某商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案

『山亭商業(yè)步行街』全程營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告1

步行街整合推廣策略方案NEWCITYNEWLIFE前言2城區(qū)的生命過(guò)程在本質(zhì)上不同于一般高級(jí)生物體城區(qū)可以局部成長(zhǎng)、局部消亡、自我更新——著名城市史學(xué)家劉易斯·芒德福——本次山亭區(qū)商業(yè)步行街的『概念定位方案』試圖通過(guò)導(dǎo)入城區(qū)開(kāi)展、城區(qū)商業(yè)開(kāi)展的理念，以促進(jìn)山亭商業(yè)文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提升山亭城區(qū)的整體城市印象，增強(qiáng)山亭商業(yè)氣氛的競(jìng)爭(zhēng)力。壹貳叁肆山亭市場(chǎng)整體策略概念定位規(guī)劃示意伍營(yíng)銷(xiāo)推廣陸預(yù)算評(píng)估壹、山亭市場(chǎng)4一、市場(chǎng)環(huán)境二、商業(yè)市場(chǎng)三、市場(chǎng)總結(jié)根據(jù)4月的二次調(diào)研，以及我們對(duì)不同層次、不同行業(yè)消費(fèi)者的了解，我們對(duì)工程和消費(fèi)者市場(chǎng)做出如下判斷：山亭商品房的意識(shí)雖然不成熟，但是已經(jīng)處在了建立雛形的時(shí)期，必須加強(qiáng)引導(dǎo)。在建步行街的市場(chǎng)關(guān)注率非常高，在消費(fèi)者的心目中屬于區(qū)內(nèi)最好但是觀(guān)望度也較高的房子。消費(fèi)者市場(chǎng)雖然75%以上都密切關(guān)注工程，但是他們對(duì)于工程的深入了解知之甚少，所以，工程的獨(dú)特性和品質(zhì)感并沒(méi)有很強(qiáng)烈地反映在消費(fèi)者的心里，他們所理解的“最好〞更大程度上是他們的一種猜測(cè)，并沒(méi)有得以證實(shí)。消費(fèi)者普遍表示，工程雖然是最好的，自己也很想擁有，但是可能會(huì)由于資金的缺乏而放棄，并且不愿意也不敢貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)按揭的事情一知半解。山亭存在著龐大的投資型消費(fèi)者市場(chǎng)，主要分為灰色收入階層以及私營(yíng)閑富階層，其中局部被棗莊和周邊分流，由于經(jīng)營(yíng)信心缺乏，所以門(mén)面空置或慘淡率較高。最影響消費(fèi)者購(gòu)置意向的因素為價(jià)格和“工程未來(lái)成為城市中心商業(yè)區(qū)〞的人氣和運(yùn)營(yíng)狀況。工程的市場(chǎng)認(rèn)知度和美譽(yù)度將成為我們今后銷(xiāo)售的極大的優(yōu)勢(shì)，工程的質(zhì)素和規(guī)劃等完全展示和公開(kāi)以后一定能吸引到大批的客戶(hù)群。注：在中國(guó)，“城區(qū)〞概念是三、四線(xiàn)城市的主要開(kāi)展載體。5市場(chǎng)導(dǎo)言1、山亭概況2、歷史文化3、交通現(xiàn)況4、人口現(xiàn)況5、物產(chǎn)資源6、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況8、城市建設(shè)9、市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)一、市場(chǎng)環(huán)境61、山亭概況山亭區(qū)是山東省棗莊市的市轄縣級(jí)區(qū)，山亭區(qū)總面積1017.8平方千米。2003年底，全區(qū)總?cè)丝?6.57萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口5.59萬(wàn)人。歷史悠久，鐘靈毓秀，自古以來(lái)就是文明禮儀之邦，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。早在7300年前的新石器時(shí)代，這里就有人類(lèi)繁衍生息。山亭、西集等地曾發(fā)現(xiàn)多處大汶口文化、龍山文化遺址。2、歷史文化○因區(qū)政府駐地位于山城街道辦事處的雙山北麓而得名。山亭是山東省棗莊市的市轄縣級(jí)區(qū)，歷史悠久，鐘靈毓秀，自古以來(lái)就是文明禮儀之邦，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。早在7300年前的新石器時(shí)代，這里就有人類(lèi)繁衍生息。山亭、西集等地曾發(fā)現(xiàn)多處大汶口文化、龍山文化遺址。

3、交通現(xiàn)況高速公路交匯地，開(kāi)展?jié)摿薮?。棗徐、北滕?條省級(jí)公路、21條縣級(jí)公路穿境而過(guò)是重要樞紐；山亭交通的便利性，對(duì)于整個(gè)山亭的經(jīng)濟(jì)是具有非凡意義的；從中國(guó)三、四線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)開(kāi)展角度來(lái)看，大多以交通設(shè)施為開(kāi)展載體；而重要樞紐的地位更是對(duì)山亭的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)等的成長(zhǎng)起到了快速帶動(dòng)的作用。連接周邊省市，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)山亭快速開(kāi)展。相較于其他城區(qū)的交通環(huán)境而言，山亭城區(qū)開(kāi)展、山亭商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展，從其規(guī)模性、影響力來(lái)看，都在棗莊宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的驅(qū)動(dòng)下，迅速地開(kāi)展著?！緟^(qū)位、交通對(duì)本工程的影響和意義】人口的快速開(kāi)展，對(duì)城區(qū)商業(yè)及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展具有強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。至2021年末，巨野人口達(dá)46.7萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口5.59萬(wàn)人，2021年以來(lái)是人口增數(shù)最多的一年，這主要是由于山亭開(kāi)發(fā)就業(yè)人口增加帶動(dòng)了整個(gè)城鎮(zhèn)人品的大幅增長(zhǎng)。4、人口現(xiàn)況5、物產(chǎn)資源山亭區(qū)立足山多地少、土地資源有限的實(shí)際，大力開(kāi)展特色農(nóng)業(yè)，確立了林果、畜牧、水產(chǎn)和高效種植四大產(chǎn)業(yè)。2004年，全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成11.31億元。