農(nóng)副產(chǎn)品交易市場配送中心建設(shè)項目研究報告

PAGEPAGEII海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場及綜合性加工配送中心建設(shè)工程可行性研究報告工程建設(shè)單位：海南永青綠色農(nóng)業(yè)食品加工有限公司工程建設(shè)地址：海南省文昌市文城鎮(zhèn)英城社區(qū)可研編制日期：二〇一三年九月目錄第一章總論 11.1工程名稱及建設(shè)單位 11.2工程主管部門 31.3工程建設(shè)思路及目標 31.4工程建設(shè)地址及內(nèi)容 41.5工程投資及資金籌措 41.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標 51.7可研編制依據(jù) 51.8研究結(jié)論與建議 6第二章工程背景與建設(shè)必要性 82.1工程背景 82.2工程建設(shè)必要性 10第三章市場分析與預(yù)測 123.1文昌本地市場規(guī)模 123.2輻射區(qū)域市場規(guī)模 143.3 15第四章工程選址及建設(shè)條件 174.1工程選址 174.2建設(shè)條件 18第五章工程建設(shè)投資方案 245.1工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 245.2工程建設(shè)投資模式 255.3交易市場建設(shè)方案 255.3.1農(nóng)副產(chǎn)品綜合性加工配送中心建設(shè)方案 255.3.2農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚建設(shè)方案 265.3.3多功能冷藏庫建設(shè)方案 275.3.4綜合辦公大樓建設(shè)方案 295.3.5商業(yè)鋪面建設(shè)方案 315.3.6百貨大樓建設(shè)方案 315.3.7酒店餐飲大樓建設(shè)方案 315.3.8地磅、停車場、宿舍等輔助工程建設(shè)方案 315.3.9配套商品房建設(shè)方案 32第六章工程經(jīng)營管理模式 346.1工程經(jīng)營模式 346.1.1市場定位 346.1.2工程經(jīng)營策略 356.2工程管理模式 37第七章工程組織機構(gòu)與人員培訓(xùn) 387.1組織機構(gòu) 387.2勞動定員 387.3員工培訓(xùn) 39第八章工程實施進度 418.1籌備工作 418.2建設(shè)施工 418.3工程進度 41第九章投資估算和資金籌措 429.1估算范圍 429.2估算依據(jù) 429.3工程建設(shè)投資估算 439.4流動資金投資估算 459.5資金籌措 45第十章市場經(jīng)營收支分析 4610.1市場經(jīng)營收入估算 4610.2市場經(jīng)營支出估算 4710.3經(jīng)營分析結(jié)論 49第十一章經(jīng)濟社會效益分析 5111.1工程建設(shè)將為市政府“保供穩(wěn)價〞工作提供穩(wěn)定抓手 5111.2工程建設(shè)將逐步解決居民“買菜難、買菜貴〞問題 5111.3工程建設(shè)將有力帶動地區(qū)經(jīng)濟開展和創(chuàng)造相當數(shù)量就業(yè) 5111.4工程建設(shè)有利于標準我市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場 5211.5工程建設(shè)將大力促進地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程 52第一章總論1.1工程名稱及建設(shè)單位1.1.1工程名稱海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場及綜合性加工配送中心工程1.1.2工程建設(shè)單位海南永青綠色農(nóng)業(yè)食品加工有限公司是國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，是一家集農(nóng)產(chǎn)品種植、收購、加工、包裝、冷藏、物流和銷售為一體的大型農(nóng)業(yè)集團。公司在海南文昌東路鎮(zhèn)、會文鎮(zhèn)、萬寧禮紀鎮(zhèn)和屯昌屯城鎮(zhèn)投資3億多元建有4個大型農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地集配中心，冷藏加工能力達5.5萬噸，占全省農(nóng)產(chǎn)品冷藏能力的25%，是海南省規(guī)模最大、冷藏加工設(shè)備最先進、效勞體系最完善的產(chǎn)地集配中心。集團以4個產(chǎn)地集配中心為根底，通過科學的效勞體制、良好的經(jīng)營機制和完善的管理模式，在全省建立了94個農(nóng)業(yè)效勞站，擁有2712名農(nóng)民技術(shù)員，連接農(nóng)戶11余萬戶，覆蓋43.5萬畝種植基地。依托產(chǎn)地根底設(shè)施及生產(chǎn)收購網(wǎng)絡(luò)，公司在全國建立了60個批發(fā)網(wǎng)點和具有銷售載體的800多個營銷終端，培育了300多名常年運銷海南瓜菜水果的客商，2024年度公司運銷總量到達23萬噸，銷售額到達12.3億元。公司實行以總經(jīng)理負責制為根底的現(xiàn)代企業(yè)制度，目前有注冊員工156人，其中擁有大專以上文化程度的員工占總數(shù)的78%。公司近幾年連續(xù)盈利，資產(chǎn)2個多億，財務(wù)狀況良好。公司不僅擁有20余年農(nóng)副產(chǎn)品運銷經(jīng)驗和完善的銷地營銷網(wǎng)絡(luò)，還建設(shè)和參與管理了省內(nèi)外一批大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，積累了市場規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，也鍛煉了人才隊伍。例如，2024年，永青管理團隊接手管理武漢白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場，不到一年時間便理順了市場管理、提高了市場盈利，并通過運作成功在香港上市，融資11.5億港元，股票代號為0149。2024年，該市場年交易總量已達223萬噸，年交易總額130億元；2024年，公司與海南農(nóng)墾合作籌建天津環(huán)渤海農(nóng)產(chǎn)品交易市場，積極爭取國家、海南省和天津市政府的優(yōu)惠政策，通過優(yōu)惠價格取得了建設(shè)用地并爭取到了國家工程資金，為市場建設(shè)提供了良好政策環(huán)境和資金支持。經(jīng)過三年的籌備和建設(shè)，該市場已建成并投入使用。通過該工程的建設(shè)，打通了從海南到北方特別是華北地區(qū)的海上運輸通道，為海南瓜菜出島運銷提供了新的途徑；2024年，公司積極響應(yīng)省政府建設(shè)常年蔬菜基地的號召，在屯昌屯城投資建設(shè)了海南中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心，形成了“立足屯昌、輻射周邊〞的產(chǎn)銷對接平臺和電子商務(wù)平臺，對保障屯昌甚至中部地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)和穩(wěn)定價格起到了積極作用。綜上，海南永青綠色農(nóng)業(yè)食品加工有限公司在經(jīng)驗、資源、團隊、資金、技術(shù)等方面具備明顯優(yōu)勢，擁有作為工程建設(shè)業(yè)主的條件，完全有能力建設(shè)好該工程。1.2工程主管部門海南省商務(wù)廳、財政廳1.3工程建設(shè)思路及目標1.3.1工程建設(shè)思路工程將綜合考慮全省農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場布局和文昌市城市功能規(guī)劃，在相關(guān)部門的指導(dǎo)下，由永青公司統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，并承擔市場主體工程建設(shè)。公司將利用自有資金和銀行貸款啟動市場根底設(shè)施建設(shè)，同時爭取省商務(wù)廳和財政廳資金推動市場根底設(shè)施建設(shè)，并吸引有實力的產(chǎn)業(yè)資本參與酒店公寓、百貨大樓、住宅小區(qū)等市場配套設(shè)施建設(shè)，通過整合政府、公司、銀行和社會資本等四方主體的政策、資金、產(chǎn)業(yè)資源，推開工程快速建成并投入運營。1.3.2工程建設(shè)目標工程將堅持“政府引導(dǎo)、市場化運作〞的原那么，通過采取“公司自有資金啟開工程、國家扶持資金推開工程、社會資本參與建設(shè)工程〞的建設(shè)投資模式，實施“大買大賣、儲藏調(diào)節(jié)、保護收購〞三大經(jīng)營策略，把市場打造成為“立足文昌、輻射周邊、面向全國〞的，“批發(fā)交易為主、兼顧配送零售〞的，涵蓋蔬菜、水果、糧油、肉類、水產(chǎn)、干調(diào)、凍品、土特產(chǎn)、日用品、煙酒等品類的區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場。