伯爵公館產(chǎn)品定位報告

高端市場調(diào)研策劃管理部2012年12月20日1濰坊高端市場現(xiàn)狀濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)寒亭區(qū)區(qū)域功能：城市商業(yè)、休閑、娛樂集中區(qū)區(qū)域環(huán)境：城市新形象和城市繁華地帶未來趨勢：城市空間飽和，未來發(fā)展空間受到局限。區(qū)域功能：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，內(nèi)部形象和配套較為落后區(qū)域人文：濰坊年畫發(fā)祥地——楊家埠年畫；濰坊風(fēng)箏發(fā)祥地——楊家埠風(fēng)箏。未來趨勢：以寒亭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為依托，大力發(fā)展鹽化工、機(jī)械鑄造、紡織、食品加工等加工工業(yè)。高新區(qū)：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，政府進(jìn)駐帶動成為高層居住、商務(wù)集中地帶，勞工處和新科技園區(qū)為主，生活配套和商業(yè)氛圍缺乏。區(qū)域功能：濰坊的老行政、商業(yè)和工業(yè)中心；物流業(yè)發(fā)達(dá)，小商品物流中心和魯東物流節(jié)點區(qū)域環(huán)境：隨著政府遷出和新商業(yè)中心的形成，區(qū)域逐漸衰落；區(qū)域飽和，區(qū)域形象陳舊。未來趨勢：開發(fā)空間不大，成為一個內(nèi)生發(fā)展的老城。區(qū)域功能：白浪河是是貫穿市區(qū)南北的主要綠化景觀軸線。濰坊市政正著手進(jìn)行白浪河治理，打造濰坊濱水景觀區(qū)。區(qū)域環(huán)境：白浪河兩側(cè)城區(qū)段已成為濰坊最繁華的商務(wù)區(qū)和城市標(biāo)志性地段。區(qū)域規(guī)劃：城市農(nóng)莊休閑產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、古代城市商業(yè)體驗區(qū)、大學(xué)教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。區(qū)域功能：濰坊市重點生態(tài)保護(hù)區(qū)，發(fā)展特色生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化旅游業(yè)、特色房地產(chǎn)業(yè)；打造第三產(chǎn)業(yè)為主，環(huán)境優(yōu)美的宜居之城。區(qū)域人文：坊子老城區(qū)保留山東省最為完整的德日式建筑群166處，是山東省愛國主義教育基地。未來趨勢：是濰市建設(shè)現(xiàn)代化大濰坊的重點發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?。白浪河濰坊整體市場板塊特點——濰坊分為濰城區(qū)、奎文區(qū)、寒亭區(qū)、高新區(qū)、白浪河區(qū)域、坊子區(qū)；坊子區(qū)是未來城市重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展前景強(qiáng)勁濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)寒亭區(qū)產(chǎn)品：多層、小高層、高層價格平臺：3500-5800置業(yè)利好：新區(qū)規(guī)劃、外部環(huán)境客戶：奎文區(qū)外溢人群、高新區(qū)客戶為主。代表項目：中建大觀天下、加州世紀(jì)尊品、恒大名都產(chǎn)品：高層、小高層為主、多層稀缺價格平臺：4500-6000客戶情況：以市區(qū)為主，多為私營業(yè)主、泛公務(wù)員；多為二次及以上置業(yè)。置業(yè)利好：城市綜合配套代表項目：德潤康城、容觀華府、唐寧府產(chǎn)品：別墅、花園洋房，部分高層和多層價格平臺：4800-6500客戶：濰坊市頂端人群、私營業(yè)主、國企高管、政府高官。置業(yè)利好：環(huán)境資源代表項目：淺水灣、香頌灣、水岸華庭產(chǎn)品：別墅、洋房、多層為主，少量高層價格平臺：別墅均價250萬-400萬/套；洋房：4100-5000；普通多層、高層：3000-3500元。置業(yè)利好：產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源客戶：別墅、退臺洋房類產(chǎn)品以濰坊市區(qū)客戶居多，多為私營業(yè)主、政府高官等、國企高管；多層類產(chǎn)品以坊子區(qū)為主，多為改善型剛需。代表項目：鳳凰太陽城、恒信領(lǐng)海國際、普利城市花園白浪河濰坊整體市場板塊特點——市場以城市資源價值為主導(dǎo)，中心城區(qū)為價值最高點，價格隨距中心城區(qū)距離的增加而遞減，環(huán)境資源為影響價格的第二大因素產(chǎn)品：多層、小高層、高層價格平臺：3500-4500?？蛻羟闆r：以濰城、奎文客戶為主，首次置業(yè)和改善型剛需為主，城市白領(lǐng)和泛公務(wù)員群體居多。置業(yè)利好點：老城區(qū)齊全生活配套+工作地緣代表項目：茂華紫苑公館、魯發(fā)名城、恒信西江月驅(qū)動因素：配套、性價比價格區(qū)間：3000-4500元/平米產(chǎn)品形式：小高層、高層典型項目：仁和盛庭、五洲花園高端項目選擇——濰坊高端住宅項目較少，主要分布在市區(qū)南部和沿河地段，借助景觀優(yōu)勢選擇標(biāo)準(zhǔn)：含有部分稀缺低容積率產(chǎn)品銷售總價主體在50萬以上1、浮煙山莊2、歐洲小鎮(zhèn)3、華都福緣山莊4、恒信領(lǐng)海國際5、天同宜江南6、普利城市花園7、鳳棲墅1號8、天潤淺水灣9、金鸞御景城10、泛海城市花園11、香頌灣12、鳳凰太陽城13、濰京CAPITAL14、茂華紫苑公館15、榮觀華府16、大觀天下

