房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制研究-以蘇州市吳江區(qū)為例

1.研究背景2021年，房地產(chǎn)市場強弱轉(zhuǎn)換，告別高速增長的“白金時代”，邁進“青銅時代”。在“房住不炒”、“三穩(wěn)”、“良性循環(huán)”下，整個行業(yè)從過去的粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向精細化運營。2022年，受新一輪新冠肺炎疫情蔓延的影響，各地紛紛出臺了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。國家層面上5年期以上LPR下降了15個基點，各地也積極出臺降低首付比例、下調(diào)房貸利率、降低公積金首付比例、放松限售、放松備案價等政策。蘇州也在放寬住宅房地產(chǎn)政策，包括調(diào)房貸利率、放松限售等。經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場快速上漲如今又逐漸下行、土地市場整體蕭條后，如何保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是一大重要課題。本文以蘇州市吳江區(qū)為例，探討房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，解讀當(dāng)前政策，梳理目前市場出現(xiàn)的問題，探索建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。2.吳江區(qū)目前房地產(chǎn)市場狀況2.1土地市場截至2022年12日30日，蘇州市存量住宅用地項目417個，未銷售房屋的土地面積346.9公頃，其中吳江區(qū)存量住宅用地項目106個，未銷售房屋的土地面積80.5公頃，居蘇州城區(qū)榜首。（說明：數(shù)據(jù)來源蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布存量住宅用地信息）。近幾年吳江區(qū)住宅類的土地市場交易較活躍，對吳江區(qū)近10年來住宅用地的一級市場成交情況進行了調(diào)查，具體數(shù)據(jù)詳見下表2：從圖表2可以看出，吳江區(qū)近幾年的住宅用地成交價格總體呈現(xiàn)上升趨勢，2016-2017年上升幅度較大，2018年地價整體水平有所回落，2019年較大上漲，2020-2021年有所回落。2021下半年土地市場有轉(zhuǎn)冷跡象發(fā)生，為了防止流拍，對部分地塊采取了國資托底的方式，同時2021年度掛牌土地中，汾湖、開發(fā)區(qū)1宗土地流拍、1宗土地終止。受集中供地和疫情影響，2022年5日份，蘇州市區(qū)（含吳江）共計成交18宗經(jīng)營性建設(shè)用地，其中包括15宗涉宅用地和3宗商服用地，總成交面積93.48萬m2，同比上升23.60%，總成交金額238.08億元，同比上升22.85%。其中15宗涉宅用地成交企業(yè)均為國企、央企，11宗底價成交，平均樓面價14194元/m2，溢價率3%，土拍持續(xù)低溫。吳江區(qū)2022年1-5日份經(jīng)營性用地共成交4宗，約407.41畝，其中經(jīng)營性住宅用地成交土地面積311.19畝，出讓金總額40.2億，成交均價為14801元/m2、樓面均價為7776元/m2；較去年同期數(shù)量減少了11宗，土地面積減少931.79畝?？傮w來講，首次供地拿地企業(yè)以地方國資企業(yè)為主，頭部央企國企參與熱門地塊，而民企參與熱情不高，呈現(xiàn)出開發(fā)商的投資偏好向中心區(qū)域、核心區(qū)域收縮現(xiàn)象，也表現(xiàn)出對于長期投資的遲疑和觀望態(tài)度。表1蘇州市區(qū)存量住宅用地信息匯總表單位：公頃2.2房地產(chǎn)市場狀況2.2.1住宅商品房銷售狀況根據(jù)蘇州數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，蘇州市2022年商品住宅新增供應(yīng)527.96萬方，環(huán)比下降43%，市場客戶觀望情緒濃重，因此開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，入市意愿降低，市場以去庫存為主。2022年蘇州商品住宅新房成交678萬方（含政府回購房源），環(huán)比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成為近十年新低。截至2022年5日31日，吳江區(qū)商品住宅房批準(zhǔn)預(yù)售面積為65.18萬平方米，較2020年同期減少了40.18萬平方米，減少38.14%，較2021年同期減少了6.98萬平方米，減少9.67%。