某房產(chǎn)代理有限公司營銷策劃實操案

雅郡

營銷籌劃實操案廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二ＯＯ六年二月二十三日整體推廣思路我們的產(chǎn)品是什么我們的潛在客戶在哪里如何贏得我們的客戶形象定位產(chǎn)品建議價格定位營銷推廣部署根據(jù)地段及產(chǎn)品項目理解優(yōu)劣勢分析第一局部工程分析第二局部工程定位第三局部營銷推廣策略第四局部整體工程建議第一局部工程分析一、工程理解◆小區(qū)規(guī)劃用地面積為221054平方米◆規(guī)劃總建筑面積為202410平方米◆規(guī)劃總居住戶數(shù)為1648戶◆容積率僅為0.91市區(qū)內(nèi)罕見的低密度，商務化，個性化，國際化高尚社區(qū)會展雅郡華南快干黃洲大橋東環(huán)高速廣州大橋新港東路地鐵2號線我們的優(yōu)勢地理優(yōu)越——高品質居住生活功能的RBD型、生態(tài)型的新城市中心交通便利——“五縱二橫〞的立體交通網(wǎng)狀生態(tài)環(huán)?！獜V州“南肺〞萬畝果園廣州“塞納河〞戶型多樣化——洋房、聯(lián)排別墅、別墅配套設施規(guī)劃完備——30多余項設施小區(qū)在此處于房地產(chǎn)開展龍頭地位——提前搶占市場我們的劣勢眾多競爭對手，分流局部客戶淡化建議：重新包裝，突現(xiàn)工程的個性化突出工程的升值前景周邊環(huán)境雜亂，降低產(chǎn)品檔次淡化建議：未來開展的重點地塊加強工程自身的保安工作盡早完善小區(qū)內(nèi)配套設施交通較為不便淡化建議：地鐵二號線的開通及專巴接送現(xiàn)場包裝與形象包裝存在一定差距淡化建議：園林綠化改造及現(xiàn)場包裝迎合和突顯工程形象定位

二、客戶分析種類比例自住客戶87.6%駕車客戶51.5%報紙認知客戶72.2%有一定經(jīng)濟根底，事業(yè)有成的中年人文化素質較高，具有前瞻性的眼光接受新知識及新概念較快，多為商人或企業(yè)高級管理人員他們努力在繁忙的公務及生活之間尋求平衡點

前期客戶分析：他們的特性是：他們的置業(yè)目的是：

置業(yè)不是簡單的居住，而是追求更高層次的居住環(huán)境及生活質素。

我們的目標客戶廣州區(qū)域內(nèi)的高薪一族

短期旅居于廣州的客戶

企業(yè)高層員工

三、前期工作的成功與缺乏成功之處工程名稱“雅郡〞及其主題廣告語“讓才智享受沉著〞設計比較形象、貼切，賦予了該工程豐富的文化內(nèi)涵和較高的居住水平定位，具有創(chuàng)意，品牌形象鮮明，獨樹一格工程經(jīng)過前段時間的品牌塑造與樹立，已形成自身風格和品味。一開始就給消費者“有別于一般樓盤的，有較高品味的〞感覺。奠定了良好的社會根底，在市場上建立了一定的知名度，在消費者心中形成一定的可信度，增強了消費者的購置信心缺乏之處1.前期宣傳推廣以商務作為重要賣點但因時機與條件尚欠成熟，導致目標客戶群信心缺乏2.前期銷售人員的銷售能力相對薄弱3.現(xiàn)場包裝不到位且包裝與市場形象不匹配第二局部工程定位我們對本工程的理解國際商務社區(qū)“普羅旺斯〞高尚新生活無限增值空間☆國際商務社區(qū)依據(jù)廣州市總體規(guī)劃，本工程所在的琶洲島被定位為以廣州國際會展中心的建設為契機和核心，開展成為會展博覽、國際商務、信息交流、高新技術研發(fā)、旅游效勞為主導，兼具高品質居住生活的RBD〔休閑商務區(qū)〕，生態(tài)型的新城市中心。☆“普羅旺斯〞高尚新生活雅郡高尚新生活是“普羅旺斯〞生活的經(jīng)典演繹與精彩再現(xiàn)：自然簡約、自由平等、浪漫溫馨、文化品味，洋溢法國時尚風情、國際社區(qū)人文精神、自由享受生活空間，放飛心靈、和諧交融?！顭o限增值空間會展經(jīng)濟給琶洲商區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益2024年6月地鐵二號線琶洲站全面開通琶洲板塊是廣州市經(jīng)濟與社會開展的戰(zhàn)略部署之一本工程的開展定位雅郡國際商務社區(qū)普羅旺斯生活

