Lofter產(chǎn)品規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)講義

Lofter手記-目錄-

定義發(fā)展發(fā)展產(chǎn)品規(guī)劃裝修價(jià)格客群營(yíng)銷(xiāo)Loft概述LOFT公寓LOFT概述——閣樓、頂層樓，原指工廠或倉(cāng)庫(kù)的上部樓層，現(xiàn)指沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式平面布置住宅＜＜定義＜＜開(kāi)展【起源】

——20世紀(jì)50年代，紐約soho區(qū)的許多年輕藝術(shù)家因無(wú)法承擔(dān)高額的房租，轉(zhuǎn)而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉(cāng)庫(kù)，從中別離出居住、工作、社交、娛樂(lè)、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室。【越洋】

——20世紀(jì)９0年代，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多廠房被遺棄火擱置，成了城市建設(shè)的負(fù)擔(dān)，后來(lái)一些留學(xué)海外的藝術(shù)家將ＬＯＦＴ改造的理念引入到中國(guó)，工業(yè)空間變成了文化創(chuàng)意空間，而LOFT變成了一個(gè)時(shí)髦的生活方式。例如：北京７９８，上海田子坊【變異】

——21世紀(jì)初，隨著ＬＯＦＴ改造開(kāi)展深入，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出一種新的住宅形式：ＬＯＦＴ公寓藝術(shù)ＬＯＦＴ公寓ＬＯＦＴ【衍生】

——20世紀(jì)90年代末，中國(guó)的房地產(chǎn)商開(kāi)始把家庭辦公作為有賣(mài)點(diǎn)的概念對(duì)LOFT加以炒作辦公ＬＯＦＴ＜＜開(kāi)展北京798798＜＜開(kāi)展＜＜開(kāi)展<<藝術(shù)loft【特征】機(jī)器、水泥、管道巨大的窗戶(hù)、紅磚外墻、絢爛的墻壁、經(jīng)過(guò)拋光的水泥地面、屋頂桁架的處理，豐富及強(qiáng)烈的色彩比照大方塊幾何體、夸張的工業(yè)照明設(shè)備、老式防火梯、黑舊的水塔、裸露的熒光燈管、獨(dú)立浴盆桁架結(jié)構(gòu)水泥地面紅磚墻大落地窗【短板】舊廠房“LOFT〞改造，非常不經(jīng)濟(jì)，比拆掉重造一幢新樓的價(jià)格要高LOFT的容積率非常低，是對(duì)土地資源的奢侈消費(fèi)。＜＜開(kāi)展<<藝術(shù)loft【價(jià)值】滿(mǎn)足了藝術(shù)家追求空間變化、寬敞的要求。LOFT更為符合藝術(shù)家創(chuàng)作時(shí)的情感需求。而且LOFT挑高的空間使得他們便于多角度欣賞自己的作品在這些具有歷史厚重感的樓房?jī)?nèi)，更能激發(fā)這類(lèi)人群的創(chuàng)作激情?！疚磥?lái)】Loft是一個(gè)全球化的趨勢(shì)，并最終會(huì)成為一種主流的文化意識(shí)，符合當(dāng)前各城市所倡導(dǎo)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。Loft與城市開(kāi)展間的矛盾，注定難逃被拆的命運(yùn)，只是一個(gè)過(guò)渡性的存在。一種由開(kāi)發(fā)商集中開(kāi)發(fā)、區(qū)別于戶(hù)外廠房、商業(yè)行為的新LOFT應(yīng)運(yùn)而生，它具有五星級(jí)的條件，具備長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性?！揪瘛勘４鏆v史，節(jié)約耗資空間個(gè)性化及居住功能多元化自由、多變、解放；高大、寬敞、結(jié)實(shí)傳統(tǒng)家居藍(lán)圖的革命性顛覆，以外露的美學(xué)對(duì)抗包裹的倫理學(xué)，以結(jié)構(gòu)的詩(shī)學(xué)對(duì)抗馬糞蛋政治學(xué)，所有壓迫權(quán)力的自我解構(gòu)“回家工作吧〞“最奢華的東西就是空間〞“思想多動(dòng)癥患者們陷入了對(duì)于倉(cāng)庫(kù)的愛(ài)情〞“忘記過(guò)去就意味著背叛〞，Loft的集體記憶功能是富于社會(huì)政治學(xué)意味的。“我們這個(gè)無(wú)序和超現(xiàn)實(shí)的城市中尋找烏托邦的現(xiàn)實(shí)可能性，通過(guò)個(gè)體的努力將城市的暴力轉(zhuǎn)化為活力。〞＜＜開(kāi)展<<藝術(shù)loft【語(yǔ)錄】【裝修】＜＜開(kāi)展<<藝術(shù)loft第一整體空間通透。LOFT工作室設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保證居室內(nèi)垂直挑高的尺度，和水平延展無(wú)遮的視覺(jué)。

