)供給隨著增加，不僅使物業(yè)市場租金隨之下調(diào)，也會使資產(chǎn)市場價格下滑。左邊：資產(chǎn)市場右邊：消費市場第一象限：租金和存量如果消費需求數(shù)量不變（非彈性需求），曲線近乎一條垂直直線；如果消費需求量相對于租金的變化特別敏感（彈性需求），曲線會變得較為水平。如果社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，曲線會移動：

經(jīng)濟衰退時，曲線向下移動；

經(jīng)濟繁榮時，曲線向上移動。需求量是租金R和經(jīng)濟狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟狀況）=S

2023/12/17金融學院程大濤16

在一定經(jīng)濟條件下，對房地產(chǎn)消費需求數(shù)量取決于租金水平（價格水平）。第二象限：租金和價格以原點為起點的射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率（i）。

資本化率是租金和價格的比值，是投資者持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當前收益率。

資本化率受四個方面因素影響：

經(jīng)濟活動中的利率

預期的租金變動率

與租金收入流量相關(guān)的風險

房地產(chǎn)稅收政策

2023/12/17金融學院程大濤17租金水平和資本化率來確定房增和資產(chǎn)價格P：P=R/i第三象限：價格和開發(fā)量曲線代表了房地產(chǎn)的重置成本（f(c)），房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)量C的增多而增加。

橫軸上的截距，是保持一定規(guī)模的新建設(shè)量所要求的最低單位價格。

第二象限確定的資產(chǎn)價格，對應(yīng)著房地產(chǎn)重置成本的大小，也就對應(yīng)著一定的開發(fā)建設(shè)量。如果開發(fā)規(guī)模小于這個建設(shè)量，開發(fā)企業(yè)獲得超額利潤。

2023/12/17金融學院程大濤18新的房地產(chǎn)開發(fā)量C應(yīng)該保持在物業(yè)價格P等于房地產(chǎn)開發(fā)重置成本f(c)的水平上，P=f(c)如果大于呢？

第四象限：新開發(fā)量和長期存量年度新開發(fā)量（增量）C轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)市場的長期存量S,

在一定時期內(nèi)，存量變化ΔS等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除（折舊）導致的存量損失，δ為折舊率。

ΔS=C-δS

如果市場新增開發(fā)量是以市場既有存量為基數(shù)，且開發(fā)系數(shù)等于折舊率，則

C=δS。

于是，市場存量為

S=C/δ2023/12/17金融學院程大濤19從原點出發(fā)的曲線代表了開發(fā)量和存量的關(guān)系。2.3.3外在因素影響：宏觀經(jīng)濟

經(jīng)濟增長，需求增加，曲線上移動，租金上漲，價格上漲，開發(fā)量增加，增加市場供給，存量房產(chǎn)增加，將降低租金水平，逐漸形成新的均衡。

2023/12/1720金融學院程大濤如果經(jīng)濟下滑呢？

控制土地供給，使開發(fā)成本增加，曲線向左移動。

資產(chǎn)價格保持不變的情況下，曲線向左移動，將會降低新項目開發(fā)建設(shè)數(shù)量，并最終降低房地產(chǎn)存量。