商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-城市綜合體的定位剖析

城市綜合體的定位剖析定位需滿足的目標(biāo)1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值3、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)2023/12/2022023/12/203定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位定位的依據(jù)2023/12/204霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型”2023/12/205“三位一體”定位方法2023/12/206核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類零售商業(yè)形態(tài)定位——以“家”為單位分析2023/12/207城市綜合體——零售商業(yè)形態(tài)定位2023/12/2085-10%其他服務(wù)20-25%餐飲30-35%商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂、酒店城市綜合體——各功能商業(yè)形態(tài)構(gòu)成2023/12/209按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費(fèi)支出RF：營業(yè)面積城市綜合體——商業(yè)零售業(yè)態(tài)2023/12/2010商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定2023/12/2011商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表2023/12/2012銷售額=購物概率*人口*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額購物概率測算公式選用赫夫模型公式：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對(duì)消費(fèi)者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費(fèi)者I到商店J的距離；Pij為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購物的概率；商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型2023/12/2013商業(yè)街分析需要解決的核心問題1、商業(yè)街的長度和寬度2、商業(yè)街的輻射半徑3、商業(yè)街與平行干道的距離城市綜合體——商業(yè)街東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M2023/12/2014東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M東京商業(yè)街平均寬度城市綜合體——商業(yè)街2023/12/2015城市綜合體——商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響。2023/12/2016城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)；2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)；3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析；4、城市未來供需發(fā)展趨勢（預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積及未來市場需求）；5、確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù)；6、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量；2023/12/2017城市綜合體——酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率2023/12/2018城市綜合體運(yùn)營的價(jià)值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈2023/12/2019商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級(jí)酒店林立辦公地王大廈等甲級(jí)寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量高等級(jí)商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)華潤萬象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2023/12/2020華潤萬象城城市綜合體開發(fā)的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫字樓？2023/12/2021商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2023/12/2022中航城城市綜合體運(yùn)營的思考同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會(huì)選擇寫字樓而不是商業(yè)？2023/12/2023商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項(xiàng)目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情MALL龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流2023/12/2024龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目城市綜合體運(yùn)營的思考龍崗南