武漢聯(lián)發(fā)瑞盛·裕大華項(xiàng)目發(fā)展思路溝通報(bào)告

謹(jǐn)呈：武漢聯(lián)發(fā)瑞盛置業(yè)裕大華工程開(kāi)展思路溝通報(bào)告CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司本報(bào)告嚴(yán)格保密

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD目錄一、重點(diǎn)競(jìng)案一覽二、宏觀區(qū)域規(guī)劃三、微觀市場(chǎng)調(diào)研四、產(chǎn)品開(kāi)展思路戰(zhàn)爭(zhēng)，是國(guó)家的頭等大事，是關(guān)系民眾生死的所在，是決定國(guó)家存亡的途徑，不能不認(rèn)真加以考察、研究。始記篇孫子曰：兵者，國(guó)之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。長(zhǎng)江和平大道臨江大道工院路下新河后街本案新生路新河街北至工院路東至和平大道南至新生路西至臨江大道工程四至情況重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹土地性質(zhì)商業(yè)、綜合用地占地面積69738㎡容積率4.5建筑面積31.4萬(wàn)㎡居住面積9.42萬(wàn)㎡公建面積21.98萬(wàn)㎡建筑密度不大于35%土地性質(zhì)商業(yè)、綜合用地占地面積125696㎡容積率4.4建筑面積44.3萬(wàn)㎡居住面積26.6萬(wàn)㎡公建面積17.7萬(wàn)㎡建筑密度不大于35%特殊規(guī)劃要求：臨江一線布置一棟不少于200米的超高層公建，及2-3棟100米左右公建；戶型建筑面積90㎡以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的36%重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹長(zhǎng)江沙湖萬(wàn)達(dá)聯(lián)發(fā)瑞盛綠地萬(wàn)達(dá)福星惠譽(yù)萬(wàn)達(dá)：重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹萬(wàn)達(dá)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前持有收租物業(yè)面積700萬(wàn)平方米，是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。方案到2021年開(kāi)業(yè)80個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1200萬(wàn)平方米，年租金總收入超過(guò)80億元，規(guī)模排名全球前四。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹萬(wàn)達(dá)中心總建面：62萬(wàn)㎡投資額：70億元物業(yè)形態(tài)：國(guó)際六星級(jí)的酒店、甲級(jí)5A商務(wù)寫字樓、精裝豪宅、濱江商鋪、SOHO以及室外步行街工程定位：打造濱江商務(wù)新地標(biāo)CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹沙湖長(zhǎng)江二橋過(guò)江隧道沙湖大橋友誼大道徐東大街和平大道臨江大道中山路本案萬(wàn)達(dá)中心長(zhǎng)江和平大道臨江大道商鋪商鋪?zhàn)≌≌≌琒OHOSOHO商鋪商鋪商鋪商鋪SOHOSOHO5A寫字樓威斯汀酒店及裙樓商務(wù)酒店住宅住宅商業(yè)面積：4.5萬(wàn)㎡5A寫字樓面積：6.8萬(wàn)㎡威斯汀酒店面積：4.88萬(wàn)㎡SOHO面積：9萬(wàn)㎡商務(wù)酒店：0.8萬(wàn)㎡住宅面積：24.7萬(wàn)㎡地下面積：8.7萬(wàn)㎡CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹六星級(jí)酒店，5A寫字樓高端入駐，樹(shù)立工程調(diào)性。精裝江景豪宅25萬(wàn)㎡，穩(wěn)固高端印象。沿臨江大道商鋪5A寫字樓+威斯汀酒店一期住宅工程核心優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹“楚河漢街〞，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資額達(dá)550億，打造“中央文化區(qū)〞,是旅游、文化和商業(yè)結(jié)合的初次嘗試。工程占地120萬(wàn)㎡，總建筑面積340萬(wàn)㎡，萬(wàn)達(dá)持有的商業(yè)和酒店面積達(dá)60萬(wàn)㎡。高尚居?。?55萬(wàn)㎡商業(yè)娛樂(lè)〔漢街〕：18萬(wàn)㎡濱湖休閑：2.6萬(wàn)㎡商務(wù)辦公：44.3萬(wàn)㎡酒店：12.1萬(wàn)㎡漢街:“武漢中央文化區(qū)〞核心，位于楚河南岸，總長(zhǎng)1500米，集商業(yè)、美食、休閑、娛樂(lè)多種業(yè)態(tài)。環(huán)湖南路中北路沙湖路CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司萬(wàn)達(dá)“楚河漢街〞重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹看點(diǎn)二：八大“快時(shí)尚〞聚首“快時(shí)尚〞品牌8家，總數(shù)量已超過(guò)北京、上海的時(shí)尚街區(qū)。漢街也因此將成為全國(guó)最重要的國(guó)際時(shí)尚品牌秀場(chǎng)?？袋c(diǎn)三：“漢秀〞劇場(chǎng)請(qǐng)奧運(yùn)大師設(shè)計(jì)與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀〞大型演藝節(jié)目。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹看點(diǎn)五：知名外來(lái)餐飲齊開(kāi)花北京高端大董烤鴨店、香港有名翠華茶餐廳、米其林餐廳，也少不了武漢外鄉(xiāng)小吃?？袋c(diǎn)七：楚河5艘豪華游艇連通東湖和沙湖的“楚河〞，全長(zhǎng)2.2公里，將出現(xiàn)五艘豪華、低噪音的環(huán)保游船，用于東湖、沙湖、楚河之間水上旅游觀光?？袋c(diǎn)八：高端物業(yè)云集斥資35億元，打造5個(gè)酒店，其中兩座六星級(jí)酒店，一座五星級(jí)酒店，兩座三星級(jí)酒店。楚河?xùn)|段將建成8棟國(guó)際級(jí)的超高層甲級(jí)寫字樓。