萬科瑧系項目案例分析

中原地產(chǎn)事業(yè)七部C組萬科瑧系項目案例分析改變，從這一刻開始CHANGEFROMTHISMOMENT目錄CONTENTS1萬科瑧灣匯萬科瑧山道23萬科瑧山府萬科“瑧”系列深圳萬科首個高端產(chǎn)品系“瑧”系列，圍繞著發(fā)現(xiàn)優(yōu)雅，散發(fā)東方美學韻味，同時又根據(jù)三個項目不同優(yōu)勢，分別按照山、林、海的理念方向塑造產(chǎn)品屬性定位。借助三盤聯(lián)動，集體面世發(fā)聲，引起業(yè)界廣泛關(guān)注。萬科瑧系列整體10年后萬科重回城市中心，構(gòu)筑優(yōu)雅,通過洞悉高端客戶對生活細節(jié)的追求，回歸生活本源，洞察生活主張，傾力打造萬科高端瑧系產(chǎn)品。區(qū)域：萬科·瑧旗下三大項目分布于深圳最稀缺的核心區(qū)位香蜜湖·瑧山府位于香蜜湖片區(qū)的萬科香蜜湖瑧山府，作為香蜜湖片區(qū)升級之作，瑧山府坐擁香蜜湖最安靜的地塊，同時享受到整個區(qū)域豐富的配套；蘭江山第·瑧山道以三面環(huán)山的絕佳自然區(qū)位，于城市中心為人們創(chuàng)造一種無限親近自然的生活可能。萬科深圳灣瑧灣匯，作為紅樹灣超級總部基地唯一居住板塊，將引進萬豪集團旗下高端酒店品牌艾迪遜瑧山府瑧山道瑧灣匯萬科瑧系列整體萬科“瑧”系列，以發(fā)現(xiàn)優(yōu)雅為主題，貫穿項目始終，將萬科對高端豪宅的“精工、呵護、文化、服務”四大產(chǎn)品理念，通過美學與藝術(shù)的方式別具匠心的呈現(xiàn)。呵護：單個物品，關(guān)于形式美與功能，關(guān)于形式美與意境，也關(guān)于形式美與文脈。文化：瑧山府整個項目強調(diào)的就是東方美學，以儒家為大。有規(guī)矩，重禮序。服務：萬科如何迎合目標客戶需求打造項目亮點？情感關(guān)懷文化共融物業(yè)服務產(chǎn)品打造精工：把匠心鐫刻到空間里，才能處理好形式美與文脈的關(guān)系。萬科瑧萬科瑧系列整體萬科瑧灣匯基本信息戶型配比及分析項目規(guī)劃現(xiàn)場展示營銷推廣深圳灣超級總部基地一號作品+城市核心資源配套+萬科瑧*頂級產(chǎn)品線背書，主打公寓產(chǎn)品，分兩期開發(fā)，一期主推70-90平米的LOFT和175-310平的大戶型開發(fā)商深圳市地鐵集團有限公司,深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項目位置深灣一路與白石三道交匯處地鐵2號線紅樹灣站旁總用地面積68285㎡總建面約605000㎡總計容建面419000㎡容積率7.9主力面積段一期6棟塔樓，260㎡/310㎡公寓，70/90㎡Loft總戶數(shù)342（公寓）+1048（LOFT）=1390車位1680個（含商業(yè)，其中大平層公寓410個）物業(yè)類型公寓、商墅、辦公、商業(yè)、公園綠地景觀直擊深圳灣無敵一線海景、西觀沙河高爾夫絕對開闊綠野、東望華僑城濕地公園、四周公園環(huán)伺配套萬豪艾迪遜酒店、5A甲級寫字樓、10萬平商業(yè)；歡樂谷、世界之窗等教育人文休閑配套環(huán)繞戶型設計約1048套70-90平loft,約342套260-310平四房公寓精裝修頂級大師設計、一線品牌精裝。程紹正韜及愛馬仕旗下品牌“上下”合作基礎(chǔ)信息萬科瑧灣匯2017年2月15日上午項目于萬科企業(yè)公館開盤，本次備案產(chǎn)品為F棟地塊，共計217套，其中145套76平單位，72套85平單位，備案均價13.8萬元/㎡，實際銷售約40套，均價10-15萬元/平米。