某工業(yè)園項目策劃定位方案

工業(yè)園工程籌劃定位

——經(jīng)驗分享會2024年8月分享大綱引言參謀工作方法工程案例經(jīng)驗分享引言工業(yè)用地占總用地成交比重越來越大全國土地供給：2024年1月至7月份，共成交工業(yè)用地6275塊，占總成交用地的52.6%，建設(shè)用地面積2.9億平米，占總用地面積的52.3%，超過普通住宅用地。一線城市和二三線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不同特征，因此分別選取北京和廊坊分析其土地市場。北京市土地供給：2024年1月至7月份，共出讓工業(yè)用地72塊，占總出讓用地的50.7%，建設(shè)用地面積占總用地面積的55.1%，超過普通住宅用地。廊坊市土地供給：2024年1月至7月份，共出讓工業(yè)用地74塊，占總出讓用地的35.6%，建設(shè)用地面積占總用地面積的38.4%。其比重均高出去年總體水平。引言在住宅用地成交溢價率下降〔或上升趨勢趨緩〕的同時，工業(yè)用地溢價率呈較快上升趨勢。土地溢價率是土地市場競爭狀況的表征之一，因此從工業(yè)用地和住宅用地的溢價率的變化可以推測出，開發(fā)商的投資側(cè)重點。北京市土地成交：普通住宅用地溢價率從去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而與此相反，工業(yè)用地的溢價率那么從1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢價率上升了6.3%。而業(yè)用地的溢價率那么上升了15.2%。北京市的住宅用地溢價率驟降至15.4%，而工業(yè)用地溢價率卻有大幅度上升。廊坊市的兩類用地的溢價率均有所上升，但是工業(yè)用地溢價率上升幅度較大。由此說明，住宅土地市場日趨冷清，工業(yè)用地成為開發(fā)商追逐熱點。引言工業(yè)園定義產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指一個國家或者一個區(qū)域的政府根據(jù)經(jīng)濟開展的內(nèi)在要求，通過行政或市場化等多種手段，集聚各種生產(chǎn)要素，適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的新形勢，滿足城市化進程合理集聚的趨勢，在一定的空間范圍內(nèi)進行科學整合，使之成為結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集群競爭優(yōu)勢顯著、功能布局優(yōu)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)，是鏈接工業(yè)化和城市化的紐帶。隨著工業(yè)用地備受市場熱捧，工業(yè)園也必將成為未來開發(fā)的重要方向。引言工業(yè)園分類國際上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為以下幾類：第一，一般加工型工業(yè)園區(qū)。這一類工業(yè)園區(qū)以制造加工業(yè)為主，有綜合加工型的，也有專門從事某一類產(chǎn)品生產(chǎn)的特色園區(qū)，如意大利南部的服裝、紡織專業(yè)園區(qū)。第二，高科技園區(qū)。這類園區(qū)以高科技產(chǎn)品的研發(fā)為主，園區(qū)內(nèi)科研機構(gòu)、高校和企業(yè)相對集中，具有知識密集和人才密集性的特征。美國的硅谷、英國的劍橋科學園、法國巴黎高技術(shù)區(qū)、日本筑波科學城、印度班加羅爾軟件園等都是典型的高科技產(chǎn)業(yè)園。第三，生態(tài)工業(yè)園。生態(tài)工業(yè)園是根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟理論和工業(yè)生態(tài)學原理建立的一種與生態(tài)環(huán)境和諧共存的新型工業(yè)園。截至2024年，美國各州開展的生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程已經(jīng)超過60個；在亞洲，日本的生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程也已超過30個。生態(tài)工業(yè)園已經(jīng)成為各國在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資源循環(huán)和高效利用的重要方式之一。引言產(chǎn)業(yè)園工程不同于普通住宅工程，從其開發(fā)模式到產(chǎn)業(yè)定位都是一個全新的研究工程。作為效勞于開發(fā)商前期定位的參謀公司，應(yīng)該走在開發(fā)商前面，理清產(chǎn)業(yè)園開發(fā)中面對的核心問題，并總結(jié)具體問題的研究方法。本分享會將結(jié)合我們完成的產(chǎn)業(yè)園工程，總結(jié)具體研究方法，與各位同事共同探討。分享大綱引言參謀工作方法工程案例經(jīng)驗分享參謀工作方法開發(fā)商開發(fā)工業(yè)園區(qū)的核心需求工業(yè)園區(qū)研究方法參謀工作方法：開發(fā)商核心需求在利益最大化的驅(qū)使下，開發(fā)商拿下產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地以后，面臨如下幾方面問題：開發(fā)模式：結(jié)合工程開發(fā)體量和價值挖掘判斷工程的開發(fā)模式是什么？住宅和產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何組合，開發(fā)時序如何確定？產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：側(cè)重于哪些核心產(chǎn)業(yè)？行業(yè)價值鏈的哪一段為主導(dǎo)行業(yè)？客戶定位：如何細分目標客戶群？向這些目標客戶群提供哪些利益？園區(qū)功能：園區(qū)提供何種功能？這些功能對客戶的吸引力有多大？參謀工作方法：研究方法價值梳理開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實施策略園區(qū)建設(shè)價值梳理區(qū)域價值某城市地區(qū)生產(chǎn)總值某城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)某城市區(qū)域開展布局價值梳理產(chǎn)業(yè)對接方向蘇州工業(yè)園區(qū)上海市廊坊市產(chǎn)業(yè)定位京津冀都市圈范圍開發(fā)模式確定假設(shè)方向產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型住宅開發(fā)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)和住宅綜合開發(fā)型案例研究通過對國內(nèi)外經(jīng)典案例的開發(fā)模式研究，分析何種模式更適合本工程。