第二劃分獨(dú)立功能的空間。在設(shè)計(jì)LOFT工作室時(shí)，要能夠利用相對(duì)簡(jiǎn)單的實(shí)用物，來(lái)分割出相對(duì)獨(dú)立的功能性空間。

第三模糊工作區(qū)和生活區(qū)界限。LOFT工作室對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出了相應(yīng)的挑戰(zhàn)。工作區(qū)和居住區(qū)可以發(fā)生在同一個(gè)大空間中而不必強(qiáng)行別離

第四考慮采光、隔音和通風(fēng)等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。LOFT工作室傾向于大量運(yùn)用玻璃和鋼質(zhì)框架來(lái)做外部結(jié)構(gòu)，故私密空間的缺乏，應(yīng)更注重室內(nèi)通風(fēng)和上下層隔音效果的設(shè)計(jì)第五設(shè)計(jì)風(fēng)格的多樣性。LOFT工作室在設(shè)計(jì)上具有非常大的靈活性，也可以是復(fù)古的，可以是中國(guó)的，也可以是歐風(fēng)的，甚至可以是暴露的＜＜開(kāi)展<<辦公loft【價(jià)值】顯示出一個(gè)企業(yè)的文化從傳統(tǒng)平層商務(wù)樓的單調(diào)壓抑中掙脫出來(lái)，還以激情和創(chuàng)造力?；萜铡ntel都是從LOFT里面走出來(lái)的LOFT公寓一般都在城市的核心區(qū)域，房?jī)r(jià)的抗跌性不言而喻復(fù)式設(shè)計(jì)，可隨意變化使用，出租面廣，可商用、辦公、居住擁有國(guó)際酒店式的管理效勞租金持續(xù)走高、首付比較低，未來(lái)升值潛力非常大。隨著住宅“禁商令〞的政策出臺(tái)，創(chuàng)業(yè)型公司失去低本錢(qián)的辦公場(chǎng)所，商務(wù)公寓的風(fēng)頭受到?jīng)_擊，形象好、租金相對(duì)廉價(jià)、空間更自由小戶(hù)型商務(wù)LOFT迎來(lái)了良好的開(kāi)展契機(jī)【背景】【客群】功能上：一些比較需要空間高度的，比方電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等性格上：年輕人以及藝術(shù)家，甚至包括一些IT企業(yè)LOFT公寓＜＜開(kāi)展2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次在京城推出了Loft的工程“遠(yuǎn)洋天地〞2024—2024年，Loft產(chǎn)品層高沒(méi)有限制，最低5.2米，但開(kāi)展一直比較緩慢，供給不多2024年，Loft產(chǎn)品戶(hù)型的層高做了明確標(biāo)準(zhǔn)。2024年，隨著住宅市場(chǎng)的火爆，商業(yè)配套和公建工程改裝成Loft推向市場(chǎng)2024年，受金融危機(jī)影響市區(qū)商業(yè)過(guò)剩，配套商業(yè)改成商住工程的產(chǎn)品越來(lái)越多2024年以來(lái)，由于年輕人的追捧，Loft產(chǎn)品井噴式開(kāi)展，置業(yè)目的漸漸由投資轉(zhuǎn)向自住?！拒壽E】2000202420242024202420242024＜＜開(kāi)展開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，并不一定要找到舊廠房和倉(cāng)庫(kù)，可以重新定義LOFT，來(lái)進(jìn)一步利用這個(gè)概念，于是就有了LOFT的最外鄉(xiāng)化的版本——“LOFT就是那些層高超過(guò)五米的住宅或辦公樓工程〞【由來(lái)】概念的引入合理性原動(dòng)力對(duì)開(kāi)發(fā)商：增加層高的本錢(qián)有限，但是銷(xiāo)售價(jià)格卻可以上浮至少30%，唯一的約束是在于限高，沒(méi)有人會(huì)犧牲層數(shù)在限高區(qū)域造LOFT對(duì)購(gòu)房者：雖然錢(qián)花多了，但是實(shí)用面積卻在增加。＜＜開(kāi)展【由來(lái)】公建改LOFT原因公建產(chǎn)品的本錢(qián)高于同檔次住宅，但由于缺乏政府支持，公建工程賣(mài)不過(guò)住宅工程，因此開(kāi)發(fā)商將商用價(jià)值不高的公建工程改造成住宅產(chǎn)品，到達(dá)利益最大化。商業(yè)用地中明確規(guī)定了公寓指標(biāo)，因此在難以消化更多商業(yè)指標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇投資回收較快的商務(wù)公寓。但LOFT以其在規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)最大限度利用土地創(chuàng)造出額外價(jià)值，和高性?xún)r(jià)比的特點(diǎn)，取代平層公寓成為了公建立項(xiàng)產(chǎn)品的主流。公建產(chǎn)品可到達(dá)最高5.5米的層高解決了因住宅工程層高的限制〔最多4.9米〕帶來(lái)的舒適性問(wèn)題，LOFT產(chǎn)品就像是為公建立項(xiàng)住宅產(chǎn)品量身定做的一樣，流行了開(kāi)來(lái)。物業(yè)類(lèi)型層高（米）住宅≧4.9辦公≧5.5商業(yè)≧6.1-物業(yè)類(lèi)型層高對(duì)應(yīng)表-＜＜開(kāi)展【蛻變】——傳統(tǒng)意義的Loft是一種面向小眾人群的建筑形式，狂野、另類(lèi)、個(gè)性與時(shí)尚，然而將LOFT概念引入公寓，就必須在建筑形態(tài)上有所改變以便更貼合普通民眾。

