商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)鉅隆課件

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶鉅隆風(fēng)度廣場(chǎng)介紹周邊項(xiàng)目分析2商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)3何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)4商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、

SHOPPING

MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對(duì)簡單5商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者6商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)7商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)8亞洲及國內(nèi)：亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均

GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、

城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別購物中心市場(chǎng)型商鋪

社區(qū)型商鋪按開發(fā)形式劃分底商型商鋪寫字樓商鋪交通設(shè)施商鋪9商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)10購物中心——SHOPPING

MALL概念：

Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。Shopping

Mall——規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)11SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式12商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)13返租銷售概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)14返租銷售實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)15返租銷售利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢?，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)16返租銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)175%-8%左右是合理回報(bào)率商鋪投資大部分都是12-15年收回投資成本。某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚 至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。商業(yè)地產(chǎn)的客戶18商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)投資者最關(guān)心什么？商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)19物業(yè)是否能增值怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？20商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同21商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)22影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)公司品牌影響客戶決斷的因素內(nèi)在因素 外在因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……參與開發(fā)的

項(xiàng)目本身

其他23（唯一性）外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營公司發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)24商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)外在因素硬件項(xiàng)目本身軟件25商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)

同類市場(chǎng)整體水平周邊居民水平建筑形式

鋪位劃分

配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運(yùn)營管理26●●●商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)唯一性外在因素公園情景式樂從南區(qū)首個(gè)…27商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)樂從南區(qū)新城片區(qū)唯一公園主題購物中心28商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)打造一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)組合生活館名店城潮流站美食街精品坊五大主題區(qū)域，多樣業(yè)態(tài)布局一站式消費(fèi)開創(chuàng)全城休閑購物生活新時(shí)代29品牌零售擬引進(jìn)品牌：30美容美發(fā)時(shí)尚零售健身會(huì)所餐飲游藝擬引進(jìn)品牌：31兒童世界餐飲兒童城擬引進(jìn)品牌：32開放式餐飲餐飲擬引進(jìn)品牌：下沉式廣場(chǎng)商場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)很有特色，采用內(nèi)部地面盆景綠化，而且采用連廊設(shè)計(jì)將購物動(dòng)線有機(jī)結(jié)合，使得客戶享受更豐富生動(dòng)的購物體驗(yàn)。負(fù)一層規(guī)劃有超市、F&B休閑餐飲、精品零售、數(shù)碼專區(qū)等人流較多的業(yè)態(tài)，為全商場(chǎng)最旺的區(qū)域。數(shù)碼專區(qū)精品零售超市33超旺產(chǎn)權(quán)鋪15萬期，小面積、低門檻樂從南區(qū)核心地段，數(shù)十萬高端消費(fèi)人群，超旺產(chǎn)權(quán)鋪僅15萬起，小面積，低門檻，輕松做鋪主十年統(tǒng)一經(jīng)營管理，高回報(bào)返租70%，年年現(xiàn)金分紅至高返租回報(bào)：前5年每年按6%年收益率計(jì)算，租金在樓價(jià)中直接扣除。保底分紅按照簽約價(jià)3%計(jì)算，按季度返還。后5年按照商鋪簽約價(jià)8%年收益發(fā)展，按季度返還。34示例單位投資回報(bào)總價(jià)100萬第1-5年一次性租金提前回報(bào)第1-5年每年分紅總收入第6-10年保底租金回報(bào)十年總回報(bào)￥300000元￥105000元￥280000元￥685000元31.5萬即可擁有現(xiàn)在價(jià)值100萬的產(chǎn)權(quán)旺鋪，還具備極大升值潛力，一鋪豈止富三代？總價(jià)30萬第1-5年一次性租金提前回報(bào)第1-5年每年分紅總收入第6-10年保底租金回報(bào)十年總回報(bào)￥90000元￥31500元￥84000￥205500元9.45萬即可擁有現(xiàn)在價(jià)值30萬的產(chǎn)權(quán)旺鋪，買鋪平過買住宅，輕松坐享極高回報(bào)！中區(qū)商鋪返租銷售——十年無憂穩(wěn)賺投資計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)百佳是和記黃埔旗下屈臣氏集團(tuán)的連鎖超級(jí)市場(chǎng)，1973年在香港成立，現(xiàn)在在香港、澳門和中國大陸有超過250所分店，其中近五十間為超級(jí)廣場(chǎng)及購物廣場(chǎng)，員工總數(shù)約九千名。百佳超級(jí)市場(chǎng)是全港最具規(guī)模的超市連鎖集團(tuán)，一直以來致力為顧客提供價(jià)錢至抵的貨品、高質(zhì)素新鮮食品和世界級(jí)的服務(wù)水平而見稱。以「百佳令你日日稱心」為企業(yè)理念，百佳更為顧客帶來至多驚喜的貨品選擇以及優(yōu)質(zhì)顧客服務(wù)。百佳首次引入超級(jí)廣場(chǎng)概念，為顧客帶來全新超市購

