東大街金融核心區(qū)發(fā)展意見

2021-7-18東大街金融商務(wù)大道中心區(qū)

概念性開展意見

〔完好版〕目錄一、戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略成都與重慶成都規(guī)劃金融成都二、可比案例——分析與啟示新加坡新達(dá)城巴黎德方斯日本天王洲再開發(fā)工程三、東大街金融商務(wù)大道——現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值業(yè)態(tài)分布交通組織空間綠化會(huì)議中心四、東大街金融商務(wù)中心區(qū)——開展意見金融中心區(qū)功能定位與開展理念物業(yè)功能規(guī)劃比例分析業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析功能規(guī)劃定位開展與概念性目的意見五、東大街金融商務(wù)中心區(qū)——關(guān)鍵問題交通組織政策扶持目錄戰(zhàn)略成都戰(zhàn)略成都成都戰(zhàn)略中國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局圖：東部三大城市圈為中國(guó)的綜合實(shí)力奠定了堅(jiān)實(shí)的根底，猶如一支強(qiáng)勁的長(zhǎng)弓；長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶那么如一支利箭，張弓搭箭，確立了中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體平衡開展的格局，但決議這支箭的射程和威力的關(guān)鍵不僅在于弓，更在于能否有強(qiáng)有力的支點(diǎn)。專家的說法戰(zhàn)略成都——成都戰(zhàn)略中國(guó)第四城——新周刊中國(guó)最正確商務(wù)城市——財(cái)富十大中國(guó)名城榜眼——CCTV十大新天府之首——國(guó)家地理……西部的人居之心，最有魅力的休閑之心，論壇會(huì)展中心，物流集散中心，最適宜的金融中心，時(shí)髦中心，創(chuàng)新中心。成都的城市位置無疑是西部之首。西部之心，魅力之都。戰(zhàn)略成都——成都戰(zhàn)略成都戰(zhàn)略成都具備開展現(xiàn)代效力業(yè)的良好根底。對(duì)于成都而言，與重慶的城市競(jìng)爭(zhēng)與其說是GDP的競(jìng)爭(zhēng)，不如說是軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)；與其說是工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，毋寧說是新興第三產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。成都與重慶的產(chǎn)業(yè)應(yīng)相互支撐而不是相互抵消。重慶搞工業(yè)，成都就應(yīng)該大力開展現(xiàn)代效力業(yè)；重慶做實(shí)力，成都就應(yīng)該做輻射和聚合才干；重慶打造硬實(shí)力，成都就應(yīng)該構(gòu)筑軟實(shí)力；重慶開廠，成都開店；重慶強(qiáng)壯骨骼和軀干，成都就要做心臟和神經(jīng)中樞。只需這樣，兩座城市才干防止出現(xiàn)比拼資源、惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面，也可以到達(dá)最終的雙贏結(jié)果。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中，成都注定必需大力開展第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值總量，決議了辦公物業(yè)需求的總量；辦公物業(yè)的總量與聚集度，是構(gòu)成中央商務(wù)區(qū)的根底；金融中心的聚集，是中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成的標(biāo)志。戰(zhàn)略成都——成都與重慶成都與重慶戰(zhàn)略成都——成都與重慶城市成都重慶金融企業(yè)數(shù)量外資銀行數(shù)量9家，其中包括7家營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)和2家代表處；保險(xiǎn)公司36家，但至今沒有一家注冊(cè)于本土的法人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；證券營(yíng)業(yè)部80個(gè)，證券從業(yè)人員達(dá)2764人；成都本土金融業(yè)在金融租賃公司、基金公司和未上市股份有限公司股權(quán)交易市場(chǎng)等存在“空白點(diǎn)”。外資銀行分行7家，外資銀行代表處1家，郵政儲(chǔ)蓄銀行分支機(jī)構(gòu)一家，信托投資法人機(jī)構(gòu)2家；證券類金融機(jī)構(gòu)75家，其中證券法人機(jī)構(gòu)1家，證券營(yíng)業(yè)部63家。期貨法人機(jī)構(gòu)5家，期貨營(yíng)業(yè)部4家?；鸸芾砉?家，成為西部唯一擁有基金管理公司的城市；擁有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)28家，其中法人機(jī)構(gòu)3家。政策環(huán)境關(guān)于促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的的政策實(shí)施比重慶晚，不夠完善。2006年1月1日起實(shí)施關(guān)于促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的意見。涉及到金融機(jī)構(gòu)、高級(jí)管理人員及其子女等扶持政策。目標(biāo)打造成為西部首選、全國(guó)領(lǐng)先、輻射海外的金融后臺(tái)服務(wù)中心。建設(shè)成為長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心。證券市場(chǎng)上市公司32家。上市公司33家。經(jīng)濟(jì)總量GDP重慶市2007年高于成都市787.42億，地方財(cái)政收入重慶2007年比成都高71.76億。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資重慶2007年比成都市高766.8億。金融資源重慶市2007年的貸款余額比成都市高1078.08億。利用外資重慶2007年實(shí)際利用外資比成都少0.55億美元。重慶——產(chǎn)權(quán)買賣中心和票據(jù)市場(chǎng)活潑，20家國(guó)企國(guó)內(nèi)外上市。借助直轄有利條件，市委市政府大力扶持，金融業(yè)開展占據(jù)了先機(jī)。成都——具有第三產(chǎn)業(yè)先天優(yōu)勢(shì)，假設(shè)省市政府加大支持與扶持，利用成都作為西部經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心位置，加快金融業(yè)的開展，才干趕超重慶占據(jù)西部金融中心的位置。數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)<2007年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)>；全國(guó)人民代表大會(huì)，重慶代表團(tuán)稿件2021年打造輻射中國(guó)西部，具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心。戰(zhàn)略成都——出發(fā)點(diǎn)我們的出發(fā)點(diǎn)：成都規(guī)劃科技商務(wù)區(qū)：人民路〔含天府新城〕金融中心：東大街〔含攀成鋼〕休閑商務(wù)區(qū)：猛追灣—游樂園片區(qū)商貿(mào)中心：騾馬市片區(qū)文化中心：天府廣場(chǎng)—陜西街片區(qū)文化中心：紅星路—鹽市口片區(qū)根據(jù)成都“兩軸四片〞總體目的：經(jīng)過3~5年建立，使中心城區(qū)逐漸構(gòu)成以天府廣場(chǎng)為中心，東大街、人民南路為中軸，紅照壁—鹽市口、天府新城超高層建筑簇群為標(biāo)志，大慈寺等城市開敞空間為特征，功能齊備、交通便利、個(gè)性鮮明、充溢活力，具有國(guó)際化城市產(chǎn)業(yè)形狀、獨(dú)具魅力的現(xiàn)代城市生活、高檔次城市空間的聚集區(qū)，把成都建立成為——效力全省、輻射西部、影響全國(guó)、走向世界、獨(dú)具特征的現(xiàn)代化大都市。戰(zhàn)略成都——“兩軸四片“——金融商務(wù)大道金融商務(wù)大道始于東大街鹽市口，止于東大街五福橋，全長(zhǎng)5.2公里，地鐵2號(hào)線貫穿全段。沿線待開發(fā)和擴(kuò)建土地面積約1100畝左右，呈線狀延續(xù)分布，便于產(chǎn)業(yè)集中。錦江段〔金融起步區(qū)〕與五福橋段〔金融拓展區(qū)〕已構(gòu)成和將構(gòu)成商務(wù)商業(yè)聚集區(qū)。一環(huán)與二環(huán)間，特別是一心橋片區(qū)，現(xiàn)擁有400余畝待開發(fā)和擴(kuò)建的土地，且呈線狀和片狀分布，具備打造金融中心區(qū)域的根底條件。金融商務(wù)中心區(qū)金融起步區(qū)〔樣板區(qū)〕金融商務(wù)拓展區(qū)戰(zhàn)略成都——東大街金融成都——東大街成都金融商務(wù)大道，將成為輻射成都－四川－西南－西部，具有國(guó)際影響力的區(qū)域金融中心可比案例——分析與啟示可比案例分析與啟示可比案例分析————可比案例分析與啟示可比案例分析啟示——可比案例分析新加坡——新達(dá)城工程根本情況項(xiàng)目名稱新家坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)間1997年開發(fā)商新加坡新達(dá)城發(fā)展有限公司總占地面積購(gòu)物中心占地8.4萬(wàn)m2總建筑面積65萬(wàn)m2實(shí)現(xiàn)愿景與CBD商務(wù)中心僅一河之隔的新達(dá)城，建成后共有700余家公司落戶。