合富輝煌-上饒廣豐力創(chuàng)新東街國(guó)際城項(xiàng)目住宅營(yíng)銷推廣建議

上饒、廣豐、力創(chuàng)新東街國(guó)際城項(xiàng)目住宅營(yíng)銷推廣建議合富輝煌房地產(chǎn)二零零八年五月全新A區(qū)組團(tuán)整體命名:翰林雅苑推廣文案：曾經(jīng)，我們無奈地被生活選擇－－從居住形態(tài)、到人生軌跡那時(shí)，我們擁有不多的人均面積，只獲得一小縷越用越少的珍貴陽(yáng)光…..那時(shí)，因?yàn)闆]有獨(dú)立的閨房，少女們無處

安放鮮艷的青春和成長(zhǎng)的秘密…..那時(shí)，因?yàn)榫执侏M窄、光光線昏暗的廚房傷害了母親和妻子的健康…..甚至，為了爭(zhēng)爭(zhēng)奪陽(yáng)光，我們的父兄曾經(jīng)與友善的四鄰認(rèn)真地爭(zhēng)執(zhí)三番四四次…..房子就是這樣，沉默而堅(jiān)定地，承載著我們的生活方式，決定著我們作為一個(gè)城市的生存質(zhì)量

什么樣的房子能承載我們對(duì)新生活方式的理解？我們思索…..它的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是充滿人性關(guān)愛的；它的視覺空間是明亮、詩(shī)意的；它的景觀縱深是飽含靈性的；它的感官色彩是愉悅欣喜的；它的材料選擇是綠色環(huán)保的；它的戶型設(shè)計(jì)是陽(yáng)光燦爛的；（提煉）（提升）舊城新區(qū)、市中心便捷園林人文商業(yè)表現(xiàn)主題：——完美的生活境界——盡享生活便利，統(tǒng)領(lǐng)國(guó)際級(jí)生活的氣魄稀缺珍貴自然優(yōu)越尊貴時(shí)尚氣魄高度（核心內(nèi)涵）盡享便利，統(tǒng)領(lǐng)自然的至高精神生活方式位處高度→獨(dú)特性→標(biāo)識(shí)演繹生活方式（表現(xiàn)系列）教育成熟新東街成就貴族生活禮遇媒介推廣建議敝司建議應(yīng)建立一系列的以電視廣告、外展、公關(guān)活動(dòng)為主、報(bào)紙廣告、戶外廣告、和郵寄等輔助形式的立體式媒體組合策略。報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要媒體，是樓盤銷售中的最主要、最有效、最簡(jiǎn)潔的廣告形式。它不但數(shù)量大、覆蓋面廣、與公眾的生活聯(lián)系十分密切，而且傳播速度快，見效迅速。夾報(bào)廣告主題內(nèi)容：生活方式、園林、配套、戶型、物業(yè)管理、品牌形式：制作2OP的媒體樓書，每次夾放其中，共4P的單張，分五次發(fā)布，就可以集齊一份2OP的媒體樓書戶外廣告在人流較集中的地方設(shè)置一至兩塊戶外廣告牌，其內(nèi)容除了宣傳項(xiàng)目質(zhì)素、園林和景觀等之外，還要加上一個(gè)離正式公開發(fā)售的日期，其目的是加強(qiáng)客戶的認(rèn)知度，加深客戶的興趣，特造熱點(diǎn)。郵寄廣告主題內(nèi)容：以請(qǐng)柬的形式邀請(qǐng)以登記的客戶參加項(xiàng)目的公關(guān)、開售儀式和獎(jiǎng)品派發(fā)的信息電視廣告電視廣告的聽覺與視覺沖擊力是相當(dāng)強(qiáng)烈的，能使產(chǎn)品瞬間打入客戶心理。主題內(nèi)容：公開發(fā)售和活動(dòng)等的信息和品牌形象的宣傳電臺(tái)廣告電臺(tái)廣告是媒介傳播的一種形式，它的特點(diǎn)是聽覺效果較佳。敝司認(rèn)為它作為立體式媒介策略的組成部分。主題內(nèi)容：鋪天蓋地的節(jié)點(diǎn)宣傳推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略總體思路低價(jià)入市、逐步提升、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展。敝司建議本項(xiàng)目的入市定價(jià)，應(yīng)采取低開高走的策略，使得本項(xiàng)目在日后的銷售過程中具有：較大的市場(chǎng)彈性空間較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力先購(gòu)者的物業(yè)升值快速搶占市場(chǎng)份額提高發(fā)展商的市場(chǎng)口碑價(jià)格走勢(shì)和付款方式策略項(xiàng)目的入市價(jià)本案入市價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)接受程度和適度引導(dǎo)消費(fèi)能力而定的，因此本案的入市價(jià)建議在原定價(jià)的基礎(chǔ)上降低5個(gè)百分點(diǎn)以啟動(dòng)本案市場(chǎng)消費(fèi)，將銷售波浪推向高潮。