種植產(chǎn)業(yè)：建成了萬(wàn)畝冬桃、萬(wàn)畝櫻桃、萬(wàn)畝核桃、3萬(wàn)畝大棗、3萬(wàn)畝板栗、5萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)梨、10萬(wàn)畝花椒、10萬(wàn)畝蘋(píng)果等十大優(yōu)質(zhì)果品基地，干鮮果品年產(chǎn)量到達(dá)10萬(wàn)噸，被評(píng)為“全國(guó)高效經(jīng)濟(jì)林建設(shè)先進(jìn)區(qū)〞。2003年全區(qū)果品產(chǎn)值占全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的36%,農(nóng)民人均純收入的34%以上來(lái)自林果。煤炭資源：山亭區(qū)現(xiàn)已探明的金屬、非金屬礦種20多個(gè)，主要有金、銅、鎂以及石灰石、花崗石、大理石、石英石、白云石、鉀長(zhǎng)石、磷礦石、粘土、高嶺土、方解石等，尤其花崗石儲(chǔ)量大、分布廣，具有極高的開(kāi)采價(jià)值。林果資源：山亭區(qū)屬于暖溫帶闊葉林帶，雜生針葉林，原始森林已被破壞，為次生植被所取代。由于境內(nèi)地貌類(lèi)型多，植物資源極其豐富，門(mén)類(lèi)科屬繁多，木本植物共56科，123屬，191種。盛產(chǎn)花生、蘋(píng)果、黃梨、板栗、大棗、花椒、核桃、冬桃、油桃以及烏克蘭櫻桃、美洲艷紅李子等優(yōu)質(zhì)果品，有金銀花、槐米、栝樓、山楂、丹參等中藥材上百種。第一產(chǎn)業(yè)興旺，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)：山亭是個(gè)以農(nóng)為主的區(qū)，全區(qū)初步形成了以林果、畜牧、水產(chǎn)、糧食、油料、中藥材等為主的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)雛型，工業(yè)具有一定的根底，成為近年開(kāi)展的熱點(diǎn)：區(qū)劃以來(lái)，歷屆區(qū)委、區(qū)政府團(tuán)結(jié)帶著全區(qū)人民大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)〞戰(zhàn)略，堅(jiān)持內(nèi)涵外延并舉，新上技改齊抓，多種經(jīng)濟(jì)成份共同開(kāi)展，金融、商務(wù)、酒店、保險(xiǎn)、娛樂(lè)、餐飲效勞設(shè)施齊全：第三產(chǎn)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)端倪，新興行業(yè)開(kāi)始起步。旅游業(yè)已成為我區(qū)近年來(lái)效勞業(yè)開(kāi)展的新"亮點(diǎn)"，熊耳山、抱犢崮、巖馬湖等風(fēng)景旅游區(qū)根底設(shè)施建設(shè)日趨完善，熊耳山-抱犢崮國(guó)家地質(zhì)公園率先在全省揭碑開(kāi)園，全省首座"世界生態(tài)奇觀(guān)園"一期工程百鳥(niǎo)園正式對(duì)外開(kāi)放；全區(qū)具有一定規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)達(dá)18處，其中年交易額過(guò)億元的市場(chǎng)1處，大規(guī)模農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)5處。市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了種植、養(yǎng)殖、加工、運(yùn)輸業(yè)的快速開(kāi)展，促使基地規(guī)模迅速擴(kuò)張。6、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展特別關(guān)注：本工程所在為山亭歷史上的“時(shí)尚步行街〞，在山亭人民心目中具有一定的消費(fèi)認(rèn)知，因此我們?cè)谠跇I(yè)態(tài)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)山亭的產(chǎn)業(yè)資源及其各產(chǎn)業(yè)開(kāi)展及目前所處的比例，從而確保工程在業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)傾向于快速開(kāi)展的各產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)處于高速開(kāi)展階段。山亭的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)入市量均處于上升期，這從目前市場(chǎng)上已有的工程可見(jiàn)一般；而房地產(chǎn)業(yè)的高速開(kāi)展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的上升必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及整體商業(yè)的迅速開(kāi)展，而這將是本工程入市的根本立足點(diǎn)。城市化率較低，仍缺乏25%。城市化率是城市開(kāi)展水平的一個(gè)重要指標(biāo)，而城市化率與人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系那么息息相關(guān)；無(wú)論是從交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)或是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速開(kāi)展，均說(shuō)明山亭的城區(qū)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)城區(qū)向新興城區(qū)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，這無(wú)疑是本工程定位的一個(gè)突破點(diǎn)?！旧酵そ?jīng)濟(jì)之于房地產(chǎn)及本工程的意義】2021年以來(lái)山亭縣實(shí)施了城市建設(shè)的“三、六、九〞工程：完成新城區(qū)控制性詳規(guī)、古城規(guī)劃、市政專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等三項(xiàng)規(guī)劃；堅(jiān)持建管并重，狠抓了城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，組織實(shí)施了一批綠化、凈化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。2021年進(jìn)一步加大城市根底設(shè)施建設(shè)投入，提高城市品位：逐步完善了城市載體功能，如供熱、供水、供氣、路網(wǎng)等根底建設(shè)；力改造提升了賓館、餐飲等生活性效勞業(yè)；高品位開(kāi)展以金山旅游為龍頭的旅游業(yè)，高水平開(kāi)展書(shū)畫(huà)等文化產(chǎn)業(yè)；加快開(kāi)展現(xiàn)代物流、科技、金融保險(xiǎn)、信息、商務(wù)等生產(chǎn)效勞業(yè)。7、城市建設(shè)〖千年古城煥發(fā)新魅力〗近年來(lái)，山亭把城市建設(shè)作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的“龍頭〞來(lái)對(duì)待，不僅僅抓好根底設(shè)施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質(zhì)文化生活質(zhì)量的改善，切實(shí)增強(qiáng)了城市的親和力、吸引力。