DB2301T 141-2023物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范

ICS03.120CCSA002301IDB2301/T141—2023前言 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語(yǔ)和定義 4基本要求 25基本原則 26測(cè)算評(píng)估程序 27測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ) 48測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵 69評(píng)估實(shí)施與控制 910評(píng)估報(bào)告 11檔案管理 12職業(yè)道德 附錄A（資料性）住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表 附錄B（資料性）住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表 附錄C（資料性）物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估評(píng)估報(bào)告(參考文本) 參考文獻(xiàn) DB2301/T141—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專(zhuān)利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專(zhuān)利的責(zé)任。本文件由哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出并歸口。本文件起草單位：哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)、中國(guó)檢驗(yàn)認(rèn)證集團(tuán)黑龍江有限公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、黑龍江玖世物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黑龍江省龍和昌物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江興企企業(yè)管理咨詢有限公司、黑龍江友坤物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司、黑龍江嶼麒企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司、黑龍江省晟杰物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江山水景行企業(yè)管理咨詢有限公司、哈爾濱眾途物業(yè)服務(wù)評(píng)估有限公司、哈爾濱工業(yè)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司。本文件主要起草人：孫墨萱、范鴻賓、王紅、林野、曲庭順、高俊峰、范英子、王彤、韓金龍、邰忠奇、李歐航、曲占杰、張亮、李玉紅、朱小報(bào)、丁寶貴、張倩、王丹、徐麗娜、王美忱、陳柏任、王宛迎、馬姸、張冰、徐晶。1DB2301/T141—2023物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范本文件規(guī)定了物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估的基本要求、基本原則、測(cè)算評(píng)估程序、測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)、測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵、評(píng)估實(shí)施與控制、評(píng)估報(bào)告、檔案管理和職業(yè)道德要求。本文件適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估。2規(guī)范性引用文件本文件沒(méi)有規(guī)范性引用文件。3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。3.1物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)行建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主共有部分及配套設(shè)施設(shè)備，維護(hù)共有區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和基本秩序等所發(fā)生的服務(wù)成本總和。3.2物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析、研判，結(jié)合影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用各種因素，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、測(cè)算，得出物業(yè)項(xiàng)目在特定時(shí)間點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的行為。3.3測(cè)算評(píng)估項(xiàng)目需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的具體物業(yè)項(xiàng)目。3.4測(cè)算評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。3.5同類(lèi)參考項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的物業(yè)項(xiàng)目。3.6測(cè)算評(píng)估結(jié)果市場(chǎng)正常狀態(tài)下，依據(jù)評(píng)估項(xiàng)目選定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算其所需的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本。2DB2301/T141—20233.7測(cè)算評(píng)估報(bào)告獨(dú)立、公平、客觀、準(zhǔn)確記述測(cè)算評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的文件。4基本要求4.1測(cè)算評(píng)估方在物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估活動(dòng)中應(yīng)：a)按約定完成委托事項(xiàng)，包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、資料收集、編制運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估報(bào)告；b)維護(hù)委托方和被測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)相關(guān)者的合法權(quán)益；c)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，所編制的測(cè)算評(píng)估報(bào)告應(yīng)符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求；d)保守代理測(cè)算評(píng)估業(yè)務(wù)中獲知的業(yè)主個(gè)人信息及商業(yè)秘密等。4.2物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估活動(dòng)的委托方通常包括但不限于：a)行政管理部門(mén)；b)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)縣政府；c)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)；d)物業(yè)服務(wù)人。4.3測(cè)算評(píng)估應(yīng)確定影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的物業(yè)服務(wù)的范圍及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估的主要依據(jù)。