【房地產(chǎn)】寶通路項目市場報告

【房地產(chǎn)】寶通路項目市場報告項目名稱川寶花苑（暫名）項目位置寶通路寶源路基地面積24210㎡建筑面積86520㎡建筑幢數(shù)6幢高層建筑綠化率47.8%總戶數(shù)814戶閘北房產(chǎn)市場：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動遷戶彭浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東臨粵秀路，南接延長路，西至保德路與寶山路接壤。80年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。通過二十多年的進展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價格、多房型為特點，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。目前主力單價；3900-4800元/平方米，主力總價：36.3-58.5萬。代表樓盤：美樹銘家、城投世紀城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓?！醮髮幇鍓K吸納白領(lǐng)階層大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場西路。整個板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心集合區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場熱點轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點拉動了整個閘北房市。其客層針對白領(lǐng)階層及正需購買房源的消費群體為主。目前主力單價：4500-5800元/平方米，主力面積：95-140平方米，主力總價：38.9-75.6萬。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。作為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。近幾年，通過對蘇州河的綜合治理及美化，大大提升了沿岸樓盤的品質(zhì)，營造出多個高檔親水樓盤。而共和新路高架及地鐵一號線延伸段通車，則將進一步改善周邊的交通情形，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領(lǐng)及投資客。目前主力單價：4500-5700元/平方米，主力面積：95-135平方米，主力總價：42.8-77萬。代表樓盤：精文都市花園（城上城）、SOHO時代、感性達利、北美楓情、越秀苑?！踅煌?、綠地、水景交錯彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動遷費限制，今后大部分動遷居民將遷出中心地段向周邊低價地塊分流。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號線延伸段及M7、M8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷售熱點之一。大寧板塊：有關(guān)于上海其他區(qū)域，閘北區(qū)開發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域以往開發(fā)不足體會，將大寧板塊開發(fā)成為新型生態(tài)智能化小區(qū)。但由于該地區(qū)軌道交通尚未完全發(fā)達，將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一。環(huán)內(nèi)閘北：通過建成三個“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。隨著2004年地鐵一號線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距離。但該地區(qū)現(xiàn)正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當(dāng)稀缺，故該地塊還需進一步整合及儲備?？傊?，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高架的建成，相輔相成，形成發(fā)達的交通立體網(wǎng)絡(luò)。配合綠地及水景的營造，以其較高性價比的房價優(yōu)勢，將在上海房市扮演越來越重要的角色。四、市政建設(shè)閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已進展差不多成熟，隨著地鐵一號線延伸段的通車，該區(qū)域的進展前景在某種程度上會接近“莘莊模式”。閘北南部地區(qū)以商業(yè)功能，交通功能為主，住宅市場進展空間有限，中部地區(qū)是閘北今后中高檔住宅集中區(qū)域，由于具備兩大綠地及相應(yīng)交通、醫(yī)療、商業(yè)等，該區(qū)域進展?jié)摿嫶螅殉蔀殚l北始終規(guī)劃的重中之重?！笆濉逼陂g，閘北市政規(guī)劃建設(shè)：突出一個龍頭：不夜城地區(qū)；推進兩線建設(shè)：蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號線北延伸段；完善三片功能：南片商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)；中片高尚居住區(qū)：不夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場，立即崛起由仲盛集團參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進一步放大。產(chǎn)品定位SWOT分析：Serength(強勢)：市場大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項目，體量小、房型配比偏小化,去化相對較快。交通便利，3條輕軌交通就在鄰近。綠化率高。不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場CBD、北外灘CBD與本案相距15分鐘左右。頂層景觀價值weakness（弱勢）：周邊環(huán)境較差。皆為高層項目，得房率相對低一些。周邊娛樂配套相對較少。客戶面相對較窄。opportunity（機會點）：四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。輕軌3、4號線車站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。軌道交通4號線明年立即建成通車。有關(guān)于同等價位的閘北客戶有較大的吸引力。與虹口一街之隔，會吸引一批中端客戶。周邊各種生活配套齊全。threat（威逼點）：新房貸政策出臺，本案入市的時刻必定推遲。周邊舊改項目可能會對本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力.鄰近區(qū)域已與本案相似的項目將對本案產(chǎn)生直截了當(dāng)阻礙?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也確實是營銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點的組織及提煉）、賣給誰（購買客戶的類型區(qū)分）、如何賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標(biāo)消費者定位的重要性。通過前期區(qū)域市場信息的詳細收集，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，本樓盤的目標(biāo)客戶來源：□閘北本案位于閘北區(qū)，購房者“區(qū)域概念”的更加明顯；長久的生活適應(yīng)，熟悉的生活環(huán)境，以及以后良好的進展趨勢，促使本地消費購買鄰近物業(yè)的方法更為根深蒂固?！