四線城市的消費(fèi)與房地產(chǎn)

四線城市的消費(fèi)與房地產(chǎn)

城市的發(fā)展很大程度上可以稱作是建立在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上的，既然有了市場那么為什么這個廣大的小城市房地產(chǎn)市場遲遲沒有得到人們的重視，是市場本身有問題，開發(fā)價值不大嗎！讓我們來分析一下。

1.四線城市的定義

1.1城市劃分的標(biāo)準(zhǔn)

目前，房地產(chǎn)行業(yè)將城市劃分為一二三四線，其通用的劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下兩種：

【標(biāo)準(zhǔn)一】

一線城市：京、滬、深、穗，為房地產(chǎn)行業(yè)最發(fā)達(dá)的城市[/b]；

二線城市：天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢、長沙、西安、昆明、貴陽、珠海等，二線城市包括部分直轄市、計(jì)劃單列城市、副省級城市、省會城市等幾類，主體是省會城市；

三線城市包括一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市及大多數(shù)地級市，如呼和浩特、烏魯木齊及紹興、臺州、鹽城等。

[size=3]四線城市則為一些縣級市、縣城等。

[b]【標(biāo)準(zhǔn)二】：

[size=3][b]一線城市：目前中國地產(chǎn)行業(yè)，上海、北京、深圳、廣州四個城市明顯領(lǐng)先于其它城市，四個城市代表著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最高水準(zhǔn)，一般作為一線城市。[/b]

二線城市：除一線城市外，達(dá)到下列數(shù)據(jù)指標(biāo)及以上的為二線城市。

1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2000億元人民幣；[/size]

[size=3]2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1.4萬元；

3、城區(qū)常住人口100萬；[/size]

[size=3]4、城市建成區(qū)面積100平方公里；

5、全年商品房銷售面積150萬平米；[/size]

[size=3]6、商品房銷售均價3000元/平方米。

三線城市：單項(xiàng)或多項(xiàng)指標(biāo)低于上述要求的城市，均作為三線城市。

四線城市則為一些縣級市、縣城等。[/size]

[size=3]

對上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在一線城市的劃分上，這兩種說法是統(tǒng)一的，即為京、滬、深、穗。這兩種劃分標(biāo)準(zhǔn)的差異主要存在于二、三線標(biāo)準(zhǔn)的制定上。

由于近年來物價上漲、輕微通脹和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)二的一些指標(biāo)已經(jīng)不能用來劃分二、三線城市。

通過上述標(biāo)準(zhǔn)，我們可以看出：房地產(chǎn)行業(yè)中的四線城市是指縣級市、縣城這一級別的城市。

二、四線城市的消費(fèi)

有了四線城市所指的范圍，我們就可以就目前四線城市的消費(fèi)進(jìn)行一定的研究，不難發(fā)現(xiàn)，四線城市的消費(fèi)，呈現(xiàn)如下共性：2.1越來越多的國際知名餐飲業(yè)、零售業(yè)進(jìn)入四線城市

如今，在縣城或縣級市的大型購物中心中見到肯德基和麥當(dāng)勞，已經(jīng)不是新鮮事情。沃爾瑪、大潤發(fā)也陸續(xù)進(jìn)入了四線城市。就連星巴克這樣的高端消費(fèi)餐飲業(yè)也對四線城市（在星巴克被定義成五線城市）開始關(guān)注，被劃分為第二大市場。

星巴克咖啡公司在中國的戰(zhàn)略思想：實(shí)際上在中國，一線城市、二線城市加起來也就25個，四個一線城市：北京、上海、廣州、深圳，上海有110多家分店，北京有將近70多分店，發(fā)展很快，但是余地還很大。但是對于二線城市來講，大家也都知道，因?yàn)槎€城市加起來共25個，人口占了9%，但是占整個GDP的34%，所以潛力還是非常非常大。三線城市、四線城市、五線城市，中國一共有305個城市，我信這是中國的新興城市，也是我們的第二大市場。對于星巴克來講，的確發(fā)展的潛力還很大。武漢做的是非常好，還會繼續(xù)再發(fā)展。1999年1月11日進(jìn)入北京市場，這是一線城市。因?yàn)樘旖蛞彩嵌€城市，雖然離北京很近，我們是2002年來深圳，包括現(xiàn)在廣州、深圳、東莞、佛山，都有分店，這已經(jīng)是三線、四線城市。中國的每一個城市，二線城市、三線城市很不一樣，而且消費(fèi)能力是有區(qū)別的。星巴克從來沒有把消費(fèi)者劃分成一等消費(fèi)者、二等消費(fèi)者，走到哪里，對消費(fèi)者都是一樣，都是平等的。