物新體驗(yàn)。除了提供全城最齊全的貨品種類之外，超級(jí)廣場(chǎng)更兼售新鮮食品，

有游水海鮮、「街市」式新鮮蔬果、中式燒味、日式刺身壽司，以至由店鋪即

時(shí)烘制的面包糕點(diǎn)。部份超級(jí)廣場(chǎng)更售賣衣服、進(jìn)口化妝品，寢室及浴室用品、自行組裝(DIY)產(chǎn)品，出售林林種種日式商品的八元特區(qū)、及各類家居用品?，F(xiàn)時(shí)，百佳共有五十多間超級(jí)廣場(chǎng)，為顧客提供真正一站式購物樂趣。35商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)36萬寧，是亞洲最大零售集團(tuán)——牛奶公司旗下的健與美連鎖品牌，擁有40余年的零售經(jīng)驗(yàn)，是香港NO.1的健與美連鎖店。2004年，萬寧開啟了內(nèi)地的健康美麗之旅。萬寧不僅為顧客提供優(yōu)質(zhì)全面的健康美麗產(chǎn)品，更為數(shù)百萬愛美人士詮釋“健康與美麗”的風(fēng)尚態(tài)度。健康與美麗一直是萬寧DNA，八年間，萬寧將健與美事業(yè)推廣至華北、華東、華南、西南30多個(gè)城市，目前已發(fā)展了200多家店，持續(xù)為全國顧客提供著源源不斷的健康、美麗正能量“正貨保證”是萬寧對(duì)顧客的鄭重承諾，萬寧店內(nèi)所有出售商品進(jìn)貨渠道安全規(guī)范，產(chǎn)品準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)符合或高于國家相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，萬寧還不斷呈現(xiàn)各種進(jìn)口商品，讓顧客體驗(yàn)到世界各國的特色產(chǎn)品。萬寧相信，卓越的品質(zhì)，必能給顧客帶來有保障的健康和美麗。萬寧——如同向日葵一樣，時(shí)刻面向陽光，憧憬健康與美麗，一生執(zhí)著。萬寧秉持著這種精神，致力于為顧客帶來愉悅舒心的購物體驗(yàn)，為顧客健康、美麗的優(yōu)質(zhì)生活加碼。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、營養(yǎng)的原盅蒸湯、蒸飯，其前身是蔡達(dá)標(biāo)與潘宇海1994年創(chuàng)立于廣東東莞的“168”蒸品店，1997年改名為“雙種子”，04年改名為“真功夫”。至今已有16年發(fā)展歷史。真功夫傳承中華飲食五千年文化并加以創(chuàng)新，把中華飲食傳統(tǒng)

的30多種烹飪方法凝聚在一個(gè)技法上：蒸以嶺南飲食的原盅蒸品為特色，發(fā)揚(yáng)中華飲食“營養(yǎng)”優(yōu)勢(shì)，塑造“營養(yǎng)”為品牌核心價(jià)值。08年真功