每月游客數(shù)量達(dá)200萬(wàn)次，每天有1.5萬(wàn)人在此辦公，有5萬(wàn)多車輛進(jìn)出，有1萬(wàn)余輛車在此停泊。沒有堵車問題。立足新加坡，輻射東南亞。工程定位：集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑群落。可比案例〔1〕——新加坡新達(dá)城新加坡新達(dá)城遠(yuǎn)景以會(huì)展業(yè)聚集商務(wù)辦公、酒店及相關(guān)效力業(yè)。擁有世界頂級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議及展覽中心，由5棟辦公大樓〔4棟45層、1棟18層〕和占地2萬(wàn)m2會(huì)議及展覽大樓〔6層〕構(gòu)成。以大型購(gòu)物中心和特征商業(yè)構(gòu)成人流聚集中心。擁有新加坡最大的購(gòu)物中心，占地8.4萬(wàn)平方米，分走廊、熱帶、文娛中心和噴泉平臺(tái)4個(gè)主題；特征業(yè)態(tài)包括1間綜合文娛場(chǎng)，5家電影院和一座虛擬實(shí)景的主題公園。工程特點(diǎn)分析：可比案例〔1〕——新加坡新達(dá)城新加坡新達(dá)城物業(yè)規(guī)劃表示圖巴黎——德方斯工程根本情況工程定位:辦公、居住和游樂等設(shè)備齊全的現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目名稱巴黎德方斯規(guī)劃建設(shè)周期1958年—至今具體負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)EPAD（非盈利性公共機(jī)構(gòu)）用地規(guī)模共750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住在為主）90公頃，其發(fā)展建設(shè)是漸進(jìn)式的。業(yè)態(tài)發(fā)展成果辦公樓面積約300萬(wàn)m2，就業(yè)崗位15萬(wàn)人，進(jìn)駐1600家公司，商務(wù)空間的十分之一是開放空間；商場(chǎng)面積20萬(wàn)m2，超過250個(gè)商店；15000個(gè)居住單元，常住居民5萬(wàn)人，其中有歐洲最大的購(gòu)物中心11萬(wàn)m2；可比案例〔2〕——巴黎德方斯德方斯區(qū)位于巴黎城市中軸線上工程特點(diǎn)分析：·多平面交通系統(tǒng)，嚴(yán)厲實(shí)行人車分流。全部車行交通系統(tǒng)均在地面上或地下；主軸線中心部有一個(gè)宏大的人工廣場(chǎng)，成為其最主要的公共步行空間；地下一層、二層均為國(guó)家鐵路和地鐵系統(tǒng)，并配備大量的商業(yè)；地下道路幾乎將全部地面建筑相聯(lián)絡(luò)，地下車位設(shè)置高達(dá)32000個(gè)。市政交通系統(tǒng)成為其50年剛性控制的不變要素。·有效結(jié)合各種商業(yè)業(yè)態(tài)。采用分散與集中相結(jié)合的布置方式。9個(gè)鄰里中心，100多個(gè)小商店分設(shè)在辦公樓和住宅底部；集中的商業(yè)中心規(guī)模宏大，如歐洲最大的“四季〞商業(yè)文娛中心，設(shè)有百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、電影院、飯店和舞蹈學(xué)校等，總面積10萬(wàn)多平方米。·及時(shí)調(diào)整土地限制條件。根據(jù)市場(chǎng)的需求變化，及時(shí)調(diào)整用地性質(zhì)、建筑規(guī)范。在50年的開展中，根據(jù)市場(chǎng)的需求由EPAD進(jìn)展了四次對(duì)土地和建筑大規(guī)模的規(guī)劃變卦，成為其市場(chǎng)變化與規(guī)劃互動(dòng)的典型代表?？杀劝咐屠璧路剿箍杀劝咐?〕——巴黎德方斯巴黎——德方斯規(guī)劃表示圖開發(fā)定位：創(chuàng)建“城市中的城市〞，發(fā)明適宜全天候充溢活力的國(guó)際化、信息化“新城市〞。建筑規(guī)劃：以高新技術(shù)辦公樓建筑為中心，建立包括城市住宅、商業(yè)設(shè)備、劇院等復(fù)合型設(shè)備，同時(shí)建立通往羽田機(jī)場(chǎng)的單軌鐵道路的新車站。西福特廣場(chǎng)占地面積約2.2萬(wàn)m2，總建筑面積約14.8萬(wàn)m2。開發(fā)思緒及定位1、西福特廣場(chǎng)開發(fā)定位：以天王洲〔面積約20萬(wàn)m2〕為開發(fā)對(duì)象，面向21世紀(jì)，把該地域再早成國(guó)際化、信息化“新城市〞。建筑規(guī)劃：以建立寫字樓這類業(yè)務(wù)設(shè)備為主，同時(shí)進(jìn)展復(fù)合化建立，從而構(gòu)成復(fù)合型城區(qū)，并充分利用沿海地域特征進(jìn)展有水有綠的城市親水環(huán)境建立。最終的建立規(guī)模擬到達(dá)建筑面積60萬(wàn)~70萬(wàn)m2，從業(yè)人口2萬(wàn)人口，居住人口3000人左右。2、天王洲地域工程根本情況項(xiàng)目名稱天王洲地區(qū)項(xiàng)目再開發(fā)地理位置及規(guī)模東京都品川區(qū)，地處東京臨海地區(qū)；由7個(gè)主要建筑群組成開發(fā)商擁有土地所有權(quán)的3家公司共同開發(fā)開發(fā)時(shí)間1984年~1992年總占地面積20萬(wàn)m2總建筑面積60萬(wàn)~70萬(wàn)m2日本東京——天王洲再開發(fā)工程可比案例〔3〕——日本天王洲再開發(fā)工程西福特廣場(chǎng)濱水環(huán)境建立圖以特定功能都市綜合體，帶動(dòng)整個(gè)工程的業(yè)態(tài)功能的延展。以西福特廣場(chǎng)為中心，帶動(dòng)其他6個(gè)建筑群的開展。完善道路交通、軌道交通、人流通道的立體交通組合。地域內(nèi)有主要干線道路的放射狀18號(hào)線和環(huán)狀6號(hào)線經(jīng)過；首都高速1號(hào)線和東京單軌道羽田線以高架方式穿過該地域，在開發(fā)之前，該工程區(qū)域無任何公交車站和立交橋。整個(gè)天王洲的7個(gè)建筑群落經(jīng)過全天候的人行通道相連，并由公路和單軌鐵路與市中心連通。充分利用特殊水景優(yōu)勢(shì)制造公共空間。在各主要建筑群落相鄰航道的邊上都鋪設(shè)了木板人行景觀道，成為該區(qū)的一大特征。可比案例〔3〕——日本天王洲再開發(fā)工程工程特點(diǎn)分析：西福特廣場(chǎng)實(shí)景可比案例——啟示對(duì)東大街金融商務(wù)大道的幾點(diǎn)啟示————可比案例分析與啟示整體特征與價(jià)值對(duì)接價(jià)值取向高可達(dá)性：位于城市CBD，副中心或規(guī)劃中的城市未來開展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高密度、集約性：構(gòu)成高樓林立的風(fēng)光，成為城市標(biāo)志。晝夜人口、任務(wù)日與周末人樓根據(jù)功能不同而構(gòu)成互補(bǔ)，防止“死城〞景象。功能復(fù)合性：本身可實(shí)現(xiàn)完好的任務(wù)、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，其擁有城市的多重功能。以東大街為中心區(qū)載體，位于市中心CBD及春熙路商務(wù)商業(yè)“近延展〞區(qū)域，初步擁有與外界聯(lián)絡(luò)的地面干道、地下軌道〔地鐵2號(hào)線〕立體交通體系。以東大街為中心區(qū)載體，憑仗春熙路——鹽市口商務(wù)商業(yè)中心區(qū)和新鴻基大型商務(wù)商業(yè)中心為兩端，具備一定的潛質(zhì)；以府河為起點(diǎn)，以天府時(shí)代為中心，已開場(chǎng)構(gòu)成多功能復(fù)合體。內(nèi)部、外部聯(lián)絡(luò)完好性：內(nèi)外部經(jīng)過完善的立體網(wǎng)絡(luò)交通有機(jī)結(jié)合。整體一致性：建筑單體風(fēng)格一致；建筑群落與外部空間整體環(huán)境一致。土地運(yùn)用平衡性：最大限制地利用土地資源，防止土地過分集中于某一特定功能。空間延續(xù)性：平面采用整體規(guī)劃原那么；立面堅(jiān)持建筑風(fēng)格的一致，以及空間輪廓的延續(xù)性。以東大街為中心軸，蜀都大道與順江路為輔軸，一環(huán)二環(huán)及內(nèi)部橫向微交通為橫軸，路網(wǎng)交通具備條件。東大街中心區(qū)的大部分地塊處于拆遷和待開發(fā)形狀，地塊可整合范圍較寬，建筑規(guī)劃靈敏空間較大，物業(yè)形狀存在多樣性選擇。區(qū)域特質(zhì)可比案例——整體特征啟示整體特征啟示立體網(wǎng)絡(luò)交通組織系統(tǒng)〔地上、地下、地面空間的合理利用與有效組合〕都市復(fù)合功能綜合體的利用會(huì)展會(huì)議、規(guī)?；虡I(yè)中心的強(qiáng)大功能聚協(xié)作用土地用途及物業(yè)功能針對(duì)市場(chǎng)需求靈敏的調(diào)整“功能規(guī)劃〞的幾點(diǎn)啟示巴黎德方斯新加坡新達(dá)城日本天王洲可比案例——功能規(guī)劃啟示功能啟示東大街金融商務(wù)大道