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8售完在售潛在910

11141312名稱產(chǎn)品類型銷售價格華都福緣山莊別墅300-400萬恒信領(lǐng)海國際多層、聯(lián)排4100天同宜江南洋房、別墅198萬/棟普利城市花園聯(lián)排、獨棟、多層38-85萬/棟鳳棲墅1號別墅聯(lián)排176萬/套起，獨棟370萬起天潤淺水灣別墅、洋房170萬/套金鸞御景城別墅未定價泛海城市花園別墅220-250萬香頌灣別墅、高層、多層多層5900元/平；別墅10000元/平鳳凰太陽城洋房、高層、別墅5000元/平，退臺洋房8000元/平濰京CAPITAL高層5300元/平大觀天下高層5500元/平榮觀華府高層6000元/平茂華紫苑公館高層4135元/平起1516洋房產(chǎn)品大平層、復(fù)式產(chǎn)品中小平層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品開盤時間項目亮點主力面積價位客戶關(guān)注鳳棲墅1號127套別墅，獨棟66，聯(lián)排612008年8月獨棟別墅每戶均贈送370-1100㎡私家封閉式庭院聯(lián)排：280-310獨棟：370/380250-400萬/套獨棟的產(chǎn)品形式、院子、環(huán)境、地域；建筑風(fēng)格和戶型關(guān)注較少金鑾御景城疊拼2009年10月產(chǎn)品智能體系，高科技產(chǎn)品應(yīng)用；虞河景觀280-500平米240-400萬/套社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、戶型淺水灣128套，疊拼68、聯(lián)排602008年9月白浪河濕地公園200-270平米120-300萬/套產(chǎn)品、景觀、物業(yè)普利城市花園獨棟、雙拼、聯(lián)排2007年8月中低檔價位260-370平米80-150萬價位、空氣污染、塌陷問題中建薔薇溪谷雙拼、聯(lián)排2012年11月配套260-380平米雙拼22000元/㎡聯(lián)排13000元/㎡環(huán)境、配套、品質(zhì)香頌灣12棟獨棟，36棟聯(lián)排別墅白浪河濕地公園，低碳科技280-400300-500萬/套科技住宅、產(chǎn)品、景觀鳳棲墅1號普利城市花園香頌灣別墅市場——目前濰坊市別墅處于低級階段，品質(zhì)較低，以外部資源景觀為主要賣點，項目缺乏對自身價值的提升和挖掘戶型及總價區(qū)間——目前市場在售項目開發(fā)面積在200-300㎡的疊拼和聯(lián)排，獨棟以300-400平米為主，且主要以疊拼為主疊拼100200300400500600面積區(qū)間（㎡）聯(lián)排獨棟雙拼160-400萬金鸞·御景城恒信·領(lǐng)海國際鳳棲墅1號香頌灣泛海城市花園德潤·康城天潤·淺水灣普利城市花園130-200萬160-300萬70-100萬160-200萬260-320萬300-400萬250-300萬106-200萬300-400萬106-400萬500-1000萬350-450萬220-250萬在售別墅集中在200-300平米的疊拼和聯(lián)排，雙拼產(chǎn)品極少，獨棟別墅集中在300-400平米。疊拼總價區(qū)間為160-500萬，其中160-300萬為主力總價。聯(lián)排總價區(qū)間為100-400萬，其中200-300萬位主力總價獨棟別墅總價區(qū)間為100-1000萬，300-500萬位主力總價。戶型項目所屬板塊驅(qū)動力面積段（平米）總價（萬元）客戶備注疊拼天潤淺水灣白浪河濕地產(chǎn)品+環(huán)境200左右1、2樓疊170萬3、4樓疊140萬三房改善者，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的人，做生意的，也有濰柴領(lǐng)導(dǎo)——恒信領(lǐng)海國際坊子區(qū)產(chǎn)品+環(huán)境（虞河）190-330112-189市區(qū)的和坊子的客戶基本各占50%——220-230132-138占比50%左右普利城市花園坊子區(qū)產(chǎn)品20070-80市區(qū)占70%——德潤康城高新區(qū)產(chǎn)品+環(huán)境210200-220市區(qū)客戶為主1-2樓疊加3-4-5樓疊加260聯(lián)排天潤淺水灣白浪河濕地產(chǎn)品+環(huán)境260-280200萬左右；最高300萬三房改善者，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的人，做生意的，也有濰柴領(lǐng)導(dǎo)有幾套房子，覺得好就買了鳳棲墅1號一期坊子區(qū)產(chǎn)品+環(huán)境（虞河）280-310100-200（主力價位130-140）————鳳棲墅1號二期主力價位200萬德潤康城高新區(qū)產(chǎn)品+環(huán)境地上280+地下100多500萬左右醫(yī)療、化工類大企業(yè)的老總僅16套，不對外銷售獨棟鳳棲墅1號一期坊子區(qū)產(chǎn)品+環(huán)境（虞河）370-380200-400市區(qū)私企老板，坊子區(qū)沒有，外邊很少，有鋼鐵，外貿(mào)等行業(yè)；對客戶最有吸引力的地方是有院子鳳棲墅1號二期400-800香頌灣白浪河白浪河景觀350-400300-500未開盤未開盤普利城市花園坊子區(qū)產(chǎn)品300——做生意、開公司、開工廠的為主；鋼材生意、房地產(chǎn)企業(yè)老板——集中在白浪河、坊子、虞河沿線200-300平米之間為主300平米以上100-200萬元300萬元以上濰坊本地客戶為主，跨區(qū)置業(yè)現(xiàn)象較為普遍，以私營業(yè)主及個體戶為主產(chǎn)品概況——疊拼、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品集中在白浪河、坊子、虞河沿線；環(huán)境資源為重要驅(qū)動力；以個體戶及私營業(yè)主為主要客戶客戶需求——獨棟別墅意向客戶居多，聯(lián)排及疊拼客戶面積趨向200-300平米，獨棟客戶意向面積為300平米以上，關(guān)注環(huán)境與后期物業(yè)管理，以自住為主典型別墅項目客戶情況項目來源區(qū)域暢銷面積段年齡結(jié)構(gòu)客戶職業(yè)客戶購買目的別墅關(guān)注點德潤·康城主要是奎文、高新260-35035-45政府官員、建筑行業(yè)老板95%自住，5%投資戶型、社區(qū)、開發(fā)商金鑾·御景城主要是奎文、高新30040建筑行業(yè)老板、私企老板90%自住，10%投資社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、戶型鳳棲墅奎文市區(qū)、高新區(qū)、坊子區(qū)37035-45開發(fā)商老板、私企老板、礦產(chǎn)老板85%自住，15%投資社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)天潤·淺水灣主要是奎文、濰城210-27040-45政府官員、私企老板90%自住，10%投資社區(qū)環(huán)境、戶型普利城市花園主要是奎文、坊子300-35040-50政府官員、私企老板95%自住，5%投資性價比、物業(yè)、別墅質(zhì)量恒信·領(lǐng)海國際主要是奎文、高新、坊子200-25040-45政府退休官員、企業(yè)高層、私企老板95%自住，5%投資社區(qū)環(huán)境、戶型、物業(yè)泛海城市花園奎文、高新、轄縣310-45040-50私企老板、化工企業(yè)老板、投資公司90%自住，10%投資位置、社區(qū)環(huán)境、戶型大平層、復(fù)式產(chǎn)品中小平層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品項目名稱區(qū)位建筑形態(tài)開盤時間亮點價位主力面積鳳凰太陽城坊子區(qū)退臺洋房、階梯洋房、怡景洋房、MiNi洋房2007年8月退臺、景觀5100元/平米130-150平米淺水灣白浪河退臺花園洋房2009年4月園林景觀6500元/平米100-150平米中建大觀天下高新區(qū)電梯洋房2010年11月產(chǎn)品5900元/平親水：160-190普利城市花園坊子區(qū)4+1院落復(fù)式洋房2009年10月低價位380080-140平米花園洋房——目前屬于市場稀缺產(chǎn)品，主要集