選取適宜的新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為研究對象。分析其具體的開發(fā)階段，不同階段內(nèi)產(chǎn)業(yè)和住宅的關(guān)系和先后順序。開發(fā)模式選擇在開發(fā)商利益最大化的前提下，結(jié)合工程本身特征，通過分析具體模式的優(yōu)劣勢，選取適合的開發(fā)模式?；羧A德“田園城市〞:韋林花園城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇結(jié)合工程產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀和開展時機以及區(qū)域開展?jié)摿?，確定產(chǎn)業(yè)的初步開展意向；通過對特定產(chǎn)業(yè)的研究，判斷工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇和產(chǎn)業(yè)排序。產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展意向應(yīng)該符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃。在產(chǎn)業(yè)初步意向的基礎(chǔ)上，通過對具體產(chǎn)業(yè)的深入研究，判斷產(chǎn)業(yè)是否適合入駐本項目。產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展意向產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向診斷周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在分別判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以后，綜合考慮園區(qū)特征和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在項目價值分析的基礎(chǔ)上，綜合分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展規(guī)劃，是做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃具體開展產(chǎn)業(yè)的根本策略研究在確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的前提下，分析不同產(chǎn)業(yè)開展需求和不同產(chǎn)業(yè)對住宅開發(fā)的影響如何，細化產(chǎn)業(yè)開展的優(yōu)先側(cè)重。在細化產(chǎn)業(yè)組合方案的根底上，借鑒同類型園區(qū)功能區(qū)劃分和重點園區(qū)土地指標配比，對本園區(qū)的功能區(qū)劃分和土地配置提出相應(yīng)的建議。細化產(chǎn)業(yè)組合方案確定各類用地指標配比重點園區(qū)土地指標配比“案例借鑒”確定園區(qū)重點功能區(qū)同類型園區(qū)的功能區(qū)劃分“案例借鑒”實施策略招商策略及方案在主導(dǎo)和遠期培育的產(chǎn)業(yè)根底上，確定企業(yè)的規(guī)模、所處具體產(chǎn)業(yè)階段，結(jié)合產(chǎn)業(yè)對接方向，確定招商策略及方案。優(yōu)惠政策研究土地優(yōu)惠：廠房采取優(yōu)惠價格出租、出讓等多種方式合作。稅收優(yōu)惠：對高新技術(shù)企業(yè)等進行相應(yīng)的稅收減免。行政事業(yè)性收費：由園區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以減免辦事流程：在工程簽約、立項、審批、建設(shè)乃至生產(chǎn)經(jīng)營的全過程提供一條龍效勞。產(chǎn)業(yè)扶持：對園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在國家政策的許可范圍以內(nèi)盡量爭取優(yōu)惠政策。招商策略及方案涉及面較廣，更為深入的定位方法還需進一步研究。本報告僅列出典型的優(yōu)惠政策，具體優(yōu)惠政策還需結(jié)合工程所在地進行分析。園區(qū)建設(shè)產(chǎn)品建議參謀工作方法：研究方法價值梳理是開展后續(xù)研究的根底，通過分別對開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、實施策略、園區(qū)建設(shè)等的研究解決開發(fā)商最關(guān)注的核心問題。下面還將結(jié)合具體研究的案例對具體模塊進行簡單的介紹。開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實施策略園區(qū)建設(shè)價值梳理分享大綱引言參謀工作方法工程案例經(jīng)驗分享案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮(zhèn)內(nèi)。廊坊市區(qū)的西北方向，緊鄰北京大興；工程總占地：工程占地面積2.25平方公里，約3375畝。用地規(guī)模大，相當于1/2個CBD；如此大規(guī)模體量開發(fā)，必將注定其開發(fā)模式應(yīng)該是綜合型、復(fù)合化的開發(fā)；具體開發(fā)模式那么應(yīng)根據(jù)工程現(xiàn)狀進行判斷。工程階段簡介工程任務(wù)：確定產(chǎn)業(yè)和住宅的開發(fā)模式；產(chǎn)業(yè)定位；產(chǎn)業(yè)園區(qū)根本產(chǎn)品建議；住宅開發(fā)建議。工程進展：工程現(xiàn)已完成第一階段和第二階段報告，其中一階段詳細分析了工程價值屬性，并確定了工程的開發(fā)模式；二階段主要完成了工程的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的根本產(chǎn)品建議；工程現(xiàn)狀：由于開發(fā)商拿地遇阻，尚不能進行更深入的住宅開發(fā)研究，在完成產(chǎn)業(yè)定位以后工程暫緩執(zhí)行。