2021.9.24-惠州惠城江北地塊-初判V2

惠州金山湖地塊市場(chǎng)研判報(bào)告

華南區(qū)域地產(chǎn)公司2021年6月總目錄土地分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)方案成本分析運(yùn)營開發(fā)投資主體建議2.3全市住宅市場(chǎng)：年度量?jī)r(jià)走勢(shì)備注：數(shù)據(jù)來自惠州房普，供需數(shù)據(jù)截止至2021年5月份?；葜輼鞘薪鼛啄旯┬璺€(wěn)定，價(jià)格小幅走高，庫存去化周期約14.8個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力加劇供求：近四年惠州供求平衡，平均每年供應(yīng)1480萬㎡，成交1570萬㎡，供求比為0.94：1；價(jià)格：惠州自執(zhí)行限價(jià)政策以來，2017-2019年價(jià)格上漲緩慢；但自2019年限價(jià)政策放松后，市場(chǎng)補(bǔ)漲現(xiàn)象明顯，2020年惠州成交量、價(jià)均創(chuàng)下歷史最高記錄；庫存：截至2021年8月底，全市住宅庫存量約1450萬㎡，庫存去化周期12.1個(gè)月。2.3全市住宅市場(chǎng)：月度量?jī)r(jià)走勢(shì)限價(jià)加碼，商品房重新備案只降不漲惠灣執(zhí)行新政“惠六條”首套房利率上浮30-40%，多家銀行“認(rèn)貸又認(rèn)房”多項(xiàng)新政調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)頒布“限外令”，境外個(gè)人僅能購買一套住宅備案價(jià)逐漸放開，多數(shù)樓盤新一輪備案均價(jià)有較大上浮深圳擴(kuò)容利好影響、及深圳、東莞限購刺激備注：數(shù)據(jù)來自惠州中原，供需數(shù)據(jù)截止至2021年8月份，實(shí)際成交價(jià)格低于網(wǎng)簽價(jià)限價(jià)力度有所放緩房?jī)r(jià)上漲過快，開始嚴(yán)格限價(jià)惠州市場(chǎng)受金融利率上調(diào)及調(diào)控政策影響，供應(yīng)成交量下滑，限價(jià)放松，成交價(jià)格穩(wěn)中微升2021年上半年惠州樓市呈“供需穩(wěn)定，價(jià)格略漲”，供應(yīng)和成交量環(huán)比20年略有上漲；2021年中下旬市場(chǎng)明顯下行，其中臨深板塊（惠陽、大亞灣、仲愷片區(qū)）量?jī)r(jià)下滑明顯；近期銀行利率上調(diào)疊加惠州調(diào)控政策升級(jí)，客戶觀望情緒加深，臨深板塊多項(xiàng)目采取以價(jià)換量快速出貨銀行利率上調(diào)“惠八條”頒布2.3全市住宅市場(chǎng)：惠州市小庫存去化周期走勢(shì)時(shí)間取證未售庫存面積（萬㎡）去化周期（3個(gè)月均值）去化周期（6個(gè)月均值）去化周期（12個(gè)月均值）2021.8144917.914.612.1備注：數(shù)據(jù)來自房普，供需數(shù)據(jù)截止至2021年5月份?；葜菔凶≌瑤齑?6-20年持續(xù)增長(zhǎng)，21年下半年市場(chǎng)下行導(dǎo)致全市去化周期拉長(zhǎng)截至2021年8月底，受成交下滑影響，全市21年去化周期呈上升趨勢(shì)，去化壓力逐月攀升。全市庫存及3，6，12個(gè)月去化周期2.4區(qū)域住宅市場(chǎng)：惠城區(qū)年度/月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖備注：數(shù)據(jù)來自惠州中原策略中心，供需數(shù)據(jù)截止至2021年8月份?；莩菂^(qū)是惠州市的主城區(qū)，擁有全市最好的教育資源和商業(yè)配套，自住需求旺盛?；莩菂^(qū)近年年成交面積穩(wěn)定在300萬㎡左右；在2020年全市限價(jià)逐漸放松的背景下，惠城區(qū)成交均價(jià)達(dá)13621元/㎡，較2019年上漲18.1%，遠(yuǎn)高于全市9.9%的整體漲幅，說明惠城購買需求相比其他縣區(qū)更強(qiáng)勁；惠城的房?jī)r(jià)整體呈增長(zhǎng)之勢(shì)，但漲幅受限價(jià)政策的抑制（如2019年11月限價(jià)放松，則漲幅較快；2020年9月份限價(jià)收緊，則漲幅趨緩，21年4月限價(jià)放松，漲幅加快）。2.4區(qū)域住宅市場(chǎng)：惠城區(qū)小庫存去化周期走勢(shì)備注：數(shù)據(jù)來自惠州中原策略中心，供需數(shù)據(jù)截止至2021年8月份。時(shí)間取證未售庫存面積（萬㎡）去化周期（3個(gè)月均值）去化周期（6個(gè)月均值）去化周期（12個(gè)月均值）2021.82409.810.18.3惠城區(qū)小庫存僅為240萬㎡，各維度綜合表現(xiàn)市場(chǎng)去化周期約8.3-10.1個(gè)月，市場(chǎng)去化周期健康2.6區(qū)域各板塊特點(diǎn)江北（CBD所在地，土地供應(yīng)稀缺，量?jī)r(jià)未充分釋放）特點(diǎn)：江北是惠州唯一的CBD所在地，惠州知名企業(yè)過半在江北CBD辦公。