房地產(chǎn)估價(jià)成本法

第四章成本法

房地產(chǎn)估價(jià)成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

5.3成本法的計(jì)算公式

5.4建筑物的重置價(jià)格

5.5建筑物折舊

5.6成本法運(yùn)用舉例

（一）概念：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格和重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。非歷史成本是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本是社會(huì)平均成本成本并不是通常意義上的“成本”，而是指價(jià)格?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)（生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論）從賣(mài)方的角度來(lái)看（基于其過(guò)去的生產(chǎn)費(fèi)用）銷(xiāo)售價(jià)格≥成本=各項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤(rùn)和稅金從買(mǎi)方的角度來(lái)看（基于社會(huì)的生產(chǎn)費(fèi)用，類似于替代原理）支付的最高價(jià)格≤他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)第四章成本法一、成本法的基本原理新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)（如：學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、政府辦公樓）單純建筑物的估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價(jià)（在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要把它恢復(fù)到原貌，對(duì)于發(fā)生全部損毀的，要計(jì)算它的重置價(jià)格。）適用對(duì)象基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理1.自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)采用逼近原則：成本的增減≠價(jià)值的增減

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意：1.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

2.依據(jù)市場(chǎng)供求確定評(píng)估價(jià)值供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)難第四章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟1、土地取得成本

土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(作為買(mǎi)方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：（注意判別和三者的差別）

(1)通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(2)通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

(3)通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例A:農(nóng)地征用的估價(jià)規(guī)定

征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)：

為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：

每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值15倍；（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（4）征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例B:城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定

城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》是城市房屋拆遷和拆遷估價(jià)工作的指導(dǎo)性文件。城市房屋拆遷中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)包括：被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)規(guī)定

拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。拆遷估價(jià)的工作方式。第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（四）現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成

商品房=成本+利潤(rùn)+稅金+地段差價(jià)

經(jīng)濟(jì)適用房=成本+利潤(rùn)+稅金2:開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：

(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

(5)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例3:管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。4:投資利息

此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。（強(qiáng)調(diào)所有資金，無(wú)論是貸款所得還是自有，基于機(jī)會(huì)成本的角度，都要計(jì)算投資利息）

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例5:銷(xiāo)售費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。

6:銷(xiāo)售稅費(fèi)

銷(xiāo)售稅費(fèi)是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(作為賣(mài)方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：

(1)銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”)等。

(2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例7:開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

(1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息

-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)

(2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

(3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：

1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：

直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）

2)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即：

投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）

3)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用，

相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：

成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用）

4)計(jì)算基數(shù)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷(xiāo)售利潤(rùn)率，即：

銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

第四章成本法二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）最基本的公式估算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊（二）適用于新開(kāi)發(fā)土地的成本公式在這些情況下，成本法基本的公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例

新開(kāi)發(fā)土地是指包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等開(kāi)發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開(kāi)發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）÷(開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開(kāi)發(fā)區(qū)總面積×100%對(duì)于新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3個(gè)步驟：1．計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。2．計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。3．計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟【例4-1】某成片荒地面積2km2．取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的正常開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和9.5%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價(jià)格為每平方米多少元？【解】由題意：設(shè)荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為V，則：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V

（5.5%+9.5%）單價(jià)=V/（總面積*60%）新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

新建房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)時(shí)一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周?chē)h(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

由于舊建筑物所造成的土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該減損部分。注意第四章成本法三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例

重新購(gòu)建價(jià)格

重新購(gòu)建價(jià)格的概念

重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)之和。

在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：

(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。

(2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。

(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。（注意土地的已使用年限）

重新購(gòu)建價(jià)格包括重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種

第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)格，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。（這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”）（一）重置價(jià)格和重建價(jià)格的基本含義

一般重建價(jià)格大于重置價(jià)格第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例重置價(jià)格=直接成本+間接成本（二）重置價(jià)格的成本構(gòu)成

（三）重置價(jià)格的估算第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1．單位比較法2．分部分項(xiàng)法3．工料測(cè)量法4．指數(shù)調(diào)整法