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹工程核心優(yōu)勢(shì)文化、旅游、商業(yè)三箭齊發(fā)：牽引多層次消費(fèi)，深化城市印象，拔高商業(yè)峰值。為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼二、三代產(chǎn)品，開(kāi)啟旅游地產(chǎn)借鑒藍(lán)圖的重大舉措。體量巨大，330萬(wàn)㎡從此改寫武昌商業(yè)格局。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹綠地：綠地集團(tuán)是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。除武漢工程外，綠地目前已建和在建300米以上超高層共6座，年內(nèi)還將再開(kāi)工4座，綠地在業(yè)內(nèi)享有“超高層建筑專家〞的名號(hào)。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹武漢綠地國(guó)際金融城總建面：約300萬(wàn)㎡投資額：逾300億元物業(yè)形態(tài)：集超五星級(jí)酒店、國(guó)際甲級(jí)辦公、高檔商業(yè)、頂級(jí)公寓等于一體的超高層城市綜合體工程定位：武漢市規(guī)模最大的現(xiàn)代效勞業(yè)綜合體CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹沙湖過(guò)江隧道沙湖大橋友誼大道徐東大街和平大道臨江大道中山路本案萬(wàn)達(dá)中心長(zhǎng)江工程介紹武漢綠地國(guó)際金融城正式開(kāi)工建設(shè)綠地集團(tuán)與美國(guó)萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)簽署了合作協(xié)議、與泰國(guó)正大集團(tuán)簽署了工程合作意向書。萬(wàn)豪集團(tuán)將運(yùn)行金融城工程的白金五星酒店，正大集團(tuán)將參與金融城商業(yè)局部的運(yùn)營(yíng)管理，引進(jìn)國(guó)際領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念和高品質(zhì)的商業(yè)品牌資源，為武漢綠地國(guó)際金融城量身打造高端購(gòu)物中心。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹體量巨無(wú)霸，300萬(wàn)㎡，總投資逾300億元的頂級(jí)城市綜合體。主樓海拔優(yōu)勢(shì)：世界第三、中國(guó)第二、華中第一高樓，606m綠地中心，打造濱江商務(wù)、金融超級(jí)載體，吸引各界持續(xù)關(guān)注。工程核心優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹福星惠譽(yù)：湖北外鄉(xiāng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，連續(xù)四次入圍中國(guó)地產(chǎn)100強(qiáng)，穩(wěn)健性前十名，湖北房企龍頭，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力連續(xù)三年排名武漢第一。截止2021年末，公司資產(chǎn)總額近115億元，為中國(guó)優(yōu)質(zhì)上市公司。現(xiàn)在，福星惠譽(yù)的開(kāi)展戰(zhàn)略已經(jīng)開(kāi)始由單一住宅開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)向復(fù)合型地產(chǎn),正緊密布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹福星惠譽(yù)水岸國(guó)際總建面：120萬(wàn)㎡，其中一期40萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)：矩陣式SOHO商業(yè)街區(qū)、SOHO公寓、LOFT公寓、高級(jí)寫字樓等工程定位：打造“武漢SOHO特區(qū)〞重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹沙湖長(zhǎng)江二橋過(guò)江隧道沙湖大橋友誼大道徐東大街和平大道臨江大道中山路本案長(zhǎng)江福星惠譽(yù)水岸國(guó)際和平大道武車路友誼大道規(guī)劃路公寓式酒店LOFT寫字樓SOHO住宅商業(yè)商業(yè)公寓式酒店商業(yè)街面積：5萬(wàn)㎡高層商業(yè)面積：5.9萬(wàn)㎡K6住宅面積：13.57萬(wàn)㎡地下面積：6萬(wàn)㎡CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹工程核心優(yōu)勢(shì)1．SOHO配套最大化，10萬(wàn)㎡獨(dú)棟商業(yè)、步行街、景觀廣場(chǎng)，物業(yè)形態(tài)豐富。2．矩陣式街區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)特，泛首層、開(kāi)放式，店面互通，減小死角。水岸3F示意水岸4F示意重點(diǎn)競(jìng)案一覽工程根本情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD重點(diǎn)競(jìng)案介紹目錄一、重點(diǎn)競(jìng)案一覽二、宏觀區(qū)域規(guī)劃三、微觀市場(chǎng)調(diào)研四、產(chǎn)品開(kāi)展思路僅憑知己知彼，還缺乏以取得成功；還有知地知天，勝利才有百分之百的概率。孫子曰：知己知彼，勝乃不殆；知天知地，勝乃可全。謀攻篇濱江商務(wù)區(qū)武昌濱江商務(wù)區(qū)地處長(zhǎng)江大橋與二橋之間，西臨長(zhǎng)江，東連沙湖，包括武昌車輛廠片、月亮灣片、裕大華片以及積玉橋D、H片?？傆玫孛娣e:約134.16公頃沿江總長(zhǎng)度：3230米交通規(guī)劃：4條軌道線，1條過(guò)江隧道長(zhǎng)江二橋過(guò)江隧道長(zhǎng)江大橋白沙洲大橋2021年，武漢市啟動(dòng)了武昌濱江商務(wù)區(qū)建設(shè)。濱江商務(wù)區(qū)為武漢主城區(qū)臨江南岸的核心區(qū)段，也是武漢市重點(diǎn)建設(shè)的商務(wù)功能區(qū)之一。高端服務(wù)業(yè)為特色的多元商務(wù)區(qū)新型商務(wù)辦公休閑娛樂(lè)區(qū)域規(guī)劃遠(yuǎn)景宏觀區(qū)域規(guī)劃政府規(guī)劃方向區(qū)域功能界定

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD生態(tài)資源配套本案宏觀區(qū)域規(guī)劃政府規(guī)劃方向區(qū)域功能界定

