物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第二版)第09章 物業(yè)的租賃管理

第九章物業(yè)的租賃管理目錄物業(yè)租賃管理概述1物業(yè)的租約2物業(yè)租賃管理的程序3案例分析4第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述一、物業(yè)租賃的含義

通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。它是指業(yè)主作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。物業(yè)租賃的含義包括以下2點(diǎn)：1.出租人必須是物業(yè)的所有權(quán)人；2.出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動。二、物業(yè)租賃的形式

物業(yè)租賃可以按物業(yè)租賃方式、租金支付方式和租賃管理模式進(jìn)行劃分。第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述（一）按物業(yè)租賃方式劃分1.定期租賃2.自動延期租賃3.意愿租賃4.強(qiáng)制占據(jù)租賃（二）按租金支付方式劃分1.毛租2.凈租3.百分比租賃（三）按租賃管理模式劃分1.包租轉(zhuǎn)租模式2.出租代理模式3.委托管理模式第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述三、物業(yè)租賃的登記備案

《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。

房屋租賃登記備案制度的主要內(nèi)容有：（一）房屋租賃登記備案的一般程序

房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾垺彶椤㈩C證三步。（二）房屋租賃的條件

公民和法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情況）。

第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述（三）轉(zhuǎn)租的規(guī)定

1、房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

2、轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。第二節(jié)物業(yè)的租約一、物業(yè)租約的含義

物業(yè)租約，是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。二、物業(yè)租約的組成內(nèi)容

一個有效租約應(yīng)該基本由以下部分組成：（一）簽約雙方的法定簽名及住所（二）物業(yè)的具體描述（三）限制租賃用途的條款（四）規(guī)定租期的條款（五）關(guān)于續(xù)租的條款 （六）規(guī)定租金支付方式的條款（七）取得物業(yè)實(shí)際占有權(quán)的條款 第二節(jié)物業(yè)的租約（八）調(diào)整租價的條款（九）承擔(dān)不可預(yù)見費(fèi)的條款（十）規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款（十一）承擔(dān)災(zāi)禍損失的條款（十二）租戶責(zé)任條款（十三）租戶對物業(yè)改造的條款（十四）規(guī)定保證金的條款（十五）規(guī)定業(yè)主職責(zé)的條款（十六）關(guān)于索賠的規(guī)定條款第二節(jié)物業(yè)的租約三、租約中租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)（一）出租方的權(quán)利與義務(wù)1.出租人的權(quán)利（4個）2、出租人的義務(wù)（4個)(二)承租方的權(quán)利與義務(wù)1、承租人的權(quán)利（5個）2、承租人的義務(wù)（4個）四、物業(yè)租賃合同的終止（一）自然終止（4種情形）（二）人為終止（8種情形）第二節(jié)物業(yè)的租約五、其他注意事項(xiàng)1.房屋租賃合同時租賃關(guān)系正式建立的憑證。2.租賃合同要統(tǒng)一按規(guī)定填寫，不得擅自涂改更改。3.租賃合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效。第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序一共有九步。一、捕捉潛在租戶（一）通過廣告捕捉潛在用戶（二）適當(dāng)使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶（三）引導(dǎo)潛在租戶參觀（四）建立租售中心捕捉潛在租戶二、租戶資格審查（一）潛在租戶的登記（二）潛在租戶的身份證明（三）租賃經(jīng)歷（四）資信狀況第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序三、租約條款談判

談判的目標(biāo)就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要監(jiān)控談判的全過程。（一）控制簽約進(jìn)程（二）利用經(jīng)紀(jì)人（三）談判妥協(xié)（四）租期的確定（五）關(guān)于物業(yè)改造的談判（六）擴(kuò)租權(quán)的談判（七）限制競爭租戶條款的談判四、締約技巧

面對租戶的遲疑，物業(yè)管理者可以采用單刀直入式和總結(jié)式的締約技巧。第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序五、檢查物業(yè)租用簽訂就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃開始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人檢查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件。六、提供租賃服務(wù)

一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。一方面，與租戶建立良好的關(guān)系有利于對物業(yè)的維修和管理；另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。七、收繳租金（一）租金繳納時間的管理（二）滯納金的管理（三）收費(fèi)通知單的管理第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序八、續(xù)簽租約（一）宏觀經(jīng)濟(jì)對租賃條款更改的影響1、宏觀經(jīng)濟(jì)對租期條款的影響2、宏觀經(jīng)濟(jì)對維修、更換與裝修條款的影響（二）租金調(diào)整條款1、影響租金提高的因素2、租金增加對空置率的影響3、租金增加對租戶關(guān)系的影響