——現(xiàn)狀分析東大街現(xiàn)狀分析表一東大街現(xiàn)狀分析——地塊價(jià)值地塊現(xiàn)狀及分析——價(jià)值表二東大街現(xiàn)狀分析——地快價(jià)值地塊太厚，遠(yuǎn)離主干道東大街的土地不能最大限制表達(dá)其商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。次干道少，支路路網(wǎng)不貫穿，影響交通組織。公交站點(diǎn)較少，臨地鐵出入口較遠(yuǎn)。大部分地塊一面臨主干道，建筑可視效果不盡理想。地塊不規(guī)整。根據(jù)從道路交通、公交系統(tǒng)、可視度效果、地塊規(guī)那么度等角度所進(jìn)展的地塊價(jià)值分析來看，金融中心商務(wù)區(qū)中除5號(hào)、7號(hào)地塊的地塊價(jià)值較高外，其他地塊的價(jià)值都不高。表三東大街現(xiàn)狀分析——地快價(jià)值東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——配比關(guān)系經(jīng)過對(duì)東大街如今主要已建、在建、待建工程的統(tǒng)計(jì)分析可知，目前東大街——商務(wù)擁有量，占總建筑面積的27%商業(yè)擁有量，占總建筑面積的16%酒店擁有量，占總建筑面積的6%住宅擁有量，占總建筑面積的40%當(dāng)前東大街——商務(wù)擁有量：小于1/3，商業(yè)和酒店擁有量：超越1/5，住宅擁有量：大于1/3。作為金融街而言，商務(wù)開發(fā)量小于1/3，與總體金融商務(wù)大道定位有一定差距，商務(wù)體量比例不能滿足整體定位及未來市場(chǎng)需求。商務(wù)開發(fā)具備有較大的開展空間。東大街金融大道目前整體平均容積率約為7.7。東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——配比關(guān)系中環(huán)廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)二期天府時(shí)代廣場(chǎng)商會(huì)大廈喜年廣場(chǎng)國(guó)嘉.新視界春熙文化廣場(chǎng)英菲尼工程摩根時(shí)代新鴻基工程15號(hào)地塊天府時(shí)代廣場(chǎng)和新鴻基工程的商務(wù)體量較大，兩個(gè)工程共擁有31萬(wàn)m2的商務(wù)體量，幾乎占據(jù)目前知商務(wù)總量的一半，將直接提高東大街商務(wù)的整體籠統(tǒng)。從商務(wù)分布現(xiàn)狀來看，一心橋區(qū)域與二環(huán)路口向東區(qū)域?qū)儆谏虅?wù)真空帶。商務(wù)空間出現(xiàn)斷檔空間，一環(huán)內(nèi)與新鴻基地塊商務(wù)氣氛不能產(chǎn)生延續(xù)效應(yīng)。東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——商務(wù)東大街—金融街除了傳統(tǒng)的春熙商圈外，未來幾年內(nèi)，東大街及周邊還將構(gòu)成四個(gè)具有一定規(guī)模和影響力的商圈，分別是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈、新鴻基商圈、華潤(rùn)24城商圈、九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)商圈。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)24城天府時(shí)代廣場(chǎng)新鴻基25萬(wàn)m218萬(wàn)m23.8萬(wàn)m212萬(wàn)m2萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈新鴻基商圈華潤(rùn)24城商圈九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)商圈春熙商圈根據(jù)前期為市政府提供的調(diào)研報(bào)告，東大街一、二環(huán)路之間，出現(xiàn)現(xiàn)有商圈輻射的真空地帶，此地段具備商業(yè)的開展空間，對(duì)其它商圈進(jìn)展補(bǔ)充，以滿足金融街的商務(wù)人群消費(fèi)。東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——商業(yè)圈東大街商業(yè)圈現(xiàn)狀分布圖〔上圖〕酒店情況1、群光地塊〔已開工，五星級(jí)酒店，凱悅酒店及度假村集團(tuán),世界排名10〕2、紅星路商業(yè)廣場(chǎng)〔未開工，估計(jì)五星級(jí)，馬可波羅酒店集團(tuán)〕3、喜年廣場(chǎng)〔已開工，估計(jì)四、五星級(jí)酒店，香港龍寶集團(tuán)〕5、新鴻基地塊〔未動(dòng)動(dòng)，估計(jì)五星或白金五星級(jí)酒店萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)世界排名3〕6、染房街地塊〔未開工，據(jù)了解喜大屋頂級(jí)品牌“威斯丁〞頂級(jí)品牌世界排名8〕估計(jì)希爾頓〔世界排名5〕、洲際〔世界排名1〕等國(guó)際酒店管理集團(tuán)也將會(huì)入主本區(qū)域〔排名來自于世界酒店權(quán)威雜志<HOTELS>〔2006年美國(guó)〕〕7、東方廣場(chǎng)二期1.9萬(wàn)m2酒店8、15號(hào)地塊擬建部分酒店9、國(guó)嘉.新視界9200m2的酒店10、低端商務(wù)酒店受鹽市口商圈、春熙路商圈以及市中心CBD影響，一環(huán)以內(nèi)，以府河為中心，高檔酒店向東大街兩處延伸，并已初具規(guī)模。二環(huán)路口至五福橋段，以新鴻基的酒店和國(guó)嘉地塊酒店為代表，開場(chǎng)構(gòu)成高檔酒店業(yè)雛形。一環(huán)路口與二環(huán)之間，以〔東恒國(guó)際〕燈具市場(chǎng)的聚集效應(yīng)，集中了部分低檔酒店和酒店式公寓以東大街整體而言，高檔酒店已開場(chǎng)在一環(huán)以內(nèi)、二環(huán)口及沿線〔新鴻基〕聚集，中心區(qū)地段的酒店業(yè)檔次極低，與金融中心區(qū)的定位嚴(yán)重不符。由于中心區(qū)可開發(fā)地塊較為豐富和集中，同時(shí)又為高檔酒店提供了較大的開展空間。678910東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——酒店整體來看，中心區(qū)周邊住宅用地面積明顯較大，以塊狀、片狀分布，居住功能處于主導(dǎo)功能。東大街沿線現(xiàn)有地塊住宅面積相對(duì)較少，金融商務(wù)用地占相對(duì)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過實(shí)地調(diào)查，除天府時(shí)代廣場(chǎng)片區(qū)、一心橋以北的蜀都花園以及12號(hào)地塊以南“晶藍(lán)半島〞片區(qū)檔次較高以外，其他根本屬于低檔住宅區(qū)。東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——住宅天府時(shí)代廣場(chǎng)片區(qū)蜀都花園“晶藍(lán)半島〞片區(qū)圖片來源：西南建筑設(shè)計(jì)院業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析——小結(jié)東大街現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例商務(wù)、商業(yè)、酒店住宅比例相對(duì)失衡。商務(wù)小于1/3，體量相對(duì)較少；住宅大于1/3，體量相對(duì)較大。在金融中心區(qū)中處于真空形狀；具備可開展的空間。中心區(qū)住宅用地規(guī)模較大；高檔住宅較少。內(nèi)部及周邊主要交通干道：南北一環(huán)、二環(huán)；東西方向?yàn)槭穸即蟮馈|大街等。次干路體系不完好，南北向〔除海椒市街〕、東西向次干道相對(duì)短少。金融中心區(qū)的南北向次干道不貫穿，添加了一環(huán)路、二環(huán)路和海椒市路的交通壓力；中心區(qū)東西向短少次干道，連通一、二環(huán)路，致使東大街、蜀都大道交通壓力大。交通訊號(hào)燈密集，一、二環(huán)路之間1.6公里范圍6個(gè)紅綠燈口，嚴(yán)重影響車流通行才干。支路弧形道路較多，不利于快速通行。蜀都大道、合江亭禁左，呵斥車流積壓至東大街。呵斥東大街與內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路相交路口交通壓力較大。東大街現(xiàn)狀分析——交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析——道路金融商務(wù)中心區(qū)交通道路現(xiàn)狀圖鹽市口-府河公交系統(tǒng)現(xiàn)狀：從圖中清楚地看出鹽市口到紅星路之間的公共交通系統(tǒng)覆蓋高，從藍(lán)光.郁金香廣場(chǎng)到府河之間的共同交通覆蓋較低。中心區(qū)公交系統(tǒng)現(xiàn)狀：結(jié)合現(xiàn)有地面、地下公交系統(tǒng)分析錦江附近、一環(huán)路口、海椒市街公交系統(tǒng)覆蓋較高；一心橋片區(qū)的公交系統(tǒng)密度和覆蓋率較低；地鐵起了很大的區(qū)隔作用。交通設(shè)備程度主要表如今交通設(shè)備容量和交通方式兩個(gè)方面。交通設(shè)備容量受用地等條件限制，擴(kuò)展設(shè)備容量勢(shì)必要減少相應(yīng)的建立用地，一那么實(shí)施難度大，二來也不利于土地效益的發(fā)揚(yáng)；但先進(jìn)的交通方式可以顯著改善交通條件。先進(jìn)的交通方式就是大力開展公共交通。東大街現(xiàn)狀分析——交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析——公交系統(tǒng)一心橋片區(qū)圖片來源：西南建筑設(shè)計(jì)院東大街現(xiàn)狀分析——交通組織交通組織現(xiàn)狀及分析——小結(jié)道路公交系統(tǒng)主干道承載較大的交通壓力；東西南北次干道缺乏；紅綠燈路口較多；支路弧度較多。金融中心區(qū)一心橋片區(qū)公交系統(tǒng)相對(duì)薄弱；地鐵輻射效應(yīng)較差。

