高低院落項(xiàng)目研究總結(jié)調(diào)查分析報(bào)告

2024年金地藝境[一、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析]北區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)注：本報(bào)告北區(qū)是指寶山、嘉定、普陀三區(qū)公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)北區(qū)市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析供給方面：市場(chǎng)處于供大于求狀態(tài)，2024年3月起供給量較2024年1至2月出現(xiàn)明顯放量；成交方面：因市場(chǎng)供給量較大，加之政策頻頻出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，成交量仍顯不濟(jì)價(jià)格方面：2024年1至2月因普陀和寶山內(nèi)中環(huán)個(gè)案集中成交拉高價(jià)格，3月起主要成交地區(qū)來(lái)自于外環(huán)以外個(gè)案故成交均價(jià)有所回落，價(jià)格在17400-18500元/㎡之間；新政對(duì)市場(chǎng)的影響顯現(xiàn)，北區(qū)在供給放量的局面下成交嚴(yán)重萎縮，買方仍在政策消化觀望中北區(qū)成交排名分析2024年3月TOP10北區(qū)公寓成交前十名數(shù)據(jù)比對(duì)名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)保利葉語(yǔ)寶山2508923142990834117135保利湖畔陽(yáng)光苑嘉定151929221284854414011金鼎香樟苑嘉定6484689521514814685新城金郡園嘉定5343617746851814500日月光御嘉天地嘉定4669487106501415221象源麗都二期普陀39663112010632030284寶宸怡景園寶山3831358087035221107龍湖?藍(lán)湖郡嘉定3668306153616616778嘉城嘉定3221316993258821709綠地秋霞坊嘉定30944553105417171642024年4月TOP10名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)金鼎香樟苑嘉定1620449569377871015016新城悠活城嘉定1517317021330622814059保利湖畔陽(yáng)光苑嘉定1251512317668622914117保利葉語(yǔ)寶山95028516397764417257上雋嘉苑嘉定5644568780178615556日月光御嘉天地嘉定5598538475320915140梧桐城邦寶山50295211094389922062好世皇馬苑嘉定4813548625676617920盤(pán)古天地嘉定471148471115587鉑鏡寶山4414507458386216898北區(qū)成交排名分析名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)中冶祥騰寶月花園寶山2813831333204672511801保利葉上海寶山2733229650724617918559保利葉語(yǔ)寶山2265720039697348517521華潤(rùn)中央公園嘉定1932217646036177723826金鼎香樟苑嘉定1785520028678476216062保利湖畔陽(yáng)光苑嘉定1291412619031244614737中環(huán)1號(hào)寶山917910721686911823626綠地新里米蘭公寓嘉定889612112900143414520新城悠活城嘉定81919711955110014595嘉城嘉定771983171874064222672024年5月TOP10僅保利葉語(yǔ)一例個(gè)案連續(xù)三月上榜，且是本工程重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，價(jià)格在17100-17500元/㎡；華潤(rùn)中央公園，地段、生活配套、景觀均優(yōu)于本工程，均價(jià)僅位于23800元/㎡〔含6000元精裝〕區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率產(chǎn)品類型主力戶型面積（㎡）2011年1-5月成交均價(jià)（元/㎡）總建筑面積（萬(wàn)㎡）已推面積（萬(wàn)㎡）已售面積（萬(wàn)㎡）當(dāng)前去化率預(yù)計(jì)未售面積（萬(wàn)㎡）寶山保利葉語(yǔ)2010.121.6小高層/高層81-118174604210.28.179.4%30.5保利葉上海2008.111.35多層/小高層80-95185565538.437.898.4%5萬(wàn)科琥珀郡園2008.51.2花園洋房/小高層大平層157-192公寓115-1401901217.512.78.163.8%9.1萬(wàn)科琥珀臻園2010.61.02花園洋房躍層171-192大平13.841.7%11.2朗詩(shī)綠島園2010.31.2小高層公寓83-150復(fù)式80187637.54.33.683.7%3.9嘉定華潤(rùn)中央公園2011.51.97高31.944.2%35朗詩(shī)綠色街區(qū)2010.121.2小高層、大平層公寓84-138大平層200-250217148.27.63.444.7%4.8上雋嘉苑二期2011.31.6小高層/高層70-1401542420.88.58.195.3%7.3北區(qū)競(jìng)品個(gè)案分析注：預(yù)計(jì)未售面積剔除局部樓盤(pán)中有別墅或商業(yè)面積競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)中大盤(pán)云集，產(chǎn)品類型豐富多樣，花園洋房、小高層和高層精簡(jiǎn)型戶型面積在70-95㎡，舒適型戶型面積在128-150㎡，多為與本案面積段接近去化情況較好的是顧村板塊“保利姐妹盤(pán)〞，其近期成交均價(jià)在17500-18500元/㎡，總價(jià)在140-220萬(wàn)/套之間，價(jià)格控制適中預(yù)計(jì)本案未來(lái)競(jìng)品個(gè)案剩余體量在106.8萬(wàn)㎡之多，且產(chǎn)品類型近似，競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大項(xiàng)目2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）117.6187.594.8222.9130.5218成交量（萬(wàn)㎡）170.6184.281.5183.0106.0<200供需比1：1.451：0.981：0.861：0.821：0.811：0.92024年北區(qū)市場(chǎng)預(yù)測(cè)歷年下半年供給較上半年會(huì)有所放量，2024年受限購(gòu)等政策影響上半年供給將相對(duì)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)供給量集中在下半年，預(yù)計(jì)上半年供給量為130.5萬(wàn)㎡、下半年為218萬(wàn)㎡；2024年上半年受政策調(diào)控導(dǎo)致成交仍處于相對(duì)疲軟，2024年下半年成交局面根本已定，預(yù)計(jì)上半年成交在106萬(wàn)㎡左右；由于限購(gòu)周期至少為1年導(dǎo)致大量改善剛需被抑制，11年下半年市場(chǎng)難達(dá)10年下半年水平，預(yù)計(jì)成交在200萬(wàn)㎡內(nèi)受整體市場(chǎng)影響，11年上半年成交意高于10年水平，但政策調(diào)控仍是主旋律，故下半年成交不會(huì)有明顯上升，將在少于200萬(wàn)㎡2024年北區