2.2四線城市的消費(fèi)、發(fā)展得到充分肯定

四線城市的消費(fèi)、發(fā)展已經(jīng)引起了金融和投資團(tuán)體的注意。

消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)升級、城市化和公共利益是目前投資傳統(tǒng)領(lǐng)域的幾大趨勢。以消費(fèi)類行業(yè)為例，該行業(yè)最大的特點(diǎn)是同質(zhì)化，且競爭異常激烈。長安資本新近投資了一個餐飲企業(yè)，消費(fèi)者定位和滿足消費(fèi)者特定需求，是判斷服務(wù)類企業(yè)時的重中之重。三、四線城市的崛起，是人民幣基金應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)。這個人群的基數(shù)非常龐大，將來這個領(lǐng)域里面有可能會產(chǎn)生一些公司出來，國內(nèi)的步步高就是這方面絕佳的例子。

長安資本的投資對象是處于成長期的企業(yè)，最低標(biāo)準(zhǔn)是歷史利潤不低于2000萬元，當(dāng)年利潤不低于3000萬元。以“第一創(chuàng)業(yè)證券”為例，這是在深圳中小板的領(lǐng)先券商之一?？梢钥闯?，投資團(tuán)體要求的產(chǎn)出效益，回報額都是非常高的，但是他們也注意和選擇了一些四線城市作為重點(diǎn)考察對象，這也側(cè)面反映了四線城市的發(fā)展?jié)摿?。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長教授王先慶在談到廣東省經(jīng)濟(jì)的時候說道，政府應(yīng)該加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)等二、三、四線地區(qū)的城市化建設(shè)，以挖掘潛在的消費(fèi)能力。亟待產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

[size=3][color=#0000ff]

[/color]四線城市隨著城市化進(jìn)程的加快和新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，存款總額和社會消費(fèi)品總額都在上漲，所以其消費(fèi)能力不容小視。[/size]

[size=3]

到2010年我國人均GDP為2400美元，可望在5-7年內(nèi)超過英國和德國成為世界第三大消費(fèi)國家。而1981年之前出生、1982-1998年出生的獨(dú)生子女即將進(jìn)入消費(fèi)。這兩代人的消費(fèi)傾向要高于上一代人，目前居民儲蓄率有見頂跡象。我國即將進(jìn)入第3次消費(fèi)高峰。隨人口結(jié)構(gòu)變動、中產(chǎn)階級崛起、新農(nóng)村建設(shè)、女性收入水平提高，品牌奢侈品消費(fèi)、農(nóng)村消費(fèi)、女性消費(fèi)將成為第3次消費(fèi)高峰的主題。強(qiáng)化品牌建設(shè)、鋪建三四線城市和農(nóng)村渠道將是企業(yè)享受市場和獲取競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。品牌和渠道戰(zhàn)略在評價公司價值時的作用將更加凸現(xiàn)。

新農(nóng)村消費(fèi)主要體現(xiàn)在農(nóng)村消費(fèi)增加和城市化擴(kuò)大三四線城市消費(fèi)容量兩個方面。農(nóng)村居民在家用電器和乳制品的消費(fèi)量方面要低于城鎮(zhèn)居民，隨收入水平提升消費(fèi)需求將會增加，目前農(nóng)村家用電器和奶制品需求增速已高于城鎮(zhèn)居民。此外，隨著城市化進(jìn)程的加快，三、四線城市家電、奶等消費(fèi)品容量也將擴(kuò)大。[/size][size=3]

2.3相對與其他城市，四線城市消費(fèi)受經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)影響較小，還有許多發(fā)展機(jī)會與其他類型城市相比較，四線城市的消費(fèi)受經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)影響不大，可以說微乎其微。并且，由于四線城市基礎(chǔ)設(shè)施不發(fā)達(dá)，許多行業(yè)還沒起步，或者起步晚，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)這種大環(huán)境不好的情況下，可以說商機(jī)還是非常多的。