項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)本案的價(jià)格走勢(shì)分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)：預(yù)熱期、開盤期、熱銷期。每個(gè)節(jié)點(diǎn)將將持續(xù)一個(gè)月左右。預(yù)熱期的價(jià)格比開盤期的價(jià)格低2個(gè)百分點(diǎn)，在開盤初期升一個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，熱銷期升一個(gè)百分點(diǎn)，才能與本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)格持平，才能在客戶戶中造成物業(yè)升值的形象。付款方式和進(jìn)度原則付款方式和進(jìn)度與比例相聯(lián)系，設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)了以下原則：各種方式現(xiàn)值相等；付款方式不同；無折頭。初步建議推出3種付款方式：一次性9.3折付款進(jìn)度：交納定金后起一個(gè)月內(nèi)將全部房款付清；銀行按揭（9.5折）付款進(jìn)度：八成30年，七成20年；分期付款（9.6折）付款進(jìn)度：首期30%，半年內(nèi)50%，一年內(nèi)付清另50%。廣告推廣建議新東街國(guó)際城廣告推廣階段劃分時(shí)間階段主要內(nèi)容6月17日～7月17日導(dǎo)入升溫期有一種生活方式新東街市中心唯一大型成熟商業(yè)社區(qū)5分鐘的成熟都市生活圈7月17日～10月17日強(qiáng)銷期新東街國(guó)際城公開發(fā)售全新樣板房全新開放、配套、戶型、空中園林、品牌、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)10月17日－11月30日保溫期熱銷情況的分析與回顧、答謝篇業(yè)主現(xiàn)身講解新東街國(guó)際城的優(yōu)越商業(yè)配套12月—09年1月初強(qiáng)銷期打造廣豐樓市新高度，世界級(jí)空中園林親身感受樣板房開放，設(shè)立項(xiàng)目會(huì)所開放新舊關(guān)系營(yíng)銷的優(yōu)惠措施公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)所選取的主題必須：結(jié)合廣豐的光輝歷程體現(xiàn)作為新廣豐人的區(qū)位優(yōu)越感表達(dá)我是廣豐人的自豪感以廣豐為榮的社會(huì)認(rèn)同感A、主題：激情燃燒的歲月——新東街國(guó)際城見證廣豐輝煌20載時(shí)間建議：7月地點(diǎn)：主要商業(yè)點(diǎn)、步行街及樓盤現(xiàn)場(chǎng)形式：紀(jì)錄性展示活動(dòng)，展示廣豐20年的輝煌成就對(duì)象：廣大群眾目的：維護(hù)項(xiàng)目形象，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。B、主題：飛越時(shí)光觸摸輝煌——廣豐第一屆老爺車展展時(shí)間建議：10月1日～7日（國(guó)慶黃金周）地點(diǎn)：步行街及樓盤現(xiàn)場(chǎng)形式：名車鑒賞，名車廣豐巡游對(duì)象：潛在客戶和廣大公眾目的：制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)C、主題：新東街國(guó)際城放心購(gòu)房月（陽(yáng)光購(gòu)房行動(dòng)）——現(xiàn)場(chǎng)特設(shè)律師購(gòu)房咨詢時(shí)間建議：8月－9月地點(diǎn)：銷售中心形式：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立律師、公證處辦公點(diǎn)對(duì)象：目標(biāo)客戶群目的：促進(jìn)成交，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)D、主題：成熟商業(yè)人文社區(qū)SHOW出美麗人生——新東街國(guó)際城戶外樣板房巡展時(shí)間建議：9月地點(diǎn)：步行街或購(gòu)物中心、銷售現(xiàn)場(chǎng)形式：外展、內(nèi)展對(duì)象：目標(biāo)客戶群，廣大群眾目的：制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。