8、市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)山亭在棗莊各區(qū)、縣中的大局部經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值雖然排名靠后，但增長(zhǎng)速度排名卻位居前列，因此在未來(lái)的幾年中山亭的開(kāi)展?jié)摿⑷找嫱怀觯怀擎?zhèn)人均可支配收入逐年增加，與其他縣市相比增速較高，消費(fèi)力日漸強(qiáng)勁；山亭的內(nèi)外環(huán)境和自身經(jīng)濟(jì)條件趨好，為本案立項(xiàng)奠定了穩(wěn)固的支持根底；山亭人民消費(fèi)力的不斷提升成為工程可持續(xù)開(kāi)展的先決條件。161、山亭城區(qū)主要商業(yè)分析2、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)二、商業(yè)市場(chǎng)17為確保“時(shí)尚步行街〞工程定位的準(zhǔn)確性和精確性，我司對(duì)山亭的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的調(diào)研，通過(guò)對(duì)其商業(yè)的整體布局，經(jīng)營(yíng)格局，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，租金體系等各方面有針對(duì)性的深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前山亭的商業(yè)現(xiàn)狀為：缺乏能夠滿(mǎn)足山亭人民日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的商業(yè)中心。山亭的各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展較為迅猛；已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、鞋類(lèi)、家居建材、雜貨、通訊等為主；山亭的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)階段已幾乎滿(mǎn)租，但是經(jīng)營(yíng)狀況卻不理想，主要是由于各業(yè)態(tài)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重；目前山亭的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金已漸成體系，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的投入熱情較為高漲，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)的支撐較強(qiáng)；現(xiàn)階段山亭的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營(yíng)格局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級(jí)的商業(yè)引導(dǎo)點(diǎn)；1、山亭城區(qū)主要商業(yè)分析〖現(xiàn)有商業(yè)特征〗〖主要商業(yè)分布圖〗2、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)山亭的商業(yè)無(wú)論是從規(guī)模還是形態(tài)上均不成熟，沒(méi)有形成規(guī)模集群式的開(kāi)展模式，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營(yíng)商品以服裝、雜類(lèi)、食品類(lèi)等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主；但整體檔次較低。山亭的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，根本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營(yíng)為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈；山亭的市場(chǎng)現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從山亭居民日漸的增長(zhǎng)消費(fèi)能力來(lái)看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們對(duì)于消費(fèi)的理念提升；山亭的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說(shuō)明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無(wú)論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！20山亭已即將進(jìn)入高速開(kāi)展階段，從市場(chǎng)上現(xiàn)有商業(yè)工程的銷(xiāo)售情況來(lái)看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變；集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的缺乏及山亭專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的興旺皆是本案立項(xiàng)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；山亭的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說(shuō)明山亭的商業(yè)需要一個(gè)無(wú)論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！21三、市場(chǎng)總結(jié)宏觀(guān)的市場(chǎng)環(huán)境微觀(guān)的商業(yè)市場(chǎng)貳、工程分析221、工程背景2、工程根本情況3、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力4、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)時(shí)尚步行街是山亭區(qū)依托購(gòu)物中心的“時(shí)尚摩登街〞。