方案工程建成后三年內(nèi)，實現(xiàn)20萬噸和20億元的年交易規(guī)模，成為海南東北部地區(qū)最大的涉農(nóng)產(chǎn)品展示交易窗口。1.4工程建設(shè)地址及內(nèi)容1.4.1工程建設(shè)地址海南省文昌市文城鎮(zhèn)英城社區(qū)，海文高速文城出口處，高速路以東、迎賓路北側(cè)、職業(yè)學校西側(cè)。1.4.2工程建設(shè)內(nèi)容工程規(guī)劃占地250畝，方案總投資12億元，總建筑面積30萬平方米，設(shè)計年交易量20萬噸，交易額20億元，建設(shè)期為一年半，主要建設(shè)內(nèi)容有：〔1〕2層農(nóng)副產(chǎn)品綜合性加工配送中心5000平方米；〔2〕8棟鋼結(jié)構(gòu)交易大棚35200平方米；〔3〕1棟三層多功能冷藏庫，共10000平方米；〔4〕2棟一層商鋪，共2350平方米；〔5〕1棟八層綜合辦公大樓16000平方米；〔6〕1棟八層百貨大樓22400平方米；〔7〕1棟八層酒店餐飲大樓22400平方米；〔8〕30棟配套商品房180000平方米；〔9〕1棟六層職工倒班宿舍7200平方米；〔10〕其他公共輔助設(shè)施，如給排水、消防、地磅、停車場、道路及綠化等。1.5工程投資及資金籌措1.5.1工程投資工程方案總投資12億元，其中市場根底設(shè)施建設(shè)3.8億元，市場經(jīng)營流動資金估算需要2000萬元，配套商品房建設(shè)8億元。1.5.2資金籌措工程建設(shè)資金主要通過四種途徑籌措，即企業(yè)自籌、政府扶持、銀行貸款和社會投資。工程方案總投資12億元，其中企業(yè)自籌1億元，方案爭取政府扶持1億元，銀行貸款2億元，社會投資8億元。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位指標備注1工程總投資萬元1200001.1建設(shè)投資萬元1180001.2流動資金萬元20002經(jīng)營總收入萬元6492.70第5年3經(jīng)營總支出萬元4822.05第5年4經(jīng)營利潤總額萬元1670.65第5年5財務(wù)內(nèi)部收益率%10.616財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1120.557投資回收期年6.991.7可研編制依據(jù)1、?中共中央國務(wù)院關(guān)于加快開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村開展活力的假設(shè)干意見?〔2024年中央一號文件〕；2、國務(wù)院辦公廳?關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見?〔國辦發(fā)[2024]59號〕3、?商務(wù)部關(guān)于貫徹落實<中共中央國務(wù)院關(guān)于加快開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村開展活力的假設(shè)干意見>的實施意見?；4、海南省商務(wù)廳、海南省財政廳?關(guān)于申報2024年農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)中央專項工程的通知?〔瓊商務(wù)建[2024]331號〕5、?海南國際旅游島建設(shè)開展規(guī)劃綱要〔2024―2024〕?；6、?海南省“十二五〞規(guī)劃綱要〔2024-2024〕?；7、?海南省現(xiàn)代物流業(yè)開展規(guī)劃〔2024-2024年〕?；8、海南省經(jīng)濟特區(qū)制定的投資鼓勵政策；9、?2024年海南省統(tǒng)計年鑒?；10、?文昌市2024年國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?；11、海南永青綠色農(nóng)業(yè)食品加工有限公司提供的相關(guān)資料。1.8研究結(jié)論與建議1.8〔1〕工程建設(shè)目標明確。工程針對目前文昌及海南東北部其它地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、儲存、流通、加工等環(huán)節(jié)存在的問題，通過建設(shè)標準的區(qū)域綜合批發(fā)交易市場，保障市場供應(yīng)、減少流通環(huán)節(jié)、降低流通本錢，符合國家和海南開展農(nóng)副產(chǎn)品流通體系的產(chǎn)業(yè)政策?！?〕工程方案設(shè)計合理。市場以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易和倉儲配送為中心，配備信息管理和檢驗檢疫功能，布局合理、流程科學、管理標準，能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品高效率、低本錢的流通。工程還規(guī)劃配套了酒店餐飲、百貨大樓、商業(yè)住宅等設(shè)施，將為來往客戶、市場商戶及周邊居民提供良好的生活效勞環(huán)境，有利于市場的繁榮和穩(wěn)定。〔3〕經(jīng)濟社會效益顯著。工程建成運營后，將帶動市場周邊房產(chǎn)、酒店、餐飲、物流、包裝等相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，創(chuàng)造相當數(shù)量的勞動就業(yè)崗位，同時可為政府“保供穩(wěn)價〞工作提供穩(wěn)定抓手，有利于解決居民“買菜難、買菜貴〞和農(nóng)民“賣菜難〞問題，對于開展當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和促進地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品流通將起到積極的作用。綜上所述，工程建設(shè)具有充分的必要性，工程用地、業(yè)主資質(zhì)、建設(shè)資金等條件均已具備，工程建設(shè)是可行的。1.8工程建設(shè)目標明確、規(guī)模合理、方案可行，具有較好的經(jīng)濟社會效益，建議有關(guān)部門給予支持，促成其早日建成投入使用。

第二章工程背景與建設(shè)必要性2.1工程背景2.1.1政策背景隨著我國現(xiàn)代化進程的加快，現(xiàn)有的農(nóng)副產(chǎn)品流通體系已經(jīng)不能完全滿足日益增長的消費需求，國家、部委、省市政府都很關(guān)心農(nóng)副產(chǎn)品流通體系建設(shè)，公布了一系列文件支持農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)。2024年中央一號文件?中共中央國務(wù)院關(guān)于加快開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村開展活力的假設(shè)干意見?中提出要“提高農(nóng)產(chǎn)品流通效率，統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品市場流通網(wǎng)絡(luò)布局，重點支持重要農(nóng)產(chǎn)品集散地、優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場建設(shè)。加強糧油倉儲物流設(shè)施建設(shè)，開展農(nóng)產(chǎn)品冷凍貯藏、分級包裝、電子結(jié)算。〞；?商務(wù)部關(guān)于貫徹落實<中共中央國務(wù)院關(guān)于加快開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村開展活力的假設(shè)干意見>的實施意見?中提出要“加強農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)〞，其中要求“重點加強集散地批發(fā)市場建設(shè)，支持市場實行電子結(jié)算，不斷完善市場功能，提升市場交易信息效勞能力。〞?海南國際旅游島建設(shè)開展規(guī)劃綱要〔2024―2024〕?中提出“要加快瓊北大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、農(nóng)產(chǎn)品貯藏保鮮和冷鏈物流體系建設(shè)。〞；?海南省“十二五〞規(guī)劃綱要〔2024-2024〕?中提出“要集中力量抓好農(nóng)產(chǎn)品信息、批發(fā)、集散、冷藏、包裝、檢測一體化的大型熱帶農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)。