某公司高層住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告

【天縱劉店高層住宅工程籌劃報(bào)告】謹(jǐn)呈：湖北天縱置業(yè)開展有限公司1目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析------------------03-08二、工程綜合研究分析--------------------09-30三、工程SWOT分析--------------------31-35四、工程綜合定位分析--------------------36-49五、工程營銷綜合定位--------------------50-5321.黃陂區(qū)開展現(xiàn)狀黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市北部。東與紅安縣、新州區(qū)接壤，西隔小悟山、界河與孝感市毗連，南抵府河與武漢市城區(qū)相望，北與大悟縣交界。區(qū)境南北最大縱距104公里，東西最大橫距55公里，境域周長273.5公里。國土總面積2261平方公里。一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析風(fēng)景名勝：盤龍城遺址、雙鳳亭、木蘭山、革命舊址三合店等。礦產(chǎn)資源：金礦分布石門、塔耳及蔡店三地，屬小規(guī)模金礦。物產(chǎn)資源：農(nóng)作物、動(dòng)植物、水產(chǎn)資源、土特產(chǎn)等頗為豐富。3區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，南部近30公里沿線五橋相連。全區(qū)近半國土面積已融入大武漢的經(jīng)濟(jì)繁榮圈，是武漢市外延擴(kuò)張由南至北推進(jìn)的唯一腹地。黃陂土地資源充足，是武漢市最大的土地資源儲(chǔ)藏地；旅游資源豐富，有距今年3500年歷史的商代遺址盤龍城，被認(rèn)證為“大武漢城市之根〞，“武漢的后花園〞。根底設(shè)施完備。水電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化。交通設(shè)施立體化。作為武漢北部新興開發(fā)區(qū)，盤龍城東鄰陽邏深水港，西距武漢天河機(jī)場8公里，南離漢口火車站6公里；岱黃高速、機(jī)場高速、盤龍大道及楚天大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)，構(gòu)成“水、陸、空〞立體交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間切換都市喧囂與田園寧靜。優(yōu)越的開展條件4目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成局部。經(jīng)過多年的引進(jìn)、開發(fā)和建設(shè)，黃陂已形成由盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和天河航空城等構(gòu)成的南部經(jīng)濟(jì)開展帶、中部前川衛(wèi)星城區(qū)和北部木蘭生態(tài)旅游區(qū)，“一帶兩區(qū)〞三大強(qiáng)勢板塊的開放引進(jìn)接收載體。根據(jù)市委、市政府“南突北擴(kuò)〞和打造武漢國際航空物流港新城及開展臨空產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略，“十五〞期間，黃陂區(qū)的開展思路是：強(qiáng)力推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)開展，帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)提高，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)興起。重點(diǎn)接納和開展的投資領(lǐng)域?yàn)椋簷C(jī)械及汽車零部件、建筑建材業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、冶金化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及輕工食品加工、文化旅游業(yè)、城市根底設(shè)施及物流業(yè)。優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)根底52.盤龍城房地產(chǎn)根本情況盤龍城根本情況介紹盤龍城位于武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)葉店村楊家灣盤龍湖畔，為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位,是公元前15世紀(jì)左右，商代前期古城遺址，面積約1.1平方公里，是我國已發(fā)現(xiàn)的最早的古城之一。武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)開展區(qū)，成立于1992年12月，原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍157.5平方公里。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里〔含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村〕交開展區(qū)管委會(huì)封閉托管。2024年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意，更名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個(gè)村〔后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇〕劃入開發(fā)區(qū)托管，區(qū)域行政區(qū)劃范圍為88平方公里，12村共有140個(gè)自然灣，188個(gè)村民小組，10493戶、33299人。2024年，國家發(fā)改委和省政府重新審核批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，核定規(guī)劃建設(shè)面積20平方公里。6區(qū)域規(guī)劃示意圖708經(jīng)典小戶型工程區(qū)域配套分布圖本案8片區(qū)房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀良好的開展前景，優(yōu)越的交通、自然環(huán)境使北接天河機(jī)場的盤龍城片區(qū)成為武漢的“城市客廳〞，隨著香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭紛紛挺進(jìn)盤龍城，該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天。以新穎的理念、完善的規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境、上乘的質(zhì)量、精致的造型、齊全的功能、秀麗的色彩，以地氣帶人氣，以人氣聚財(cái)氣。在設(shè)計(jì)上表達(dá)“綠色生態(tài)與現(xiàn)代科技〞融合的意境，使盤龍城成為武漢市民未來的理想居住地。就地段的增值開展空間而言，未來，隨著交通系統(tǒng)的不斷完善、配套設(shè)施不斷加強(qiáng)、盤龍城將被打造成一座集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群于一體的新興城鎮(zhèn)，開展?jié)摿薮蟆Ｈ蠖ㄎ坏慕Y(jié)合，使得盤龍城片區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景以及戰(zhàn)略性地位都上升了一個(gè)檔次。9二、工程綜合研究分析1.片區(qū)內(nèi)在售工程分析當(dāng)前該片區(qū)在建和在售樓盤的樓盤眾多，主要集中在楚天大道以及盤龍大道，其物業(yè)類型較為齊全，可供選擇的房源也相對(duì)較多，各種戶型面積的需求供給較為充足。物業(yè)類型分布區(qū)域典型項(xiàng)目戶型面積銷售價(jià)格別墅楚天大道/盤龍大道/木蘭風(fēng)景區(qū)盤龍香檳半島/巢NEST/寶安山水龍城/F、天下/恒達(dá)盤龍灣等獨(dú)棟別墅/聯(lián)排別墅200-700平米不等。聯(lián)排：7500元/平米（起價(jià)）獨(dú)棟：260-320萬/棟（起價(jià)）普通住宅盤龍大道/巨龍大道龍辰麗灣/F·陽光城/領(lǐng)袖城/歌特帝景/天璽花園/摩卡小鎮(zhèn)/名流人和天地/08經(jīng)典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房為主力房型。目前區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)為3300元/平米（部分湖景房價(jià)格3800-4000元/平米）10周邊在售住宅工程分析龍辰麗灣物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯占地面積:30300平方米總建筑面積:73450平方米〔一期2萬方〕總戶數(shù):735停車位:184容積率:1.99均價(jià):3300元/平方米開發(fā)商:武漢龍辰置業(yè)有限公司開盤時(shí)間:2024-04-26〔一期〕外觀圖11