一些在珠三角失業(yè)，但是關(guān)心家鄉(xiāng)，這些四線城市發(fā)展的人們，他們的言語雖然不夠?qū)I(yè)，但是會反映出老百姓對四線城市消費(fèi)、發(fā)展的看法，更直接說出老百姓的心聲。一位網(wǎng)友在論壇上這樣寫道：“我要申明的是，這次金融海嘯損害的是以代工為主做外銷這一鏈條上的三看政府，政府管理班子是否廉潔高效，政策是否朝令夕改，首腦是否走馬燈似的換，機(jī)制對提高城市的生產(chǎn)力是否產(chǎn)生了重大影響，等等。

四看消費(fèi)，我們看一座城市的發(fā)展水平不僅是人口、面積、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、GDP等因素，有的城市人口少、面積小，但對房子購買力強(qiáng)，消費(fèi)觀念超前，更具備房地產(chǎn)發(fā)展的土壤。

決定在一座四線城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，只有解決了以上問題，才能決定“做不做，做什么，怎么做”。

3.5看清楚四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)劣勢，揚(yáng)長避短

在四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目通常最有爆發(fā)力的利潤帶就是城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，甚至拓寬到二層和地下一層。贏利模式是住宅保本或賺小頭利潤，大頭全靠商鋪賺。有的城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象，即只蓋臨街住宅，里面不動，因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。還有的城市住宅小區(qū)把一層和二層全部做成商業(yè)面積，四周是商鋪，中間是大超市或?qū)I(yè)市場，把二樓平臺做成住宅的入口和綠化等配套環(huán)境，既保證了利潤的最大化，又未降低小區(qū)的品質(zhì)。

四線城市模式：

優(yōu)勢與機(jī)會——政策、政策、還是政策。為了拉動地方經(jīng)濟(jì)和出政績，地方首腦招商引資方面愿望強(qiáng)烈，所以在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策口子開得很大甚至有悖于國家和中央的政策。一個大項(xiàng)目尤其是招商引資項(xiàng)目通常都會成為首長工程，各方面的支持力度都超越常規(guī)。比如在一開始的接待規(guī)格上都會令投資商有點(diǎn)受寵若驚——警車開道，幾大班子領(lǐng)導(dǎo)輪流坐莊。

劣勢與風(fēng)險——經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)、還是經(jīng)濟(jì)。四線城市人口規(guī)?；径荚?0萬以下；幾乎沒有一座超過10萬平米的現(xiàn)代住宅小區(qū)；住宅價格瓶頸均價2500元／平米左右。政策變化大，如果地方排外情緒嚴(yán)重，閻王好送，小鬼難纏！或者一屆政府一屆書記（市長）一個令，客觀上通常弄得虎頭蛇尾甚至是敞開大門招商關(guān)起門來打狗——商人成了政治和地方權(quán)力斗爭的犧牲品！但四線城市操盤的最大困境還是地方經(jīng)濟(jì)薄弱，甚至沒有成型支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，觀念和意識比較落后。

把握關(guān)鍵點(diǎn)——多方權(quán)衡、綜合把握。在四線城市做項(xiàng)目有幾點(diǎn)至關(guān)重要：一是要跟定領(lǐng)導(dǎo)算準(zhǔn)周期，最保險和聰明的方法就是一個項(xiàng)目一定要在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成；二是要做好充分的市場調(diào)查，既要做好科學(xué)的市場調(diào)查，更要做好民間的訪查像當(dāng)?shù)氐拿袼琢?xí)慣和風(fēng)土人情；三是廣告和推廣一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀，眼見為實(shí)和身臨其境才是最高的營銷境界和操盤思路；四是口碑相傳影響力強(qiáng)大；五是民間信用超過商業(yè)信用甚至法律信用。

3.6中小房地產(chǎn)企業(yè)更適合三四線城市

作為地域差異很強(qiáng)的行業(yè)，無論是價格、產(chǎn)品、經(jīng)營模式和管理方式，還是地方政府的保護(hù)主義，乃至地緣特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、居民觀念和民俗人情，特別是不同級別城市的成本構(gòu)成、需求標(biāo)準(zhǔn)、價格空間和利潤幅度，都決定了中國的房地產(chǎn)行業(yè)在加速推進(jìn)中國城市(鎮(zhèn))化進(jìn)程中，真正起主流作用的一定是三線城市(地級市，人口40萬—80萬區(qū)間)和四線城市(縣級市和縣，人口在10萬—30萬左右)的中小房企。