現(xiàn)在，Loft已經(jīng)成為現(xiàn)代都市人所追求的一種前衛(wèi)生活的載體。工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層

沒(méi)有或只有少量?jī)?nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式布置住宅沒(méi)有隔斷的開(kāi)敞式平面布置

隨意隔斷出風(fēng)格各異的子空間住宅粗獷、另類(lèi)的建筑外墻和內(nèi)飾

以精致時(shí)尚的裝修風(fēng)格地理位置也由郊區(qū)

交通更為便利的市區(qū)或地鐵沿線。潦倒藝術(shù)家變廢為寶的杰作追求潮流的炫耀性消費(fèi)個(gè)性空間經(jīng)濟(jì)型小戶(hù)型住宅＜＜開(kāi)展【未來(lái)】二套房宏觀調(diào)控制約了大戶(hù)型的投資比例，而Loft小戶(hù)型將成為城市中心物業(yè)增值開(kāi)發(fā)的方向之一LOFT將不再是單獨(dú)一棟，而是同時(shí)享有區(qū)域優(yōu)勢(shì)和大盤(pán)的完善配套。現(xiàn)在市場(chǎng)上推出的LOFT，挑高都在5.6米之上，甚至有的開(kāi)發(fā)商推出了6米以上的超大層高土地政策的調(diào)整，建筑層高的規(guī)定，精裝狀況，產(chǎn)權(quán)年限以及客群?jiǎn)我?，鄰里環(huán)境較差，這些因素都將限制LOFT戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，它不會(huì)成為主流趨勢(shì)，只會(huì)作為非主流戶(hù)型用來(lái)滿(mǎn)足局部購(gòu)房者的需求。北京市規(guī)劃委新近下發(fā)文件，要求層高大于4.9米的房屋一律按兩倍面積計(jì)算，目的是為配合增加中小戶(hù)型的房產(chǎn)新政，因此增大了開(kāi)發(fā)本錢(qián)，減小了利潤(rùn)空間。投資方向大盤(pán)大層高非主流限制令＜＜本質(zhì)層高超過(guò)五米的住宅或辦公樓工程只要把層高挑高就算是LOFT了。LOFT只不過(guò)是沒(méi)有隔起來(lái)的躍層而已。LOFT和紐約SOHO是“一胎雙生〞Loft公寓是藝術(shù)的舶來(lái)品，時(shí)尚前衛(wèi)是其存在的根底，不像在美國(guó)，Loft有個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)展的過(guò)程是對(duì)LOFT的盲目崇拜，失去了LOFT的根本的精神和價(jià)值LOFT是開(kāi)發(fā)商突破用地容積率的限制，披上藝術(shù)的外衣，用加大層高來(lái)提高單價(jià)，最大限度利用土地，使利潤(rùn)最大化的工具【物理本質(zhì)】【精神本質(zhì)】＜＜產(chǎn)品【特征】流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合藝術(shù)性，業(yè)主自行決定風(fēng)格和格局?！緝?yōu)勢(shì)】＜＜產(chǎn)品新型、靈活的產(chǎn)品和戶(hù)型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代感和藝術(shù)性地家居生活，除衛(wèi)生間和廚房之外沒(méi)有任何預(yù)設(shè)安排動(dòng)靜真正別離，上下截然分區(qū)高性?xún)r(jià)比：一層的價(jià)格，兩層的面積，單價(jià)高出17%~60%，但面積卻高出60%~70%商住兩用，可以注冊(cè)公司【劣勢(shì)】＜＜產(chǎn)品小區(qū)實(shí)際容積率超高，使社區(qū)居住品質(zhì)降低。每層的空間受高度限制，有局促感和壓抑感在設(shè)計(jì)中受公建工程標(biāo)準(zhǔn)約束，難以設(shè)計(jì)出好戶(hù)型。裝修不便，本錢(qián)高對(duì)老人和小孩居住不便，LOFT只適合年輕人單身居住50年產(chǎn)權(quán)、只能五成十年按揭、不能落戶(hù)，產(chǎn)權(quán)到期后能否自動(dòng)續(xù)期未知商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)40-50年70年電費(fèi)0.8-1元/度0.5元/度水費(fèi)8元/噸3.9元/噸層高5.54.9首付50%30%貸款年限10年30年價(jià)格較低較高-不同產(chǎn)權(quán)的LOFT優(yōu)劣比較-【劣勢(shì)】＜＜產(chǎn)品“商改住〞LOFT水電收費(fèi)普遍采用商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民用標(biāo)準(zhǔn)少數(shù)工程由于公建限制，不通天然氣，只能通過(guò)煤氣或電磁爐做飯因此LOFT受立項(xiàng)限制，生活本錢(qián)普遍偏高，是造成購(gòu)置阻礙的原因之一。