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)11受政策調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格上沖受阻，下半年受供給壓力影響，價(jià)格將日趨平緩，買方對(duì)于價(jià)格敏感度會(huì)加大除08年受政策調(diào)控影響，其余下半年價(jià)格均高于上半年，由于目前受限購(gòu)、加息周期等影響，導(dǎo)致成交乏力、預(yù)計(jì)下半年隨著市場(chǎng)集中供給，預(yù)計(jì)11年上半年北區(qū)價(jià)格將于下半年持平，預(yù)計(jì)在18000-20500元/㎡之間波動(dòng)，價(jià)格仍趨于平穩(wěn)成交縮量，預(yù)計(jì)全年在200萬(wàn)㎡；價(jià)格微幅上調(diào)，預(yù)計(jì)在19180元/㎡全年北區(qū)市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策調(diào)控依舊，預(yù)計(jì)11年全年成交；量將與略微高于08年水平，在200萬(wàn)㎡左右從2024年上半年成交均價(jià)來(lái)看，假設(shè)調(diào)控不再繼續(xù)或加大，2024年市場(chǎng)均價(jià)會(huì)略高于，在19180元/㎡寶山市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2月受整體市場(chǎng)限購(gòu)影響，寶山區(qū)同樣縮量明顯，步入3月后在一些板塊引領(lǐng)性樓盤(pán)放量刺激下，局部剛需客戶開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)成交價(jià)格出現(xiàn)回落，在17300-18300元/㎡之間主要是因個(gè)別樓盤(pán)略低于板塊均價(jià)急于跑量而集中成交，從中反映購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格十分敏感樓盤(pán)放量刺激局部剛需客戶入市，但對(duì)于價(jià)格敏感度較高寶山10年公寓成交排名成交金額TOP10名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)保利葉都寶山顧村1674131800275741546316471濱河華城寶山大場(chǎng)981291001188206827419179康橋水都三期寶山楊行88218895159174773318043寶宸怡景園寶山張廟78212739158660414520286新天地荻涇花園寶山顧村80238884117257907614614上置香島原墅寶山羅店49101386112969088723007三湘海尚城寶山松南高境46912454103963611822161美蘭湖花園寶山羅店3318517091786821527659朗詩(shī)綠島園寶山羅店4669442887928472018831中環(huán)國(guó)際公寓寶山張廟3062129764337649421011成交面積TOP10名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)保利葉都寶山顧村1674131800275741546316471濱河華城寶山大場(chǎng)981291001188206827419179康橋水都三期寶山楊行88218895159174773318043新天地荻涇花園寶山顧村80238884117257907614614寶宸怡景園寶山張廟78212739158660414520286上置香島原墅寶山羅店49101386112969088723007三湘海尚城寶山松南高境46912454103963611822161朗詩(shī)綠島園寶山羅店4669442887928472018831海上御景苑寶山羅徑420394123624963568623景瑞歐蘭高邸寶山羅店4043444561842374415295保利葉語(yǔ)、朗詩(shī)綠島園同時(shí)入圍榜單，成為2024年度市場(chǎng)關(guān)注度最高樓盤(pán)2024年3月成交TOP102024年4月成交TOP10寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交排名比照名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)保利葉語(yǔ)顧村2508923142990834117135寶宸怡景園張廟3831358087035221107中環(huán)國(guó)際公寓張廟2963296120078620656萬(wàn)科琥珀郡園羅店2355204763338720229中梁英倫印象楊行2488314649066618683美蘭湖中華園羅店2108243451394216371三湘海尚城淞南高境1115122814291825232東方麗都楊行1411132490740717654經(jīng)緯城市綠洲大場(chǎng)94481987407221057萬(wàn)科琥珀臻園羅店78751782585122653名稱語(yǔ)區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)保利葉語(yǔ)顧村95028516397764417257梧桐城邦大場(chǎng)50295211094389922062美蘭湖中華園羅店4414507458386216898萬(wàn)科琥珀郡園羅店3750317593418820248中梁英倫印象楊行3569436480963018159中環(huán)國(guó)際公寓張廟3419307136612020874香島原墅羅店3256287472501522953景瑞歐蘭高邸羅店2986334761270615944寶宸怡景園張廟2894235884048520332朗詩(shī)綠島園羅店25822646777371181162024年5月成交TOP10寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交排名比照保利葉語(yǔ)、琥珀郡園連續(xù)三月上榜，在板塊內(nèi)以較高性價(jià)比獲得了市場(chǎng)認(rèn)可名稱區(qū)域成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)中冶祥騰寶月花園月浦2813831333204672511801保利葉上海顧村2733229650724617918559保利葉語(yǔ)顧村2265720039697348517521中環(huán)1號(hào)大場(chǎng)917910721686911823626四季綠城淞南高境700776649709429272中環(huán)國(guó)際公寓張廟51684410808406920915春江美廬楊行5080569130260017937梧桐城邦大場(chǎng)3734378460957722659香島原墅羅店3260258034547324644萬(wàn)科琥珀郡園羅店2590205333195220594項(xiàng)目2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）67.191.140.0104.342.3102成交量（萬(wàn)㎡）88.892.232.989.149.3<90供需比1：1.321：1.021：0.821：0.851：1.161：0.882024年寶山市場(chǎng)預(yù)測(cè)11年上半年供給根本已成定局，應(yīng)在39-43萬(wàn)㎡，成交依據(jù)3-5月市場(chǎng)表現(xiàn)，上半年成交應(yīng)在50萬(wàn)㎡左右；依據(jù)09年至10年下半年供給規(guī)律情況，11年下半年供給量會(huì)在102萬(wàn)㎡左右，考慮到目前限購(gòu)使市場(chǎng)膠著，回暖跡象不明朗，結(jié)合09年和10年下半年成交表現(xiàn)，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