某地產(chǎn)項目前期定位策劃案

開封興建置業(yè)汴西工程策略報告智源力恒地產(chǎn)機構(gòu)

本報告結(jié)構(gòu)2134項目分析項目競爭分析項目客戶定位項目功能定位項目產(chǎn)品定位建筑立面建議空間設(shè)置建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議鄭汴一體化發(fā)展汴西新區(qū)市場分析背景分析工程分析工程定位物業(yè)開展建議背景分析一、鄭汴一體化開展-開封區(qū)位開封市位于河南省中部偏東，為黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘，西連省會鄭州，南接許昌、周口，北靠黃河，與中原油田隔河相望,處于豫東大平原的中心部位?？偯娣e6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長約126公里。在中部崛起的大背景下，開封的區(qū)位條件極為優(yōu)越，連通南北，承東啟西。由右表可以看出，開封市人口490多萬，在河南各市中處于中等地位。目前，開封的城市化率剛剛達到30%，在省內(nèi)排名為靠后。按照一般的發(fā)展規(guī)律，正迅速進入城市化快速發(fā)展周期。城市化率突破30%，將進入一個快速開展階段。鄭汴一體化開展-開封人口行政區(qū)面積人口鼓樓區(qū)

58.68平方公里

16.13萬龍亭區(qū)

91.51平方公里

11.6萬順河回族區(qū)86.73平方公里

24.11萬禹王臺區(qū)57.05平方公里14.83萬金明區(qū)252.38平方公里

18.2萬杞縣1258平方公里

105萬通許縣767平方公里60萬尉氏縣1257平方公里87萬開封縣

1302平方公里67萬蘭考縣

1116平方公里76萬開封市轄區(qū)主要人口分布如下；老城區(qū)人口密度較為集中，順河區(qū)和禹王臺區(qū)人口最為集中，金明區(qū)人口密度最小。鄭汴一體化開展-開封人口鄭汴一體化開展-開封GDPGDP起點低，但近幾年的增速較快。07年后在鄭汴一體化的帶動下經(jīng)濟增幅到達20%左右，總體經(jīng)濟運行形勢平穩(wěn)、保持較快的增長勢頭?！惨弧承蓍e文化開封是個極其悠閑的城市。琴棋書畫，從公務(wù)員到下層民眾都會舞弄幾下子，這里有品不完的歷史和文化內(nèi)容。走在開封的大街上，你的眼中看不到背著公文包行色匆匆的商務(wù)人士，甚至連穿西服的都很少見；而小胡同中傳來的呼啦作響的，肯定是家家戶戶打麻將的聲音。養(yǎng)花侍草、斗雞溜鳥、放風(fēng)箏、抖空竹、抽陀螺、唱幾句豫劇老段兒……開封獨有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。鄭汴一體化開展-開封文化〔二〕飲食文化開封的古都氣質(zhì)中其實最難以剝離的，就是開封最為叫絕的食文化局部。“陸稿薦〞、“馬豫興〞、“稻香居〞、“沙家醬牛肉〞、“又一新〞、“第一樓〞、“黃家包子館〞、“中興樓〞、“北京館〞、“州橋日夜餐廳〞……這一串串的包蘊歷史滄桑的百年老字號無一不是響當(dāng)當(dāng)?shù)牟惋嬈放?。鄭汴一體化開展-開封文化開封獨有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。〔三〕民俗文化開封的“久天〞、“忌歲〞等風(fēng)俗仍就是獨具特色的地方文化。每年一度的菊花花會、春秋兩季的禹王臺廟會，更是吸引了千千萬萬外地的游客前來祝興。歷史給開封留下的文化內(nèi)容，多得開封人自己都說不清。雅文化、俗文化、說文化、唱文化、舞臺文化、街頭文化、胡同文化……開封的汴繡文化、朱仙鎮(zhèn)的年畫文化更是中華民族珍貴的文化遺產(chǎn)。鄭汴一體化開展-開封文化開封獨有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。龍亭禹王臺清明上河園大相國寺開封府眾多名勝古跡，歷史人文資源，每年吸引著大量的中外游客。翰園碑林鄭汴一體化開展-開封旅游城市開展定位國務(wù)院批準(zhǔn)的?開封市城市總體規(guī)劃〔1995—2024〕?確定開封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地〞。城市功能定位是：國家歷史文化名城，國際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫(yī)藥、機械設(shè)備制造基地。支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市開展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)鄭汴一體化開展-開封開展城市規(guī)劃范圍開封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其開展模式近期是東西拓展、多向承接，遠期以生活軸、效勞軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動，南北疏導(dǎo)。規(guī)劃形成中心組團、汴西新區(qū)、開封東區(qū)3個相對獨立的組團片區(qū)。開封市城區(qū)面積將擴大到195平方公里，可容納人口200萬。支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市開展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)。鄭汴一體化開展-開封開展鄭汴一體化規(guī)劃規(guī)劃范圍：