支持實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造工程，完成?？?、文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞、樂東、東方、儋州、澄邁、屯昌、保亭等12個區(qū)域性標準化農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場升級改造任務(wù)。〞此外，?海南省現(xiàn)代物流業(yè)開展規(guī)劃〔2024-2024年〕?、文昌市政府工作報告等省市政府文件也都對農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)提出了要求。2.1.2行業(yè)目前，我省農(nóng)副產(chǎn)品一級批發(fā)市場根本集中在?？诤腿齺唭蓚€城市，蔬菜、水果、糧油等批發(fā)市場比較分散，市縣需要到?？凇⑷齺喪袌霾少?，然后再在當?shù)剡M行二級批發(fā)，增加了農(nóng)副產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，而且不利于終端銷售主體的集中采購，從而增加了流通本錢，推高了農(nóng)副產(chǎn)品價格。文昌、瓊海、定安等地是我省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)比較興旺的地區(qū)，農(nóng)業(yè)資源非常豐富，是島內(nèi)蔬菜、水果、禽類、水產(chǎn)的主要產(chǎn)區(qū)。但是到目前為止，還沒有形成大規(guī)模的產(chǎn)地集散市場，交易分散且比較依賴海口等集散市場。此外，文昌、瓊海和定安等地區(qū)經(jīng)濟水平處于全省前列，區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品消費規(guī)模較大，年消費量、銷售額分別到達了40萬噸和40億元，已經(jīng)具備了建設(shè)一級批發(fā)市場的條件。2.1.3隨著文昌市經(jīng)濟社會開展，居民消費水平不斷提高，區(qū)域內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品消費規(guī)模不斷擴大。目前，文昌農(nóng)副產(chǎn)品年消費規(guī)模已達20萬噸，年消費金額達20億元，已初步到達建設(shè)較大規(guī)模批發(fā)交易市場的標準。但是，文昌農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場卻還停留在上世紀50年代水平，規(guī)模小、效率低、環(huán)境差，已完全不能滿足人民日益增長的消費需求。落后的交易市場，造成居民“買菜難、買菜貴〞、農(nóng)民“賣菜難〞、質(zhì)量平安得不到保障等問題長期存在。2.2工程建設(shè)必要性2.2.1工程建設(shè)是經(jīng)濟社會開展對農(nóng)副產(chǎn)品流通的必然要求目前，文昌農(nóng)副產(chǎn)品年消費規(guī)模已達20萬噸，年消費金額達20億元。隨著航天城和三沙市的建設(shè)，文昌旅游經(jīng)濟的增長，桂林洋及美蘭機場片區(qū)的開展，以及瓊海、定安等周邊市縣農(nóng)副產(chǎn)品需求的增加，文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品消費規(guī)模將不斷增大。初步測算，文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品年消費規(guī)模在40萬噸左右，年消費金額在40億元左右。但是現(xiàn)有批發(fā)交易市場還停留在上世紀50年代水平，規(guī)模小、效率低、環(huán)境差，已完全不能滿足人民日益增長的消費需求。因此，文昌亟需建設(shè)一個高標準、規(guī)模適當、功能完善的批發(fā)交易市場。2.2.2工程建設(shè)將有利于保障農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)和穩(wěn)定市場價格市場的建設(shè)將為政府“保供穩(wěn)價〞提供工作抓手，市場建成后就形成了一個穩(wěn)定的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)主體，市場能夠依托冷庫等根底設(shè)施形成農(nóng)副產(chǎn)品儲藏調(diào)節(jié)機制，政府通過補貼引導(dǎo)等方式就能夠有效地保障農(nóng)副產(chǎn)品市場供應(yīng)和穩(wěn)定市場價格，從而到達降低地區(qū)CPI的目的。市場的建設(shè)也將逐步解決居民“買菜難、買菜貴〞問題，公司將在山東、福建等全國蔬菜主產(chǎn)區(qū)建設(shè)生產(chǎn)基地，直接從生產(chǎn)基地進貨，并改變傳統(tǒng)運輸模式，通過火車、海運將蔬菜運回文昌存儲銷售，從而減少省外及?？谂l(fā)等2-3個流通環(huán)節(jié)，降低流通本錢5-10%，年節(jié)約流通費用1-2億元，能夠有效降低農(nóng)副產(chǎn)品價格和豐富保證居民“菜籃子〞、“果盤子〞。2.2.3工程建設(shè)將有利于保證農(nóng)副產(chǎn)品流通品質(zhì)和質(zhì)量平安文昌現(xiàn)有的批發(fā)市場規(guī)模小、檔次低、功能配套不完善，很難做到對農(nóng)副產(chǎn)品的檢驗檢疫，農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證，無法滿足消費者對農(nóng)副產(chǎn)品品質(zhì)越來越高的要求。工程建成后，依托市場配套的現(xiàn)代化檢驗檢疫系統(tǒng)，將實現(xiàn)對農(nóng)副產(chǎn)品的定期籌建，確保進場農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量平安、品質(zhì)優(yōu)良，讓老百姓買的放心、吃得舒心。2.2.4市場的建設(shè)將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，市場建成后形成的車流、物流、人流等，能夠帶動市場周邊餐飲、住宿、物流、包裝等相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，從而創(chuàng)造出相當數(shù)量的勞動就業(yè)崗位。根據(jù)市場估算交易規(guī)模測算，市場建成后將創(chuàng)造直接就業(yè)崗位1000個、間接就業(yè)崗位4000個。此外，市場的輻射帶動作用能夠很好刺激文昌及周邊地區(qū)經(jīng)濟開展，從而起到促進地方財稅收入增長的作用。2.2.5文昌是農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)業(yè)資源豐富，盛產(chǎn)蔬菜、水果、文昌雞、福壽魚等農(nóng)副產(chǎn)品，但目前還沒有一個標準的批發(fā)交易市場。市場建成后，將為文昌土特產(chǎn)銷往全島、全國甚至全世界搭建一個展示交易平臺。通過市場銜接產(chǎn)銷的作用，為農(nóng)戶提供種養(yǎng)殖信息指導(dǎo)，為本地農(nóng)副產(chǎn)品提供銷售場所，整合農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)銷鏈條，促進農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖良性開展，從而推動實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。第三章市場分析與預(yù)測3.1文昌本地市場規(guī)模3.1.1文昌人口規(guī)模2024年，文昌總?cè)丝?9.4萬人，其中常住人口54萬人，人口年均增長率為0.54%。我們以常住人口作為測算依據(jù)，文昌常住人口中，城鎮(zhèn)人口25.6萬人占47.4%，農(nóng)村人口28.4萬人占52.6%。2024年，文昌城鎮(zhèn)居民家庭人均消費性支出中食品支出為5989元，全省農(nóng)村居民家庭人均總支出中食品支出為2138元。2024年，文昌農(nóng)村居民家庭人均純收入比全省數(shù)據(jù)高出12.4%，以下僅假定文昌農(nóng)村居民家庭人均總支出中食品支出與全省數(shù)據(jù)相同。3.1.2文昌消費規(guī)模根據(jù)文昌人口規(guī)模及相關(guān)消費數(shù)據(jù)，測算本地消費規(guī)模如下：以2024年全省城鎮(zhèn)居民家庭人均年主要食品購置量和農(nóng)村居民家庭人均主要食品消費量為基準，對文昌居民消費規(guī)模測算如下：表3-1文昌常住居民農(nóng)副產(chǎn)品消費規(guī)模測算表序號品類城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民合計