時(shí)尚步行街從開(kāi)發(fā)至今，已經(jīng)在群眾具有口碑知名度和客戶(hù)關(guān)注性；政府對(duì)于山亭小商品市場(chǎng)的改造開(kāi)發(fā)大力支持，這是工程開(kāi)發(fā)的先決條件；以未來(lái)購(gòu)物中心為集群的商業(yè)綜合體等大批涌現(xiàn)的消費(fèi)場(chǎng)所是未來(lái)山亭的主要消費(fèi)中心，這為工程日后的入市及經(jīng)營(yíng)都奠定了良好的堅(jiān)實(shí)根底；工程現(xiàn)場(chǎng)較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、亂石等比比皆是，對(duì)工程造成一定的破敗印象；現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應(yīng)，且缺乏消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)較不理想；1、工程背景總用地面積：63369平方米總建筑面積：約2萬(wàn)平方米工程現(xiàn)狀：拆遷完成、建至二層；內(nèi)街道路平整、已成規(guī)模2、工程根本情況優(yōu)惠政策，政府大力支持工程開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)操作空間巨大核心商圈，周邊超市、購(gòu)物中心、零售店鋪林立，商業(yè)氣氛濃厚，是山亭人的消費(fèi)核心帶如織人流，超市、商鋪等帶來(lái)滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮完美結(jié)構(gòu)，大開(kāi)間、短進(jìn)深，緩步行進(jìn)式休閑商業(yè)街，帶來(lái)完美的購(gòu)物休閑空間前景廣闊，周邊商業(yè)工程帶動(dòng)日漸增多的人氣、商業(yè)前景無(wú)可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質(zhì)天生潛力無(wú)限3、工程核心競(jìng)爭(zhēng)力4、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)以老百姓為立足點(diǎn)，將工程打造成經(jīng)典商業(yè)航母。商業(yè)定位：“時(shí)尚摩登步行街〞；功能定位：分類(lèi)分區(qū)域設(shè)置品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)賣(mài)店、特色專(zhuān)營(yíng)店、特色輔助小吃店；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝鞋帽為主、輔以珠寶電器、通訊器材、化裝洗滌、燈具、家具、五金、裝飾、工藝禮品、文化用品、小商品批發(fā)零售。集現(xiàn)代物流、金融、觀(guān)光購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、飲食文化、健身多功能于一體，是輻射周邊縣市規(guī)模最大的商貿(mào)流通中心。叁、概念定位271、定位導(dǎo)論2、定位難點(diǎn)3、概念定位4、概念亮點(diǎn)5、功能定位一個(gè)傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來(lái)越多地闖進(jìn)人們的視野－－城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)經(jīng)濟(jì)是縣域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的領(lǐng)跑者，是縣域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成局部；是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動(dòng)和促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的極核；城區(qū)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展直接關(guān)系到縣域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的速度和質(zhì)量。隨著山亭區(qū)工業(yè)化、信息化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的一支重要力量，其帶動(dòng)功能、集聚功能日趨增強(qiáng)，已經(jīng)積聚了較大的潛能，理應(yīng)在全縣率先開(kāi)展。1、定位導(dǎo)論良性背景定位陷阱在“良性〞開(kāi)展的社會(huì)宏觀(guān)背景下，工程定位往往會(huì)被盲目抬高，以至于給招商帶來(lái)壓力；過(guò)高定位所帶來(lái)的本錢(qián)過(guò)高和品牌效應(yīng)難保障的弊病，且不適應(yīng)市場(chǎng)根本要求；不適應(yīng)市場(chǎng)的定位會(huì)減少固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的開(kāi)展提供條件。定位以市場(chǎng)為本漸進(jìn)是開(kāi)展之本2、定位難點(diǎn)根據(jù)目前山亭區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本工程的商業(yè)開(kāi)展定位可能存在以下難點(diǎn)，認(rèn)知這些難點(diǎn)才能在前期定位時(shí)有所躲避，以便工程順利進(jìn)行：零售商品種類(lèi)缺乏新品種從外圍自發(fā)形成的小商品流動(dòng)攤販的商品種類(lèi)上來(lái)看，零售商品種類(lèi)均為日常低值易耗品；從山亭最成熟的主要商業(yè)街來(lái)看，人流密集段的商業(yè)種類(lèi)多為日常需品零售一，如城、百貨業(yè)、建材、中小型超市業(yè)等；從周邊城區(qū)已成規(guī)模的集中型商業(yè)街區(qū)〔步行街〕來(lái)看，主要零售業(yè)商業(yè)品種為家電用品、婦嬰用品、箱包鞋帽、家電建材占了主要商品，故雖滿(mǎn)鋪但營(yíng)業(yè)額并不高。零售商品受區(qū)域制約缺乏品牌，且商業(yè)分布較散，難以有效聚合。零售業(yè)小商品市場(chǎng)因?yàn)榧庸ぶ谱鞅容^簡(jiǎn)單，生產(chǎn)企業(yè)本地化眾多，真正能夠形成品牌效應(yīng)的國(guó)內(nèi)一、二級(jí)品牌在本地市場(chǎng)數(shù)量并不多，是否被市場(chǎng)接受存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。缺乏成批加工能力，無(wú)法有效控制本錢(qián)零售業(yè)以低成業(yè)的小商品吸引縣城內(nèi)的人群，由于山亭以小作坊式的家庭式私營(yíng)工坊為主，人力本錢(qián)和物資本錢(qián)均較高。城區(qū)集中性常住人口較少。城區(qū)集中性常住人口對(duì)城區(qū)零售業(yè)夜間零售額有很大的影響，并能保證零售業(yè)在規(guī)模、品牌效應(yīng)上持久穩(wěn)定的開(kāi)展?！臼袌?chǎng)形象/案名定位】－－開(kāi)創(chuàng)山東首例“情景·緩步·體驗(yàn)·回轉(zhuǎn)〞型名品中心－－時(shí)尚·摩登大街3、概念定位它以“體驗(yàn)式〞、“休閑類(lèi)〞、“風(fēng)情化〞、“時(shí)尚感〞為主題特色，點(diǎn)綴了獨(dú)具特色的美食、小吃、娛樂(lè)、購(gòu)物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購(gòu)物商業(yè)廣場(chǎng)。山亭CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應(yīng)了當(dāng)前山亭經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的速度與逐漸提高的居民消費(fèi)水平。CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個(gè)城區(qū)開(kāi)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況和居民消費(fèi)水平；－－城市中心首例旺鋪－－CityCenterMall【其它案名建議】3、概念定位successful－MARKET山亭·時(shí)代城HopefortheBest時(shí)尚·樂(lè)淘步行街樂(lè)購(gòu)·時(shí)尚大街WealthyLand【Logo表現(xiàn)1】3、概念定位－－開(kāi)創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：形態(tài)寓意，是由核心點(diǎn)向四周爆發(fā)，集中表現(xiàn)了山亭CityMall購(gòu)物中心位于市中心核心要地；LOGO色彩以暖色為主線(xiàn)，表現(xiàn)出財(cái)富價(jià)值與日俱增，呈爆發(fā)開(kāi)展之勢(shì)。時(shí)尚·樂(lè)淘步行街【Logo表現(xiàn)2】3、概念定位－－開(kāi)創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：LOGO整體形態(tài)形象化地展現(xiàn)了“商業(yè)萬(wàn)花筒〞的財(cái)富效應(yīng)；本工程就如同信息化商業(yè)時(shí)代的財(cái)金集中地，會(huì)聚各方時(shí)尚精英理念。樂(lè)購(gòu)·時(shí)尚大街VI識(shí)別系統(tǒng)演示VI識(shí)別系統(tǒng)演示VI識(shí)別系統(tǒng)演示VI識(shí)別系統(tǒng)演示4、概念亮點(diǎn)用［文化］和［時(shí)尚］助推城區(qū)化開(kāi)展進(jìn)程【概念立足點(diǎn)】［文化鏈］是城區(qū)永續(xù)開(kāi)發(fā)、良性開(kāi)展的根本根源，是一個(gè)城市固有的特色。文化是長(zhǎng)久而穩(wěn)定的，時(shí)尚是短暫而善變的；文化是深厚的，時(shí)尚是淺薄的；文化是普遍的，時(shí)尚是獨(dú)特的；文化是中規(guī)中矩的，時(shí)尚是富于創(chuàng)造的。人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時(shí)尚地。［時(shí)尚鏈］是城區(qū)步入國(guó)際化、社會(huì)化開(kāi)展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。山亭城區(qū)的開(kāi)展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氣氛與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過(guò)程，只有這產(chǎn)才能把握市場(chǎng)的開(kāi)展契機(jī)?！疽搿案拍罟し花暤奶厣糖椤可酵すI(yè)具有一定的根底，初步形成了種植、面粉、畜產(chǎn)品、建材、服裝加工等多個(gè)生產(chǎn)門(mén)類(lèi)的工業(yè)體系。①在業(yè)態(tài)上，力求引入影響力較廣、區(qū)域認(rèn)可度較高的品牌旗艦店、概念店。實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)：②有效利用三層店鋪，引入手工DIY制作、研發(fā)、教學(xué)培訓(xùn)、效勞經(jīng)營(yíng)于一體的概念工坊、品牌工作室，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。［文化開(kāi)展］【文化鏈】之［工商文化］將“文化〞打上“時(shí)尚〞的烙印區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值完成10.92億元，占GDP的比重達(dá)37.6％；全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成8.05億元，同比增長(zhǎng)12.1%；各項(xiàng)存貸款余額分別比年初增加2.36億元和4.26億元；公路通車(chē)?yán)锍痰竭_(dá)900公里，公路客運(yùn)量到達(dá)558.1萬(wàn)人次，公路貨運(yùn)量459萬(wàn)噸。初步形成了以商貿(mào)流通、旅游、房地產(chǎn)、勞務(wù)輸出為主，交通運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、科教文衛(wèi)、信息產(chǎn)業(yè)等多元化競(jìng)相開(kāi)展的格局。①②③［時(shí)尚·品牌商匯］工程效勞的人群主要分為三類(lèi)：約6萬(wàn)城區(qū)常住居民、約50萬(wàn)縣城居民、定期的商務(wù)游客等。我們認(rèn)為主要消費(fèi)群消費(fèi)的休閑性、體驗(yàn)式較強(qiáng)，而山亭在經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展的背景下急需建設(shè)一個(gè)舒適優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、輕松休閑的消費(fèi)享受地帶。以開(kāi)放式、多層次的空間為特色，倡導(dǎo)以人為本的購(gòu)物環(huán)境，通過(guò)街區(qū)式商業(yè)布局、戶(hù)外步行街道以及店招、店飾等細(xì)節(jié)，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚的購(gòu)物購(gòu)物環(huán)境。鋪位采用多種類(lèi)、多樣化、多組合、多級(jí)化的店鋪組合，最大限度的吸引各大等級(jí)的品牌商家入駐，從而為各類(lèi)群居民家庭生活、學(xué)業(yè)生活、務(wù)農(nóng)勞作、商務(wù)工作的提供消費(fèi)需求?！緯r(shí)尚鏈】時(shí)尚的·消費(fèi)模式時(shí)尚的·購(gòu)物環(huán)境時(shí)尚的·品牌商家體驗(yàn)式商業(yè)－－與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購(gòu)物，也可以隨便看看，隨便吃吃，這是一種全新的都市化消費(fèi)模式；體驗(yàn)式消費(fèi)－－不是以購(gòu)物為消費(fèi)目的，它在傳統(tǒng)的功能根底上，集餐飲、娛樂(lè)及其他休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂(lè)與購(gòu)物相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)旗艦，不僅要滿(mǎn)足群眾的物質(zhì)需求，更要著眼于滿(mǎn)足群眾日益增強(qiáng)的精神和文化需求。體驗(yàn)式消費(fèi)量販?zhǔn)?、批發(fā)型小商品種類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)式的供消模式不同與倉(cāng)庫(kù)，將二、三樓作為原料儲(chǔ)備庫(kù)和再加工基地，從而創(chuàng)作出款式類(lèi)同、但細(xì)節(jié)各樣的時(shí)尚商品。