鄭汴新區(qū)規(guī)劃范圍包括鄭州新區(qū)和開封新區(qū)，東起開封市金明大道，西至鄭州市中州大道，南起中牟縣、尉氏縣南邊界，北至黃河南岸，總面積約2077平方公里。鄭汴一體化開展-開封開展鄭汴一體化目標(biāo)：“五區(qū)一中心〞

新區(qū)的開展目標(biāo)是建設(shè)“五區(qū)一中心〞，即建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革開展試驗區(qū)、對外開放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域效勞中心，在全省工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮引領(lǐng)作用。鄭汴一體化開展-開封開展鄭汴一體化規(guī)劃開展格局：

“兩軸兩帶九組團〞

新區(qū)采取軸線組團開展模式，形成“兩軸兩帶九組團〞的開展格局。“兩軸〞是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)開展軸，南北走向的鄭東—航空港經(jīng)濟開展軸；“兩帶〞是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“九組團〞是鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港、白沙組團、劉集組團、官渡組團、九龍組團、中牟組團和汴西組團。鄭汴一體化開展-開封開展鄭汴一體化規(guī)劃交通規(guī)劃：在區(qū)域內(nèi)打造“六橫六縱〞的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)。鄭汴一體化開展-開封開展鄭汴一體化規(guī)劃開封汴西新區(qū)城市規(guī)劃汴西新區(qū)位于開封市西部，東到護城大堤，西到中牟邊界，南至310國道，北至連霍高速，是集居住、工業(yè)、辦公、商貿(mào)、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。開封汴西新區(qū)作為“鄭汴新區(qū)〞的重要組成局部，規(guī)劃總面積287平方公里，主要劃分為中央商務(wù)區(qū)、教育園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)開展區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、高鐵效勞區(qū)、綜合效勞產(chǎn)業(yè)帶、運糧河生態(tài)休閑帶、馬家河生態(tài)休閑帶和沿黃生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。汴西新區(qū)-區(qū)域規(guī)劃汴西新區(qū)領(lǐng)跑開封經(jīng)濟開展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地。汴西新區(qū)是鄭汴一體化主要對接空間，是鄭汴洛工業(yè)走廊的重要支撐區(qū)，是開封市今后城市開展的主要方向。開封市西區(qū)的住宅售價明顯高于其他區(qū)域，由于西區(qū)是新建城區(qū)，在供暖、供電、交通等配套設(shè)施上比老城區(qū)更加齊全，西區(qū)已成為開封人住宅消費的主要趨向。