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD生態(tài)資源配套政府規(guī)劃大東湖生態(tài)水網(wǎng)工程，將增進(jìn)濱江商務(wù)區(qū)與自然的和諧，實(shí)現(xiàn)江南金融商務(wù)中心的空間格局。大東湖生態(tài)水網(wǎng)工程，又稱武昌“六湖連通〞工程，連通東湖、沙湖、北湖、楊春湖、嚴(yán)東湖、嚴(yán)西湖六個(gè)湖泊。隨著武昌大東湖水系的重織，武漢市民可蕩一葉輕舟，穿城走巷，暢游武昌六湖。楚河漢街為東湖-沙湖段工程重要組成局部。長(zhǎng)江沙湖東湖九峰渠嚴(yán)西湖嚴(yán)東湖東沙渠楊春湖濱江商務(wù)區(qū)宏觀區(qū)域規(guī)劃政府規(guī)劃方向區(qū)域功能界定

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD生態(tài)資源配套本案目錄一、重點(diǎn)競(jìng)案一覽二、宏觀區(qū)域規(guī)劃三、微觀市場(chǎng)調(diào)研四、產(chǎn)品開(kāi)展思路善于用兵的人，兵員不再次征調(diào)，糧餉不再三轉(zhuǎn)運(yùn)。各項(xiàng)軍用從國(guó)內(nèi)取得后，糧草補(bǔ)給在敵國(guó)就地解決，那么，軍糧就可滿足了。在營(yíng)銷的世界，信息就是軍糧,就是保證勝算的要器！作戰(zhàn)篇孫子曰：善用兵者，役不在籍，糧不三載；取用于國(guó)，因糧于敵，故軍食可足也。積玉橋片區(qū)隨著地理位置利好和市政規(guī)劃實(shí)施，已經(jīng)成為眾多住宅及商業(yè)工程的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。萬(wàn)達(dá)綠地歐林灣三江福星惠譽(yù)金地融僑華府華潤(rùn)鳳凰城玉橋新都錦江國(guó)際城未售樓盤尾盤售罄在售微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型萬(wàn)達(dá)公館住宅，soho，集中式商業(yè)，寫字樓，酒店綠地國(guó)際金融城住宅，服務(wù)型公寓，集中式商業(yè)，酒店，寫字樓福星惠譽(yù)水岸國(guó)際住宅，soho，loft，寫字樓，酒店融僑華府住宅，商業(yè)金地國(guó)際花園住宅，酒店式公寓根據(jù)銷售時(shí)間分類：融僑華府、金地國(guó)際花園處于尾盤，綠地國(guó)際金融城、航天首府尚未開(kāi)售根據(jù)體量分類：僅金地國(guó)際花園在35萬(wàn)㎡以下微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)模式所在區(qū)域單位面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）去化率沿和平大道商鋪銷售9-11#樓和8#樓的底商90-150（1拖2，1拖3）臨街45000-51000，內(nèi)街30000-3200092.6%沿臨江大道商鋪銷售1#樓600，三層獨(dú)棟內(nèi)部銷售100%SOHO（精裝）銷售9#、11#樓39-57均價(jià)1400080%住宅銷售一期住宅270-320均價(jià)2400074%武漢萬(wàn)達(dá)中心各產(chǎn)品銷售情況微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況水岸國(guó)際4號(hào)地塊各產(chǎn)品銷售情況物業(yè)類型所在區(qū)域單位面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）去化率商鋪K442549.181-2F：均價(jià)330003F:220004F：160005F：1100057%SOHOK427633.44900096%寫字樓K426634.061100089%積玉橋片區(qū)商鋪研究微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司積玉橋典型商鋪?lái)?xiàng)目分析項(xiàng)目銷售形式是否返租價(jià)格面積區(qū)間供應(yīng)量去化量去化情況萬(wàn)達(dá)中心濱江商鋪一拖三不返租內(nèi)部去化600㎡20套內(nèi)部去化全部去化和平大道商鋪一拖二一拖三不返租均價(jià)30000-32000元/㎡80-150㎡136套120套（開(kāi)盤周）內(nèi)街售罄外街剩余少量水岸國(guó)際平層銷售1，2F：3年年返租8%3,4,5F：5年年返租7%23000元/㎡40-83㎡約260套122套（開(kāi)盤周）目前4，5層去化遇到困難融僑華府平層銷售不返租50000元/㎡沿街底商：60-120㎡小區(qū)內(nèi)底商：25-253㎡105套60套（至今）沿街底商基本去化，小區(qū)內(nèi)住宅底商去化遇阻商鋪銷售分析：返租工程占比較小，證明市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值認(rèn)可度較高水岸國(guó)際去化問(wèn)題主要由樓層性質(zhì)造成(3層以上為辦公性質(zhì)，其余局部根本銷售完畢〕，融僑華府那么由于局部鋪位規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)部，人流欠暢旺市場(chǎng)顯示，三層商鋪為投資客心理上限，四層以上商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn)較高微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況積玉橋片區(qū)soho研究微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司推出情況：9#，11#樓的SOHO均價(jià)：soho均價(jià)14000元/㎡去化狀況：11#根本去化完畢，9#正在熱銷中，去化約70%優(yōu)惠：一次性98折、按揭99折兩棟SOHO將在后期啟動(dòng)萬(wàn)達(dá)中心SOHO根本信息：SOHO總體量：1.9萬(wàn)㎡*2棟面積區(qū)間：39-57㎡單元戶數(shù)：5梯20戶開(kāi)盤銷售情況：綠地SOHO根本信息：微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況面積區(qū)間：38.51平米——106.49平米層高：3.15米、4.8米價(jià)格：平層9200元/㎡〔成交價(jià)〕，LOFT11600元/㎡單元戶數(shù)：5梯18戶戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率2*240.8、40.966020%60100%41.54、41.746020%60100%44.36-45.293010%30100%48.79-49.733010%30100%71.77-72.76020%2846.7%78.27-79.23010%516.7%82.26-83.583010%1963.3%合計(jì)40-84300100%23277.3%戶型面積：40-83㎡銷售情況：當(dāng)天到訪260批客戶，推出300套，銷售232套，開(kāi)盤銷售率為77.3%，其中50㎡以下小戶型售罄。