第三局部營銷推廣部署第一階段：蓄勢階段

3月底～5月中旬對工程所在的板塊進行炒作，引起市場關注；利用春交會加強對琶洲島的大力宣傳，并通過各種宣傳形式使客戶對本工程有所關注；提出本工程“普羅旺斯〞生活模式的概念并加以詮釋，提高工程的整體形象。一、各階段銷售部署一、預熱期【時間】3月28日～4月13日【宣傳思路】在各大報紙上以軟文形式對琶洲板塊及其會展經(jīng)濟以專題或論壇形式進行宣傳通過在南航?南方航空雜志?、東航?東方航空報?和廣九直通車雜志刊登琶洲會展經(jīng)濟及該工程根本情況進行宣傳；在廣州大道、華南快速干線、新港中路等路段豎立指示標牌和廣告牌進行宣傳【宣傳重點】會展經(jīng)濟帶動琶洲騰飛【操作思路】以板塊炒作為推廣重點，說明會展經(jīng)濟的潛在價值，引申出琶洲作為新的會展中心所在地的開展前景，從而引起市場對本工程的關注?！竟こ膛浜稀縏ownhouse局部完工〔4月10日前〕指示路牌、戶外廣告〔4月13日前〕二、切入期【時間】4月14日～4月30日【宣傳思路】在各大報紙通過硬性廣告、軟文相結合方式對琶洲會展經(jīng)濟及本工程進行宣傳，并且提出“普羅旺斯〞生活模式；電視廣告宣傳，告知琶洲有一個高素質“普羅旺斯〞生活模式的樓盤；通過在南航?南方航空雜志?、東航?東方航空報?和廣九直通車雜志刊登琶洲會展經(jīng)濟及該工程根本情況進行宣傳；在春交會現(xiàn)場以宣傳單張派發(fā)的形式進行宣傳；利用彩旗、空飄等形式，宣傳townhouse的示范單位完成；采用論壇的形式對琶洲板塊進行宣傳【宣傳重點】會展中心旁的國際商務社區(qū)【操作思路】4月15日春交會召開，持續(xù)到4月29日，這一階段，主要是通過對琶洲及該工程的宣傳吸引客戶前去參觀。在媒體宣傳方面繼續(xù)會展經(jīng)濟專題的同時，投入一定量的工程硬廣告，并且提出雅郡“普羅旺斯〞的生活模式?！竟こ膛浜稀坎势?、空飄、橫幅等〔4月18日前〕Townhouse示范單位完工〔4月20日前〕三、升值期【時間】5月1日～5月16日【宣傳思路】在權威報紙上利用硬廣告對本工程的“普羅旺斯〞生活進行詮釋，并告知該工程會所落成及示范單位花園完成；采用電視廣告形式對“普羅旺斯〞生活進行宣傳，提升工程形象；利用現(xiàn)場法國時裝show活動的形式進行宣傳【宣傳重點】“普羅旺斯〞生活模式會所開放townhouse示范單位登場【操作思路】本階段以一定量的報紙宣傳進行對“普羅旺斯〞概念的詮釋，并以一些法國時裝show對“普羅旺斯〞的形象進行打造，提高工程在整個市場上的形象，引起市場的關注?！竟こ膛浜稀繒_放〔5月1日前〕一排以上Townhouse示范單位〔5月1日前〕Townhouse示范單位和洋房間的綠化及花園〔5月15日前〕第二階段：公開出售階段

5月中旬～6月底避開“五一〞黃金周各大樓盤爭相出售的時期五月中旬以高姿態(tài)殺入市場，憑借其良好的綜合素質和配套設施迅速搶占市場；利用新聞媒體、報紙廣告等方面進行全方位的宣傳，加大市場的關注度；借著地鐵通車之際，再度炒作琶洲板塊；結合工程各工程進度的完成將本工程的形象“普羅旺斯〞提升到一個新的高度。四、公開出售期【時間】5月17日～6月15日【宣傳思路】通過電視、報紙、夾報廣告等形式對工程的戶型、外立面、示范單位、景觀等進行集中的宣傳；利用現(xiàn)場法國音樂舞蹈show活動的形式進行宣傳展銷【宣傳重點】外立面展現(xiàn)獨立別墅【操作思路】本階段作為工程的強力銷售期，以集中的、大版面的廣告宣傳為主；同時，采用電視、播送的形式進行集中式“轟炸〞，以高素質、高品味的姿態(tài)邁入市場?！竟こ膛浜稀开毩e墅示范單位〔5月17日前〕外立面展示〔5月17日前〕局部園林展示〔5月17日前〕五、消化期【時間】6月16日～6月30日【宣傳思路】在權威報紙報紙上以硬性廣告和軟文相結合的形式對地鐵物業(yè)、琶洲板塊、工程整體素質和公開出售情況等幾方面進行宣傳；利用新舊業(yè)主法國葡萄酒會的形式進行宣傳展銷；電視廣告宣傳，告知地鐵對該區(qū)域開展的重要意義，并告知該工程的交樓日期。【宣傳重點】地鐵物業(yè)“普羅旺斯〞的高品質生活【操作思路】利用6月28日地鐵開通，同時園林開放的契機，對會展和地鐵對效應再一次進行炒作，使琶洲板塊再次成為市場關注的焦點，同時對到場客戶提供額外的折扣等優(yōu)惠，再次引爆銷售?！竟こ膛浜稀繄@林全面展示〔6月28日前〕第四局部工程整體建議一、工程環(huán)境改善建議種植迎合主題〔普羅旺斯〕代表性的植物熏衣草種植代表法式園林的植物〔如槭樹、法桐〕增設休閑配套設施，供體憩交談熏衣草園林小品休閑活動廣場二、工程小品建議設置法式雕塑

設置浮雕、噴泉

浮雕法式噴泉雕塑三、物業(yè)管理

建議工程為業(yè)主提供全天候的“金鑰匙效勞〞向業(yè)主提供的是滿意+驚喜的休閑酒店式效勞通過全程貼身的效勞，讓業(yè)主感受到尊貴、舒適貴賓服務無微不至的服務四、會所建議設置品位長廊，里面提供紅酒、雪茄品鑒音樂欣賞咖啡品嘗香水試用

紅酒室雪枷吧香水坊法國油畫五、現(xiàn)場包裝

1.設置區(qū)內(nèi)揚聲器播放法國優(yōu)雅抒情或輕快的背景音樂2.銷售通道包裝建議①車場至售樓部沿路兩旁設置帶有宣傳〔普羅旺斯〕生活的“T〞型旗或造成噴畫長廊②道路兩旁的圍墻上，以圖畫的形式表現(xiàn)出〔普羅旺斯〕生活模式圍板宣傳畫噴畫長廊3.售樓部包裝建議①售樓部內(nèi)