汴西新區(qū)-區(qū)域價值各工程中的商務(wù)區(qū)沿鄭開大道布局--商務(wù)中軸線正在形成。汴西新區(qū)-區(qū)域價值開封汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場概況鄭汴新區(qū)目前規(guī)劃工程主要集中在第一大街至第五大街，在售工程為鄭開橄欖城、鄭開森林半島、新晉美悅都、東方金典、開封國際金融中心、豪德天下融城等。房地產(chǎn)市場開封2024年第一季度土地供給情況房地產(chǎn)市場開封商品住宅最近10年整體供求分析在08年底實施的保增長政策之后，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，出現(xiàn)了09年以來嚴(yán)重的供不應(yīng)求，由于08年危機影響，各開發(fā)商相繼減少新開工面積，直接導(dǎo)致09、10年新增量的急劇下降，而各類刺激政策的影響又導(dǎo)致壓抑已久的剛性需求集中爆發(fā)，種種原因?qū)е?9、10年樓市的火爆。12年的剛性需求仍然強勢，供求關(guān)系呈上升趨勢。房地產(chǎn)市場汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征市場特點：汴西新區(qū)是開封市房地產(chǎn)開展的熱點區(qū)域。自2024年鄭汴一體化開始實施以來，開封市政機關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。房地產(chǎn)市場工程品質(zhì)：高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多，均價在6500元左右，個別工程最高價在萬元以上。房地產(chǎn)市場汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征購房客層：

西區(qū)購房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區(qū)及周邊地市的中上層購房群體，如政府機關(guān)公務(wù)員、個體工商戶老板等，還吸引了很多來自于鄭州市的自住或投資客戶。房地產(chǎn)市場汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征多----土地多，樓盤多，占整個市場供給的60%。大----大盤多，開發(fā)體量大，大局部樓盤供給在10萬平米以上。強----開發(fā)商實力強，樓盤品質(zhì)高，客戶購置實力強。烈----競爭劇烈，由于區(qū)域內(nèi)樓盤供給量大，樓盤之間客戶競爭劇烈。少----專業(yè)型產(chǎn)業(yè)商業(yè)少，目前開發(fā)工程多為綜合體商務(wù)。房地產(chǎn)市場汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征工程分析二、周邊重點工程概況1-3號路開元上城工程位置：集英街與鄭開大道交會處規(guī)劃用地：18613.19平方米建筑面積：89000商業(yè)2250建筑類型：多層、小高層、高層物業(yè)類別：高層住宅、商業(yè)開

發(fā)

商：河南開元名都置業(yè)有限公司商業(yè)特點：8萬平米大型商業(yè)廣場

工程由6棟簡歐風(fēng)格的多層住宅、小高層住宅、高層住宅組成，房源共計693套，包括公寓、兩房、三房等產(chǎn)品，面積從88㎡--123㎡不等，從而充分滿足高端財富階層、社會中產(chǎn)和年輕白領(lǐng)的不同需求。

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工程競爭分析周邊重點工程概況1-3號路鄭開橄欖城工程位置：鄭汴新區(qū)鄭開大道與一大街交匯處向北500米規(guī)劃用地：1000余畝建筑面積：100余萬平方米建筑類型：別墅、洋房、高層、商業(yè)物業(yè)類別：藏品別墅、墅質(zhì)洋房、湖景高層、濱湖商業(yè)開

發(fā)

商：開封中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)特點：約20萬平米臨湖商業(yè)鄭汴新區(qū)首席千畝大盤，緊鄰6000畝汴西湖城市水岸一期建筑為法式風(fēng)格，總用地約150畝，綠化率約50%，容積率1.80。一期產(chǎn)品涵蓋都市藏品別墅、電梯花園洋房、雙湖瞰景高層。工程競爭分析鄭開森林半島工程位置：鄭開大道開封段汴西河畔建筑類型：多層、高層、別墅物業(yè)類別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開發(fā)商：建業(yè)住宅集團〔中國〕有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點：五星級酒店、高檔商業(yè)、寫字樓。