局部產(chǎn)品為商用水電，居住本錢(qián)高-以北京工程為例，對(duì)水電、燃?xì)馇闆r作出統(tǒng)計(jì)-【劣勢(shì)】＜＜產(chǎn)品公建工程的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均高于同區(qū)域普通住宅的物業(yè)費(fèi)因此很多工程為了提高品質(zhì)，推出了各式特色物業(yè)效勞，如社區(qū)班車(chē)、24小時(shí)管家效勞等。精裝LOFT工程更是大都保持酒店式公寓的公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)效勞水平總體而言，LOFT的公共設(shè)施和軟硬件效勞水平整體高于同區(qū)域內(nèi)普通住宅水平，從而增加產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。物業(yè)費(fèi)用高-以北京工程為例，對(duì)物業(yè)情況作出統(tǒng)計(jì)-【躍層】＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分特征上下兩層完全分隔，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接面積如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積之和。每戶(hù)都有較大的采光面通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確相互干擾較小劣勢(shì)戶(hù)內(nèi)樓梯要占去一定使用面積由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。優(yōu)勢(shì)在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分【復(fù)式】特征上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等局部。一般客廳或餐廳位置上下兩層連通與一般層高和面積相同的住宅相比，通過(guò)夾層使用面積可提高50%--70%優(yōu)勢(shì)復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小層高過(guò)低，如廚房只有2米高度隔斷樓板均采用木質(zhì)，本錢(qián)高，且隔音、防火差，故房間的私密性、平安性較差。劣勢(shì)上層的層高比下層層上下一般上層層高在2.2米以下并不計(jì)建面面積戶(hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好＜＜產(chǎn)品<<概念區(qū)分【錯(cuò)層】特征指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次清楚，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】層高住宅立項(xiàng)的Loft，需在4.9米以?xún)?nèi)，而辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商所承諾的“買(mǎi)一層送一層〞才合法有效?？臻g擁有靈活的空間，獨(dú)特的挑空設(shè)計(jì)既節(jié)省了實(shí)際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設(shè)，不必受平層空間的拘泥樓梯樓梯成為銜接縱向關(guān)系的重要部件。是上下空間重要的裝飾物和交通通道，只有美觀和實(shí)用結(jié)合的樓梯才能表達(dá)與眾不同的品質(zhì)。＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】隔層——4.9米怎么分，房子凈高也就是4.7米，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當(dāng)上層不夠2.2米就非常壓抑。誰(shuí)去做隔層，怎么隔，隔出來(lái)符合不符合平安，這些問(wèn)題委托開(kāi)發(fā)商解決已經(jīng)成為現(xiàn)在的趨勢(shì)＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】隔層目前LOFT層高普遍在4.89～5.6米之間，集中在5.3米以上，這是保證分割后舒適度的下限。去除隔板〔200mm〕和裝修吊頂?shù)母叨?，LOFT單層層高可控制在2.3～2.6米之間，略低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的2.7米普通住宅層高LOFT特有的上下層空間分割、大落地窗及居室挑空都可對(duì)層高缺乏進(jìn)行彌補(bǔ)因此，多數(shù)工程出于做足建筑總限高的考慮，并不會(huì)做到5.5米和6.1米的上限多數(shù)產(chǎn)品下層的層高略高于上層層高，以滿(mǎn)足下層作為主要活動(dòng)空間的舒適度，還有1/3的工程采用了均分的方案。