珩生領(lǐng)袖城物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:小高層、高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:巨龍大道與盤龍大道交匯處總建筑面積:60萬方容積率:3.10綠化率:40%均價(jià):3800元/平方米開發(fā)商:湖北珩生投資有限公司物業(yè)公司:戴德梁行開盤時(shí)間:2024-04-26鳥瞰圖外觀圖大盤精裝工程，戶型產(chǎn)品線序列豐富12

F、陽光城物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:巨龍大道特8號(hào)占地面積:11萬平方米總建筑面積:35萬平方米開發(fā)周期:3年停車位:1430容積率:3.0綠化率:36%均價(jià):3300元/平方米開發(fā)商:縱橫集團(tuán)開盤時(shí)間:2024-05鳥瞰圖外觀圖早期高端別墅工程運(yùn)作成功，順利轉(zhuǎn)型進(jìn)入住宅工程開發(fā)。13

哥特帝景物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:露甲山路特8號(hào)占地面積:108817.21平米總建筑面積:164342.63平米總戶數(shù):1631停車位:410個(gè)〔地上340個(gè)/地下70個(gè)〕容積率:1.5綠化率:35.8%均價(jià):3350元/平方米開發(fā)商:武漢哥特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間:2024-05效果圖效果圖目前武漢樓市價(jià)格折扣最大工程之一14

08經(jīng)典物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:楚天大道特1號(hào)占地面積:40053平米總建筑面積:127194.4平米總戶數(shù):1614停車位:400容積率:2.99綠化率:35%均價(jià):未定〔預(yù)計(jì)6月底〕開發(fā)商:福建皇家集團(tuán)開盤時(shí)間:未定〔6月底內(nèi)部認(rèn)購〕效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商務(wù)公園工程，進(jìn)行客戶需求定制化，滿足公司群體投資居家需求15周邊在售別墅工程分析寶安山水龍城物業(yè)類別:別墅

建筑類別:獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅

裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盤龍城盤龍大道特8號(hào)

占地面積:126540平方米

總建筑面積:76000平方米容積率:0.60綠化率:50%均價(jià):11000元/平方米開發(fā)商:武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)景圖實(shí)景圖16F、天下物業(yè)類別:別墅

建筑類別:單體獨(dú)棟別墅

裝修狀況:菜單式物業(yè)地址:盤龍城楚天大道特18號(hào)

