武漢極地海洋世界項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)方案(商業(yè)版)

武漢極地海洋世界〔商業(yè)局部〕競(jìng)標(biāo)方案“商業(yè)物業(yè)〞——本工程開發(fā)利潤的重要來源，工程成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。面對(duì)當(dāng)前武漢市海量的商業(yè)物業(yè)供給與急劇萎縮的市場(chǎng)需求之間的矛盾；面對(duì)短期資金回籠與長期投資回報(bào)的抉擇；面對(duì)中心商業(yè)物業(yè)與城郊商業(yè)物業(yè)的劇烈博弈；面對(duì)銷售與招商的互動(dòng)；面對(duì)旅游復(fù)合地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的龐雜命題，我們需要尋求穩(wěn)妥而符合市場(chǎng)要求的解決之道。市場(chǎng)認(rèn)識(shí)工程分析思考定位營銷策略產(chǎn)品建議市場(chǎng)認(rèn)識(shí)知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，讓我們先來關(guān)注武漢市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)以及在這個(gè)市場(chǎng)上與我們的工程將會(huì)產(chǎn)生直接影響和關(guān)聯(lián)的片區(qū)和工程。武漢市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析武漢市商業(yè)地產(chǎn)開展軌跡2004年快速升溫期2005年火爆開發(fā)與銷售期2006年理性開發(fā)與銷售平緩期快速啟動(dòng)——————熱烈追捧——————理性回歸自2004年以來兩年左右的商業(yè)地產(chǎn)迅速上升的過程中，成就了一批大型的熱銷商業(yè)物業(yè)，也使市民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情一度高漲。2005年、2006年期間房地產(chǎn)按揭貸款遭遇屢次提息以及政策調(diào)控，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)降低，投資風(fēng)險(xiǎn)增加，市民投資熱情逐步開始回落。2006年下半年，武漢商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存在的重銷售、輕經(jīng)營的現(xiàn)象，隨著局部商業(yè)工程后期經(jīng)營過程中弊端的日益呈現(xiàn)而被投資者廣泛關(guān)注。商業(yè)物業(yè)高額投資回報(bào)難以保障的現(xiàn)實(shí)，使人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資信心大大降低。使眾多大型商業(yè)工程遭受經(jīng)營困境和后期銷售的瓶頸，工程個(gè)體銷售進(jìn)度大大減緩。多極供給，市場(chǎng)競(jìng)爭快速加劇。中心城區(qū)新、老商圈迸發(fā)生機(jī)，近郊地帶大型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)涌現(xiàn)。商業(yè)背景多元依托，根基差異?；蛞劳谐墒焐塘鳌⒒蛞劳芯薮笕肆?、或扎堆居民區(qū)分別涌現(xiàn)了一批差異化的大型商業(yè)物業(yè)。漢正街商圈、江漢路商圈、武廣商圈、鐘家村商圈等核心商圈升級(jí)改造，核心商圈煥發(fā)新活力；沌口、盤龍城、光谷等近郊商圈著力完善居住區(qū)配套，建立區(qū)域型商業(yè)中心，給商業(yè)地產(chǎn)注入更多鮮活元素。商業(yè)形式多樣，商業(yè)步行街、集中型綜合商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)等分別涌現(xiàn)，最大限度吸納商業(yè)人流、聚集商業(yè)人氣。