此次分享主要針對工程產(chǎn)業(yè)研究內(nèi)容進行提煉，側(cè)重于產(chǎn)業(yè)研究方法的應(yīng)用。局部研究方法探討：案例價值判斷開發(fā)模式案例研究產(chǎn)業(yè)方向診斷整體定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會客戶深訪理論研究案例價值判斷案例所處區(qū)域開展?jié)摿确婚_展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產(chǎn)業(yè)時機研究依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機此工程產(chǎn)業(yè)選擇初步定位案例開發(fā)地產(chǎn)時機研究廊坊市住宅開發(fā)歷程和現(xiàn)狀此工程未來住宅需求預(yù)測案例未來時機梳理案例價值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住廊坊市發(fā)展機會廊坊市位于京津冀都市圈內(nèi)，是京津之間的黃金走廊。京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設(shè)將增強廊坊與其他城市的溝通。案例所處區(qū)位開展?jié)摿Π咐_展時機廊坊六個區(qū)縣位于環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)，該經(jīng)濟圈強調(diào)了北京對周邊區(qū)縣的“反哺〞，廊坊可借此時機對接首都的產(chǎn)業(yè)“溢出〞。萬莊發(fā)展機會萬莊生態(tài)城為廊坊未來重點開展區(qū)域，其開發(fā)將加強廊坊與北京的對接能力，提升京津冀一體化進程中廊坊的地位。密涿高速將加強萬莊與廊坊內(nèi)部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來開展時機。此工程隸屬萬莊組團，是廊坊未來重點開展區(qū)域。隨著大交通和小交通的改善，本案將能充分共享廊坊的開展機遇，并將成為廊坊與北京溝通的核心紐帶。案例所處區(qū)域開展?jié)摿确婚_展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機此工程產(chǎn)業(yè)選擇初步定位案例開發(fā)地產(chǎn)時機研究廊坊市住宅開發(fā)歷程和現(xiàn)狀此工程未來住宅需求預(yù)測案例未來時機梳理案例價值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住廊坊市確定了構(gòu)建“兩帶一軸一中心〞的產(chǎn)業(yè)開展格局，而萬莊那么處于環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶上。“兩帶〞：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設(shè)環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設(shè)環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶?！耙惠S〞：即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設(shè)的廊滄高速公路建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)軸?！耙恢行抹暎杭撮_展城市經(jīng)濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區(qū)不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實的經(jīng)濟中心。依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經(jīng)濟的“第三極〞，廊坊作為京津之間的黃金走廊，本工程即是京津開展外擴的黃金焦點；環(huán)首都經(jīng)濟圈：環(huán)首都經(jīng)濟圈強調(diào)北京對周邊地區(qū)的反哺，包含廊坊六個區(qū)〔縣〕。廊坊借住環(huán)首都經(jīng)濟圈優(yōu)勢，對接首都的產(chǎn)業(yè)“溢出〞。萬莊生態(tài)城：萬莊生態(tài)城市廊坊未來開展的重點區(qū)域，其開發(fā)將在經(jīng)濟、社會等方面強化廊坊主城區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟的影響力和控制力，提升京津冀一體化進程中廊坊利益最大化。交通改善：京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設(shè)將增強廊坊與其他城市的溝通。密涿高速將加強萬莊與廊坊內(nèi)部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來開展時機。本工程距未來北京第二機場約20公里，有望成為臨空經(jīng)濟區(qū)涉及區(qū)域，第二機場將給未來萬莊的產(chǎn)業(yè)開展帶來新變化。京津冀都市圈萬莊生態(tài)城環(huán)首都經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇交通改善交通改善交通改善機遇機遇依托京津冀都市圈、環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃，借住交通環(huán)境的改善，廊坊市未來產(chǎn)業(yè)將有較大的開展空間。萬莊生態(tài)城的開發(fā)那么奠定了本工程在廊坊市的重要地位。結(jié)合廊坊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和區(qū)域特征，可知萬莊產(chǎn)業(yè)定位為承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷兩城兩帶北部研發(fā)效勞和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展帶：中關(guān)村科學城、未來科技城。南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)開展帶：大興、亦莊行政合并。六高四新“六高〞：中關(guān)村、亦莊、CBD、金融街、奧林匹克中心區(qū)、臨空經(jīng)濟區(qū)。6大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以全市7%的平原面積，集聚了全市四成左右的GDP和資產(chǎn)，實現(xiàn)了全市四成以上的利潤和稅金?！