哈爾濱某地塊市場部分2021.11

商品住宅供應(yīng)走勢供應(yīng)高點(diǎn)：6月、9月；供應(yīng)低點(diǎn)：2月；近三年數(shù)據(jù)來看，18年供地集中在下半年，導(dǎo)致19年上半年供應(yīng)斷檔，集中在8-9月入市，20年開始恢復(fù)正常供貨節(jié)奏；20年總供應(yīng)787萬㎡，主要集中在1月、5月、9月;21年3月開始，供應(yīng)恢復(fù)正常，但1-11月供應(yīng)總量處于往年同期低位，1-11月供應(yīng)383萬㎡。商品住宅成交走勢2月為歷年成交低點(diǎn)；9月受往年供貨節(jié)奏影響，為年度成交高點(diǎn)；近三年，哈爾濱商品住宅市場成交量整體呈下行趨勢，18年成交910萬㎡，19年受供應(yīng)端影響，成交量642萬㎡，同比減少29%，上半年市場供貨不足，需求被抑制，20年受疫情影響，整體成交低迷，成交501萬㎡，連續(xù)三年下降；2021年3月市場受1、2月疫情影響積攢一波客戶，短暫迎來小陽春，成交41萬㎡，短期內(nèi)向好；直至9月末連續(xù)3次疫情影響，成交量下降明顯，2021年1-11月商品住宅銷售面積343萬㎡，同比下降23.9%。商品住宅價格走勢Ps：數(shù)據(jù)截止日期：2019年9月20日20年價格基本處于橫盤狀態(tài)，穩(wěn)定在11000元/㎡，市場價格出現(xiàn)分化，哈爾濱城市外擴(kuò)，低價項目拉低城市均價。哈爾濱商品住宅成交均價實現(xiàn)兩次補(bǔ)漲，18年成交價格第一次補(bǔ)漲，年度均價8600元/㎡，同期漲幅11%；19年價格跳漲，成交均價10796元/㎡，同比增長26%，漲幅較大；2020年價格橫盤穩(wěn)定在11000元/㎡。2021年價格回落，低價項目競爭激烈，以價換量，預(yù)計價格上漲壓力大。1-11月累計銷售均價為10331元/㎡，11月均價9905元/㎡，同比下降8%。2月均價受成交量低影響，被高價房拉高。哈爾濱2021年1-11月住宅市場供應(yīng)383萬㎡，成交343萬㎡，供求比1.12，成交均價10331元/m2；21年政府修復(fù)供求結(jié)構(gòu)，供應(yīng)減少，但受市場大環(huán)境和疫情影響，去化放緩，存量增加；全市供需表：截止11月末小庫存953萬方，環(huán)比下降1%，同比上升3%，去化周期延長哈爾濱市年份商品住宅供給量

（1）商品住宅成交量

（2）供求比商品住宅成交均價成交土地住宅建面

（3）（3）-（2）商品住宅取證未售已取證去化周期（月）大庫存大庫存去化周期（月）20118096421.266460——112321——20127857551.046074——115418.3——20135976460.927039——110520.5——20146775221.37219——126029——20156216470.967986322-325123422.930565720165618790.647954628-25191612.52805382017109610741.028209304-77093810.52035232018年6639100.739318385-5256989.11788242019年5776420.911074454-18862511.71600302020年7865011.571062378728691021.81886452021年1-11月3833431.1210331317-2695328.81860562021年預(yù)判4003671.3610200350-1794330.83186961.11匯總755575611.00—3197—————21年住宅市場供求大幅縮減，整體低位下行年度量價走勢：2018、2019年市場同比供應(yīng)均急劇下降，市場供不應(yīng)求；2020年供應(yīng)增加，成交受疫情影響全年疲軟，供求比激增；21年供應(yīng)減少，供需比下降；2021年1-11月累計成交343萬m2，同比20年下降31.5%，同比19年下降46.6%；成交均價10331元/m2，同比20年下降6.3%，同比19年下降7.1%；市場下探，量價齊跌。萬㎡價格呈現(xiàn)迅速上漲態(tài)勢14%價格同比：19%月度量價走勢：11月成交量穩(wěn)價跌，價格下滑，市場以價換量，持續(xù)低位回落20年二季度供應(yīng)上漲，但受疫情影響成交量大幅回落，市場整體供大于求，價格停漲，呈回落態(tài)勢，年末以價換量，價格持續(xù)回落；21年11月住宅市場供應(yīng)、成交量同比下降66.8%和47.1%；11月均價9905元/㎡，均價同比下降8.1%；四季度因疫情頻發(fā)，需求轉(zhuǎn)淡市場下行加劇，預(yù)判年末市場處于低位下行。哈爾濱商品住宅庫存從2014年開始大幅去化，2019年庫存到達(dá)最低點(diǎn)。20年供應(yīng)持續(xù)放量，主要集中在松北三環(huán)外板塊，受疫情影響，成交放緩，小庫存基數(shù)增大；21年成交量持續(xù)減弱，加劇小庫存積壓。21年全市住宅小庫存小幅增加，當(dāng)前去化周期為28.8個月商品住宅年度庫存：供應(yīng)不足，持續(xù)去化剩余庫存，銷售速度降低供應(yīng)放量疊加疫情影響，庫存上漲哈爾濱商品住宅小庫存去化周期在2019年6月達(dá)到最低點(diǎn)，隨后去化周期緩慢上升。截止2021年11月小庫存953萬㎡、去化周期28.8個月，成交處于低速恢復(fù)期，市場庫存增加階段。21年11月小庫存環(huán)比小幅回落，當(dāng)前去化周期為28.8個月商品住宅月度庫存：