夫米飯銷量突破5000萬份，全國有400多家直營店，是直營店數(shù)最多，

規(guī)模最大的中式快餐連鎖企業(yè)。是中國快餐五強(qiáng)企業(yè)中唯一的中國本土快餐品牌。作為全球第一個(gè)實(shí)現(xiàn)中式快餐標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)，真功夫在品質(zhì)、服務(wù)、清潔完全與國際標(biāo)準(zhǔn)全面接軌，并建立起三大標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營體系——后勤生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、烹制設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、餐廳操作標(biāo)準(zhǔn)化。37商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)我愛寶寶正式成立于2007年。前期以400平左右的專業(yè)連鎖嬰店為發(fā)展模式，2011年公司創(chuàng)新商業(yè)模式，“Kid’Mall奇子摩爾”孕嬰童商城誕生，并確立為公司發(fā)展方向。目前我愛寶寶會(huì)員總數(shù)已逾20萬人，會(huì)員月平均購買4次以上，大型優(yōu)惠活動(dòng)年均超30場(chǎng)。是一家正在蓬勃發(fā)展中的，具有先進(jìn)運(yùn)營模式的孕嬰童企業(yè)。奇子摩爾隸屬于我愛寶寶公司旗下，經(jīng)營范圍涵蓋了孕嬰童購物、休閑、玩樂、運(yùn)動(dòng)、教育、啟智。是一家集孕嬰童產(chǎn)品銷售與服務(wù)為一體的3000平方～5000平方大型兒童摩爾中心。2009年10月，佛山我愛寶寶百貨有限公司城南店榮獲國家頒發(fā)的“百城萬店無假貨活動(dòng)”示范店稱號(hào)；38商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)Seven&I公司是日本零售業(yè)巨頭，世界最大的零售集團(tuán)，創(chuàng)立于1973年11月，在日本和全球擁有便利店、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司、專賣店等。旗下的隔夜燉低廉預(yù)訂品也是頗受廣大消費(fèi)者熱衷。711很能把握市場(chǎng)的每一個(gè)脈搏在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候能準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)走向，這也是成功之道，每一個(gè)加盟無不為加盟711而自豪，高興，用711日本加盟主的一句話：加盟711就是選擇了對(duì)的人生。在中國北京將711文化已經(jīng)深入骨髓為一個(gè)又一個(gè)加盟主帶來美好的明天，我選擇711希望你也選擇711有錢一起賺，我們的東西很不錯(cuò)的哦！39商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)樓盤商業(yè)體量（㎡）主力鋪面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注鉅隆風(fēng)度盛薈3萬10-20㎡一批均價(jià)約2.4萬公園情景式購物廣場(chǎng)保利拉菲0.6萬待定待定商業(yè)街星光廣場(chǎng)10萬70-130㎡2.8-4萬無產(chǎn)權(quán)商鋪，帶返租出售，總價(jià)高，投資門檻高，風(fēng)險(xiǎn)大。金威酈都1.3萬50-150㎡3.8-4萬裙樓商業(yè)金威名苑0.9萬——2-3萬1-3層為裙樓商業(yè)歐浦皇庭0.9萬——裙樓商業(yè)依云水岸——首層街鋪面積35-245㎡，二層面積70-450㎡按照建筑面積銷售單價(jià)為首層街鋪4萬-5萬，二層1.1萬-1.5萬裙樓商業(yè)，四期2層裙樓商鋪，不帶返租保利東灣8萬100㎡正街6.5萬，內(nèi)街4.5萬大規(guī)模購物中心M-CITY12萬——待定5層購物中心裙樓的大型國際購物中心金海文化創(chuàng)意中心3.2萬65-120㎡5.5-8.1萬（街鋪）4層裙樓商場(chǎng)，每層為8000㎡購物商城，二三層為新華書店

東平新城商業(yè)40區(qū)域在售商業(yè)市場(chǎng)—樂從在售以裙樓商業(yè)為主，項(xiàng)目競爭力強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)41星光廣場(chǎng)項(xiàng)目地址順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道南（佛山奧園旁）物業(yè)類型公寓寫字樓商鋪綜合體開發(fā)商佛奧集團(tuán)商鋪面積30-200㎡占地面積625000㎡建筑面積800000㎡容積率1.5綠化率25%總戶數(shù)2700車位3000開盤時(shí)間商鋪2012年9月6日使用年限35年使用權(quán)（無產(chǎn)權(quán)）商業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡·月商鋪價(jià)格均價(jià)均價(jià)28000-40000元/平方米（按建筑面積算）商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)42項(xiàng)目簡介：大型80萬㎡城市綜合集群，集商業(yè)購物、休閑娛樂、商務(wù)辦公、生態(tài)景觀、生活居住資源等五大城市形態(tài)于一體，包括購物中心、商務(wù)公寓、商務(wù)寫字樓、4萬平方米中央生態(tài)公園、休閑文化廣場(chǎng)，以及3000個(gè)停車位。商業(yè)動(dòng)態(tài)：目前主推臨街商鋪，面積涵蓋30-200平米，均價(jià)28000-40000元/平方米。大多臨近購物中心、五星級(jí)橫店影視城和國際品牌區(qū)主入口的首層一線臨街鋪王，前5年或前10年由星光廣場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營，平均每季度返租總價(jià)的8%。星光廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)星光廣場(chǎng)樂從物業(yè)形態(tài)最為高端的城市綜合體，配套健全，所在區(qū)域人流旺盛，可利用商場(chǎng)帶動(dòng)寫字樓等的發(fā)展；天佑城原班人員給足客戶信心。