商業(yè)地產(chǎn)供給現(xiàn)狀關(guān)于價(jià)格——經(jīng)歷了前兩年的熾熱開發(fā)和商業(yè)物業(yè)價(jià)格的迅速上揚(yáng)，商業(yè)物業(yè)價(jià)值短期快速釋放后，價(jià)格即將回歸理性軌道，進(jìn)入相對(duì)的價(jià)格平穩(wěn)期。武漢市商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢(shì)預(yù)測(cè)關(guān)于開發(fā)量——由于受到整體市場(chǎng)需求萎縮以及短期內(nèi)供給相對(duì)過剩的影響，結(jié)合當(dāng)前政策面對(duì)投資類型物業(yè)產(chǎn)品的打壓傾向，中期內(nèi)整體市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的供給量受到一定程度的限制，即使有局部工程先后推出，也多以招商租賃的方式推向市場(chǎng)。關(guān)于經(jīng)營管理——市場(chǎng)上眾多經(jīng)典商業(yè)物業(yè)的操作案例〔如萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)〕，也給予本工程更多的啟示：商業(yè)工程要立足市場(chǎng)，重銷售，輕經(jīng)營，是難以維持工程持續(xù)開展的。商業(yè)物業(yè)要謀求更長遠(yuǎn)的開展將會(huì)走上重視后期經(jīng)營管理的方向。片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析

本工程處于新舊城區(qū)交匯處，被后湖、楊汊湖和盤龍城包圍，缺乏后湖和楊汊湖與城市中心緊密相連的先天條件，同時(shí)又沒有盤龍城當(dāng)前火爆的開發(fā)熱潮和政策面支撐，當(dāng)前商業(yè)配套和商業(yè)氣氛較為缺乏。其一：地處近郊地產(chǎn)開發(fā)空心地帶，缺乏成熟的商業(yè)氣氛作支撐。盤龍城片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足市民生活需求的社區(qū)配套為主；也不乏武漢28街這樣的區(qū)域配套型商業(yè)中心工程商鋪價(jià)格整體不高；升值潛力大；購置群體以投資人群為主。住宅開發(fā)帶動(dòng)商業(yè)開展；社區(qū)商業(yè)配套與區(qū)域商業(yè)中心并存。片區(qū)典型工程武漢28街20萬㎡美式風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)，是以盤龍城別墅區(qū)和居住區(qū)為依托的區(qū)域型商業(yè)中心，集超市、特色購物、餐飲美食、娛樂、休閑、養(yǎng)生等商業(yè)功能于一體，是盤龍城區(qū)域的集中配套區(qū)。后湖片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足小區(qū)居民根本的生活需求為主。政府對(duì)后湖的大力支持，整體價(jià)值得到較大的提升，商鋪價(jià)格相應(yīng)有較大幅度上漲。距離漢口中心區(qū)域較近，該片區(qū)商業(yè)根本以社區(qū)配套商業(yè)為主。片區(qū)典型工程中一花園位于后湖樓盤相對(duì)較為密集的中心地帶，沿街分布?xì)W式建筑風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)，兩排商業(yè)街長約1公里，創(chuàng)造了武漢社區(qū)商業(yè)街規(guī)模之最。楊汊湖片區(qū)除滿足周邊居民根本生活需求外，各類專業(yè)市場(chǎng)還輻射到區(qū)域更廣泛和結(jié)構(gòu)更復(fù)雜的人群。圍繞武商量販店形成較為成熟的區(qū)域型商業(yè)中心。新增商業(yè)除少量社區(qū)商鋪外，還醞釀?dòng)幸蕾囍协h(huán)線的專業(yè)市場(chǎng)工程。是三個(gè)片區(qū)中距離漢口中心區(qū)域最近的片區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)成熟，新盤供給量較少。片區(qū)典型工程六合盛鞋城位于新華下路武商量販店對(duì)面，該工程依托中環(huán)、火車站等對(duì)外交通大動(dòng)脈，吸納外省外市鞋類批發(fā)商戶，實(shí)現(xiàn)漢正街老鞋商戶的外遷落戶。