)下半年成交小于90萬(wàn)㎡；上半年隨著限購(gòu)?fù)七t開(kāi)發(fā)進(jìn)度導(dǎo)致供求縮量，下半年供求會(huì)相對(duì)放大，會(huì)略低于10年水平2024年寶山價(jià)格預(yù)測(cè)下半年受去化壓力影響，成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)在19000元/㎡，但不排除有微幅下調(diào)的可能從08-10年，寶山市場(chǎng)價(jià)格均呈現(xiàn)均衡上漲的態(tài)勢(shì)，漲幅在8%-23%，但11年受調(diào)控影響價(jià)格與10年下半年根本持平，預(yù)計(jì)價(jià)格在19000元/㎡；考慮到下半年成交量的放大，局部樓盤(pán)仍會(huì)延續(xù)11年上半年采取小幅降價(jià)措施，故下半年價(jià)格仍趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)成交價(jià)格在19000元左右；11年市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)全年供給在102萬(wàn)㎡、成交在90萬(wàn)㎡，價(jià)格在19000元/㎡徘徊全年寶山市場(chǎng)預(yù)測(cè)個(gè)案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)周邊競(jìng)品市場(chǎng)表現(xiàn)保利葉上海18556元/㎡華潤(rùn)中央公園23848元/㎡上雋嘉苑15424元/㎡本案依據(jù)本案區(qū)位、地段、產(chǎn)品、品牌等因素應(yīng)選取了圖上所示的8個(gè)樓盤(pán)為本案競(jìng)品工程羅店板塊顧村板塊萬(wàn)科琥珀郡園19012元/㎡朗詩(shī)綠島18763元/㎡萬(wàn)科琥珀臻園21899元/㎡保利葉語(yǔ)17460元/㎡朗詩(shī)綠色街區(qū)21714元/㎡南翔板塊本工程不屬于寶山任何板塊而是隸屬于寶山工業(yè)園區(qū)保利葉語(yǔ)項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12建筑形態(tài)小高層/高層容積率1.6綠化率40％開(kāi)發(fā)商保利房產(chǎn)主力面積92-126㎡優(yōu)惠措施3天內(nèi)簽約享受房款3萬(wàn)元優(yōu)惠分析：該案于10年底采取穩(wěn)健價(jià)格策略入市，新政對(duì)該盤(pán)影響甚微，今年3-5月連續(xù)三月位于區(qū)域銷售前5名，月均去化套數(shù)123.5套每推一批房源成交價(jià)格略有提升，幅度在0.7%至4.4%之間原始面積：91㎡〔2＋1〕贈(zèng)送空間約：7㎡實(shí)際銷售面積：98㎡〔3＋1〕原始面積：118㎡〔3R〕贈(zèng)送空間約：10㎡實(shí)際銷售面積：128㎡〔4R〕原始面積：127㎡〔3R〕贈(zèng)送空間約：12㎡實(shí)際銷售面積：140㎡〔4R〕采用贈(zèng)送露臺(tái)、贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)以此增加空間面積，提升產(chǎn)品附加值保利葉語(yǔ)保利葉上海項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-11建筑形態(tài)高層公寓、聯(lián)排別墅容積率1.35綠化率40.5％開(kāi)發(fā)商保利房產(chǎn)主力面積80-95㎡優(yōu)惠措施3天內(nèi)簽約享受房款3萬(wàn)元優(yōu)惠分析：該案10下半年去化十分強(qiáng)勁，進(jìn)入11年銷售速度開(kāi)始放緩，一方面受到姐妹盤(pán)葉語(yǔ)沖擊，另方面價(jià)格提升后速度開(kāi)始放緩，11年月均去化套數(shù)74套。雖然5月有集中成交情況，但是否能持續(xù)依舊，仍有待觀察。近期一批房源成交價(jià)格拉升至18500元/㎡左右保利葉上海原始面積：89㎡贈(zèng)送空間約：30㎡實(shí)際銷售面積：89㎡原始面積：145㎡贈(zèng)送空間約：40㎡實(shí)際銷售面積：145㎡采用贈(zèng)花壇、入戶花園、送露臺(tái)等，附加空間面積較大朗詩(shī)綠島項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12建筑形態(tài)小高層/高層容積率1.2綠化率35％開(kāi)發(fā)商朗詩(shī)地產(chǎn)主力面積90-148㎡優(yōu)惠措施全款優(yōu)惠8萬(wàn)，貸款優(yōu)惠5萬(wàn)分析：該案11年銷售去年剩余體量，月均去化套數(shù)是20.8套，相對(duì)去年銷售情況不是很理想，故3月新政后價(jià)格有所松動(dòng)近期一批房源成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，價(jià)格在18100-18600元/㎡朗詩(shī)綠島小復(fù)式房原始面積：82㎡無(wú)贈(zèng)送空間實(shí)際銷售面積：82㎡3/2/2原始面積：126㎡有大面積陽(yáng)臺(tái)實(shí)際銷售面積：126㎡產(chǎn)品附加值較少，實(shí)際面積銷售琥珀郡園項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-5建筑形態(tài)小高層/高層容積率1.2綠化率45％開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)主力面積115-140㎡優(yōu)惠措施每周末有活動(dòng)，根據(jù)付款方式有相應(yīng)折扣分析：該案是羅店板塊引領(lǐng)性樓盤(pán)，11年月均去化53套，新政后3月起消化上市剩余體量，去化情況一般近期一批房源成交價(jià)格拉升至20000-20500元/㎡，較10年下半年有明顯提升，主要是房源面積較之前略小，提升單價(jià)琥珀郡園原始面積：115㎡實(shí)際銷售面積：115㎡原始面積：140㎡實(shí)際銷售面積：140㎡無(wú)產(chǎn)品附加值，靠精裝修提升銷售單價(jià)琥珀臻園項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6建筑形態(tài)花園洋房容積率1.02綠化率35％開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)主力面積躍層171-195㎡/大平層157㎡優(yōu)惠措施每周末有活動(dòng)，根據(jù)付款方式有相應(yīng)折扣分析：該案定位為高端大戶型產(chǎn)品，單總價(jià)均區(qū)域水平，11年月均去化14.4套，銷售速度平緩近期一批房源成交價(jià)格略有提升21500-23000元/㎡，升幅在3-6%，主要是由于產(chǎn)品力強(qiáng)，附加值較高，想吊價(jià)銷售琥珀臻園原始面積：177㎡〔疊加〕贈(zèng)送空間約：80㎡+花園40㎡實(shí)際銷售面積：171㎡原始面積：195㎡〔疊加〕贈(zèng)送空間約：90㎡+花園40㎡實(shí)際銷售面積：192㎡原始面積：155㎡〔大平層〕贈(zèng)送空間約：40㎡〔閣樓〕實(shí)際銷售面積：150㎡1-2疊加躍層附贈(zèng)地下室和前后雙花園，3-5層大平層附贈(zèng)大飄窗和頂層精裝閣樓，產(chǎn)品力較強(qiáng)華潤(rùn)中央公園項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-5建筑形態(tài)高層公寓/聯(lián)體別墅容積率1.02綠化率35％開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地主力面積74-141㎡優(yōu)惠措施全款9.8折時(shí)間2011年5月2011年6.1—6.10供應(yīng