-以北京工程為例，對(duì)隔層情況作出統(tǒng)計(jì)-＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】隔層例1：天鵝灣四期立方·宮〔產(chǎn)權(quán)40年〕戶(hù)型面積45-80平方米170%的得房率4.85米層高，首層層高2.65米，第二層層高2.2米,上層比下層小，上層的最小高度不低于2.2m＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】隔層例2合生·麒麟社〔產(chǎn)權(quán)40年〕戶(hù)型面積120-140平方米180%的使用率5.49米層高，首層層高與第二層層高都是2.45米上層和下層等高分隔＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型元素】挑高毛坯工程由于定位經(jīng)濟(jì)型住宅的居多，普遍不設(shè)挑空，以增加戶(hù)內(nèi)利用面積精裝工程多設(shè)有挑空，可利用挑空來(lái)增加居室的品質(zhì)感和舒適度挑空位置根據(jù)戶(hù)型設(shè)置不同有所變化，一般臨窗處挑空居多。目前，市場(chǎng)上LOFT仍以精裝工程居多，超過(guò)半數(shù)的工程都會(huì)設(shè)計(jì)挑空，來(lái)突現(xiàn)LOFT的優(yōu)勢(shì)。-以北京工程為例，對(duì)挑高情況作出統(tǒng)計(jì)-＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【功能區(qū)分】作為一家人日常生活的動(dòng)區(qū)，安排客廳、廚房和餐廳?？梢宰鳛樗矫莒o區(qū)，設(shè)計(jì)成臥室、書(shū)房、兒童房，全家人充分享受安逸舒適的家庭生活。如果二層面積較大那么會(huì)獨(dú)立設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，保證了私密空間同時(shí)又減少了夜間如廁上下樓梯的平安隱患一層二層分隔方式現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空，立體感較強(qiáng)，一層客廳空間挑高一般達(dá)3.9米-6米，大局部都為開(kāi)放式＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型分析】例1金奧國(guó)際A戶(hù)型銳意80建筑面積55平米優(yōu)點(diǎn)：雙層雙面采光，臥室客廳大開(kāi)間采光設(shè)計(jì)大尺度飄窗設(shè)計(jì)創(chuàng)意情趣生活空間一層樓梯下空間可作鞋柜，儲(chǔ)物柜等設(shè)計(jì)餐廚一體，短動(dòng)線方便生活缺點(diǎn)：入戶(hù)門(mén)直對(duì)衛(wèi)生間，影響入戶(hù)形象二層衛(wèi)生間與臥室動(dòng)線較長(zhǎng)＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型分析】例2保利香檳國(guó)際L1戶(hù)型2室2廳22衛(wèi)82.65㎡優(yōu)點(diǎn)：客廳公共區(qū)域4.8米超大尺度挑空一層臥室方便老人居住明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)佳二層獨(dú)立衣帽間一、二層衛(wèi)生間套間設(shè)計(jì)入戶(hù)設(shè)置玄關(guān)設(shè)計(jì)空間缺點(diǎn)：衛(wèi)生間局部有浪費(fèi)空間廚房與衛(wèi)生間、臥室相連，油煙、噪聲影響二層走廊有空間浪費(fèi)＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型分析】例3嘀嗒優(yōu)點(diǎn)：獨(dú)立廚房，無(wú)油煙影響；明廚設(shè)計(jì)，采光良好上下層動(dòng)靜別離二層設(shè)有獨(dú)立更衣室二層設(shè)有創(chuàng)意辦公空間缺點(diǎn)：客廳開(kāi)間較小，采光缺乏二層走道空間浪費(fèi)較大無(wú)南向臥室書(shū)房空間無(wú)自然采光首層夾層A戶(hù)型63平米兩室兩廳兩衛(wèi)＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型分析】例4喜年廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：一二層動(dòng)靜別離東面大尺度采光二層套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)客廳局部4.8米大空間挑高缺點(diǎn)：入戶(hù)廚房、衛(wèi)生間設(shè)置影響入戶(hù)形象無(wú)南向采光A2戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)46.14㎡首層夾層＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【戶(hù)型面積】看在售工程中以小戶(hù)型產(chǎn)品居多，主力面積區(qū)間在30～70平米之間浮動(dòng)，按雙層計(jì)算折合使用面積在60～140平米之間，相當(dāng)于平層的緊湊型1～3室。