目前剩余庫存約29套，周均去化約2-3套，預計2017年下半年推出260/310㎡大戶型公寓產(chǎn)品。31031026026026026070*8（腿）90*4（腿）260260260260ABCDEF70/90HG7090商墅寫字樓D棟38層38套310㎡38套260㎡C棟38層38套310㎡38套260㎡E棟37層74套260㎡B棟29層58套260㎡D棟29層58套260㎡F棟18層144套70㎡72套90㎡產(chǎn)品線面積段戶型套數(shù)公寓產(chǎn)品260㎡3+1房2廳3衛(wèi)266310㎡——76LOFT產(chǎn)品76㎡2房2廳2衛(wèi)76885㎡3房2廳3衛(wèi)280戶型配比萬科瑧灣匯LOFT平面復式下層LOFT戶型平面圖戶型分析萬科瑧灣匯LOFT平面復式上層LOFT戶型平面圖戶型分析萬科瑧灣匯A、B、E座標準層平面圖公寓戶型平面圖戶型分析萬科瑧灣匯萬科瑧灣匯——戶型分析C、D座標準層平面圖公寓戶型平面圖深圳灣超級總部基地城市展廳（營銷中心）：東方愛馬仕聯(lián)袂“白玉展廳”，在營銷中心舉辦“東方”愛馬仕上下工藝術(shù)品首展上下薄胎瓷現(xiàn)場展示萬科瑧灣匯深圳灣超級總部基地城市展廳（營銷中心）：東方愛馬仕聯(lián)袂“白玉展廳”，在營銷中心舉辦“東方”愛馬仕上下工藝術(shù)品首展現(xiàn)場展示萬科瑧灣匯營銷節(jié)點：2016年5月25日，萬科高端產(chǎn)品系——瑧，在雅昌藝術(shù)中心發(fā)布。這是瑧產(chǎn)品系的第一次亮相，圍繞“發(fā)現(xiàn)優(yōu)雅”的主題，萬科攜瑧系旗下三大產(chǎn)品——香蜜湖·瑧山府、蘭江山第·瑧山道以及深圳灣·瑧灣匯優(yōu)雅亮相；2016年11月30日開放深圳灣超級總部基地城市展廳（營銷中心）；2017年2月15日上午項目于萬科企業(yè)公館開盤，本次備案產(chǎn)品為F棟地塊，共計217套，其中145套76平單位，72套85平單位，備案均價13.8萬元/㎡，實際銷售約40套，均價10-15萬元/平米營銷推廣萬科瑧灣匯萬科瑧山府基本信息戶型配比及分析項目規(guī)劃現(xiàn)場展示營銷推廣萬科“瑧”系列豪宅之一，安托山高尚住宅代表，分兩期開發(fā)，一二期均為200㎡以上大戶型；一期為230㎡產(chǎn)品共計556套，精裝交樓；目前已開放營銷中心，預計2017年初入市。占地面積（㎡）32302投資商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項目位置安托山六路與僑香五道交匯處（地鐵安托山站C出口）產(chǎn)品類型高層建筑面積（㎡）175111綠化率40%容積率4.0總戶數(shù)560交付標準精裝修樓層狀況7棟大平層+2棟商墅車位比1：1.9戶型面積（㎡）主推231-240㎡配套情況外部配套：大型超市、品牌餐飲、銀行、安托山博物公園、學校社區(qū)配套：商業(yè)、泳池基礎(chǔ)信息萬科瑧山府一期戶型配比樓棟建筑面積（約）套內(nèi)面積（約）贈送面積(約)戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)1棟240.37187.9217.05平四房兩廳三衛(wèi)762棟240.37187.9217.05平四房兩廳三衛(wèi)763棟240.37187.9217.05平四房兩廳三衛(wèi)764棟240.37187.9217.05平四房兩廳三衛(wèi)765棟240.37187.9217.05平四房兩廳三衛(wèi)766棟231.45183.3915.27平四房兩廳三衛(wèi)707棟/8棟0182.