隨著中心城區(qū)供給量減少，價(jià)格持續(xù)攀高，武漢商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn)逐步趨向分散，越來越多的投資者將眼光投向了武漢近郊地區(qū)。武漢28街的良好開局，為處于城市郊區(qū)與城市中心之間中間地帶的本工程奠定了良好的局面，本工程地段價(jià)值雖然比不上城市中心區(qū)域，但是卻比近郊區(qū)域更為有利。其二：相鄰近郊板塊商業(yè)物業(yè)迅速開展，為本工程商業(yè)開發(fā)提供了有益的借鑒經(jīng)驗(yàn)。其三：相鄰片區(qū)及片區(qū)商業(yè)格局根本成型，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭威脅小。相鄰片區(qū)無論大型商業(yè)還是臨街商鋪均進(jìn)入相對(duì)成熟的開發(fā)階段，已投入或即將投入經(jīng)營，本工程后期潛在的未知威脅小，受片區(qū)其他商業(yè)物業(yè)影響較小。在后期規(guī)劃、銷售、經(jīng)營中，可以立足自身最大限度躲避現(xiàn)存商業(yè)的缺乏，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)高度的有效提升。就目前市場(chǎng)來看，在武漢市尚未出現(xiàn)與旅游地產(chǎn)相關(guān)的大型商業(yè)工程，本工程的定位既是區(qū)域市場(chǎng)的空白，亦是武漢市商業(yè)地產(chǎn)的盲區(qū)，這為本工程商業(yè)局部的入市提供了良好的市場(chǎng)機(jī)遇，同時(shí)，旅游地產(chǎn)自身所必須的后期經(jīng)營與管理也為本工程商業(yè)局部后期的永續(xù)經(jīng)營提供了良好的支撐與運(yùn)作平臺(tái)。其四：依托旅游物業(yè)開展的大型商業(yè)物業(yè)，在片區(qū)內(nèi)乃至武漢市都屬首例，具有較強(qiáng)的差異化特點(diǎn)。工程分析認(rèn)清自己，是本局部報(bào)告的主要內(nèi)容，只有清醒地認(rèn)識(shí)了本工程與其他工程的差異，看清工程的長短優(yōu)劣，才能夠高效地整合工程的各方面資源，制定并采取積極有效的產(chǎn)品定位及開發(fā)策略。工程自身特點(diǎn)分析即消費(fèi)群體差異、商業(yè)輻射力差異、背景依托差異和商業(yè)內(nèi)涵上的差異。本工程與專業(yè)市場(chǎng)及以根底購物為主導(dǎo)的常規(guī)商業(yè)有四大差異。根底型及常規(guī)型購物人群為主導(dǎo)旅游休閑及度假人群為主導(dǎo)常規(guī)商業(yè)物業(yè)旅游商業(yè)物業(yè)差異一、消費(fèi)群體構(gòu)成不同主導(dǎo)人群消費(fèi)特點(diǎn)滿足根底的物質(zhì)層面需求更注重精神層面的享受區(qū)域分布消費(fèi)群分布相對(duì)集中有更多的相似點(diǎn)區(qū)域分散人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜或跨區(qū)、跨市、跨省在消費(fèi)群結(jié)構(gòu)上，本工程以旅游人群為主導(dǎo)，既有消費(fèi)需求多元化的旅游度假與休閑人群，又有消費(fèi)行為相對(duì)穩(wěn)定的居民及由旅游開展帶來的市區(qū)休閑人群。消費(fèi)群體分布區(qū)域分散，數(shù)量眾多，注重精神文化層面的享受。說明：差異二、商業(yè)輻射力差異說明相比之下，本工程以旅游為依托的商業(yè)特色使其具備更強(qiáng)的商業(yè)輻射力，廣泛吸引跨區(qū)、跨市、跨省的消費(fèi)人群，而不僅僅是局限于周邊居民或區(qū)域人群。