由于這些城市地方色彩濃厚，市場容量小、消費(fèi)水平低和價格瓶頸，嚴(yán)重制約了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和生活質(zhì)量，甚至在這些城市特別是北方城市幾乎找不到一個真正意義上現(xiàn)代住宅小區(qū)(規(guī)模15萬平米以上，有比較成熟的物業(yè)管理包括外立面、大門、綠化、園林和景觀等基本要素)。這就是中小城市和中小房企巨大和持續(xù)發(fā)展的空間。在這樣差異化很強(qiáng)的行業(yè)，我認(rèn)為中小企業(yè)恰恰是最健康最有活力的部分。在中小城市，一方面開發(fā)量比較小，并不需要規(guī)模很大的地產(chǎn)商；另一方面，當(dāng)?shù)乩习傩盏男枨笾饕瞧胀ㄗ≌?，其他形式的物業(yè)并不需要太多。在這些城市，實(shí)際上中小地產(chǎn)商不僅有很大的發(fā)展空間，而且未來主流的房地產(chǎn)企業(yè)一定是中小型企業(yè)。另外，少數(shù)的大企業(yè)主要占據(jù)高端市場，作為主體的普通消費(fèi)需求實(shí)際上主要還是依靠中小開發(fā)商來滿足?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了一種梯次開發(fā)的趨勢和現(xiàn)象即上線城市的開發(fā)商向下線城市轉(zhuǎn)移如一線向二線、二線向三線、三線向四線等。而在尋求專業(yè)服務(wù)商(規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，營銷和銷售代理和投融資顧問等機(jī)構(gòu))則呈現(xiàn)反向的梯次。在發(fā)現(xiàn)最大政策優(yōu)惠和市場差異的同時，以圖借助上線城市的專業(yè)力量創(chuàng)造產(chǎn)品、營銷和管理等方面的適度超前。從而營造最大的利潤上限和名牌效應(yīng)。

在三、四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目通常最有爆發(fā)力的利潤帶就是小城的商業(yè)中心區(qū)。就了解，一個人口不到10萬人的縣級市黃金地帶的臨街一樓商鋪也能買到近2萬元/平米，而一個人口不到100萬的城市中心的人防商業(yè)項(xiàng)目竟然達(dá)到2.5萬元/平米的天價還要走后門才能買到。

住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將小城最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。如果商業(yè)面積和價格的比例能做到最大化，一般以上兩種模式的項(xiàng)目不會低于一線和二線城市的利潤率。因?yàn)橐皇钦邇?yōu)惠，包括土地政策、稅收政策和人文政策；特別是這些中小城市都搞了各種開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)和新城區(qū)等名目，很容易拿到打包的優(yōu)惠政策；二是綜合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成本和稅收成本及費(fèi)用成本、人力成本和管理成本等；三是機(jī)會成本小，有時依靠政府支持，一些重要部門如稅務(wù)局、電信局和銀行等的團(tuán)體訂購甚至就能消化1/3，甚至1/2。

確實(shí)風(fēng)險也同樣巨大：一是市場容量小，如果項(xiàng)目過大，很容易造成船大掉頭難的局面；二是消費(fèi)能力低，如果選擇一個沒有重要產(chǎn)業(yè)支持的城市就更要小心謹(jǐn)慎；三是風(fēng)俗習(xí)慣強(qiáng)，不是誘導(dǎo)型消費(fèi)，而是抵抗型消費(fèi)；四是價格瓶頸死，突破歷史和平均消費(fèi)水準(zhǔn)，銷售形勢微妙而險峻；五是政策變化大，一屆領(lǐng)導(dǎo)一個局。

其實(shí)在中國的資金市場上，民間資本一直舉足輕重，特別是中小城市和中小企業(yè)。象當(dāng)年官方都承認(rèn)的股市私募基金就達(dá)8000億人民幣，試想十幾萬億的儲蓄存款一旦決堤該是一股多么巨大的力量？民間信用風(fēng)險反而相對比較小。民間資金不是以私募或基金等機(jī)構(gòu)的形式存在，而是以民間零散資金形式投入房地產(chǎn)。資金的募集以私人關(guān)系為紐帶，憑借民間信用維持其運(yùn)轉(zhuǎn)。這種情況，在江浙和東北等地區(qū)非常普遍。這是完全用民間的方式來維系信用，其實(shí)從某種意義上比銀行系統(tǒng)靠法律維系的信用還要可靠。這也是一種傳統(tǒng)，一種規(guī)則，最大的問題是無法與法律接軌。