中在坊子區(qū)和白浪河區(qū)域恒信領(lǐng)海國際普利城市花園鳳凰太陽城面積區(qū)間（㎡）項目戶型鳳凰太陽城三室：134、137四室：142、152、155天潤淺水灣三室：141、145、148四室：178、187、199大觀天下三居：130、160四居：190普利城市花園二室：88、91三室：120-140戶型產(chǎn)品——洋房供應(yīng)以三室為主，集中在130-140平米；四室產(chǎn)品面積區(qū)間為140-200平米；兩室面積在100平米以下80110120130140150鳳凰太陽城天潤·淺水灣普利城市花園大觀天下180四室三室兩室洋房項目名稱區(qū)域驅(qū)動因素面積區(qū)間均價總價客戶備注天潤淺水灣白浪河濕地環(huán)境（白浪河濕地）+產(chǎn)品178-199均價：5500最高價：6500100萬左右周邊區(qū)域40-50歲中年人；個體私營、銀行金融業(yè)客戶看中社區(qū)的整體高端形象普利城市花園坊子區(qū)性價比88-1403800元/平40-56萬坊子本地改善需求、泛公務(wù)員群體，年輕人較多客戶用購買普通多層的心理購買洋房鳳凰太陽城坊子區(qū)環(huán)境+產(chǎn)品134-1554100元/平54-63萬換房客戶為主，個體私營為主，濰城區(qū)客戶多一些，部分泛公務(wù)員群體和銀行群體客戶對價格考慮的不是太多，主要關(guān)注洋房的物業(yè)形態(tài)以及社區(qū)內(nèi)部環(huán)境坊子及白浪河客戶區(qū)域來源較為廣泛；白浪河區(qū)域多為養(yǎng)老客群；坊子區(qū)以泛公務(wù)員員群體、銀行從業(yè)者為主，多為改善需求客戶130-150平米之間洋房概況——集中在白浪河及坊子區(qū)，主要以產(chǎn)品形態(tài)吸引客戶，白浪河區(qū)域，總價50-100萬，吸引40-50歲私營業(yè)主及銀行業(yè)人員；坊子區(qū)總價在40-60萬，多吸引30-40歲泛公務(wù)員群體和銀行人員別墅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品大平層、復(fù)式產(chǎn)品中小平層產(chǎn)品大平層、復(fù)式——集中在濰坊市區(qū)，大平層以四室為主，復(fù)式產(chǎn)品以五室為主戶型項目驅(qū)動力區(qū)位套型客戶大平層紫苑公館品質(zhì)+園林濰城區(qū)四居室本地濰城、奎文的客戶都有大觀天下品牌+產(chǎn)品+園林高新區(qū)四居室、五居室基本為個體戶、老板、事業(yè)單位的人員丹桂里產(chǎn)品+地段奎文區(qū)四居室周邊改善型客戶為主，占比達(dá)到60%，市縣客戶占比40%大觀天下品牌+產(chǎn)品+園林高新區(qū)五居室基本為個體戶、老板、事業(yè)單位的人員唐寧府環(huán)境+地段+配套奎文區(qū)五居室銀行行長，做生意的賦海世家房型+配套奎文區(qū)四居室小復(fù)式產(chǎn)品吸引30歲左右年輕白領(lǐng)紫苑公館大觀天下丹桂里戶型項目所屬板塊驅(qū)動力面積段（平米）單價（元/平米）總價（萬元）客戶大平層紫苑公館濰城區(qū)品質(zhì)+園林194.7、225均價近500097-113本地濰城、奎文的客戶都有大觀天下高新區(qū)品牌+產(chǎn)品+園林2106500137基本為個體戶、老板、事業(yè)單位的人員丹桂里中心城區(qū)產(chǎn)品+地段2005000以上100萬以上周邊改善型客戶為主，占比達(dá)到60%，市縣客戶占比40%復(fù)式丹桂里中心城區(qū)產(chǎn)品+地段200—330200㎡住宅均價4600元/㎡150萬元/套都是有錢人，本地、外地客戶都有大觀天下高新區(qū)品牌+產(chǎn)品+園林2786500180基本為個體戶、老板、事業(yè)單位的人員唐寧府高新區(qū)環(huán)境+地段+配套2605000130銀行行長，做生意的東方名苑中心城區(qū)房型+配套2804900137萬左右——大平層、復(fù)式產(chǎn)品——大平層在200-230平，總價100萬以上，復(fù)式面積集中在200-300平，總價段在130-150萬元，客戶以多次置業(yè)者為主200平米以上100萬元以上中心城區(qū)、高新區(qū)客戶地緣性較強(qiáng)，喜歡在自己工作或者熟悉的區(qū)域置業(yè)，以私營業(yè)主、個體戶、泛公務(wù)員群體為主戶型項目所屬板塊驅(qū)動力面積段（平米）總價（萬元）客戶備注大三房水岸華庭中心城區(qū)景觀+配套143-15780-88自住為主，大多是第二套房，以前住多層有做數(shù)碼的，賣衣服的，還有工廠干了很多年的工人也很有錢。東方名苑中心城區(qū)配套+品質(zhì)15069-74————大觀天下高新區(qū)品牌+產(chǎn)品+園林130-14072-77————丹桂里中心城區(qū)品質(zhì)+配套16070-80周邊改善型客戶為主，占比達(dá)到60%，周邊市縣客戶占比40%主力戶型占比60%以上四房榮觀華府中心城區(qū)品牌+景觀+品質(zhì)176123-140辦公比較多——大觀天下高新區(qū)品牌+產(chǎn)品+園林160101-103————水岸華庭中心城區(qū)景觀+配套+產(chǎn)品180108-126————150-160平米之間70-120萬元中心城區(qū)為主本地置業(yè)著為主，較多跨區(qū)置者，少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶160-180平米之間100-140萬元大三房、四房產(chǎn)品——主力面積150-180平米，總價段在70-120萬元，為小三房換大三房、四房的再改型客戶戶型項目所屬板塊驅(qū)動力面積段（平米）總價（萬元）客戶備注小三房榮觀華府中心城區(qū)景觀+品質(zhì)+配套120-14072-84改善型客戶大房好賣，120不如130-140好賣東方名苑中心城區(qū)房型+小區(qū)配套110-14950-73來源比較分散，奎文區(qū)比例稍多些很多客戶是以舊房換新房的，占到一半以上置地公館中心城區(qū)地段+小區(qū)景觀129、13658-61——150套，占比50%水岸華庭中心城區(qū)景觀+配套100-12853-68大多是第二套房，以前住多層——加州世紀(jì)尊品高新區(qū)品質(zhì)+配套120-13050-57改善型客戶為主，搬來此小區(qū)之前基本住的都是多層占比達(dá)70-80%魯發(fā)名城濰城區(qū)大盤+配套+規(guī)劃101、11636-42濰坊客戶比例為50%，縣市區(qū)比例為50%——大觀天下高新區(qū)品牌+產(chǎn)品117-12258.5-61————小三房產(chǎn)品——集中于中心城區(qū)，主力面積120-140平米，總價段在50-70萬元之間，主要以二房換三房的首改客戶為主；120-140平米之間50-70萬元集中于中心為主本地置業(yè)著為主，較少有跨區(qū)置者別墅產(chǎn)品洋房產(chǎn)品大平層、復(fù)式產(chǎn)品中小平層產(chǎn)品戶型項目所屬板塊驅(qū)動力面積段（平米）總價（萬元）客戶備注一房榮觀華府中心城區(qū)地段+總價+品質(zhì)40-6024-36投資的比例較大裝修后租金1000多元/月兩房榮觀華府中心城區(qū)地段+景觀+品質(zhì)70-9042-54自住為主，小白領(lǐng)比例大——水岸華庭中心城區(qū)景觀+配套80-9037.6-42.3多為打工者，以80后年輕人居多、部分老年人——東方名苑中心城區(qū)房型+總價+產(chǎn)品80-10036.8-49以年輕人為主——唐寧府高新區(qū)環(huán)境+地段+配套80-9034.4-41.4年輕人，老年人較多——置地公館中心城區(qū)地段+總價+小區(qū)景觀91、10341-46——150套，占比50%紫苑公館濰城區(qū)總價+品質(zhì)+園林92-11034-41首置客戶，以周邊區(qū)域客戶為主——丹桂里中心城區(qū)地段+品質(zhì)100多40萬元左右均為自住客戶200多套，開盤售罄一房、兩房產(chǎn)品——多集中于中心城區(qū)，主力面積80-100平米，總價段在50萬元以下，首次置業(yè)者，以80后年輕人為主，多為打工者，部分養(yǎng)老客戶80-100平米之間<50萬年輕打工者為主、部分養(yǎng)老客戶集中于中心城區(qū)總價：大三房70-120萬四房100-140萬元面積：大三房150-160平米四房160-

