2006年度全國物業(yè)管理師資格考試

2006年度全國物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》試卷一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1、一級資質(zhì)物業(yè)服務公司注冊資金為人民幣（）萬元以上。A50B300C500D10002、新設立的物業(yè)服務公司應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A30B45C60D903、某物業(yè)服務企業(yè)僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。A一級，B二級，C三級，D三級暫定。4、前期物業(yè)管理招投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。A7B15C30D455、在前期物業(yè)管理招投標中，評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人，招標人（）。A其中一個人作為中標人B以報價最低的為中標人C報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人D按照中標候選人的排痛確定中標人6、物業(yè)管理招標的過程：⑴準備投標文件；⑵獲取招標信息；⑶登記并取得招標文件；⑷參加開標，現(xiàn)場答辯會議。⑸送交投標文件；⑹簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（）。A3-2-1-4-5-6B3-2-1-5-4-6C2-3-1-4-5-6D2-3-1-5-4-67、物業(yè)服務合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務公司簽訂。A各業(yè)主分別B業(yè)主大會C業(yè)主委員會代表業(yè)主D物業(yè)建設單位8、業(yè)主臨時公約由（）制定。A建設單位B購房人C物業(yè)服務公司D房地產(chǎn)行政主管部門9、物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（）。A設計工作，B工程監(jiān)理工作，C開發(fā)建設工作，D物業(yè)管理咨詢工作。10、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。A首次業(yè)主大會會議召開B業(yè)主大會成立C50%業(yè)主入住，D物業(yè)服務合同生效。11、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務公司，原物業(yè)服務公司應向（）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A建議單位，B業(yè)主委員會C政府主管部門D新物業(yè)服務公司12、因住宅室內(nèi)裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。A裝修人，B裝修企業(yè)，C裝修施工人員D物業(yè)服務企業(yè)13、在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及相應入住手續(xù)的（）。A建設單位和物業(yè)服務公司將視業(yè)主入住不成立21、下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）A物業(yè)服務企業(yè)可視具體情況將部分消防通道劃分為停車位B物業(yè)服務企業(yè)任何時候都不能將消防通道劃為停車位。C物業(yè)服務企業(yè)如何時候都不能將消防通道劃為停車位。D業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)服務企業(yè)無關，無須進行管理。22、電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。A確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃正。B通過安全窗撤離轎廂。C通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援。D通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救。23、實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)服務公司應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。A三個月，B半年，C一年，D二年。24、實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（）和物業(yè)服務公司的酬金。A物業(yè)服務成本，B物業(yè)服務支出C物業(yè)服務支出、法定稅費，D物業(yè)服務成本、法定稅費25、住宅專項維修資金屬于（）所有A物業(yè)服務公司B全體業(yè)主C物業(yè)服務公司和全體業(yè)主D建設單位。26、在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)服務公司（）A提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥，B自行決定，C與部分業(yè)主商議決定，D與建設單位商議決定。27、物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（）A政府定價，B政府指導價，C業(yè)主定價，D物業(yè)服務公司與業(yè)主協(xié)商確定28、新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)服務企業(yè)應向（）索取物業(yè)檔案資料。A業(yè)主，B建設單位，C施工單位，D監(jiān)理單位29、某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用文書類型應是（）A通知，B報告，C請示，D決定30、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務公司（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。ǎ管理服務費，B審批費，C施工現(xiàn)場管理費D裝修保證金。二、多項選擇題31、二級物業(yè)服務公司資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理A國務院建設主管部門B省、自治區(qū)人民政府建設主管部門C省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D直轄市人民政府建設主管部門。32、新設立的物業(yè)服務公司在申請資質(zhì)時，除應提供營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)章程，驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A企業(yè)法定代表人的身份證明B企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同。D管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。33、物業(yè)管理招標的主體包括（）A物業(yè)服務公司B物業(yè)建設單位C業(yè)主大會D業(yè)主委員會34、前期物業(yè)管理服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（）A簽訂合同的主體不同B合同終止的條件不同，C前期物業(yè)服務合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要。D前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，E前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限的合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同35、下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。A業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，B業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力，C業(yè)主公約對物業(yè)服務公司具有約束力，D業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力36、某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停用，下列說法中，正確的有（）A立即通知電梯公司解決故障停梯問題B電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用C建設單位應承擔此次事故的全部費用。