鹾缈陉P(guān)于虹口中心區(qū)域，本項目的售價關(guān)于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠的、同時具備一定經(jīng)濟能力的客戶，有相當(dāng)?shù)奈??！跗渌鼌^(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動是促成此類客戶購買的要緊因素，他們都對本案所在的區(qū)域有一定的認同，回遷或因工作的緣故□投資客戶本項目所在的區(qū)域，進展趨勢逐年增強，近四川北路、軌道交通的遠景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價值，本項目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會引起投資客的關(guān)注。產(chǎn)品定位：通過對競爭區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合以后的市場需求，如何樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獵取最大的利潤是本項目操作的關(guān)鍵。因此，本項目的定位是用高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品走一條中高價位的路線閘北精品生活社區(qū)打造閘北新園林主義住宅典范本項目的規(guī)劃理念：新園林主義風(fēng)格何謂“新園林主義”？：概念緣起：目前上海市場上的項目大多以COPY江南園林為要緊的景觀訴求，圍繞著“水”做文章，如“江南山水、錦繡江南、三盛頤景園、綠洲江南園”，而本案由于自身條件所限，無法做到以水為主，因此結(jié)合地塊特點，在提出規(guī)劃上提出中西結(jié)合的“新園林主義”，汲取中式園林的精華，嫁接西式園林做點睛之用。規(guī)劃布局：摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團綠化，塑造一種中西結(jié)合的新園林風(fēng)格。集中綠化除了觀賞價值尚可外，關(guān)于一個占地2萬多方的項目來講，必定會使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一樣公園無二。綠化布局：營造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的成效綠化除具觀賞的功能外，還應(yīng)兼具有用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內(nèi)部場所的營造，強化居住環(huán)境的特點識不性，使客戶產(chǎn)生認同感，對“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營造歸屬感隨著住宅市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐步體會到“客戶是真正的上帝”那個道理。他們的指導(dǎo)思想從原先單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所同意?，F(xiàn)代人對“家”的明白得具有明顯的心理性和生理性?！凹摇辈辉趦H僅是一個棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經(jīng)濟條件等個人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。從那個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。房型面積配比：遵循操縱總價45萬元——70萬元房型面積（平米）比例（%）主力總價小一房752045萬元左右小二房100以內(nèi)7060萬左右小三房120以內(nèi)1070萬左右注：主力面積100M2（子母房設(shè)、2.5房的概念）占總量的70%，主力總價60萬元周邊個案皆以120平米的三房為主，而市場調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的皆是100平米左右、總價50—70萬元的二房。房型設(shè)計建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、有用功能強及動、靜分離的特點；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理操縱廳的開間、進深比例，層高做到至少3米□主入口自然過渡空間；□進戶子母門設(shè)計；□廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計；□景觀較佳位置的主臥適當(dāng)采納超寬弧型或270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設(shè)計，增強景觀成效；□房型盡量具備南、北陽臺及操作陽臺功能；□理利用剩余空間為房型增加儲藏及壁柜設(shè)計；□條件承諾下，建議全明設(shè)計。注：以上建議基于市場進展趨勢，按照本項目實際情形，僅做設(shè)計參考。二、綠化、景觀設(shè)計整體方案的設(shè)計構(gòu)思應(yīng)考慮以下一些要點：□整體布局以“春、夏、秋、冬”組團為主，各式回廊、長廊、雕塑、小品、涼亭等為輔，做到主次分明；用一條林蔭步行道由南至北貫穿整個小區(qū)及格串聯(lián)起各個組團，切實做到移步換景、步步有景，為每戶住宅提供最佳的視覺景觀和高雅私密的居住環(huán)境。□組團以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來?！踔脖槐M量考慮采納樹木，花草因此能增景添色，成片植樹也專門必要。除環(huán)保上考慮喬木的負氧離子比花草多得多的好處外，另因種花草處均不準入內(nèi)踐踏，而小片樹林里卻能供人們信步踱入，練拳、看報、散步、照相、又多一番樂趣。：□景觀風(fēng)格主題各有側(cè)重，有的氣概磅礴，有的精巧典雅，且布局應(yīng)考慮動靜結(jié)合、高低錯落，盡量幸免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂園、健康步道、藝術(shù)石林等景點?！蹩拷p軌一面適當(dāng)退界，可能的話移植一些大樹，再用掛滿長青藤的長廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加大區(qū)內(nèi)的視覺成效，不靠近輕軌的周界的長廊內(nèi)能夠設(shè)置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等?！踉诔钡淖詈髢膳沤ㄖg建一個羅馬噴泉廣場，臺階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形狀，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等。□水體在規(guī)劃中只是一些點綴，但水體與人的親和性，能使人能完全融人景中，做到既有觀賞主題、又有娛樂主題。水動心清，水聲滌蕩塵念，在住宅區(qū)靜景中恰如其分地安排一些流水動景，猶如畫龍點睛，亦能增加銷售籌碼。□在小區(qū)景觀設(shè)置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設(shè)施，按照不同的景觀主題設(shè)置有關(guān)的運動場地，如：綠色慢跑步徑、獨木橋、兒童歡樂步徑、趣味籃球場、赤足卵石步徑等；□高低起伏的坡地設(shè)計會增強視覺的層次感與立體感，建議在高度承諾的情形下，底層整體適當(dāng)抬高2米——3米，使低層去化的阻力減少一些。