水岸國(guó)際SOHO根本信息：2021年3月20日開(kāi)盤銷售情況：微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況項(xiàng)目供應(yīng)量?jī)r(jià)格面積區(qū)間銷售情況萬(wàn)達(dá)中心SOHO9萬(wàn)方14000元/㎡39-57㎡去化80%水岸國(guó)際SOHO5.3萬(wàn)方9200元/㎡40-83㎡去化96%積玉橋片區(qū)SOHO市場(chǎng)總結(jié)本片區(qū)各競(jìng)案SOHO售價(jià)高于周邊普通住宅均價(jià)，且去化速度較快，一定程度上證明在目前住宅限購(gòu)的政策環(huán)境下，該類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高。片區(qū)SOHO銷售總結(jié)微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況積玉橋片區(qū)寫字樓研究微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司武漢寫字樓市場(chǎng)相比其他二線城市,價(jià)值未充分釋放，近年來(lái)有一定好轉(zhuǎn)，目前分布趨勢(shì)為集群型。高端寫字樓供給目前主要分布于建設(shè)大道、中南板塊，未來(lái)將集中在濱江商務(wù)區(qū)及王家墩板塊未來(lái)高端寫字樓新增供給將超過(guò)300萬(wàn)㎡，其中甲級(jí)寫字樓新增供給將到達(dá)16個(gè)2021年武漢寫字樓市場(chǎng)去化狀況2021年武漢寫字樓累計(jì)成交3435套，較上年增加1503套成交面積58.63萬(wàn)㎡，較上年增加142.5%成交金額34.1億元，較上年增加133.7%全年成交均價(jià)為5816元/㎡，較2021年下跌3.63%武漢高端寫字樓供給狀況微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況2021年武漢寫字樓成交量?jī)r(jià)月度走勢(shì)成交套數(shù)武漢銷售型寫字樓以中、小面積劃分為主，組合性強(qiáng)，有利于市場(chǎng)消化。從目前武漢主要寫字樓主力面積區(qū)間來(lái)看，50-200平米占主導(dǎo)地位，一是說(shuō)明武漢寫字樓客戶面積需求尚處于較低水平，高端需求有限；二是武漢寫字樓面積多為小區(qū)間劃分，面積組合機(jī)動(dòng)性強(qiáng)，有利于市場(chǎng)快速消化。微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況180米甲級(jí)5A商務(wù)寫字樓工程進(jìn)度已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)在2021年面市積玉橋萬(wàn)達(dá)40-1100㎡自由組合純寫字樓，4月20日開(kāi)始銷售至今已經(jīng)根本清盤。售價(jià)11000元/㎡業(yè)態(tài)涵蓋超市、電影院、品牌服飾、中西餐飲、KTV、電玩城等目前中影已進(jìn)駐，超市未定福星惠譽(yù)水岸國(guó)際606米世界第三高樓預(yù)計(jì)2021年面市綠地國(guó)際金融城在濱江商務(wù)區(qū)的整體背景下，綠地、積玉橋萬(wàn)達(dá)、東沙萬(wàn)達(dá)、福星惠譽(yù)共規(guī)劃12棟寫字樓，必將抬升區(qū)域商務(wù)價(jià)值；短期內(nèi)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)主要集中于高端寫字樓。商務(wù)辦公由九棟高層及超高層寫字樓組成，面積達(dá)45萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2021-2021年逐步面市東沙萬(wàn)達(dá)微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況武漢及片區(qū)酒店研究微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司東湖沙湖長(zhǎng)江墨水湖漢口火車站省政府長(zhǎng)江二橋長(zhǎng)江大橋過(guò)江遂道武昌火車站徐東大街和平大道友誼大道中北路發(fā)展大道青年路解放大道建設(shè)大道中山大道漢陽(yáng)大道鸚鵡大道武珞路臨江大道中山路雄楚大道卓刀泉路魯磨路武漢四星級(jí)以上酒店業(yè)格局分析1.五月花酒店2.華美達(dá)光谷大酒店3.光明萬(wàn)麗酒店4.紐賓凱新時(shí)代國(guó)際酒店5.湖濱花園酒店6.雄楚國(guó)際大酒店7.新華諾富特酒店8.香格里拉大酒店五星級(jí)酒店1.圣淘沙酒店2.禧邦可大酒店3.天安假日酒店4.高雄大酒店5.金盾大酒店6.長(zhǎng)江大酒店7.葛洲壩大酒店8.江漢飯店9.紐賓凱國(guó)際酒店10.紐賓凱新宜休閑酒店11.亞洲大酒店12.中原國(guó)際大酒店13.洪廣闊酒店四星級(jí)酒店9.華美達(dá)天祿酒店10.城市名人酒店11.馬哥孛羅酒店12.錦江國(guó)際大酒店13.武漢新世界酒店14.江城明珠豪生大酒店15.東湖大廈16.珞珈山國(guó)際酒店14.旋門華天大酒店15.安華酒店16.帥府飯店17.新大地酒店18.白玫瑰大酒店19.好苑新海天大酒店20.弘毅大酒店21.海怡錦江大酒店22.東湖賓館23.圣寶龍大酒店24.中天世紀(jì)大酒店25.東鑫大酒店26.晴川假日酒店