周邊重點工程概況1-3號路工程競爭分析新晉美悅都工程位置：汴西新區(qū)鄭開大道與三大街交匯處建筑類型：多層、高層、別墅物業(yè)類別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開發(fā)商：建業(yè)住宅集團〔中國〕有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點：25萬平米shoppingmall大型商業(yè)中心、5A寫字樓、五星級酒店。周邊重點工程概況1-3號路工程競爭分析周邊重點工程概況4-5號路東方金典工程位置：鄭開大道/四大街建筑類型：多層,高層物業(yè)類別：洋房、高層、商業(yè)開發(fā)商：開封東方今典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南東方今典房地產(chǎn)集團有限公司建筑面積：1500000平方米占地面積：669333平方米商業(yè)特點：底層商業(yè)工程競爭分析鄭開印象城工程位置：鄭開印象城位于開封市新區(qū)鄭開大道以南，4號大街以西、5號大街以東、晉安路以北核心區(qū)域建筑類型：小高層,高層物業(yè)類別：公寓開發(fā)商：開封維美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：251畝建筑面積：42萬平方米建筑密度：25%綠化率：大于35%車位：4000個周邊配套：配套有10000平方米市政廣場周邊重點工程概況4-5號路工程競爭分析開封國際金融中心工程位置：鄭開大道與第四大街交匯處西南建筑類型：高層物業(yè)類別：商務(wù)、辦公、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、公寓開發(fā)商：河南藍瑪置業(yè)有限公司建筑面積：310000平方米大型商務(wù)社區(qū)該工程涵蓋超高層雙塔甲級寫字樓、五星級酒店、大型購物中心、精裝酒店式公寓及高端商務(wù)會所等多樣建筑形態(tài)，并集商務(wù)、辦公、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、公寓等諸多商業(yè)功能于一體。該工程核心建筑的目標(biāo)客戶將以銀行、保險、投資、擔(dān)保、證券、期貨等金融機構(gòu)為主體，涵蓋上市公司、能源交通、高新科技、商業(yè)咨詢、信息效勞、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高端企業(yè)。周邊重點工程概況4-5號路工程競爭分析豪德天下融城工程位置：鄭開大道與汴西新區(qū)六號路交匯處南100米。建筑類型：一期規(guī)劃建設(shè)9棟多層、23棟的高層。物業(yè)類別：公寓開發(fā)商：河南省融城房地產(chǎn)有限公司建筑面積：1170000平方米占地面積：581333平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年周邊配套：80米寬濱水景觀綠化帶、汴西工業(yè)園、商貿(mào)中心區(qū)、開封市重點小學(xué)、開封高中。

豪德天下融城，豪踞開封汴西新區(qū)中心顯赫要地，北臨鄭開大道、鄭汴輕軌7號站、80米寬濱水景觀綠化帶，南靠汴西工業(yè)園，西鄰以沃爾瑪為核心的商貿(mào)中心區(qū)，東迎開封市重點小學(xué)開封高中等高校文化圈。周邊重點工程概況6號路工程競爭分析爪哇東匯名城

工程位置：西部運糧河以東，北臨鄭開大道，南臨規(guī)劃中的晉安西路，東臨十四大街，西臨十七大街。建筑類型：洋房、高層、中層、商業(yè)物業(yè)開發(fā)商：開封國際城一號公司實業(yè)開發(fā)有限公司和開封國際城五號公司實業(yè)開發(fā)有限公司(香港爪哇集團附屬公司)總用地:總用地規(guī)模1100余畝總建筑面積:約300萬平方米周邊景觀：毗連國際級高爾夫球場、大型濕地公園及運糧河生態(tài)旅游區(qū)工程定位：國際級大型城市綜合體內(nèi)設(shè)國際會議中心、五星級國際酒店、大型商業(yè)，包括購物中心、辦公樓、高端住宅、高級會所等。周邊重點工程概況14-16號路工程競爭分析周邊重點工程多以住宅為主純商業(yè)工程極為稀缺工程競爭分析結(jié)果工程分析地塊根本情況●工程位于開封汴西新區(qū)中心區(qū)4號街區(qū)東部，鄭開大道以南，九大街與八大街之間，總用地面積27534.4平方米?！褚?guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公用地。開封中心鄭州本案地塊周邊