八男篓暎和ㄖ莞叨松虅?wù)效勞區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合效勞區(qū)、懷柔文化科技高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)。第28頁中關(guān)村CBD亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金融街奧林匹克中心區(qū)臨空經(jīng)濟區(qū)“六高”區(qū)域“四新”區(qū)域通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)懷柔文化科技高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)北部產(chǎn)業(yè)帶南部產(chǎn)業(yè)帶北京市未來產(chǎn)業(yè)空間布局的重點為“兩城兩帶，六高四新〞，其中“兩高一新〞位于北京東南部。隨著CBD東擴、南城方案、通州國際新城等規(guī)劃相繼出臺，北京的產(chǎn)業(yè)空間布局呈現(xiàn)“東南飛〞景象。依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機：北京產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)移“東南飛〞案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機北京中心城區(qū)海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興固安燕郊香河大廠亦莊北京五環(huán)廊坊隨著北京產(chǎn)業(yè)“東南飛〞，周邊區(qū)縣實施了新的對接措施，對與北京大興緊鄰的萬莊也必將有更為積極影響。臨近北京市縣開展對策：固安工業(yè)園區(qū)：率先推出對接“城南行動方案〞開展策略，加快融入“大北京〞進程，通過北京核心區(qū)的輻射作用拉動當?shù)亟?jīng)濟的開展。大廠縣：隨著首鋼機電產(chǎn)業(yè)基地的奠基，尤其是大廠潮白河工業(yè)區(qū)的開工建設(shè)，也正在追趕大北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的順風車。三河市燕郊：房地產(chǎn)并非燕郊工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，甚至只占很微小的比例，但不可否認的是，北京居住后花園的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，進而促進了燕郊工業(yè)園區(qū)的招商工作。案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷電子信息產(chǎn)業(yè)、休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)先進制造業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)和新型農(nóng)業(yè)廊坊的開展定位是“京津冀電子信息走廊，環(huán)渤海休閑商務(wù)中心〞，圍繞著定位著力推進電子信息產(chǎn)業(yè)、休閑商務(wù)業(yè)，加快先進制造業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)和新型農(nóng)業(yè)的開展；“塔尖〞：全力推進、優(yōu)先開展，集中智慧做規(guī)劃，加快推動電子信息產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃、休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃和文化產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃；“塔身〞：增強產(chǎn)業(yè)鏈條的緊密性和延展性，促進同類產(chǎn)業(yè)和同一產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游企業(yè)實現(xiàn)大規(guī)模集聚，最大程度地發(fā)揮“塔身〞普遍性支撐；“塔基〞：加快升級傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，“塔基〞支撐即期經(jīng)濟增長的功能，拉開了廊坊高端產(chǎn)業(yè)集群開展的宏偉框架。案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：廊坊產(chǎn)業(yè)定位“京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心〞是廊坊新的產(chǎn)業(yè)標志。案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：廊坊各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)開展情況√重點產(chǎn)業(yè)√

包含產(chǎn)業(yè)相比其他各區(qū)縣，廊坊市區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展較為全面，在電子信息、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)開展根底上具有一定的優(yōu)勢，可以拓展在新材料、會展旅游等方面產(chǎn)業(yè)的引入。案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：廊坊市區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為資深企業(yè)園區(qū)，經(jīng)濟奉獻度最大，華為與龍河開發(fā)區(qū)主導(dǎo)的電子產(chǎn)業(yè)開展迅速，整體廊坊市區(qū)具備產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。東北東南北西北退二進三第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷加快效勞業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進向生產(chǎn)性效勞業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。