)套數(shù)487（公寓386）/成交套數(shù)17845成交均價(jià)（元/㎡）2384823906分析：該案是精裝高層公寓，裝標(biāo)準(zhǔn)號(hào)稱6000元/㎡，成交價(jià)格是23850元/㎡左右，其創(chuàng)下區(qū)域新高第一批房源去化率是46%，是否能持續(xù)熱銷，獲得市場(chǎng)認(rèn)可仍待繼續(xù)追蹤本次房源以140㎡三房為主，去化情況較為理想，該區(qū)域有面積控制適當(dāng)?shù)氖孢m型房源需求華潤(rùn)中央公園原始面積：95㎡實(shí)際銷售面積：104㎡有將近10％的贈(zèng)送面積，房型舒適，南北通透、動(dòng)靜別離功能齊全原始面積：141㎡實(shí)際銷售面積：155㎡朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12建筑形態(tài)多層/小高層容積率1.8綠化率35％開(kāi)發(fā)商朗詩(shī)地產(chǎn)主力面積小高層84-138㎡、大平層200-250㎡優(yōu)惠措施全款7萬(wàn)優(yōu)惠分析：以其科技住宅產(chǎn)品特色入市嘉定南翔，取得了不俗銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)盤(pán)至今月均去化90.6套3月起該盤(pán)依舊保持相對(duì)穩(wěn)定去化，成交戶型集中在84㎡二房和126㎡三房，緊湊型房源受歡送，145㎡以上大戶型抗性大2024年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，成交價(jià)格根本穩(wěn)定在20900-22400元/㎡，朗詩(shī)綠色街區(qū)原始面積：87㎡〔2/2/1〕實(shí)際銷售面積：87㎡原始面積：125㎡〔3/2/2〕實(shí)際銷售面積：125㎡原始面積：205㎡〔4/2/2〕實(shí)際銷售面積：205㎡無(wú)贈(zèng)送面積，房型舒適，功能齊全；平層采用套房設(shè)計(jì)上雋嘉苑項(xiàng)目概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-12建筑形態(tài)多層/小高層/高層/聯(lián)排容積率1.6綠化率36％開(kāi)發(fā)商雋翔房地開(kāi)發(fā)主力面積70-140㎡優(yōu)惠措施9.8折優(yōu)惠分析：老盤(pán)以消化前期剩余體量為主，精裝修房包裝上市，3月起價(jià)格突破15000元/㎡該盤(pán)今年月均去化套數(shù)是37.8套，進(jìn)入3月精裝修房拉動(dòng)價(jià)格和成交量上升主推戶型以70㎡一房和85㎡二房，吸引大量剛性需求客，新政后銷售較平穩(wěn)上雋嘉苑原始面積：86㎡〔2/2/1〕實(shí)際銷售面積：86㎡原始面積：135㎡〔3/2/2〕實(shí)際銷售面積：135㎡無(wú)贈(zèng)送面積，二房緊湊、三房舒適，功能齊全；寶山競(jìng)品個(gè)案分析區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率產(chǎn)品類型主力戶型面積（㎡）2011年1-5月成交均價(jià)（元/㎡）總建筑面積（萬(wàn)㎡）已推面積（萬(wàn)㎡）已售面積（萬(wàn)㎡）當(dāng)前去化率預(yù)計(jì)未售面積（萬(wàn)㎡）寶山保利葉語(yǔ)2010.121.6小高層/高層81-118174604210.28.179.4%30.5保利葉上海2008.111.35多層/小高層80-95185565538.437.898.4%5萬(wàn)科琥珀郡園2008.51.2花園洋房/小高層大平層157-192公寓115-1401901217.512.78.163.8%9.1萬(wàn)科琥珀臻園2010.61.02花園洋房躍層171-192大平13.841.7%11.2朗詩(shī)綠島園2010.31.2小高層公寓83-150復(fù)式80187637.54.33.683.7%3.9競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商高品質(zhì)工程云集，產(chǎn)品類型豐富多樣，花園洋房、小高層和高層精簡(jiǎn)型戶型面積在80-98㎡，舒適型戶型面積在125-150㎡，多為與本案面積段接近去化情況較好的是顧村板塊“保利姐妹盤(pán)〞，其近期成交均價(jià)在17500-18500元/㎡，總價(jià)在140-220萬(wàn)/套之間，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十清楚顯預(yù)計(jì)本案未來(lái)競(jìng)品個(gè)案剩余體量在50萬(wàn)㎡以上，且產(chǎn)品類型近似，競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大寶山競(jìng)品個(gè)案優(yōu)惠措施區(qū)域板塊樓盤(pán)名稱目前報(bào)價(jià)（元/㎡）折扣優(yōu)惠寶山顧村板塊保利葉上海200003天內(nèi)簽約享受房款3萬(wàn)元優(yōu)惠保利葉語(yǔ)190003天內(nèi)簽約享受房款3萬(wàn)元優(yōu)惠萬(wàn)科琥珀郡園23000（精裝）每周末有活動(dòng)，根據(jù)付款方式有相應(yīng)折扣寶山羅店板塊萬(wàn)科琥珀臻園25000（精裝）每周末有活動(dòng)，根據(jù)付款方式有相應(yīng)折扣朗詩(shī)綠島園18500（毛坯）21000（精裝）全款優(yōu)惠8萬(wàn)，貸款優(yōu)惠5萬(wàn)嘉定南翔板塊朗詩(shī)綠色街區(qū)22000（精裝）全款7萬(wàn)優(yōu)惠華潤(rùn)中央公園25000（精裝）全款9.8折，大戶型5W抵15W，小戶型5W抵10W上雋嘉苑18000（精裝）9.8折優(yōu)惠目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采用了抵扣房款和付款方式兩種手法的優(yōu)惠措施來(lái)吸引購(gòu)房者。面對(duì)目前市場(chǎng)，優(yōu)惠幅度都有所放寬，處于試探性手法，既可以利用優(yōu)惠引子吸引客戶又可以從中觀察成交情況?？偨Y(jié)新政后對(duì)市場(chǎng)有所影響，3月后成交量雖有所上升，剛需客戶有所增多，但調(diào)控的主基調(diào)依舊未必，假設(shè)市場(chǎng)回暖跡象明顯，不排除再次調(diào)控的可能。因此形勢(shì)不容樂(lè)觀；花園洋房、大平層等舒適型等房源是改善類產(chǎn)品是本次主要打擊對(duì)象，從個(gè)案去化情況可以證實(shí)，145㎡以上戶型銷售緩慢。在“限購(gòu)令〞不解除的局面下將長(zhǎng)期處于低谷，客源匱乏，將是未來(lái)銷售難點(diǎn)！競(jìng)品中半數(shù)個(gè)案有較高的產(chǎn)品附加值，但無(wú)贈(zèng)送附加面積個(gè)案成交情況同樣也不錯(cuò)〔價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)彌補(bǔ)〕，因此面積附加值并不能成為樓盤(pán)重要賣點(diǎn)，提升其他產(chǎn)品力和營(yíng)銷表現(xiàn)力才能獲得更多客戶；目前競(jìng)品個(gè)案均采取了各類較為實(shí)際的購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施以刺激銷量，面對(duì)大量改善型客戶而言，將是本案未來(lái)銷售的難點(diǎn)！[二、2024年度指標(biāo)]【全盤(pán)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)】總套數(shù)（套）整盤(pán)總銷（億元）高層96416.58花園洋房56416.64SOHO3383.35合計(jì)191236.57高層：86956㎡花園洋房：68356㎡SOHO：17666㎡