在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，在發(fā)展多層次的融資體系道路上，中小房地產(chǎn)商的主要融資渠道一定是民間融資(包括變相的非房地產(chǎn)銀行資金)即民間資本，而大地產(chǎn)商的方向?qū)⑹呛Ｍ赓Y本。大多數(shù)房產(chǎn)公司都是項(xiàng)目公司，它的管理很特殊，都是短期性的，怎么把這個短期管理做成熟，這是一個可研究的話題。軍隊(duì)型的管理，一般在中小企業(yè)創(chuàng)始階段是一個最好的模式。很多中小企業(yè)老板都是軍隊(duì)出身，用最簡單最有效的最直接的管理方式，可能對這種項(xiàng)目短期性的管理模式最有效，因?yàn)槠淇梢赃_(dá)到權(quán)力高度效率化，目標(biāo)特別明確。

四、四線城市的消費(fèi)與地產(chǎn)的聯(lián)系

一個城市的總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、消費(fèi)能力與房地產(chǎn)開發(fā)是絕對成正比例關(guān)系的，放在四線城市亦是如此。

首先，小城市居民房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)特點(diǎn)有區(qū)別人大中城市，小城市因?yàn)榈貎r及建造成本原因，建私房是大多數(shù)人的首選，當(dāng)然也與我們老祖宗“置家產(chǎn)”的思想有關(guān)系；隨著縣城內(nèi)核心區(qū)域的數(shù)量減少及地價的高漲，這個趨勢逐漸向城郊發(fā)展，依靠一輛自行車、摩托車就能輕易解交通問題，這種置業(yè)方式越來越受人們追捧；與一般大中城市不同，在縣城擁有房產(chǎn)幾乎就成為當(dāng)?shù)厝说纳矸菝?，幾乎略同于城里人買別墅了！在市場消費(fèi)者這一塊，主要有三個置業(yè)群體：一個是縣城內(nèi)各企業(yè)部門、單位的居民，其中身份涵蓋社會上的公務(wù)員、企事業(yè)單位職工等等，隨著福利分房的取消，絕大部分人的二次置業(yè)選擇了建私房，由于相應(yīng)的商品房開發(fā)滯后，建不起房的居民大多數(shù)只有繼續(xù)在八九十年代甚至更久的房子居住，兩極分化較為明顯，按照筆者的朋友圈子分析，實(shí)際上這部人消費(fèi)者的消費(fèi)力及對產(chǎn)品的認(rèn)知是最穩(wěn)定最可觀的一群；第二個主要消費(fèi)群是本地的老居民，以從事人體經(jīng)商及其它職業(yè)為主，大多有私房，但居住質(zhì)量較差，該部分消費(fèi)者憑借長期居住在縣城積蓄較為可觀，即“家底子均屬不錯的”，但因?yàn)槌鞘欣蠀^(qū)改造難度較大，加上受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，這部分居民落在了一個“高不成，低不就”的地步；第三部分是目前人所常稱的“擦干腿上泥進(jìn)城”的居民，很有趣的是這部分居民是縣城經(jīng)濟(jì)等方面均較高的一個群體，其大部分在原居住的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）享有較高的聲譽(yù)，據(jù)對湖北省縣級城市的研究，將其分為三類：

一類：各地方的“精英份子”，其大多是通過個體經(jīng)商、辦場積累了足夠的財(cái)富，且社交較為廣泛，其業(yè)務(wù)活動大多在縣城進(jìn)行，其在縣城置業(yè)屬于發(fā)展和彰顯身份雙重需要。

二類：地方各政府機(jī)關(guān)、部門、事來單位職工，這部分消費(fèi)者中的許多將來都會進(jìn)入縣城工作，工作調(diào)動大多局限在本縣內(nèi)，其在縣城置業(yè)目的無非有二，一是本身知識層次較高，喜歡城市生活，二是工作需要。

三類：其它消費(fèi)群體，這其中包括向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；兒女在外，在縣城為父母置業(yè)的消費(fèi)；投資客，在縣城擁有物業(yè)，保值可能較大。所謂城市化這部消費(fèi)者可能是最直接受益者，只要資金門檻適當(dāng)，市場是最有潛力的一塊。