該板塊交通便捷、寫字樓/大型商業(yè)/大型市政等配套完善，由于在售項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，且供貨不足，故目前量?jī)r(jià)尚未充分釋放?？蛻簦浩焚|(zhì)剛需及改善客戶（以白領(lǐng)、公務(wù)員、新惠州人為主），對(duì)上下班通勤的便捷性要求較高。金山新城（規(guī)劃起點(diǎn)高，供需兩旺，量?jī)r(jià)均為惠城最高）特點(diǎn)：金山新城屬于惠州規(guī)劃的遠(yuǎn)景城市中心，規(guī)劃起點(diǎn)高、城市形象好，是惠州最宜居的片區(qū)，各類配套圍繞四環(huán)南路建設(shè)，也已經(jīng)在落地和兌現(xiàn)，目前均價(jià)在惠城區(qū)最高?？蛻簦褐饕獮楸镜仄焚|(zhì)剛需、各類改善型客戶。北站新城（TOD新城，發(fā)展?jié)摿Υ?，極度缺貨，價(jià)格有補(bǔ)漲趨勢(shì)）特點(diǎn)：北站新城規(guī)劃起點(diǎn)高，目前尚處于發(fā)展初期，預(yù)計(jì)隨著今年贛深高鐵的開通，區(qū)域配套將逐步豐富；而且目標(biāo)地塊距江北CBD核心區(qū)僅15分鐘車程，可享市級(jí)核心配套，是目前惠州重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)之一?？蛻簦褐饕獮楸镜仄焚|(zhì)剛需客、外地自住兼投資客。水口/江南/龍豐（城市利好有限，發(fā)展相對(duì)滯后，主打性價(jià)比）特點(diǎn)：片區(qū)形象較差，配套較低端，近年來供應(yīng)量明顯下降，該片區(qū)項(xiàng)目主打性價(jià)比，且市場(chǎng)份額有進(jìn)一步降低的趨勢(shì)?？蛻簦罕镜仃P(guān)注性價(jià)比的自住客為主。橋東、橋西、上排（傳統(tǒng)老城區(qū)，供應(yīng)量極低）典型的老城區(qū)，配套完善但城市形象較差，供應(yīng)量不足，有改善需求的主要外溢至金山新城。目標(biāo)地塊所屬的江北，是惠城區(qū)近年最熱點(diǎn)的三大置業(yè)板塊之一（另兩大板塊是金山新城、北站新城）。江北供不應(yīng)求，受供應(yīng)影響，近兩年成交量?jī)r(jià)均僅次于金山新城；CBD核心目標(biāo)地塊金地招商中交·未來花園四環(huán)南路演達(dá)大道2020年Q1市場(chǎng)數(shù)據(jù)2.6板塊住宅市場(chǎng)：江北板塊年度量?jī)r(jià)走勢(shì)江北板塊供應(yīng)供應(yīng)稀缺、成交旺盛，實(shí)際存量去化較快。供求：由于江北近幾年土地資源有限，房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量不大，2020年新增供應(yīng)43萬㎡，成交35.2萬㎡，供求比僅為1.22，部分項(xiàng)目捆綁車位或加價(jià)出售，實(shí)際市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。價(jià)格：目前江北整體成交均價(jià)約15127元/㎡（網(wǎng)簽備案價(jià)，不含額外加價(jià)部分），且該片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格普遍高于一手房；存量：截止2021年8月底，板塊短期庫存37.7萬㎡，短期庫存去化周期9.6個(gè)月。2.6區(qū)域住宅市場(chǎng)：江北CBD中心區(qū)資源豐富，價(jià)值突顯板塊名稱土地開發(fā)強(qiáng)度發(fā)展前景核心賣點(diǎn)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)主要產(chǎn)品類型代表項(xiàng)目江北中心區(qū)高：基本無可開發(fā)用地以軌道交通、配套牽引的城市會(huì)客廳配套價(jià)值、發(fā)展規(guī)劃16500元/㎡剛需/改善嘉和盛世江北沿江區(qū)中：優(yōu)質(zhì)濱水土地稀缺高端濱水居住區(qū)，城市CLD發(fā)展規(guī)劃、濱水資源12000元/㎡剛需/剛改奧林匹克花園北站新城板塊中：優(yōu)質(zhì)土地稀缺北站TOD新城TOD軌道交通12500元/㎡剛需/剛改萬科魅力之城江北可根據(jù)板塊屬性分為江北CBD中心區(qū)、北站新城板塊和沿江板塊三大區(qū)域，是惠州城市中心，項(xiàng)目地處江北CBD中心區(qū)；地塊距惠州核心地標(biāo)距離：距惠州華貿(mào)中心約2公里；距惠州站約4.5公里；距惠州西湖風(fēng)景區(qū)4公里；距離金山湖湖心島約7公里。地塊具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)。江北中心區(qū)板塊16500元/㎡江北沿江板塊12000元/㎡本項(xiàng)目金山湖湖心島西湖風(fēng)景區(qū)華貿(mào)中心惠州站北站新城板塊12500元/㎡市政配套：享有惠州市政府、文化藝術(shù)中心、三館一會(huì)展中心等優(yōu)質(zhì)資源集聚。