4.4物業(yè)服務(wù)的范圍由物理范圍和責(zé)任范圍構(gòu)成，包括：a)物理范圍包含建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專(zhuān)有部位以外的共有部位和共有區(qū)域及附屬設(shè)施；b)責(zé)任范圍包含法律法規(guī)和行政規(guī)范規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或服務(wù)人承擔(dān)的職責(zé)。5基本原則物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：a)合法性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；b)相關(guān)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用；c)對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)；d)不重復(fù)原則。與其他成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算、按比例分擔(dān)，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算；e)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平；f)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本費(fèi)用。6測(cè)算評(píng)估程序6.1接受測(cè)算評(píng)估委托前的準(zhǔn)備測(cè)算評(píng)估方在接受測(cè)算評(píng)估委托方的委托前，應(yīng)向委托方了解的內(nèi)容包括但不限于:a)測(cè)算評(píng)估結(jié)果的使用目的；b)測(cè)算評(píng)估活動(dòng)的時(shí)間要求；c)測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、難度，包括物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域范圍，范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備情況等；3DB2301/T141—2023d)測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)法律文件、權(quán)屬法律文件等情況，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、權(quán)屬證明等；e)了解測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目所需的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括正在實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目f)及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主共同選擇或其他部門(mén)依法選擇尚未實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；g)了解業(yè)主情況，包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等情況，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)測(cè)算評(píng)估的意見(jiàn)，以及對(duì)測(cè)算評(píng)估的法律授權(quán)情況；h)了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，包括是否有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況。6.2物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估程序6.2.1測(cè)算評(píng)估方與委托方簽訂物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估委托服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：a)評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)；b)委托方和受托方；c)評(píng)估服務(wù)的形式、內(nèi)容和要求(包括評(píng)估準(zhǔn)則)；d)委托方的協(xié)作事項(xiàng)；e)保密責(zé)任；f)評(píng)估費(fèi)用及支付方式；g)違約責(zé)任。6.2.2測(cè)算評(píng)估基本事項(xiàng)包括評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象，應(yīng)在與委托方進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：a)評(píng)估目的應(yīng)根據(jù)委托方合法、合規(guī)、真實(shí)、具體的測(cè)算評(píng)估需要及預(yù)期用途確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔；b)評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)測(cè)算評(píng)估目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺詼y(cè)算評(píng)估和預(yù)測(cè)性測(cè)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足測(cè)算評(píng)估目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等；c)評(píng)估對(duì)象應(yīng)在委托方指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)測(cè)算評(píng)估目的依法確定，并應(yīng)明確界定其建筑區(qū)劃范圍內(nèi)及其范圍內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備范圍，不應(yīng)遺漏或虛構(gòu)。6.2.3評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：a)評(píng)估人員的組成；b)擬參考同類(lèi)項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；c)擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；d)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。6.2.4測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)地勘察應(yīng)符合下列規(guī)定：a)應(yīng)觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位狀況和實(shí)際狀況；b)應(yīng)拍攝反映測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充收集測(cè)算評(píng)估所需的關(guān)于測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料；c)應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。6.2.5物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的測(cè)算評(píng)估,應(yīng)基于委托人選定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及評(píng)估項(xiàng)目的客觀資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查所獲得的真實(shí)信息作為依據(jù)。由委托人提供的，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及客觀資料，應(yīng)經(jīng)委托人確認(rèn)、簽字或蓋章，并作為評(píng)估報(bào)告的附件。