五、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度的約束

分析目前縣城房地產(chǎn)市場大多沒有真正拉動起來的原因，除開消費(fèi)本身的因素，以下幾個方面是最主要的：

一、市場受關(guān)注度小，開發(fā)模式相對滯后：本土開發(fā)機(jī)構(gòu)往往邊學(xué)邊做，帶有一種建一棟房子是一棟房子的思想，對市場的分析做的工作較小，再加上受本身實(shí)力所限，無力承擔(dān)大的風(fēng)險；而市級、省級開發(fā)機(jī)構(gòu)則主要集中在大中城市，似乎不暇顧及縣級市場；步步高邊鎖超市的成功其實(shí)也可借簽到房地產(chǎn)市場來，不說包圍城市，占領(lǐng)縣級市場對企業(yè)長期發(fā)展將是相當(dāng)關(guān)鍵的，市場有了，關(guān)鍵是如何做，以引導(dǎo)消費(fèi)為例，其實(shí)在鄭州，引導(dǎo)一個較為理性的房地產(chǎn)消費(fèi)觀難度開發(fā)商心里都有個數(shù)，而相對在落后的地級市場，可塑性更強(qiáng)，機(jī)會也更多。

二、政府機(jī)構(gòu)扮演的角色發(fā)揮不夠：城市越小，地方越偏，好像我們的ZF職能就越見不著一樣，俺出身一個農(nóng)村小鎮(zhèn)，鄉(xiāng)親們建房除了交點(diǎn)錢，哪有人管你，想建什么就建什么，到了大一點(diǎn)的縣城大多也是如此，更有甚者，比如新密，全城房子幾乎是清一色的八層，沒到了沿街也要修幾間房撐門面，滿足“規(guī)劃要求”，外墻清一色的白色釉面磚。在越來越多的小城市發(fā)展起來的時候，缺乏一個宏觀管理者。

三、市場容量及地方消費(fèi)特點(diǎn)因素：可以將小城市人民的置業(yè)稱作叫小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，各人管各人的事，自掃門前雪！多了就成了堆砌！人們的置業(yè)觀念將看來可觀的房地產(chǎn)市場其實(shí)變得很少，規(guī)模開發(fā)的價值不大，這也就也了為什么沒有人去組織到縣里面做一個品牌小區(qū)出來了。較大中城市而言，小城市的流動人口較小，且大多是從各鎮(zhèn)集中而來，所帶來的消費(fèi)有限，但是我們也可以看到，隨著一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民生活水平的提高，許多居民會定期上縣城采購，優(yōu)惠的價格、豐富的品種、還有那種購物的感覺都是理由。

近來論壇越來越多的人關(guān)心起淮濱的房地產(chǎn)市場來了，看了些須觀點(diǎn)后我禁不住越發(fā)的擔(dān)憂起來！好象部分朋友是在隨著自己的感情在看待淮濱的房地產(chǎn)市場，不敢真正的面對社會發(fā)展的必然規(guī)律。房產(chǎn)界的每一條信息對我來說都是我所關(guān)心的，因?yàn)檫@是我所從事的行業(yè)。也關(guān)乎到我的發(fā)展及將來，所以理性的看待房產(chǎn)價格的漲落對我們年輕人來說尤為重要，這里我就把個人的觀點(diǎn)與大家交流，以期幫助那些準(zhǔn)備投資物業(yè)以及將要投資物業(yè)的老鄉(xiāng)們。

在此我就給大家簡單分析一下三線、四線城市包括地縣市城市的房地產(chǎn)價格吧！

首先,

我申明中國的房地產(chǎn)業(yè)目前是存在著水份的，也就是價格與價值不相符。但，這只是少數(shù)城市,是個例。大部分城市的房價還是正常的、合理的！

顧名思義房地產(chǎn)的價格簡單的說是由房產(chǎn)和地產(chǎn)組成的。其實(shí)商品房的價格組成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是這些，商品房的價格主要有以下幾部分組成:：1、是地價2.、建安成本

3.、園林綠化及配套設(shè)施

4、各種房地產(chǎn)的相應(yīng)稅收

5、建筑原材料的市場價格

6、工人的市場工資

7、管理人員的工資

8、時間成本及投資資金同期銀行利息

9、銷售宣傳的開支。

就淮濱而言，目前的房價基本正常。

1、地價

我們可以算一筆帳例如：在淮濱開發(fā)商拿100畝地大概需要3000萬,

也就是說每畝30萬的價格拿地。

按目前100畝地可開發(fā)12萬平方米房屋來算.，1平米的地價就是：100畝地價3000萬÷可開發(fā)面積12萬平米=250元

也就是說每平米房子光地