面積（平方米）6月7月8月9月10月11月12月2012年洋房2668132676732133130251602159323925高層1175018909277221435719165soho48074300319915008007763846小計(jì)266818074110321628023434251741672646936季度銷售266813538665334

2011年度銷售127601整盤(pán)合計(jì)174537【期內(nèi)銷售方案——面積口徑統(tǒng)計(jì)】套數(shù)（套）6月7月8月9月10月11月12月2012年洋房222275511251313198高層121197260189197soho96866430161577小計(jì)222123141196252289217472季度銷售222460758

2011年度銷售1440整盤(pán)合計(jì)1912【期內(nèi)銷售方案——套數(shù)口徑統(tǒng)計(jì)】

總銷（萬(wàn)元）6月7月8月9月10月11月12月2012年洋房60517756715593308372723851383064706高層2187436253418172629939593soho8232736454782619139713557054小計(jì)60517157992295730435461264706531483111354季度銷售60517691921246752011年度銷售254383整盤(pán)合計(jì)365737【期內(nèi)銷售方案——總銷口徑統(tǒng)計(jì)】【期內(nèi)銷售方案——11年期內(nèi)庫(kù)存結(jié)構(gòu)】物業(yè)類型房型戶型面積(㎡）面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例高層2房711809010.2%25613.6%2房91-963969622.3%43122.8%2房1202411613.5%20010.6%3房15382624.6%522.8%4房（復(fù)式）1963940.2%20.1%小計(jì)8695350.9%96449.8%洋房3房94-1001831210.3%18810.0%3房(復(fù)式）94-10088535.0%945.0%3房127-147123036.9%1045.5%4房158-1643028317.0%1789.4%小計(jì)6835639.2%56329.9%soho36-871922810.8%33720.3%合計(jì)174537100%1864100%【2024年簽約指標(biāo)】

套數(shù)總銷總套數(shù)2011完成簽約套數(shù)比例整盤(pán)總銷2011年完成簽約總銷比例高層96476780％16.5812.6261％花園洋房56436665％16.6410.1776％SOHO38430780％3.352.6479％合計(jì)1912144075％36.5725.4370％2024年，全年銷售金額：25.4億元

花園洋房：22892元/㎡；高層公寓：18620元/㎡；SOHO小戶型：17192元/㎡【2024年推售節(jié)奏建議——A、高層公寓預(yù)售證8月份取得】NO.2：SOHO：推出〔384套、17666㎡〕NO.1NO.3NO.3NO.4NO.4NO.212月11月10月9月8月7月6月5月NO.4：花園洋房〔132套、16358㎡〕高層〔494套、46374㎡〕NO.1：花園洋房〔240套、29703㎡〕NO.3：花園洋房〔192套、23690㎡〕高層〔447套、44183㎡〕【第一批推售策略建議】總推案量：18棟房源一次性推出前提：擁有足夠的蓄客量去推出全部的花園洋房的房源。動(dòng)作：前期客戶房源強(qiáng)勢(shì)梳理落定優(yōu)勢(shì)：1、一次性全部推出有利于緩解后期銷售指標(biāo)壓力；2、提高供給量，增加客戶的可選擇范圍，不讓客戶流失有利于成交劣勢(shì)：不利于價(jià)格穩(wěn)步提升總推案量：推出10棟房源，約3.9萬(wàn)方，總銷約8.7億，約推出320套房源。前提：滿足二季度6個(gè)億的銷售目標(biāo)。動(dòng)作：前期客戶房源強(qiáng)勢(shì)梳理落定。優(yōu)勢(shì)：1、有利于價(jià)格穩(wěn)步提升；2、先推位置較差房源可對(duì)客戶進(jìn)行價(jià)格試水劣勢(shì)：假設(shè)選不到中意房源，客戶會(huì)被周邊競(jìng)爭(zhēng)工程所分流。[三、新政下，我們充滿信心][新政的主要條款解讀]〔1〕二手房征收全額營(yíng)業(yè)稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！?〕首付及利率上調(diào)：對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍?！?〕限購(gòu)令出臺(tái)：對(duì)已有2套及以上住房當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。〔4〕物業(yè)稅的開(kāi)征：稅率因房?jī)r(jià)上下分別暫定為0.6%和0.4%。即一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍〔含2倍〕的，稅率可暫減為0.4%?！境錆M信心的理由——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，能同時(shí)滿足“剛需&改善型〞客戶的需求】120＋90㎡120＋150㎡70＋90㎡70＋90㎡120＋90㎡120＋90㎡2R：95㎡3R：130㎡50~70㎡4R：160㎡高層面積段花園洋房面積段SOHO面積段2+1R：95㎡改善型客戶：120~160㎡剛需客戶：70~95㎡SOHO：50~70㎡產(chǎn)品涵蓋多個(gè)面積段！總有一款適合您！

房型面積段（㎡）產(chǎn)品類型面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比4R158-164洋房3028317%1789.4%3R153高層826211.5%528.3%127-147洋房123031042R120高層2411613.5%20010.6%復(fù)式4R196高層3940.2%20.1%復(fù)式3R94-100洋房88535%945%2+1R94-100洋房1831210.3%18810%2R91-96高層3969622.3%43122.8%71高層1809010.2%25613.6%1R36-87SOHO1922810.8%33720.3%【充滿信心的理由——應(yīng)對(duì)新政，72％的套數(shù)屬于新政線下產(chǎn)品】新政線剛需客戶改善型客戶套數(shù)比72％面積比59%政策線上大戶型面積占比在41.4%，將面臨巨大銷售壓力和難點(diǎn)面積配比

總面積占比物業(yè)類型4房3008044.00%3房1222017.88%小計(jì)4230061.88%小3房1672024.46%2房11401.67%復(fù)式893013.06%小計(jì)2679039.19%套數(shù)配比