占地面積:2100000平方米

總建筑面積:720000平方米容積率:0.33綠化率:66.35%起價(jià):300萬元/套開發(fā)商:武漢縱橫盤龍城置業(yè)有限公司地中海別墅小獨(dú)棟別墅172.片區(qū)市場總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層2024-2024年，以F、天下、恒達(dá)·盤龍灣、寶安·山水龍城等為代表的別墅工程，可謂為盤龍城創(chuàng)造了一個(gè)“別墅時(shí)代〞，而從2024年開始，名流·人和天地、日月山水、摩卡小鎮(zhèn)、龍城·天居園等工程上市，盤龍城的物業(yè)形態(tài)開始逐漸豐富，小高層、多層結(jié)合的產(chǎn)品成為主流，形成一種產(chǎn)品全面化供給的局面。

目前，盤龍城房地產(chǎn)市場還處于不斷開展與完善的階段：由單一的別墅產(chǎn)品供給到綜合類產(chǎn)品的供給；由原本較低的價(jià)格慢慢向上攀升；由單一的高端客戶向多目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)變。這些轉(zhuǎn)變都反映了盤龍城正在努力尋找自己在武漢房地產(chǎn)市場中的位置，不斷走向成熟。盤龍城區(qū)域價(jià)格整體呈上揚(yáng)趨勢，但價(jià)格上漲相對(duì)較為平緩，目前均價(jià)在3400元/平米。與東西湖和后湖相比，盤龍城整體價(jià)格要比前兩者低1000-1500元/平米。中低端平民化與塔尖精英化的消費(fèi)共存，是盤龍城房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)。18房價(jià)：一路走穩(wěn)2024年，中心區(qū)域房價(jià)急劇上揚(yáng)，產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，使盤龍城的成交量急劇增加，盤龍城也開始吸引越來越多的人的眼球。而隨著政府宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，盤龍城和武漢其他區(qū)域一樣成交量也出現(xiàn)萎縮。但2024念一季度盤龍城的成交量與去年同期相比，增長了近四倍，而其它區(qū)域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。

盤龍城大型工程較多，目前在售的工程多只推出一期，而樓盤還有后續(xù)的推量沒有上市。今年，隨著這批工程的進(jìn)一步開發(fā)與一些新盤的入市，后期盤龍城的住宅供給量將有大幅度上升。

如此大的推盤量，必然使盤龍城成為武漢房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)，而在短時(shí)間內(nèi)也會(huì)加劇區(qū)域內(nèi)工程的競爭壓力，假設(shè)后期行業(yè)政策繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)盤龍城整體的價(jià)格將不會(huì)再有較大的上浮，將在一個(gè)水平線上進(jìn)行適度調(diào)整。19

未來：升值潛力大中心房價(jià)的增長，不少購房者無奈被擠出主城區(qū)。

隨著城市化進(jìn)程的加快，漢口北擴(kuò)趨勢日益明顯。而根據(jù)?武漢城市總體規(guī)劃2024-2024年?，武漢將開展北部新城組群，而盤龍城新城正是這個(gè)組群的經(jīng)濟(jì)中心，因此它將成為人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域。

目前，盤龍城較其周邊的區(qū)域的價(jià)格水平還有一定差距。究其原因是該區(qū)域住宅市場開展，相對(duì)于東西湖和后湖來說，起步較晚。隨著武漢市居住新區(qū)建設(shè)進(jìn)一步深化，盤龍城自身配套的日趨完善，盤龍城板塊的價(jià)值也會(huì)得到越來越多人的認(rèn)可，并且隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的日益成熟，其價(jià)格一定會(huì)進(jìn)入攀升階段。