域區(qū)人群區(qū)跨人群市跨人群跨省客戶周邊縣市周邊縣市周邊居民常規(guī)商業(yè)輻射力旅游商業(yè)輻射力差異三、資源依托的差異成熟商流巨大人流常規(guī)商業(yè)物業(yè)扎堆居民區(qū)旅游商業(yè)物業(yè)說明本工程以旅游為依托的商業(yè)背景，是資源稀缺與市場(chǎng)空白的完美結(jié)合，既奠定了工程差異的人群根底、差異化的商業(yè)功能，也為工程帶來更多的差異性和獨(dú)特性，可以充分結(jié)合旅游物業(yè)的稀缺性和獨(dú)特性，給商業(yè)注入更多鮮活和差異化的元素。巨大旅游人流居民聚集區(qū)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托差異四、商業(yè)內(nèi)涵的差異常規(guī)商業(yè)物業(yè)單純商業(yè)價(jià)值表達(dá)地段、交通為核心載體精神文化迷失根本消費(fèi)需求為主導(dǎo)旅游商業(yè)物業(yè)商業(yè)價(jià)值、旅游價(jià)值建筑實(shí)體相互交融旅游、景觀、文化為載體，精神層面表現(xiàn)飽滿商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格、街區(qū)組織等與海洋文化主題高度一致在商業(yè)內(nèi)涵上，本工程不是單純意義的商業(yè)，它兼有海洋文化的底蘊(yùn)，是旅游價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、建筑實(shí)體與精神文化價(jià)值相互交融的產(chǎn)物。思考定位下面我們將要進(jìn)行的是一系列關(guān)于工程的發(fā)問與思考，相信我們即將提出的這些問題也是貴司慎重考慮已久的問題。當(dāng)我們能夠清晰而準(zhǔn)確地答復(fù)出這些問題的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，本工程商業(yè)物業(yè)的操作思路在眼前豁然開朗。關(guān)鍵詞：主題型商業(yè)其一，主題型的商業(yè)具有鮮明的個(gè)性特征，可以使消費(fèi)者在第一時(shí)間內(nèi)將該工程與其他商業(yè)區(qū)分開來。其二，主題型商業(yè)打破了單一型購物的初級(jí)市場(chǎng)功能，創(chuàng)造了一個(gè)集購物休閑、餐飲、娛樂、游覽、展覽、文化欣賞、信息技術(shù)效勞等多種功能于一體的多樣性高級(jí)市場(chǎng)。其三，對(duì)于本工程這樣一個(gè)規(guī)模龐大的綜合型地產(chǎn)工程而言，主題型商業(yè)包容性與多元化的特征也能夠完美地將本工程的各種商業(yè)形態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。什么樣的商業(yè)最“潮流〞？理由一：本工程的商業(yè)主要是作為整個(gè)旅游地產(chǎn)工程的重要組成局部?！糜沃黝}為“極地海洋世界〞

理由二：本工程擁有最多的自然資源就是黃潭湖，即“水資源〞?！伞八曃覀兛梢月?lián)想到“海洋〞理由三：根據(jù)前面我司提交的方案，根本確定整個(gè)工程的主題概念為“海洋文化〞，而本工程的商業(yè)作為工程的一個(gè)組成局部與整個(gè)工程的這一定位密不可分。關(guān)鍵詞：海洋風(fēng)情什么樣的主題能夠真正表達(dá)工程特質(zhì)？因此我司建議本工程商業(yè)定位為“海洋風(fēng)情主題商業(yè)群〞關(guān)鍵詞一：建筑。通過建筑的特色化表達(dá)“海洋風(fēng)情〞的主題，如船型的臨水商業(yè)建筑。建筑立面采用特色臨海國度的風(fēng)格化建筑造型，如地中海風(fēng)情、加勒比海風(fēng)格等。建筑的細(xì)部可以采用海洋風(fēng)情的符號(hào)，來演繹其主題。

如何演繹“海洋風(fēng)情〞的主題？關(guān)鍵詞二：景觀配套。設(shè)置“海洋風(fēng)情〞特色的景觀廣場(chǎng)，親水平臺(tái)、船塢碼頭和觀景小亭和帆型拉膜。同時(shí)通過特色鋪地，表達(dá)不同海洋文化主題。設(shè)置以極地海洋生物為模型的雕塑小品，以及具有“海洋文化〞內(nèi)涵的人文雕塑和故事型組雕。關(guān)鍵詞三：經(jīng)營業(yè)態(tài)。從特色購物街區(qū)出發(fā)設(shè)置局部以經(jīng)營極地海洋生物紀(jì)念品為主特色業(yè)態(tài)。從游樂工程尤其是水上娛樂工程和水上主題公園以“海洋文化〞為中心進(jìn)行定位。從特色餐飲方面出發(fā)，通過招商引入經(jīng)營海鮮類和海文化主題餐廳。關(guān)鍵詞四：文化。通過給不同的商業(yè)群命以于海洋有關(guān)的名稱，表達(dá)豐富文化內(nèi)涵。統(tǒng)一工程對(duì)外形象，和集團(tuán)公司其他海洋主題旅游工程形成互動(dòng)。