三、小區(qū)燈光裝飾小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直截了當(dāng)阻礙到景觀布置的層次感?，F(xiàn)代化的住宅小區(qū)，有優(yōu)美的綠、水、房等各種景觀而沒有燈光、燈飾的點綴，看來還有些欠缺；燈光只起照明作用，在現(xiàn)代化住宅區(qū)內(nèi)看起來已不能滿足人們的要求，樹叢內(nèi)的射光燈、草坪的地?zé)?、圍墻上的燈以及住宅區(qū)的立桿路燈，形成一個立體的燈群。四、小區(qū)道路布置小區(qū)道路的人性化十分重要，充分了解人們適應(yīng)的“抄近路”心理，按人的行為軌道設(shè)計出曲折有味而順路的方案。減少余外道路，把握居民出行路線，出行頻率，然后據(jù)以確定道路網(wǎng)布置。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人車到處穿行，道路面積增大，綠化減少的弊病，小區(qū)某些部分道路，做成步徑小路即可。小區(qū)主干道應(yīng)幸免直行設(shè)計，采納曲折前進方式，貫串各建筑主體，路面可采納青石板錯縫鋪砌，每隔10米左右，設(shè)兩行專紅色釉面磚。小區(qū)次干道可用大塊毛石鋪裝路面，收到自然之效。小區(qū)休閑活動區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑鋪成路面)。五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)能夠構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時刻播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的氣象預(yù)報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。六、小區(qū)與外部環(huán)境的融合小區(qū)圍墻采納圍欄式，沿圍欄種植高大樹木，開花樹木，做到隔音防塵與景觀的統(tǒng)一，另外小區(qū)透綠，也起到了與外部環(huán)境相溝通的成效。七、會所設(shè)施本案會所項目設(shè)置建議專門明顯，住戶會所在增加樓盤賣點、提升物業(yè)檔次、營造社區(qū)文化等方面能夠起到相當(dāng)大的作用。由于關(guān)于住戶會所沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準，會所項目的組成能夠是多種多樣的。本案作為一個現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的，但本案所處的地理位置決定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的會所必定白費大量的社會資源。因此，本案的會所設(shè)計必須另辟蹊徑，成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一部分。建議本案的會所設(shè)計揚棄以宴客、虛華為主題的外顯型俱樂部規(guī)劃，以更單純的健身、休閑為主，「空間適量、公設(shè)適中、設(shè)施適意」之都市型VIP新典范。具體設(shè)置如下：□健身房/韻律操房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場□桑拿房□SPA美容美體館□壁球館□體能測試中心：特色項目，定期/不定期為業(yè)主免費提供測試服務(wù)?！鯅蕵肺乃囶悺獮闃I(yè)主提供休閑娛樂場□棋牌室□兒童游樂房；

八、智能化設(shè)施現(xiàn)時市場對樓盤質(zhì)素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。智能化設(shè)施可分為以下各方面：□寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)□網(wǎng)上點播購物（可與連鎖超市合作）□設(shè)置小區(qū)網(wǎng)絡(luò)病毒、色情防火墻□安防系統(tǒng)(公眾地點及每戶室內(nèi)□設(shè)置小區(qū)消費“一卡通”□IC卡跟蹤功能（指示家人所在位置）□消防系統(tǒng)□監(jiān)控系統(tǒng)(閉路電視監(jiān)控□門禁系統(tǒng)(IC卡及可視對講□巡更系統(tǒng)□停車場治理系統(tǒng)□物業(yè)治理系統(tǒng)□三表抄送系統(tǒng)以一個高品質(zhì)的住宅項目來講，以上各項設(shè)施都應(yīng)齊備，但各項都有不同程度的智能化，成本也有不。我司建議按照項目具體情形與成本核算，有選擇性地為本案度身定做。

九、物業(yè)治理1、創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務(wù)”宣言通過明確本案的物業(yè)治理主題――“人性化服務(wù)”。在堅持對物業(yè)實施規(guī)范化、標(biāo)準化治理的同時，向業(yè)主提供便利周全的無償和有償特色個性化服務(wù)項目，并注重塑造樓宇的整體文化氛圍，把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤銷售提供新的支撐點。小區(qū)的服務(wù)框架如下：□建立健全的治理制度，包括組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、運作制度等，并結(jié)合樓宇的設(shè)施設(shè)備條件，運用現(xiàn)代治理科學(xué)和先進技術(shù)對樓宇進行治理?！鯂@“以人為本”的原則，將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)治理和服務(wù)活動中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對精神生活方面更高層次的追求，提升小區(qū)的文化品位。□運用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和體會，在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務(wù)項目，追求關(guān)于不同住戶提供不同的個性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。所謂個性化服務(wù)，確實是為每戶業(yè)主建立內(nèi)容詳盡的戶不檔案，按照不同業(yè)主的個人偏好、生活適應(yīng)和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特點等，為每戶業(yè)主度身定做一套個性化的服務(wù)打算。個性化服務(wù)強調(diào)的是針對不同的業(yè)主給予不同的服務(wù)，改變以往服務(wù)項目設(shè)置的無個性化，而完全針對住戶的需要開展服務(wù)。2、建議酒店式公寓大堂再設(shè)一個門衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)與其它公寓有所不同。無償、有償服務(wù)建議：無償服務(wù)：代定報刊雜志代為保管小件物品代購機票代定蒸餾水代定出租車代購物品代交公用事業(yè)費早晨叫醒服務(wù)定期提供義務(wù)診療有償服務(wù)：代理物業(yè)租售代為接送客人居室裝潢家政服務(wù)室內(nèi)清潔和綠化服務(wù)送餐服務(wù)洗車服務(wù)家電修理3、社區(qū)活動將加大住戶間交流與溝通社區(qū)文化活動作為“人性化服務(wù)”的重要組成部分，由小區(qū)物業(yè)治理部統(tǒng)一負責(zé)，按照小區(qū)業(yè)主的實際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動打算。每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動。社區(qū)文化活動將以倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開。