生產(chǎn)性效勞業(yè)增加值對全市現(xiàn)價GDP的奉獻率超過55%。生產(chǎn)性效勞業(yè)成為高端產(chǎn)業(yè)、高效企業(yè)、高薪崗位的主要提供者。拓展提升城市效勞功能，做大做強金融效勞、信息效勞、科技效勞、商務(wù)效勞、流通效勞等生產(chǎn)性效勞業(yè)，將北京打造成為效勞區(qū)域、效勞全國、輻射世界的生產(chǎn)性效勞業(yè)中心城市。著力開展高端現(xiàn)代制造業(yè)，改造提升傳統(tǒng)制造業(yè)‘十二五’期間，將實施重大工程帶動戰(zhàn)略，重點推進京東方八代線、長安汽車、北京現(xiàn)代三工廠、福田中重卡合資工程、中航工業(yè)園、北京數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)基地等重大工程建設(shè)，提升電子信息、汽車、裝備制造、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)開展水平。重點推進新一代信息技術(shù)、生物、節(jié)能環(huán)保、新材料、新能源汽車、新能源、航空航天和高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點領(lǐng)域開展。案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：北京產(chǎn)業(yè)定位案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷2024年新興產(chǎn)業(yè)增加值第34頁億元各產(chǎn)業(yè)增加值〔06-09年〕年均增長率數(shù)據(jù)來源：北京市2024年統(tǒng)計年鑒案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：依托北京新興產(chǎn)業(yè)開展定位分析現(xiàn)代效勞業(yè)、生產(chǎn)性效勞業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為新興產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，且以年均10%以上的增速迅猛增長，尤其值得指出的是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性效勞業(yè)的增長速度接近甚或超過20%。廊坊市未來重點開展新興產(chǎn)業(yè)，因此本局部重點研究北京市新興產(chǎn)業(yè)開展趨勢案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷制造業(yè)和效勞業(yè)：“制造業(yè)〞相關(guān)的產(chǎn)業(yè)增速最慢，“效勞業(yè)〞相關(guān)產(chǎn)業(yè)增速最快?！爸圃鞓I(yè)〞相關(guān)產(chǎn)業(yè)增速放緩的同時，醫(yī)藥制造業(yè)增速迅猛，是產(chǎn)業(yè)未來開展重要方向。而醫(yī)療設(shè)備及儀器儀表制造業(yè)增速緩慢。電子相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展：增速最快的15各子產(chǎn)業(yè)中，與“電子效勞〞相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有4個；增速最慢的15個子產(chǎn)業(yè)，與“電子制造〞相關(guān)的有4個。由此可知，電子相關(guān)產(chǎn)業(yè)正從“制造〞正在向“信息效勞〞提升。案例產(chǎn)業(yè)選擇初步定位：依托北京新興產(chǎn)業(yè)開展定位分析萬莊應(yīng)以北京市產(chǎn)業(yè)升級為契機，立足新興產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)，開展智能化及現(xiàn)代效勞業(yè)的外包產(chǎn)業(yè)，建立華北區(qū)域總部研發(fā)機構(gòu)，與北京產(chǎn)業(yè)錯位開展的同時，實現(xiàn)輔助支撐北京產(chǎn)業(yè)開展。案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷優(yōu)勢：土地本錢和勞動力本錢低。本案例優(yōu)劣勢分析劣勢：周邊配套不完善，勞動力素質(zhì)普遍偏低。優(yōu)勢：鄰近北京，可以共享北京研發(fā)能力和市場吸納能力。劣勢：土地本錢和勞動本錢相對較高。與北京相比，本案例的優(yōu)勢主要表達在土地本錢和勞動本錢，而與其他地區(qū)相比，廊坊的主要優(yōu)勢那么是鄰近北京地緣優(yōu)勢，可以共享北京消費市場和科研水平。與北京相比與河北其他城市比案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷結(jié)合本案例的優(yōu)劣勢分析，可知對本案例適宜開展的產(chǎn)業(yè)特征主要表達在對市場、研發(fā)能力依賴度和對人力和土地本錢的需求四方面。結(jié)合廊坊市的優(yōu)劣勢分析，本案例可選擇滿足一下特點的產(chǎn)業(yè)：對市場依賴程度較高，對流通時間要求高；對研發(fā)依賴程度高，需要相關(guān)的研發(fā)人員駐場或者經(jīng)常培訓(xùn)；對人力素質(zhì)要求低，簡單流水線工人；占地規(guī)模較大，對土地本錢較為敏感杜絕高污染、高耗能、有噪音產(chǎn)業(yè)，以綠色、環(huán)保類為核心；案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷電子信息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)初步選擇六項產(chǎn)業(yè)進行研究，這六項產(chǎn)業(yè)分別為：電子信息產(chǎn)業(yè)、物流及物流加工業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、創(chuàng)意孵化及研發(fā)產(chǎn)業(yè)。