3943.1361（含中空）－360280.6943.1361（含中空）0380.6943.1361（含中空）0480.6943.1361（含中空）0580.6943.1361（含中空）0682.3943.1361（含中空）9棟231.45183.3915.27平四房兩廳三衛(wèi)70合計126668.84——————556分兩期開發(fā)，一二期均為200㎡以上大戶型；一期為230㎡產(chǎn)品共計556套，精裝交樓大平層住宅會所公寓公寓項目由7棟高層組成，1-5棟為高層，每棟41層；6、7棟為高層，每棟39層（約3.1m層高）6000㎡商業(yè)指標，規(guī)劃為loft公寓，僅對業(yè)主開放購買戶型配比萬科瑧山府A戶型四房兩廳三衛(wèi)240㎡3.15m層高純板式經(jīng)典布局，南北通透，三面采光三梯兩戶，私家專屬電梯入戶雙玄關(guān)設計南向6.5m面寬會客廳6.5m大尺度景觀陽臺，遠眺深圳灣南向雙套房臥室主臥三面采光，270度環(huán)景視野，10m獨立步入式衣帽間，5.2m南向空間中西雙廚，頂配廚電獨立工人房項目分為231㎡、240㎡兩大戶型，其中6#、9#樓為231㎡戶型，1#-5#為240㎡戶型戶型分析萬科瑧山府B戶型四房兩廳三衛(wèi)231㎡3.15m層高三梯兩戶，私家專屬電梯入戶雙玄關(guān)設計60㎡客廳一體闊廳7.3m大尺度景觀陽臺雙套房臥室，南向三臥室主臥雙面采光，270度環(huán)景視野，10m獨立步入式衣帽間，4.8m南向空間中西雙廚獨立工人房項目分為231㎡、240㎡兩大戶型，其中6#、9#樓為231㎡戶型，1#-5#為240㎡戶型戶型分析萬科瑧山府住宅規(guī)劃：一期占地面積32303㎡，建筑面積175111㎡，容積率4，由9棟戶型大平層住宅構(gòu)成，主力面積為

231㎡、240㎡項目遵照東方禮序進行布局，以超高層+商墅公寓組合入市：點式布局，暖陽闊景270度全景視角，開闊樓間距三進院落，逐層深入主入口—半私密內(nèi)庭院—私屬樓宇大堂中軸對稱，穩(wěn)重大氣參照園林排布方式，沉穩(wěn)莊重雅致立面，彰顯氣質(zhì)香檳金鋁板立面，展現(xiàn)優(yōu)雅氣質(zhì)項目規(guī)劃萬科瑧山府項目迎賓大道中段選擇對稱列植八顆細葉欖仁，營造呈現(xiàn)三分之一天空，深圳最美林蔭道。形成強烈的儀式感，輕盈的枝葉又不失優(yōu)雅。翡翠公園外圍通過障景法以郁郁蔥蔥的植被將院內(nèi)活動掩蓋其中，增強私密感；內(nèi)院通過優(yōu)質(zhì)大草坪釋放休閑空間園林規(guī)劃項目規(guī)劃萬科瑧山府陽光泳池，對標五星級酒店標準，強調(diào)室外泳池的室內(nèi)化，既有室內(nèi)泳池的超高配置和水質(zhì)，又兼具室外風景，通過水溫調(diào)節(jié)將泳季延長在項目西側(cè)，計劃利用4萬㎡規(guī)劃30個別具特色的文化博物館，主要包括4個博物館組區(qū)，將成為深圳最大的博物館公園安托山公園醫(yī)院學校超市項目規(guī)劃萬科瑧山府社區(qū)配套園林：迎賓道選用名貴樹種，高標準設計中式園林迎賓大道設計，以北京國子監(jiān)街為藍本。依據(jù)地勢，讓體驗者隨著流線的深入，體驗不同的空間意境，發(fā)現(xiàn)優(yōu)雅。入口以精神堡壘結(jié)合深刻寓意的菩提樹陣，從市政深綠色芒果行道樹的城市界面中凸顯，營造入口視覺心理牌坊。迎賓大道中段，經(jīng)過現(xiàn)場放樹對比效果。最終選擇對稱列植八顆細葉欖仁，營造呈現(xiàn)三分之一天空，深圳最美林蔭道。形成強烈的儀式感，輕盈的枝葉又不失優(yōu)雅。