總套數(shù)占比物業(yè)類型4房18833.33%3房9416.67%小計(jì)28250.00%小3房17631.21%2房122.13%復(fù)式9416.67%小計(jì)28250.00%3R＋4R，面積比為62％3R＋4R，套數(shù)比為50％【但是面對(duì)第一批花園洋房——62％房源是大戶型，困難異?！縖四、我們?nèi)悦媾R許多困難點(diǎn)]【我們遇到的困難點(diǎn)——年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的壓力大

】可售

房源2011年可售套數(shù)均價(jià)（元/㎡）2011年銷售指標(biāo)第二季度第三季度第四季度套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額花園洋房564228922226051763262435114953高層96418620//12121875646104351SOHO38417192//24621074615371合計(jì)1912/22260517430691927581246752024年完成總銷要求非常高：二季度6億＋三季度6.9億＋四季度12.4億區(qū)域抗性：寶山工業(yè)園區(qū)？?jī)r(jià)格抗性：第一批入市的花園洋房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山區(qū)域市場(chǎng)？交通抗性：2條軌道交通3公里距離？周邊地面交通配套的缺失？配套抗性：周邊配套依賴綠地領(lǐng)海？工程自身配套？政策抗性：新國(guó)八條&上海細(xì)那么出臺(tái)？如何應(yīng)對(duì)速凍期？心理抗性：短期內(nèi)購(gòu)置意愿急速下降？競(jìng)爭(zhēng)抗性：競(jìng)品工程剩余體量在50萬(wàn)㎡以上，如何突破重圍？購(gòu)置力抗性：首套首付4成，二套首付6成，如何解決？大面積抗性：130-160㎡改善型房源如何去化？【我們遇到的困難點(diǎn)——新政下，工程購(gòu)置抗性增大】N個(gè)抗性需要化解，傳統(tǒng)營(yíng)銷手段無(wú)法有效達(dá)成，我們將由坐銷改為行銷！【魚(yú)池理論==客戶總量】【我們遇到的困難點(diǎn)——新政下，工程客戶量愈減】競(jìng)品先瓜分了我們的客戶，其余客戶又被政策所限購(gòu)！限購(gòu)壓力競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案我們現(xiàn)有的客戶量2024年，我們遇到三大問(wèn)題面對(duì)新政，如何制訂工程整盤(pán)的營(yíng)銷推廣策略？面對(duì)第一批開(kāi)盤(pán)的花園洋房，如何確保其成功面市？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)體量和價(jià)格，如何尋求制衡點(diǎn)？創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷，躲避新政，化解抗性，達(dá)成購(gòu)置2024年，破解之道2024年，破解原那么利用一切有效手段，增加來(lái)人量[五、前期回憶——現(xiàn)有客戶分析]生活節(jié)奏日常喜好對(duì)應(yīng)傳播渠道和方式衣注重品牌和個(gè)性，但更注重性價(jià)比向往有個(gè)性的奢侈品：品牌跨界活動(dòng)食快餐+聚餐，樂(lè)衷尋找美食周邊商業(yè)中心巡展住老社區(qū)，幾代同住，租房，小戶型數(shù)據(jù)庫(kù):針對(duì)老社區(qū)，周邊社區(qū)派單/社區(qū)活動(dòng)行經(jīng)濟(jì)型車，"打的+地鐵"收音機(jī)攻略（開(kāi)車和的士）地鐵攻略（包裝地鐵站，地鐵內(nèi)包車）游向往美國(guó)等跨境游每年希望有一次境內(nèi)游將美國(guó)旅游券作為抽獎(jiǎng)大禮品麗江等地作為重大節(jié)點(diǎn)禮品獎(jiǎng)勵(lì)娛運(yùn)動(dòng)/時(shí)尚休閑（泡吧/KTV/音樂(lè)會(huì)/話劇/大片等）網(wǎng)絡(luò)定制話劇兩三人的電影院（私人影院預(yù)約活動(dòng)）各大熱門(mén)論壇（網(wǎng)絡(luò)水軍）閱讀習(xí)慣新聞綜合類/財(cái)經(jīng)類/周末畫(huà)報(bào)/三聯(lián)生活周刊/南都/參考消息/體壇周刊新聞晨報(bào)新民晚報(bào)第一財(cái)經(jīng)周刊投資意識(shí)炒股、基金30歲投資理財(cái)講座工作地點(diǎn)寶山區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)7號(hào)線沿線寫(xiě)字樓分眾傳媒投放寶鋼內(nèi)部團(tuán)購(gòu)/7號(hào)線沿線禮品派發(fā)根據(jù)目標(biāo)客戶喜好定制傳播渠道盛大開(kāi)盤(pán)起勢(shì)造勢(shì)蓄勢(shì)成勢(shì)3/205/15/156/156/18媒體啟動(dòng)小型巡展/派單/集客現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)/樣板房商業(yè)街完工[2024年3月—2024年6月四大步驟]四大階段、循序漸進(jìn)、層層深入、實(shí)現(xiàn)熱銷！房展會(huì)/巡展/集客集卡/鎖定客源/開(kāi)盤(pán)低本錢(qián)營(yíng)銷動(dòng)作，線下集客利用現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)暖場(chǎng)活動(dòng)展開(kāi)客戶落位公開(kāi)已經(jīng)完成的集卡動(dòng)作〔2024.10.1~2024.4〕時(shí)間段營(yíng)銷動(dòng)作配合2010.7格林世界小會(huì)所進(jìn)駐2010.10“十一”房展會(huì)2010.12地鐵小型巡展（靜安寺、鎮(zhèn)坪路）2010.12客戶關(guān)懷計(jì)劃（贈(zèng)送第一財(cái)經(jīng)訂閱卷）2011.1大華居民區(qū)派單（大華藍(lán)郡、樂(lè)購(gòu)、中山公園派單）2011.2格林世界大會(huì)所入駐2011.3格林世界家樂(lè)福派單2011.3金地集團(tuán)&新聚仁內(nèi)部推介2011.3同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈派單2011.3～4顧村公園（抄車牌、派單、進(jìn)駐燒烤點(diǎn)）2011.3～4電話CALL客（老客戶&信息庫(kù)客戶名單)2011.3～4競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案駐守?cái)r截（華潤(rùn)、朗詩(shī)、保利）2011.4寶山牡丹江路、水產(chǎn)路（E-mart）中山公園聯(lián)通大廈派單2011.4辦公樓食堂巡展（聯(lián)合大廈、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、兆豐大廈）利用開(kāi)盤(pán)前約10個(gè)月積累期共計(jì)辦理護(hù)照數(shù)量【約1600張】護(hù)照客戶——等級(jí)意向分析由于前期，工程現(xiàn)場(chǎng)尚未竣工客戶積累處于量化的階段故A＋B級(jí)客戶意向較少多數(shù)客戶在沒(méi)有親身體驗(yàn)褐石時(shí)且經(jīng)歷了將近10個(gè)月的等候期客戶選擇或改變的余地較大無(wú)法作出準(zhǔn)確的購(gòu)房意向護(hù)照客戶——居住區(qū)域分析寶山、嘉定、普陀——客戶來(lái)源主要區(qū)域，與預(yù)先的客戶判斷根本一致