圍繞工程的“海洋文化〞舉行旅游節(jié)等相應(yīng)推廣活動(dòng)。組織自有的表演團(tuán)隊(duì)，演繹海洋風(fēng)情的表演活動(dòng)。有別于常規(guī)的商業(yè)形態(tài)，本工程不在中心城區(qū)的核心地段，也不同于簡單的社區(qū)配套，本工程的商業(yè)主要是為工程旅游區(qū)以及住宅區(qū)效勞而存在，那么它的目標(biāo)消費(fèi)人群來自哪里呢？關(guān)鍵詞：旅游人群、社區(qū)居民、休閑人群我們的消費(fèi)人群從哪里來？旅游人群本工程的區(qū)位特點(diǎn)和物業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了本工程商業(yè)物業(yè)的開展將在很大程度上依靠旅游物業(yè)所吸引而來的旅游人群，這類人群具有消費(fèi)力強(qiáng)、流動(dòng)性大、消費(fèi)行為感性化、易沖動(dòng)、人群流量不穩(wěn)定的特征，而旅游人群帶來的消費(fèi)將是工程商業(yè)經(jīng)營最為豐厚的利潤來源。社區(qū)居民工程的住宅局部總建筑面積到達(dá)60萬㎡，預(yù)計(jì)居住人口3萬人左右，隨之而來的常駐居民將成為本工程商業(yè)最為穩(wěn)定而具有支撐力的消費(fèi)來源。這類人群具有消費(fèi)人群穩(wěn)定性強(qiáng)、消費(fèi)力持續(xù)增長、消費(fèi)行為理性化的特征，他們將為工程商業(yè)帶來最為穩(wěn)定和有保障的利潤。此外社區(qū)常駐居民的休閑娛樂性消費(fèi)也是不可無視的。休閑人群這局部人群的消費(fèi)值得我們進(jìn)行深入地分析，他們將成為本工程最為特殊的一局部消費(fèi)群體。他們前期對(duì)本工程商業(yè)的認(rèn)識(shí)可能是通過工程的旅游產(chǎn)品或者住宅產(chǎn)品而發(fā)生。但是他們?cè)诒举|(zhì)上又區(qū)別于追隨旅游工程而來的旅游人群以及長期居住在小區(qū)內(nèi)的住戶。這類人群的居住區(qū)域不在本工程內(nèi)部，他們中的大多數(shù)可能是城區(qū)人群，消費(fèi)將直接限定在他們所感興趣的商業(yè)形態(tài)和商家上，比方酒吧、茶樓、情景餐廳、特色美食等。他們的消費(fèi)指向性強(qiáng)、注重消費(fèi)環(huán)境和自身體驗(yàn)、消費(fèi)力強(qiáng)、一旦形成品牌認(rèn)知那么具有很高的忠誠度。他們將伴隨本工程知名度的增長和工程整體經(jīng)營的逐步成熟而為工程商業(yè)物業(yè)帶來日益豐厚的收益。關(guān)鍵詞：趣味至上、感性消費(fèi)、休閑主義這些人群有什么樣的消費(fèi)習(xí)慣？

趣味至上——在這個(gè)趣味至上的時(shí)代，消費(fèi)者逛街購物并不單純的就是買東西，而是在購物或消費(fèi)的同時(shí)能夠享受到更多帶有趣味性的內(nèi)容。

感性消費(fèi)——隨著經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)也發(fā)生了較大的變化，遵從內(nèi)心感受，在消費(fèi)的過程中感到舒服，擁有好的心情是當(dāng)前消費(fèi)者所追崇的新的消費(fèi)理念。

休閑主義——對(duì)于現(xiàn)在的人來說，工作之外，玩是第一位的。因此，休閑作為一種新的消費(fèi)形式，在商業(yè)中占據(jù)著極為重要的位置。本工程商業(yè)的功能定位是站在滿足商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)人群的根底之上，結(jié)合本工程自身特點(diǎn)而得出的。關(guān)鍵詞：購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、度假要滿足他們的需求，我們的商業(yè)功能何在？購物功能休閑、娛樂功能餐飲功能商務(wù)、度假功能這是本工程商業(yè)最根本的功能，以滿足各類消費(fèi)者特色化的以及最根本的消費(fèi)需求。這是針對(duì)本工程旅游產(chǎn)品的定位而設(shè)的局部，以增強(qiáng)整個(gè)旅游過程的游樂性與趣味性。這是本工程旅游配套方面必不可少的一局部。此功能一方面增強(qiáng)了旅游工程的配套效勞功能，另一方面有利于提升整個(gè)工程檔次和形象。