1

2

3

4

5

6

7

8

9

11

10

12

13

1

10

2

3

4

5

14

6

7

8

9

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26市委市政府省政府

1516建設(shè)大道商務(wù)圈洪山廣場(chǎng)政務(wù)圈微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況積玉橋片區(qū)酒店物業(yè)遠(yuǎn)景預(yù)測(cè)積玉橋片區(qū)屬濱江商務(wù)區(qū)但目前尚未形成成熟商務(wù)環(huán)境，短期內(nèi)酒店需求有限，長(zhǎng)期看來(lái)那么有較大開(kāi)展空間。積玉橋片區(qū)酒店在未來(lái)6年內(nèi)至少有五星級(jí)酒店4座，其他類型2座。經(jīng)營(yíng)方式多為通過(guò)租用方式與國(guó)際知名酒店品牌聯(lián)合，如綠地及萬(wàn)達(dá)兩大開(kāi)發(fā)商確定投資建設(shè)萬(wàn)豪酒店及六星級(jí)酒店威斯汀酒店。萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店預(yù)計(jì)于明年落成；綠地萬(wàn)豪預(yù)計(jì)在2021年。微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況積玉橋片區(qū)住宅研究微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司項(xiàng)目供應(yīng)量?jī)r(jià)格面積區(qū)間銷售情況萬(wàn)達(dá)公館約20萬(wàn)方24000元/㎡240-340㎡3套/周融僑華府約8000方11000元/㎡51-90㎡8套/周航天首府預(yù)計(jì)30萬(wàn)方未定未定未開(kāi)盤綠地國(guó)際金融中心預(yù)計(jì)15萬(wàn)方未定85-146㎡未開(kāi)盤2021年，伴隨原成交三甲樓盤的紛紛售罄或進(jìn)入尾盤銷售，以及區(qū)域后發(fā)的萬(wàn)達(dá)、綠地等大盤的入市，板塊開(kāi)始步入江景豪宅時(shí)代微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況需求結(jié)構(gòu)變化2021年武昌全年商品房供給量為72.66萬(wàn)平米，成交量為77.63萬(wàn)方，供求比為1：0.94，供需根本平衡強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下，剛需地位進(jìn)一步提升，在此支撐之下2021年板塊住宅1房、2房成交比例得以上升，三房成交回落2021年度，在售小戶型產(chǎn)品根本進(jìn)入尾聲，萬(wàn)達(dá)、綠地中大戶型，甚至豪宅戶型開(kāi)始成為板塊主力供給；供給結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)相應(yīng)客群結(jié)構(gòu)變化，城市核心力量、中堅(jiān)團(tuán)體開(kāi)始涌入板塊。微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況大戶豪宅入市萬(wàn)達(dá)公館融僑華府綠地中大戶型入市小戶型在售水岸國(guó)際2021年小戶型在售供給結(jié)構(gòu)變化后市板塊住宅市場(chǎng)產(chǎn)品線判斷——中小戶型后市看好，市場(chǎng)空白時(shí)機(jī)點(diǎn)短暫出現(xiàn)大戶型豪宅短期供給井噴，產(chǎn)品生命力經(jīng)受考驗(yàn)微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況微觀市場(chǎng)調(diào)研整體銷售情況商鋪銷售情況

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO銷售情況寫字樓/酒店研究住宅銷售情況商鋪：市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值認(rèn)可度高，商鋪去化情況較可觀SOHO：目前住宅限購(gòu)的政策環(huán)境下，該類產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高，如本案考慮開(kāi)展SOHO物業(yè)，應(yīng)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上尋求突破。酒店：區(qū)域目前尚未形成成熟商務(wù)環(huán)境，短期內(nèi)酒店需求有限，長(zhǎng)期看來(lái)那么有較大開(kāi)展空間。住宅：大戶型豪宅短期供給井噴，產(chǎn)品生命力經(jīng)受考驗(yàn)；中小戶型后市看好，市場(chǎng)空白時(shí)機(jī)點(diǎn)短暫出現(xiàn)微觀市場(chǎng)總結(jié)目錄一、重點(diǎn)競(jìng)案一覽二、宏觀區(qū)域規(guī)劃三、微觀市場(chǎng)調(diào)研四、產(chǎn)品開(kāi)展思路高明的將領(lǐng)考慮問(wèn)題，一定兼顧利與害兩個(gè)方面。在不利的條件下看到有利的一面，事情就可以順利進(jìn)行；在有利條件下看到不利的因素，禍害便可以及早解除。孫子曰：是故智者之慮，必雜于利害。雜于利而務(wù)可信也，雜于害而患可解也。產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDB號(hào)地塊商業(yè)總建面17.7萬(wàn)方，其中沿江展示面需建：1棟200m和2棟100m的公建〔3棟公建總面積約10萬(wàn)方〕整體分析看來(lái)B號(hào)地塊由和平大道至臨江大道的開(kāi)發(fā)價(jià)值逐步提升，在開(kāi)發(fā)順序上應(yīng)從和平大道至臨江大道上逐步開(kāi)發(fā)結(jié)合開(kāi)展商實(shí)際需求，B號(hào)地塊需先開(kāi)發(fā)10萬(wàn)方的體量，既保證資金快速回籠，又提升開(kāi)展商的品牌知名度工程物業(yè)開(kāi)展方向背景分析CentaPro建議：10萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)量集中在和平大道沿線，將預(yù)留給3棟臨江公建外的7.7萬(wàn)方商業(yè)集中開(kāi)發(fā)于此政策打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)產(chǎn)品更利于銷售回款;首先開(kāi)發(fā)集中的高品質(zhì)商業(yè)有利于后期物業(yè)的溢價(jià)、升值客群住宅：商業(yè)：渴望進(jìn)入城市核心區(qū)的社會(huì)中層+片區(qū)情節(jié)的社會(huì)中堅(jiān)投資客+城市話語(yǔ)權(quán)擁有者