東大街現(xiàn)狀分析——開放空間與綠化開放空間與綠化現(xiàn)狀及分析綠化分布散亂，缺乏整體形狀規(guī)劃。開放空間多集中于新建或在建工程周圍，多數(shù)建筑貼道路較近，與街道的退讓間隔缺乏思索。深圳CBD紐約CBD街頭廣場(chǎng)圖片來源：西南建筑設(shè)計(jì)院會(huì)展會(huì)議市場(chǎng)看好。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，容量較大的會(huì)議室的運(yùn)用頻率最高，尤其是年中和年底，普通需提早半年甚至一年預(yù)訂，且費(fèi)用較高。高端的專業(yè)會(huì)議中心缺乏。各行業(yè)高端會(huì)議根本選擇五星級(jí)酒店。大容量的會(huì)議建筑對(duì)層高有一定的要求。成都中小型會(huì)議中心現(xiàn)狀及分析東大街現(xiàn)狀分析——會(huì)議中心經(jīng)過對(duì)成都7座五星級(jí)酒店的調(diào)查，香格里拉酒店的巴蜀郡是目前成都市內(nèi)最大的宴會(huì)廳，可包容3200人；其次是世紀(jì)城洲際大飯店的水晶廳，可包容2000人。東大街現(xiàn)狀分析—---總結(jié)東大街現(xiàn)狀及分析——總結(jié)土地價(jià)值業(yè)態(tài)分布交通組織空間綠化整合前土地價(jià)值相對(duì)較低；經(jīng)過部分整合后，土地價(jià)值可得到較大提升。比例失衡，組合相對(duì)混亂；由于土地的可整合性，具備開展空間；住宅體量過大。主干道路壓力過大，路網(wǎng)不興??；具有大規(guī)模可整合土地的一心橋片區(qū)公交系統(tǒng)相對(duì)欠缺；地鐵對(duì)一心橋片區(qū)的影響力較弱。分布散亂，缺乏整體規(guī)劃；與街道的退讓間隔缺乏思索。東大街金融商務(wù)中心區(qū)——開展意見金融商務(wù)中心區(qū)開展意見金融商務(wù)中心區(qū)功能定位與開展理念金融商務(wù)中心區(qū)開展意見————金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—-金融商務(wù)中心區(qū)功能定位與開展理念金融商務(wù)活動(dòng)中心定位淺析：以金融產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的商務(wù)需求為根底，整合金融貿(mào)易、辦公商務(wù)、會(huì)議展覽、商業(yè)文娛、行政文化、休閑居住等復(fù)合功能，相互作用，互為價(jià)值鏈的高度集約的*第二代CBD。*第二代CBD簡(jiǎn)析：以商務(wù)功能為主，結(jié)合傳統(tǒng)CBD與泛CBD〔商務(wù)公園〕的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，擁有優(yōu)越的地理位置和良好的生態(tài)環(huán)境，借助高級(jí)商業(yè)、高檔酒店等配套延展效力，構(gòu)成大量金融機(jī)構(gòu)與高檔效力產(chǎn)業(yè)云集的24小時(shí)城市中心活動(dòng)空間。以金融商務(wù)功能為主，綜合化、高級(jí)化、國(guó)際化為規(guī)范，輻射西部，具有國(guó)際化影響力的區(qū)域金融中心。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—-功能定位功能定位，根據(jù)省、市政府對(duì)成都總體規(guī)劃的建立目的，金融商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃思緒必需是——效力全省、輻射西部、具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心.該微區(qū)域應(yīng)成為典型的城市建筑，是西部金融中心的標(biāo)志，是成都的“名片〞。圍繞金融行業(yè)高產(chǎn)值和高收入的特性，注重各種不同物業(yè)功能的共容性，經(jīng)過巧妙的空間組合，使各部分既有獨(dú)立性又具有資源的共享性，為成都打造一個(gè)全新的國(guó)際復(fù)合商務(wù)樣板。強(qiáng)調(diào)區(qū)域建筑整體風(fēng)格的一致性以及與整個(gè)城市的交融性，注重對(duì)城市資源的利用以提高區(qū)域的城市價(jià)值。注重區(qū)域業(yè)態(tài)及各功能的價(jià)值互補(bǔ)，防止相互關(guān)擾和沖突。中心區(qū)建筑文化的中心是金融文化，注重商務(wù)、商業(yè)建筑的開發(fā)性、國(guó)際性以及與環(huán)境的交融。正確處置商業(yè)人流、物流的關(guān)系以及主力商場(chǎng)和商業(yè)步行街的交融。商務(wù)辦公為中高檔寫字樓，鼓勵(lì)適度的新穎建筑。居住建筑以公寓為主，突出其商務(wù)功能。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—-規(guī)劃開展理念規(guī)劃開展理念業(yè)態(tài)開展定位：以金融商務(wù)為中心的“大型都市綜合體〞。其本身豐富的業(yè)態(tài)空間組合互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升；其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流，帶來區(qū)域整體價(jià)值的提升，是一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)。高檔寫字樓高檔酒店商業(yè)商務(wù)居住金融核心區(qū)業(yè)態(tài)綜合體會(huì)展會(huì)議博覽交流中心酒店式公寓購(gòu)物中心超市百貨或鄰里中心特征商業(yè)步行街精品投資型公寓金融行政效力高檔主題商場(chǎng)金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—-規(guī)劃開展理念中心區(qū)物業(yè)開展方向解析功能價(jià)值定位——“在高端中尋覓高端〞。以金融行業(yè)高收入人群為根底，使各個(gè)子項(xiàng)功能圍繞這一中心，互為配套、互為支持，最大限制地成型資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有能夠在綜合體本身一體化價(jià)值的平臺(tái)上對(duì)本身的價(jià)值鏈進(jìn)展全面超越。各物業(yè)功能在整個(gè)平臺(tái)上共同作用，產(chǎn)生聚集效應(yīng)及疊加效應(yīng)，構(gòu)建出全新的內(nèi)部?jī)r(jià)值讓渡系統(tǒng)，使每一個(gè)子項(xiàng)部分的價(jià)值都比其單獨(dú)存在有顯著提升。高質(zhì)量的商業(yè)配套高質(zhì)量的商務(wù)人群金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—-規(guī)劃開展理念中心區(qū)物業(yè)功能價(jià)值支撐體系金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析金融商務(wù)中心區(qū)物業(yè)功能規(guī)劃比例分析金融商務(wù)中心區(qū)開展意見—————1、實(shí)際指點(diǎn)——*墨菲和范斯指數(shù)法那么2、實(shí)踐案例——閱歷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析*備注：墨菲等人20世紀(jì)50年代經(jīng)過對(duì)美國(guó)人口10萬(wàn)~23萬(wàn)的9個(gè)中等城市研討后提出，以街區(qū)為統(tǒng)計(jì)單位，在一定指數(shù)范圍內(nèi)的延續(xù)街區(qū)可界定為城市中心區(qū)。在國(guó)際評(píng)價(jià)中明確指出：墨菲和范斯指數(shù)法，充分表達(dá)了城市中心區(qū)在商務(wù)建筑容量方面的特征。中心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析物業(yè)功能比例確定途徑實(shí)際根底——中心商務(wù)建筑面積與底層建筑面積比值=CBHI——中心商務(wù)建筑面積與總建筑面積的比值=CHHII根據(jù)墨菲指數(shù)法界定,CBHI>1、CBHII>0.5〔1/2〕的延續(xù)街區(qū)，屬于城市CBD或重要商務(wù)次中心?！爸笖?shù)法那么〞在金融商務(wù)大道中心區(qū)的運(yùn)用因美國(guó)城市開展方式和開展現(xiàn)狀與國(guó)內(nèi)的情況有很大差別，本工程中只運(yùn)用CBHII為參考值，并以0.5〔1/2〕為容量峰值?！矀渥ⅲ簺]有思索峰值地價(jià)，交通網(wǎng)絡(luò)等要素〕金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析中心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法——自創(chuàng)“墨菲和范斯指數(shù)法那么〞國(guó)內(nèi)外七個(gè)城市CBD建筑功能比例——實(shí)踐案例注：1、陸家嘴總建筑面積指新建筑面積；2、德方斯指商務(wù)區(qū)；3、為2005年底根據(jù)實(shí)踐建立情況調(diào)整數(shù)據(jù)。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析中心區(qū)物業(yè)功能比例分析方法——經(jīng)過實(shí)例閱歷數(shù)據(jù)分析比例根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)顯示，7個(gè)城市中，4個(gè)城市的辦公比例在50%左右，1個(gè)超越70%，2個(gè)在30%以上。