1）活動內(nèi)容選項：藝術(shù)活動：綜合文娛晚會、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉ｏｋ唱歌競賽等。體育活動：短池游泳競賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和競賽、乒乓球競賽等。節(jié)目活動：元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會等。2）活動效應(yīng)營造高尚的小區(qū)文化氛圍，向公眾推介、傳播精神文明建設(shè)成果，樹立起良好物業(yè)品牌形象。通過文化活動這種形式，加大治理處人員與住戶的交流，緊密感情，爭取老客戶帶來更多的新客戶。豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動，增強社區(qū)凝聚力。本案出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。十、商鋪建議商鋪沿寶源路而建，如果容積率承諾，建議建兩層的建筑，屋頂及朝向小區(qū)的兩面用綠化覆蓋，一部分用于動遷回搬，剩余一部分建議用來出售，售價可依據(jù)住宅售價的1∶2-2.5之間。酒店式公寓市場分析一、上海小房型市場的進展歷程上海市場的小房型產(chǎn)品要緊分為以居住產(chǎn)權(quán)為主的服務(wù)式公寓,即所謂的“單身公寓”。居住產(chǎn)權(quán)、商辦產(chǎn)權(quán)的酒店式服務(wù)公寓，目前小戶型產(chǎn)品雖被冠以各類名稱，但事實上質(zhì)都屬服務(wù)式公寓?！鞍最I(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”）。自1999年下半年起，上海的單身公寓一個接一個的推出，每一個樓盤幾乎都在一個月內(nèi)達到100％銷售率。如此之高的銷售率，如此之快的銷售速度，令開發(fā)商始料不及。約在兩年前，有人將空置的整幢商品房，通過簡單裝修后拿出來，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一樣每個人負擔(dān)的費用每月在500—1000元之間，結(jié)果情形相當(dāng)好。這便是上海最早的單身公寓。2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀之門·榮聯(lián)家園”首次推出以“mycity”為旗號的小房型公寓，這是上海第一個作為出售形式的單身公寓。每戶29—58平方米不等。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型專門大，但由于單套面積專門小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。2001年6月，位于曹家渡的“藍朝部落”再度推出這一物業(yè)，

先期500余套房屋不到半月時刻一銷而空，場面之烈火比“mycity”有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，例如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”登場，同樣引發(fā)搶購潮；12月初，位于老北站的、號稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70％的房源即被預(yù)訂。此前，由香港瑞安地產(chǎn)公司和上海中虹集團共同開發(fā)的“瑞虹新城”，單元價由３０萬元起、面積在５０平方米左右的“樂富一族”小房型，２００套房也已訂購一空。樓價并不低，但總價不多。市場出乎平常的熱銷使小房型風(fēng)起云涌，西區(qū)藍朝部落、東北區(qū)的瑞虹新城、南區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓，使2001年度小房型市場供應(yīng)量再次放大。而位于陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。位于南京東路區(qū)域的中福大廈·金銀匯與前時期小房型不同的是，在地理位置上貼近中央商務(wù)區(qū)核心地段，適應(yīng)商務(wù)人士快節(jié)奏生活所需；住宅完全酒店式裝修；具備極強商務(wù)及經(jīng)營投資功能，由專業(yè)公司細心治理，實現(xiàn)小戶型靈活出租。并以“青年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居。進入2002年，soho時代、巴黎時韻、感性達利、海悅酒店、國際金融家、青年匯NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場，小戶型物業(yè)儼然成為市場的主流，與此同時，小戶型物業(yè)的銷售也第一次顯現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，位于新疆路烏鎮(zhèn)路的感性達利面世以來，波瀾不驚，銷售前景堪憂，而巴黎時韻的銷售周期則為所有面世的小戶型物業(yè)之首，竟長達10個月之久。給小戶型的大勢和進展前景蒙上了一層陰影。二、上海小戶型產(chǎn)品分析1、單身公寓單身公寓實際上是服務(wù)式公寓的一種形式?？v觀目前市場上顯現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?5－50平方米）、總價偏低（20－30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。⒌囟慰拷兄行暮屯顿Y、自用兩適宜等特點。單身公寓最明顯的特點，是將有限的空間資源加以科學(xué)配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進步，也代表了上海住宅產(chǎn)品多樣化進展進入一個新時期。從市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢。□環(huán)境優(yōu)勢：除綠化、建筑形狀、交通環(huán)境外，更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身、娛樂空間等社區(qū)環(huán)境方面的建設(shè)?！豕δ軆?yōu)勢：單身公寓滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代都市青年時尚生活理念。□服務(wù)優(yōu)勢：單身公寓因為同類客源集中，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，專門容易形成具有商業(yè)價值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。由此可見，單身公寓在特大型都市中，地段價值倍增效應(yīng)明顯，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務(wù)含量及其帶來的高品質(zhì)生活價值之外，為年輕購房者提供的就業(yè)機遇、學(xué)習(xí)機遇、商業(yè)機遇、交流機遇等邊際效益也高于一樣住宅。2、小房型走俏的緣故（一）是明顯的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品的稀缺性，在許多開發(fā)商以三房兩廳為主力房型占據(jù)市場時，市場多樣化的需求必定導(dǎo)致小戶型的稀缺，而市中心又是購房者最理想的選擇，因此區(qū)域內(nèi)首次推出的小戶型自然受追捧；數(shù)據(jù)顯示，在上海房地產(chǎn)市場中，年輕人的消費占總消費量的67％，他們收入穩(wěn)固，期望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚不足以置業(yè)一步到位，因此，小戶型的各類產(chǎn)品是他們的最佳選擇。這類消費者都有兩次置業(yè)的心理預(yù)備。然而在上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽略，供應(yīng)量在總供給量中的比例小于3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng)30歲以下年齡層的房子顯得太少。小戶型產(chǎn)品吻合了這一消費群體的需求。（圖9）