辦公配套：江北CBD有15棟建成甲級(jí)寫字樓、超10棟規(guī)劃建設(shè)、近80萬平辦公面積。江北集聚著約10萬的優(yōu)質(zhì)人才，有著極強(qiáng)的購買力；生態(tài)配套：坐擁1000畝城市公園綠洲，生態(tài)景觀資源極為豐富，打造公園、綠洲、住宅融合的居住標(biāo)桿。2.6競(jìng)品分析：競(jìng)品分布及選擇江北中心區(qū)本案江北西區(qū)江北東區(qū)中洲華昕府（售罄）97-169㎡高層現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)：16800元/㎡（毛坯）（捆綁車位折合17600元/㎡）最后一棟開盤去化9成，2月清盤重點(diǎn)篩選與本項(xiàng)目區(qū)域相近、產(chǎn)品相近、客群相近的項(xiàng)目為項(xiàng)目競(jìng)品。但本項(xiàng)目打造金地峯范系住宅，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)，為品質(zhì)剛需/首改客戶提供舒適居所。競(jìng)品篩選：將區(qū)域內(nèi)品質(zhì)剛需/剛需改善型競(jìng)品中洲華昕府、藍(lán)光鉑匯公館列為一級(jí)競(jìng)品。二級(jí)競(jìng)品為保利達(dá)江灣南岸（高端改善-已售罄）、盛越華府（質(zhì)素較差）。備注：區(qū)域代表大盤多有稀供現(xiàn)象，其開盤去化率高，2020年基本可實(shí)現(xiàn)開盤清棟，部分項(xiàng)目額外綁定車位銷售。保利達(dá)江灣南岸（二期售罄）141-172㎡平層4房，215-421㎡復(fù)式二期均價(jià)：18500元/㎡（毛坯）21年4月開盤售罄，小面積游仙區(qū)話盛越華府93-142㎡高層現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)：16059元/㎡（毛坯）尾盤120-140㎡約40套藍(lán)光鉑匯公館（二期）98-128㎡高層，158-260㎡空中墅二期均價(jià)：18500元/㎡（毛坯）二期在售：117-128㎡3-4房1棟看江開盤去化8成2.6競(jìng)品選擇項(xiàng)目周邊主要競(jìng)品項(xiàng)目有：中洲華昕府（售罄）、藍(lán)光鉑匯公館、保利達(dá)江灣南岸、盛越華府競(jìng)品分級(jí)片區(qū)項(xiàng)目物業(yè)類型容積率建面（萬方）定位主力戶型首開時(shí)間2020年高層銷售情況（網(wǎng)簽）2021年1-5月高層銷售情況（網(wǎng)簽）備注年銷售月均銷銷售均價(jià)年銷售月均銷銷售均價(jià)總套數(shù)售套數(shù)總套數(shù)售套數(shù)一級(jí)競(jìng)品江北中心中洲華昕府高層/超高層(毛坯)3.57.16品質(zhì)剛需/改善97-169㎡3-4房2019年9月2232015628（不含車位）9319（4個(gè)月）16815（不含車位）售罄，階段斷貨江北中心藍(lán)光鉑匯公館（二期在售）高層/超高層(毛坯)4.1627.4品質(zhì)剛需/改善117-128㎡3+1-4房2019年7月775861599135550（7個(gè)月）15879階段性斷貨，預(yù)計(jì)10月加推6棟二級(jí)競(jìng)品江北中心保利達(dá)江灣南岸（二期尾盤）高層/超高層(毛坯)3.573改善/高端改善141-408㎡4房-復(fù)式2020年6月（二期）44463174133274017431二期售罄江北中心盛越華府高層(毛坯)3.84.2品質(zhì)剛需/改善93/120/143㎡2020年11月147（2個(gè)月）16251577160099月新推1棟備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)平臺(tái)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，銷售均價(jià)與實(shí)際成交價(jià)有一定出入樓盤名稱中洲華昕府開發(fā)商惠州市中洲房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理中洲物業(yè)拿地價(jià)格——拿地時(shí)間2018.2上市時(shí)間2019年9月入住時(shí)間2022年12月地理位置江北新瀝路與旺崗路交匯處精裝標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積建筑面積容積率住宅套數(shù)配套車位數(shù)車位比2.0萬㎡9.6萬㎡3.5458底商、南壇小學(xué)7021：1.53物業(yè)類型高層超高層優(yōu)勢(shì)位于江北CBD核心區(qū)位，教育資源優(yōu)、生活配套完善、交通便利，老牌開發(fā)商品質(zhì)較高劣勢(shì)捆綁車位銷售、小區(qū)體量小容積率高、園林打造一般、景觀資源一般項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格