適用時(shí)，還應(yīng)包括:a)委托物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)方案；b)適用的法律法規(guī)和行政規(guī)范；4DB2301/T141—2023c)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.6在測(cè)算評(píng)估中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的測(cè)算評(píng)估問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)測(cè)算評(píng)估專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助，并應(yīng)在測(cè)算評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。6.2.7測(cè)算評(píng)估報(bào)告在交付委托方前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員及其簽名。測(cè)算評(píng)估報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加測(cè)算的評(píng)估人員簽名并加蓋測(cè)算評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，按有關(guān)規(guī)定和委托合同約定交付委托方。6.2.8測(cè)算評(píng)估報(bào)告交付委托方后，不應(yīng)擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷(xiāo)毀下列測(cè)算評(píng)估資料：a)測(cè)算評(píng)估報(bào)告；b)測(cè)算評(píng)估委托書(shū)和測(cè)算評(píng)估委托合同；c)測(cè)算評(píng)估所依據(jù)的委托方提供的資料；d)測(cè)算評(píng)估項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；e)測(cè)算評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘記錄；f)測(cè)算評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄；g)測(cè)算評(píng)估中的不同意見(jiàn)記錄。6.2.9測(cè)算評(píng)估方應(yīng)及時(shí)整理和保存測(cè)算評(píng)估資料，保存期限不應(yīng)少于3年。保存期限自測(cè)算評(píng)估報(bào)告出具之日起計(jì)算。7測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)7.1概述由業(yè)主和使用人共同享有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)是測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的基礎(chǔ)。7.2物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容7.2.1綜合服務(wù)綜合服務(wù)包括下列內(nèi)容：a)接待服務(wù)；b)檔案服務(wù)；c)服務(wù)費(fèi)收繳；d)報(bào)修受理；e)裝修管理服務(wù)；f)投訴處理；g)其他與業(yè)主的約定事項(xiàng)及增值服務(wù)。7.2.2房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)包括下列內(nèi)容：a)房屋管理；b)共有部位維護(hù)；c)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；d)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)業(yè)安全檢測(cè)。7.2.3秩序維護(hù)與安全防范秩序維護(hù)與安全防范包括下列內(nèi)容：5DB2301/T141—2023a)出入口值崗；b)共有區(qū)域安全巡視；c)共有部位停車(chē)服務(wù)；d)安全監(jiān)控；e)突發(fā)公共事件應(yīng)急處置；f)消防服務(wù)；g)災(zāi)害預(yù)防。7.2.4環(huán)境清潔環(huán)境清潔包括下列內(nèi)容：a)房屋共有部位、共有設(shè)施清潔；b)庭院共有區(qū)域清掃、共有設(shè)施清潔；c)共有垃圾桶和垃圾房分類(lèi)服務(wù)與清運(yùn)；d)共有部位和共有區(qū)域消殺滅害。7.2.5共有區(qū)域草坪、樹(shù)木、花壇的綠化維護(hù)共有區(qū)域草坪、樹(shù)木、花壇的綠化維護(hù)包括下列內(nèi)容：a)修剪；b)除雜草；c)施肥；d)灌、排水；e)病蟲(chóng)害防治；f)災(zāi)后扶正、補(bǔ)種。7.2.6清冰雪清冰雪包括下列內(nèi)容：a)行車(chē)道、人行道、室外樓梯踏步、庭院廣場(chǎng)冰雪清理；b)積雪堆放及外運(yùn)；c)屋面殘雪和冰錐、懸冰清理。7.3物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)7.3.1數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括：a)作業(yè)周期與頻次；b)作業(yè)設(shè)備、工具和物料；c)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或要求；d)房屋、設(shè)施設(shè)備完好率；e)其他特殊標(biāo)準(zhǔn)。7.3.2人員標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn)包括：a)崗位配置與職責(zé)；6DB2301/T141—2023b)人員數(shù)量、任職條件和專(zhuān)業(yè)能力；c)人員流動(dòng)率要求。7.3.3采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)包括：a)專(zhuān)業(yè)外包項(xiàng)目的數(shù)量；b)外包供應(yīng)方及物料采購(gòu)供應(yīng)方的資質(zhì)或?qū)I(yè)等級(jí)；c)服務(wù)質(zhì)量要求。注：專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包一般分為：國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)、檢測(cè)、產(chǎn)品和8測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵8.1物業(yè)服務(wù)形式根據(jù)業(yè)主選擇的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)形式，確定測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成因素。物業(yè)服務(wù)形式分為業(yè)主自我服務(wù)、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)。a)業(yè)主自我服務(wù)形式。建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的業(yè)主自行組織服務(wù)人員對(duì)房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。b)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式。通過(guò)委托的方式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定內(nèi)容提供對(duì)房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。8.2物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成8.2.1成本構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成因素包括：a)人員費(fèi)用；b)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；c)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；d)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；e)秩序維護(hù)費(fèi)用；f)清冰雪費(fèi)用；g)辦公費(fèi)用；h)管理費(fèi)分?jǐn)?