圖9（二）是消費主體的年輕化和消費觀念的更新化，買家持續(xù)年輕化，是近年上海房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)的新氣象，關(guān)于初出茅廬，正值創(chuàng)業(yè)時期的年輕人來講，買套交通方便、首付額度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分時期多次置業(yè)的觀念正為更多人所同意。（三）是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的消費者差不多意識到，上海作為國際化大都市，國際友人、外省市來滬的暫住者使房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，購買小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長線投資獲利的良好方式。購買小戶型產(chǎn)品投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕。關(guān)于購房出租者來講，以租金來還貸款亦不失為一種穩(wěn)固的投資渠道。單身公寓的另一個投資特點在于靈活方便、變現(xiàn)容易，專門容易實現(xiàn)滾動置業(yè)。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計滿足購房者和租房者的需求設(shè)計：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居家生活設(shè)施，只需拎個包就可入住已成為現(xiàn)實。3、小戶型消費者分析□年輕白領(lǐng)和投資者鐘情小房型，其中投資者購買比例高達七成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年上半年推出并已全部售罄的四個單身公寓項目客源進行分析后發(fā)覺，投資者占60％以上，其中一個項目的投資者竟高達90％。同時，有調(diào)查顯示，目前上海的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的20%，浦西樓盤高達40%。（圖10圖11）分析表明，40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加占到總購房者的79％，顯示出單身公寓對中青年買家更具有吸引力；（圖12）在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款，表明上海市民極具理財意識。（圖13）在購房者中，女性市民更高達61％！上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流淌量大，居住需求急劇上升。月收入２０００至４０００元的外地來者與追求獨立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上海的租房大軍，一旦有機會買房，他們樂于選擇地段好、品質(zhì)好，３０平方米～５０平方米的住宅作為過渡房。因為三五年后結(jié)婚成家會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。專項調(diào)查表明，買房投資的市民中，年齡26—30歲占13．9％，31—35歲占25．4％，35—45歲占52．9％，45歲以上占7．8％。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的同意能力較強，相對也比較具有投資概念。從職業(yè)看，各種行當(dāng)中，最多的是自由職業(yè)者，占31％，接下來依次是金融行業(yè)21％，企事業(yè)單位15％，以及媒介、IT、服務(wù)行業(yè)等。（圖15）投資客的年總收入在5萬元以下的占9．7％，年總收入在5—7萬元占26．8％，年總收入在10—15萬元占46．7％，年總收入在15萬元以上占16．8％。（圖16）對購房投資的市民來講，如何樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品才算理想？據(jù)抽樣調(diào)查,市民選擇商鋪投資的占55．9％，選擇辦公樓投資的占23．7％，選擇住宅投資的占20．4％。（圖17）市民打算投資買房的總預(yù)算中，20萬元以下占7．2％、20－30萬元占22．1％、30－50萬元占45．5％，購房預(yù)算50萬元以上占25．2％。（圖18）50－70平方米、70－100平方米是被選擇最多的購房面積，將近有一半的被訪者選擇了這二項，便于投資的緊湊小戶型是投資者的要緊需求房型。在投資型購房者的選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業(yè)機會。以下依次是價格、商業(yè)、交通、配套、風(fēng)水、景觀、設(shè)施等。對投資回報率的看法，26．7％的投資型購房者回答的是投資回報率越高越好，56．9％的回答是投資回報率適當(dāng)就能夠。（圖19）三、上海小房型樓盤分析1、上海小房型樓盤情形（表-2）□表-2上海小房型樓盤情形一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價格銷售率Mycity榮聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶29—58/100%藍朝部落靜安地產(chǎn)萬航渡路858弄545戶24~505000~800098%巴黎時韻三金置業(yè)襄陽南路500號560戶24~579000~15000中福大廈.金銀匯中福地產(chǎn)九江路/浙江路600戶38－4838－48萬98%中?；ㄔ?青年匯中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮路1027戶375500左右100%虹橋首席東苑房產(chǎn)吳中路829號200戶30~50/100%瑞虹新城.樂富族瑞安地產(chǎn)臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產(chǎn)黃興路1618號200戶43~645100~5900100%淞虹居住區(qū)綠地集團仙霞西路/福泉路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路400號187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道580號/56~741000080%感性達利綠地集團新疆路（烏鎮(zhèn)路）/40~627500~990095%Soho時代一天下恒豐路120號610戶43~82750098%獨立時代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路/33~557000-8200/東方時空徐匯軟件虹橋路628號24945~8011000/2、上海小房型樓盤定位及其有關(guān)配套情形□表-3上海小房型樓盤定位及其有關(guān)配套情形表樓盤名稱項目定位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有關(guān)配套Mycity單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等藍朝部落酒店式服務(wù)公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等巴黎時韻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身、餐飲、娛樂等中福大廈.