同時(shí)小面積成就了低總價(jià)，可以滿(mǎn)足過(guò)渡型客戶(hù)及投資客戶(hù)對(duì)面積和價(jià)格的需求，存在對(duì)平層產(chǎn)品進(jìn)行分流的優(yōu)勢(shì)但是受樓體結(jié)構(gòu)限制，小開(kāi)間長(zhǎng)進(jìn)深的戶(hù)型較多，居住舒適感方面較弱。-以北京工程為例，對(duì)戶(hù)型面積情況作出統(tǒng)計(jì)-＜＜產(chǎn)品<<戶(hù)型【總結(jié)】因LOFT進(jìn)入天津市場(chǎng)較晚，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，與傳統(tǒng)復(fù)式戶(hù)型差異不大大多戶(hù)型有挑空天津LOFT工程層高普遍較低，均為4.8m，相對(duì)而言北京市場(chǎng)的層高種類(lèi)較高也較豐富，多為5.5m左右均以小戶(hù)型為主＜＜規(guī)劃<<分布多數(shù)Loft樓盤(pán)緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達(dá)城市的多條公交線路，形成了興旺的立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行通達(dá)便捷，交通便利地段優(yōu)良配套齊全地處城市核心商圈，或位于高新科技園區(qū)域一般位于城市居住成熟區(qū)域，周邊會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)街，少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學(xué)校、醫(yī)療、銀行等配套設(shè)施完善，【Loft區(qū)域分布特征】＜＜規(guī)劃<<規(guī)?！吧谈淖〃昄OFT由于用地條件限制，規(guī)模普遍比較小，在10萬(wàn)平米以下，可售面積在3～5萬(wàn)平米的占小一半的市場(chǎng)份額，多為一棟或兩棟樓體。-以北京工程為例，對(duì)規(guī)劃情況作出統(tǒng)計(jì)-＜＜規(guī)劃<<經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由于非住宅立項(xiàng)，在規(guī)劃和建筑指標(biāo)上沒(méi)有日照、采光、樓間距、綠化率的限制因此現(xiàn)有產(chǎn)品建筑密度普遍較大，呈現(xiàn)為以塔樓為主，高層或小高層建筑居多，容積率偏高，無(wú)綠化等根本規(guī)律。居住密度偏高通常是公建工程的普遍特點(diǎn)由于LOFT本身為一種偏前衛(wèi)產(chǎn)品，因此建筑風(fēng)格普遍偏向城市化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主。-以北京工程為例，對(duì)建筑形式作出統(tǒng)計(jì)-＜＜規(guī)劃<<產(chǎn)品形態(tài)公建工程由于不受“住宅禁商〞的限制，有3/4的工程均設(shè)有住宅底商其他1/4純LOFT產(chǎn)品由于社區(qū)規(guī)模較大，因此商業(yè)為獨(dú)立商業(yè)和地下商業(yè)另外有超過(guò)30%的工程參加了局部平層產(chǎn)品來(lái)做足限高及增加客群。-以北京工程為例，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)作出統(tǒng)計(jì)-＜＜裝修<<統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)前在售工程中以精裝工程居多多集中在城區(qū)成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈，因此均以成品戶(hù)型出現(xiàn)報(bào)價(jià)在1000～2500元/平米之間浮動(dòng)局部工程還贈(zèng)送全套品牌家電，以吸引投資人群和高品質(zhì)人毛坯工程那么出現(xiàn)在較偏僻的郊區(qū)和非中心城區(qū)域以“半成品〞戶(hù)型出售以拉低售價(jià)，多定位在經(jīng)濟(jì)型工程。LOFT裝修難度高，多數(shù)工程為客戶(hù)做局部前期裝修，通過(guò)二次收房實(shí)現(xiàn)50%工程搭建層隔板，2/3搭建下層衛(wèi)生間及廚房隔墻，上層預(yù)埋好管線接口在為客戶(hù)節(jié)約一定本錢(qián)的根底上，最大限度保存LOFT的優(yōu)勢(shì)，方便客戶(hù)自主改造?！揪b工程】【毛坯工程】-以北京工程為例，對(duì)裝修情況作出統(tǒng)計(jì)-＜＜裝修<<本卷須知操作區(qū)休閑區(qū)遠(yuǎn)離二層樓板將需要走來(lái)走去的開(kāi)放式廚房操作區(qū)及最常待的沙發(fā)休閑區(qū)設(shè)置在開(kāi)闊的空間。餐桌和吧臺(tái)可設(shè)在二層樓板下面，這兩個(gè)區(qū)域相對(duì)消耗面積較小，單次使用時(shí)間不長(zhǎng)，又都以坐為主。盡量減少實(shí)體墻