180平米面積：120-140平米總價：50-70萬元總價：大平層、復(fù)式100萬元以上面積：大平層、復(fù)式200-300平米面積：80-100平米總價：50萬以下產(chǎn)品類型面積段、總價段驅(qū)動力地段+資源環(huán)境資源+地段+產(chǎn)品配套+地段配套+性價比+工作地緣大平層、復(fù)式大三房、四房產(chǎn)品小三房產(chǎn)品兩房及一房產(chǎn)品產(chǎn)品價位——大三房、四房產(chǎn)品總價70-140萬；大平層、復(fù)式產(chǎn)品總價在100萬以上觀點濰坊市場別墅項目稀缺，主要以疊拼和聯(lián)排為主。戶型集中在200-300平米，總價在130-400萬之間，多為中檔別墅獨棟別墅極為稀缺，且客戶認(rèn)可度較高，需求面積集中在300-450平米花園洋房為市場稀缺產(chǎn)品，面積集中在130-150平米，且產(chǎn)品溢價能力較高，市場接受度較好洋房產(chǎn)品客戶接受程度較高，需求面積集中在130-150平米大平層集中在200-230平，復(fù)式集中在200-300平；大三室主力面積150-180平米；中小平層主要集中在80-100平兩房和120-140平三室80-110平米緊湊三居為市場極為稀缺產(chǎn)品，存在巨大的市場空間2濰坊高端市場產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：別墅——產(chǎn)品稀缺、產(chǎn)品品質(zhì)較差，功能初級，部分產(chǎn)品質(zhì)量問題嚴(yán)重像鳳凰太陽城洋房，普利城市花園的別墅，那個房子蓋的都不怎么樣，一般——高端客戶韓女士普利城市花園很差的，前幾天電視上面還曝光他們呢，他們樣板間樓頂都漏水了，你說最好的樣板間都漏水，其他都怎么辦呢，他們解釋說，為了趕工期，沒有處理好