綠籬根據(jù)人的心理尺度，附網(wǎng)斜面種植高兩米紅車，賦予綠籬以雕塑感。綠籬植物特意挑選紅車，植物特征新葉泛紅，花灌特意挑選素雅品種，優(yōu)雅需要去發(fā)現(xiàn)?，F(xiàn)場展示萬科瑧山府營銷中心設計展示：內(nèi)外庭院相呼應，關(guān)注中式細節(jié)，營造山巒迭起的景致大尺度的凈面水景在霧境中溢出，舒緩雅趣。長條簡潔透光幕墻面如白玉，將景觀劃分為外庭內(nèi)庭的同時，將視線引向營銷中心入口。整個空間去除一切形式元素，以燈具點飾水面，營造極簡東方美學意境酒店式落客區(qū)前庭，由大尺度金屬連廊從室外空間引入室內(nèi)。同時中軸劃分外庭院。連廊兩側(cè)整體對稱而又不顯呆板。地面石材與金屬連廊整體色調(diào)沉穩(wěn)端莊，頂部是無序的銅孔燈飾那么內(nèi)庭營造的便是生活化的意境。翠竹清泉，荷風麗影。透過室內(nèi)透過玻璃窗，優(yōu)雅若現(xiàn)?，F(xiàn)場展示萬科瑧山府營銷中心：延續(xù)整體建筑規(guī)劃的“中軸對稱”理念。將整個體驗中心的建筑體打造成三個虛實圍合的空間，再運用傳統(tǒng)東方建筑空間中“游廊”的形式貫穿整個空間洽談區(qū)中正的擺設，以千年禮序，塑貴雅格局空間整體以深色系為主，以營造沉穩(wěn)莊重視覺格調(diào)，局部暖色燈光、裝飾點綴用中軸的3個空間，以及屏風把整個營銷中心劃分成若干個區(qū)域。這些區(qū)域，通過不同的色調(diào)、燈光、裝飾，營造出感覺不一樣的多個空間模型區(qū)內(nèi)以光影效果打造，虛實相生現(xiàn)場展示萬科瑧山府營銷中心細節(jié)展示設計師邀請專業(yè)藝人結(jié)合激光切割，每個銅片都是手工打磨而成，將手工造詣要求達到了極致木質(zhì)樓梯，多加了一層扶手，縮小到手握著的尺度。采用近似賓利的真皮座椅工藝，由人工車縫上去

極具奢華的影木墻面，選用勞斯萊斯儀表盤同類木材紋路，獨特的紋理達到觸摸與視覺體驗現(xiàn)場展示萬科瑧山府營銷中心藝術(shù)品展示與案名“山”呼應的藝術(shù)作品《高山偉岸》中國著名女雕塑藝術(shù)家——向京。代表作《這個世界會好嗎?》荷蘭定制進口金枝玉葉燈?；ㄕZ：高貴、幸福、永結(jié)同心和血脈相連接待前臺“天圓地方”現(xiàn)場展示萬科瑧山府瑧山府營銷中心：處處體現(xiàn)著東方藝術(shù)的神韻，強烈的散發(fā)著“瑧”的韻味。文化孔子的中正主義，有中正，有方圓：中正的擺設以及金枝玉葉圓吊燈莊子的自由主義：呈現(xiàn)自然界絕對自由紋理的寶石棕石材墻呵護不大不小，不古不新，不明不暗，與瑧山府呼應：尋找1年的畫作定制于荷蘭Moooi：金枝玉葉吊燈希望與思考的器物：擺件精工把中華文明與當代匠心，掛在墻上：純手工銅門將賓利的真皮工藝，縫在樓梯：真皮樓體扶手把“勞斯萊斯儀表盤”藏在墻上：勞斯萊斯儀表盤紋理墻面現(xiàn)場展示萬科瑧山府停車場：停車場精裝設計1：1.9的高配比停車位，專設智慧停車系統(tǒng)，自動識別業(yè)主車輛，無需停車刷卡車庫內(nèi)部，臻選的透光云石片吊頂，石材鋪裝地面、車道靜音處理、柔和的燈光系和大堂的專屬迎賓空間現(xiàn)場展示萬科瑧山府推廣主題與貴雅面對面推廣渠道戶外——位置:深南中路、濱河大道（目前僅通過小野麗莎音樂會形式對外宣傳，暫無對項目的直接宣傳推廣）營銷活動8月15日小野麗莎媒體見面會9月3日正式開放營銷中心9月28日《萬科瑧山府之夜》暨小野麗莎音樂盛典折扣及促銷凍結(jié)50萬成為萬科“瑧”系列會員，享受權(quán)益：“瑧”系列樣板房提前知曉，參觀；瑧山府項目開盤額外99折；享受藍楹灣免費的高級宴會一次。