E、主題：我和月亮有個(gè)約會(huì)——新東街國(guó)際城大型中中秋晚會(huì)時(shí)間建議：（中秋節(jié)）地點(diǎn)：銷售中心門前形式：聯(lián)誼晚會(huì)對(duì)象：目標(biāo)客戶群、意向性客戶目的：促進(jìn)成交，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。F、主題：情系廣豐劃出彩虹——新東街國(guó)際城萬人心心愿風(fēng)爭(zhēng)放飛活動(dòng)時(shí)間建議：11月地點(diǎn)：（待定）形式：公益活動(dòng)對(duì)象：廣大群眾目的：制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。G、主題：“星“”光熠熠耀廣豐——新東街國(guó)際城情系廣豐人大型音樂晚會(huì)時(shí)間建議：（平安夜）地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形式：公益性活動(dòng)對(duì)象：業(yè)主，目標(biāo)客戶群，廣大群眾目的：維護(hù)項(xiàng)目形象，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。H、主題：首創(chuàng)“新加坡空中園林“親身體驗(yàn)——新東街國(guó)際城主題園林全新開放時(shí)間建議：12月地點(diǎn)：中心園林、會(huì)所形式：游園活動(dòng)，美食會(huì)對(duì)象：業(yè)主，目標(biāo)客戶群目的：維護(hù)項(xiàng)目形象，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。I、主題：家門口的貴族生活體驗(yàn)——新東街國(guó)際城海海陸空大型展示巡游活動(dòng)時(shí)間建議：12月地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、D區(qū)上空形式：公益性活動(dòng)對(duì)象：廣大群眾目的：維護(hù)項(xiàng)目形象，制造新聞亮點(diǎn)，擴(kuò)大宣傳，提高知名度，制造輿論效應(yīng)。J、主題：斗出美食新天地――新東街國(guó)際城廣豐創(chuàng)新美食大賽時(shí)間：（新年除夕夜）地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形式：廚藝大賽對(duì)象：業(yè)主，廣大群眾目的：制造當(dāng)天熱烈氣氛，促進(jìn)再次銷售的的高潮，增強(qiáng)其影響力。促銷方式A、主題：定量?jī)?yōu)惠內(nèi)容：當(dāng)一個(gè)客戶同時(shí)購(gòu)買兩套或兩個(gè)相認(rèn)識(shí)的客戶同時(shí)購(gòu)買（各一套）時(shí)，每套可獲額外優(yōu)惠9.9折；同時(shí)購(gòu)買三三套或以上者，可獲額外優(yōu)惠9.8折。目的：充分利用客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷。時(shí)間建議：7月B、主題：購(gòu)房送大禮行動(dòng)（心動(dòng)不如趕快行動(dòng)）內(nèi)容：凡是在指定的時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買指定單位的，送價(jià)值兩萬元的全屋家私電器。建議選擇景觀稍遜的戶型單位。目的：通過在價(jià)格上、優(yōu)惠上和廣告宣傳上進(jìn)行比較與渲染促進(jìn)此類單位的銷售。時(shí)間建議：8月新東街推盤策略推盤總體思路：本案在前期已積蓄了大量的準(zhǔn)買家，??目標(biāo)客戶；借助7月17日的公開發(fā)售期將銷售引爆。以達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)一步推動(dòng)銷售，擴(kuò)大客戶網(wǎng)絡(luò)達(dá)到旺銷局面。由點(diǎn)到面，全方位地整合推廣，由樓盤園林景觀到樓盤的綜合品質(zhì)，進(jìn)而提升樓盤的整體形象，以樓盤的價(jià)值美來打動(dòng)客戶，以達(dá)到快速銷售的目的。低價(jià)、快速、低調(diào)處理在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)以登記的客戶網(wǎng)羅潛在的目標(biāo)客戶群。銷售排期預(yù)熱期開盤期、強(qiáng)銷期保溫期再次熱銷期······17/6·····1個(gè)月1個(gè)月半個(gè)月