生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械符合廊坊市整體產(chǎn)業(yè)定位；是電子信息產(chǎn)業(yè)下屬頗具開展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)方向；嘗試對接亦莊生物醫(yī)藥基地等園區(qū)；物流及物流加工現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包對接北京市場，具備開展?jié)摿Γ皇钱a(chǎn)業(yè)開展的重要方向，北京提供了充分的時機；創(chuàng)意孵化類產(chǎn)業(yè)對周邊環(huán)境影響小，且具備一定開展空間；案例開展產(chǎn)業(yè)初步判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會依托京津冀都市圈、環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃，借住交通環(huán)境的改善，廊坊市未來產(chǎn)業(yè)將有較大的開展空間。本案例開展產(chǎn)業(yè)時機研究小結(jié)CBD東擴、南城方案、通州國際新城建設(shè)，北京的產(chǎn)業(yè)空間布局開始“東南飛〞，廊坊具備對接北京產(chǎn)業(yè)開展的時機。產(chǎn)業(yè)選擇初步定位初步選擇六項產(chǎn)業(yè)進行研究，這六項產(chǎn)業(yè)分別為：電子信息產(chǎn)業(yè)、物流及物流加工業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、創(chuàng)意孵化及研發(fā)產(chǎn)業(yè)。本案具備開展產(chǎn)業(yè)的政策條件和區(qū)位優(yōu)勢。建議本案對接北京市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并以電子信息產(chǎn)業(yè)、物流及物流加工業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、創(chuàng)意孵化及研發(fā)產(chǎn)業(yè)。案例所處區(qū)域開展?jié)摿确婚_展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產(chǎn)業(yè)時機研究依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機此工程產(chǎn)業(yè)選擇初步定位案例開發(fā)地產(chǎn)時機研究廊坊市住宅開發(fā)歷程和現(xiàn)狀此工程未來住宅需求預(yù)測案例未來時機梳理案例價值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住案例所處區(qū)域開展?jié)摿确婚_展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產(chǎn)業(yè)時機研究依托廊坊的產(chǎn)業(yè)開展時機依托北京的產(chǎn)業(yè)開展時機此工程產(chǎn)業(yè)選擇初步定位案例開發(fā)地產(chǎn)時機研究廊坊市住宅開發(fā)歷程和現(xiàn)狀此工程未來住宅需求預(yù)測案例未來時機梳理案例價值判斷未來機會梳理區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會時機：本案位于萬莊生態(tài)城內(nèi)，是廊坊未來開展重點區(qū)域；北京產(chǎn)業(yè)“東南飛〞，對萬莊也將有積極影響。本案例未來時機梳理定位：電子信息產(chǎn)業(yè)、物流及物流加工業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、創(chuàng)意孵化及研發(fā)產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)開發(fā)機會時機：廊坊市房地產(chǎn)市場近些年來成交量和成交價格也都有較大幅度上升，隨著根底設(shè)施不斷完善，其開展?jié)摿^大。定位：當?shù)鼐用裆蠘?、產(chǎn)業(yè)開展所帶來的產(chǎn)業(yè)人口和北京外溢客戶等需求將成為本工程地產(chǎn)開發(fā)的有力支柱。局部研究方法探討：案例價值判斷開發(fā)模式案例研究產(chǎn)業(yè)方向診斷整體定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會客戶深訪理論研究案例價值判斷開發(fā)模式根本假設(shè)案例研究模式定位基于工程現(xiàn)狀，提出兩個根本假設(shè)，并通過案例研究對不同開發(fā)模式進行深入分析，最終確定開發(fā)模式。開發(fā)模式：根本假設(shè)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展機會地產(chǎn)開發(fā)機會項目機會梳理基本假設(shè)方向假設(shè)方向一假設(shè)方向二工程開發(fā)模式是什么？住宅和產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何組合，開發(fā)時序如何確定？核心問題本案例可能的開展方向以產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動，打造廊坊總部經(jīng)濟領(lǐng)跑者。方向一以產(chǎn)業(yè)開展為主，配套設(shè)施、住宅開發(fā)作為輔助，建議產(chǎn)居一體的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。定位描述產(chǎn)業(yè)獨棟+配套商業(yè)+配套住宅綜合容積率1.5－2.0，其中總部基地1.0－1.2，配套商業(yè)及住宅1.5－2.5總體規(guī)劃意向開發(fā)模式：根本假設(shè)本案例可能的開展方向產(chǎn)業(yè)居住雙引擎，生態(tài)城鎮(zhèn)樣板·智能總部基地方向二產(chǎn)業(yè)居住交叉生長，打造智能生態(tài)城。定位描述智能企業(yè)獨棟+完善配套+中低密度別墅+多元化城市住宅綜合容積率1.0－1.5，其中總部基地1.0－1.2，配套商業(yè)1.5－2.5，中中低密度別墅區(qū)0.6－0.8，城市住宅1.0－2.0總體規(guī)劃意向開發(fā)模式：根本假設(shè)不同開展模式的案例研究根據(jù)住宅開發(fā)和產(chǎn)業(yè)開展的關(guān)系不同，可以將產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式分為以下三種：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型，住宅主導(dǎo)型以及綜合開發(fā)型〔開發(fā)主體不同〕。