——高端客戶陳小姐香頌灣計劃做地下室，現(xiàn)有產(chǎn)品中恒信領(lǐng)海國際有地下室，其他別墅無地下室普利城市花園鳳棲墅1號恒信領(lǐng)海國際產(chǎn)品特征：洋房——出現(xiàn)地下室、下沉式庭院，相對普通住宅產(chǎn)品的溢價在13-15%，同時對去化速度的提升效果明顯1、鳳凰太陽城（6層）溢價：比多層、小高層高500-600元/平，13%左右；去化：最快的時候月去化70套2、淺水灣（3層洋房）價格：均價4600，最高價5700元；溢價15%左右；去化：月均去化25套洋房產(chǎn)品比普通住宅有一定溢價，對于提高去化速度作用明顯鳳凰太陽城洋房區(qū)景觀下沉式庭院產(chǎn)品特征：普通產(chǎn)品——建筑風(fēng)格單一，市區(qū)Artdeco風(fēng)格為主，郊區(qū)樓盤以歐式風(fēng)格為主；戶型初級，以方正和南北通透為基礎(chǔ)中建大觀天下-北歐風(fēng)格恒信領(lǐng)海國際-地中海風(fēng)格濰京-Artdeco風(fēng)格丹桂里二期3室2廳1衛(wèi)1廚155.00㎡戶型戶型方正，南北通透；主臥帶南向轉(zhuǎn)角凸窗、客廳陽臺為亮點；餐廳為長方形設(shè)計使用方便大觀天下3室2廳2衛(wèi)1廚163.35㎡戶型戶型方正，南北通透，開間大，進(jìn)深??；空中花園、南向客廳帶陽臺、主臥帶衛(wèi)生間及衣帽間提升項目品質(zhì)空中花園主臥