旅游人群社區(qū)居民旅游人群休閑人群旅游人群休閑人群旅游人群休閑人群我們的商業(yè)工程將在以上定位的功能根底上出現(xiàn)豐富多樣化的商業(yè)形態(tài)，如地方特色產(chǎn)品和旅游文化紀(jì)念品的特色購物商街；酒吧、咖啡廳、茶座、茶餐廳、洗浴、桑拿等休閑度假功能業(yè)態(tài)；水上樂園和地上游樂場(chǎng)等娛樂工程；中西情景餐廳、各國風(fēng)味美食、地方特色小吃等餐飲美食；商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店、臨水賓館等商務(wù)度假型物業(yè)等。我們的商業(yè)物業(yè)將會(huì)由哪些業(yè)態(tài)組成呢？商業(yè)收益方式主要為兩種

長線收益：租金

短線收益：銷售利潤我們開發(fā)商業(yè)物業(yè)的收益從何而來？以旅游為依托的商業(yè)地產(chǎn)，與一般商業(yè)物業(yè)有較大的差異，要維持商業(yè)與旅游的良好經(jīng)營局面，需要采取自營或聯(lián)營的方式，更多的投入到后期的經(jīng)營與管理中去，因此，在收益方式上，宜采取收取長線收租和短期銷售相結(jié)合的收益方式。方式一：長線收益方式——租金收益該種收益方式既可以針對(duì)面積需求大的商業(yè)業(yè)態(tài)展開，如酒吧、賓館、咖啡館等商業(yè)業(yè)態(tài)；也可以結(jié)合銷售過程中出現(xiàn)的面積大、總價(jià)高、銷售難度大的大中型商業(yè)鋪面展開。這些商業(yè)業(yè)態(tài)和大面積鋪面，可使工程商業(yè)更具特色，但其經(jīng)營難度較大，銷售也更為困難。因此，建議針對(duì)該類商業(yè)業(yè)態(tài)和鋪面采取開發(fā)商持有或聯(lián)營等方式，引進(jìn)實(shí)力型商戶，既可維持商業(yè)特色，又能獲取可觀的長線租金收益?？舍槍?duì)旅游配套型商業(yè)中的餐飲、特色購物街以及社區(qū)配套型商業(yè)等面積中小、總價(jià)適宜的鋪面展開。該類業(yè)態(tài)及鋪面更多用于滿足旅游休閑人群以及社區(qū)居民人群最根底的消費(fèi)需求，有足夠消費(fèi)人群作支撐，回本速度快，后期經(jīng)營難度較低。因此，建議直接對(duì)外進(jìn)行銷售，通過銷售實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。方式二：短線收益方式——銷售利潤產(chǎn)品建議工程商業(yè)開發(fā)定位的大思路已定，下一步需要明確的就是實(shí)實(shí)在在的建筑產(chǎn)品，這個(gè)環(huán)節(jié)將會(huì)在后續(xù)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)單位的工作中得到進(jìn)一步的細(xì)化，在此之前，我們僅從對(duì)地塊價(jià)值的認(rèn)識(shí)與實(shí)現(xiàn)的角度對(duì)工程的平面布局、業(yè)態(tài)分布等面積控制等方面提出自己的觀點(diǎn)。商業(yè)平面布局及業(yè)態(tài)分布建議本工程商業(yè)采取“點(diǎn)帶結(jié)合〞的方式進(jìn)行布局，將景觀資源、旅游工程和商業(yè)緊密聯(lián)系起來，打造集“旅游——休閑娛樂——購物——觀景〞于一體的綜合性商業(yè)群落。A、B地塊濱水區(qū)域A、B地塊兩端A、B地塊其他區(qū)域點(diǎn)狀分布和帶狀分布相結(jié)合，主要為濱水別墅、酒吧、板道大街、漁人碼頭、水上樂園等休閑娛樂業(yè)態(tài)。同時(shí)打造都市新貴的5+2生活方式。其一：工程商業(yè)價(jià)值主要由旅游工程來帶動(dòng)，因此本工程內(nèi)環(huán)的商業(yè)價(jià)值要相對(duì)高于外環(huán)。其二：從本工程景觀分布特點(diǎn)來看，工程內(nèi)環(huán)濱水區(qū)景觀條件是整個(gè)地塊中最好的區(qū)域。依據(jù)主要以點(diǎn)狀分布，大面積、集中型商業(yè)為主，設(shè)置綜合性購物超市、賓館、商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)。