(噸/年)消費量(kg/年)消費總量(噸/年)消費量(kg/年)消費總量(噸/年)1糧食57.2314650.88141.5940211.5654862.442油料8.122078.725.791644.363723.083鮮菜102.1426147.8468.7919536.3645684.24水果35.789159.686.391814.7610974.445豬肉27.567055.3616.444668.9611724.326牛羊肉3.971016.321.24352.161368.487家禽19.855081.614.444100.969182.568鮮蛋3.89995.841.754971492.849鮮奶3.37862.72--862.7210水產(chǎn)品26.086676.4816.854785.411461.8811酒類1.74445.446.531854.522299.9612茶葉0.1435.840.1645.4481.2813糕點2.96757.76--757.7614食糖--0.68193.12193.12小計：292.8374964.48280.6579704.6154669.08備注：城鎮(zhèn)人口25.6萬人，農(nóng)村人口28.4萬人。本地常住居民食品年消費總額=城鎮(zhèn)人口*城鎮(zhèn)居民食品支出+農(nóng)村人口*農(nóng)村居民食品支出=25.6*5989+28.4*2138(萬元)=21.4億元其中，食品支出主要包括糧食、油脂、肉類及其制品、蛋類、水產(chǎn)品、菜類、干鮮瓜果、奶及其制品、煙草、酒和飲料以及其它食品。根據(jù)以上測算，文昌本地常住居民農(nóng)副產(chǎn)品年消費規(guī)模已經(jīng)到達15萬噸和20億元以上。3.1.3交易規(guī)模調(diào)整第一，以上數(shù)據(jù)是以零售終端價格為計價標準，從批發(fā)到零售環(huán)節(jié)農(nóng)副產(chǎn)品價格會增加一定比例；第二，以上數(shù)據(jù)是以文昌本地常住居民人口數(shù)量為根底測算出的數(shù)據(jù)，考慮到流動人口、旅游人口、學生、航天城人員、駐軍部隊、外出務(wù)工人口等其他人口，文昌本地消費群體要多于54萬人；第三，以上數(shù)據(jù)是以居民全部品類食品消費支出金額為根底測算出的數(shù)據(jù)，而實際上食品中煙草、酒和飲料、其它食品等可能不進入市場批發(fā)，區(qū)域內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品局部市場將被?？诘鹊嘏l(fā)市場分流，市場也會經(jīng)營日用品等其它相關(guān)產(chǎn)品的批發(fā)交易?；谝陨蠋c考慮，我們結(jié)合這幾個影響因素，做如下三個假設(shè)：一是假定零售價格比批發(fā)價格增加20%；二是假定其他人口占到文昌本地常住居民20%的比例；三是假定市場建成后占據(jù)文昌市場50%農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)交易量。根據(jù)以上三個假設(shè)，我們對消費規(guī)模進行調(diào)整。那么，市場實際年交易規(guī)模應(yīng)該為：[21.4億元÷〔1+20%〕]×〔1+20%〕×50%=10.7億元。因此，預(yù)測文昌本地批發(fā)市場年交易額在10億元左右。此外，根據(jù)后兩個假設(shè)，預(yù)測文昌本地批發(fā)市場年交易量在10萬噸左右。綜上所述，預(yù)測文昌本地農(nóng)副產(chǎn)品年交易規(guī)模、年交易總額在20萬噸和20億元以上。工程建成后，文昌地區(qū)每年通過市場交易的農(nóng)副產(chǎn)品交易總量和交易總額將到達10萬噸和10億元的水平。3.2輻射區(qū)域市場規(guī)模市場建成后，依托文昌文城鎮(zhèn)的區(qū)位交通優(yōu)勢，不僅能覆蓋整個文昌市，還將輻射到三沙市、?？跂|南部、瓊海北部和定安東部地區(qū)。市場輻射區(qū)域內(nèi)人口分布詳見下表：

表3-2市場覆蓋輻射區(qū)域內(nèi)人口分布匯總表序號市縣地區(qū)人口(萬人)1文昌本地常住542航天城303三沙市三沙24海口東南部三江鎮(zhèn)1.875紅旗鎮(zhèn)2.336大致坡鎮(zhèn)3.277三門坡鎮(zhèn)3.88大坡鎮(zhèn)1.139甲子鎮(zhèn)2.410桂林洋片區(qū)1011美蘭機場112定安東部雷鳴鎮(zhèn)3.0513龍湖鎮(zhèn)2.114龍門鎮(zhèn)2.315黃竹鎮(zhèn)1.116瓊海北部大路鎮(zhèn)3.917長坡鎮(zhèn)4.7218塔洋鎮(zhèn)2.6419潭門鎮(zhèn)3.120總計：134.71未來5-10年，市場輻射范圍內(nèi)消費人口粗略估算將到達135萬人左右，考慮到旅游人口、外來就讀學生、本地駐軍、200萬文昌外出人口節(jié)假日返鄉(xiāng)等消費規(guī)模影響因素，估算未來市場輻射范圍內(nèi)總消費人口規(guī)模將到達150萬人，是文昌本地消費規(guī)模的兩倍以上。那么，如果按照50%的市場占有率計算的話，未來每年通過市場批發(fā)交易的農(nóng)副產(chǎn)品交易總量和交易總額將到達20萬噸和20億元以上。3.3根據(jù)成都、武漢、福建等地農(nóng)副產(chǎn)品流通體系建設(shè)的經(jīng)驗，海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場將建成功能齊全、效勞配套、設(shè)施完善的批發(fā)交易市場。通過以上對文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品供需兩方面現(xiàn)狀的描述，我們可以大致的對海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場開展前景有一個初步的了解與認識。在市場沒有根本性改變的前提下，在可預(yù)見的5至10年之內(nèi)，文昌及周邊地區(qū)對農(nóng)副產(chǎn)品的需求將會越來越大，市場保供穩(wěn)價的重要性將越來越明顯。據(jù)測算，到2024年，文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品年消費規(guī)模、年銷售總額將到達40萬噸和40億元。如仍使用現(xiàn)有批發(fā)交易市場，農(nóng)副產(chǎn)品流通領(lǐng)域的矛盾將更加突出，落后的交易環(huán)境將會成為制約文昌及周邊農(nóng)副產(chǎn)品高效率、低本錢流通的瓶頸。由此可見，建設(shè)海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場前景十分看好。

第四章工程選址及建設(shè)條件4.1工程選址經(jīng)多方比選，綜合考慮城市規(guī)劃、交通區(qū)位、市政設(shè)施、消費群體等因素，工程選址定在海南省文昌市文城鎮(zhèn)英城社區(qū)，具體位于海文高速文城出口處，海文高速以東、迎賓路北側(cè)、職業(yè)學校西側(cè)，規(guī)劃占地面積250畝。英城社區(qū)是市區(qū)的自然延伸，距離市中心僅5km，距離新規(guī)劃市區(qū)也在10km以內(nèi)。工程選址于此具有如下優(yōu)勢：〔1〕區(qū)位交通優(yōu)勢工程選址位于文昌市文城鎮(zhèn)英城社區(qū)，在海文高速文城出口處，距離海口市59km、美蘭機場48km、桂林洋50km，距離文昌市中心僅5km、文昌最北部70km，距離瓊海嘉積鎮(zhèn)60km，距離定安龍湖鎮(zhèn)50km。市場方圓60km內(nèi)能夠覆蓋文昌全境，并輻射到?？跂|南部、瓊海中北部和定安中東部地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯。市場周邊道路交通十分便利，有海文高速直達?？冢瑓^(qū)域內(nèi)省級交通干道四通八達，覆蓋文昌全境并能方便到達?？跂|北部、瓊海中北部和定安中東部等輻射地區(qū)。市場距美蘭機場48km，距文昌火車站3km，距清瀾港15km，海陸空運輸條件十分優(yōu)越。〔2〕市政配套優(yōu)勢市場所在地英城社區(qū)作為文昌市區(qū)的自然延伸，水、電、氣、通訊等根底設(shè)施以及銀行、醫(yī)院、交通、工商、派出所等市政設(shè)施能夠很好地效勞到市場建設(shè)運營，而且能夠充分利用到市區(qū)現(xiàn)有住宿、餐飲、娛樂、商場等城市功能為市場相關(guān)主體提供生活效勞。因此，工程建設(shè)在英城社區(qū)非常有利于批發(fā)交易市場的形成和開展。〔3〕傳統(tǒng)市場優(yōu)勢文昌本地消費市場規(guī)模較大，傳統(tǒng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場已存在多年，形成了一大批穩(wěn)定的經(jīng)營客商。