2006年度全國(guó)物業(yè)管理師資格考試

2006年度全國(guó)物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司注冊(cè)資金為人民幣（）萬(wàn)元以上。A50B300C500D10002、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A30B45C60D903、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)（）資質(zhì)條件。A一級(jí)，B二級(jí)，C三級(jí)，D三級(jí)暫定。4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A7B15C30D455、在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人，招標(biāo)人（）。A其中一個(gè)人作為中標(biāo)人B以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人C報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D按照中標(biāo)候選人的排痛確定中標(biāo)人6、物業(yè)管理招標(biāo)的過(guò)程：⑴準(zhǔn)備投標(biāo)文件；⑵獲取招標(biāo)信息；⑶登記并取得招標(biāo)文件；⑷參加開標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議。⑸送交投標(biāo)文件；⑹簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步驟是（）。A3-2-1-4-5-6B3-2-1-5-4-6C2-3-1-4-5-6D2-3-1-5-4-67、物業(yè)服務(wù)合同由（）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂。A各業(yè)主分別B業(yè)主大會(huì)C業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主D物業(yè)建設(shè)單位8、業(yè)主臨時(shí)公約由（）制定。A建設(shè)單位B購(gòu)房人C物業(yè)服務(wù)公司D房地產(chǎn)行政主管部門9、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（）。A設(shè)計(jì)工作，B工程監(jiān)理工作，C開發(fā)建設(shè)工作，D物業(yè)管理咨詢工作。10、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。A首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開B業(yè)主大會(huì)成立C50%業(yè)主入住，D物業(yè)服務(wù)合同生效。11、業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)公司，原物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向（）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A建議單位，B業(yè)主委員會(huì)C政府主管部門D新物業(yè)服務(wù)公司12、因住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。A裝修人，B裝修企業(yè)，C裝修施工人員D物業(yè)服務(wù)企業(yè)13、在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及相應(yīng)入住手續(xù)的（）。A建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司將視業(yè)主入住不成立21、下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中，正確的是（）A物業(yè)服務(wù)企業(yè)可視具體情況將部分消防通道劃分為停車位B物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位。C物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位。D業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理。22、電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。A確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃正。B通過(guò)安全窗撤離轎廂。C通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援。D通過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救。23、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A三個(gè)月，B半年，C一年，D二年。24、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)服務(wù)公司的酬金。A物業(yè)服務(wù)成本，B物業(yè)服務(wù)支出C物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)，D物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)25、住宅專項(xiàng)維修資金屬于（）所有A物業(yè)服務(wù)公司B全體業(yè)主C物業(yè)服務(wù)公司和全體業(yè)主D建設(shè)單位。26、在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)公司（）A提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥，B自行決定，C與部分業(yè)主商議決定，D與建設(shè)單位商議決定。27、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（）A政府定價(jià)，B政府指導(dǎo)價(jià)，C業(yè)主定價(jià)，D物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主協(xié)商確定28、新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。A業(yè)主，B建設(shè)單位，C施工單位，D監(jiān)理單位29、某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用文書類型應(yīng)是（）A通知，B報(bào)告，C請(qǐng)示，D決定30、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。ǎ管理服務(wù)費(fèi)，B審批費(fèi)，C施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)D裝修保證金。二、多項(xiàng)選擇題31、二級(jí)物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理A國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門B省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D直轄市人民政府建設(shè)主管部門。32、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)公司在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)章程，驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。A企業(yè)法定代表人的身份證明B企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同。D管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。33、物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（）A物業(yè)服務(wù)公司B物業(yè)建設(shè)單位C業(yè)主大會(huì)D業(yè)主委員會(huì)34、前期物業(yè)管理服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）A簽訂合同的主體不同B合同終止的條件不同，C前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要。D前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，E前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限的合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同35、下列關(guān)于業(yè)主公約的說(shuō)法中，正確的有（）。A業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效，B業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，C業(yè)主公約對(duì)物業(yè)服務(wù)公司具有約束力，D業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力36、某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停用，下列說(shuō)法中，正確的有（）A立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題B電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用C建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用。D管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用。37、按使用功能劃分、物業(yè)可分為（）物業(yè)。A居住，B公共，C商業(yè)，D工業(yè)，E其他38、物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般包括（）A車輛維修員，B車輛清洗員，C交通疏導(dǎo)及管理員，D停車場(chǎng)保潔員，E停車收費(fèi)員39、物業(yè)服務(wù)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括（）A物業(yè)管理B物業(yè)經(jīng)營(yíng)C政策性虧損補(bǔ)貼D物業(yè)大修E共用部位的租賃收入。40、物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)總額包括（）A企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金，B營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，C投資凈收益D營(yíng)業(yè)外收支凈額E共用部位的租賃收入41、物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）A物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用B物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)保險(xiǎn)費(fèi)用C物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)用。D管理服務(wù)人員的工資E項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用42、按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）A政府定價(jià)B政府指導(dǎo)價(jià)C市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D業(yè)主定價(jià)E政府與業(yè)主共同定價(jià)43、住宅專項(xiàng)維修資金可用于（）A彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，B共用部位、共用設(shè)施的大修，C共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的更新，D共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的改造，E共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修，44、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)活中，正確的有（）A由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定的服務(wù)費(fèi)用，B管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)C物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審認(rèn)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)D物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)。E物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)45、物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）A物業(yè)服務(wù)公司B物業(yè)管理專業(yè)人員C業(yè)主委員會(huì)D建設(shè)單位E物業(yè)使用人。三、案例分析題案例分析題（一）某物業(yè)公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。1、部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷2、保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患3、小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4、小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5、常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素。6、樓梯燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換。7、某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修。8、建議小區(qū)外墻全部翻新9、小區(qū)老鼠和蚊蠅效多（特別是蚊子），建議采取措施10、小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理11、部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12、希望提供家政服務(wù)13、部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路14、建議清潔工作時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯。問(wèn)題1、解決上述問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）。答：1、需要資金投入的項(xiàng)目有：第1項(xiàng)，第6項(xiàng)，第7項(xiàng)，第8項(xiàng)，第9項(xiàng)。2、其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?。?wèn)題2、上述不屬于物業(yè)服務(wù)公司管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何處理？答：第4項(xiàng)，第12項(xiàng)，第13項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向業(yè)主作出解釋。第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)公司直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接處理；物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決?？煞e極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)，并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)。問(wèn)題3、試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的原因和應(yīng)采取措施？答：可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因。應(yīng)采取措施：；加強(qiáng)環(huán)境治理，及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物業(yè)、化學(xué)、生物等方法滅鼠。同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主的配合。問(wèn)題4、在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？答：第11項(xiàng)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。同是受到合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。問(wèn)題5、針以上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？答：1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)。2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)的工作流程；3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施的更新改造工作；5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作。6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作。案例分析（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，會(huì)議選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接驗(yàn)收。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于陽(yáng)聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。問(wèn)題1、上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？答：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是合理的，因?yàn)榉课菸闯^(guò)保修期限。但由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)是不合理的。因?yàn)榉课菰诒Ｐ奁趦?nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。問(wèn)題2、乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)？如果您是公司負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是不妥當(dāng)?shù)?。該公司?yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失的情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修。同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)行情況。問(wèn)題3、該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？答：2005年8月1日零時(shí)。問(wèn)題4、甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說(shuō)明理由？答：拒絕移交的理由不成立，理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促、物業(yè)服務(wù)公司