·外展公開發(fā)售17/717/10客戶聯(lián)誼活動(dòng)1/12活動(dòng)樣板間開放·

·園林開放、會(huì)所推盤時(shí)間安排2008年6月17日～7月17日市場(chǎng)預(yù)熱期及認(rèn)購(gòu)客戶處理期2008年7月17日正式公開發(fā)售2008年7月17日～9月17日強(qiáng)銷期2008年9月17日～11月30日持續(xù)熱銷期2008-2009年12～1月再次熱銷期推盤計(jì)劃期

數(shù)推售樓棟單位總套數(shù)備注預(yù)熱期6月17日-7月17日低調(diào)、低價(jià)、快速處理內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房子前期先推00套單位左右照定價(jià)下浮3-5％公開發(fā)售期7月17日-10月17日A區(qū)的***部分單位估計(jì)推出00套照定價(jià)保溫期10月17日-11月30日以景觀系數(shù)小單位作為主推單位，配合樓層較高的單位作為附推單位。推出的數(shù)量00套照定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)再次強(qiáng)銷期12-1月以園林景觀較好單位作為主推對(duì)象。推出的數(shù)量00套照定價(jià)預(yù)熱期：日期事項(xiàng)內(nèi)

容預(yù)熱期銷售條件工地包裝完工，售樓部包裝，入口處門樓完工、按揭銀行落實(shí)、月供表、售樓書、宣傳資料、展技、模型、價(jià)表、業(yè)主VIP展。付款辦法，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)，樣板房完工，所有廣告安排到位。預(yù)售證、預(yù)售合同等準(zhǔn)備齊全。推售單位初步計(jì)00套，具體視到時(shí)情況而定。銷售價(jià)格照原定價(jià)下浮3－5%銷售預(yù)測(cè)若達(dá)到推出單位的100%時(shí)，即時(shí)力推加推的數(shù)量視具體情況而定若達(dá)到推出單位的80%以上，視情況而定，如果潛在過多的客戶選不到自己合行之有適的房，則可加推，如果大部已選到則停止。若達(dá)到推出單位50%時(shí)，則分析原因，下期推出調(diào)整，價(jià)格上浮降低。公開發(fā)售期：日期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容公開發(fā)售期銷售條件一期推售單位基本完成，相應(yīng)的促銷有序出臺(tái)，廣告宣傳配合到位，會(huì)所開始對(duì)業(yè)主投入便用。推售單位初步預(yù)00套，和一次推出剩余單位。售

價(jià)照定價(jià)銷售預(yù)測(cè)若推出達(dá)80%以上，加強(qiáng)廣告宣傳力度，加推后期單位，利用已有人氣、一鼓作氣，乘勝追擊若達(dá)到推出單位的50%左右，調(diào)整戰(zhàn)略，加強(qiáng)所宣傳力度。保溫期：日期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容保溫期銷售條件前二次推售已達(dá)80%以上，二次配合相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)和促銷手法，廣告力度進(jìn)一步加強(qiáng)。推售單位初步計(jì)00套，具體視到時(shí)情況而定。售

價(jià)視銷售的情況而定，可適當(dāng)?shù)慕档?～2個(gè)點(diǎn)。銷售預(yù)測(cè)若銷勢(shì)一般，則立即尋找原因，加強(qiáng)推廣。若銷勢(shì)非常差，則立即停止廣告推行，重新調(diào)整營(yíng)銷思路制訂出新的對(duì)策。再次強(qiáng)銷期：日期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容再次強(qiáng)銷期銷售條件園林開始投入使用，相應(yīng)的促銷有序出臺(tái)，廣告宣傳配合到位，會(huì)所開始對(duì)業(yè)主投入便用。推售單位初步預(yù)00套，和一次推出剩余單位。售

價(jià)照定價(jià)銷售預(yù)測(cè)若推出達(dá)80%以上，加強(qiáng)廣告宣傳力度，加推后期單位，利用已有人氣、一鼓作氣，乘勝追擊若達(dá)到推出單位的50%左右，調(diào)整戰(zhàn)略，加強(qiáng)所宣傳力度。若推出的單位尚未達(dá)到30%則立即暫定廣告宣傳，總結(jié)銷售不佳的原則，另謀策略，如優(yōu)惠促銷等。階段性推廣計(jì)劃：預(yù)熱期：6月17日－7月17日階段工作重點(diǎn)全方位推介“新“東街國(guó)際城”生活居住藝術(shù)，迅速釋放本案賣點(diǎn)捕捉潛在的目標(biāo)客戶擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，提高公眾的影響力主要訴求點(diǎn)：新東街、新廣豐-----國(guó)際級(jí)的貴族生活禮遇（1）新東街國(guó)際城，視野之下，已無所求（2）平凡的人，追求門庭榮耀，不平平凡的人，典藏國(guó)際視野（3）當(dāng)你擁有的是另一個(gè)高