從比例數(shù)據(jù)分析得出，商務(wù)辦公是金融商務(wù)區(qū)的中心功能。根據(jù)中心區(qū)整體功能定位，金融行業(yè)是影響中心區(qū)商務(wù)聚集效應(yīng)的一個(gè)重要要素。因此，建筑功能中，首先應(yīng)保證金融商務(wù)為主要功能。城市商務(wù)中心辦公建筑比例應(yīng)占30%—50%以上，辦公面積的比重應(yīng)規(guī)定下限，上不封頂。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析——商務(wù)辦公巴黎——德方斯日本——惠比壽花園根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析商業(yè)根本比例小于20%。對(duì)與以商務(wù)為主要功能的區(qū)域，商業(yè)功能比例應(yīng)該控制在一定范圍內(nèi)，比例過高，容易構(gòu)成商業(yè)中心，而不再是金融商務(wù)中心。根據(jù)金融街整體功能定位思緒，規(guī)劃用地范圍適量配套商業(yè)、酒店、文娛等設(shè)備，為中心區(qū)功能中不可或缺，也有利于聚集人氣。實(shí)例分析中得出初步結(jié)論，商業(yè)普通不超越20%。但是，詳細(xì)情況應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)展調(diào)整。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析——商業(yè)根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析，各城市商務(wù)中心對(duì)公共設(shè)備比例不同，其本身延展性很大。建立總量所占比例，應(yīng)根據(jù)整體功能需求定位和各地實(shí)踐情況而定。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析——公共設(shè)備根據(jù)實(shí)例數(shù)據(jù)分析住宅比例根本小于30%，上海那么低于10%。在保證其他功能運(yùn)用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等建筑用地。既緩解上班班交通的通勤壓力，也添加夜間的生活氣味。根據(jù)居住規(guī)模，需求配套學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)備，也會(huì)占用商務(wù)區(qū)一定量的土地。中心區(qū)本身成線狀排布，改造前均以居住為主要功能。其住宅建筑除新興建筑以外，大多屬于老式多層建筑物，檔次較低，對(duì)中心區(qū)籠統(tǒng)有一定影響。根據(jù)中心區(qū)承載的整體功能籠統(tǒng)，以及改造前區(qū)域現(xiàn)狀，建議嚴(yán)厲控制住宅面積，總體堅(jiān)持在10%以下。假設(shè)幅度超越30%的控制量，城市金融活動(dòng)的功能不再占據(jù)主導(dǎo)位置。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析啟示與分析——住宅經(jīng)過實(shí)際指點(diǎn)和實(shí)踐案例的分析，思索到中心區(qū)由商務(wù)辦公、商業(yè)文娛、公共設(shè)備、居住公寓四項(xiàng)功能組成，缺一不可。物業(yè)功能比例實(shí)際參考值：商務(wù)辦公>1/3（不設(shè)上限）商業(yè)娛樂<1/4（根據(jù)金融商務(wù)大道整體情況，及各階段分析和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）公共設(shè)施根據(jù)商務(wù)商業(yè)功能的實(shí)際市場(chǎng)需求和整體形象進(jìn)行調(diào)整住宅公寓<1/5（根據(jù)金融商務(wù)大道整體情況，及各階段分析和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，建議比例<1/10）物業(yè)功能比例開展意見上述比例由閱歷數(shù)據(jù)和前期〔金融商務(wù)大道業(yè)態(tài)規(guī)劃〕市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息兩者結(jié)合的推論。建議：大類物業(yè)功能比例根據(jù)該實(shí)際參考值進(jìn)展調(diào)整，中小類物業(yè)功能由市場(chǎng)需求進(jìn)展調(diào)理，給市場(chǎng)預(yù)留出彈性空間。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——物業(yè)功能規(guī)劃比例分析中心區(qū)物業(yè)功能比例分析——實(shí)際參考值金融商務(wù)中心區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析—————金融商務(wù)中心區(qū)開展意見商務(wù)供需關(guān)系分析土地整合本錢分析商務(wù)供需體量平均容積率參考值〔R〕平均樓面地價(jià)平衡關(guān)系分析實(shí)例結(jié)論指數(shù)法那么可行性分析模型拆遷本錢根底設(shè)備費(fèi)用金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析東大街金融中心區(qū)存量土地一覽表金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際值：平均容積率：R=7.7商務(wù)體量供應(yīng)范圍：69萬(wàn)m2—104萬(wàn)m2*闡明：根據(jù)東大街沿線已建、在建和待建工程建筑面積與建立用地統(tǒng)計(jì)分析得出。統(tǒng)計(jì)工程根本屬于新建或近建工程，具有較長(zhǎng)時(shí)間的存在性〔根據(jù)現(xiàn)行建筑規(guī)范要求，排除人為或不可以估計(jì)等情況發(fā)生，保守估計(jì)應(yīng)保管30年以上〕。統(tǒng)計(jì)工程根本表達(dá)了開展商的商業(yè)思緒，在實(shí)踐市場(chǎng)條件下具有可操作性。根據(jù)國(guó)內(nèi)外勝利案例，中央商務(wù)區(qū)的辦公面積不得低于總開發(fā)量的1/3，——金融中心區(qū)可承載約69萬(wàn)m2商務(wù)體量。根據(jù)“墨菲和范斯指數(shù)界定法那么〞CBHII(美國(guó)城市商務(wù)中心最低商務(wù)密度規(guī)范)城市中心區(qū)的商務(wù)密度不得低于50%，——金融中心區(qū)可承載約104萬(wàn)m2商務(wù)體量。*根據(jù)東大街現(xiàn)狀分析，東大街平均容積率約：R=7.7。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析——市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際值*根據(jù)前期市場(chǎng)分析，未來10年成都辦公物業(yè)有效需求量約為500萬(wàn)m2，其中，東大街未來10年?yáng)|大街可消化約〔120萬(wàn)m2—160萬(wàn)m2取中間值〕140萬(wàn)m2萬(wàn)辦公物業(yè)體量〔辦公物業(yè)在建工程約42萬(wàn)m2〕，剩余辦公物業(yè)可開發(fā)量最大值約100萬(wàn)m2，最小值約80萬(wàn)m2。根據(jù)實(shí)踐案例比例值分析容積率：(*80萬(wàn)m2x3)/(403.94畝x666.7m2)=8.9根據(jù)“墨菲和范斯指數(shù)界定法那么〞分析平均容積率：(*80萬(wàn)m2x2)/(403.94畝x666.7m2)=5.9市場(chǎng)需求實(shí)際值平均容積率：R=7.4商務(wù)體量需求范圍：80萬(wàn)m2——100萬(wàn)m2金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析——市場(chǎng)需求實(shí)際值市場(chǎng)供需關(guān)系實(shí)際值平均容積率：R=7.5商務(wù)體量供需范圍為：80萬(wàn)m2——100萬(wàn)m2備注：此數(shù)據(jù)完全按照成都第三產(chǎn)業(yè)開展趨勢(shì)為根底進(jìn)展計(jì)算，沒有思索任何其他經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、人口變化、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和其它不可抗力的要素的影響，該值僅為實(shí)際參考值。市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際值平均容積率：R=7.7商務(wù)體量供應(yīng)范圍：69萬(wàn)m2—104萬(wàn)m2市場(chǎng)需求實(shí)際值平均容積率：R=7.4商務(wù)體量需求范圍：80萬(wàn)m2——100萬(wàn)m2金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析商務(wù)供需關(guān)系分析——規(guī)范實(shí)際取值根據(jù)城市整體配合度，選用武漢CBD〔2006年〕為參考目的，思索建筑資料、人力、運(yùn)輸?shù)瓤勺儽惧X要素的變化，按參考標(biāo)志上浮30%計(jì)算：東大街金融大道中心區(qū)整體根底設(shè)備一方本錢約500元/m2。(根據(jù)時(shí)間變化調(diào)整)按照平均容積率參照值7.5計(jì)算：東大街金融大道中心區(qū)整體根底設(shè)備投入總本錢10.1億元，單畝本錢為250萬(wàn)元?！泊藬?shù)據(jù)根據(jù)容積率的變化而調(diào)整〕