量販的概念是平價(jià)的，為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，更適宜于三、四級(jí)城市的綜合型商業(yè)經(jīng)營(yíng)。變目的型消費(fèi)為體驗(yàn)式消費(fèi)通過(guò)業(yè)態(tài)品牌打造、物業(yè)細(xì)節(jié)上的時(shí)尚點(diǎn)綴，吸引更多的時(shí)尚類(lèi)人群來(lái)此逛逛、看看、玩玩。適當(dāng)加入娛樂(lè)設(shè)備在部分運(yùn)動(dòng)類(lèi)、保健類(lèi)購(gòu)物區(qū)域中，適當(dāng)加入一些小型運(yùn)動(dòng)器械，以增加人群在中的購(gòu)物時(shí)間。【時(shí)尚鏈】①時(shí)尚的·消費(fèi)模式消費(fèi)，是一種消遣、是一種時(shí)尚，是一種生活樂(lè)趣?！緯r(shí)尚鏈】②時(shí)尚的·品牌商家多層組合的商業(yè)布局設(shè)計(jì)，更有利于店家與商家之間協(xié)調(diào)，自由劃分，輕松經(jīng)營(yíng)，方便于不同品牌的商家需求?！耙越滞?，以鋪養(yǎng)商”的黃金組合成就商品與消費(fèi)、餐飲與服務(wù)兼顧的綜合化業(yè)態(tài)發(fā)展；以一層匯集人流的沿街鋪面，帶動(dòng)二、三層的金鋪價(jià)值，通過(guò)多重組合擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，如圖書(shū)批發(fā)、五金專(zhuān)賣(mài)、美容美發(fā)、洗浴足浴等的業(yè)態(tài)；另外一個(gè)沿街鋪面又可以通過(guò)不同的沿街面，劃分成小金鋪，提高投資都的租金收益?；締卧亟咒伱娼痄伖し唤痄伖し谎亟咒伱嫜亟咒伱嫜亟咒伱姘爰庸ぁ⑿蜗笳故镜臉I(yè)態(tài)服務(wù)類(lèi)的業(yè)態(tài)－－實(shí)現(xiàn)“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合主題性”的商業(yè)步行街。以“開(kāi)放式購(gòu)物場(chǎng)景、360度名品旺鋪〞，共同組成山亭縣城區(qū)獨(dú)一無(wú)二、別具風(fēng)情的時(shí)尚購(gòu)物環(huán)境。鉆石城道【時(shí)尚鏈】③時(shí)尚的·購(gòu)物環(huán)境鉑金廣場(chǎng)簡(jiǎn)捷≠單調(diào)零星≠零亂廣場(chǎng)，是“城市名片〞、是“工程標(biāo)志〞，是“消遣之始〞。城市的休閑廣場(chǎng)，是城市交通樞紐，是聚集人氣、聚集客流的地方；工程的休閑廣場(chǎng)，是黃金旺鋪商業(yè)文化的標(biāo)志，為買(mǎi)家提供消費(fèi)指向，為買(mǎi)家?guī)?lái)一個(gè)輕松、自由的購(gòu)物空間；消費(fèi)群心中的休閑廣場(chǎng)，是消遣之始，更是消費(fèi)的動(dòng)力，是兒童、青年來(lái)此玩耍、小息的好去處，開(kāi)創(chuàng)了一份“無(wú)目的、無(wú)方案〞的消費(fèi)時(shí)空。低本錢(qián)、簡(jiǎn)捷便利的但不失時(shí)尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級(jí)化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低本錢(qián)裝飾小景，也別有情趣。統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾房層外立面強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾和統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)，即可把破舊的樓屋店鋪煥然一新。統(tǒng)一的店招設(shè)計(jì)材質(zhì)統(tǒng)一、形態(tài)統(tǒng)一色彩根據(jù)功能區(qū)塊不同而定。交房時(shí)可預(yù)留安裝框架。人性化的指示系統(tǒng)“黃金城道”平面圖現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消息人群帶來(lái)愉悅的購(gòu)物氣氛，更能以小本錢(qián)提高工程檔次，以區(qū)別于其他鄰近城區(qū)的單一化標(biāo)識(shí)。店招與指示牌相對(duì)應(yīng)，便于消費(fèi)者指引購(gòu)物方向。入口商業(yè)環(huán)境高聳且現(xiàn)代化的建筑體，與古塔相對(duì)，相得益彰。采用一些燈飾、燈箱，吸引人流。廣場(chǎng)上的地?zé)艨稍谝归g吸引人流。開(kāi)業(yè)時(shí)可設(shè)一些充氣拱門(mén)、周末時(shí)可設(shè)一些充氣玩具，吸引小孩。5、功能定位總體功能定位為：一個(gè)以服裝為主，集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式時(shí)尚街【功能模型】其中時(shí)尚街區(qū)功能服裝飾品一條街美食小吃一條街文化珠寶一條街家居裝飾一條街生活百貨一條街服裝、飾品、手表、皮鞋、化裝品、內(nèi)衣、兒童裝、皮具、箱包等。地方餐館、小吃、半成品、小型百貨超市。運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、中西藥店、銀行電信、五金、美容足浴、美發(fā)美容、婚紗禮品，售票中心及相關(guān)效勞中心。床上用品、衛(wèi)浴用品、窗簾家飾、燈飾、家電用品。5、功能定位【功能提升】在滿(mǎn)足工程成為一個(gè)“效勞于山亭區(qū)常住人口快速增加，成熟居住區(qū)人口逐步增加，社區(qū)商業(yè)日益完善與成熟，社區(qū)商鋪正成為居民最便捷、貼心的消費(fèi)休閑場(chǎng)所〞的根底上，根據(jù)『產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城區(qū)開(kāi)展相結(jié)合』的開(kāi)展原那么，建議逐步提升工程的功能定位：引入一批中小企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)代理中心、民營(yíng)科技營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)、縣級(jí)城區(qū)辦事處和中介效勞機(jī)構(gòu)的集中地，根本形成以人民路為中心的物貿(mào)、貿(mào)易的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)高地〞。建設(shè)一套超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)零售市場(chǎng)，根本形成“區(qū)域型物貿(mào)集團(tuán)商地〞，集零售業(yè)、百貨業(yè)、超市業(yè)、專(zhuān)賣(mài)業(yè)、餐飲業(yè)、效勞業(yè)為一體的商業(yè)框架。導(dǎo)入適應(yīng)山亭城鎮(zhèn)中小型、城市化“工業(yè)印刷〞、“建材加工〞、“家具家飾〞、“食品藥店〞、“服裝美容〞都市型休閑網(wǎng)絡(luò)，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營(yíng)科技企業(yè)開(kāi)展，推進(jìn)巨野城區(qū)化建設(shè)。