全區(qū)商品房庫存面積364.16萬平方米，其中，住宅庫存面積232.18萬平方米，去化周期14.13個月，非住宅庫存面積131.98平方米，去化周期64.07個月。商品房網(wǎng)簽備案銷售面積為81.17萬平方米，同比減少34.47%。其中住宅71.05萬平方米，非住宅10.12萬平方米。2.2.2二手房市場狀況根據(jù)蘇州數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年蘇州商品住宅新房成交678萬方（含政府回購房源），環(huán)比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成為近十年新低。2022年1—4日，吳江全區(qū)二手住宅房交易面積為49.35萬平方米，較2019年同期下降11.76%，較2020年同期增長86.65%。截至5日27日，二手住宅房成交61.38萬平方米。二手住宅房成交均價為13223元/平方米，較2019年均價11136.4元/平方米上漲18.74%，較2020年均價12940元/平方米上漲2.19%。3.吳江區(qū)房地產(chǎn)市場目前存在的問題3.1房地產(chǎn)市場、土地一級市場持續(xù)走低從2021年下半年起，土拍市場持續(xù)低溫，新房、二手房成交呈現(xiàn)量落價漲局面，但價格漲幅雙雙收窄，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷。吳江區(qū)作為蘇州市區(qū)土地價格的低洼地，在住宅用地集中出讓的條件下，土拍環(huán)節(jié)處于弱勢，投資向城區(qū)中心區(qū)域、核心區(qū)域集中，土地市場較蘇州中心區(qū)更冷，房企入駐意愿低，房地產(chǎn)市場回暖困難。3.2土地供應(yīng)統(tǒng)籌計劃性不強吳江區(qū)年度供應(yīng)計劃一般根據(jù)前幾年的供應(yīng)總數(shù)確定供應(yīng)總土地面積，供應(yīng)用途以住宅用地為主，其他用途根據(jù)出讓土地時的實際情況確定，各區(qū)鎮(zhèn)板塊前期對地塊的招商和規(guī)劃等也缺乏計劃性，遇土地市場火爆時大批量供應(yīng)，市場一遇冷，房企入駐意愿降低，加之市場火爆時出讓土地尚未完全消化，另外部分國資托底的地塊依然無法轉(zhuǎn)讓出手，導(dǎo)致后勁不足，出現(xiàn)市場遇冷更冷的現(xiàn)象。在實際出讓工作中容易出現(xiàn)在供地數(shù)量不均、國資托底、有地?zé)o市、同一宗地規(guī)劃條件多次變更等情形。3.3房地產(chǎn)一二級市場價格不平衡目前蘇州市實行房地產(chǎn)銷售一級市場備案制，根據(jù)對備案情況的了解，一般毛坯住宅備案價為成交樓面地價加8000元，精裝修另加2000元。根據(jù)對近幾年吳江區(qū)一手房備案價格和成交樓面地價的對比，房地產(chǎn)備案均價與成交樓面地價價差在7700元/m2-14000元/m2之間，平均價差為10790元/m2。在限房價、限地價的政策下，住宅房地產(chǎn)銷售一級市場價格基本低于二級市場，造成一二級市場價格不平衡，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)利潤被壓縮，二手房市場發(fā)展受到阻礙，土地市場發(fā)展受到一定的限制。從房企反映情況看，當(dāng)前蘇州市一手房銷售難、回款慢的問題突出，房企資金壓力大，投資拿地更謹(jǐn)慎。開發(fā)企業(yè)反映，與周邊城市相比，蘇州一手房備案價與上地起報價的價差幅度較小，企業(yè)利潤空間不足，房企總部在蘇投資意愿總體偏弱，希望能提高新房備案現(xiàn)價，給予房企合理利潤空間?？傮w而言，房企更傾向于利潤空間較大、回款速度較快的地區(qū)和優(yōu)質(zhì)地塊，對區(qū)位偏遠的地塊基本都不給予考慮。3.4各鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政資金有限、去庫存能力弱相比于吳江城區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展較緩，財政實力較弱，土地出讓收入成為其主要財政來源。公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施相對較少，居住人口較少，對住宅需求量較小，去庫存能力較弱，導(dǎo)致住宅土地開發(fā)周期長，需求量低，導(dǎo)致土拍不理想，土拍不理想導(dǎo)致財政資金短缺，財政資金短缺無法吸引人才，居住人口少導(dǎo)致去庫存能力弱，亟需破解。3.5房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制有待完善目前，吳江區(qū)有關(guān)部門監(jiān)督管理效力不高，且對于市場上經(jīng)常出現(xiàn)的“裝修包”、車位加管理費、捂盤惜售、投機炒房等妨礙市場正常秩序行為的監(jiān)管措施較少，僅憑公眾監(jiān)督投訴遠遠不夠。