庫存面積環(huán)比同比去化周期去化周期去化周期（萬㎡）（3個月均值）（6個月均值）（12個月均值）2021年11月952.74-1.22%3.46%28.627.428.8單位：萬㎡單位：月面積結(jié)構(gòu)分析：90-120㎡面積段為供求主力，70-90㎡面積段需求量逐年減少2019年90-120㎡面積段成交量占比較大；進(jìn)入2020年供應(yīng)上漲，各面積段供求比均明顯增加，受疫情影響成交明顯下滑；21年90-120㎡面積段仍為成交主力，其次是70-90㎡、120-144㎡產(chǎn)品。面積段供求比分析面積

年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計2017年0.991.091.180.940.860.721.022018年0.440.710.670.920.870.570.732019年0.410.791.061.080.680.470.902020年1.531.441.281.321.040.631.272021年2.901.630.930.960.450.921.12累計0.981.141.091.070.900.631.03面積結(jié)構(gòu)分析：市場主流供銷面積段為90-120㎡產(chǎn)品，120-144㎡產(chǎn)品銷量逐年增加20年市場主流供銷面積段90-120㎡，與19年相比供應(yīng)減少，成交占比穩(wěn)步上升，120-144㎡市場份額呈上漲趨勢。21年1-11月90-120㎡面積段仍為成交主力，供應(yīng)占比35%、成交占比43%。120-144㎡成交占比逐年增加，1-11月占比達(dá)23%?？們r結(jié)構(gòu)分析：市場主流成交總價段為70-100萬，占比達(dá)33%；其次為總價100-150萬占比31%市場主流成交總價段為70-100萬，其次為100-150萬。目前截止11月70-100萬占比達(dá)到33%，預(yù)計21年整體趨勢不變?？們r面積交叉分析：總價段150萬為主力成交總價天花板，面積段80-100㎡產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高，其中主力面積段為80-90㎡。主力產(chǎn)品為80-90㎡，100-110萬產(chǎn)品；其次為90-100㎡，100-130萬產(chǎn)品近12個月主流面積段及總價段交叉分析（2020年12月-2021年11月）面積段/總價段100萬以下100-110萬110-120萬120-130萬130-140萬140-150萬150-160萬160-170萬170-180萬180-190萬190-200萬200-210萬210-220萬220-230萬230-240萬240-250萬250萬以上合計（套數(shù)）70以下19795035251000200001000209370-807653929302689000000000791380-908257504171151274108822000000001955090-1004295622576430212107138272712149000006469100-11027246797414392331311424311260192410015331110-1201285579498497238141257188936270505752121024091120-1307903353384254584121491501761381666829323126363759130-1403531942062091101911368091726610085535115882100140-15017257691166072693050589497441814211731214150-1607911781113211110109101823253171368160-1703112127790242438374738531591427170-1801932314582111611131010585208180-19015714330122381335384157190-200256120121010333382115200以上11471015536966581114377488合計20777310126982355163712041014547576458502398318242215143109837283小結(jié)市場量價年度市場恢復(fù)：16-19年供應(yīng)持續(xù)不足導(dǎo)致需求下降，房價持續(xù)上漲；2020年供應(yīng)恢復(fù)，疫情影響成交下滑；21年供應(yīng)恢復(fù)，市場量價齊跌，市場處于蕭條期。月度平穩(wěn)上漲：11月成交環(huán)比上升9.2%，同比下降47.1%；價格同比下降8.1%；成交低迷，價格下跌，市場整體處于低位水平。庫存加速去化：住宅庫存953萬㎡，去化周期為28.8個月，庫存小幅增加。21年市場供應(yīng)恢復(fù)，競爭激烈，價格下降。庫存增加，去化速度放緩量價結(jié)構(gòu)：80-100㎡需求穩(wěn)定，供銷主力80-90㎡的剛需產(chǎn)品，且?guī)齑嫒セ羁欤芷谧疃?；交叉分析：主力產(chǎn)品為80-90㎡，100-110萬產(chǎn)品；其次為90-100㎡，100-130萬產(chǎn)品去化率恢復(fù)：21年初市場熱度低迷，1-11月開盤去化率約為27.9%。開盤去化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品機(jī)會：80-90㎡市場主力，需求穩(wěn)定。區(qū)域機(jī)會：香坊區(qū)供銷比平衡，去化較好，庫存健康市場處于蕭條期，3月小陽春短期向好，4、5月市場以價換量競爭激烈，6、7月有回暖趨勢；三環(huán)外城市近郊競爭持續(xù)加??；主城區(qū)持續(xù)稀缺，量價均穩(wěn)；主力為80-90㎡剛需產(chǎn)品；主流面積段80-100㎡產(chǎn)品需求穩(wěn)定，安全性高；市場預(yù)判開盤熱度減弱，香坊香福路板塊開盤去化較高周期研究歷史周期：當(dāng)下市場處于低位，一季度末市場短期向好，二、三季度各房企降價促銷，以價換量情況嚴(yán)重，量價齊跌，11月市場持續(xù)回落。短周期：成交量增長動能不足，量價均跌，處于蕭條期，市場震蕩下行。蕭條期，市場處于低位水平區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域供銷：供銷主力在松北和香坊，松北競爭激烈，庫存基數(shù)大持續(xù)以價換量，香坊供求平衡，受市場影響價格微降，道里區(qū)供不應(yīng)求；區(qū)域庫存：南崗、道里、香坊庫存健康去化周期好于全市；松北區(qū)去化速度最快，受庫存量影響，去化周期高于全市。香坊區(qū)南崗區(qū)道里區(qū)松北區(qū)3.2客戶定位以道里區(qū)地緣客戶為主，以南崗客戶為輔，兼有部分外地客戶（其他地市、縣）補(bǔ)充客戶重要客戶核心客