A、B地塊中間區(qū)域和北部區(qū)域以帶狀分布特點(diǎn)為主，主要為特色購物街區(qū)、餐飲區(qū)以及地上游樂工程和景觀大道、旅游大道。商鋪面積建議根據(jù)前面商業(yè)業(yè)態(tài)和使用功能的界定，建議工程商鋪面積分布如下：特色購物區(qū)以40-80平米的中小面積鋪面為主。餐飲區(qū)、休閑區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)和度假區(qū)那么根據(jù)具體的業(yè)態(tài)要求和平面規(guī)劃布局進(jìn)行面積控制，根本以大面積、集中型的商業(yè)為主。營銷策略“凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢〞，從本工程商業(yè)獨(dú)特的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品構(gòu)成出發(fā)，結(jié)合我司在綜合性商業(yè)地產(chǎn)工程上的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，我司為本工程商業(yè)物業(yè)的操作提出以下幾個(gè)核心策略，希望在工程的前期運(yùn)作中加以明確，以促進(jìn)工程的順利推進(jìn)。開發(fā)原那么：工程定位于復(fù)合型旅游產(chǎn)品，旅游產(chǎn)品、商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)相互促進(jìn)，相互帶動(dòng)。建議商業(yè)的開發(fā)把握為旅游物業(yè)及住宅物業(yè)效勞的整體原那么，與旅游和住宅物業(yè)開發(fā)同步配合，結(jié)合每期旅游及住宅開發(fā)的體量確定每期的商業(yè)開發(fā)體量，實(shí)行分期分批滾動(dòng)開發(fā)。開發(fā)節(jié)奏

啟動(dòng)思路C地塊B地塊A地塊說明C地塊場(chǎng)館建設(shè)是工程旅游參觀性景點(diǎn)，在其周邊設(shè)置旅游配套型商業(yè)，如美食區(qū)、特色購物街等。A、B地塊臨水局部是工程游樂性景點(diǎn)，在其周邊設(shè)置旅游休閑類商業(yè)，充分利用水景資源、特色游樂工程提升商業(yè)價(jià)值。A地塊與旅游商業(yè)區(qū)聯(lián)系緊密，可兼顧旅游人群與居住人群。設(shè)置綜合型購物中心，滿足社區(qū)居民綜合型購物需求外，也可為旅游人群效勞。綜合型購物，5+2生活方式休閑商業(yè)場(chǎng)所旅游休閑類商業(yè)旅游配套型商業(yè)商業(yè)局部操盤策略通過工程的兩種收益方式衍生出工程的根本操作策略。策略一:局部銷售、局部自營或者聯(lián)營部分銷售部分自營或聯(lián)營針對(duì)特色購物區(qū)、餐飲區(qū)和休閑區(qū)的中小面積商業(yè)可以采取自然銷售的模式。針對(duì)旅游工程和主題公園采取自營模式，保證其持續(xù)性操作。對(duì)于旅游工程配套性商業(yè)和休閑性商業(yè)，水上場(chǎng)館、休閑娛樂會(huì)所、賓館、商務(wù)會(huì)所等可以采取自營或者聯(lián)營的模式。銷售自營或者聯(lián)營策略二:租售別離，招商先行工程開發(fā)初期商業(yè)氣氛尚不成熟的情況下，購置客戶將以投資型人群為主，面臨租賃鋪面與銷售鋪面不一致的情況。為了降低商鋪銷售對(duì)租賃的影響，提升租賃對(duì)商鋪銷售的促進(jìn)作用，建議采取租售別離的方式，來協(xié)調(diào)商鋪的招商與銷售。對(duì)于大面積配套性商業(yè)和休閑性商業(yè)要做好長期經(jīng)營的準(zhǔn)備。先招商，可通過租賃促進(jìn)經(jīng)營氣氛的形成，聚集商氣和人氣，也是后期商業(yè)變現(xiàn)的必要鋪墊。租售別離招商先行策略三:特色購物區(qū)、餐飲區(qū)中銷售壓力較小的中小面積商鋪可先行銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

