房地產(chǎn)貸款與稅費(fèi)

27十二月2023房地產(chǎn)貸款與稅費(fèi)課程內(nèi)容稅費(fèi)講解商業(yè)貸款及公積金貸款稅費(fèi)知識(shí)詳解印花稅（暫時(shí)免征）契稅營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價(jià)款詳細(xì)內(nèi)容可參考店面經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)手冊(cè)名詞詮釋契稅是土地.房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向承受著征收的一種稅收營(yíng)業(yè)稅(含城建.教育費(fèi)附加)是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅.個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)所得征收的一種所得稅.中國(guó)的起征點(diǎn)為2000元.土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地出讓金是國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)行為必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記。綜合地價(jià)款收取標(biāo)準(zhǔn)為：(經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)款-該家庭最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn))×10%

如何區(qū)分普宅與非普宅

一.單套建筑面積在140平米(含140平米)以下二.小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上三.實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域“享受優(yōu)惠政策住房(見(jiàn)備注)”平均交易價(jià)格的1.2倍以下。滿(mǎn)足以上三個(gè)條件為普通住宅，不符合以上三點(diǎn)中的一項(xiàng)或多項(xiàng)屬于非普通住宅）備注:“享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格”三環(huán)內(nèi)258萬(wàn);三環(huán)至四環(huán)210萬(wàn);四環(huán)至五環(huán)198萬(wàn);五環(huán)以外120萬(wàn).(同區(qū)域內(nèi)高于此價(jià)格為非普宅)二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表已購(gòu)公房交易雙方的稅費(fèi)繳納明細(xì)表二手經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表經(jīng)濟(jì)適用房上市出售新政解讀

京建住[2008]225號(hào)分界點(diǎn)08.04.08文件下發(fā)5年內(nèi)不得出租出借只能自??；如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芡ㄟ^(guò)搖號(hào)或回購(gòu)老房老政策衡量標(biāo)準(zhǔn)：文件下發(fā)前已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證新房新政策衡量標(biāo)準(zhǔn)：文件下發(fā)后取得房產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年內(nèi)不得出租出借只能自住；如需轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芡ㄟ^(guò)搖號(hào)或回購(gòu)5年外按原購(gòu)房?jī)r(jià)和出售價(jià)格價(jià)差*70%補(bǔ)交土地收益金5年外按成交額*10%交綜合地價(jià)款例題

2010年10月,王小姐通過(guò)中原地產(chǎn)公司全款購(gòu)買(mǎi)了李先生一套金雅園的二手商品房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2005年6月,房屋面積165平米,原購(gòu)房?jī)r(jià)130萬(wàn)，成交總價(jià)500萬(wàn)元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？評(píng)估價(jià)18000元/平米地區(qū)指導(dǎo)價(jià)5600元/平米避稅與不避稅的比較二手房交易稅費(fèi)判斷三步走

第一步:首先看房屋屬性，包括已購(gòu)公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房;

第二步:以房產(chǎn)證/契稅完稅憑證時(shí)間孰先原則，看是否滿(mǎn)五年；

第三步:以面積、總價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅。成本價(jià)房本契稅票成本價(jià)原購(gòu)房合同舊房本抵押章新房本抵押章舊房本填發(fā)日期新房本填發(fā)日期貸款知識(shí)詳解付款方式商業(yè)貸款詳解公積金貸款詳解

付款方式全款,就是一次性付款貸款分為兩種：商業(yè)貸款公積金貸款相關(guān)名詞成交價(jià)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)銀行評(píng)估價(jià)網(wǎng)簽價(jià)原始購(gòu)房?jī)r(jià)差額名詞詮釋1.商業(yè)貸款:又稱(chēng)個(gè)人住房貸款，是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。目前北京市多家商業(yè)銀行都有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，如建行、農(nóng)行。申請(qǐng)貸款手續(xù)也基本一致。2.公積金貸款:指由北京住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。3.組合貸款:符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人怎樣計(jì)算商業(yè)貸款額什么是評(píng)估值貸款的成數(shù)怎樣算首付款怎樣算月還款還款的利息怎樣算系數(shù)如下：年限1年.10年.20年

貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過(guò)40年不分男女最高可貸到70歲貸款所需材料買(mǎi)方和配偶需提供資料：身份證，戶(hù)口本，暫住證，婚姻關(guān)系證明，收入證明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，最高學(xué)歷證明，工資流水，還款賬戶(hù)。賣(mài)方：身份證，戶(hù)口本，婚姻關(guān)系證明，房產(chǎn)證，原始購(gòu)房協(xié)議，及配偶資料，收款賬戶(hù)。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。貸款時(shí)需查驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)方提供材料復(fù)印件的原件例題