實(shí)體墻的出現(xiàn)無(wú)論從功能上還是視覺(jué)上都是一個(gè)“堵〞字廚房在挑高空間吧臺(tái)在樓板下沙發(fā)區(qū)在挑高空間＜＜裝修<<本卷須知軟裝配飾少而精致

軟裝配飾是能讓Loft變高，降低壓抑感。盡量選擇豎長(zhǎng)形、有垂直感或透明的裝飾物房間主體色不超過(guò)三種合理運(yùn)用色彩和花色也能讓袖珍Loft看起來(lái)更寬敞。盡量采用多點(diǎn)多層次光源多點(diǎn)多光源的局部光那么顯得溫和、舒適，讓房間變得神秘有趣。修飾空間的缺乏。落地?zé)?、地?zé)簟⒆罒?、壁燈、頂燈、燈帶，不管是直射光源還是漫射光源都要有。＜＜裝修<<趨勢(shì)【因?yàn)椤縇OFT的裝修風(fēng)險(xiǎn)高、難度大、專(zhuān)業(yè)要求高、裝修費(fèi)用高，要花購(gòu)房的一半錢(qián)，比普通戶(hù)型貴40%，多出的費(fèi)用主要用于槽鋼、樓梯、吊頂和砌墻。

【所以】業(yè)主們紛紛選擇委托開(kāi)放商來(lái)解決以上問(wèn)題，于是精裝是LOFT今后的主要趨勢(shì)＜＜價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域軌道交通均價(jià)（元/㎡）價(jià)格區(qū)間璟上璟西五環(huán)至六環(huán)，石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號(hào)線1680079.5萬(wàn)元美利山東四環(huán)與五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里規(guī)劃輕軌7號(hào)線與輕軌10號(hào)線1300060-85萬(wàn)元東闕都東北二環(huán)至三環(huán)，東城區(qū)東二環(huán)東直門(mén)橋往東路南側(cè)地鐵2號(hào)線、城鐵13號(hào)線41600200-332萬(wàn)元合生·麒麟社北四環(huán)與五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)望京阜通西大街與望京街交匯處規(guī)劃中的地鐵13號(hào)支線、14號(hào)線待定（面積130-150㎡）智地·鉆河公館西北二環(huán)至三環(huán)之間，海淀區(qū)西直門(mén)立交橋西北角、西環(huán)廣場(chǎng)北側(cè)地鐵2、4號(hào)線，輕軌13號(hào)線2300092-184萬(wàn)元天鵝灣東三環(huán)至四環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路與朝陽(yáng)路之間無(wú)地鐵2000072-180萬(wàn)元金地名京東四環(huán)至五環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)四惠橋東北側(cè)緊臨1號(hào)地鐵四惠站24500-28500150-260萬(wàn)元尚城北五環(huán)外，昌平區(qū)回龍觀北城鐵13號(hào)線龍澤站向北1100036-74萬(wàn)元-以北京Loft樓盤(pán)為例-根據(jù)市場(chǎng)上在售的Loft工程，普遍呈現(xiàn)高單價(jià)，低總價(jià)的特征，單價(jià)多在10000元-20000元/平米，總價(jià)區(qū)間為70-100萬(wàn)元?！旧虡I(yè)LOFT】＜＜價(jià)格市場(chǎng)上，有少數(shù)Loft工程是以住宅工程立項(xiàng)，這種產(chǎn)品的價(jià)格，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較，一般要高出17%-60%?！咀≌琇OFT】樓盤(pán)名稱(chēng)Loft均價(jià)（元/㎡）平層均價(jià)（元/㎡）價(jià)格差異比例金地·名京24500-285001950026%-46%天鵝灣200001700017.6%智地·鉆河公館32000-370002300039%-60%Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了工程價(jià)格的分水嶺，低總價(jià)成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)的有力銷(xiāo)售法寶。-以北京Loft樓盤(pán)為例-＜＜客群【年齡】80后，25-45歲外企高級(jí)白領(lǐng)、私企中層精英、新聞傳播類(lèi)、自由職業(yè)者、專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人畫(huà)家/藝術(shù)創(chuàng)作人群/SOHO族/創(chuàng)業(yè)初期的年輕人【職業(yè)】獨(dú)立、自由、前衛(wèi)、進(jìn)取、享樂(lè)、創(chuàng)意，熱衷消費(fèi)，流行事物的追隨者，新鮮資訊的傳播者?！