；i)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；j)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；k)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用；l)法定稅費(fèi)。8.2.2人員費(fèi)用8.2.2.1業(yè)主自我服務(wù)管理人員及服務(wù)人員費(fèi)用，指組織各項(xiàng)服務(wù)工作籌備、策劃、管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)人員的報(bào)酬、補(bǔ)貼。7DB2301/T141—20238.2.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員及服務(wù)人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。8.2.3物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用指為保障物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用，發(fā)生的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修所需的費(fèi)用，包含維修材料費(fèi)、工具器具使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、管道疏通費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)等，不包括物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)，應(yīng)由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。8.2.4清潔衛(wèi)生費(fèi)用指保持物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、清潔用料費(fèi)、垃圾清掃和收集費(fèi)等所需費(fèi)用。8.2.5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用指管理、養(yǎng)護(hù)共有綠化所需的修剪養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)植費(fèi)、病蟲(chóng)害防治費(fèi)等，不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。8.2.6秩序維護(hù)費(fèi)用指維護(hù)物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防護(hù)用品費(fèi)、安全培訓(xùn)費(fèi)、應(yīng)急演練費(fèi)、消防演練費(fèi)等。其中器材裝備不包括共有設(shè)備中已包括的監(jiān)控等技防設(shè)備。8.2.7清冰雪費(fèi)用指為保證雪后正常安全出行，清掃、外運(yùn)冰雪所需的工器具、耗品、積雪外運(yùn)等費(fèi)用。8.2.8辦公費(fèi)用8.2.8.1辦公費(fèi)用分為業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。8.2.8.2業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用。指業(yè)主組織服務(wù)人員正常開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。8.2.8.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、服裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。8.2.9管理費(fèi)分?jǐn)傊肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)按相應(yīng)比例承擔(dān)的分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用。8.2.10固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8.2.10.1固定資產(chǎn)折舊費(fèi)分為業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8.2.10.2業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指開(kāi)展服務(wù)所必須的、由全體業(yè)主擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8DB2301/T141—20238.2.10.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的固定資產(chǎn)的折舊金額，物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8.2.11物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)指購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。8.2.12其他費(fèi)用8.2.12.1業(yè)主自我服務(wù)的，是指組織業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)所需的開(kāi)支，及啟動(dòng)自我服務(wù)形式所需的必要支出的鋪底費(fèi)用。8.2.12.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，是指經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。8.2.13法定稅費(fèi)8.2.13.1業(yè)主自我服務(wù)形式，原則上不發(fā)生稅費(fèi)成本。8.2.13.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式，遵照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行計(jì)算，計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。8.3成本要素測(cè)算依據(jù)8.3.1管理人員和服務(wù)人員費(fèi)用：分為業(yè)主自我服務(wù)形式和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)兩種形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員在同一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)工作時(shí)，人工費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。a)業(yè)主自我服務(wù)形式：按照用工形式、性質(zhì)、勞動(dòng)水平，結(jié)合勞動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格以用工報(bào)酬或補(bǔ)貼形式計(jì)算。b)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式：人員工資、保險(xiǎn)、公積金、經(jīng)費(fèi)等按國(guó)家、地方政府有關(guān)規(guī)定計(jì)取，人員工資應(yīng)與當(dāng)?shù)毓べY標(biāo)準(zhǔn)相符，參考當(dāng)?shù)貙?shí)際工資水平，不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部門(mén)頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。8.3.2能源動(dòng)力單價(jià)：水、電、熱、氣依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求計(jì)價(jià)。