工程建成后，通過政府引導(dǎo)和企業(yè)運作，吸引老市場客商整體搬遷到新市場，形成市場經(jīng)營主體。同時，交易環(huán)境的提升和綜合市場的形成，也將吸引周邊市縣農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營客商入駐市場交易。此外，英城社區(qū)周邊地區(qū)現(xiàn)已形成相當規(guī)模的居民和學生群體，具備了一定的消費能力。因此，區(qū)域及周邊擁有較好的消費根底和穩(wěn)定的經(jīng)營主體，對于市場建成運營非常有利。4.2建設(shè)條件4.2.1地理〔1〕地理條件文昌市位于海南省東北部，地處東經(jīng)110°28′至111°03′，北緯19°20′至20°10′之間，北面是瓊州海峽，東面和南面是南海，西面與海口市相鄰，西南面與定安縣和瓊海市接壤。全市平面輪廓近似半月形，南北長90公里，東西寬65公里，環(huán)疆長285公里。全市土地面積2347.48平方公里，折合352.萬畝，占全省的7%。文昌市東、北、南三面臨海，海域遼闊，海岸線長206.7公里，有大小港灣40個，海域面積2347.98平方公里，折合352.2萬畝?！?〕交通條件文昌市公路四通八達，海文高速公路全長56公里，文城至美蘭國際機場36公里。全市各鎮(zhèn)已實現(xiàn)全部公路通車，98%的村委會和97%的自然村公路通車。全市公路通車里程達1646公里，其中國道1條9公里，省道6條227.557公里，縣市道19條221.7公里，鄉(xiāng)道1187.25公里。全線共有橋梁55座1697.32米；其中，大橋3座416.24米，中橋11座670.34米，小橋41座610.74米，涵洞688道。海南東環(huán)鐵路經(jīng)過文昌市東路、潭牛、文城、會文、重興五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)兩個站：文昌站和馮家灣站。4.2.〔1〕氣候資源條件文昌市屬熱帶北緣沿海地帶，具有熱帶和亞熱帶氣候特點，屬熱帶季風島嶼型氣候。光、水、濕、熱條件優(yōu)越，全年無霜凍，四季清楚。年平均溫度23.9℃，多年在23.4～24.4℃之間，最低極溫0.3～6.6℃，出現(xiàn)在1月份。年平均>10℃積溫為8474.3℃，。年平均日照1953.8小時。夏日日照最長是13.19小時，冬日日照僅10.57小時。年太陽輻射總能量為108.8～115.0千卡/cm2。雨量豐富，但時空分布不均，干、濕季明顯，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.8～1948.6毫米。雨季主要集中在5～10月份間的汛期，雨量占全年的80%，對于開展熱帶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件十分有利。文昌市常年平均濕度為86%，最小濕度為34%?！?〕水資源條件文昌市河流諸多，水源豐富，地下水蘊藏量大，水質(zhì)較好。流經(jīng)文昌市100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪五條，100平方公里以下獨立出海的小河流有32條，總長556.6公里，總流域面積2384.6平方公里，年集水量39.44億立方米，多年平均地表逕流量為18.69億立方米，平均逕流模數(shù)為每平方公里26秒/公升。成為文昌市灌溉和航運的重要資源。全市地下水理論蘊芷量為12.36億立方米，地下水逕流補給量2.62億立方米。每年可開發(fā)量0.88億立方米(不含地下逕流水量)。總產(chǎn)水量28.42億立方米，平均每人擁有量為594.6立方米，平均畝均占有量429.5立方米。〔3〕土地資源條件文昌市屬于低丘臺平原地帶。地勢由西南向東北傾斜，東北部地勢平凡，多屬于平原階地，海拔在50米以下，只有座落在東北訓(xùn)的海岸上的七星嶺，抱虎嶺和銅鼓嶺地方較高，在海拔一百至三百米以上。西南部地勢起伏不平，屬于低丘臺地，海拔在50米以上，全市陸地面積2403平方公里，占全島陸地面積的7%，其中宜農(nóng)地162萬畝，宜熱作地60萬畝，宜牧地56萬畝，現(xiàn)有耕地64萬畝，淡水水面4萬畝，鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚在可開墾的荒地41萬畝，全市的土壤類型多樣，有6個土類即水稻土、磚紅土、潮沙泥土、濱海鹽漬沼澤土、濱海鹽土、濱海沙土等，11個亞類，41個土屬，107個土地。〔4〕海洋資源條件文昌市海洋資源豐富。全市海岸線長達206.7km，擁有潮間帶灘涂8963公頃。全市可供開發(fā)的灘涂面積6382公頃，具有開發(fā)潛力的灘涂面積為4000公頃。文昌市管轄的海域面積約4600km2，10m等深線內(nèi)的淺海水面面積為15400公頃，是開展水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋牧場的良好場所。沿海天然港灣眾多，大小港灣36個，港口資源頗豐富。近海海域擁有豐富的海洋水產(chǎn)資源，漁場廣闊，面臨七洲洋、銅鼓、清瀾三個漁場，漁汛期長，水產(chǎn)品各類繁多。沿海水產(chǎn)品有800多種，其中有價值的石斑魚、馬鮫魚、龍蝦、對蝦、鮑魚、魷魚、海參等40多種。此外還有淺海珊瑚礁和麒麟菜分布區(qū)。有珊瑚礁6000公頃，盛產(chǎn)海藻，每年產(chǎn)麒麟菜和凝花菜250T。至今，灘涂養(yǎng)殖26385畝，高位養(yǎng)蝦5000畝，鮑魚養(yǎng)殖642畝。4.2.3經(jīng)濟社會條件文昌全市有17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，290個村〔居〕委會，3291個自然村，總?cè)丝诩s59.4萬人〔2024年〕，境內(nèi)有6個國有農(nóng)、林場。文城鎮(zhèn)位于文昌河畔，是全市政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，距省會海口市63公里，總?cè)丝?1萬余人，其中城鎮(zhèn)人口約5.5萬人。2024年，文昌市全年完成生產(chǎn)總值114.5億元，比上年增長15.8%。其中，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成75.14億元，可比增長5.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15306元，同比增長18.9%，農(nóng)民人均純收入6124元，同比增長8.5%。2024年，文昌市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)步增長。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值657144萬元，按可比價計算，同比增長8.0%。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值235445萬元，增長6.3%；林業(yè)產(chǎn)值46096萬元，增長9.2%；畜牧業(yè)產(chǎn)值174916萬元，增長7%；漁業(yè)產(chǎn)值184913萬元，增長10%；農(nóng)林牧漁效勞業(yè)產(chǎn)值15774萬元，增長10.5%。4.2.4電力燃氣文昌市的根底設(shè)施環(huán)境日臻完善，供水、電力充足、通訊暢通，程控電話可撥通全世界，固定電話、手機遍布全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。電力、電網(wǎng)的改造和建設(shè)突飛猛進。建成了清瀾15.5萬千瓦火力發(fā)電廠，根本完成二期農(nóng)村電網(wǎng)改造工程，城網(wǎng)根本完成文城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)改造。新建東路220KV輸變電工程，新建龍樓、昌灑2個110KV輸變電改造工程，新建湖山、潭牛和東閣3個35KV輸變電工程。全市用電量首次突破4.5億千瓦時，同比增長17.81%；石油天然氣管道工程文城供氣站已通氣點火，網(wǎng)絡(luò)管道正在加緊鋪設(shè)。4.2.52024年文昌市農(nóng)林牧副漁業(yè)主要生產(chǎn)數(shù)據(jù)如下：表4-12024年文昌市主要農(nóng)產(chǎn)品播種面積及產(chǎn)量單位：畝、噸序號農(nóng)產(chǎn)品名稱播種面積同比增長%總產(chǎn)量同比增長%1糧食634662-0.716986432瓜菜37525310.255692514.13水果88287-2.298157-1.73.1荔枝269680.112811-33.2香蕉23620-16.839641-16.33.3菠蘿1557216.32308824.63.4龍眼3411-2.8279923表4-22024年文昌市主要畜產(chǎn)品存欄量及產(chǎn)量序號產(chǎn)品名稱當年出欄量