東邊緊鄰中國移動開封分公司生產(chǎn)樓工程；西邊鄰寶馬4S店；東南為晉河花園工程及公租房新安苑。工程分析地塊規(guī)劃指標(biāo)宗地總面積：27534.4㎡容積率要求：2-3建筑密度：≤30%建筑限高：鄰鄭開大道100米范圍內(nèi)建筑高度不得高于40米，其它區(qū)域建筑高度不得高于60米。廣場及綠地占地塊總用地面積比例≥40%。工程分析工程地塊價值：汴西新區(qū)都市集成的黃金分割點區(qū)位四重價值體系未來城市價值鼎峰區(qū)城市開展最潛質(zhì)區(qū)域城市權(quán)貴階層聚集區(qū)新核心商務(wù)走廊工程分析工程SWOT分析S-優(yōu)勢因素

區(qū)位優(yōu)勢：工程北鄰鄭開大道，地處第八大街第九大街之間。規(guī)劃優(yōu)勢：工程位于汴西新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚黃金圈，未來升值潛力較大，前景無可比較。W-劣勢因素

周邊配套：目前新區(qū)工程主要集中在第一大街至第五大街，周邊配套稍顯滯后，人氣缺乏，不利于工程價值提升。地塊面積：工程占地面積有限。T-威脅因素市場競爭：未來汴西新區(qū)高檔工程競爭劇烈。消費力強勁：基于新區(qū)未來開展前景，投資需求強勁。政府政策：政府對新區(qū)開展規(guī)劃制造市場機遇。新區(qū)建設(shè)：新區(qū)作為開封政府重點打造的區(qū)域，預(yù)計明年下半年六大街至工程地塊范圍眾多工程即將啟動。O-時機因素工程SWOT分析工程定位三、工程產(chǎn)品定位根據(jù)工程地塊情況工程土地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公用地；工程地塊呈反L型，考慮鄭開大道兩邊建筑限高因素，工程體量在8.26萬方，反L型前端局部建筑層數(shù)為11層左右，后部為18層左右；工程緊鄰鄭開大道，交通及區(qū)位優(yōu)勢明顯；工程周邊大盤云集，多為高端住宅和綜合體工程，純商務(wù)工程稀少。工程產(chǎn)品定位結(jié)合以上因素，對工程產(chǎn)品定位有如下兩個方案方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地--soho中心工程產(chǎn)品定位背景：汴西新區(qū)目前規(guī)劃工程多為綜合體附帶商業(yè)，專業(yè)針對中小企業(yè)辦公商業(yè)較少，存在市場時機，針對此類顧客需求，建議工程目標(biāo)客戶以中小企業(yè)客戶為主，打造中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集地高端辦公商務(wù)群。產(chǎn)品理念：SOHO是一種新經(jīng)濟、新概念，指自由、彈性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生產(chǎn)力、活潑的新經(jīng)濟。SOHO專指能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作，不受時間和地點制約、不受開展空間限制的白領(lǐng)一族。SOHO即可以理解為“超級辦公室〞也可以理解為“高檔公寓〞，既滿足客戶對高端寫字樓的需求，又實現(xiàn)宜商宜居，辦公、自住、出租多位一體，實現(xiàn)快速功能轉(zhuǎn)換和“良好〞的投資價值。工程產(chǎn)品定位方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地--soho中心產(chǎn)品類型：建議采用底層商業(yè)、精裝酒店式公寓、寫字樓、高端商務(wù)會所于一體。滿足企業(yè)辦公及會務(wù)洽談需求，提升工程品質(zhì)。工程產(chǎn)品定位方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地--soho中心工程產(chǎn)品定位北京三里屯soho北京三里屯soho工程產(chǎn)品定位SOHO位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，為商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)?？傉嫉丶s5.1245萬㎡，規(guī)劃總建筑面積地上約為31.568萬㎡，地下約為15萬㎡。本工程裙房〔一至四層，局部五層〕及地下一層將作為零售商業(yè)。高層(五層及以上)用作寫字樓和公寓；地下二至四層用作停車場、設(shè)備機房和效勞管理用房。三里屯SOHO由5個購物中心和5幢30層高的辦公和公寓樓組成，位于其間的溜冰場、帶水景的室外廣場將5個購物中心連接起來，是北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場之一。方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程產(chǎn)品定位背景：2024年，開封宋都古城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功晉升為國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，并成功舉辦中國〔開封〕2024清明文化節(jié)等重大文化旅游活動。全市旅游接待量3924萬人次，旅游綜合收入到達155億元，增長21%。未來開封將強力打造國際文化旅游名城。開封以旅游業(yè)的開展為龍頭，將為文化行業(yè)帶來新的開展契機。產(chǎn)品訴求：以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)，商業(yè)休閑功能為點綴。建議產(chǎn)品為loft或自由空間寫字樓，滿足創(chuàng)意企業(yè)做為工作室的需求。配套高檔休閑商業(yè)、高檔會所、展示空間及中高檔餐飲；集商務(wù)、辦公、文化、會展等諸多功能于一體，打造高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。工程核心目標(biāo)客戶以文化、藝術(shù)、設(shè)計、影視、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，打造成輻射鄭開兩地乃至河南全省的時尚文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。工程產(chǎn)品定位方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)分類特征描述創(chuàng)意辦公寬敞、自由、靈活，面積可分可合；