浦東、長(zhǎng)寧、虹口、徐匯、閔行、閘北、楊浦、靜安

——成為客源第二梯隊(duì)，與軌道交通及市中心客源擠壓外拓有關(guān)職業(yè)劃分IT75房產(chǎn)中介58服務(wù)業(yè)336個(gè)體戶1公共事業(yè)87公務(wù)員59教師2金融保險(xiǎn)業(yè)106事業(yè)單位1私營(yíng)業(yè)主131退休137文體業(yè)26醫(yī)生律師29制造業(yè)172咨詢業(yè)56自由職業(yè)121其他202護(hù)照客戶——職業(yè)分布分析護(hù)照客戶——獲知渠道分析巡展、派單、房展會(huì)——依舊是前期客戶積累的最根底的量化保障后期需同時(shí)加強(qiáng)：老業(yè)主的關(guān)心方案以及工程現(xiàn)場(chǎng)的渲染力來(lái)訪客戶年齡段主要集中在26-40歲，此類客戶多為建立家庭而置業(yè)屬剛需客戶19-25歲與46-50歲客戶人數(shù)根本持平，可以理解是父母為子女購(gòu)房現(xiàn)象真正對(duì)應(yīng)本工程1～2F改善型需求的客戶數(shù)量積累并不多客戶年齡區(qū)段19-2512626-3037431-3531336-4020641-4512146-5011251-5515356-6010660以上89不詳5護(hù)照客戶——年齡段分析護(hù)照客戶——房型需求初步分析對(duì)于小3房及3房的需求較多表現(xiàn)出客戶的購(gòu)置力有限根本為剛性需求為主同時(shí)，對(duì)于頂樓復(fù)式單元的喜好也有較大的比重大戶型產(chǎn)品成為去化難點(diǎn)ABC大局部意向客戶來(lái)自工程附近或暫住地房?jī)r(jià)較高的片區(qū)，這局部客戶大都屬剛需客戶，對(duì)于總價(jià)的有嚴(yán)格的控制要求，因此如何將小戶型的定價(jià)合理，成功引爆小戶型是關(guān)鍵。來(lái)訪客戶對(duì)小戶型的需求量遠(yuǎn)大于大戶型，對(duì)大戶型仍存在較強(qiáng)的抗性，工程開(kāi)盤(pán)階段所推房源中大小戶型比根本維持在1:1，可見(jiàn)大戶型去化亦是關(guān)鍵，針對(duì)大戶型需要有一系列的保障去化的措施與手段！前期[藝境護(hù)照]客戶小結(jié)及借鑒客戶樣本分析的根底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止至２０１１年５月１５日〔工程樣板房OPEN〕，共累計(jì)護(hù)照客戶１６０５組，其中９８組客戶辦理白金卡〔5月14日開(kāi)始，5月17日停辦〕。２０１１年５月１５日〔工程樣板房OPEN〕至今，共累計(jì)客戶643組，其中，第三次護(hù)照升級(jí)183組，15日后新客戶來(lái)訪460組！B、樣板房開(kāi)放后〔5.15〕客戶分析5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶居住區(qū)域分析

寶山、普陀

——客源第一梯隊(duì)，更顯示出地緣性客戶的特征

北區(qū)