對違反房地產(chǎn)市場秩序的行為懲戒手段單一、懲戒力度不足，守信激勵機制和失信懲戒機制尚處探索建設(shè)階段。由于房地產(chǎn)信用管理體系的不完善，難以實現(xiàn)跨區(qū)域住房信息聯(lián)網(wǎng)，在實施動態(tài)管理與信用管理相結(jié)合的市場監(jiān)管模式方面仍有很長的路要走。4.房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展長效機制路徑探索4.1從宏觀政策層面上探索房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展4.1.1建立一二級房地產(chǎn)市場針對性政策，推行差別化調(diào)控實行簡準(zhǔn)調(diào)控，建立住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，針對不同情況不同區(qū)域制定政策，分別從一手房和二手房兩個方向推進調(diào)控政策。一手房方面，建議減少對一手房備案價格的控制，實行網(wǎng)格化管理，結(jié)合實際情況確定一手房備案價格，注重開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)管理水平、住房質(zhì)量等，增加企業(yè)對開發(fā)品質(zhì)的關(guān)注，加大投機炒房成本，提高住房的供給品質(zhì)，實行產(chǎn)品差異化管理；二手房方面，政府搭建二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，例如杭州市構(gòu)建了公證處介入二手房自主交易的創(chuàng)新模式，提供“提存公證”“網(wǎng)簽”等買房一站式服務(wù)，中介費由原先的2%-3%到公證費的1‰，減少交易上可以避免的費用和環(huán)節(jié)。穩(wěn)定首套房首付比例，適當(dāng)降低改善型自住需求首付比例，鼓勵自住性、改善型住房需求，激活和釋放以自住需求為主的樓市成交量，有效提升樓市供給質(zhì)量和水平。4.1.2優(yōu)化安置房相關(guān)政策，關(guān)注被動遷人真實需求現(xiàn)行安置房政策包括房屋置換和貨幣補償兩種，目前吳江區(qū)部分地區(qū)還是以房屋置換為主，“一間換三間”等，對于被動遷的人而言擁有的居住面積確實是增加了，但并未完全考慮被動遷人的真實需求，有可能被動遷人有孩子需要上學(xué)、需要改善居住環(huán)境等，因此建議優(yōu)化安置房補償相關(guān)政策，提高貨幣補償?shù)谋壤?，真正實行市場化安置，減少由于安置房體量大價格偏低對商品住房銷售的影響，提升城市整體生活品質(zhì)。4.1.3積極實施及時監(jiān)測，強化監(jiān)管體系和考核制度按要求執(zhí)行支付出讓金、督促開工，防止產(chǎn)生閑置土地，定期跟蹤巡訪，對每一宗土地在約定交地時間、開竣工時間、實際開竣工驗收時間以及開發(fā)建設(shè)過程中，定期不定期對項目建設(shè)情況進行現(xiàn)場核查，做好記錄并形成常態(tài)，實時登記已核發(fā)銷售許可證的建筑面積。加強日常監(jiān)督考核，定期匯總存量住宅用地情況、年度計劃執(zhí)行情況，對規(guī)模不達標(biāo)的區(qū)鎮(zhèn)予以通報，限期整改；定期公告實際供應(yīng)量、租賃住宅在用地供應(yīng)占比、年度計劃執(zhí)行率等。4.2從技術(shù)層面上探索房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展4.2.1適當(dāng)放寬對房企自有資金的審計及約束性條款等的限制目前，吳江區(qū)對競買人資金申報的要求為競買人須說明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表、承諾書及相應(yīng)證明材料；就實際情況來看即便是國資企業(yè)執(zhí)行起來也略有難度，這在一定程度上限制了房企的入駐，因此建議適當(dāng)放寬對競買人資金申報的審核條件，鼓勵競買人間相互合作，聯(lián)合競價。另一方面，建議根據(jù)區(qū)域情況，合理確定出讓地塊規(guī)模，控制單宗地規(guī)模，對大地塊出讓進行適當(dāng)分割，特別是區(qū)位優(yōu)勢不明顯的地塊；目前大部分地塊增加了投資監(jiān)管協(xié)議，適當(dāng)放寬投資監(jiān)管協(xié)議中約束性條款和附加條件的限制，適當(dāng)放寬開發(fā)周期；總之，房企更喜歡參與地塊適中，可開發(fā)多種產(chǎn)品類型，約束性條件較少的優(yōu)質(zhì)地塊的競拍。