北京朝陽(yáng)區(qū)CBD武漢CBD總建筑規(guī)模約1,000萬(wàn)m2約1,300萬(wàn)m2整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用投入約160億元約50億元單方投入約1600元/m2約385元/m2備注：北京朝陽(yáng)區(qū)CBD總建筑面積在800-1000萬(wàn)m2，上表取最大值1000萬(wàn)；數(shù)據(jù)來源：<北京晚報(bào)>。武漢CBD總投入為40-50億，上表取最大值50億；數(shù)據(jù)來源：武漢中央商務(wù)區(qū)官方網(wǎng)站。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析土地整合本錢——整體根底設(shè)備建立成分析經(jīng)過調(diào)研及分析數(shù)據(jù)顯示：整體根底設(shè)備投入單畝本錢約250萬(wàn)元/畝；已拆遷地塊221.28畝，平均本錢約1200萬(wàn)元/畝；未拆遷地塊182.66畝，平均本錢約2734萬(wàn)元/畝；土地整合實(shí)踐本錢——土地整合平均本錢分析按照整體土地〔403.94畝〕承當(dāng)基費(fèi)分析,實(shí)踐土地整合平均本錢最大值〔max〕〔403.34x250+221.28x1200+182.66x2734〕/403.94=2143萬(wàn)元/畝按照已拆遷土地〔221.28畝〕承當(dāng)基費(fèi)分析,實(shí)踐土地整合平均本錢最小值〔min〕〔221.28x250+221.28x1200+182.66x2734〕/403.94=2031萬(wàn)元/畝土地整合實(shí)踐平均本錢中間值2087萬(wàn)/畝〔數(shù)據(jù)來源：管委會(huì)〕金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析以參考值R=7.5Min平均樓面地價(jià)為4115.79元/m2以參考值R=7.5Max樓面平均地價(jià)為5467.73元/m2整體土地全部按照未拆遷土地平均整合本錢計(jì)算，整體土地〔403.94畝〕整合平均本錢為2734萬(wàn)元/畝。土地整合本錢總額＝整體土地〔403.94畝〕x2734萬(wàn)元/畝＝1,104,371.96萬(wàn)元整體土地分兩部分：已拆遷土地按照東大街出讓土地價(jià)錢1500萬(wàn)元/畝，未拆遷土地平均整合本錢2734萬(wàn)元/畝計(jì)算，整體土地〔403.94畝〕整合平均本錢為2058萬(wàn)元/畝。土地整合本錢總額＝已拆遷土地〔221.28畝〕x1500萬(wàn)元/畝+未拆遷土地〔182.66畝〕x2734萬(wàn)元/畝=831,312.44萬(wàn)元金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析土地整合市場(chǎng)本錢——土地整合平均本錢與樓面平均本錢最小值〔Min〕分析〔數(shù)據(jù)來源：2021年7月8日<成都商報(bào)>土地運(yùn)用權(quán)出讓公告。管委會(huì)〕土地整合市場(chǎng)本錢——土地整合平均本錢與樓面平均本錢最大值〔Max〕分析以保證投入報(bào)答為前提土地整合本錢市場(chǎng)平均值為：范圍值：2058萬(wàn)/畝——2734萬(wàn)/畝中間值：2396萬(wàn)/畝〔規(guī)范值〕土地整合本錢實(shí)踐平均值范圍值：2031萬(wàn)元/畝——2143萬(wàn)元/畝中間值：2087萬(wàn)元/畝金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析土地整合本錢市場(chǎng)平均值范圍值：2058萬(wàn)元/畝——2734萬(wàn)元/畝中間值：2396萬(wàn)元/畝土地整合本錢——平均值規(guī)范取值樓面本錢市場(chǎng)平均值為：范圍值：4116元/m2——5468元/m2中間值：4792元/m2〔規(guī)范值〕簡(jiǎn)析：假設(shè)土地本錢成立，以地塊整合本錢為恒定值〔保證政府本錢的前提〕，表達(dá)平均容積率、平均樓面本錢和商務(wù)體量三者之間的變量關(guān)系。地塊整合本錢為恒定值，以平均容積率〔R=7.5為參考值，非最終值〕的區(qū)間增減〔變化值＝0.5)展開。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系——政府、投資商、市場(chǎng)取值意見：金融商務(wù)中心區(qū)〔403.94畝〕平均容積率取值范圍：8—9〔非絕對(duì)范圍值，以保證土地拆遷本錢的前提下及市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)展調(diào)整。〕金融商務(wù)中心區(qū)〔403.94畝〕商務(wù)體量取值范圍：80萬(wàn)m2—100萬(wàn)m2〔非絕對(duì)范圍值，以保證辦公物業(yè)不低于1/3比例的前提下，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)展調(diào)整。〕前提：保證政府投入本錢報(bào)答假設(shè)本錢2396萬(wàn)/畝成立保證投資商開展收益經(jīng)過前期對(duì)東大街整體業(yè)態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查分析〔成都高檔商務(wù)辦公均價(jià)1.2-1.3萬(wàn)〕，以投資報(bào)答價(jià)及建筑本錢分析，可接受的樓面本錢范圍:3500元/m2-4500元/m2保證市場(chǎng)實(shí)際需求經(jīng)過前期調(diào)研分析，在第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定添加根底上，辦公物業(yè)的市場(chǎng)容量可接受范圍:80萬(wàn)m2-100萬(wàn)m2金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系——中心區(qū)平均容積率與商務(wù)體量取值經(jīng)過商務(wù)體量分析，未來從業(yè)人數(shù)〔每人10m2計(jì)算〕估計(jì)到達(dá)8萬(wàn)-9萬(wàn)人。根據(jù)城市配比性〔重慶、武漢〕、時(shí)間變動(dòng)和消費(fèi)根底等綜合要素分析，商業(yè)〔純商業(yè)業(yè)態(tài)〕體量范圍實(shí)際值為：7萬(wàn)m2—9萬(wàn)m2(本商業(yè)只針對(duì)純商業(yè)業(yè)態(tài)：大中型購(gòu)物中心、大中型百貨等。非絕對(duì)范圍值，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系、消費(fèi)特征、效力半徑等要素的變化而調(diào)整。)國(guó)內(nèi)主要城市北京上海天津重慶深圳廣州武漢大連０.９１０.７５０.８５１.０２接近１０.８５超過１國(guó)外（地區(qū)）主要城市中等發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家紐約東京香港巴黎１.２１.５～１.８１.６１.７１.３１.２國(guó)內(nèi)外主要城市人均商業(yè)面積〔單位：m2／人〕簡(jiǎn)析：人均商業(yè)面積的大小，是衡量一個(gè)地域商業(yè)開展空間的標(biāo)尺，普通而言，先進(jìn)興隆國(guó)家的人均商業(yè)面積是1.5～１.8㎡；中等興隆國(guó)家人均商業(yè)面積在１.２㎡左右。在中國(guó)，大部分的一、二線城市已到達(dá)０.８～１㎡的程度，而一個(gè)城市的人均商業(yè)面積低于０.８㎡時(shí)，表示該城市商業(yè)工程的開發(fā)將有較大的空間和較小的風(fēng)險(xiǎn)。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析變量平衡關(guān)系——中心區(qū)商業(yè)〔純商業(yè)業(yè)態(tài)〕體量取值(數(shù)據(jù)來源：<房地產(chǎn)市場(chǎng)研討方式解構(gòu)>2007版)截止到２００６年，國(guó)內(nèi)主要城市的人均商業(yè)面積，以及個(gè)別興隆國(guó)家或地域主要城市的人均商業(yè)面積。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——概念性結(jié)論金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析業(yè)態(tài)規(guī)劃可行性分析——總結(jié)