1：?jiǎn)挝槐容^法。

①單位面積法：是根據(jù)近期建成的類似建筑物的單位面積成本（造價(jià)）來(lái)估算。即用近期建成的類似建筑物的單位面積成本乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的總面積。這是一種最常用、簡(jiǎn)便迅速的方法，但比較粗略。

②單位體積法：與單位面積法相似，是根據(jù)近期建成的類似建筑物的單位體積成本來(lái)估算。即用近期建成的類似建筑物的單位體積成本乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的總體積。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物

2：分步分項(xiàng)法。分步分項(xiàng)法是基于建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位成本來(lái)估算，即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位成本，再乘以相應(yīng)數(shù)量，然后相加。值得注意的是，要結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例3：工料測(cè)量法。

工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算。工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需委托專家參與辦理，主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物的估價(jià)。4：指數(shù)調(diào)整法。

指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)行成本的方法。主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。

第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成征地估價(jià)拆遷估價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生價(jià)值減損的現(xiàn)象，建筑物在使用年限內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn)稱折舊額，房地產(chǎn)估價(jià)中折舊是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)待估建筑物相對(duì)于全新建筑物的價(jià)格差異，是對(duì)建筑物的一種減價(jià)修正。

（一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)會(huì)計(jì)折舊是原始賬面價(jià)值的減損估價(jià)的折舊是價(jià)值的減損修正第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)折舊的實(shí)質(zhì)（類型）1.物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。2.功能折舊：稱無(wú)形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部布局過(guò)時(shí)，設(shè)備陳舊落后等。

3.經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值損失。

包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。

第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例【例4-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬(wàn)元，戶型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬(wàn)元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額=3+8+7=18（萬(wàn)元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊=40-18=22（萬(wàn)元）（二）房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》對(duì)經(jīng)租房產(chǎn)折舊時(shí)采用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下：第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋結(jié)構(gòu)分類表4-4序號(hào)結(jié)構(gòu)類型定義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專用上下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等（二）房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例

各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限（單位：年）表4-5結(jié)構(gòu)

用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0、磚混結(jié)構(gòu)2％、磚木結(jié)構(gòu)一等6％、磚木結(jié)構(gòu)二等4％、磚木結(jié)構(gòu)三等3％。（二）房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例

房屋完損等級(jí)，是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。

房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來(lái)劃分的，分為完好房、基本完好房、一般損壞房、重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房等五類。（二）房屋折舊和完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例房屋完損等級(jí)的判定依據(jù)和成新度表4-6房屋完損等級(jí)判斷依據(jù)新舊程度完好房結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的十、九、八成基本完好房結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能恢復(fù)的七、六成一般損壞房結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通．水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的三成以下危險(xiǎn)房承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力．隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率=（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/折舊年限年折舊額=固定資產(chǎn)原值×年折舊率年折舊額的計(jì)算公式為：

Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N

建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

V=C-D×t=C-(C-S)(t/N)=C[1-(1-R)(t/N)]式中：V—建筑物的現(xiàn)值；

Di—第i年的折舊額；

C—建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；

S—預(yù)計(jì)的建筑物凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值；

N—折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；

R—凈殘值率；t—建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。第四章成本法五、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）建筑物折舊的計(jì)算方法【例4-6】某建筑物的建筑面積100m2，經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元／m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5％，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值?！窘狻恳阎狢=500×100=50000（元）

R=5％；N=30年；t=10年則：年折舊額Di=C(1-R)/N=[50000×(1-5%)]/30=1583元折舊總額D=1583×10=15830元建筑物現(xiàn)值V=50000–15830=34170元2．實(shí)際觀察法：通過(guò)估價(jià)人員對(duì)待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。

3．綜合法：年限法與實(shí)際觀察法的結(jié)合估價(jià)方法從粗到細(xì)分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。

宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目；對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額；對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目；其次采用年限法或成新折扣法分別計(jì)算其折舊額