開盤情況：【開盤時間】：2017年5月4日（8:00簽到，10:00搖號選房，12:00結(jié)束）【開盤地點】：萬科企業(yè)公館【推售產(chǎn)品】：220套產(chǎn)品全部推出【認籌情況】：4月28日啟動認籌，認籌形式為直接繳納100萬，5月2日停止認籌，共認籌約200批【到訪客戶】：現(xiàn)場到訪客戶約200批【開盤安排】：簽到、選房均實行1籌1客（一批認籌客戶只允許進一個人）【選房客戶】：26組每組7人【現(xiàn)場折扣】：認籌99折【開盤均價】：備案價*0.99【成交套數(shù)】：當天總共成交約170套，去化率約77%?！緜浒盖闆r】：本次備案為3棟、4棟、9棟，共計220套，預售總貨值52億元，整體均價99655元/㎡；其中3棟均價93552元/㎡，4棟均價105581元/㎡，9棟100031元/㎡【裝修情況】：備案價格為毛坯備案，精裝修成本及相關(guān)費用依《裝修委托管理協(xié)議》另行約定，3棟、4棟、9棟均為6965元/㎡（建筑面積）營銷推廣萬科瑧山府推廣畫面以素雅為主，較簡潔，凸顯優(yōu)雅生活主題營銷推廣萬科瑧山府萬科瑧山道基本信息戶型配比及分析項目規(guī)劃現(xiàn)場展示營銷推廣瑧山道是深圳萬科首個高端品牌——瑧系列產(chǎn)品之一，由萬科與蘭江地產(chǎn)聯(lián)合打造，位于深圳首席高尚人居住區(qū)——福田香蜜湖半山區(qū)，現(xiàn)于2016年10月29日已對外開放半山生活館即營銷中心，內(nèi)置區(qū)域圖、沙盤和展示板，樣板間還未對外開放，預計2017年推售5、6棟蘭江山地占地面積60899㎡建筑面積292099㎡（其中瑧山道建面約70000㎡）容積率2.9綠化率60%產(chǎn)權(quán)年限70年萬科瑧山道戶數(shù)374戶車位比1：2梯戶比兩梯兩戶交樓180㎡帶精裝、295-317㎡毛坯面積段180㎡、295-317㎡基礎(chǔ)信息萬科瑧山道主力戶型：178-308㎡產(chǎn)品共計374套樓號戶型面積（㎡）戶數(shù)總戶數(shù)占比5A180.024040/3745B5B-01176.268484/3745B-02180.024242/3745C5B-01176.268484/3745B-02180.024242/3746A6A-0121411/3746A-0236411/3746A-033181919/3746A-042981919/3746A-0548511/3746B6A-0138011/3746A-0220011/3746A-033181919/3746A-042951919/3746A-0548711/374匯總374160㎡4房一期售罄5棟A座178㎡4房5棟B座178㎡4房5棟C座178㎡4房6棟A座6棟B座戶型配比萬科瑧山道5A棟01戶型圖-5棟A約180㎡四室二廳二衛(wèi)約270度環(huán)繞景觀，享城、山、園林多維景觀約2.4米進深大尺度陽臺，于露臺迎風欖綠宴親朋約40㎡復合型主臥套房，享受平凡起居的非凡愉悅一線山景廚、餐廳，讓大自然的風味融入一日三餐集中后勤空間，超配獨立儲物間，日常生活不在冗雜戶型分析萬科瑧山道6A/B棟01戶型圖-6A棟01307㎡四室二廳二衛(wèi)三向三陽臺，于半山制高點尊用多維景觀約13米開闊景觀陽臺，盡收廣闊山茵綠貌雙主臥套房設計，打造奢適生活約60㎡尊貴主人房，享受假式生活風情毛坯交付，預留多變空間戶型分析萬科瑧山道車庫打造：4層陽光車庫，獨特的車庫視覺系統(tǒng)，車庫大堂前落客區(qū)地面鋪設石材，停車場儲物空間，垃圾處理系統(tǒng)以及車庫換風標準。停車場通道陽光車庫瑧山道擁有全市罕見的4層陽光車庫，在萬科瑧的標準下