建筑法律法規(guī)概述

建筑法律法規(guī)1/4/20241第七章房地產(chǎn)管理法律制度1/4/20242內(nèi)容提要城市房地產(chǎn)管理法概況房地產(chǎn)開發(fā)城市房屋拆遷房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)中介業(yè)務1/4/20243第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律標準的總稱。房地產(chǎn)關系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)而形成的社會關系民事〔商品〕性質的房地產(chǎn)關系平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關系行政性質的房地產(chǎn)關系不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟關系1/4/20244第一節(jié)房地產(chǎn)法概述二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容房地產(chǎn)民事關系房地產(chǎn)行政管理關系房地產(chǎn)經(jīng)濟關系1/4/20245第一節(jié)房地產(chǎn)法概述三、房地產(chǎn)法的根本原那么1、節(jié)約用地、保護耕地原那么2、國有土地有償、有限期使用原那么3、扶持開展居民住宅建設，逐步改善居民居住條件原那么4、保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利人必須守法原那么5、依法納稅的原那么1/4/20246第一節(jié)房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務和作用〔1〕調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關系確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體資格確定主體參與房地產(chǎn)活動的方式調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的對象〔2〕建立和完善房地產(chǎn)市場確定市場范圍確定房地產(chǎn)市場行為標準明確了進入市場的程序1/4/20247第一節(jié)房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務和作用〔3〕加強房地產(chǎn)市場的管理對房地產(chǎn)交易市場的管理對房地產(chǎn)價格的管理對建筑承包活動的管理對房地產(chǎn)經(jīng)營單位的管理〔4〕促進房地產(chǎn)業(yè)開展1/4/20248第一節(jié)房地產(chǎn)法概述五、房地產(chǎn)法體系房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和標準房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞的一整套法律標準的有機統(tǒng)一體。目前，我國已經(jīng)根本形成了以?城市房地產(chǎn)管理法?為根本法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關法規(guī)，結合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關系的房地產(chǎn)法規(guī)體系1/4/20249第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設的行為1/4/202410第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進行的作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進行根底設施〔土地開發(fā)〕和房屋建設〔房屋開發(fā)〕房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復雜的經(jīng)濟活動1/4/202411第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述3、房地產(chǎn)開發(fā)的根本原那么嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原那么經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原那么1/4/202412第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)用地以進行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權的土地兩類：即根底設施建設用地和房屋建設用地房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用權，取得方式為出讓和劃撥。1/4/202413第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)用地〔一〕土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為1/4/202414第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓的特征土地使用權出讓是國家將國有土地使用權出讓的行為只有國家能以土地所有者的身份出讓土地。土地使用權出讓是有償?shù)耐恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的國有土地使用權，須向國家支付土地使用權出讓金土地使用權出讓是有期限的土地使用權出讓的有期性土地使用者享有權利的范圍不含地下之物1/4/202415第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓的方式1、協(xié)議出讓的方式出讓方與受讓方〔土地使用者〕通過談判、協(xié)商，最終達成出讓土地使用權一致意見的一種方式“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。〞且“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價〞。?城市房地產(chǎn)管理法?第12條1/4/202416第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓方式2、招標出讓出讓人發(fā)布招標公告或投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權書面投標，由招標方根據(jù)招投標結果擇優(yōu)確定土地使用者的方式1/4/202417第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)招標出讓的程序招標投標定標簽約履約1/4/202418第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓方式3、拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按“價高者得〞的原那么，確定土地使用權受讓者的一種方式1/4/202419第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序發(fā)布公告應征公開拍賣1/4/202420第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓方式4、掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截至時的出價結果確定土地使用者的方式1/4/202421第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓的年限國家許可土地使用者可以使用國有土地的期限國家法律規(guī)定的最高年限合同具體約定的實際出讓年限土地使用權出讓最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地使用權出讓期滿續(xù)期1/4/202422第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權出讓合同種類宗地出讓合同成片開發(fā)土地出讓合同劃撥土地使用權補辦出讓合同土地使用權合同的變更和終止變更：改變原合同的內(nèi)容〔如土地用途〕終止：土地使用權的效力歸于消滅1/4/202423第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)〔二〕土地使用權劃撥縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為1/4/202424第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)〔二〕土地使用權劃撥土地使用權劃撥的特征土地使用權的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權劃撥是一種無償行為劃撥土地使用權無使用期限的限制劃撥土地使用權一般具有不可交易性1/4/202425第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)〔二〕土地使用權劃撥土地使用權劃撥的范圍國家機關用地和軍事用地城市根底設施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地1/4/202426劃撥土地使用權和出讓土地使用權的區(qū)別