2010年10月,王小姐預(yù)通過(guò)中原地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)李先生一套金雅園的二手商品房,該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2005年6月,房屋面積165平米,原購(gòu)房?jī)r(jià)130萬(wàn)，成交總價(jià)500萬(wàn)元.王小姐考慮以貸款形式購(gòu)買(mǎi),那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？(按二套計(jì)算)評(píng)估價(jià)18000元/平米地區(qū)指導(dǎo)價(jià)5600元/平米貸款計(jì)算方法18000x165=297萬(wàn)(評(píng)估總價(jià))297萬(wàn)x0.5=148.5萬(wàn)（貸款數(shù)額）500萬(wàn)(房款)–148.5萬(wàn)=3515000（首付）稅費(fèi)(297萬(wàn)-130萬(wàn))x5.5%(營(yíng)業(yè)稅)=91850元個(gè)人所得稅:免征297萬(wàn)x3%(契稅)=89100元合計(jì):180950元每月還款數(shù)額和利息148.5(貸款額整萬(wàn)位)ｘ（上浮10%)79.10(20年利率上浮10%本息系數(shù))=11746.35（月供）

11746.35ｘ12月=140956.2（1年還款額）140956.2ｘ20年=2819124（共計(jì)還款額）2819124－1485000=1334124（總利息）注意事項(xiàng)判斷是否有稅央產(chǎn)房交稅以第一次票據(jù)為準(zhǔn)公房交稅以房本填發(fā)日期，購(gòu)房收據(jù)日期，購(gòu)房合同日期為準(zhǔn)商品房交稅以契稅票填發(fā)日期，房本填發(fā)日期為準(zhǔn)公積金貸款國(guó)管與市屬公積金的區(qū)分：

國(guó)管公積金：借款人所在單位為中央直屬或下屬單位的，繳納的公積金為國(guó)管公積金，一般繳存銀行為建設(shè)銀行。市屬公積金：借款人所在單位為北京市屬單位的，繳納的公積金為市屬公積金，一般繳存銀行為工商銀行、交通銀行等。

公積金貸款公積金最高可貸金額：1、市屬公積金：月個(gè)人繳存在550元貸款年限在30年的正?？少J款80萬(wàn)元，如經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)到達(dá)AA可貸款92萬(wàn)元，AAA為104元2、國(guó)管公積金：主要依據(jù)住房公積金繳存狀況、收入情況、個(gè)人信用狀況等因素，對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，并根據(jù)評(píng)級(jí)結(jié)果，實(shí)行分類(lèi)管理，被評(píng)定為A級(jí)的借款申請(qǐng)人，最高貸款額度可在基準(zhǔn)額度上上浮30%；被評(píng)定為B級(jí)的借款申請(qǐng)人，可在基準(zhǔn)額度基礎(chǔ)上上浮15%（申請(qǐng)信用評(píng)級(jí)的借款人應(yīng)前往國(guó)管分中心業(yè)務(wù)受理柜臺(tái)，按照國(guó)管分中心信用評(píng)級(jí)有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)書(shū)面材料，并經(jīng)面談確定）

公積金貸款北京市公積金貸款需連續(xù)繳存12個(gè)月以上方可申請(qǐng)系數(shù)如下:5年年利率4;6年以上年利率4.5.5年184.17,十年103.64,十五年76.5,二十年63.26二十五年55.58.三十年50.67貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過(guò)47年男女上限70周歲公積金貸款所需相關(guān)費(fèi)用過(guò)戶(hù)費(fèi):2000評(píng)估費(fèi):1500擔(dān)保費(fèi):3000公積金管理中心手續(xù)費(fèi):0.3%公積金貸款所需材料借款人（買(mǎi)方）需提供資料：借款申請(qǐng)表身份證或有效身份證明戶(hù)口本首頁(yè)、本人頁(yè)及變更頁(yè)有效居住證明結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明離退休證明收入證明最高學(xué)歷證明公積金貸款所需材料更多詳情請(qǐng)登錄北京住房公積金網(wǎng)/例題2009年8月,王小姐通過(guò)中原地產(chǎn)公司又購(gòu)買(mǎi)了王先生一套位于永樂(lè)東區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)已購(gòu)公房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2009年.建筑年代80年.購(gòu)房合同90年.房屋面積70平米,總價(jià)100萬(wàn)元.那么王小姐和王先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)公積金計(jì)算房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的評(píng)估價(jià):9000元公積金