*備注：1、平均容積率：非絕對(duì)范圍值，以保證土地拆遷本錢的前提下及市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)展調(diào)整；2、商務(wù)體量范圍：非絕對(duì)范圍值，以保證不低于1/3比例的前提下，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)展調(diào)整；3、商業(yè)體量〔純商業(yè)業(yè)態(tài)〕范圍：本商業(yè)只針對(duì)純商業(yè)業(yè)態(tài)，例如大中型購(gòu)物中心、大中型百貨等。非絕對(duì)范圍值，根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系、消費(fèi)特征、效力半徑等要素的變化而調(diào)整?？尚行赃^程模型分析的可行性：自創(chuàng)權(quán)威觀念、實(shí)踐數(shù)據(jù)；結(jié)合實(shí)踐情況思索市場(chǎng)供需關(guān)系；平衡關(guān)系的可行性：以政府、投資商、市場(chǎng)三者的“共贏〞為規(guī)范*可行性目的：平均容積率：8-9商務(wù)體量范圍：80萬(wàn)m2—100萬(wàn)m2商業(yè)體量〔純商業(yè)業(yè)態(tài)〕范圍：7萬(wàn)m2-9萬(wàn)m2金融商務(wù)中心區(qū)功能規(guī)劃定位開展與概念性目的意見金融商務(wù)中心區(qū)開展意見————金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融商務(wù)中心區(qū)功能規(guī)劃定位金融休閑商務(wù)區(qū)金融行政文化區(qū)金融商務(wù)買賣區(qū)金融商務(wù)效力綜合體金融交流中心金融中心廣場(chǎng)金融商務(wù)中心區(qū)四大功能金融休閑商務(wù)區(qū)、金融行政文化區(qū)、金融商務(wù)買賣區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)金融商務(wù)買賣區(qū)三大功能金融商務(wù)效力綜合體、金融交流中心、金融中心廣場(chǎng)金融產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的代表地塊：天府時(shí)代中心、水井坊特征商業(yè)街開展思緒：以大慈寺、水井坊特征商業(yè)、錦江“水文化〞為代表詮釋成都本地休閑文化的本質(zhì)。借助府河“上游〞金融街起步區(qū)商業(yè)、商務(wù)的延展，繼續(xù)以東方廣場(chǎng)、天府時(shí)代等地塊繼續(xù)承載商務(wù)商業(yè)功能。改造效果圖金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融休閑商務(wù)區(qū)——功能規(guī)劃定位開展意見開展思緒：以金融行業(yè)行政、協(xié)會(huì)、相關(guān)國(guó)內(nèi)際組織等為金融相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的單位或組織。承接一環(huán)路東四段驕子音樂廳的文化氣氛和一環(huán)路東五段九眼橋的教育文娛文化氣氛，相關(guān)產(chǎn)業(yè)向一環(huán)路口聚集。5號(hào)地塊以商務(wù)、酒店業(yè)為主流業(yè)態(tài)，向北方向承接榮上坊的居住元素，以地鐵2號(hào)線為載體設(shè)置部分商業(yè)和高檔精品公寓。建議設(shè)置一定空間范圍，并具有文化氣質(zhì)的公共空間。經(jīng)過前期分析，本地塊綜合價(jià)值極高，以提高容積率來發(fā)揚(yáng)價(jià)值最大化。允許新穎并具有標(biāo)志性的建筑形狀。6號(hào)地塊以商務(wù)、高檔精品公寓、酒店為主流業(yè)態(tài)，詳細(xì)方式可建議以SOHO等形狀出現(xiàn)。7、8號(hào)地塊以行政辦公及相關(guān)組織等商務(wù)活動(dòng)功能為主流業(yè)態(tài)。思索到未來5、7、8號(hào)作為地鐵2號(hào)與6號(hào)的交匯點(diǎn)以及未來地下空間的利用，建議加大地下空間面積。代表地塊：5、6、7和8號(hào)地塊金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融行政文化區(qū)——功能規(guī)劃定位開展意見巴黎——德方斯〔上圖〕金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融行政文化區(qū)——概念性技術(shù)目的代表地塊：9、10、11、12、13、14和15號(hào)地塊定位思緒：可利用地塊幅度較大，可組合范圍較寬。以大量商務(wù)功能聚集為中心特征，構(gòu)成中心區(qū)的中心。地塊體量較大，可規(guī)劃成金融商務(wù)效力綜合體、金融商務(wù)會(huì)展中心、金融商務(wù)中心廣場(chǎng)三大建筑群落，并發(fā)揚(yáng)不同的支撐功能。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融商務(wù)買賣區(qū)——功能規(guī)劃定位開展意見東京臨海副都心開發(fā)工程效果圖〔上圖〕代表地塊：9號(hào)地塊思緒來源：日本天王洲改造工程開展思緒：擔(dān)當(dāng)中心區(qū)行政效力功能的延續(xù)，配合一定量的商業(yè)、酒店、休閑文娛、公寓的高檔綜合效力體。“逼迫〞東恒國(guó)際等低端商業(yè)轉(zhuǎn)型，為未來中心區(qū)商業(yè)檔次構(gòu)成標(biāo)桿。以金融商務(wù)效力為功能，輻射行政文化中心、金融廣場(chǎng)中心、金融交流中心。建議打通“道路〞，〔車流利用地下空間與一心橋南街銜接，地面以人流步行為主〕，與“晶藍(lán)半島〞、“世紀(jì)朝陽(yáng)〞高檔社區(qū)連通，延續(xù)其商業(yè)氣氛。建議以集中性高檔主題百貨、文娛場(chǎng)所等商業(yè)業(yè)態(tài)。部分廣局面積不易過大，與“下游〞金融廣場(chǎng)人流構(gòu)成互補(bǔ)，構(gòu)成凹凸的街道輪廓。繼續(xù)延伸地下空間，承接金融行政文化中心與金融商務(wù)買賣區(qū)的地下銜接，構(gòu)成十字地下空間構(gòu)造。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融商務(wù)效力綜合體——功能規(guī)劃定位開展意見概念性建筑圖代表地塊：10、11、13、14和15號(hào)地塊思緒來源：新加坡新達(dá)城開展思緒：區(qū)域內(nèi)圍繞交流中心為聚核點(diǎn)，以辦公、酒店為主流業(yè)態(tài)、同時(shí)結(jié)合現(xiàn)有條件開展部分特征商業(yè)效力、高檔公寓等物業(yè)組合。由于現(xiàn)狀地塊較厚，建議按照現(xiàn)行道路趨勢(shì)分割地塊，加強(qiáng)微交通循環(huán)，留意人車分流的原那么。整體出讓10、11、13、14、15號(hào)地塊或進(jìn)展選擇性配合，以便有序銜接整體地塊地下空間的延續(xù)性和建筑規(guī)劃的整體性。以13號(hào)地塊臨街面建筑具有交流功能的特征建筑體。招商對(duì)象為具備城市綜合體開發(fā)背景，并熟習(xí)國(guó)內(nèi)大型城市綜合體運(yùn)營(yíng)方式的運(yùn)營(yíng)商，以減弱投資缺乏帶來的“風(fēng)險(xiǎn)〞。例如：中信集團(tuán)。本區(qū)域地塊處于金融中心區(qū)的中心，承當(dāng)著商務(wù)中心的重要功能，是金融的高潮階段，建議提高容積率〔不設(shè)上限〕，并部分沖抵低層建筑的帶來的地價(jià)分?jǐn)偙惧X。根據(jù)整體定位要求，本區(qū)域?qū)儆谥行膮^(qū)重要功能地段，建議加大地下空間面積，貫穿南北及東西地下交通組織的結(jié)合。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融交流中心——功能規(guī)劃定位開展意見新加坡新達(dá)城遠(yuǎn)景〔上圖〕金融會(huì)展〔會(huì)議、博覽〕中心承載金融會(huì)展、會(huì)議、培訓(xùn)、博覽和俱樂部等的功能，提供金融精英建立交流平臺(tái)。以新穎的低層建筑體為標(biāo)志性建筑物，周邊采用半圍合的高層建筑簇群空間排布，彰顯金融中心區(qū)的金融商務(wù)文化內(nèi)涵。圍合建筑群群落均采用“騎樓〞形狀，重點(diǎn)以典型金融行業(yè)總部為支撐，構(gòu)成金融文化支撐體。配合建筑形狀，底部以買賣展現(xiàn)大廳為主題功能，配合部分精品商業(yè)，高層建筑體以高檔商務(wù)辦公、酒店、部分高檔公寓為業(yè)態(tài)支撐。標(biāo)志性低層建筑必需詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制。建議臨街面〔東大街〕規(guī)劃不小于1500m2的交流廣場(chǎng)；建筑單層占地面積不低于3000m2；地面建筑高度不超越15米，鼓勵(lì)向地下開展，與地下空間銜接。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的交流中心金融交流中心——特征業(yè)態(tài)與功能巴黎——德方斯〔上圖〕特征商業(yè)街結(jié)合目前大田坎街、一心橋街、海椒市街的“行樹景觀〞，將大田坎街、一心橋街、海椒市街沿街面開展為商業(yè)步行街，向內(nèi)拓展一定間隔，留出步行通道。商業(yè)街將承接“上游〞家樂福商業(yè)氣氛的延展，結(jié)合海椒市的歷史商業(yè)文化，承當(dāng)部分金融交流中心的商業(yè)效力功能。留意14號(hào)地塊與15地塊的商業(yè)方式的延續(xù)性，建議兩塊地塊整合處置。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的高檔精品公寓借用周邊居住氣氛〔蜀都花園等〕和商業(yè)街配套效力的延伸，部分規(guī)劃高檔精品公寓，成為金融商務(wù)中心的配套效力拓展區(qū)。金融交流中心——特征業(yè)態(tài)與功能一心橋街——大田坎街金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融商務(wù)效力綜合體與金融交流中心——概念性技術(shù)目的代表地塊：12號(hào)地塊思緒來源：深圳福田區(qū)CBD規(guī)劃開展思緒：以綠化中心廣場(chǎng)為地塊中心，構(gòu)成人流聚集影響，以商務(wù)辦公、酒店為主流業(yè)態(tài)，配合部分商業(yè)效力、高檔精品公寓為輔助業(yè)態(tài)。經(jīng)過大面積城市綠地拉伸城市空間，與金融會(huì)展會(huì)議中心構(gòu)成呼應(yīng)，完美詮釋金融中心區(qū)商務(wù)、商業(yè)的文化及城市價(jià)值。設(shè)置延續(xù)街面，建筑退后紅線必需嚴(yán)厲按規(guī)定間隔建立。