劃撥土地使用權出讓土地使用權取得方式

行政方式合同方式支付對價否

無償取得支付出讓金存續(xù)期限長期或者無期限有期限可交易否

一般不可轉讓出租、抵押可以轉讓出租、抵押1/4/202427第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)〔二〕土地使用權劃撥劃撥土地轉讓規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金，或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用權劃轉手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負責辦理土地使用權劃轉，不收取土地出讓金，但應該告知當事人向財政部門上繳土地收益1/4/202428第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟實體是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營1/4/202429第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件有自己的名稱和組織機構有固定的經(jīng)營場所有符合國務院規(guī)定的注冊資本有足夠的專業(yè)人員法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件1/4/202430第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理內(nèi)容包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立、定級、升級、降級、變更、終止等的資質審查或批準以及資質證書管理等1/4/202431第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理房地產(chǎn)開發(fā)的工程立項管理確定房地產(chǎn)開發(fā)工程，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地方案和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度方案的要求應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原那么房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外1/4/202432第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理房地產(chǎn)開發(fā)工程的設計與施工管理房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套根底設施，并根據(jù)先地下、后地上的原那么實施房地產(chǎn)開發(fā)工程的設計、施工，必須符合國家的有關標準和標準房地產(chǎn)開發(fā)工程應當建立資本金制度，資本金占工程總投資的比例不得低于35%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限進行工程開發(fā)建設，出讓合同約定的開工開發(fā)期限滿１年未開工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿２年未開工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權1/4/202433第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理房地產(chǎn)開發(fā)工程的設計與施工管理(續(xù))房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)工程的質量承擔責任房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)工程建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1/4/202434案例1某國防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠了解情況后，經(jīng)其業(yè)務上級同意，雙方達成一項?有償房地產(chǎn)協(xié)議書?〔簡稱協(xié)議〕，經(jīng)該縣公證處公證生效。協(xié)議商定：某國防廠將其閑置的251間房地產(chǎn)轉讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國防廠房地產(chǎn)價款后，對該房地產(chǎn)行使了管理。問：國防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？1/4/202435第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷指因國家建設、城市改造、整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項工程的遷建方案以及當?shù)卣挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設用地范圍內(nèi)的房屋予以撤除，并對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為1/4/202436第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述房屋拆遷的民事關系、行政關系房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。華盛頓的“釘子戶〞1/4/202437第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷的根本原那么符合城市規(guī)劃的原那么有利于城市舊區(qū)改造原那么有利于生態(tài)環(huán)境改善原那么保護文物古跡原那么保護當事人合法利益原那么誰拆遷、誰安置補償原那么1/4/202438第三節(jié)城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理機構國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作1/4/202439房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設工程批準文件申領用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權證簽訂拆遷補償安置協(xié)議實施房屋拆遷編制拆遷方案和方案存入拆遷補償安置金發(fā)布房屋拆遷公告房屋拆遷程序1/4/202440第三節(jié)城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償?shù)母拍畈疬w人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟損失所給予的合理彌補對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權人1/4/202441第三節(jié)城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償?shù)男问截泿叛a償：在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償產(chǎn)權調(diào)換：拆遷人用自己建造或購置的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結算調(diào)換差價的行為1/4/202442第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因撤除被拆遷人的房屋而對被撤除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用安置與補償不同，補償是對被撤除房屋所有人的補償，解決所有權問題；安置是對被拆遷人或被撤除房屋承租人的房屋安排，解決使用權問題一般安置和補償往往在一個協(xié)議中解決，即在簽署補償安置協(xié)議時，就確定安置方式1/4/202443第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置補助搬遷補助費發(fā)放對象為使用人臨時安置補助費過渡費或周轉房停產(chǎn)、停業(yè)補償費產(chǎn)權調(diào)換時發(fā)生1/4/202444第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)市場廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關系的總和狹義：房地產(chǎn)交易所分類房地產(chǎn)一級市場土地使用權出讓市場