度，風(fēng)景自然不同——境界媒體配合（1）外展活動(dòng)、電視廣告、報(bào)紙廣告（2）軟性報(bào)道，新聞評(píng)評(píng)析（3）硬性廣告配合銷售目標(biāo)低調(diào)、快速處理前期以簽訂認(rèn)購(gòu)書的部分客戶，為正式公開發(fā)發(fā)售造勢(shì)并提供數(shù)據(jù)化營(yíng)銷的依據(jù)，預(yù)計(jì)預(yù)熱期的目標(biāo)準(zhǔn)買家80套。具體表現(xiàn)：主題：A、新東街國(guó)際城，視野之下，已無所求B、新東街國(guó)際城，一個(gè)百年商業(yè)街區(qū)+生活街區(qū)的動(dòng)靜+成熟的教育品牌=復(fù)合中心城區(qū)優(yōu)越，沿自先天的成熟百年商業(yè)風(fēng)情、人文風(fēng)情――新東街國(guó)際城（國(guó)際生活禮遇先鋒）便捷，全賴城市中心區(qū)位永恒的榮耀―－新東街國(guó)際城（國(guó)際生活禮遇先鋒）尊貴，源自全城唯一的教育品牌社區(qū)－－新東街國(guó)際城（國(guó)際生活禮遇先鋒）地位，體驗(yàn)新東街、新廣豐未來國(guó)際貴族生活禮遇－－新東街國(guó)際城（國(guó)際生活禮遇先鋒）5）國(guó)際化的開發(fā)視野，定義城市中心高品質(zhì)生活為建筑定義：建筑，是一種高度，一種源于生活又超越生活的境界為產(chǎn)品定義：國(guó)際樣板生活的力量，鑄就廣豐最鮮明的標(biāo)識(shí)為生活定義：新東街國(guó)際城，用房子筑砌生活的態(tài)度為廣豐定義：定義廣豐的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，開盤標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)銷期:7月17日－10月18日（7月17日公開發(fā)售）階段工作重點(diǎn)全方位推介“新“東街國(guó)際城”產(chǎn)”品賣點(diǎn)，迅速釋放新東街產(chǎn)品的價(jià)值之美通過銷售人員一對(duì)一的營(yíng)銷，從而鎖定已交誠(chéng)決金的客戶通過廣告的推廣、活動(dòng)的宣傳網(wǎng)絡(luò)更多的客戶群由點(diǎn)到面整合推廣，由單一的景觀傳播到整合質(zhì)素的傳播將銷售推向高潮前期，進(jìn)入緊張的備戰(zhàn)狀態(tài)。主要訴求點(diǎn)：唯有與生俱來的氣質(zhì)，令建筑成為經(jīng)典典貴族高尚生活空間（樣板間）結(jié)構(gòu)與空間之美（公共空間）不同的空間，相同的禮遇（每一種戶型介紹）媒體配合電視廣告、報(bào)紙廣告、公關(guān)活動(dòng)、外展、戶外廣告，賣場(chǎng)包裝軟性報(bào)道，新聞評(píng)析硬性廣告配合銷售目標(biāo)集合新東街國(guó)際城所有的優(yōu)勢(shì)資源以立體式的傳播策略轟炸廣豐市場(chǎng)，預(yù)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)銷期的目標(biāo)買家120套。具體表現(xiàn)：主題:新東街國(guó)際城，建筑進(jìn)入作品時(shí)代1）貴族高尚生活空間（樣板間）閑逸融于綠水間（客廳）自我陶醉于完美間（臥室）親情融匯于美景間（餐廳）美味飄逸于輕松間（廚房）展開270度的開暢心情（陽(yáng)臺(tái)）釋放疲憊于溫泉間（浴室）鼎極品質(zhì)，源于細(xì)膩內(nèi)涵（細(xì)部）2)結(jié)構(gòu)與空間之美（公共空間）思想，決定空間；氣質(zhì)，決定品質(zhì)（建筑）閱讀，都市人文與自然造物的對(duì)語(yǔ)（規(guī)劃）在新東街國(guó)際城，你是風(fēng)景中的一道風(fēng)景（景觀）電梯間成了我的私家畫廊（電梯間）炫目榮耀，從踏入大堂第一步開始（大堂）3)不同的空間，相同的禮遇（每一種戶型介紹）苛求極致，在乎每一寸空間的無可挑剔在一個(gè)空間實(shí)用時(shí)代，浪費(fèi)成為一種價(jià)值的倒退。生活是一種實(shí)在，每一份付出都當(dāng)有所收獲用線條與棱角印證“少既是多