主要面向設(shè)計類的中小型企業(yè)或個人工作室展示空間通常都會利用室外廣場或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上；功能具有彈性，可用作時尚發(fā)布、公益活動、論壇講座以及企業(yè)年會等多種形式文化娛樂類定位高端的會所方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地—文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程產(chǎn)品定位杭州和達文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程產(chǎn)品定位和達文創(chuàng)園工程規(guī)劃占地34997.6㎡，建筑面積約5.6萬㎡。園區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，造型簡潔現(xiàn)代，空間寬敞，通過對標(biāo)準(zhǔn)廠房外立面改造和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點開展工業(yè)設(shè)計、服裝設(shè)計為主導(dǎo)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并重點建設(shè)六大職能，搭建五大效勞平臺。和達文創(chuàng)園是以文化為內(nèi)容、以工業(yè)科技為根底、以創(chuàng)意為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)設(shè)計和服裝設(shè)計是園區(qū)主力打造的兩大產(chǎn)業(yè)資源。工程客戶定位進駐客戶類別：多為國內(nèi)中小企業(yè)，從事律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、產(chǎn)品研發(fā)、電子商務(wù)、技術(shù)效勞等方面業(yè)務(wù)。工程客戶定位：中小企業(yè)及中小型投資客戶方案一工程客戶定位進駐客戶類別：以文化、藝術(shù)、設(shè)計、影視、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主。方案二工程客戶定位：中小企業(yè)及中小型投資客戶工程功能定位集商務(wù)、辦公、會議、餐飲、休閑與一體的商務(wù)中心物業(yè)開展建議四、建筑立面建議工程形象--玻璃幕墻玻璃幕墻考慮因素：玻璃幕墻奠定了工程的第一印象，彰顯昭示性，樹立工程的高檔物業(yè)形象。建議要點：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防標(biāo)準(zhǔn)要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋?？臻g設(shè)置建議根據(jù)工程客戶群體定位：建議面積分割以100平以下戶型分割為主力，企業(yè)自由分割組合。配套設(shè)施建議建議要點：會議中心：設(shè)置商務(wù)會議室，提供多功能商務(wù)會議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃效勞。票務(wù)中心員工餐廳地上、地下停車場功能完善的商務(wù)、生活設(shè)施性價比電梯—日立電梯選擇