適當(dāng)引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)的商務(wù)效勞產(chǎn)業(yè)，使山亭商務(wù)效勞業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。遠(yuǎn)景肆、規(guī)劃定位531、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)布局與示意1、總體布局根據(jù)工程產(chǎn)品規(guī)劃分級(jí)，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域：服裝名店系列營(yíng)業(yè)面積較大，且有連鎖性質(zhì)每個(gè)品牌所需要的面積由行業(yè)決定。名品小商品系列主要由自營(yíng)性較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主開(kāi)設(shè)的精品店。百貨小商品系列主要由個(gè)體私營(yíng)業(yè)主開(kāi)設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化的店面或鋪面，營(yíng)業(yè)面積較小。品牌美食城2、業(yè)態(tài)規(guī)劃引入中外一、二線(xiàn)品牌的休閑類(lèi)中西連鎖品牌快餐、臺(tái)灣風(fēng)味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當(dāng)?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。品牌服飾店引入國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)品牌休閑服裝、皮具箱包、化裝品品牌連鎖店、連鎖品牌店等，以精品化的櫥窗設(shè)計(jì)吸引縣內(nèi)青年人群。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃精品時(shí)尚屋以時(shí)尚人群為主力消費(fèi)群的特色精品屋，包括：精品手表、精品禮品店、時(shí)尚箱包、精品西餅屋等。以成年婦女、孕婦消費(fèi)群為主題的專(zhuān)賣(mài)店：如中老年服飾專(zhuān)賣(mài)店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、，內(nèi)衣用品、成人保健品專(zhuān)賣(mài)店等。精品女士屋精品家飾屋由當(dāng)?shù)丶绎?、家具、家裝用品工作坊開(kāi)展形成的精品家飾店；如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。伍、營(yíng)銷(xiāo)策略601、營(yíng)銷(xiāo)主題2、價(jià)格定位3、推盤(pán)策略4、推廣方式5、當(dāng)前工作要點(diǎn)DM表現(xiàn)〖光麟·新天地〗【本案營(yíng)銷(xiāo)訴求解析】〖地段增值價(jià)值〗〖本錢(qián)投資價(jià)值〗低總價(jià)，小投入、低風(fēng)險(xiǎn)人流、車(chē)流、物流、現(xiàn)金流的聚集地?！计放剖找鎯r(jià)值〗通過(guò)品牌化經(jīng)營(yíng)模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群，更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值。〖城市開(kāi)展附加值〗山亭開(kāi)展的交通和有利的地理位置，保證了工程品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)?！枷M(fèi)力價(jià)值〗即時(shí)可得的〖政府支持效應(yīng)〗必備的價(jià)值體系差異與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)值體系人有我亦有人無(wú)我卻有2、營(yíng)銷(xiāo)主題20萬(wàn)起,搶占商業(yè)腹地穩(wěn)賺旺鋪！主推營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ)〖本錢(qián)投資價(jià)值〗〖地段增值價(jià)值〗利用人盡皆知的價(jià)值方位，明確工程市中心地段價(jià)值。以小面積、低總價(jià)吸引眼球，預(yù)示為高回報(bào)帶來(lái)機(jī)遇?！际找鎯r(jià)值〗所謂的“旺〞：是城市開(kāi)展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)，需通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)直面營(yíng)銷(xiāo)才能詳盡說(shuō)明。其他推廣語(yǔ)：20萬(wàn)輕松成為市中心旺鋪房東！讓您財(cái)富爆發(fā)的市中心旺鋪！山亭公路交通示意圖〖城市開(kāi)展附加值〗游離消費(fèi)群：5萬(wàn)左右人次/年商務(wù)、旅游客群消費(fèi)客群示意圖巨野8個(gè)鎮(zhèn)的常住人口山亭城區(qū)內(nèi)翼云山、抱犢崮熊耳山景區(qū)游客其他縣鎮(zhèn)景點(diǎn)游客

山亭城區(qū)核心消費(fèi)群：6-8萬(wàn)城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)居民主力消費(fèi)群：50萬(wàn)縣內(nèi)8個(gè)鎮(zhèn)居民〖消費(fèi)力價(jià)值〗【推理一：市場(chǎng)比較定價(jià)法】市場(chǎng)比較法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格來(lái)求取工程價(jià)格的方法，它是一種最直接、最具說(shuō)服力的定價(jià)方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。市場(chǎng)比較定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的可比房地產(chǎn)工程及其可比成交價(jià)格。項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪屬性商鋪屬性比較新華商城項(xiàng)目沿新華路、人民路；在售商鋪屬住宅底鋪內(nèi)街形式的商城。內(nèi)街底鋪可比性強(qiáng)光麟新天地項(xiàng)目沿新華路、人民路；主力在售商鋪屬住宅底鋪沿街商鋪?？杀刃匀醣景干虡I(yè)街兩端于人民路、青年路；主力商鋪屬住宅內(nèi)街底鋪。市場(chǎng)在售商業(yè)工程可比性分析3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【推理二：收益復(fù)原法】收益復(fù)原法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。收益定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的預(yù)計(jì)的平均年租金及其回報(bào)年利率。