D管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用。37、按使用功能劃分、物業(yè)可分為（）物業(yè)。A居住，B公共，C商業(yè)，D工業(yè)，E其他38、物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般包括（）A車輛維修員，B車輛清洗員，C交通疏導及管理員，D停車場保潔員，E停車收費員39、物業(yè)服務公司主營業(yè)務收入包括（）A物業(yè)管理B物業(yè)經(jīng)營C政策性虧損補貼D物業(yè)大修E共用部位的租賃收入。40、物業(yè)服務公司的利潤總額包括（）A企業(yè)所屬項目上交的管理酬金，B營業(yè)利潤，C投資凈收益D營業(yè)外收支凈額E共用部位的租賃收入41、物業(yè)服務支出的構成不包括（）A物業(yè)公用部位、共用設備設施的日常運行、維護費用B物業(yè)服務公司財務保險費用C物業(yè)共用部位、共用設備設施保險費用。D管理服務人員的工資E項目管理處用房裝飾裝修費用42、按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）A政府定價B政府指導價C市場調(diào)節(jié)價D業(yè)主定價E政府與業(yè)主共同定價43、住宅專項維修資金可用于（）A彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，B共用部位、共用設施的大修，C共用部位、共用設備設施的更新，D共用部位、共用設備設施的改造，E共用部位、共用設施設備的日常維修，44、下列關于物業(yè)服務費用包干制的說活中，正確的有（）A由業(yè)主向物業(yè)服務公司支付固定的服務費用，B管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動C物業(yè)服務公司應聘請專業(yè)審認機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計D物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務公司享有或者承擔。E物業(yè)服務費用中不包括法定稅費45、物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）A物業(yè)服務公司B物業(yè)管理專業(yè)人員C業(yè)主委員會D建設單位E物業(yè)使用人。三、案例分析題案例分析題（一）某物業(yè)公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。1、部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷2、保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患3、小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理4、小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理5、常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素。6、樓梯燈損壞頻率高，建議及時檢查更換。7、某部電梯安全隱患嚴重，需要大修。8、建議小區(qū)外墻全部翻新9、小區(qū)老鼠和蚊蠅效多（特別是蚊子），建議采取措施10、小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理11、部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費12、希望提供家政服務13、部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路14、建議清潔工作時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯。問題1、解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）。答：1、需要資金投入的項目有：第1項，第6項，第7項，第8項，第9項。2、其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費中列支，第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤。問題2、上述不屬于物業(yè)服務公司管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)服務公司應如何處理？答：第4項，第12項，第13項。物業(yè)服務公司應向業(yè)主作出解釋。第4項和第13項不屬于物業(yè)服務公司直接管理職責范圍，無權直接處理；物業(yè)服務公司應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決?？煞e極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務，并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報。問題3、試分析第9項問題產(chǎn)生的原因和應采取措施？答：可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因。應采取措施：；加強環(huán)境治理，及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物業(yè)、化學、生物等方法滅鼠。同時加強宣傳教育，取得業(yè)主的配合。問題4、在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？答：第11項。因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納服務費用的義務。同是受到合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費。問題5、針以上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？答：1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓。2、調(diào)整優(yōu)化管理服務的工作流程；3、加強安全管理，公共秩序管理；4、加強小區(qū)共用設備設施的更新改造工作；5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作。6、加強溝通和宣傳工作。案例分析（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，會議選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)物業(yè)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接驗收。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于陽聯(lián)名要求乙物業(yè)服務企業(yè)無償修復。乙物業(yè)服務企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務企業(yè)管理不善所致，應由甲物業(yè)服務企業(yè)負責修繕。之后，乙物業(yè)服務企業(yè)不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。問題1、上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)服務企業(yè)負責無償修復？答：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是合理的，因為房屋未超過保修期限。但由乙物業(yè)服務企業(yè)負責無償修復是不合理的。因為房屋在保修期內(nèi)的維修責任應由建設單位負責。問題2、乙物業(yè)服務企業(yè)的做法是否妥當？如果您是公司負責人，如何處理業(yè)主的投訴？答：乙物業(yè)服務企業(yè)的做法是不妥當?shù)摹Ｔ摴緫辈飕F(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失的情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應由建設單位無償保修。同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進行情況。問題3、該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止？答：2005年8月1日零時。問題4、甲物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交的理由是否成立？請說明理由？答：拒絕移交的理由不成立，理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費，應通過業(yè)主委員會督促、物業(yè)服務公司