衣帽間、套房市場上產(chǎn)品戶型較為初級，以戶型方正、南北通透為基礎(chǔ)，飄窗及客廳帶陽臺等手法運用較多，中建大觀天下空中花園寬景飄窗等創(chuàng)新手法市場認(rèn)可度高。仍處于銷售產(chǎn)品的階段，而忽視了客戶的需求仍處于銷售資源的階段，強(qiáng)調(diào)占有，卻忽視對資源的改良、整合與創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境停留在原有普通住宅的基礎(chǔ)與別墅產(chǎn)、洋房品不相吻合物業(yè)管理水平有待提升濰坊項目的市場表現(xiàn)項目發(fā)展機(jī)會濰坊城市中產(chǎn)及財富人群數(shù)量巨大，目前區(qū)域在售項目整體開發(fā)水平仍不高，中高端需求未能得到充分的激發(fā)和釋放。若我們能夠開發(fā)出配套精良、品質(zhì)卓越、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高的產(chǎn)品，將有可能激發(fā)客戶需求項目所在區(qū)位具有占位中高端市場的市場機(jī)會，發(fā)展?jié)摿春酶鶕?jù)市場狀況走差異化產(chǎn)品整體而言，濰坊市場的高端產(chǎn)品仍停留在狹義的具象化階段，缺乏外延和系統(tǒng)化的產(chǎn)品觀點3濰坊高端市場產(chǎn)品特征恒信·領(lǐng)海國際恒信·金水岸鳳凰太陽城錦華潤成隆鑫盛景金色龍泉嘉和未來城天同·雙羊新城天同·宜江南至尊門第海韻·御花園普利·城市花園北區(qū)南區(qū)根據(jù)區(qū)民的生活習(xí)慣及房地產(chǎn)開發(fā)的近期特點，將坊子新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域分成兩個區(qū)片：北區(qū)和南區(qū)。坊子新區(qū)城市發(fā)展正處于初級階段，因此在售項目主要集中在這兩個片區(qū)北區(qū)：主要以奎文區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部為主，親近奎文區(qū)，以多層，花園洋房為主。南區(qū)：主要以老坊子城區(qū)向坊子新區(qū)過度及當(dāng)?shù)貫橹?，親近坊子區(qū)。以教育、配套為主柏麗花園板塊劃分——坊子區(qū)逐步成為一個住宅集中區(qū)，地產(chǎn)市場呈“兩派分化”的趨勢產(chǎn)品類型——目前坊子區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)主要以高層和普通多層為主，部分別墅和洋房產(chǎn)品樓盤高層小高層多層洋房別墅恒信領(lǐng)海國際※