——成為客源第二梯隊(duì)，即：嘉定、虹口、閘北

市中心客源外拓——呈現(xiàn)出跟隨軌道交通輻射的效應(yīng)范圍價(jià)格是來(lái)訪客戶最大的關(guān)注點(diǎn)，比較符合剛需客戶的心里需求同時(shí)，也表現(xiàn)出，對(duì)于生活配套、交通出行的現(xiàn)狀擔(dān)憂客戶對(duì)于精裝修一塊也較為在意，成品家符合其需求5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶對(duì)工程關(guān)注點(diǎn)的分析客戶主力第一總價(jià)接受根本位于200－250萬(wàn)元左右第二總價(jià)接受段位于200萬(wàn)元以下區(qū)間一旦總價(jià)超過(guò)350萬(wàn)元，接受度很低可見(jiàn)，大戶型的總價(jià)壓力是個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶對(duì)總價(jià)的接受分析5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶對(duì)房型的需求分析復(fù)式由于前期作為房型訴求媒體出街，故客戶的意向性較大3房根本位于4F，用于大露臺(tái)，充分障顯花園洋房特征，故占到22％意向比例小3房根本位于5F，亦屬于剛需范疇4房意向度最低〔1F與2F〕，由于總價(jià)因素均可選擇根本為兩類，6F轉(zhuǎn)換3F與4F客戶；4F轉(zhuǎn)換5F客戶來(lái)訪客戶以自用為主，可見(jiàn)本批客戶為剛需客戶通過(guò)適當(dāng)優(yōu)惠鎖定剛需客戶，減少意向客戶的流失，是本階段工作的重點(diǎn)5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶對(duì)購(gòu)房用途的分析客戶多為首次購(gòu)房，表現(xiàn)為剛需客戶，要充分引導(dǎo)此類客戶對(duì)于二套或者限購(gòu)客戶，要引導(dǎo)其置換房屋的趨勢(shì)，以促進(jìn)大戶型房源的快速去化5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶擁有房產(chǎn)的分析老客戶帶新＋搜房＋現(xiàn)場(chǎng)客戶，效果良好后續(xù)在維持現(xiàn)狀的情況下，需加強(qiáng)對(duì)于報(bào)紙及電視媒體的投入，以及老客戶帶新的優(yōu)惠5/15〔樣板房開(kāi)放后〕客戶認(rèn)知渠道的分析抓住目標(biāo)客源來(lái)源方位，繼續(xù)進(jìn)行準(zhǔn)確、有效的客戶拓展！樣板房公開(kāi)后客戶小結(jié)及借鑒合理定價(jià)，即能穩(wěn)獲剛需客戶，又能把握大戶型客戶！解決意向客戶的實(shí)際問(wèn)題，如：首付、限購(gòu)等！總價(jià)段相近戶型的有效引導(dǎo)，以防4F與6F客戶大量重疊！合理利用老客戶的口碑傳播優(yōu)勢(shì)，挖掘更多客戶！保利葉語(yǔ)保利葉上?！颈＠~語(yǔ)】5月份成交均價(jià)：17251元/㎡主力成交面積：98㎡主力成交總價(jià)：160萬(wàn)元/套【保利葉上?！?月份成交均價(jià)：18592元/㎡主力成交面積：89㎡主力成交總價(jià)：160萬(wàn)元/套直面顧村公園7號(hào)線無(wú)縫對(duì)接總價(jià)有效控制同樣有贈(zèng)送面積生活配套成熟瓜分本工程剛需客戶，生活配套優(yōu)于本工程！市場(chǎng)情況反響華潤(rùn)中央公園5月份成交均價(jià)：23800元/㎡主力成交面積：95㎡主力成交總價(jià)：200－228萬(wàn)元/套精裝報(bào)價(jià)：6000元/㎡贈(zèng)送面積：10㎡南翔地段位置精裝標(biāo)準(zhǔn)高于本工程11號(hào)線軌交配套共享格林世界成熟配套未來(lái)板塊升值潛力同樣總價(jià)的前提下，配套與未來(lái)潛力均優(yōu)于本工程！市場(chǎng)情況反響市場(chǎng)反響及借鑒前有虎，后有狼，我們?cè)趭A縫中生存！要讓客戶不買總價(jià)比我們低的[保利]！亦不讓其購(gòu)置同樣總價(jià)，但地段位置由于我們的[華潤(rùn)]！產(chǎn)品力的跳脫＋抗性對(duì)策是本工程成功的關(guān)鍵！藝境已經(jīng)打動(dòng)了客戶！目前亟需解決的問(wèn)題！[六、策略制訂——營(yíng)銷策略解惑]A、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷之[線上策略]目的：打造工程褐石品牌形象，塑造首創(chuàng)褐石口碑效應(yīng)【戶外】——褐石首創(chuàng)，金地品牌線上【藝刊】——揭開(kāi)褐石調(diào)性，演繹褐石情調(diào)線上【戶型冊(cè)】線上【夾報(bào)稿】線上【報(bào)紙稿】線上【微博網(wǎng)絡(luò)】線上展現(xiàn)褐石風(fēng)情，領(lǐng)域感、儀式感完美呈現(xiàn)讓來(lái)藝境的道路，成為美好生活的憧憬線上【市臺(tái)路改造】【五感營(yíng)銷】——褐石樣板生活360度體驗(yàn)體驗(yàn)場(chǎng)所：會(huì)所、樣板景觀段、樣板房、樓梯視覺(jué)〔褐石文化的軟裝與赫本真人秀〕聽(tīng)覺(jué)〔會(huì)所、樣板房播放一段美式音樂(lè)〕嗅覺(jué)〔現(xiàn)場(chǎng)燒煮的咖啡與面包香〕觸覺(jué)〔現(xiàn)場(chǎng)美式軟裝的〕味覺(jué)〔商業(yè)街的咖啡SHOP成品店體驗(yàn)〕通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，化解抗性，讓客戶來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)即刻被打動(dòng)！線上【商業(yè)街打造】——讓你在家門(mén)口便可擁有藝境新天地〔1〕實(shí)體咖啡店；〔2〕婚紗攝影店；〔3〕花藝商店；〔4〕合作廠商的店鋪成列；〔5〕其他商家的引入；跳脫社區(qū)商業(yè)配套范疇，納入寶山、納入北區(qū)的商業(yè)地標(biāo)也是一個(gè)值得購(gòu)置藝境的理由線上線上【5/15】——藝境日活動(dòng)線上商業(yè)街——淘寶店家免費(fèi)實(shí)體店引入，免費(fèi)讓淘寶店家實(shí)體店入住為商業(yè)街整體增添現(xiàn)場(chǎng)活力為現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)更多的人群與工程起到聯(lián)動(dòng)效應(yīng)商家效應(yīng)＋買家效應(yīng)＝人潮效應(yīng)＝關(guān)注效應(yīng)開(kāi)盤(pán)前營(yíng)造一條“活〞的商業(yè)街情景模擬定制話劇〔工程褐石植入廣告〕N場(chǎng)話劇+N組客戶+媒體效應(yīng)=幾十萬(wàn)的關(guān)注時(shí)間：2024.7月份&12月份定制話劇，邀約目標(biāo)客戶將“赫本、褐石〞作為植入式廣告聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)與報(bào)紙媒體跟進(jìn)炒作老業(yè)主&準(zhǔn)業(yè)主的客戶關(guān)心作為“洋房和高層〞承上啟下的活動(dòng)，以及年底客戶回饋線上B、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷之[線下策略]目的：通過(guò)各類活動(dòng)舉行，迅速積累客戶，成功開(kāi)盤(pán)【北區(qū)雙城記】——與格林世界聯(lián)動(dòng)格林世界&藝境聯(lián)手打造北區(qū)金地創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，另，藝境班車可來(lái)往于兩大案場(chǎng)因兩個(gè)工程物業(yè)類型不沖突，故同作為金地品牌工程，可做捆綁式銷售金地北區(qū)兩大標(biāo)竿樓盤(pán)，創(chuàng)新聯(lián)手營(yíng)銷線下既共享客戶資源，又不爭(zhēng)奪客戶，和諧營(yíng)銷概念線下【格林世界】——藝境的后花園，共享格林世界成熟配套藝境——周邊生活配套欠缺，缺少成熟居住氣氛，需要尋找一方場(chǎng)地抵消生活抗性格林世界——彌補(bǔ)藝境的缺陷，利用格林世界現(xiàn)成“網(wǎng)球場(chǎng)、主題公園、會(huì)所〞等共享醇熟生活【非比尋常的巡展】褐石樣板區(qū)的濃縮版亮相巡展不再是單一的積累客戶方式更是藝境褐石風(fēng)情的真正亮相線下線下客戶來(lái)源的深入挖掘理由：前期客戶定位清晰，目標(biāo)客戶來(lái)源精準(zhǔn)手段：北區(qū)老式公房聚集區(qū)，客源的繼續(xù)拓展區(qū)域：大華新村、曹楊新村、共康新村、彭浦新村、宜川新村渠道：DM直郵、派單、短信群發(fā)老式居民區(qū)線下客戶來(lái)源的深入挖掘?qū)毶絽^(qū)域全面拓展理由：寶山區(qū)域內(nèi)部客戶，對(duì)于地段抗性較之其他區(qū)域較小手段：超市、大型shoppingmall、工廠、企業(yè)區(qū)域