房地產(chǎn)貸款與稅費

27十二月2023房地產(chǎn)貸款與稅費課程內(nèi)容稅費講解商業(yè)貸款及公積金貸款稅費知識詳解印花稅（暫時免征）契稅營業(yè)稅個人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價款詳細內(nèi)容可參考店面經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)手冊名詞詮釋契稅是土地.房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向承受著征收的一種稅收營業(yè)稅(含城建.教育費附加)是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅.個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項所得征收的一種所得稅.中國的起征點為2000元.土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記。綜合地價款收取標(biāo)準(zhǔn)為：(經(jīng)濟適用住房的實際購房價款-該家庭最高購房總價標(biāo)準(zhǔn))×10%

如何區(qū)分普宅與非普宅

一.單套建筑面積在140平米(含140平米)以下二.小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上三.實際成交價低于同區(qū)域“享受優(yōu)惠政策住房(見備注)”平均交易價格的1.2倍以下。滿足以上三個條件為普通住宅，不符合以上三點中的一項或多項屬于非普通住宅）備注:“享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格”三環(huán)內(nèi)258萬;三環(huán)至四環(huán)210萬;四環(huán)至五環(huán)198萬;五環(huán)以外120萬.(同區(qū)域內(nèi)高于此價格為非普宅)二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表已購公房交易雙方的稅費繳納明細表二手經(jīng)濟適用房交易雙方稅費繳納明細表經(jīng)濟適用房上市出售新政解讀

京建住[2008]225號分界點08.04.08文件下發(fā)5年內(nèi)不得出租出借只能自?。蝗缧柁D(zhuǎn)讓，只能通過搖號或回購老房老政策衡量標(biāo)準(zhǔn)：文件下發(fā)前已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證新房新政策衡量標(biāo)準(zhǔn)：文件下發(fā)后取得房產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年內(nèi)不得出租出借只能自住；如需轉(zhuǎn)讓，只能通過搖號或回購5年外按原購房價和出售價格價差*70%補交土地收益金5年外按成交額*10%交綜合地價款例題

2010年10月,王小姐通過中原地產(chǎn)公司全款購買了李先生一套金雅園的二手商品房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2005年6月,房屋面積165平米,原購房價130萬，成交總價500萬元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費？評估價18000元/平米地區(qū)指導(dǎo)價5600元/平米避稅與不避稅的比較二手房交易稅費判斷三步走

第一步:首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房;

第二步:以房產(chǎn)證/契稅完稅憑證時間孰先原則，看是否滿五年；

第三步:以面積、總價、容積率，判斷是否是普通住宅。成本價房本契稅票成本價原購房合同舊房本抵押章新房本抵押章舊房本填發(fā)日期新房本填發(fā)日期貸款知識詳解付款方式商業(yè)貸款詳解公積金貸款詳解

付款方式全款,就是一次性付款貸款分為兩種：商業(yè)貸款公積金貸款相關(guān)名詞成交價過戶指導(dǎo)價銀行評估價網(wǎng)簽價原始購房價差額名詞詮釋1.商業(yè)貸款:又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。目前北京市多家商業(yè)銀行都有此項業(yè)務(wù)，如建行、農(nóng)行。申請貸款手續(xù)也基本一致。2.公積金貸款:指由北京住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。3.組合貸款:符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人怎樣計算商業(yè)貸款額什么是評估值貸款的成數(shù)怎樣算首付款怎樣算月還款還款的利息怎樣算系數(shù)如下：年限1年.10年.20年

貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過40年不分男女最高可貸到70歲貸款所需材料買方和配偶需提供資料：身份證，戶口本，暫住證，婚姻關(guān)系證明，收入證明，營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，最高學(xué)歷證明，工資流水，還款賬戶。賣方：身份證，戶口本，婚姻關(guān)系證明，房產(chǎn)證，原始購房協(xié)議，及配偶資料，收款賬戶。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同。貸款時需查驗購買方提供材料復(fù)印件的原件例題

2010年10月,王小姐預(yù)通過中原地產(chǎn)購買李先生一套金雅園的二手商品房,該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2005年6月,房屋面積165平米,原購房價130萬，成交總價500萬元.王小姐考慮以貸款形式購買,那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費？(按二套計算)評估價18000元/平米地區(qū)指導(dǎo)價5600元/平米貸款計算方法18000x165=297萬(評估總價)297萬x0.5=148.5萬（貸款數(shù)額）500萬(房款)–148.5萬=3515000（首付）稅費(297萬-130萬)x5.5%(營業(yè)稅)=91850元個人所得稅:免征297萬x3%(契稅)=89100元合計:180950元每月還款數(shù)額和利息148.5(貸款額整萬位)ｘ（上浮10%)79.10(20年利率上浮10%本息系數(shù))=11746.35（月供）

11746.35ｘ12月=140956.2（1年還款額）140956.2ｘ20年=2819124（共計還款額）2819124－1485000=1334124（總利息）注意事項判斷是否有稅央產(chǎn)房交稅以第一次票據(jù)為準(zhǔn)公房交稅以房本填發(fā)日期，購房收據(jù)日期，購房合同日期為準(zhǔn)商品房交稅以契稅票填發(fā)日期，房本填發(fā)日期為準(zhǔn)公積金貸款國管與市屬公積金的區(qū)分：

國管公積金：借款人所在單位為中央直屬或下屬單位的，繳納的公積金為國管公積金，一般繳存銀行為建設(shè)銀行。市屬公積金：借款人所在單位為北京市屬單位的，繳納的公積金為市屬公積金，一般繳存銀行為工商銀行、交通銀行等。

公積金貸款公積金最高可貸金額：1、市屬公積金：月個人繳存在550元貸款年限在30年的正?？少J款80萬元，如經(jīng)過評級到達AA可貸款92萬元，AAA為104元2、國管公積金：主要依據(jù)住房公積金繳存狀況、收入情況、個人信用狀況等因素，對借款申請人進行信用評級，并根據(jù)評級結(jié)果，實行分類管理，被評定為A級的借款申請人，最高貸款額度可在基準(zhǔn)額度上上浮30%；被評定為B級的借款申請人，可在基準(zhǔn)額度基礎(chǔ)上上浮15%（申請信用評級的借款人應(yīng)前往國管分中心業(yè)務(wù)受理柜臺，按照國管分中心信用評級有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)書面材料，并經(jīng)面談確定）

公積金貸款北京市公積金貸款需連續(xù)繳存12個月以上方可申請系數(shù)如下:5年年利率4;6年以上年利率4.5.5年184.17,十年103.64,十五年76.5,二十年63.26二十五年55.58.三十年50.67貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過47年男女上限70周歲公積金貸款所需相關(guān)費用過戶費:2000評估費:1500擔(dān)保費:3000公積金管理中心手續(xù)費:0.3%公積金貸款所需材料借款人（買方）需提供資料：借款申請表身份證或有效身份證明戶口本首頁、本人頁及變更頁有效居住證明結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明離退休證明收入證明最高學(xué)歷證明公積金貸款所需材料更多詳情請登錄北京住房公積金網(wǎng)/例題2009年8月,王小姐通過中原地產(chǎn)公司又購買了王先生一套位于永樂東區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)價已購公房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2009年.建筑年代80年.購房合同90年.房屋面積70平米,總價100萬元.那么王小姐和王先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費公積金計算房屋標(biāo)準(zhǔn)價的評估價:9000元公積金