※億盛大宅院※※鳳凰太陽城※※※新坊新怡園※

※金禾馨園※

※柏麗花園※

名士雅居※※嘉和未來城※

普利城市花園

※※鳳棲墅1號※民生家苑※天同雙羊新城※※※華安龍鳳花園※※※豪豐新怡園※※海韻御花園※恒信金水岸※天同憶江南※瑞智游艇※※多層洋房別墅高層恒信領(lǐng)海國際億盛大宅院新坊新怡園柏麗花園鳳棲墅1號小高層面積(平米）項目鳳凰太陽城華安龍鳳花園普利城市花園天同雙羊新城嘉和未來城海韻御花園604080100120140160180200220240260280300400500名士雅居天同憶江南瑞智游艇恒信金水岸金禾馨園戶型面積——目前坊子區(qū)高層和多次戶型面積主要集中在90-130平米，別墅住宅面積主要集中在300平米左右銷售速度——市場上銷售情況最好的是100平米左右的三居，月銷售速度約為30-40套/月，部分樓盤推出即售罄；樓盤主力戶型（㎡）暢銷戶型（㎡）核心資源月銷售速度（套）恒信領(lǐng)海國際別墅180-300280㎡左右區(qū)位、配套2普通住宅88-13088-12030-40億盛大宅院120-140120-130區(qū)位20-30鳳凰太陽城90-140120-130產(chǎn)品30-40新坊新怡園88-14590-120價格15-20金禾馨園100左右100三房產(chǎn)品、價格、區(qū)位10-15柏麗花園90-130100左右三房價格10-15普利城市花園200-260200復(fù)式區(qū)位、產(chǎn)品10鳳棲墅1號370-380產(chǎn)品1-2天同雙羊新城90-130100-120區(qū)位、產(chǎn)品30-40華安龍鳳花園100-130100-120區(qū)位、產(chǎn)品20-30美的亞城市廣場住宅80-140/公寓40-12080-100/40-50產(chǎn)品、價格10-15名士雅居100左右三居100左右三居區(qū)位15-20豪豐新怡園66-14698-110價格10-12嘉和未來城90-13090-100區(qū)位10-20坊子市場項目特征品牌以本地開發(fā)企業(yè)為主，特別是濰坊本地開發(fā)商居多，外地開發(fā)商尤其是知名開發(fā)商進(jìn)駐較少物業(yè)類型以普通多層產(chǎn)品為主，高層和小高層產(chǎn)品出現(xiàn)，但總體量較少，多層洋房和別墅產(chǎn)品成為未來市場稀缺產(chǎn)品。建筑風(fēng)格多層產(chǎn)品以普通現(xiàn)在風(fēng)格為主，缺少創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新較少，也很少引入創(chuàng)新元素，停留在初級發(fā)展階段戶型90-130平的三室戶型是市場主力戶型、三室市場熱銷；90平米以下戶型市場供應(yīng)較少園林景觀市場開始注重園林景觀，但整體處于初級發(fā)展階段，只是停留在簡單的綠化階段，對樹種以及園林設(shè)計關(guān)注較少，以普通樹種和草地為主在售項目的開發(fā)品牌、物業(yè)類型、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型、園林景觀的發(fā)展現(xiàn)狀分析產(chǎn)品類型——目前市場產(chǎn)品較為單一，園林景觀、產(chǎn)品創(chuàng)新等較少，檔次較低，房地產(chǎn)市場停留在初級發(fā)展階段觀點一：坊子區(qū)在售樓盤主要以多層和高層為主，別墅和洋房極為稀缺；觀點五：坊子區(qū)普通住宅客戶，主要以坊子區(qū)本地客戶為主，有少量的濰坊市區(qū)和高新區(qū)客戶，關(guān)注產(chǎn)品性價；高端產(chǎn)品客戶以濰坊市區(qū)、高新區(qū)和坊子區(qū)客戶為主，置業(yè)關(guān)注社區(qū)配套、交通便利性、性價比等要素；開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)綠化等觀點四：坊子區(qū)房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，產(chǎn)品較為單一，品質(zhì)較差；觀點二：市場供應(yīng)主要以90-130平米產(chǎn)品為主；觀點三：100平米左右的三室為市場追捧的產(chǎn)品，月均銷售30-40套；觀點恒信·伯爵公館產(chǎn)品建議:產(chǎn)品建筑面積主力戶型面積區(qū)間獨棟別墅4994300-450疊加別墅5368200-300花園洋房24112130-150多層四居1062515%150-180大三居2125030%120-140經(jīng)濟(jì)三居3896055%80-110高層三居2464830%120-130緊湊三居4108050%90-110兩室1643120%80-100各樓座布局建議:樓座面積布局原則：景觀資源強(qiáng)勢程度；私密性程度高低；產(chǎn)品純粹性；第一層級第二層級第三層級樓座價值點分級一二層：250-280平米三四層：230-250平米一二層：300平米左右三四層：250-280平米一二層：280-300平米三四層：250-280平米一二層：250-280平米三四層：230-250平米一二層：280-300平米三四層：250-280平米300-330450-500平米430-450平米430-450平米400-430平米430-450平米400-430平米380-400平米350-380平米350-380平米380-400平米300-330平米330-350平米300-330平米330-350平米330-350平米將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”差異化的產(chǎn)品：加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，提供有競爭力的產(chǎn)品；實用面積大贈送：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實際購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購買性價比，并增添空間情趣；優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局；壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度；張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計帶來的舒適空間基本原則戶型設(shè)計核心理念關(guān)鍵動作戶型設(shè)計要點——取得市場競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素在于戶型創(chuàng)新，高于市場創(chuàng)新水平是我們戶型的價值所在，也是基于客戶對居住生活品質(zhì)的要求A戶型二層二樓休息區(qū)主臥套南向大露臺A戶型一層門廳挑高客廳中西式餐廳工人房車庫面積：350-370平米，空間感較好；其中客廳30-40平米，餐廳及休閑區(qū)40-50平米。功能房間完善：