盤龍城的整體房地產(chǎn)市場還處于開展期，經(jīng)過2024、2024年的洗禮，無論在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格以及成交量上都有較大幅度的提高。雖然2024年盤龍城有大量工程入市，競爭壓力會(huì)加大，但這也恰恰說明了盤龍城的開展?jié)摿Ρ婚_發(fā)商們所認(rèn)同，其未來開展?jié)摿σ廊痪薮蟆?03.工程根本現(xiàn)狀根本情況：建設(shè)單位：天縱置業(yè)開展有限公司工程名稱：劉店高層住宅〔暫定〕用地位置：盤龍城開發(fā)區(qū)劉店村擬建類型：高層住宅總用地面積：30851平米容積率：≤3.0密度：≤30%綠化率：≥30%限高：54米21巨龍大道方向路網(wǎng)情況：工程周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25分析說明：本工程位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價(jià)值高，工程用地顯長方形，易于進(jìn)行不同用途的進(jìn)行分割和空間布局。26周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪27小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進(jìn)駐，有利于提升購置力。設(shè)有公交站點(diǎn)，方便居民出行。28巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、工程SWOT分析優(yōu)勢:盤龍城與其臨近的競爭區(qū)域相比，有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢。盤龍城擁有悠久的文化底蘊(yùn),生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對(duì)較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開發(fā)進(jìn)度?！艄こ探ㄖ⒚婵±?，視覺效果突出，具備一定的建筑標(biāo)桿效應(yīng)；◆工程綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對(duì)較好的產(chǎn)品支撐效果?？拷鼨C(jī)場高速，依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。中百倉儲(chǔ)即將進(jìn)駐，奧特萊斯成功立項(xiàng)，外國語學(xué)校，光華國際學(xué)?？偛繉⒁浦繁P龍城，極地海洋世界11月奠基等都將加速激活盤龍城的房地產(chǎn)市場開展。30劣勢:地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。生活配套設(shè)施較為匱乏,居住氣氛較差，根本沒有大型購物場所和較為集中的銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。工程體量相對(duì)不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開發(fā)工程，其產(chǎn)品兼容性相對(duì)較弱?！糁苓叚h(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、、大量待開發(fā)片區(qū)荒蕪等，負(fù)面影響工程整體形象。

31時(shí)機(jī):岱黃公路收費(fèi)站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的“心理〞距離,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔膜，有助于盤龍城逐漸擺脫“郊區(qū)〞印象，成為名副其實(shí)的“北漢口〞。盤龍城集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場集群三維一體的定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤龍工業(yè)園、北漢口國際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)開工，盤龍城近期仍然算得上是利好頻頻。從歷史上看，漢口的就是一個(gè)不斷向北開展的過程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設(shè)大道、開展大道再到盤龍城的巨龍大道，“北漢口〞的開展前景日益燦爛。32威脅:目前，盤龍城入住率不到20%?？罩寐蕦?dǎo)致了商戶不愿進(jìn)駐，而商業(yè)的匱乏又進(jìn)一步導(dǎo)致樓盤空置，易導(dǎo)致惡性循環(huán)的局面。關(guān)聯(lián)區(qū)域在建/在售工程都已加速啟動(dòng)，屆時(shí)推盤量規(guī)模相對(duì)較大，且工程產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶群有交叉，對(duì)于本工程有著強(qiáng)大的沖擊力。從客戶群、營銷推廣、價(jià)格實(shí)現(xiàn)等各個(gè)方面都有著強(qiáng)大的競爭力。目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時(shí)國家繼續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，直接負(fù)面影響工程投資開發(fā)、客戶營銷、資金回籠等。2024年以來武漢樓市交易價(jià)格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。整體開展趨勢與2024年10-11月份之前形成鮮明比照，市場持續(xù)低迷之中。33S地塊規(guī)整價(jià)格優(yōu)勢政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔膜逐漸消除開展腳步加快未來潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競爭工程對(duì)策對(duì)策對(duì)策對(duì)策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚(yáng)長避短突顯特質(zhì)配套跟進(jìn)躲避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策差異化競爭補(bǔ)缺式開發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化341.綜合定位依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競爭格局來定位，以底層商業(yè)＋小高層/高層住宅的模式進(jìn)行開發(fā)，綜合考慮客戶需求來做產(chǎn)品。我們將其定位為：宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來的投資購房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點(diǎn)投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、工程綜合定位分析352.住宅局部綜合定位■客戶分析：自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌局部片區(qū)實(shí)力客戶為主。二次置業(yè)客戶比例相對(duì)較高，多用于投資之用?！龉δ芊治觯红o態(tài)定位為住宅。動(dòng)態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷開展，伴隨客戶群的需求出現(xiàn)，會(huì)加速住宅局部的功能細(xì)化?！鰞r(jià)格分析：依據(jù)目前區(qū)域的競爭格局，工程住宅局部均價(jià)區(qū)間為3200-3300元/㎡，假設(shè)武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，那么價(jià)格定位需依據(jù)未來市場趨勢以及工程資金回籠而定。36工程形象定位：方案一：建筑人文宜居社區(qū)，滿足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。方案二：打造MINI精英社區(qū)，滿足青年置業(yè)剛性需求及過渡房需求。產(chǎn)品功能定位：大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，以城區(qū)居民內(nèi)需和外來的購房需求，同時(shí)輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。37目標(biāo)客戶由于本工程地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作時(shí)機(jī)、收入水平等情況，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶主要由以下幾類群體構(gòu)成：漢口及武昌地區(qū)具有一定購置力的投資者：看好盤龍城未來開展前景，追求投資收益青年置業(yè)群體：剛性需求較大，同時(shí)對(duì)價(jià)格的彈性也較大。存在一定程度過度房消費(fèi)傾向。城區(qū)拆遷戶及二次置業(yè)者：剛性需求較大，具有一定價(jià)格彈性?？蛻籼卣鞣治觯簠^(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)?；瘏^(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶泛化客戶來源多樣化，客戶需求多元化，導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)市場化，以未來開展趨向?yàn)橹鲗?dǎo)。38產(chǎn)品定位：物業(yè)類別：普通住宅/公寓建筑類別：高層/小高層戶型面積：強(qiáng)力主打70-90平米經(jīng)典二房推出少量50-60平米一房小戶供給適量110-130平米舒適三房產(chǎn)品定位需符合國家規(guī)定商品房90/70政策要求。大中小戶型面積結(jié)合開發(fā)，易于滿足不同群體購房需求。各類開發(fā)數(shù)量規(guī)模應(yīng)充分結(jié)合市場需求來具體確定。產(chǎn)品說明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個(gè)中小套型合拼為一個(gè)大套型。39項(xiàng)目景觀效果入口景觀主軸中央噴泉廣場組團(tuán)景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實(shí)現(xiàn)外街喧鬧繁華與小區(qū)內(nèi)部安靜祥和的自如切換40戶型參考萬科西半島3C戶型，3*2*1，約105平米。