(頭、萬只)同比增長%產(chǎn)品產(chǎn)量(噸)同比增長%1畜禽總?cè)饬?95373.81.1豬17.867.7148745.71.2牛1.45-6.91320-6.61.3羊3.667.754411.91.4家禽3185.624.2525824.3表4-32024年文昌市漁業(yè)產(chǎn)量序號產(chǎn)品名稱產(chǎn)量(噸)比上年增減%1水產(chǎn)品產(chǎn)量17994115.81.1淡水產(chǎn)量12299518.71.2海水產(chǎn)量5694610表4-42024年文昌市主要熱帶作物種植面積及產(chǎn)量序號農(nóng)作物名稱年末實有面積(畝)同比增長%總產(chǎn)量(噸、椰子：萬個)同比增長%1橡膠〔干膠〕88587-2.863957.62椰子〔果實〕2218831626673胡椒〔干粒〕806145.77844-7.84檳榔〔干果〕1554411425137.14.2.本工程建設(shè)區(qū)周邊地勢平坦，無高層建筑物，土地供應(yīng)充分，交易市場未來擴展障礙比較小，有利于市場未來的開展。4.2.7業(yè)主資質(zhì)條件工程申報企業(yè)海南永青公司擁有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗、完善的市場網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)秀的管理團隊和雄厚的資金實力，有能力建設(shè)該工程。

第五章工程建設(shè)投資方案5.1工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模根據(jù)總體方案，工程規(guī)劃占地250畝，總建筑面積30萬平方米〔不含停車場、道路綠化等〕，總投資12億元，設(shè)計年農(nóng)副產(chǎn)品交易量20萬噸，交易額20億元。工程規(guī)劃主要建設(shè)內(nèi)容有：〔1〕2層農(nóng)副產(chǎn)品綜合性加工配送中心5000平方米。其中，1層包括200平方米高溫冷庫、100平方米低溫凍庫和2200平方米交易、加工、包裝、配送中心；2層包括1500平方米文昌農(nóng)副產(chǎn)品展銷大廳、500平方米信息中心和500平方米檢測中心?！?〕8棟鋼結(jié)構(gòu)交易大棚35200平方米。其中，4棟用于蔬菜、水果、土特產(chǎn)、肉類、水產(chǎn)等品類批發(fā)交易，1棟用于本地農(nóng)副產(chǎn)品交易，其余3棟用于糧油、日用品、煙酒等品類批發(fā)交易?！?〕1棟三層多功能冷藏庫，共10000平方米。其中，1層為蔬菜冷藏庫3000平方米，2層為水果氣調(diào)庫3000平方米，3層為肉類冷凍庫3000平方米，三層公共區(qū)域共1000平方米；〔4〕2棟一層商鋪，共2350平方米；〔5〕1棟八層綜合辦公大樓16000平方米；〔6〕1棟八層百貨大樓22400平方米；〔7〕1棟八層酒店公寓復(fù)合樓22400平方米；〔8〕30棟配套商品房180000平方米；〔9〕1棟六層職工倒班宿舍7200平方米；〔10〕其他公共輔助設(shè)施，如給排水、消防、地磅、停車場、道路及綠化等。5.2工程建設(shè)投資模式工程將堅持“政府引導(dǎo)、市場化運作〞的原那么，采取“公司自有資金啟開工程、國家扶持資金推開工程、社會資本參與建設(shè)工程〞的建設(shè)投資模式，積極整合永青行業(yè)資源和社會資本，吸引各方主體參與工程建設(shè)。公司將利用自有資金和銀行貸款啟動市場根底設(shè)施建設(shè)，同時爭取國家工程資金推動市場根底設(shè)施建設(shè)，并吸引有實力的產(chǎn)業(yè)資本參與酒店公寓、百貨大樓、住宅小區(qū)等市場配套設(shè)施建設(shè)，通過整合政府、公司、銀行和社會資本四方的政策、資金、產(chǎn)業(yè)資源，從而推開工程快速建成投入運營。工程將由永青公司統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，并承擔市場主體工程建設(shè)。對于酒店公寓大樓、百貨大樓、配套小區(qū)以及局部市場根底設(shè)施建設(shè)，公司將積極利用公司、政府、銀行、社會四方面的資金，采取以下三種投資建設(shè)方式進行操作：一種是公司利用自有資金和銀行貸款投資建設(shè)；一種是公司與相關(guān)專業(yè)企業(yè)合作投資建設(shè)；一種是公司引入相關(guān)專業(yè)企業(yè)投資建設(shè)。5.3交易市場建設(shè)方案5.3.1農(nóng)副產(chǎn)品綜合性加工配送中心建設(shè)方案規(guī)劃占地2500平方米，共2層，每層高6米，全部為鋼結(jié)構(gòu)，總建筑面積約5000平方米。其中，1層建設(shè)內(nèi)容為200平方米高溫冷庫、100平方米低溫凍庫和2200平方米交易、加工、包裝、配送中心；2層建設(shè)內(nèi)容為1500平方米文昌農(nóng)副產(chǎn)品展銷大廳、500平方米信息中心和500平方米檢測中心。5.3.2農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚建設(shè)方案總共有8棟鋼結(jié)構(gòu)交易大棚，面積35200平方米。其中，4棟用于蔬菜、水果、土特產(chǎn)、肉類、水產(chǎn)等品類批發(fā)，1棟用于本地農(nóng)副產(chǎn)品交易，其余3棟用于糧油、日用品、煙酒等品類批發(fā)交易。具體分項建設(shè)方案如下：〔1〕倉儲式農(nóng)副產(chǎn)品物流交易檔口蔬菜、水果、土特產(chǎn)各1棟交易大棚，肉類和水產(chǎn)合用1棟交易大棚，共4棟112個檔口，每個檔口約160平方米，總建筑面積17600平方米。大棚為6米高鋼架結(jié)構(gòu)，配備兩層簡易板房，一層營業(yè)，二層辦公。出租〔或銷售〕對象主要是省內(nèi)外的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)商、加工廠和經(jīng)銷商。檔口是農(nóng)副產(chǎn)品存儲、展示、交易、加工和配送的場所?！?〕開放式本地農(nóng)副產(chǎn)品交易大廳農(nóng)副產(chǎn)品交易大廳4400平方米，主要有批發(fā)和零售兩大功能。一個是形成文昌本地及周邊市縣農(nóng)戶自產(chǎn)蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)交易市場，一個是形成輻射市場周邊城區(qū)效勞周邊社區(qū)居民的農(nóng)貿(mào)市場。其中，批發(fā)交易區(qū)和農(nóng)貿(mào)零售區(qū)各占2200平方米。規(guī)模測算：交易大廳內(nèi)，一般裝箱疊高堆放，由于具有整理和展示環(huán)節(jié)，貨物堆箱一般堆高2～4層，每噸農(nóng)副產(chǎn)品平均占地4m2，再考慮貨物的二次整理和裝箱操作面積，通道和攤位占地面積，經(jīng)計算交易大廳建筑面積確定為4400m2，可提供約300個交易攤位。結(jié)構(gòu)選型：為了滿足農(nóng)副產(chǎn)品交易需要，其交易場所要有較大的平面和立面空間，使交易廳內(nèi)貨物物流順暢，交易便捷，交易過程中整理、展示、運輸不相互干擾，交易大廳結(jié)構(gòu)采用開放式單層大跨度輕鋼屋架無圍護結(jié)構(gòu)形式，層面采用玻璃鋼瓦或彩色玻璃鋼板結(jié)構(gòu)，平面尺寸為110×40m，層高6m?！?〕糧油、日用品、煙酒等交易鋪面3棟交易鋪面總建筑面積13200平方米，交易大棚內(nèi)兩側(cè)為交易鋪面和配套倉庫，中間為物流通道。其中糧油區(qū)和日用品區(qū)各占地4400平方米，煙酒區(qū)和干調(diào)區(qū)各占地2200平方米。*農(nóng)副產(chǎn)品日交易量測算根據(jù)銷售對象的差異，上述交易檔口、交易大廳、交易鋪面3個交易區(qū)可滿足不同客戶的需求。農(nóng)副產(chǎn)品年交易量按20萬噸計算，每天交易市場處理能力為：日交易量=設(shè)計規(guī)?！履曜鳂I(yè)天數(shù)=200000÷365=550噸/天交易完成后，進行外運、加工處理、冷藏、冷凍等。5.3.3多功能冷藏庫建設(shè)方案冷藏庫共三層，每層3330平方米，總共10000平方米，冷藏能力6000噸/次，冷凍能力5000噸/次，速凍能力10噸/日。其中，一層為蔬菜冷藏區(qū)，冷藏庫占地3000平方米；二層為水果保鮮區(qū)，氣調(diào)庫占地3000平方米；三層為肉類冷凍區(qū)，冷凍庫占地3000平方米。3占地面積3330平方米，共30個庫，每個庫100平方米，中間為走道，搬運方式采用手動液壓叉車。設(shè)計冷藏溫度0℃-5℃，主要滿足各種蔬菜的冷藏和儲藏需要。3000噸/次的冷藏能力按照每天10%的周轉(zhuǎn)率計算，每年的冷藏量可達10萬噸以上。5.3.占地面積3330平方米，共30個氣調(diào)保鮮庫，每個庫100平方米，中間為走道，搬運方式采用手動液壓叉車。設(shè)計冷藏溫度0℃-5℃，主要滿足各種水果的冷藏和儲藏需要。