金銀匯酒店式服務(wù)公寓辦公/中?；ㄔ?青年匯小戶型躍層住宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等瑞虹新城.樂富族單身公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓住宅商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等SOHO時代酒店式SOHO辦公較齊全獨立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場的市場規(guī)模分析從目前的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)不足。然而，單身公寓如何講只是過渡性產(chǎn)品，它的購買對象只限于年輕人中具有穩(wěn)固連續(xù)支付能力的那部分人。在上海，這部分人怎么講有多少？其次，目前單身公寓的熱銷還得益于大量的投資客，他們買房是為了租賃賺鈔票。租賃市場的波動必定會阻礙他們的購房熱情，間接阻礙到二級市場。那么單身公寓的租賃市場又將會如何呢？

按照第五次人口普查的資料顯示，上海市人口數(shù)量已逾1300萬，其中25－35歲受過大專以上高等教育的人數(shù)估量在27萬人。工資收入在5000元以上的人口數(shù)量雖沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但僅以30％計，就達到了8.1萬人，若其中有50％的人有意向購買或租賃單身公寓的話，該人數(shù)群就已達到了3.5萬人。對外來人員則能夠關(guān)注以下數(shù)據(jù)：2000年外來流入人口大致在280萬人左右，市區(qū)流入人口差不多在40－50萬人之間，除去六成低收入者后，有意在上海落戶的高收入外來人員的人數(shù)仍可達到2.5到3萬，其中若有50％關(guān)注單身公寓市場，其客戶群就達到1到1.5萬人。

因此專家預(yù)估，在近五年之內(nèi)，市場對單身公寓的需求量約在4到6萬戶左右；更為樂觀的推測甚至可達10萬戶。

目前上海已銷售的單身公寓有1270余套。租賃市場中，目標(biāo)明確針對單身白領(lǐng)的項目僅“連鎖白領(lǐng)公寓”一家，其自有的可出租單元僅150多套，加上現(xiàn)有的六個加盟單位，其總量不超過900套。因此上海現(xiàn)有單身公寓市場（有明確市場定位的物業(yè)）的供應(yīng)總量不足2200套，與實際需求量相差甚遠。

由此可見，單身公寓及市中心區(qū)小戶型房屋的需求量，在一定時刻內(nèi)仍呈上升趨勢，不管買賣或是租賃，市場的潛力差不多上極大的。五、上海小房型市場2003年度市場推測由于小房型的連續(xù)熱銷，上海許多開發(fā)商都在自己開發(fā)的項目中加大了小戶型的比例，而一些類似本案的中途擱置的工程項目，也紛紛改造，以期小戶型這一新型的產(chǎn)品能夠盤活樓盤，在2002年差不多獲悉的小戶型產(chǎn)品中，不泛沙田、輪胎橡膠等一些知名的實力企業(yè)，推測2003年度上海的小房型市場仍舊會連續(xù)上年度的火熱局面。另一方面，競爭的加劇，投資的理性程度加高，都將會使小戶型市場回來到理性的市場軌道上來。而明年將顯現(xiàn)小戶型交方式用的高峰，專門多預(yù)期的和概念型的東西都降落到實處，小戶型的前景怎么講如何，今年是關(guān)鍵的一年，讓我們拭目以待…酒店式公寓產(chǎn)品定位配套設(shè)施建議1、自助特約服務(wù)：即在物業(yè)服務(wù)項目中增設(shè)如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政服務(wù)等。2、配置如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施。3、增加科技含量高的服務(wù)項目：寬帶入網(wǎng)、智能防盜、視頻點播、智能一卡通與三表遠程自動抄送以及自主調(diào)溫采暖等家庭智能化系統(tǒng)?？萍己?。水、電、氣三表遠程抄送系統(tǒng)，即把電表、水表與煤氣（天然氣）表使用數(shù)據(jù)通過電子系統(tǒng)直截了當(dāng)傳到物業(yè)公司，不必進戶查表；PPP接入服務(wù)，使異地住戶同小區(qū)的溝通變得方便快捷；業(yè)主專用IC智能卡集通行、消費為一體，方便安全。裝修建議最忌繁復(fù)，提倡簡單簡單，簡單，再簡單。這一理論關(guān)于小戶型專門重要。小戶型面積有限，繁復(fù)、多層次的裝修使室內(nèi)空間顯得狹窄，而且生活是一種過程，居住小戶型的人士多數(shù)參加工作時刻不長、生活不固定，因此不要急于在住進房子初期就把所有地點都填滿，因為日后隨著生活的改變，你會增加專門多雜物，預(yù)留一定的空間去給以后購置的物品作緩沖是專門必要的。廚房衛(wèi)生間這些輔助空間，必須極力簡化功能，使空間壓縮到最小。采納開放式、壁龕式的廚房，不但可與廳堂共存，而且不必占用空間。常用的方法是在墻體內(nèi)打出一小塊空間，煤氣爐、抽油煙機鑲在里面。小戶型的設(shè)計，簡單有用是全然。弱化空間分界具體到每個功能空間的設(shè)計，盡量把輔助性的功能空間例如廚房、衛(wèi)生間壓縮到最小，騰出空間給工作和休息。物業(yè)治理建議物業(yè)治理對本項目來講，意義不僅在于延緩物業(yè)的折舊，更在于會直截了當(dāng)阻礙出租率及租金水準。為投資者代理出租業(yè)務(wù)、為承租者提供有償服務(wù)等。電梯高層建筑的人口密度比多層住宅高得多，上下班高峰時是否會引起交通堵塞？電梯發(fā)生故障時能否迅速排除？電梯品牌專門重要。優(yōu)質(zhì)的電梯售價高（進展商投資大），使用成本卻專門低（業(yè)主分攤的設(shè)備運行費、修理費用低）；而質(zhì)量較差的電梯售價低，使用成本則會高幾倍（業(yè)主需持續(xù)追加費用）。保潔、保安小區(qū)的居住者一樣自理能力較強，而白領(lǐng)租戶則多“懶人”。室內(nèi)衛(wèi)生由誰打理？常規(guī)的垃圾收集能否保證？公共環(huán)境的整潔，信件、書報等的分發(fā)如何完成？求租者的流淌性大對居住安全有何阻礙？如果保潔、保安的服務(wù)質(zhì)量不盡人意，專門可能引起求租者層次下降。營銷導(dǎo)向：依靠產(chǎn)品的差異化，沖破同類產(chǎn)品競爭的重圍從市場消費勁來看，該區(qū)域正處于一個極有潛質(zhì)可挖掘的市場，我們應(yīng)該利用項目自身的優(yōu)勢，切合實際的去提升本案的自身形象、提升產(chǎn)品品質(zhì)，在規(guī)劃和房型設(shè)計上去更好的適應(yīng)市場，只有做到與競爭樓盤的規(guī)劃差異，才能正真顯示自身的閃光點。通過對競爭區(qū)域的實地調(diào)研，結(jié)合對上海以后幾年進展趨勢的推測，我們建議：本項目市場定位應(yīng)為：都市綠洲上的花園酒店式公寓小戶型、全裝修、酒店式市場上的小戶型差不多上單幢或兩幢高層組成，住戶享受到的建筑外配套實在有限，因為大多是辦公樓改建而成，綠化性、休閑性更不用提。本案在房型、物管與大多數(shù)小戶型產(chǎn)品類似，但本案是整個項目的一部分，項目內(nèi)大綠化、花園式的規(guī)劃能夠共享，使這是本案立足小戶型市場的最大優(yōu)勢或講利器。建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格不同的建筑風(fēng)格不僅反映了不同時代的烙印，同時也體現(xiàn)居住者的身份和地位。作為居住者為獲得身份和地位的體現(xiàn)，就必須作出相應(yīng)的付出；而如何在付出和風(fēng)格的獵取上查找平穩(wěn)點是建筑風(fēng)格策劃的重點。除了給予建筑物識不性外，建筑風(fēng)格還應(yīng)具有持久性，建筑風(fēng)格不僅體現(xiàn)在建筑物的立面造型和裝飾上，同時也體現(xiàn)在建筑小環(huán)境的構(gòu)筑上；建筑風(fēng)格還應(yīng)與建筑的大環(huán)境相和諧。