4.45米開間客廳，3.9米開間主臥，創(chuàng)新別離式衛(wèi)浴空間，雙陽臺(tái)。萬科西半島2A戶型，2*2*1，約85平米

雙陽臺(tái)，廚房門雙向?qū)﹂_，連通客廳與觀景陽臺(tái)，明廚明衛(wèi)；2房/3房，布局與流線設(shè)計(jì)：代表布局：代表流線41產(chǎn)品與目標(biāo)客戶配比圖：100-130平米舒適三房50-60平米精致小戶

70-80平米經(jīng)典二房90-100平米左右小三房漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體/過度房需求者城區(qū)拆遷戶/漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體城區(qū)拆遷戶/二次置業(yè)者70%20%10%考慮95-105平米左右的小三房、110-130平米傳統(tǒng)三房，進(jìn)行合理的面積細(xì)分。42價(jià)格定位重點(diǎn)參考盤龍城區(qū)域類似工程價(jià)格水平，結(jié)合片區(qū)市場供給規(guī)模、地段微觀實(shí)際、細(xì)分產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)等因素，依據(jù)市場比較法,本項(xiàng)住宅局部均價(jià)為3300-3500元/平米左右，具體價(jià)格體系需要結(jié)合戶型面積、樓層分布、臨街特點(diǎn)等情況具體確定。產(chǎn)品設(shè)置與市場需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶舒適大戶東側(cè)地塊小高層/高層西側(cè)地塊小高層投資/過度自用客戶2*2*1/2*2*2/1*150-90小戶/經(jīng)典二房3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒適三房需求與供給匹配，銷售均價(jià)順利實(shí)現(xiàn)適度產(chǎn)品組合創(chuàng)新，形成市場稀缺供給，存在溢價(jià)時(shí)機(jī)經(jīng)典二房自用/拆遷433.工程商業(yè)綜合定位定位分析：

根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)分布情況，該區(qū)域商業(yè)集中分布在巨龍大道沿線，以小型商超，便民店，餐飲店等為主，以滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)有商業(yè)資源分析：小型商超：北冰洋購物中心餐飲類：楓葉美食城專營類：超越手機(jī)通訊城金融銀行類：中國信合44

綜合定位目標(biāo)客戶定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位銷售價(jià)格定位面積樓層定位投資客戶自用客戶租賃客戶地塊分布功能分區(qū)散戶單店主力大店市場比較法收益復(fù)原法數(shù)據(jù)相互檢驗(yàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)分類對(duì)應(yīng)門面數(shù)量需求以客戶為導(dǎo)向以市場為導(dǎo)向以客戶為導(dǎo)向商業(yè)局部定位模塊與程序：45客戶分析分為投資客、自用客、租賃客等投資客：注重地段增值、投資回報(bào)等；主要是看好盤龍城開展前景的漢口區(qū)域職業(yè)投資客等。自用客：注重購置力、人口密度、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營本錢、內(nèi)部空間、裝飾廣告等，附近片區(qū)店鋪經(jīng)營者、連鎖加盟者、漢口其他區(qū)域經(jīng)商者。租賃客：個(gè)體私營商家、企業(yè)單位等。46經(jīng)營業(yè)態(tài)分析綜合工程空間規(guī)劃布局點(diǎn)，周邊道路關(guān)系，已有商業(yè)資源，人口規(guī)模結(jié)構(gòu)等，大致經(jīng)營業(yè)態(tài)分布如下：建筑形態(tài)：住宅底商