3000噸/次的冷藏能力按照每天10%的周轉(zhuǎn)率計算，每年的冷藏量可達10萬噸以上。5.3.占地面積3330平方米，包括28個100平方米的冷凍庫和4個50平方米的速凍庫，中間為走道，搬運方式采用鏟車或者手動液壓叉車。冷凍庫設(shè)計冷藏溫度-18℃～-25℃，可以滿足局部-25℃的要求，主要滿足牛羊肉和冰鮮水產(chǎn)的冷藏需要。速凍庫設(shè)計溫度為-35℃，魚蝦等冷凍水產(chǎn)在6個小時內(nèi)中心溫度可到達-35℃。5000噸/次冷凍能力按照每天10%的周轉(zhuǎn)率計算，每年的冷藏量可達18萬噸。5.3.3冷藏庫、氣調(diào)庫、冷凍庫和速凍庫都采用保暖材料建造，主墻體必須采用空心墻，即厚30cm，內(nèi)外墻面采用隔熱材料抹面，層面亦采用冷量阻隔保溫設(shè)計，并在各門縫間設(shè)置防泄漏密封設(shè)計。采用螺旋式制冷機組制冷，為庫房輸送冷量。配備的主要設(shè)備選型如下：表5-1冷庫設(shè)備清單表序號設(shè)備名稱單位數(shù)量1螺桿制冷壓縮機組JJZ2LG20臺22螺桿制冷壓縮機組JZ2LG20臺13螺桿制冷壓縮機組JZ2LG16臺14氨蒸發(fā)式冷凝器CXV-396臺25輔助貯液器FZA-4.8臺16高壓貯氨器ZA-8.0臺27立式低壓循環(huán)貯液桶DXZ-5.0A臺28屏蔽氨泵Z40P-40臺49放空氣器KF-32臺110集油器JY-300臺211緊急泄氨器XA-100臺112氨液別離器AF-200臺213氨液別離器AF-300臺114防爆壁式軸流風機BDZ-1NO.4.5臺415防爆壁式軸流風機BDZ-1NO.2.2臺116低溫空調(diào)室內(nèi)機DL-33.6/160臺617低溫空調(diào)室外機組DL12W*3臺618立式攪拌器LJ-300臺85.3.4綜合辦公大樓建設(shè)方案規(guī)劃占地2000平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積16000平方米。其中1-3層為市場綜合辦公區(qū)，4-8層用作住宅、公寓、酒店或其它，1層為電子結(jié)算和產(chǎn)品展示中心，2層為信息管理和檢驗檢疫中心，3層為行政辦公和會議接待中心。主要功能是農(nóng)副產(chǎn)品交易的費用結(jié)算、產(chǎn)品展示、運輸代理、信息發(fā)布、市場監(jiān)控、質(zhì)量檢測、衛(wèi)生檢疫、貴賓接待以及交易市場的日常行政辦公?！?〕電子結(jié)算中心。市場將實行IC卡統(tǒng)一管理，進出市場的車輛，均發(fā)放IC卡，憑卡進出。拉貨進場或出場的車輛，進出市場都需要在大門地磅處過磅，重量信息記錄在IC卡上，交易完成后，客戶到電子結(jié)算中心打印出門憑條，并繳納相應(yīng)的費用?！?〕產(chǎn)品展示中心。陳列展示文昌及周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品和名優(yōu)土特產(chǎn)，形成海南東北部地區(qū)涉農(nóng)產(chǎn)品的展示窗口?！?〕信息管理中心。市場將開發(fā)信息管理和市場監(jiān)控系統(tǒng)，做到市場管理的信息化和市場監(jiān)控的實時化，提高管理效率并確保市場平安。信息管理系統(tǒng)包括效勞器、計算機、防火墻等系統(tǒng)硬件建設(shè)以及針對市場實際情況開發(fā)的倉儲、交易、財務(wù)等軟件。市場監(jiān)控系統(tǒng)包括中央監(jiān)控屏、攝像頭、數(shù)據(jù)線等硬件設(shè)施以及數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)架設(shè)?！?〕檢驗檢疫中心。市場將購置農(nóng)副產(chǎn)品的檢驗檢疫設(shè)備，對進場交易的蔬菜、水果、糧油、肉類、畜禽、水產(chǎn)等產(chǎn)品定期進行抽檢，確保場內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品符合國家相關(guān)質(zhì)量要求。行政辦公〔1〕行政辦公中心。行政辦公中心是市場管理人員的辦公區(qū)域，包括總經(jīng)理和各部門人員的辦公室、會議室等相關(guān)區(qū)域?！?〕會議接待中心。會議接待中心是市場接待政府部門、企事業(yè)單位參觀考察的窗口，包括接待室、會議室等相關(guān)區(qū)域。5.3.5商業(yè)鋪面建設(shè)方案市場內(nèi)兩側(cè)設(shè)計2棟商業(yè)鋪面，共占地2350平方米，每個商鋪5×5=25平方米，共94間。商鋪用于餐飲小店、水果攤點等市場配套經(jīng)營以及郵政、銀行、公安、工商等市場配套市政效勞。5.3.6百貨大樓建設(shè)方案規(guī)劃占地2800平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積22400平方米。其中，1-4層為百貨銷售區(qū)，1層超市〔包括生鮮農(nóng)副產(chǎn)品、日用品等〕，2層化裝飾品銷售區(qū)，3層品牌衣物銷售區(qū)，4層鞋帽箱包銷售區(qū)；5-6層為餐飲娛樂區(qū)，5層餐飲美食區(qū)，6層休閑娛樂區(qū)；7-8層為辦公住宅區(qū)，7層辦公區(qū)，8層住宅區(qū)。5.3.7酒店餐飲大樓建設(shè)方案規(guī)劃占地2800平方米，八層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積22400平方米。其中1-2層為餐飲區(qū)，3層茶飲區(qū)，4-8層為酒店公寓區(qū)。5.3.8地磅、停車場、宿舍等輔助工程建設(shè)方案〔1〕地磅建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)100噸地磅，平面尺寸為20m×5m，占地100平方米，建在市場大門中間，方便進出車輛過磅?！?〕停車場建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)2個停車場，一個用于停放大貨車，規(guī)劃占地9600平方米，設(shè)計容納100輛大貨車；一個用于停放中小貨車和職工車輛，規(guī)劃占地8000平方米，設(shè)計容納200輛中小貨車?！?〕職工倒班宿舍建設(shè)?？紤]到職工倒班住宿休息問題，市場規(guī)劃建設(shè)1棟職工宿舍，占地1200平方米，六層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總建筑面積7200平方米。〔4〕地下室配套。規(guī)劃建筑面積3500平方米，主要用于供水、供配電、消防、人防等公用設(shè)施配套空間?！?〕道路及綠化。場區(qū)內(nèi)道路面積估算為50000平方米。為美化環(huán)境，工程區(qū)綠化面積為5000平方米?！?〕電力、給排水等其他配套工程。5.3.9配套商品房建設(shè)方案為方便市場經(jīng)銷戶和周邊市民生活居住，規(guī)劃在市場旁邊建設(shè)30棟10層高商業(yè)住宅小區(qū)，總建筑面積18萬平方米。按每戶居民居住面積100平方米計算，小區(qū)將容納1800戶、近5000人。附：表5-2市場主要建筑一覽表序號建設(shè)項目建筑面積〔平方米〕(m2)占地面積〔平方米〕備注1綜合加工配送中心500025001棟兩層鋼架結(jié)構(gòu)。2農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚35200352008棟一層鋼架結(jié)構(gòu)。3多功能冷藏庫1000033301棟三層鋼混結(jié)構(gòu)。4綜合辦公大樓1600020001棟八層鋼混結(jié)構(gòu)。5商業(yè)鋪面235023502棟一層鋼混結(jié)構(gòu)。6百貨大樓2240028001棟八層鋼混結(jié)構(gòu)。7酒店餐飲大樓2240028001棟八層鋼混結(jié)構(gòu)8停車場及地磅1770017700水泥地面，100噸地磅。9職工宿舍720012001棟六層鋼混結(jié)構(gòu)。10地下室配套3500-供水、供配電等公用設(shè)施。11道路及綠化5500055000場內(nèi)除綠化均進行硬化。12配套商業(yè)住宅小區(qū)1800003800030棟10層住宅。合計：376750162880說明：除去停車場、道路、綠化等，總建筑面積為304150平方米。