2.6

競(jìng)品分析：——中洲華昕府

(1/5項(xiàng)目概況)中洲華昕府地處江北CBD幾何中心，是近年核心區(qū)難得一見的超高層純住宅項(xiàng)目，備受江北改善客群期待。產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目共4棟，2棟100米T4塔樓及2棟145米超高層T4塔樓，共458戶，目前已售罄。推售情況：2019年9月至今共推458套住宅，實(shí)際開盤去化8成，政府限簽；價(jià)格實(shí)現(xiàn)：目前網(wǎng)簽均價(jià)16815/㎡，。項(xiàng)目?jī)r(jià)格和面積成正比，舒適型產(chǎn)品可溢價(jià)但去化不如小面積產(chǎn)品。2.6

競(jìng)品分析：——中洲華昕府

(2/5產(chǎn)品結(jié)構(gòu))注，表格為項(xiàng)目已經(jīng)推出產(chǎn)品的戶型產(chǎn)品及價(jià)格實(shí)現(xiàn)物業(yè)類型面積段房型總套數(shù)戶型配比均價(jià)（元/㎡）層高已推套數(shù)已售套數(shù)去化率月均去化套數(shù)高層/超高層95-97㎡2+1房2廳2衛(wèi)5612%13719——5656100%3高層109㎡3+1房2廳2衛(wèi)11224%14534112112100%6143-146㎡4+1房2廳2衛(wèi)20445%1598520419093%10169㎡4+1房2廳3衛(wèi)7416%160997463——3177/212/248㎡復(fù)式123%1621212758%0合計(jì)——458100%-——45842893%21該項(xiàng)目屬于中小體量項(xiàng)目，整體月均去化21套/月，價(jià)格走勢(shì)：2020年9月第一次開盤成交均價(jià)13872元/㎡，2021年成交均價(jià)16768元/㎡，漲幅2896元/㎡，漲幅約20.8%，捆綁車位后折合均價(jià)17600元/㎡近期開盤：最近一次20年4月加推，推出4棟30層兩梯四戶產(chǎn)品共229套開盤去化8成，主力戶型96-144㎡3-4房產(chǎn)品，目前已售罄。分銷情況：該項(xiàng)目采取全盤包銷模式，無渠道。中洲華昕府量?jī)r(jià)走勢(shì)（網(wǎng)簽）2.6

競(jìng)品分析：——中洲華昕府(3/5銷售情況)開盤日期面積推售套數(shù)認(rèn)購套數(shù)開盤去化率備案均價(jià)折扣2021年3月20日144-169㎡4房1178068%16812備案價(jià)銷售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后情況，飄窗部分全贈(zèng)送，陽臺(tái)半贈(zèng)送。在售戶型：主力戶型為109㎡3+1房、145㎡4+1房。戶型方正，舒適闊綽；4房及以上產(chǎn)品采用大橫廳設(shè)計(jì)，分布在超高層采光、通風(fēng)、視野最佳，是項(xiàng)目溢價(jià)點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目高端定位，吸附高端改善客群。2.6