8.3.3材料物料單價(jià)：有造價(jià)信息價(jià)格按造價(jià)信息價(jià)格計(jì)價(jià)，無(wú)造價(jià)信息價(jià)格可進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研比價(jià)，以經(jīng)濟(jì)合理、安全實(shí)用、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的采購(gòu)原則計(jì)價(jià)，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價(jià)值。8.3.4辦公用品、消耗品單價(jià)：可進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研比選，以實(shí)用適用、質(zhì)量可靠、有利于工作、大眾品、價(jià)格合理的采購(gòu)原則計(jì)價(jià)，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價(jià)值。8.3.5專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用按照外包合同價(jià)格或金額確定計(jì)入，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允平均水平。8.3.6管理費(fèi)用分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)，同時(shí)管理服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)共同服務(wù)多個(gè)項(xiàng)目的管理人員費(fèi)用、管理費(fèi)用、共同使用消耗的相關(guān)辦公費(fèi)用，按多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?.3.7固定資產(chǎn)計(jì)提折舊分?jǐn)偅悍譃檎叟f費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偤桶错?xiàng)目分?jǐn)們深?lèi)。a)折舊費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偅簽闃I(yè)主服務(wù)，使用年限在一年以上的資產(chǎn)，采用年限平均法按月分?jǐn)傉叟f費(fèi)。折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定，固定資產(chǎn)殘值率按3%~5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。月折舊費(fèi)=固定資產(chǎn)凈值/折舊年限/12個(gè)月。9DB2301/T141—2023b)按項(xiàng)目分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)僅從事物業(yè)服務(wù)，多個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目共同使用的固定資產(chǎn)，折舊費(fèi)應(yīng)按多項(xiàng)目服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)偂?.3.8法定稅費(fèi)計(jì)入物業(yè)成本總額。8.3.9同一住宅小區(qū)內(nèi)、具有多種業(yè)態(tài)的應(yīng)先根據(jù)不同業(yè)態(tài)的專(zhuān)有面積比例對(duì)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備發(fā)生的成本費(fèi)用分?jǐn)?，然后再進(jìn)行相同業(yè)態(tài)下費(fèi)用分?jǐn)?。各自特有的，非共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所發(fā)生的費(fèi)用，各自承擔(dān)不應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.10成本核算周期按12個(gè)月計(jì)算。8.3.11在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，本地相關(guān)成本規(guī)定發(fā)生調(diào)整時(shí)，物業(yè)服務(wù)相關(guān)成本要素隨之適時(shí)調(diào)整，并按調(diào)整后的成本核算各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。9評(píng)估實(shí)施與控制9.1評(píng)估輸入9.1.1根據(jù)相關(guān)資料,參考附錄A確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的物理信息和數(shù)據(jù)。適用時(shí)可包括：a)總占地面積、容積率；b)總建筑面積、可收費(fèi)建筑面積；c)綠化率、集中綠地面積，如：樹(shù)、灌木品種及數(shù)量；d)主、輔出入口性質(zhì)與數(shù)量；e)建筑分布狀況,如：門(mén)棟號(hào)、樓層(區(qū)分多層、小高層、高層)、戶數(shù)、單棟建筑面積等；f)道路和場(chǎng)地分布狀況，如:機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道、橋梁、地面停車(chē)位、集中廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)(區(qū)分人防區(qū)域)等數(shù)量及面積(長(zhǎng)度)；g)景觀分布,如：河流(區(qū)分內(nèi)河或外河)、湖泊、水渠，樓亭、雕塑、電子牌等；h)共有配套設(shè)施設(shè)備，如：配電站、水泵房、垃圾房、門(mén)衛(wèi)室、物業(yè)用房、社區(qū)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、停車(chē)庫(kù)（位）等；i)其他共有區(qū)域。注：人防區(qū)域用作停車(chē)庫(kù)的,可計(jì)算停車(chē)設(shè)施設(shè)備維護(hù)成9.1.2根據(jù)相關(guān)資料，參考附錄B確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的共有設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)。適用時(shí)可包括：a)供配電設(shè)備及附屬設(shè)施；b)給排水設(shè)備及附屬設(shè)施；c)消防、安防設(shè)備及附屬設(shè)施；d)通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及附屬設(shè)施；e)其它構(gòu)筑物配套設(shè)施或設(shè)備。9.1.3評(píng)估委托方提供的物業(yè)服務(wù)相關(guān)要求，包括：服務(wù)的范圍以及內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)7.1和7.2)。9.2測(cè)算評(píng)估9.2.1成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)與管理的直接成本和間接成本。符合8.2.1物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本要素要求，確定各項(xiàng)費(fèi)用。9.2.2人員配置根據(jù)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估輸入，應(yīng)確定：a)物業(yè)項(xiàng)目的組織架構(gòu)及部門(mén)和崗位職責(zé)；DB2301/T141—2023b)崗位和人員數(shù)量；c)各崗位人員任職標(biāo)準(zhǔn)，一般可包括：健康狀況、資歷條件和技能條件；d)小區(qū)如存在多層、高層、商業(yè)等多種性質(zhì)的混合房屋建筑時(shí)，應(yīng)根據(jù)局部共有設(shè)施設(shè)備的配置與使用性質(zhì)、共有區(qū)域服務(wù)與服務(wù)要求，增配該局部共有區(qū)域的相應(yīng)崗位和人員。9.2.3人員成本根據(jù)業(yè)主確定的服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配置崗位及人員，確定相關(guān)人員的成本。