4.2.2適當(dāng)降低起始價，增加集中出讓頻次吳江區(qū)作為蘇州市土地供應(yīng)的主力區(qū)域，土地價格目前尚處于低洼位置，土地供應(yīng)數(shù)量較蘇州市其他區(qū)偏多，集中供地后，與蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)市場更加熱門的區(qū)域進行競爭，不利于引入大型開發(fā)企業(yè)，土地成交數(shù)量、成交品質(zhì)、成交率和溢價率均產(chǎn)生不同程度的下降，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊表現(xiàn)更為明顯。當(dāng)前局勢下，結(jié)合吳江區(qū)實際情況，建議在原起始價的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低掛牌起始價，多頻次有節(jié)奏供應(yīng)土地，適當(dāng)避開熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，提高各區(qū)鎮(zhèn)土地供應(yīng)的有效性，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、良性循環(huán)。4.2.3適當(dāng)減低住宅用地規(guī)劃容積率，穩(wěn)定住宅樓面地價從住宅土地供應(yīng)來看，前幾年住宅用地供應(yīng)容積率基本在2.0以上，因此形成了大量的高層住宅，小區(qū)常見總戶數(shù)至少2000戶以上，小區(qū)人流較大，品質(zhì)也隨之降低，但周邊公共配套設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施有限，影響整體區(qū)域發(fā)展，降低城市形象。為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，平穩(wěn)土地一級市場，建議在供應(yīng)土地時，可適當(dāng)調(diào)整部分指標(biāo)的約束，適當(dāng)調(diào)整容積率和限高下限等，促進產(chǎn)品多樣化，提高銷售量和回籠資金額，增加投資利潤空間，降低開發(fā)商投資風(fēng)險，促使成交樓面地價保持平穩(wěn)，穩(wěn)定土地市場；另一方面也能夠增加吳江區(qū)住宅用房種類，增加供應(yīng)類型，提升居住品質(zhì)。真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，落實房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。4.3從操作層面上探索房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展4.3.1完善土地供應(yīng)前期準(zhǔn)備工作根據(jù)“逢拍必儲、先儲后拍”要求，統(tǒng)一制定入庫土地儲備標(biāo)準(zhǔn)，儲備地塊需完成權(quán)屬調(diào)查、污染、礦產(chǎn)壓覆、地址災(zāi)害、文物探勘等標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，達到“地上凈、地下凈、權(quán)屬凈、環(huán)境凈”的要求，土地出讓前期工作需要花費較多的時間精力，建議各區(qū)鎮(zhèn)加快進行土地出讓前期準(zhǔn)備工作，精準(zhǔn)分析入位，完善宗地的規(guī)劃、儲備、評估、定價、招商宣傳等前期工作，為后續(xù)土地出讓打好基礎(chǔ)。做好土地推介，提升吳江知名度，讓更多企業(yè)走進吳江、感知吳江、投資吳江、建設(shè)吳江。4.3.2建議國企、房企互相合作，增加地塊競拍優(yōu)勢建議本地國企可以聯(lián)合房企相互合作，設(shè)置一定的入資比例相互約束，互借優(yōu)勢，開發(fā)更優(yōu)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富，通過對吳江區(qū)域調(diào)查、地塊周邊調(diào)查等合理確定產(chǎn)品類型，分期開發(fā)房地產(chǎn)項目；國資企業(yè)充分發(fā)揮國企的擔(dān)當(dāng)意識，發(fā)揮資金優(yōu)勢、招商優(yōu)勢等，為吳江區(qū)建設(shè)發(fā)展共謀福利。結(jié)語：在堅持房住不炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，吳江區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需要有關(guān)部門、企業(yè)、銀行及居民