競(jìng)品分析：——中洲華昕府(4/5主力戶型)95㎡2+1房1衛(wèi)109㎡3+1房2衛(wèi)145㎡4+1房2衛(wèi)169㎡4+1房2衛(wèi)高層住宅客戶來源以惠城江北為主，占比近67％；置業(yè)目的偏自住占比67%，同時(shí)也有28%為自住投資兼顧。2.6

競(jìng)品分析：——中洲華昕府

(5/5客戶分析)成交客戶居住區(qū)域分析成交客戶置業(yè)目的分析樓盤名稱藍(lán)光鉑匯公館開發(fā)商惠州市和勝置業(yè)有限公司物業(yè)管理四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司拿地價(jià)格/拿地時(shí)間——上市時(shí)間2020年4月入住時(shí)間2021年5月地理位置惠州市江北文華一路（惠州市政府斜對(duì)面800米）精裝標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積建筑面積容積率住宅套數(shù)配套車位數(shù)車位比48113㎡274795㎡4.161304底商、學(xué)校20051：1.66物業(yè)類型高層、超高層優(yōu)勢(shì)江北核心區(qū)位、東江江景、優(yōu)質(zhì)教育、交通便利、生活便利劣勢(shì)醫(yī)院對(duì)視抗性項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格

2.6

競(jìng)品分析：——藍(lán)光鉑匯公館(1/5項(xiàng)目概況)地處江北核心區(qū)域，商業(yè)、市政、教育、醫(yī)療等配套十分成熟，周邊道路交通便捷，部分樓棟視野看東江及高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目兼具稀缺性及優(yōu)質(zhì)區(qū)位價(jià)值。產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目分為兩期開發(fā)共1304戶，目前在售二期僅剩6號(hào)樓未售，預(yù)計(jì)10-11月出售推售情況：最近一次加推2020年11月，推336套當(dāng)日去化80%。價(jià)格實(shí)現(xiàn)：目前網(wǎng)簽均價(jià)16496/㎡，實(shí)際成交均價(jià)17600元/㎡。117㎡3+1房產(chǎn)品去化快且能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)物業(yè)類型面積段房型總套數(shù)戶型配比均價(jià)（元/㎡）層高已推套數(shù)已售套數(shù)去化率月均去化套數(shù)高層98㎡2+1房2廳2衛(wèi)18721%150583M187201-13高層117㎡3+1房2廳2衛(wèi)3033418128㎡3+1房2廳2衛(wèi)1451615141㎡3+1房2廳2衛(wèi)2032219240㎡4+1房2廳2衛(wèi)667%156946695-6合計(jì)——904100%————9041130-71備注：成交數(shù)據(jù)含一期遺留數(shù)據(jù)，故部分戶型去化率超100%。2.6

競(jìng)品分析：——藍(lán)光鉑匯公館(2/5產(chǎn)品結(jié)構(gòu))2.6

競(jìng)品分析：——藍(lán)光鉑匯公館(3/5銷售情況)該項(xiàng)目二期自20年4月入市成交穩(wěn)定，整體月均去化71套/月。銷售情況：2020年4月至今共推904套住宅，2020年11月開盤當(dāng)日去化8成，網(wǎng)簽受限。價(jià)格漲幅：高層（2020年4月）成交均價(jià)17253元/㎡，2021年8月成交均價(jià)17919元/㎡，漲幅963元/㎡，一年漲幅約4%；分銷情況：未啟用渠道藍(lán)光鉑匯公館量?jī)r(jià)走勢(shì)（網(wǎng)簽）在售戶型：主力戶型為98㎡2+1房，117-141㎡3+1房各戶型陽臺(tái)滿足改房間需求，提升功能性，141㎡設(shè)置家政間，滿足部分高端客戶品質(zhì)需求，南北通雙陽臺(tái)最大化景觀資源2.6

競(jìng)品分析：——藍(lán)光鉑匯公館(4/5主力戶型)98㎡2+1房2廳2衛(wèi)117㎡3+1房2廳2衛(wèi)128㎡3+1房2廳2衛(wèi)141㎡3+1房2廳2衛(wèi)陽臺(tái)改房間陽臺(tái)改房間陽臺(tái)改房間高層住宅客戶來源惠城本地客為主，占比90％；置業(yè)目的偏自住占比80%，占據(jù)絕對(duì)主力。2.6