開發(fā)模式：案例研究共選取6個案例進行研究，總結(jié)不同模式優(yōu)劣勢，詳見報告，此處不再贅述。三種開發(fā)模式比照綜合三種開發(fā)模式的優(yōu)劣勢，并結(jié)合本案例屬性，建議本案例以綜合開發(fā)形式為主導(dǎo)。開發(fā)模式：案例研究對此案例所在屬性和城市化開展進程的幾點判斷：廊坊對接北京開展尚停留在規(guī)劃階段，各地方政府之間的實質(zhì)性政策尚未出臺，對于中國來說，政策必須是大前提，也是第一生產(chǎn)力，因此短期內(nèi)廊坊市區(qū)域出現(xiàn)跳躍進展可能性較低；結(jié)合十二五，大北京城市群開展戰(zhàn)略勢在必行，廊坊受益于北京局部功能的擴散將是必然，城市間資源的均衡分配將加快廊坊市的開展；廊坊市產(chǎn)業(yè)開展有一定根底，但萬莊區(qū)域?qū)τ诟呖萍?、新興產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)入園的外部吸引力不明顯，需要開發(fā)商創(chuàng)造自身特色樹立品牌，單純依靠產(chǎn)業(yè)驅(qū)動帶動整個產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，住宅開發(fā)滯后于產(chǎn)業(yè)再開發(fā)，存在不確定風險；結(jié)合北京東南居住市場及第二居所市場開展趨勢，大量城市中產(chǎn)由于受到城市空氣污染及市內(nèi)居住擁堵，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移鄰近居住等原因，主動需求郊區(qū)化居住，并且局部開展較好已經(jīng)成為北京第一居所所涉及城市，廊坊由于位置及交通，區(qū)域認知較好等原因，具備融入北京市場條件當中。綜上，我司認為此案例應(yīng)采用第二種根本假設(shè)方向，即片區(qū)開發(fā)遵循產(chǎn)業(yè)居住共同互動開展的整體定位模式。開發(fā)模式：模式定位局部研究方法探討：案例價值判斷開發(fā)模式案例研究產(chǎn)業(yè)方向診斷整體定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會客戶深訪理論研究案例價值判斷客戶深訪深訪客戶客戶深訪未來布局企業(yè)需求分析特定企業(yè)開展趨勢，并判斷企業(yè)對萬莊的區(qū)位認知?，F(xiàn)有廠址結(jié)合現(xiàn)有的廠址條件〔區(qū)位、面積、周邊配套等〕分析同類型企業(yè)的選址模式。從區(qū)位選擇、配套需求、產(chǎn)品特征以及價格接受度等方面探索企業(yè)的真實需求，以輔助我們的產(chǎn)品定位。深訪主要問題產(chǎn)業(yè)理論研究北京和廊坊現(xiàn)狀企業(yè)選址考察因素空間布局；產(chǎn)業(yè)規(guī)模；產(chǎn)業(yè)增長趨勢；代表性企業(yè)及園區(qū)等。行業(yè)發(fā)展概述產(chǎn)業(yè)概念及范圍；產(chǎn)業(yè)特征；產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展前景等。企業(yè)的地點選擇戰(zhàn)略主要會受本錢、市場、政府等因素的影響。產(chǎn)業(yè)理論研究主要內(nèi)容電子信息產(chǎn)業(yè)：概述電子信息業(yè)定義及分類電子信息產(chǎn)業(yè)定義電子信息產(chǎn)業(yè)作為信息產(chǎn)業(yè)的一局部，是由原來的第二、三產(chǎn)業(yè)中有關(guān)電子信息及通信設(shè)備制造業(yè)、電信及效勞業(yè)等局部組成。電子信息產(chǎn)業(yè)包含電子信息技術(shù)與設(shè)備制造以及利用電子信息技術(shù)與設(shè)備進行加工處理、傳遞與效勞的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位的集合體。電子信息產(chǎn)業(yè)分類電子信息產(chǎn)業(yè)包括微電子、光電子、軟件、計算機、通信、網(wǎng)絡(luò)、消費電子以及信息效勞業(yè)等眾多領(lǐng)域，且各領(lǐng)域均涉及設(shè)備、軟件和效勞業(yè)三大局部。電子信息產(chǎn)業(yè)包含電子信息技術(shù)與設(shè)備制造以及利用電子信息技術(shù)與設(shè)備進行加工處理、傳遞與效勞的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位的集合體。電子信息產(chǎn)業(yè)設(shè)備軟件服務(wù)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)：概述物聯(lián)網(wǎng)的定義及原理定義：通過射頻識別〔RFID〕、紅外感應(yīng)器、全球定位系統(tǒng)、激光掃描器等信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，把任何物品與互聯(lián)網(wǎng)連接起來，進行信息交換和通訊，以實現(xiàn)智能化識別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。原理：物聯(lián)網(wǎng)是在計算機互聯(lián)網(wǎng)的根底上，利用RFID、無線數(shù)據(jù)通信等技術(shù)，構(gòu)造一個覆蓋世界上萬事萬物的“InternetofThings〞。利用射頻自動識別(RFID)技術(shù)，通過計算機互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)物品(商品)的自動識別和信息的互聯(lián)與共享。物流及物流加工業(yè)：概述物流產(chǎn)業(yè)的概念物流產(chǎn)業(yè)：是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，以物流活動或各種物流支援活動為經(jīng)營內(nèi)容的營利性事業(yè)。物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代效勞業(yè)業(yè)務(wù)外包：概況效勞業(yè)的概念效勞業(yè)：即指生產(chǎn)和銷售效勞產(chǎn)品的生產(chǎn)部門和企業(yè)的集合。效勞產(chǎn)品與其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品相比，具有非實物性、不可儲存性和生產(chǎn)與消費同時性等特征。是指農(nóng)業(yè)、工業(yè)和建筑業(yè)以外的其他各行業(yè)，即國際通行的產(chǎn)業(yè)劃分標準的第三產(chǎn)業(yè)，其開展水平是衡量生產(chǎn)社會化和經(jīng)濟市場化程度的重要標志。