可考慮2層設(shè)計(jì)，提高一層層高，形成設(shè)計(jì)吸引點(diǎn)臨街狀況：巨龍大道臨街面及東西地塊內(nèi)側(cè)臨街面西側(cè)地塊兩面臨街，其與巨龍大道拐角交匯處商業(yè)價(jià)值最大商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲類，銀行金融類，中型賣場，專營店，其他生活類等空間分布：巨龍大道拐角處引入主力店，兩邊臨街面一層設(shè)置規(guī)整店面以及零散型店鋪。

47價(jià)格定位：結(jié)合盤龍城區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的經(jīng)營與租金情況，并參考盤龍新城與舊城在售工程商業(yè)價(jià)格水平。伴隨附近區(qū)域相關(guān)市政建投資與新型大體量綜合物業(yè)開發(fā)，由于本工程商業(yè)位置具備較好的優(yōu)勢，故工程商業(yè)局部銷售價(jià)格會(huì)適當(dāng)超越目前在經(jīng)營工程價(jià)格。采取市場比較法，綜合分析認(rèn)為本工程商業(yè)局部銷售均價(jià)到達(dá)5000-6000元/㎡。481、總體策略以短期銷售為主導(dǎo)，租售并舉，靈活應(yīng)對(duì)并引導(dǎo)客戶商家需求；合理鋪源組合控制策略，提前消化性價(jià)比不高的鋪位，防止尾鋪積壓；充分的前期同步預(yù)熱〔商業(yè)與住宅同步〕，做好市場與客戶引導(dǎo)；聯(lián)動(dòng)附近商業(yè)局部,形成相對(duì)新穎的商業(yè)集中熟化概念,良好的包裝與展示，系統(tǒng)的廣告推廣等，確保消化速度所需氣氛平臺(tái)；完善的客戶渠道開發(fā)、強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行，確保商業(yè)局部的實(shí)際成交；聯(lián)動(dòng)策略品質(zhì)住宅先行，商業(yè)與住宅同步市場預(yù)熱高檔住宅客戶規(guī)模擴(kuò)大會(huì)帶動(dòng)敏銳投資客商家進(jìn)駐商業(yè)之間聯(lián)動(dòng)商業(yè)住宅聯(lián)動(dòng)商業(yè)局部與附近商業(yè)環(huán)境聯(lián)動(dòng)，形成商業(yè)街概念適度扎堆表達(dá)聚集效應(yīng)，擴(kuò)大市場影響，加速熟化租售組合，鋪源組合；包裝展示，廣告推廣；渠道開發(fā)，活動(dòng)促進(jìn)；五、工程營銷推廣49第一階段：形象導(dǎo)入/預(yù)熱期本階段主要工作內(nèi)容是為保證按方案開盤銷售而進(jìn)行的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作、廣告推廣和工程市場形象定位工作，主要包括：A、建筑設(shè)計(jì)方面：戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、工程進(jìn)度。B、現(xiàn)場準(zhǔn)備方面：工地包裝〔圍墻廣告等〕、銷售中心、宣傳展板。C、廣告推廣方面：工程整體思路〔推廣策略等〕、前期宣傳組合〔報(bào)廣、戶外、車身等〕、各類預(yù)算。D、銷售道具準(zhǔn)備：模型〔工程/戶型〕、樓書、海報(bào)、戶型單張、折頁、展板、戶外廣告、道旗。E、人員培訓(xùn)：培訓(xùn)、進(jìn)場、銷售制度擬訂、預(yù)約先前電話咨詢客戶，接待來電來訪客戶，簽定內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，媒體形象宣傳同步。F、銷售其他方面：紙杯、便簽等。2、工程營銷分期導(dǎo)入／預(yù)熱期開盤／強(qiáng)銷期持銷期尾盤期50第二階段：開盤強(qiáng)銷期通過前期預(yù)熱積累、VIP卡、