無產(chǎn)權(quán)。一旦政策轉(zhuǎn)向，星光廣場(chǎng)首當(dāng)其沖，租戶僅虧租金，業(yè)主資金全部虧損。土地屬于集體用地，發(fā)展商僅與村民簽訂協(xié)議，具有潛在糾紛風(fēng)險(xiǎn)，例如石肯村民與怡翠世嘉的糾紛。

不利于資產(chǎn)運(yùn)作。首先，一次性付款，需要客戶籌集資金；其次由于無產(chǎn)權(quán)，物業(yè)無法進(jìn)行再融資，極不利于客戶的資產(chǎn)運(yùn)作。

總價(jià)高。單價(jià)2.8-4萬元/㎡，主力面積段70-130㎡，總價(jià)高，投資門檻高，風(fēng)險(xiǎn)大。

人流動(dòng)向分散。星光廣場(chǎng)街鋪屬于商場(chǎng)鋪，具有多個(gè)商場(chǎng)入口，通常大型商場(chǎng)人流多集中于商場(chǎng)內(nèi)部，街鋪功能多體現(xiàn)為櫥窗功能；本案僅一個(gè)主入口，人流集中，即使是內(nèi)街鋪仍優(yōu)于星光廣場(chǎng)的街鋪。43商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)樂從大道市政規(guī)劃路市政規(guī)劃路新桂路靠近主干道、商場(chǎng)主入口、超市主入口，均價(jià)4萬元價(jià)格較高位置靠近公寓位置，均價(jià)2.5萬元靠近電影院位置，單價(jià)3.2-3.3萬元靠近超市位置，均價(jià)3萬元44星光廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)45

地鐵沿線經(jīng)過，人流量多，但是地鐵人群消費(fèi)力不高且不穩(wěn)定；相反，我們項(xiàng)目具備保障性消費(fèi)人群，包括周邊居民、專業(yè)市場(chǎng)固定商貿(mào)人群等，不論穩(wěn)定性和消費(fèi)力都是有保障。周邊配套相對(duì)齊全，星光廣場(chǎng)與本項(xiàng)目相距約1.8km，其配套也是我們共有的資源。星光廣場(chǎng)內(nèi)部配套：近10萬㎡的商業(yè)布局，首批進(jìn)駐的大型商家有橫店電影城、卜蜂蓮花超市、伊麗莎白美容、蘇寧電器等一線國際品牌。車位數(shù)：3000周邊商業(yè)：深發(fā)銀行、中信銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、樂從醫(yī)院、坊城、佛山公園、世紀(jì)蓮體育館、五星級(jí)財(cái)神酒店周邊公園：佛山公園周邊醫(yī)院：樂從醫(yī)院周邊學(xué)校：經(jīng)華幼兒園、樂從中心幼兒園、樂從小學(xué)、梁桂鳳紀(jì)念中學(xué)、樂從中學(xué)、沙窖中學(xué)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)項(xiàng)目地址順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道金瑞1路物業(yè)類型普通住宅 住宅底商開發(fā)商樂添房產(chǎn)商鋪面積首層街鋪面積40-150㎡，占地面積52011㎡建筑面積330000㎡容積率6.3綠化率40%總戶數(shù)1888車位1:1開盤時(shí)間2012年7月，2012年10月12日產(chǎn)權(quán)年限70年商業(yè)40年商業(yè)管理費(fèi)1.5元/方/月商鋪價(jià)格首層街鋪約4萬46金威酈都商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)47金威酈都項(xiàng)目簡介：金威酈都項(xiàng)目總建筑面積近33萬㎡，呈圍合式的建筑布局。產(chǎn)品功能空間方正實(shí)用，實(shí)用率均超過83%。保證房間通風(fēng)采光，極大提高各產(chǎn)品的舒適度，風(fēng)水相顯著，能較好改善生活品質(zhì)。商業(yè)動(dòng)態(tài)：首層街鋪面積40-160㎡，無返租，按照建筑面積銷售單價(jià)為首層街鋪約4萬，現(xiàn)有順客隆進(jìn)駐。車位配比：1：1周邊商業(yè)：樂的百貨、樂從威斯廣場(chǎng)周邊公園：樂從南區(qū)公園、周邊醫(yī)院：中心醫(yī)院、樂從醫(yī)院周邊學(xué)校：樂從幼兒園、樂從小學(xué)、、樂從中學(xué)、沙滘中學(xué)周邊交通：所在新城區(qū)目前擁有的公交路線為343路、348路、346路、347路，到魁奇路地鐵站只需15分鐘商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)屬于小區(qū)街鋪物業(yè)，多根據(jù)周邊需求設(shè)置業(yè)體形態(tài)，購買者多屬于炒房者，入住率不高，人氣得不到保障。周邊僅是規(guī)劃，需6-10年才能成熟。