效勞業(yè)類別：按照效勞對象分類第一是生產(chǎn)性效勞業(yè)，指交通運輸、批發(fā)、信息傳輸、金融、租賃和商務(wù)效勞、科研等，具有較高的人力資本和技術(shù)知識含量；第二是生活〔消費〕性效勞業(yè)，指零售、住餐、房地產(chǎn)、文體娛樂、居民效勞等，屬勞動密集型與居民生活相關(guān)；第三是公益性效勞業(yè)，主要是衛(wèi)生、教育、水利和公共管理組織等。生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械：生物醫(yī)藥概況生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的特征研發(fā)周期長高技術(shù)高投入高風險高附加值相對壟斷低感應(yīng)度特征第59頁生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)制藥產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)學工程產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的組成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)范疇將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)劃分為：視覺藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、音樂與表演藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化展演設(shè)施產(chǎn)業(yè)、工藝產(chǎn)業(yè)、電影產(chǎn)業(yè)、播送電視產(chǎn)業(yè)、出版產(chǎn)業(yè)、廣告產(chǎn)業(yè)、設(shè)計產(chǎn)業(yè)、設(shè)計品牌時尚產(chǎn)業(yè)、建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)以及數(shù)位〔即數(shù)碼或數(shù)字〕休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等13個行業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中共包含13個行業(yè)，其中手工藝品、影視動漫、軟件游戲研發(fā)及服裝設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地位較為突出。手工藝品影視動漫軟件游戲研發(fā)服裝設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)與工程匹配度分析兩方面論證具體產(chǎn)業(yè)與本工程的匹配度具體業(yè)能否落腳在本工程，需要分別從產(chǎn)業(yè)進駐意愿和本案例接收意愿兩方面進行分析。從具體產(chǎn)業(yè)進駐本案例的意愿和本案例接收該產(chǎn)業(yè)的意愿分別考察二者的匹配度。具體產(chǎn)業(yè)是否會進駐本項目是否匹配度本項目是否有意接受具體產(chǎn)業(yè)局部研究方法探討：案例價值判斷開發(fā)模式案例研究產(chǎn)業(yè)方向診斷整體定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機會客戶深訪理論研究案例價值判斷產(chǎn)業(yè)匹配度判斷63本案例應(yīng)優(yōu)先開展電子信息產(chǎn)業(yè)，并在電子信息產(chǎn)業(yè)中重點開展物聯(lián)網(wǎng)業(yè)。同時以物流及物流加工業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套補充?，F(xiàn)代效勞業(yè)外包和生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械業(yè)可以依招商能力而定。市場定位64基于電子信息平臺，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)物流加工等服務(wù)外包類產(chǎn)業(yè)鏈條的綠色低碳智能產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)產(chǎn)業(yè)匹配度分析，最終產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位如下：在園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的根底上，本報告還對具體產(chǎn)業(yè)在園區(qū)中所發(fā)揮作用，以及產(chǎn)業(yè)地位進行了分析。市場定位65電子信息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)物流及物流加工基礎(chǔ)樞紐平臺重點方向配套條件配套條件園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)物流及物流加工業(yè)重點扶持產(chǎn)業(yè)，奠定園區(qū)總體形象重點孵化產(chǎn)業(yè)，提升園區(qū)競爭力產(chǎn)業(yè)配套條件之一，輔助產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建議施行整體規(guī)劃，長期招商建議作為重點招商項目建議最先引進市場定位打造虛擬物流電子信息港、智能總部生態(tài)港、綜合商務(wù)港；遵循產(chǎn)業(yè)開展的生態(tài)規(guī)律，實現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)鏈到價值鏈的轉(zhuǎn)化不提升；三港聯(lián)動，通過智能信息化管理，一體化效勞；66在園區(qū)產(chǎn)業(yè)判定的根底上，結(jié)合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，建議本園區(qū)分功能區(qū)打造產(chǎn)業(yè)園。具體如下：市場定位虛擬物流電子信息港包括交易中心、呼叫中心、虛擬大物流信息平臺〔基地物流網(wǎng)信息管理系統(tǒng)、物流企業(yè)信息化標準化管理系統(tǒng)、基地公共效勞系統(tǒng)、物流供給鏈管理系統(tǒng)