相比漢口內(nèi)環(huán)核心圈，積玉橋片區(qū)價(jià)格略微偏低，收入較穩(wěn)定、年期有為的社會(huì)中層更能接受區(qū)域原住民，或居住在此的新城市居民，及在附近工作的高收入人群，他們對(duì)片區(qū)有很強(qiáng)的依賴性，以公務(wù)員及泛公務(wù)員為代表閑錢豐富，以投資為目的的社會(huì)人士活潑在各行各業(yè)的領(lǐng)袖人物，擁有成功的事業(yè)及巨大的資產(chǎn)，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是很好的保值投資渠道之一產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD方向一：造勢(shì)憑借政府對(duì)濱江商務(wù)區(qū)的大力支持，結(jié)合區(qū)域商業(yè)開(kāi)展空缺，建議工程開(kāi)發(fā)方向?yàn)榧嘿?gòu)物中心、情景商業(yè)街、SOHO和住宅于一體的高端綜合體工程。產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD名稱數(shù)量總用地面積22915.8㎡B地塊中一部分總建筑面積123679.8㎡不計(jì)入容積率面積23679.78㎡計(jì)入容積率面積99900㎡其

中商業(yè)街13600㎡購(gòu)物中心46700㎡SOHO16600㎡住宅23000㎡容積率4.4車位數(shù)855個(gè)和平大道臨江大道整體規(guī)劃產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD現(xiàn)金牛產(chǎn)品情景商業(yè)街：建筑面積：1.36萬(wàn)㎡單層面積：一、二層5000㎡，三層3600㎡層數(shù)：兩層為主，局部三層現(xiàn)金牛產(chǎn)品住宅：建筑面積：2.3萬(wàn)㎡層數(shù)：21層/22層規(guī)劃亮點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)稀缺的大型綜合體，消費(fèi)潛力巨大1.36萬(wàn)㎡情景商業(yè)街，有效連接商業(yè)體與后期住宅現(xiàn)金牛產(chǎn)品SOHO：建筑面積：1.66萬(wàn)㎡層數(shù)：20層明星產(chǎn)品商業(yè)綜合體：建筑面積：4.67萬(wàn)㎡單層面積：9350㎡層數(shù)：5層和平大道臨江大道整體規(guī)劃產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD立面設(shè)計(jì)SOHO外立面設(shè)計(jì)外立面大量采用玻璃與鋼材結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)商業(yè)體整體通透感突出商業(yè)綜合體與商業(yè)街之間連接性，打造時(shí)尚街區(qū)感產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDCentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司購(gòu)物中心外立面設(shè)計(jì)產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDCentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司購(gòu)物中心外立面設(shè)計(jì)產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD國(guó)際風(fēng)氣標(biāo)，都市時(shí)尚購(gòu)物中心CentaPro森拓普商業(yè)地產(chǎn)參謀武漢公司產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD購(gòu)物中心形象定位和平大道和平大道沿和平大道步行街：連接一期綜合體與后期住宅，拉動(dòng)人流與萬(wàn)達(dá)中心沿和平大道商鋪形成互補(bǔ)，并與融僑華府住宅底商相互輝映，營(yíng)造氛圍產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD情景步行街融僑華府前廣場(chǎng)融僑華府底商融僑華府底商和平大道萬(wàn)達(dá)中心街鋪屋頂流線型骨架設(shè)計(jì)，形成獨(dú)特光影照射效果商鋪設(shè)計(jì)較競(jìng)案更為合理，進(jìn)深控制在8.7—15m之間，柱距為9m，更符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)需求產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD情景步行街設(shè)計(jì)特色沿街設(shè)置噴泉小景，增強(qiáng)趣味性產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD情景步行街設(shè)計(jì)特色租售建議：本方案由購(gòu)物中心、商業(yè)街、SoHo及住宅產(chǎn)品構(gòu)成；綜合考慮開(kāi)展商的資金壓力、品牌知名度提升及長(zhǎng)久利益，CentaPro建議：持有物業(yè)：購(gòu)物中心；〔提升工程調(diào)性，打響開(kāi)展商品牌〕銷售物業(yè)：商業(yè)街、SoHo、住宅；〔迅速資金回籠，減小開(kāi)展商資金壓力，商業(yè)街帶租約銷售可增加回現(xiàn)速度〕產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD銷售收益商業(yè)街總建面：13600㎡銷售周期：3-4個(gè)月銷售均價(jià)：30647元/㎡銷售回款約為：4.17億元〔帶租約銷售，迅速回款〕SoHo建面：16600㎡銷售周期：3-5個(gè)月SoHo銷售均價(jià)：18000元/㎡銷售回款約為：2.99億元商業(yè)街開(kāi)盤SoHo開(kāi)盤住宅開(kāi)盤2012年6月2012年8月2012年10月2012年12月2013年2月2013年4月2013年6月2013年8月2013年10月2013年12月住宅建面：23000㎡銷售周期：3-6個(gè)月住宅銷售均價(jià)：15000元/㎡銷售回款約為：3.45億元在16個(gè)月的銷售周期內(nèi)完美售罄后總銷售回款為：商業(yè)街總回款+SoHo產(chǎn)品總回款+住宅產(chǎn)品總回款–商業(yè)街返租=10.18億元銷售價(jià)格參考區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均數(shù)據(jù)產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD購(gòu)物中心收益估算：注：租金范圍參考區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均數(shù)據(jù)因業(yè)態(tài)暫未確定，租金范圍根據(jù)常規(guī)業(yè)態(tài)分布情況估算〔1、2F為零售，3F為大型餐飲，4F為影院+休閑娛樂(lè)，5F為影院+KTV〕1F面積（㎡）2F面積（㎡）3F面積（㎡）4F面積（㎡）5F面積（㎡）總建面（㎡）93409340934093409340467001F租金（元/㎡/月）2F租金（元/㎡/月）3F租金（元/㎡/月）4F租金（元/㎡/月）5F租金（元/㎡/月）月租金收益（萬(wàn)元）年租金收益（萬(wàn)元）3002001208060709.848518產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD第一年租金收益（元）第二年租金收益（元）第三年租金收益（元）第四年租金收益（元）第五年租金收益（元）前五年租金總收益（萬(wàn)元）租金收益8518080085180800894398409391183298607423.645232年遞增//5%5%5%注：根據(jù)一般商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，大型商業(yè)綜合體需要2-3年養(yǎng)成期，并在第三年后形成租金遞增；第三年至第五年租金遞增率預(yù)估為5%，屬市場(chǎng)常規(guī)情況購(gòu)物中心五年租賃總收益：4.52億元產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD總收益=銷售總收益+購(gòu)物中心五年租賃總收益