緜€(gè)性】有一定經(jīng)濟(jì)根底，至少月供不成問(wèn)題。有見(jiàn)識(shí)，思想較活潑。工作壓力、掙錢(qián)壓力都不小，屬于社會(huì)中間層，向上不易，向下不甘。外地客群奔波至此，更尋求身體與精神的依托和放松?！久枘　浚迹伎腿骸揪裨V求】創(chuàng)意空間自由，實(shí)現(xiàn)自身生活方式，追求對(duì)空間和環(huán)境的個(gè)性表達(dá)工作和生活的界限越來(lái)越模糊，于居住空間提出了居住以外的需求——思維空間、辦公空間、作品展示空間、休閑娛樂(lè)空間、甚至包括健身空間【物質(zhì)訴求】性?xún)r(jià)比高，滿(mǎn)足剛性需求，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的務(wù)實(shí)主義者交通條件便利追求身居鬧市，周邊有齊全的配套效勞設(shè)施齊全的功能分區(qū)過(guò)渡性住宅商住兩用，商業(yè)立項(xiàng)的公寓因?yàn)榭梢宰?cè)公司，成為SOHO辦公群體及小創(chuàng)業(yè)者的選擇目標(biāo)＜＜營(yíng)銷(xiāo)<<工程定位-以北京工程為例-樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目定位合生·麒麟社亞洲風(fēng)尚城市居住區(qū)，第四使館區(qū)15萬(wàn)平米國(guó)際時(shí)尚社區(qū)東闕都東直門(mén)·涉外·人文寓邸美利山美利山公園大宅金地·名京舒居典范——12萬(wàn)平米純正國(guó)際化社區(qū)天鵝灣國(guó)際活性空間智地·鉆河公館現(xiàn)代都市中央的多功能空間璟上璟25萬(wàn)平米復(fù)合式國(guó)際化都市街區(qū)尚城京北創(chuàng)意建筑群通過(guò)對(duì)北京Loft工程的核心定位概念比照分析，發(fā)現(xiàn)大多以國(guó)際化生活為藍(lán)本，詮釋的是地段的優(yōu)越性，對(duì)外鄉(xiāng)文脈的挖掘、傳承不夠。大多樓盤(pán)借助時(shí)尚、創(chuàng)意、舒適等生活方式元素提升樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶(hù)群。＜＜營(yíng)銷(xiāo)<<形象定位-以北京工程為例-樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位合生·麒麟社世界風(fēng)尚樣板東闕都中國(guó)匯，國(guó)際家美利山地鐵7號(hào)線百子灣站旁，便捷都市生活金地·名京世界CBD，臺(tái)地生活場(chǎng)天鵝灣給北京一個(gè)活性世界智地·鉆河公館演義一個(gè)人的西直門(mén)璟上璟西長(zhǎng)安街·大都會(huì)考究生活中心尚城回龍觀北，雙倍生活空間從以上北京Loft工程的市場(chǎng)形象定位可以看出，多數(shù)工程側(cè)重于比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)形象定位，注重工程周邊成熟的城市氣氛或涉外氣氛，完善的生活配套，塑造成高端市場(chǎng)形象只有少數(shù)的Loft產(chǎn)品〔智地·鉆河公館〕是針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群定位的，同樣有且僅有地處回龍觀的尚城，是針對(duì)工程的產(chǎn)品屬性定位。＜＜營(yíng)銷(xiāo)<<工程賣(mài)點(diǎn)-以北京工程為例-樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)合生·麒麟社國(guó)際社區(qū)東闕都地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；全屋精裝修，送廚衛(wèi)家電；熱點(diǎn)區(qū)域中僅有的小戶(hù)型項(xiàng)目美利山小面積戶(hù)型，相對(duì)周邊16000、17000的均價(jià)，13000的均價(jià)吸引著眾多購(gòu)房者金地·名京成熟的配套及便利的地鐵線天鵝灣活性世界的園林主題智地·鉆河公館北京的次繁華地區(qū),擁有便利的交通,公交、地鐵連接橫貫北京璟上璟高尚住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、公寓式酒店、都會(huì)商街及中心花