價格定位價格是刺激客戶購買欲望的最直截了當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)，但由于土地及建筑等有關(guān)成本的限制，同一區(qū)域的同類物業(yè)的價格相差可不能太大；但房價偏低于市場價會給開發(fā)商帶來不必要的缺失，偏高則容易造成銷售上的阻礙，阻礙資金回籠速度。單價定位：通過對本項目周邊有關(guān)物業(yè)的調(diào)查研究，及對今后房地產(chǎn)市場的推測并結(jié)合本項目的市場定位，建議平均價格定為：6400元/M2（全裝修）客源定位上海的購房者區(qū)域性觀念專門強，不同區(qū)域的不同項目均有其固定的客源層；本項目的位置專門，位于虹口與閘北交界處，近四川北路，距軌道3號線、4號線（在建）、8號線（在建）只有幾百米的距離，在本項目中，由于全裝修小戶型的市場定位及交通優(yōu)勢，外區(qū)客源將占一定比重。4）目標(biāo)客戶分析1、年齡結(jié)構(gòu)：28歲——40歲置業(yè)投資人士。2、家庭結(jié)構(gòu)要緊為：獨身、滿巢一（新婚或剛有小孩）滿巢二（小孩8歲以下）結(jié)構(gòu)。3、臨近區(qū)域過渡型的年輕人，經(jīng)濟能力屬一樣型。4、購買動機為居住、改善和需要企業(yè)白領(lǐng)。5、SOHO族，注重居住空間的有用性。6、外省市在滬工作的有能力置業(yè)人士；小型私企和各類辦事處；7、自備5萬元以上，月收入不低于3000元者，有個人一定的商品哲學(xué)與價值觀。酒店式公寓產(chǎn)品建議關(guān)于建筑風(fēng)格出于對本案整體狀況的通盤考慮，我們認為，還有連續(xù)加大的必要，在周邊地區(qū)顯示出專門的風(fēng)格。1．建議小區(qū)的外立面采納分段式結(jié)構(gòu)，底層使用毛石，增加穩(wěn)重感，鑒于本案周邊大多為灰色馬路和建筑，建議使用外立面顏色從暖色調(diào)色譜中選擇。2．高層的頂部能夠設(shè)計多重邊際，并配已與外力面相輔的顏色，勾勒樓盤線條，凸顯立體結(jié)構(gòu)畫面的視覺享受，具體來講，應(yīng)該具有現(xiàn)代感，線條輪廓應(yīng)清晰簡潔。3．高層的大堂裝修應(yīng)精巧，采納大理石、玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材元素，地面使用不同色彩的大理石進行相間拼合，要緊用以表現(xiàn)人流淌線與簡單有利的地坪構(gòu)圖，墻面采納大理石飾面，用雞嘴縫進行合理分布，追求與地面的整體成效。梯腳線使用不銹鋼材質(zhì)，既能提升設(shè)計成效又能跳出老套的設(shè)計手法，給人新穎流暢的感受。同時增加光源使其更為明亮，細部也需注意裝飾成效，并以綠色植物加以點綴，使人產(chǎn)生精巧典雅的感受，大堂作為整棟大樓的畫龍點睛之比不容忽視，大堂的保安、接待人員要同意規(guī)范培訓(xùn)，令來訪者有賓至如歸的感受。4．項目朝南面，能夠考慮使用低窗設(shè)計（窗臺標(biāo)高：0.3M—0.5M為宜），或設(shè)景觀陽臺，增加采光、通風(fēng)等優(yōu)勢，南向樓層改為景觀樓層后,賣點增加,有利于適當(dāng)提升售價。5、做高得房率，層高做到3.2米——3.5米，內(nèi)裝飾如壁櫥能夠考慮嵌入墻面或半嵌入，以增大使用空間。銷售策略（一）、價格策略考慮到本案面市的時機、物業(yè)特色、推廣方向、建議本案酒店式公寓全裝修價格定位在：6400元/平方米（均價）運作恰當(dāng)可望達到6600元，甚至突破6900元/平方米。需要講明的是，價格必須實事求是的表現(xiàn)在建筑本身的規(guī)劃設(shè)計、構(gòu)造等方面，就本案而言，該價位則反映是它自身的價值。投資獲利是每一個進展商最為關(guān)懷的事，價格策略自然便是重中之重。由于房地產(chǎn)市場的瞬息萬變，整體的書面價格打算或是得不到全面的貫徹，或是完全流于形式，而開盤定價是打算與市場的最佳接洽點，是日后進行價格修正的實踐基準，在各個價格策略中,開盤定價是第一步,也是關(guān)鍵的一步。1、低開高走,分段提價鑒于目前的市場狀況和產(chǎn)品的建設(shè)周期，本司建議本案在預(yù)定時期和正式公布銷售初期的價格策略以稍低于市場的價格銷售。以目標(biāo)出售面積和出售率為標(biāo)準，把銷售推廣劃分為若干時期，分段調(diào)整價格。2、一房一價、差不定價按照不同朝向、不同景觀、不同位置等差不情形制定每房價格。3、付款方式4爭取上海最高的8成30年按揭貸款。（二）、促銷策略1、開盤、封頂、交房時舉行促銷活動。2、已購客戶如介紹新客戶成交會有一定現(xiàn)金獎勵。3、前50名客戶會有專門優(yōu)待。4、其他一切對樓盤促銷有利的時機。（三）、銷售治理1、每一位致電垂詢的客戶，至少聯(lián)系10次，郵寄資料3次，直到促成購買。2、每一位到現(xiàn)場的客戶，至少聯(lián)系10次，郵寄資料6次，直到促成購買。3、銷售專案組精神：業(yè)績是銷售人員的生命。銷售部人員行為準則：專業(yè)、敬業(yè)、勤奮/信心、熱心、耐心（四）、專案組配置1、現(xiàn)場人員配置：12名，資深專案1名，副專案1名，銷售10名，專案行銷顧咨詢1名。2、專案組構(gòu)成情形：3、專案小組成員職責(zé)專案行銷顧咨詢監(jiān)控策劃，銷售各部分工作項目總和諧，編制銷講資料與各類銷售文件現(xiàn)場營業(yè)成效測試分析銷售情形，與專案經(jīng)理溝通和諧，進行銷售策劃及廣告策略調(diào)整與進展商及時溝通，通報銷售咨詢題，并及時處理營銷事務(wù)。專案經(jīng)理和諧監(jiān)督日常銷售工作，進行銷售操縱關(guān)心銷售員進行客戶的洽談定期召開銷售現(xiàn)場會議，了解物業(yè)及客戶動向，做出及時決定定期向進展商匯報業(yè)務(wù)狀況，對銷售中產(chǎn)生的咨詢題及時上報與公司策劃專員共同和諧進行電話量，客戶量等統(tǒng)計與策劃專員共同進行營銷策劃及廣告企劃的核對與調(diào)整工作每周提交業(yè)務(wù)情形報表，便于公司對項目工作的了解與和諧規(guī)范現(xiàn)場操作，紀律等工作領(lǐng)導(dǎo)專案組成員，統(tǒng)籌進行一系列促銷活動專案人員負責(zé)客戶的接待工作負責(zé)電話回訪跟蹤工作進行來電和客戶登記及時把遇到的咨詢題及客戶的心理反饋，便于及時進行調(diào)整填寫日報表，和周報表，便于經(jīng)理能及時了解客戶情形上班時刻不談天，不打私人電話，不吃零食工作時必須衣冠整齊，愛護公司形象每天安排人員進行售樓處清潔工作4、銷售文件匯編道具：樓書\DM\規(guī)劃圖\小區(qū)模型\房型模型\交通線路分布圖\平面圖\面積表證件：預(yù)售許可證\規(guī)劃許可證\商品房打算證書\建筑用地許可證\進展商營業(yè)執(zhí)照等登記表格：來電來訪登記表\營業(yè)日報表\營業(yè)周報表\營業(yè)月報表文件：臨時認購書\制定定金收據(jù)\統(tǒng)一預(yù)售合同5、項目培訓(xùn)綱要我司將在專案進場之前進行統(tǒng)一的系統(tǒng)培訓(xùn)，以求對物業(yè)差不多知識有詳盡的把握，對營銷策略有了解，對專案職責(zé)了解。項目銷售業(yè)務(wù)及行銷訓(xùn)練課程：進展商簡介本案差不多環(huán)境資料講明本案規(guī)劃介紹公共設(shè)施介紹理念介紹與表達行銷理念行銷技巧行銷策略案名表達廣告定位廣告表現(xiàn)廣告時期運作情形商品定位市場客源定位價格策略介紹業(yè)務(wù)打算介紹客戶心理障礙排除客戶資料搜集打算講明自我促銷介紹總價與付款方法介紹外表儀態(tài),商業(yè)禮儀模擬演練與課程驗收（五）、銷售聯(lián)絡(luò)與操縱1、本司將每月提交如下資料：當(dāng)月市場狀況及分析報告當(dāng)月銷售業(yè)績及評估報告銷售策略調(diào)整建議書2、本司將每月定期舉行2次本案推廣研討會3、本司市場營銷負責(zé)人及本案推廣專案將與開發(fā)商銷售負責(zé)人每月定期舉行2次會議。