——一樓主要為活動區(qū)，會客廳、中西式廚房、保姆房等。

——二樓為休息區(qū)，設(shè)置臥室、兒童間等。獨棟別墅市場現(xiàn)狀——目前市場在售獨棟只有鳳棲墅，戶型設(shè)計基本功能較完善獨棟別墅——基于市場現(xiàn)狀與客戶需求提出戶型設(shè)計要求38目標(biāo)客戶客戶敏感點僅鳳棲墅在售，無具標(biāo)桿意義的明顯作品面世，存在市場機(jī)會建筑與其他產(chǎn)品沒有建立明顯的區(qū)隔缺乏高端氣質(zhì)車位僅1:1無法滿足業(yè)主的需求戶型設(shè)計沒有反應(yīng)功能特色化和細(xì)分化的要求花園設(shè)計無特色，少量草坪、灌木設(shè)置競爭項目特征獨棟別墅屬于項目的標(biāo)桿產(chǎn)品，目標(biāo)客戶更關(guān)注極致的資源享受和產(chǎn)品的價值，如何利用資源，打造至高形象是此類產(chǎn)品的核心問題資源和產(chǎn)品的稀缺性身份和標(biāo)簽感產(chǎn)品策略1、功能完備之上的特色化追求2、對資源的傾斜性3、私有專屬的強(qiáng)烈體現(xiàn)頂級財富階層獨棟別墅——高端奢侈體現(xiàn)身份與社會認(rèn)同前后入戶中庭私家庭院疊拼別墅市場現(xiàn)狀——中庭、前后入戶等細(xì)節(jié)元素出現(xiàn)在產(chǎn)品的戶型設(shè)計中，但整體高端品質(zhì)感較差疊加別墅是一種高端復(fù)式住宅形式，更接近獨棟別墅的舒適度是該物業(yè)類型的發(fā)力方向目標(biāo)客戶獲得更接近獨立住宅的居住感受，是該產(chǎn)品立足市場的根本?？蛻裘舾悬c產(chǎn)品策略1、“看齊獨棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、趨向獨棟的單元組合方式4、面寬擴(kuò)大，增加舒適度5、設(shè)計多重庭院和陽光地下室濰坊市場上的產(chǎn)品為傳統(tǒng)的疊加形式，創(chuàng)新點不足小面寬、大進(jìn)深造成的通風(fēng)采光問題花園簡單裝飾交付，后期業(yè)主重新施工，形態(tài)各異競爭項目特征6、花園精心設(shè)計精裝交付疊加產(chǎn)品——獨門獨院、有天有地的別墅生活體驗私營業(yè)主，中大型企業(yè)老板，國企、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人疊加別墅——基于市場現(xiàn)狀與客戶需求提出戶型設(shè)計要求設(shè)計要點獨棟疊加戶型面積300-450㎡200-300㎡層數(shù)三層兩層層高3.3m3.3m地下室有有私家花園有有車位21一層功能起居室、餐廳、家庭室、中西廚、臥室起居室、餐廳、中西廚二層功能主次臥室、書房主次臥室地下室功能設(shè)備間、工人房、儲藏室、多功能室設(shè)備間、工人房、儲藏室別墅——設(shè)計要點高層——目前市場產(chǎn)品做到戶型方正、南北通透，出現(xiàn)大面積陽臺、270度觀景陽臺等設(shè)計龍鳳花園大觀天下觀景陽臺270度觀景陽臺南北通透高層——基于市場現(xiàn)狀與客戶需求提出戶型設(shè)計要求目標(biāo)客戶客戶敏感點區(qū)域市場供應(yīng)高層以一梯二戶型為主舒適度有限面積贈送手段較少被采用產(chǎn)品的實惠點較少競爭項目特征高層屬于項目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，目標(biāo)客戶更關(guān)注性價比及基本居住功能的實現(xiàn)，成功的關(guān)鍵在于如何打造舒適型的產(chǎn)品同時賦予更多的實惠點關(guān)注功能的實現(xiàn)、空間的充裕度、空間的利用效率采光通風(fēng)的效果產(chǎn)品策略大面寬小進(jìn)深，一梯兩戶為主的通透型薄板式高層，全明通透設(shè)計面積贈送極富質(zhì)感的立面酒店式入戶大堂，豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)高贈送、全功能——公園里的薄板高層泛公務(wù)員、國企、中大型民企、金融業(yè)職員，以首置為主高層——設(shè)計要點138㎡三房二廳二衛(wèi)物業(yè)類型凸窗錯層露臺入戶花園空中花園陽光房兩房舒適型★★★三房緊湊型★★★★★功能型★★★★★設(shè)計要點一梯兩戶，分三種：享受型兩房、舒適型三房、緊湊型三房；享受型兩房：戶型面積區(qū)間80-100平方米，緊湊型三房：戶型面積區(qū)間90-110平方米；功能型三房：120-130平方米常規(guī)動作，明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺，主臥、客廳朝南舒適性打造，270度凸窗等高層——戶型借鑒建筑面積128㎡戶型局部樓層臥室270度外拐角飄窗設(shè)計，并贈送部分面積戶型面積約130㎡高層陽臺面積為12-15平米，贈送一半面積轉(zhuǎn)角凸窗贈送陽臺贈送建筑面積112㎡戶型入戶花園，增加使用面積，贈送一半面積戶型面積約126㎡陽光房設(shè)計既增加臥室舒適度，提高客廳露臺的使用率同時亦可實現(xiàn)面積贈送入戶花園贈送陽光房贈送高層——戶型借鑒戶型編號A-90-2B1W-11F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.25平方72平方12.25平方85%應(yīng)用項目千墅項目客戶定位C、G系列產(chǎn)品特點1、90平米二房二廳2、得房率85%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨立生活陽臺13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率90系列PC舒適二房倆分離衛(wèi)生間臥室都帶凸窗

工作陽臺舒適的室內(nèi)尺度

廚房可打開，空間開闊獨立玄關(guān)，帶鞋柜空調(diào)位三分離衛(wèi)生間

廚房和餐廳互動性較好臥室都帶凸窗

獨立工作陽臺

獨立玄關(guān)收納

戶型編號A-90-3B1W-11F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.85平方