收益復(fù)原法理論公式：房產(chǎn)估價(jià)＝預(yù)計(jì)平均年租金×回報(bào)年期或預(yù)計(jì)平均年租金房產(chǎn)估價(jià)＝回報(bào)年利率回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為8%〔含所得稅〕。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段沿街商鋪的單位價(jià)值〗路段人民路永豐路前進(jìn)路新華路青年路古城路招商街全市平均目前單位租金（元/m2·天）1.090.790.660.640.550.480.43以簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)平均值計(jì)算0.66目前單位租金（元/m2·年，365天計(jì)）397.85288.35240.90233.60200.75175.20156.95240.90市場(chǎng)平均商鋪回報(bào)率8%8%8%8%8%8%8%8%鋪位價(jià)值（元/m2）4973.123604.373011.252920.002509.372190.001961.873011.25對(duì)本案初步分類(lèi)說(shuō)明端頭鋪位影響參考價(jià)值不大端頭鋪位影響有部分參考價(jià)值平均參考價(jià)值注：本表格按單位租金價(jià)格由高至低排列。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段權(quán)重比值定價(jià)〗根據(jù)上以初步分類(lèi)，我們對(duì)以上路段進(jìn)行分類(lèi)說(shuō)明，以確定各路段商鋪價(jià)值對(duì)本工程定價(jià)的影響〔即權(quán)重說(shuō)明〕：路段人民路青年路永豐路前進(jìn)路新華路古城路招商街全市平均鋪位價(jià)值（元/m2）4973.122509.373604301129202190.001961.873011.25道路屬性屬城市東西走向的交通主干道屬城市南北走向交通主干道屬城市特色商業(yè)街/對(duì)本案的影響僅對(duì)項(xiàng)目端口鋪位產(chǎn)品影響，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)街不產(chǎn)生影響。由于本案不屬于交通主干道，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的參考價(jià)值不大。位于集市邊，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生部分參考價(jià)值。從全市范圍考量權(quán)重（100%）考慮到主入口在人民路，取10%5%0%25%25%35%僅重部分價(jià)值量497.31125.470547.50490.471053.93權(quán)重定價(jià)2714.68元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【工程價(jià)格定位】根據(jù)以上價(jià)格定位，本工程平均價(jià)格為：2714.68元/m2根據(jù)工程實(shí)際情況并結(jié)合市場(chǎng)預(yù)計(jì)，力求實(shí)現(xiàn)保底均價(jià)為：2800元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕4、銷(xiāo)售策略針對(duì)工程產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到工程自身各方面優(yōu)勢(shì)，如城市交通要道、工程緊鄰成熟商業(yè)工程、入口為城市傳統(tǒng)商圈中心等因素，建議銷(xiāo)售策略總體思路為：【策略思路】以認(rèn)知銷(xiāo)售主力產(chǎn)品－－『?jiǎn)我恍?、成批量』服飾小商品旺鋪為銷(xiāo)售主線(xiàn)，強(qiáng)化工程在區(qū)域市場(chǎng)中的“強(qiáng)勁的增值潛力、可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的工程主題〞，集中對(duì)向山亭及周邊縣的『小商品經(jīng)營(yíng)商、商業(yè)物業(yè)投資商』，實(shí)行集中化、強(qiáng)效力、全面性的銷(xiāo)售策略，最終實(shí)現(xiàn)『一炮而紅、持久營(yíng)銷(xiāo)、快速回籠資金』的銷(xiāo)售成果。4、銷(xiāo)售策略【銷(xiāo)售模式】根據(jù)工程實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本工程的最正確銷(xiāo)售目的。產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷(xiāo)售總金額。注：以單位旺鋪計(jì)。在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩種策略方案：Ⅰ、針對(duì)『自營(yíng)買(mǎi)家』（購(gòu)買(mǎi)后商鋪?zhàn)誀I(yíng)）Ⅱ、針對(duì)『投資買(mǎi)家』（欲在購(gòu)買(mǎi)后將商鋪出租于經(jīng)營(yíng)者，收取租金收益）4、銷(xiāo)售策略【銷(xiāo)售模式】Ⅰ、針對(duì)『自營(yíng)買(mǎi)家』〔購(gòu)置后商鋪?zhàn)誀I(yíng)〕購(gòu)置時(shí)① 根據(jù)自營(yíng)的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實(shí)力〞選擇旺鋪位置/價(jià)位；② 結(jié)合成熟的現(xiàn)狀〔業(yè)態(tài)現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)〕，規(guī)劃自營(yíng)旺鋪的開(kāi)展。① 根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經(jīng)營(yíng)的方式吸引目標(biāo)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)首期旺鋪投入本錢(qián)第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)快速增值經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)快速增值開(kāi)業(yè)時(shí)4、銷(xiāo)售策略【銷(xiāo)售模式】Ⅱ、針對(duì)『投資買(mǎi)家』〔欲在購(gòu)置后將商鋪出租于經(jīng)營(yíng)者，收取租金收益〕① 考慮旺鋪的投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，選擇旺鋪的位置/價(jià)格；② 既可以自主經(jīng)營(yíng)旺鋪，又可以在銷(xiāo)售時(shí)由銷(xiāo)售公司簽定『委托租賃合同』，明確委托事項(xiàng)，在由銷(xiāo)售公司實(shí)現(xiàn)租賃后支付銷(xiāo)售公司『委托租賃的效勞費(fèi)』。① 由承租方根據(jù)雙方簽定的『租賃合同』，根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修后，承租方入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；② 投資買(mǎi)家按合同獲得旺鋪的投資收益。第一年第二年第三