策略四:住宅與商業(yè)交替推出，招商、銷售與經(jīng)營相互帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)復(fù)合地產(chǎn)中各復(fù)合因素的有效互動(dòng)，樹立工程連續(xù)、連貫，持續(xù)、穩(wěn)健推進(jìn)的市場(chǎng)形象。策略五:結(jié)合招商和經(jīng)營情況，分階段限量推出商鋪。通過招商和經(jīng)營帶動(dòng)局部鋪面的銷售，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的逐步變現(xiàn)。結(jié)合本開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等多方面因素的綜合考慮，我司從實(shí)際情況出發(fā)，建議工程采用委托經(jīng)營管理，實(shí)行統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營；具體內(nèi)容包括：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一效勞監(jiān)督和統(tǒng)一物管等，同時(shí)在經(jīng)營上充分保證各類型經(jīng)營者的自由度，發(fā)揮其各自在商業(yè)經(jīng)營方面的特長和優(yōu)勢(shì)。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式結(jié)合當(dāng)前武漢市場(chǎng)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)從多個(gè)已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)營階段的商業(yè)工程來看，統(tǒng)一管理是當(dāng)前商業(yè)工程能夠長久經(jīng)營的一個(gè)必備保障，而分散經(jīng)營那么是保證商家經(jīng)營自主權(quán)和商家活力的有效手段。本工程定位為旅游復(fù)合型地產(chǎn)，其旅游產(chǎn)品將是一個(gè)長期的收益工程，因此為了保證整個(gè)工程能夠持續(xù)、長久的運(yùn)行，統(tǒng)一的經(jīng)營管理必不可少。購物區(qū)度假區(qū)休閑區(qū)娛樂區(qū)商務(wù)區(qū)餐飲區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，具體內(nèi)容包括：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物管等。實(shí)行分散經(jīng)營；各類型商家發(fā)揮各自經(jīng)營方面的能力和資源，充分實(shí)現(xiàn)經(jīng)營上的自主。形成工程核心競(jìng)爭力形成商家自身競(jìng)爭力

工程全程籌劃及代理初步方案工程規(guī)模龐大，物業(yè)類型多樣，開發(fā)周期長，整體的營銷籌劃工作紛繁復(fù)雜，非三言兩語能夠涵蓋，以下是我司對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)整體操作的一個(gè)初步設(shè)想和方案，以此作為我司介入工程營銷工作的一個(gè)操作思路。工程全程籌劃及營銷代理工作實(shí)施推進(jìn)表（表一）第一月第二月第三月第四月第五月第六月上中下上中下上中下上中下上中下上中下項(xiàng)目前期策劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析周邊資訊調(diào)研地塊環(huán)境研究項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目建筑形態(tài)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目中期策劃項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析項(xiàng)目價(jià)格策略項(xiàng)目價(jià)格執(zhí)行方案項(xiàng)目資金回籠周期分析項(xiàng)目概念策劃營銷策劃大綱媒介策略

（表二）第一月第二月第三月第四月第五月第六月上中下上中下上中下上中下上中下上中下項(xiàng)目營銷策劃VI識(shí)別系統(tǒng)年度推廣計(jì)劃月度推廣計(jì)劃階段創(chuàng)意計(jì)劃平面