競(jìng)品分析：——藍(lán)光鉑匯公館

(5/5客戶分析)成交客戶居住區(qū)域分析成交客戶置業(yè)目的分析2.7市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：歷年供需總結(jié)惠州土地招拍掛無法滿足市場(chǎng)土地需求，相當(dāng)比例的土地供應(yīng)來自：村企合作用地、城市更新用地（例如：仲愷大道沿線城市更新用地）、部分企業(yè)合作用地等。21年受市場(chǎng)下行影響整體庫存呈上升趨勢(shì)?；莩菂^(qū)市場(chǎng)供需平衡，去化周期健康惠州市（去化周期按照過去12個(gè)月成交均值計(jì)算）年份商品住宅商品住宅(1)/(2)商品住宅成交均價(jià)成交土地商品(3)-(2)商品住宅已取證未售存量已取證去化周期（月）大庫存大庫存供給量（1）成交量（2）元/㎡住宅計(jì)容建面(3)去化周期（月）2015年89710470.866133607-440163019109841262016年102114400.718588413-10271212109958832017年144915850.9110617673-913107589045682018年180716781.0810936648-1030138698016572019年161114931.0811414570-9231323117093572020年151416580.9112267926-73213309.86361462021年1-8月9017841.1513006399-385144912.1583945.7匯總9199.69684.80.95——4236——庫存周期12.1個(gè)月————年均138314830.93——639——————備注：數(shù)據(jù)來自房普，供需數(shù)據(jù)截止至2021年8月份?；莩菂^(qū)（普通住宅）（去化周期按照過去12個(gè)月成交均值計(jì)算）年份商品住宅商品住宅(1)/(2)商品住宅成交均價(jià)成交土地商品(3)-(2)商品住宅已取證未售存量已取證去化周期（月）大庫存大庫存供給量（1）成交量（2）元/㎡住宅計(jì)容建面(3)去化周期（月）20162193870.578822152-236194612493920172232660.841088190-176151610734820183412851.211447203-812078992422019311310111531186-12420888683420203423251.0513621218-1072258761282021年1-8月2342151.091426189-126239.77.263523.6匯總167017880.93——938——庫存周期7.2個(gè)月————年均2873140.91——169.8——————2.7市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：歷年供需總結(jié)項(xiàng)目所在地為江北板塊，項(xiàng)目較少目前去化周期10.4個(gè)月；本板塊憑借完善配套、核心區(qū)位及稀缺供應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，品牌房企持續(xù)發(fā)力造勢(shì)和配套不斷升級(jí)，21年成交同比走高，未來仍將存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；江北（普通住宅）年份商品住宅商品住宅(1)/(2)商品住宅成交均價(jià)成交土地商品住宅計(jì)容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取證未售存量已取證去化周期（月）大庫存大庫存供給量（1）成交量（2）元/㎡去化周期201821.421.11.0112384--29.516.8--201936.534.91.0512090--31.110.7--20204335.21.2214737--39.013.3--2021（1-8）27.628.80.9615127--37.710.4--匯總128.51201.07——--庫存周期10.4個(gè)月_年均33.630.41——--2.7潛在供應(yīng)預(yù)判銷售情況樓盤名稱住宅計(jì)容面積（萬㎡）已供應(yīng)