=10.18億元+4.52億元=14.7億元備注：本方案有4.67萬(wàn)方的持有物業(yè)，經(jīng)過(guò)2-3年培育期后，每年有遞增的租金收益及運(yùn)營(yíng)管理收益，長(zhǎng)久看來(lái)的收益遠(yuǎn)超14.7億元產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD情景商業(yè)街前三年租金收益：商鋪業(yè)態(tài)面積比例面積（㎡）租金（元/㎡/月）業(yè)態(tài)租金（元/月）業(yè)態(tài)租金（元/年）1F零售35%17501602800003360000休閑15%75010075000900000餐飲50%250010025000030000002F零售15%75010075000900000休閑20%10008080000960000餐飲30%1500801200001440000娛樂(lè)35%17507012250014700003F休閑40%1440701008001209600餐飲15%5406535100421200娛樂(lè)45%162060972001166400年總收益（元）14827200三年總收益（萬(wàn)元）4448.16第一年第二年第三年合計(jì)返租率7%7%7%21%返租金額（萬(wàn)元）2917.62917.62917.68752.8情景商業(yè)街三年返租支出：為拉動(dòng)情景商業(yè)街銷售溢價(jià)，提升去化速度，建議商業(yè)街返租3年商業(yè)街實(shí)際返租：=前三年租金收益—前三年返租支出=

-4304.64萬(wàn)元附方案一方案二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD地塊后續(xù)發(fā)展建議華潤(rùn)中心采用都市綜合體模式，涵蓋了購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、住宅和酒店式公寓。2004年，其購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，陸續(xù)聚集了全球最新形象、中國(guó)最大的LV旗艦店，以及Prada、Hermes、Dior、BVLGARI等國(guó)際頂級(jí)品牌。經(jīng)過(guò)5年的經(jīng)營(yíng)，住宅工程幸福里低調(diào)開(kāi)賣，均價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/平米，異地實(shí)操案例借鑒——深圳華潤(rùn)中心住宅溢價(jià)解析：產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD區(qū)位：深圳市羅湖區(qū)深南東路5016號(hào)樓層：地上100層，地下4層總建面：60萬(wàn)㎡，其中京基100大廈22萬(wàn)㎡商業(yè)面積：8.35萬(wàn)㎡建筑高度：441.8米車位：2101個(gè)總投資額：60億元開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021年11月26日開(kāi)發(fā)商：京基集團(tuán)商業(yè)管理：京基百納案例參考深圳第一高樓——京基100大廈，集甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)豪華酒店、大型購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、精品住宅為一體產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD百貨：ＫＫＭＡＬＬ〔京基·百納空間〕是京基金融中心的商業(yè)核心構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)面積8.35萬(wàn)㎡，定位為“地標(biāo)商業(yè)〞，致力于打造一個(gè)以集深圳首家ＩＭＡＸ影院、精品購(gòu)物、各類國(guó)際高端特色餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的國(guó)際時(shí)尚精品購(gòu)物中心。酒店：美國(guó)喜達(dá)屋集團(tuán)旗下超五星級(jí)酒店品牌——瑞吉酒店〔ＳＴ．ＲＥＧＩＳ〕，經(jīng)營(yíng)面積4.6萬(wàn)㎡，位于京基100大廈第75－100層，是世界各國(guó)首腦政要、商界領(lǐng)袖和社會(huì)名流下榻的首選寫字樓：京基100大廈寫字樓約17萬(wàn)㎡，塔樓共100層，其中5層為國(guó)際會(huì)議中心，6-72層為甲級(jí)辦公樓產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDKKMALL位于高層住宅旁，外觀極具時(shí)尚感產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD武漢天地商業(yè)區(qū)一二三期于2021年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬(wàn)平米，地下車庫(kù)總建筑面積2.5萬(wàn)平方米武漢天地2007年10月開(kāi)街，經(jīng)歷2年養(yǎng)成期，拉動(dòng)其住宅均價(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)外鄉(xiāng)實(shí)操案例借鑒——武漢天地住宅溢價(jià)走勢(shì)圖：一期商業(yè)街開(kāi)業(yè)二期商業(yè)街開(kāi)業(yè)三期商業(yè)街開(kāi)業(yè)商業(yè)街成熟運(yùn)營(yíng)金融風(fēng)暴影響產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD方向二：借勢(shì)商業(yè)街：周邊競(jìng)案商鋪產(chǎn)品，均存在一定硬傷，為本案商鋪指明了相應(yīng)的生存空間SOHO：區(qū)域熱賣產(chǎn)品，抵抗限購(gòu)、辦公/居住使用靈活住宅：工程商業(yè)規(guī)劃將提高住宅追捧度，增強(qiáng)了住宅的溢價(jià)能力產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD東西方文化碰撞帶城市風(fēng)氣生活領(lǐng)地形象定位產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD名稱數(shù)量單位備注總用地面積22915.8㎡B地塊中一部分總建筑面積123776.28㎡其中不計(jì)入容積率面積23679.78㎡計(jì)入容積率面積100096.50㎡商業(yè)部分（含公寓底商）36829.00㎡住宅（兩梯四戶）部分28115.00㎡SOHO35152.50㎡其中LOFT14872.50㎡720*5.1/4.5=816平層20280.00㎡容積率4.368覆蓋率35%綠地率30%車位數(shù)750個(gè)地下591，地上159商業(yè)街住宅公寓26F29F17F30F2-3F產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD與總統(tǒng)府毗鄰的民國(guó)建筑群具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)。南京1912正是在此根底上打造的一個(gè)傳承中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩，可與上海新天地相媲美的現(xiàn)代城市客廳。借鑒工程：南京1912產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD娛樂(lè)（酒吧/KTV）餐飲休閑南京1912業(yè)態(tài)分布圖南京1912是南京迄今為止，娛樂(lè)性互動(dòng)性做得最好的酒吧街區(qū)，已成為南京市夜生活的名片。由“博愛(ài)〞“共和〞“新世紀(jì)〞“太平洋〞4個(gè)街心廣場(chǎng)及17幢民國(guó)風(fēng)格建筑組成，總面積近3萬(wàn)平方米。青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸典雅，錯(cuò)落有致地環(huán)繞著南京總統(tǒng)府，成為一個(gè)以民國(guó)建筑為特點(diǎn)，民國(guó)文化為特征的大型酒吧相對(duì)較集中的街區(qū)。案例借鑒點(diǎn)一.科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合，精準(zhǔn)的定位攻破目標(biāo)消費(fèi)群二.文化感凝重的建筑風(fēng)格，帶來(lái)美妙的消費(fèi)體驗(yàn)產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD備選風(fēng)格：參考三里屯VILLAGE產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD三里屯Village南區(qū)零售：蘋果、BestSeller、Craft等；餐飲：Hatsune、Herbalcafe等；其它：一座設(shè)有八個(gè)屏幕的影院。北區(qū)零售：Montblanc、Sephora、Versace、PortsInternational、Masterpiece、ClassRobertoCavalli等。整體規(guī)劃該工程占地面積5.26萬(wàn)方，總建筑面積17.5萬(wàn)方，由19座時(shí)尚商業(yè)體組成。其中南區(qū)7萬(wàn)方，11棟樓組成；北區(qū)4萬(wàn)方，7棟樓組成。時(shí)尚王國(guó)眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店來(lái)到三里屯，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)南區(qū)年輕時(shí)尚，北區(qū)那么高貴奢華。南北兩區(qū)差異化定位，經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)。品牌效應(yīng)全提升香港太古地產(chǎn)在北京的品牌價(jià)值與知名度。持有物業(yè)物業(yè)持有，后期無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，給商家增加信心。租金達(dá)600-1000元/平米；周邊商業(yè)租金約400-700元/平米。特色街區(qū)南北兩區(qū)差異化定位，經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)。全品牌旗艦店物業(yè)以街區(qū)形式分布，外部連廊、上層商鋪外廊、單體全玻璃幕墻設(shè)計(jì)，新穎建筑風(fēng)格及自由自在的購(gòu)物環(huán)境。產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD主要材料：以石材為主，并且嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，注重自然材料的運(yùn)用〔如木頭、石頭和竹子〕。建筑形象：極具實(shí)驗(yàn)性的幾何美感

賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性產(chǎn)品開(kāi)展思路開(kāi)展方向一開(kāi)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD商業(yè)內(nèi)街使風(fēng)情感攏聚，同時(shí)為眾多店鋪帶來(lái)展示面，使得廣場(chǎng)周邊的商鋪具有良好的可視性和通達(dá)性，可以到達(dá)金角銀邊的效果。中庭廣場(chǎng)是規(guī)劃亮點(diǎn)之一，既保證了足夠的開(kāi)敞空間，又形成了豐富多彩的建筑形態(tài)，為工程增添了生動(dòng)活力。和平大道內(nèi)街/廣場(chǎng)商業(yè)風(fēng)情街產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDABC單鋪以12米*4.5米為主，柱距9米，利于商鋪分割銷售。街區(qū)由不規(guī)那么的建筑形態(tài)組成，屋面水波紋設(shè)計(jì)使商業(yè)靈動(dòng)充滿活力。民國(guó)時(shí)期的建筑、社會(huì)風(fēng)氣都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史經(jīng)驗(yàn)和懷舊情懷，自然成為時(shí)尚消費(fèi)的最正確背景。物業(yè)特色示意產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD鳥瞰二LOFTSOHO鳥瞰一LOFTSOHO產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD住宅28115.00㎡SOHO+LOFT35152.50㎡產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDLOFT戶型建議5.1m挑高LOFT，居家辦公兩用SOHO，從總價(jià)、實(shí)用性而言，有無(wú)可比較的優(yōu)勢(shì)。ABCDE產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTDSOHO形象建議戶型編號(hào)戶型套內(nèi)面積建筑面積戶數(shù)使用率A1一房?jī)蓮d一衛(wèi)44.95㎡53.36㎡484.24%A2一房?jī)蓮d一衛(wèi)44.08㎡52.33㎡11A3一房一衛(wèi)32.93㎡39.09㎡2產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD平層SOHO戶型建議各棟層高示意產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELTD5.1m4.2m4.2m5.1m3.0m3.0m方案二商業(yè)街銷售收益商鋪均價(jià)面積銷售收入1F50000元/㎡14731.6㎡73658萬(wàn)元2F30000元/㎡14731.6㎡44194.8萬(wàn)元3F18000元/㎡7365.8㎡13258.44萬(wàn)元總計(jì)131111.24萬(wàn)元產(chǎn)品發(fā)展思路發(fā)展方向一發(fā)展方向二

聯(lián)發(fā)瑞盛WUHANLIANFARUISHENGREALESTATELT