推廣策略本案不管從大而廣之的謀篇、布局上，依舊在小而細之的方略、謀動中都盡顯精雕之風(fēng)，綜合本項目的諸如地段、規(guī)模、氣概、環(huán)境、綠化、景觀、科技、遠景等各種房產(chǎn)要素來看，幾乎每一個差不多上本案的品質(zhì)的保證，在加之開發(fā)商的用心規(guī)劃、專業(yè)凝視、嚴謹作業(yè)，產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界，極大的滿足了本案的目標(biāo)客戶對本案的價值認同。綜合以上從市場大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境，以及競爭個案的分析、切入市場的時刻點來看，本案的市場預(yù)期總體上頗為有利，因此，我們乘星行企劃，將不以做產(chǎn)品的功利新態(tài)來對本案做簡單的營銷，我們會把“川寶花苑”當(dāng)作一件能夠傳承世代的藝術(shù)品來升華推廣。企劃傳播定位新都市生活藍圖——立體化的便利體系園林化的綠色家園定位理念：本項目所處的位置決定了本案的交通質(zhì)素、生活配套堪稱齊備，專門是三條輕軌線就在旁邊，還有中山北路高架也在百米開外，在事事都講求效率的現(xiàn)代社會，這就成為本案立足于市場的全然。從社會心理學(xué)的角度動身，人類在20世紀近乎登峰造極的的進展，大多是以犧牲環(huán)境為代價，因此，心理學(xué)家把21世紀稱之為“回來”的世紀——人文的回來、自然生態(tài)的回來，讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。3．高品質(zhì)的住宅區(qū)，大都在繁華的隔壁——而本案的位置與此有異曲同工之妙，與繁華四川北路、多倫路、四川北路大型綠地千米之隔，更符合高品位的定位依憑。二、廣告策略通過走交通體系+產(chǎn)品化路線，樹立本案差異化的市場新形象□第一，從周邊幾個個案來看，沒有一個是以產(chǎn)品作為主訴求點，本案應(yīng)以之有區(qū)隔方能突破既有的地段形象制約?！跗涠?、在策劃界有一句名言“產(chǎn)品第一位，營銷第二位”，由于房產(chǎn)消費市場的漸趨理性，購房可不能像前幾年那樣為一個虛化的概念所煽動而去買房，這更講明產(chǎn)品本身對購房者的購房傾向起到了決定性的阻礙，專門是本案的客戶定位，他們選擇在此地購房，地域性（非地段）極強的觀念已然淡化，因此選擇靠交通+產(chǎn)品來打動人。□其三，本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，可做文章的地點確實高出其它個案不止一籌，有如此杰出的資源，就應(yīng)該更杰出的加以利用、發(fā)揮。三、案名建議易度時代space-shifttimes快速切換的生活空間字面意義：“易”：容易；轉(zhuǎn)變，變換；交換“度”：一定的空間與時刻（維度）“易度”：空間的轉(zhuǎn)換、時刻容易把握引申含義：這是一個講究速率的時代速度是速率的全然也只是速率的一部分而本案高質(zhì)素的生活環(huán)境5——20分鐘內(nèi)能夠把不夜城商圈、四川北路、北外灘、魯迅公園、虹口足球場、多倫路文化街、四川北路綠地等……代表上海文化、商業(yè)、運動、休閑、養(yǎng)生等標(biāo)志性場所一并囊括輕而易舉地在各個空間里切換人類差不多進入了一個“易度時代”如何“易度”舉薦案名：上海寶時捷藝品新天地（藝品新私巢）附：注冊名建議川寶花苑四、項目主題的推衍（新園林主義）規(guī)劃超前化——高屋建瓴顛覆傳統(tǒng)的遠見規(guī)劃□以提升業(yè)主的生活質(zhì)素、制造更高層次的生活模式——一種新都市生活藍圖為動身點，充分滿足人們對以后生活的要求?！醣景敢越M團為劃分方式的排列模式，強調(diào)一種建筑與景觀的互動，最大限度地使有限的室外空間集合，又制造出開闊的內(nèi)部空間，有效地阻擋躁聲、塵土污染的同時，凸顯出潔凈、寂靜的內(nèi)部環(huán)境。2、環(huán)境園林化——蓊郁蔥郁明月清泉心上流□以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計主旨，47.8%的高綠化率，景觀環(huán)境由平面視覺提升為三維立體的專門享受——使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景，立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀?！醍?dāng)你拾階而上，或緩坡下行，立體景觀的樂趣即可顯現(xiàn)——一步一景、動靜皆景，環(huán)島溪流順流而下，形成階梯疊水瀑布，把春、夏秋、冬式風(fēng)情的景區(qū)有機串聯(lián)，出現(xiàn)“明月松間照，清泉石上流”的浪漫詩境。3、建筑藝術(shù)化——精思巧構(gòu)高科技與藝術(shù)性的完美融合□住宅由南向北逐步升高，形成兩次漸進的錯落，使小區(qū)建筑形狀層次分明，有強烈的韻律感，同一列住宅出現(xiàn)中間低、兩側(cè)高，專門好地拓展了視野，構(gòu)成專門而豐富的都市天際線?！鯓O具現(xiàn)代感的立面，大面積的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺欄板，從整體入手、細致刻畫建筑外型，使之不單純滿足住宅的使用功能要求，同時注重給人以美的充分體現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合、強調(diào)個性和歸屬感。4、配套完善化——內(nèi)外兼修塑造質(zhì)優(yōu)的軟環(huán)境社區(qū)□四川北路提供全方位的服務(wù)：一站式的購物、休閑、娛樂、醫(yī)院、學(xué)校等配套差不多就位?！鯀^(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次的需求提供多樣式的選擇，兒童游樂場、網(wǎng)球場、綠茵草坪、藝術(shù)室、休閑廣場、以及功能齊全的會所。5、綠化規(guī)?；獦O綠世界綠色鋪成生命的底色□蓊蓊郁郁的綠樹林、一望無際的灌木草叢、取之不竭的負離子、用之不盡的鮮氧，無限使用，大口大口地呼吸自然最無私的贈與，在那個地點，呼吸永久都可不能打結(jié)，連最平常的呼吸都會成為芬芳經(jīng)歷的開始?！?7.8%以上的高綠化率、最藍的天、最白的云、花香、鳥語、蟲鳴，大自然才是最讓人心曠神怡的藝術(shù)家，奏響清越之聲，直抵心靈，“園林”式的整盤綠化，常青植物、保健植物，錯落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。6、戶型合理化——見微知著人本精神的科學(xué)體現(xiàn)□間隔、開間舒服合理，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，充分考慮業(yè)主的使用要求和心理需求，陽關(guān)、通風(fēng)、動靜、私秘?！踅Y(jié)構(gòu)設(shè)計合理、房無凸柱，要緊活動空間隱梁隱柱，視覺及走動空間完整、動線合理，有用性完好。7、建材環(huán)?；氈玛P(guān)懷健入佳境的綠色材料□無毒、無害、不污染環(huán)境的材料，符合環(huán)抱標(biāo)準，幸免對人體環(huán)境造成損害□大面積采光玻璃滿足日照自然光的要求，自由通風(fēng)的居室滿溢自然的氣息?！蹶柵_、露臺兼具遮陽的功能，建筑采納保溫隔熱的材料，減少空調(diào)的能耗，樓梯公燈因地制宜，自動延時開關(guān)，節(jié)約能源消耗。8、生活科技化——e路領(lǐng)先智能化的住宅典范□自覺應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，來開釋居民的多樣化需求，把冰冷的科技生活化、人性化。□智能化配置標(biāo)準（待提供）9、服務(wù)酒店化——體貼入微與眾不同的服務(wù)享受□滿足個性化的服務(wù)需求，按標(biāo)準化的治理內(nèi)容提供細化的完美服務(wù)□具體細