由于是零散經(jīng)營，對(duì)周邊起不到帶動(dòng)作用，當(dāng)客戶需要多樣需求時(shí)通常不會(huì)選擇在此消費(fèi)，而是選擇到種類齊全能一次性滿足需求的大商場(chǎng)消費(fèi)。租金不會(huì)有明顯增長，商場(chǎng)恰恰相反。相反，【盛薈】前10年統(tǒng)一經(jīng)營，10年后區(qū)域人氣已旺盛；租金統(tǒng)一規(guī)范，業(yè)態(tài)統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃，更為合理。48依云水岸商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)項(xiàng)目地址北滘鎮(zhèn)北滘居委會(huì)人昌路

10號(hào)（北滘公園對(duì)面）物業(yè)類型商業(yè)開發(fā)商順德區(qū)城基睿商房地產(chǎn)有限公司商鋪面積街鋪100多㎡，內(nèi)鋪多為30㎡占地面積20000多㎡建筑面積60000㎡容積率約3綠化率——商業(yè)套數(shù)1129套車位——開盤時(shí)間2012年4月開業(yè)產(chǎn)權(quán)年限40年商業(yè)管理費(fèi)含中央空調(diào)35元/方商鋪價(jià)格（折后）首層街鋪5-8萬/㎡，內(nèi)鋪3-3.8萬/㎡；二層約2-2.5萬/㎡（按建筑面積算）49北滘商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)50北滘商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目坐落于順德北滘高端商務(wù)區(qū)——北滘新城中學(xué)，與10萬㎡的市民廣場(chǎng)、北滘公園連為一體，項(xiàng)目總占地面積逾2萬㎡，商業(yè)建筑面積近6萬㎡，是北滘首座集購物、飲食、娛樂、休閑為一體的現(xiàn)代化shopping

Mall，屆時(shí)將引進(jìn)多家世界500強(qiáng)企業(yè)帶來眾多知名品牌進(jìn)駐。商業(yè)業(yè)態(tài)：1F時(shí)尚名店（樂購超市、珠寶、化妝品、皮具箱包、男士服飾、餐飲、麥當(dāng)勞、名表、個(gè)人護(hù)理、時(shí)尚服飾、飾品、酒店大堂）2F潮流驛站（樂購超市、內(nèi)衣專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城/休閑服飾、床上用品、運(yùn)動(dòng)用品、童裝）3F萬象生活（樂購超市、蘇寧電器）4F餐飲娛樂數(shù)碼天地（大地?cái)?shù)字影院、餐飲、潮流數(shù)碼天地）4—6F商務(wù)酒店商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)同樣是公園情景式購物，該項(xiàng)目位于新城區(qū)，周邊樓盤多，是其所在區(qū)域唯一高端商場(chǎng)，入駐品牌包括美的、樂購、蘇寧、NIKE等高端品牌，但數(shù)量較少。以商場(chǎng)格子鋪出售，首層街鋪約5-7萬，內(nèi)鋪4-6萬元起，前五年返租已扣減。【盛薈】也是區(qū)域內(nèi)唯一高端商業(yè)區(qū)，由北滘可以預(yù)見本案發(fā)展前景。北滘周邊人流多，但多的是工廠消費(fèi)人群，也有高端樓盤居民，由于是新區(qū)入

住率低，人數(shù)不多；【盛薈】周邊人流量大，本地居民、商貿(mào)人員消費(fèi)能力較高。51北滘商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)52【盛薈】VS

星光廣場(chǎng)1、有產(chǎn)權(quán)2、低總價(jià)3、人流動(dòng)向集中，具有保障性消費(fèi)人群【盛薈】VS

北滘商業(yè)廣場(chǎng)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：樂從南區(qū)為佛山核心城區(qū)2、低總價(jià)3、保障性消費(fèi)人群，本地居民消費(fèi)力強(qiáng)【盛薈】VS

金威酈都1、商場(chǎng)物業(yè)優(yōu)于小區(qū)物業(yè)2、商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富3、科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理4、租金明顯增長項(xiàng)目對(duì)比商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

價(jià)格方面，【盛薈】具備門坎低優(yōu)勢(shì)；

返租優(yōu)勢(shì)：其他項(xiàng)目只有直減，開發(fā)商就獲得5年經(jīng)營權(quán)，買家頭五年無收益，我們年年有分紅，10年后區(qū)域已旺且