9.2.4成本核算根據(jù)評(píng)估參數(shù)相關(guān)內(nèi)容和成本構(gòu)成要素(見(jiàn)8.2.1)形成物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本核算明細(xì)和成本匯總表（見(jiàn)表1）。表1住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本匯總表1○○○2○○○3○○○4○○○5○○○6○○○7○○○8○○○9○○○○○○○○○○○○○○○9.2.4.1通常情況下,成本測(cè)算評(píng)估明細(xì)表宜計(jì)入下列服務(wù)項(xiàng)目的單項(xiàng)金額：a)綜合服務(wù)；b)共有區(qū)域保潔服務(wù);c)共有區(qū)域秩序維護(hù);d)共有區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù);e)共有區(qū)域清冰雪;f)共有部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，其中二級(jí)科目包括：1)供水系統(tǒng)；2)排水系統(tǒng)；DB2301/T141—20233)共有照明；4)消防系統(tǒng)；5)避雷設(shè)施；6)弱電系統(tǒng)；7)升降系統(tǒng)；8)其他設(shè)施。9.2.4.2住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額按公式（1）、（2）計(jì)算,物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本按公式（3）計(jì)算。nη=1fi=akj=1式中：Mη——混合住宅小區(qū)中共用區(qū)域成本,多層區(qū)域成本、高層區(qū)域成本、商業(yè)區(qū)域成本；9.2.4.3服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)成本構(gòu)成因素的關(guān)聯(lián)性見(jiàn)表2。表2服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)成本構(gòu)成因素的關(guān)聯(lián)性及轉(zhuǎn)換邏輯表○○○○○○×××××○×××○×××○××××××××○×××○×××○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○DB2301/T141—20239.2.5物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本9.2.5.1物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本,在單一類(lèi)型建筑情況下,由該項(xiàng)目建筑區(qū)劃范圍內(nèi)為達(dá)到既定的服務(wù)目標(biāo)、提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)所發(fā)生的成本總額,除以建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和所得出的單位金額。即按公式（4）計(jì)算。式中：U——總單價(jià)；M——住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額；A——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和；q——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和的權(quán)重(僅單一類(lèi)型房屋權(quán)重為1，如有多層與高層，則以二者各自建筑面積除以總建筑面積確定權(quán)重)。9.2.5.2根據(jù)住宅性質(zhì)區(qū)分原則，一般情況下對(duì)多層、高層等混合類(lèi)型項(xiàng)目,各類(lèi)不同房屋性質(zhì)的局部共有部分的運(yùn)行成本標(biāo)準(zhǔn)有所不同。按“誰(shuí)享用、誰(shuí)承擔(dān)”的原則,某一類(lèi)型房屋的物業(yè)服務(wù)單位成本應(yīng)為其涉及成本除以該類(lèi)型可收費(fèi)面積。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估的核算結(jié)果,應(yīng)形成物業(yè)服務(wù)單位成本核算。9.2.5.2具有獨(dú)立、個(gè)性的服務(wù)內(nèi)容發(fā)生的成本，如電梯、地下車(chē)庫(kù)（位）等發(fā)生的費(fèi)用不計(jì)入全體業(yè)主共享的物業(yè)服務(wù)成本。難以明確區(qū)分為僅為部分業(yè)主或獨(dú)立、個(gè)性的服務(wù)內(nèi)容，視為全體業(yè)主共享，計(jì)入全體業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本。10評(píng)估報(bào)告10.1評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：a)評(píng)估報(bào)告摘要；b)評(píng)估報(bào)告正文；c)評(píng)估對(duì)象概況；d)評(píng)估對(duì)象參數(shù)；e)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；f)評(píng)估準(zhǔn)則及說(shuō)明；g)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本核算；h)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本；i)意見(jiàn)和建議；j)評(píng)估人員名單；k)評(píng)估作業(yè)日期；l)評(píng)估報(bào)告日期；m)相關(guān)評(píng)估文件附件。10.2評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋測(cè)算評(píng)估方印章。10.3評(píng)估時(shí)點(diǎn)以簽訂合同之日為基準(zhǔn)日。11檔案管理DB2301/T141—202311.1測(cè)算評(píng)估方和相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估檔案資料的齊全完整。11.2測(cè)算評(píng)估方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評(píng)估報(bào)告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)官網(wǎng)。12職業(yè)道德12.1評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方不應(yīng)作任何虛假的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。12.2評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。12.3評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方應(yīng)具備接受評(píng)估委托所涉及的專(zhuān)業(yè)能力。12.4評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書(shū)面許可，不應(yīng)將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。12.5評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方不應(yīng)允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，不應(yīng)以評(píng)估人員身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。DB2301/T141—2023（資料性）住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表見(jiàn)表A.1。表A.1住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表123456個(gè)個(gè)個(gè)DB2301/T141—2023（資料性）住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表見(jiàn)表B.1。表B