住宅面積已售住宅面積剩余總存量拿地價(jià)格2021年剩余月份預(yù)計(jì)供銷（萬㎡）2022年預(yù)計(jì)供銷（萬㎡）2023年預(yù)計(jì)供銷（萬㎡）合計(jì)（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交江北在售盛越華府4.11.971.972.1/2.12.1////4.14.1保利達(dá)江灣南岸47.647.646.80.8/0.80.8////47.647.6嘉和盛世17.56.896.898.5/444.54.5//17.517.5藍(lán)光鉑匯公館（二期）7.56.64.972.5/2.52.5////7.57.5待售泰豐千灣匯11.40.00.011.47784//11.411.4//11.411.4方直星圖園5.30.00.05.374815.35.3////5.35.3德商悅府5.60.00.03.3/5.65.6////5.65.6合計(jì)9963.0660.6333.91526520.320.315.915.9009999江北目前多個(gè)項(xiàng)目處于尾盤斷供狀態(tài)，未來三年整體預(yù)計(jì)供應(yīng)約36.2萬㎡，供應(yīng)較少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2.7市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷：惠州市整體供需平衡：惠州市場(chǎng)量級(jí)大，量穩(wěn)價(jià)升，后期預(yù)計(jì)保持緩慢增長(zhǎng)，全市庫存量約1449萬㎡，去化周期約12.1個(gè)月；近3年供需總體平衡，市場(chǎng)健康；惠城區(qū)供需穩(wěn)定，價(jià)格上漲：惠城區(qū)年均成交面積維持在300萬㎡左右，價(jià)格漲幅明顯，2020年成交均價(jià)13621元/㎡，同比漲幅18.1%，惠城依然為惠州整體價(jià)格及漲幅的高地，仍具備較大上漲空間；項(xiàng)目所在地江北核心CBD板塊，享配套利好：江北具有惠城最優(yōu)質(zhì)城市配套：10大場(chǎng)館、8大公園、4大商業(yè)體，是城市精英階層平衡工作與生活的最優(yōu)選擇；江北土地資源日益稀缺，尤其是項(xiàng)目坐擁部分江景資源將賦予項(xiàng)目更高的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)少，供應(yīng)稀缺，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)：未來三年板塊供稀缺，目前去化周期僅為11.7個(gè)月，片區(qū)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。金地品牌房企競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)：本項(xiàng)目有金地品牌及物業(yè)加持，具備品牌溢價(jià)力；機(jī)會(huì)點(diǎn)：惠州千萬級(jí)市場(chǎng)，具備流量保證，片區(qū)位于江北CBD核心區(qū)域享優(yōu)質(zhì)完善的城市配套，土地資源日益稀缺，量?jī)r(jià)尚未完全釋放，入市存在較大機(jī)會(huì)核心CBD區(qū)域周邊地塊，稀缺江景資源，建議以高品質(zhì)立足市場(chǎng)，控總價(jià)保證去化江北板塊（萬㎡）指標(biāo)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)2018201920202021.1-82021.8-1220222023未來三年合計(jì)供應(yīng)量（萬㎡）21.436.54327.620.3252065.3需求量（萬㎡)21.234.935.228.220.3353085.3供需比1.011.051.220.981.000.710.670.77小庫存去化周期12.112.614.711.712.08.68.09.2目錄土地分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)方案成本分析運(yùn)營開發(fā)投資主體建議及結(jié)論外收模式選型3.1客戶定位：客戶地圖江北價(jià)高量少供應(yīng)稀缺，土地供應(yīng)稀缺；江北是惠州唯一的CBD所在地，惠州知名企業(yè)過半在江北CBD辦公。該板塊交通便捷、寫字樓/大型商業(yè)/大型市政等配套完善，區(qū)域內(nèi)的稀缺價(jià)值將進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)客戶容量也將進(jìn)一步提升；本案目標(biāo)客戶群體鎖定江北本地的首置剛需改客戶。通過對(duì)片區(qū)中洲華昕府、保利達(dá)江灣南岸等項(xiàng)目的成交客戶分析，對(duì)本案目標(biāo)客群進(jìn)行預(yù)判?？蛻纛悇e客戶來源客戶特征核心客戶惠城江北70-80%惠城江北的自住型客戶，支付能力較高，普遍在江北工作，看重與生活與工作的距離和便利性；享受都市完善配套帶來的便捷。邊緣客戶惠州其他區(qū)域10%惠州老城區(qū)河南岸、麥地等有換房需求，看重CBD完善配套及繁華品質(zhì)生活的客群重點(diǎn)客戶深圳10%與惠州有一定地緣聯(lián)系，看好惠城江北CBD的發(fā)展，認(rèn)可江北土地稀缺性的價(jià)值；屬于資源占有型客戶。深圳10%惠城其他10%江北本地80%金山湖東部新城南部新城3.2運(yùn)營角色合理周轉(zhuǎn)，兼顧利潤(rùn)利潤(rùn)優(yōu)先周轉(zhuǎn)優(yōu)先合理利潤(rùn)，兼顧周轉(zhuǎn)本地塊所在片區(qū)目前以剛需和首改客戶為主，客戶支付力較高；同時(shí)本版塊內(nèi)供應(yīng)極少，競(jìng)爭(zhēng)較弱，區(qū)位核心且附件客群需求長(zhǎng)期被抑制。綜上，建議本項(xiàng)目合理利潤(rùn)兼顧周轉(zhuǎn)，以高品質(zhì)立足市場(chǎng)，控總價(jià)保證去化。高高低資源等級(jí)+類似土地獲取難度預(yù)期提價(jià)空間+競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松程度ⅢⅡⅠⅣ3.3項(xiàng)目定位

：產(chǎn)品系列選擇根據(jù)項(xiàng)目客群特點(diǎn)，城市等級(jí)等多方面考慮，本項(xiàng)目住宅擬選擇峯范系列；項(xiàng)目整體定位為三檔，滿足江北CBD追求品質(zhì)的客戶對(duì)居住環(huán)境的需求。本項(xiàng)目3.3項(xiàng)目定位：產(chǎn)品配比建議地塊區(qū)位核心，板塊項(xiàng)目多有斷供表現(xiàn)且潛在供應(yīng)稀缺，現(xiàn)階段呈供不應(yīng)求狀態(tài)，板塊19年-20年成交均價(jià)明顯上升，客戶需求旺盛。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值高，客戶承價(jià)能力高，建議提高產(chǎn)品品質(zhì)，以高品質(zhì)、控總價(jià)立足市場(chǎng)，形成本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建議定位品質(zhì)剛需、剛需改善，打造95-128㎡的3-4房產(chǎn)品。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：設(shè)置95㎡3房，對(duì)比中洲華昕府需提升品質(zhì)，匹配品質(zhì)客群訴求。125㎡實(shí)現(xiàn)4房2衛(wèi)，控總價(jià)保證項(xiàng)目快速去化。（考慮項(xiàng)目地塊小且臨近高架，自身質(zhì)素一般，難支撐面積超140㎡改善型產(chǎn)品且無溢價(jià)能力）