房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場

房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)調(diào)劑市場

1/4/202445第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易概述概念“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。〞——?城市房地產(chǎn)管理法?第2條特點房地產(chǎn)交易對象的特殊性——產(chǎn)權交易房地產(chǎn)交易行為的要式性——合同、登記房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性〞房地產(chǎn)交易的易受限制性1/4/202446第四節(jié)房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)交易管理的根本制度房地產(chǎn)成交價格申報制度——繳納稅費依據(jù)房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當將轉讓房地產(chǎn)的實際成交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門申報，不得對成交價格隱瞞不報或者作不實的、虛假的申報房地產(chǎn)價格評估制度國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原那么，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為根底，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。〞房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度1/4/202447第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為其他合法方式以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移以房地產(chǎn)抵債的法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形1/4/202448第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)轉讓的禁止條件以出讓方式取得土地使用權但不符合法律規(guī)定的條件的司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的依法收回土地使用權的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權屬有爭議的未依法登記領取權屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形1/4/202449第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉讓以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓時應符合的條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書1/4/202450第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓時應符合的條件經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人領有國有土地使用證具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明依照規(guī)定辦理出讓手續(xù)或者上交土地收益金1/4/202451第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)轉讓合同房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議房地產(chǎn)轉讓合同受到土地使用權出讓合同的制約。房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限1/4/202452第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為1/4/202453第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預售商品房預售的條件已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金到達工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得?商品房預售許可證?1/4/2024541/4/202455第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預售商品房預售的程序預售方申請預售許可證房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預售許可證預售方向承購方出示預售許可證簽訂商品房預售合同并登記備案交付建成商品房并辦理過戶手續(xù)1/4/202456第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為商品房現(xiàn)售的條件已通過竣工驗收1/4/202457第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售特殊情況的銷售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照?中華人民共和國擔保法?、?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?的有關規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房1/4/202458第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售特殊情況的銷售條件〔續(xù)〕商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議1/4/202459第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的廣告與合同1、關于商品房銷售廣告對買賣合同的訂立及房屋價格確實定有重大影響的視為合同內(nèi)容2、關于商品房買賣合同的主要內(nèi)容3、關于商品房銷售的計價1/4/202460第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售商品房銷售可以按套〔單元〕計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價〔1〕面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)〔含3%〕的，據(jù)實結算房價款〔2〕面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。產(chǎn)權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝——————————————×100%合同約定面積1/4/202461第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售商品房的交付1、關于逾期交付的法律責任2、關于樣品房銷售問題3、關于商品房保修問題——“二書〞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期1/4/202462第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押

指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償1/4/202463第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征附屬性——為擔保債權設立價值支配性——為實現(xiàn)交換價值優(yōu)先受償性——優(yōu)先于其他債權人建筑物與其范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押1/4/202464第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權的設定房地產(chǎn)抵押權的設定的形式要件抵押當事人應當簽訂書面抵押合同抵押當事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押權的設定的限制條件不得設定抵押的情形1/4/202465第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)當債務人不履行到期債務時，房地產(chǎn)抵押權人可以就抵押房地產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償權抵押權優(yōu)先于普通債權先設定的抵押權優(yōu)先于后設定的抵押權抵押權的實現(xiàn)方式主要有：折價、拍賣、變賣1/4/202466第四節(jié)房地產(chǎn)交易七、房屋租賃房屋所有權人或對房屋具有處分權的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃的特征房屋租賃的出租人須對房屋具有處分權房屋租賃不轉移房屋的所有權房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為房屋租賃具有期限性〔租賃期限不得超過20年〕1/4/202467第四節(jié)房地產(chǎn)交易七、房屋租賃房屋租賃合同出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利與義務關系的協(xié)議“房屋租賃，出租