為了加強(qiáng)街面城市實(shí)踐風(fēng)格，要求沿綠地中心環(huán)路、步行街的建筑立面按規(guī)定構(gòu)成延續(xù)的街強(qiáng)立面。一切建筑底層沿街墻設(shè)置延續(xù)的騎樓，以商業(yè)效力、商務(wù)展現(xiàn)功能為主。根據(jù)吸引人氣的方法，建議騎樓凈寬3m、層高6m。建議塔樓確定塔樓在地塊中的位置，使一切辦公樓圍繞公園布置。讓每個(gè)塔樓都有開闊的視野，改善景觀和通風(fēng)采光條件。配合未來人流、車流的合理流通、添加地下空間面積。加強(qiáng)微交通循環(huán)，建議分割成3個(gè)地塊，留意人車分流的原那么。地塊建議整體出讓。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融中心廣場(chǎng)——功能規(guī)劃定位開展意見中心廣場(chǎng)街區(qū)中心廣場(chǎng)城市仿真圖特征公共空間——中心廣場(chǎng)可行性分析整體建議：以整體地塊20%綠化率中的60%—70%規(guī)劃集中綠地，約10-12畝。提高建筑覆蓋率和容積率緩沖空地帶來的地價(jià)損失。本錢分析：以12號(hào)地塊整體為單一對(duì)象，中心光場(chǎng)占地以11畝計(jì)算，以土地本錢平均中間值2396萬(wàn)/畝計(jì)算，地塊面積92.68畝，市場(chǎng)投資方可接受樓面本錢4000元/m2。實(shí)踐開發(fā)得地面積：81.68畝實(shí)踐土地出讓本錢：2719萬(wàn)/畝，其值小于目前土地拆遷本錢2734萬(wàn)/畝。容積可接受臨界點(diǎn)：10.196容積率建議性控制目的：大于或等于10.5〔根據(jù)區(qū)域定位、實(shí)踐情況等要素設(shè)立上限〕。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融中心廣場(chǎng)——特征公共空間上海太平橋物業(yè)規(guī)劃表示圖深圳CBD內(nèi)部廣場(chǎng)規(guī)劃圖金融中心廣場(chǎng)——概念性技術(shù)目的金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的代表地塊：空壓機(jī)地塊、攀成鋼1、2號(hào)地塊開展思緒：承當(dāng)金融中心商務(wù)中心與新鴻基商圈的紐帶作用，以現(xiàn)有交通優(yōu)勢(shì)，開展以商務(wù)、商業(yè)為主流業(yè)態(tài)的“微中心〞。根據(jù)前期報(bào)告，二環(huán)路口外延新鴻基商圈的商務(wù)及商業(yè)體量為19與12萬(wàn)平方米，具有較大的空間輻射力與承載范圍。二環(huán)口以內(nèi)，金融中心區(qū)具有較大的商務(wù)影響力。由于此地段為地下2號(hào)線與地面交通的樞紐中心，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯，同時(shí)交通壓力較大。利用中心區(qū)商務(wù)中心與新鴻基商圈的交叉影響，結(jié)合市場(chǎng)需求的變化以及可利用的攀成剛地塊等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成未來金融商務(wù)商業(yè)的拓展區(qū)域，延續(xù)“兩中心〞的商務(wù)與商業(yè)氣氛過渡。金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)——功能規(guī)劃定位開展意見總結(jié)——金融商務(wù)中心區(qū)概念性業(yè)態(tài)比例及經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的各地塊業(yè)態(tài)比例與體量平均容積率：8<8.5<9商務(wù)：1/3<比例：42%<1/280萬(wàn)m2<體量:97萬(wàn)m2<100萬(wàn)m2商業(yè)：1/5<比例：29%<1/3(思索方向：根據(jù)前期對(duì)中心區(qū)的現(xiàn)狀分析，酒店、文娛、餐飲等商業(yè)功能整體欠缺，可根據(jù)實(shí)踐情況與商務(wù)進(jìn)展轉(zhuǎn)換)公寓：比例:9%<1/10其他：比例:20%〔思索方向：地下空間的拓展面積以及其他設(shè)備的空間要求)〔以上目的根據(jù)對(duì)各地塊價(jià)值及區(qū)域定位分析得出，只具備參考性，根據(jù)實(shí)踐情況進(jìn)展調(diào)整?！承〗Y(jié)金融商務(wù)中心區(qū)開展意見——功能規(guī)劃定位開展與概念性目的金融商務(wù)中心區(qū)概念性業(yè)態(tài)比例及經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的——東大街金融商務(wù)中心區(qū)——關(guān)鍵問題金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題交通組織金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題————金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題——交通組織意見金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題——交通組織意見交通組織意見——關(guān)鍵點(diǎn)金融商務(wù)中心區(qū)交通組織系統(tǒng)的現(xiàn)狀：地上：無高架干道；無高架輕軌等公交系統(tǒng)；無地上人流步行系統(tǒng)〔例：人行天橋〕無地上立體停車系統(tǒng)。地面：主次干道壓力過大，密度過小、南北道路不貫穿；公交系統(tǒng)覆蓋少、強(qiáng)度弱；人流步行街道空間少。地下：無地下主次干道；無地下人流步行系統(tǒng)；中心地域不與地鐵直接銜接，受地鐵影響有限；根本無地下停車系統(tǒng)。勝利可比案例共同點(diǎn)：立體網(wǎng)絡(luò)交通組織系統(tǒng)，地上、地下、地面空間的合理利用與有效組合。

金融商務(wù)中心區(qū)交通組織開展的前景：我們的出發(fā)點(diǎn)——打造輻射中國(guó)西部，具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心。省、市政府對(duì)成都“兩軸四片〞建立的總體目標(biāo)——效力全省、輻射西部、影響全國(guó)、走向世界，獨(dú)具特征的現(xiàn)代化大都市。東大街整體定位——金融商務(wù)大道。金融商務(wù)中心區(qū)功能定位——金融商務(wù)活動(dòng)中心。

能否有效的處理交通現(xiàn)狀問題，是影響金融商務(wù)中心區(qū)能否勝利的關(guān)鍵。差距差距交通組織開展——思緒目的打造輻射中國(guó)西部，具有國(guó)際性影響力的區(qū)域金融中心。根據(jù)中心區(qū)的功能定位與城市空輪廓的美觀性，交通組織重點(diǎn)向地下開展，限制性向地上空間開展。保證各種物業(yè)功能有效運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)。建立行之有效的交通組織系統(tǒng)，超前規(guī)劃，為金融商務(wù)中心區(qū)的戰(zhàn)略位置奠定根底。完善地面、地下交通組織系統(tǒng)的組合，實(shí)現(xiàn)人流不斷、車流不阻、物流順暢的開展目的。金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題——交通組織意見路網(wǎng)密度大交通可達(dá)性強(qiáng)土地價(jià)值高吸引更多投資地價(jià)再上升意見：加大路網(wǎng)密度。中心區(qū)的建筑容積率到達(dá)8或以上時(shí)，中心區(qū)的支路網(wǎng)密度為12-16km/km2，臨街面寬超越200m時(shí)，可以增設(shè)一條支路。可將相對(duì)面積大、厚度大的地塊〔如12號(hào)、13號(hào)、14號(hào)地塊〕劃分成假設(shè)干小地快，構(gòu)成交通組織微循環(huán)，同時(shí)留下了自動(dòng)權(quán)〔如小工程就用小地塊，一旦需求大地塊時(shí)，可改市政支路為地塊內(nèi)部道路，政府自動(dòng)〕，節(jié)約土地資源，提高出讓單價(jià)。路網(wǎng)密度作用〔如以下圖〕深圳CBD在3次交通規(guī)劃中，不斷加大路網(wǎng)密度設(shè)計(jì)，2002年總路網(wǎng)密度添加到18.5km/km2，其中支路網(wǎng)密路10.4km/km2。深圳CBD3次交通規(guī)劃的道路網(wǎng)密度比較表〔單位：km/ｋ㎡)交通組織開展——加大路網(wǎng)密度金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題——交通組織意見意見：爭(zhēng)取2號(hào)地鐵線在中心區(qū)建筑出入口。目前規(guī)劃得2號(hào)地鐵線的出入口在中心區(qū)的兩端〔一、二環(huán)路口〕，之間的間隔為1.6公里，對(duì)中心區(qū)的輻射較弱。如不具備可行性，采取地下自動(dòng)步行道〔例如：機(jī)場(chǎng)〕，處理地鐵輻射問題。擴(kuò)展公交線路，加大東大街的公交道路輻射范圍。在中心區(qū)經(jīng)過公共交通的組織，東南西北以及火車站及主要中長(zhǎng)途汽車站，構(gòu)成交通樞紐。國(guó)際性城市CBD地域的公共交通系統(tǒng)是最為重要的交通方式，承當(dāng)約60%以上的交通出行?！踩缦卤怼辰煌ńM織意見——完善公共交通金融商務(wù)中心區(qū)關(guān)鍵問題——交通組織意見意見：金融中心區(qū)的新建工程〔5號(hào)、7-15號(hào)地塊以及摩根中心、國(guó)嘉.新視界、空壓機(jī)廠地塊〕和一、二地鐵出入口的地下空間全部連