本項(xiàng)目建議戶配與預(yù)估總價(jià)物業(yè)類型戶型建筑面積戶型套數(shù)占比預(yù)計(jì)套數(shù)預(yù)計(jì)總面積預(yù)計(jì)面積占比產(chǎn)品系列檔位裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅層高備注住宅高層953房2廳2衛(wèi)50%1251187543%峯范系列三檔10003m95㎡為品質(zhì)剛需產(chǎn)品，125㎡為功能型產(chǎn)品。

建議T4排布，125㎡四房產(chǎn)品布置在看江位置，景觀資源最大化，樓棟靠南布置，盡量減少北側(cè)高架噪音影響及西側(cè)高層視野遮擋1254房2廳2衛(wèi)50%1251562557%3.4產(chǎn)品策劃：產(chǎn)品要素級(jí)配建議——高層金地產(chǎn)品要素級(jí)配體系表——高層產(chǎn)品城市客戶檔次產(chǎn)品要素投資階段高層備注說明2★3★4★5★惠州（三線城市）二檔為主立面⊙景觀⊙精裝首層大堂⊙地下大堂⊙本地客戶對(duì)地下大堂敏感度的不高標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳⊙室內(nèi)精裝-設(shè)備技術(shù)基本設(shè)備配置⊙可選技術(shù)配置⊙樣板房科技體驗(yàn)⊙參考競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品情況，建議本項(xiàng)目定位峯范三檔，地下大堂建議降低配置控成本?；葜菖c上游城市價(jià)格剪刀差從2019年6月起快速被拉大，差距在新一輪市場(chǎng)輪動(dòng)中將重新拉平，給惠州價(jià)格提供堅(jiān)實(shí)的外部機(jī)會(huì)。3.5售價(jià)驗(yàn)證——外部?jī)r(jià)格支撐，深、莞、惠城市輪動(dòng)深/惠房?jī)r(jià)比=5深/惠房?jī)r(jià)比=5深/惠房?jī)r(jià)比=5.5考慮板塊內(nèi)競(jìng)品存量少，供應(yīng)稀缺，處于供不應(yīng)求趨勢(shì)，綜合周邊競(jìng)品實(shí)際銷售價(jià)格及流速，建議：住宅毛坯現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格為1.8萬/㎡，基于當(dāng)前市場(chǎng)情況不設(shè)置漲幅。該項(xiàng)目屬于熱門板塊中心地段，客群支付能力較高；項(xiàng)目地塊小素質(zhì)一般難支持高端改善產(chǎn)品，對(duì)比競(jìng)品需要優(yōu)功能同時(shí)控面積，同品質(zhì)低總價(jià)贏得市場(chǎng)。3.5售價(jià)建議——住宅（毛坯）

中洲華昕府藍(lán)光鉑匯四季（二期）保利達(dá)江灣南岸（二期）參考權(quán)重50%30%20%現(xiàn)時(shí)點(diǎn)毛坯售價(jià)176001850018500比價(jià)要點(diǎn)區(qū)位0-100300交通便利性100-200300生活配套-300-300300學(xué)區(qū)-300-2000周邊環(huán)境-200-400-400景觀資源600-300-600社區(qū)規(guī)模及環(huán)境-200-400-600房屋品質(zhì)200200200戶型及產(chǎn)品附加值300300300品牌及服務(wù)300300300調(diào)整后價(jià)格181001740018600本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)點(diǎn)毛坯參考價(jià)格179903.5售價(jià)建議——住宅（精裝）目前惠城的精裝項(xiàng)目中，精裝成本普遍在670~900元/㎡，精裝溢價(jià)率普遍在71%~111%；精裝項(xiàng)目的去化速度整體與毛坯項(xiàng)目差距不大，這說明客戶對(duì)精裝具有一定的接受度；若本項(xiàng)目因“裝配式住宅”的要求必須采取精裝交付，則建議精裝溢價(jià)率不超過100%，否則客戶認(rèn)為不劃算，將會(huì)帶來一定去化風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域項(xiàng)