第六章工程經(jīng)營管理模式6.1工程經(jīng)營模式6.1.1市場定位市場建成后，將圍繞“立足文昌、輻射周邊〞、“綜合經(jīng)營、突出特色〞、“批發(fā)為主、兼顧配送〞的功能定位，努力擴大市場輻射范圍，做大市場交易規(guī)模，建成綜合性批發(fā)市場，以形成市場的規(guī)模效益。同時，積極開展單位團體配送業(yè)務(wù)和打造特色產(chǎn)品交易市場，形成“一站式〞效勞優(yōu)勢和差異化競爭優(yōu)勢。〔1〕立足文昌、輻射周邊文昌市社會經(jīng)濟開展水平處于全省前列，社會消費水平較高，旅游消費規(guī)模也較大。周邊地區(qū)企事業(yè)單位較多，消費能力較強。因此，文昌建設(shè)批發(fā)市場，一定要立足文昌、輻射周邊，盡可能擴大市場輻射效勞范圍，做大市場交易規(guī)模，形成區(qū)域批發(fā)的規(guī)模效益?！?〕綜合經(jīng)營、突出特色文昌及周邊地區(qū)消費規(guī)模跟?？谂l(fā)市場相比仍然較小，市場要形成規(guī)模效益，就需要做大交易量，做成綜合性的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場，實現(xiàn)“一站式〞的效勞。而且文昌及周邊地區(qū)企業(yè)事業(yè)單位數(shù)量較多，綜合性市場也有利于單位配送體系的建設(shè)，能夠有效地降低物流配送本錢。作為區(qū)域性批發(fā)市場還得形成自己的特色，文昌是農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，這為市場的特色化經(jīng)營提供了良好的條件。市場可以設(shè)立專區(qū)，培育文昌雞、福壽魚、椰子等文昌特色農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，面向全省、全國甚至全世界，形成市場的差異化競爭力。〔3〕批發(fā)為主、兼顧配送市場在延續(xù)傳統(tǒng)批發(fā)模式的根底上，也將充分利用物流集散中心資源整合優(yōu)勢，結(jié)合文昌及周邊地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、菜市場等零售網(wǎng)點及機關(guān)、單位等大型消費群體較多的特點，積極開展農(nóng)副產(chǎn)品配送業(yè)務(wù)。6.1.2工程經(jīng)營策略工程投入運營后，為實現(xiàn)“做活市場交易〞和“履行公益責任〞兩大目標，市場將采取“大買大賣〞、“儲藏調(diào)節(jié)〞、“保護收購〞三種經(jīng)營策略。具體如下：公司參與大買大賣工程建成后，公司將參與市場經(jīng)營，成為市場最大的買家和賣家，買賣量要占到市場交易總量的20%以上，從而起到做活市場交易、帶動市場人氣和吸引商戶入駐的作用?！按筚u〞是指，公司依托自有300多個大陸菜產(chǎn)地運銷商資源，在山東、福建等全國蔬菜主產(chǎn)區(qū)建設(shè)生產(chǎn)基地，從生產(chǎn)基地直接收購，并改變傳統(tǒng)運輸模式，通過火車、海運將土豆、洋蔥、大白菜等主打產(chǎn)品運到市場儲存銷售，從而減少2-3個流通環(huán)節(jié)，降低30%以上運輸本錢?！按筚I〞是指，公司從市場商戶手中大量購入本地農(nóng)副產(chǎn)品，搭配上大陸菜一起配送到機場、學校、企業(yè)、部隊、航天城等企事業(yè)單位。通過“大賣大買〞和市場科學的倉儲調(diào)節(jié)預(yù)案，不僅能夠保障市場供應(yīng)，而且減少了流通環(huán)節(jié)、降低了流通本錢，從而也穩(wěn)定了市場價格，讓老百姓可以吃到價格廉價、質(zhì)量放心的蔬菜。圖6-1市場建成前后流通環(huán)節(jié)比照圖目前流通環(huán)節(jié)圖市場建成后流通環(huán)節(jié)圖山東等山東等產(chǎn)區(qū)收購商?？谀媳迸l(fā)市場廣州等省外批發(fā)市場運銷商鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場等銷售終端文城第一市場鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場等銷售終端海南東北部文昌農(nóng)副產(chǎn)品交易市場山東等產(chǎn)區(qū)直接收購減少2-3個中間流通環(huán)節(jié)建立儲藏調(diào)節(jié)機制公司將利用冷庫、常溫庫等倉儲設(shè)施的“蓄水池〞功能，建立農(nóng)副產(chǎn)品儲藏調(diào)節(jié)機制。公司直接從山東、福建等全國蔬菜主產(chǎn)區(qū)生產(chǎn)基地收購調(diào)運土豆、洋蔥、大白菜等主打產(chǎn)品，能夠減少2-3個流通環(huán)節(jié)，降低30%以上運輸本錢。再通過市場內(nèi)10000平方米冷庫及常溫庫等倉儲設(shè)施調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，使文昌蔬菜銷售價格與海口同時，低于文昌當前價格5-10%，從而穩(wěn)定住市場價格，有效解決居民“買菜難、買菜貴〞問題。同時，結(jié)合商務(wù)部門生活必需品儲藏要求，常年保證在庫存儲4000噸價值2000萬元的生活必需品，保障極端情況下全市老百姓7天日常生活需要。保障本地農(nóng)戶利益公司將依托10000平方米冷庫、35200平方米交易大棚等市場根底設(shè)施以及供求情況、價格行情等市場信息資源，為本地農(nóng)戶提供農(nóng)副產(chǎn)品交易場所和常年蔬菜生產(chǎn)種植指導(dǎo)，并針對本地蔬菜產(chǎn)銷情況出臺相應(yīng)保護價收購政策，在蔬菜價格低迷時公司進行收儲調(diào)節(jié)，保證1個常年蔬菜種植農(nóng)戶1年能夠有2-3萬元的收入。6.2工程管理模式公司通過經(jīng)營管理武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場和屯昌屯城中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心，籌劃建設(shè)天津環(huán)渤海交易市場和屯昌屯城中部農(nóng)產(chǎn)品交易中心，積累了大量市場管理經(jīng)驗，培養(yǎng)了一大批市場管理人才，為本工程的建設(shè)運營提供了堅實的根底。工程管理分為籌備期管理、建設(shè)期管理和運營期管理三個階段。不同階段，永青都將利用集團人才資源優(yōu)勢為工程管理提供保障。集團將通過內(nèi)部抽調(diào)和社會招聘行業(yè)人才的方式，組建針對性、專業(yè)化管理團隊，確保工程籌備、建設(shè)和運營工作順利。工程籌備期，公司將抽調(diào)熟悉工程管理的人才組成工程籌備小組；工程建設(shè)期，公司將從集團基建部門抽調(diào)相關(guān)人才參與建設(shè)管理；工程運營期，公司將通過抽調(diào)集團優(yōu)秀管理人才和外聘行業(yè)人才形成獨立的管理團隊。

第七章工程組織機構(gòu)與人員培訓(xùn)7.1組織機構(gòu)根據(jù)工程功能特點和現(xiàn)代企業(yè)管理要求，市場將按“精簡高效〞的原那么組建經(jīng)營管理機構(gòu)。市場實行總經(jīng)理負責制，各職能部門由總經(jīng)理聘請相關(guān)人員組建。組織機構(gòu)設(shè)置具體如下：董董事長總經(jīng)理經(jīng)營部信息科財務(wù)部倉儲科管理部會計科出納科行政科辦公室后勤科檢驗科綜合部物業(yè)科7.2勞動定員工程勞動定員為100人，其中管理人員34人，技術(shù)人員6人，工人50人，保安10人。各部門人員構(gòu)成見下表：表7-1市場各部門人員構(gòu)成表序號部門管理人員技術(shù)人員其它人員備注1董事長12總經(jīng)理13部門經(jīng)理44信息科225倉儲科3250搬運工6檢驗科127行政科6文員8辦公室6司機9會計科210出納科5結(jié)算部11后勤科110保安12物業(yè)科213合計34660100人7.3員工培訓(xùn)人員培訓(xùn)是工程運行機制中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是市場競爭和企業(yè)管理的客觀要求。人員培訓(xùn)應(yīng)與工程建設(shè)同時進行，并在經(jīng)營過程中保持長期性和穩(wěn)定性，具體措施如下：〔1〕制定全面的培訓(xùn)方案，包括培訓(xùn)人數(shù)、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)地點、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)目標及培訓(xùn)方法等；〔3〕培訓(xùn)過程中應(yīng)把重點防在提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)、發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力、對外部環(huán)境的應(yīng)變能力、對突發(fā)事件的處理能力等方面；〔4〕在培訓(xùn)時還要強調(diào)團隊精神、進取精神，提高員工的責任心和參與意識；〔5〕對技術(shù)工人和安保人員要進行文化和業(yè)務(wù)考核，擇優(yōu)錄用，并進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格前方可持證上崗。

第八章工程實施進度8.1籌備工作工程籌備主要包括工程選址、立項、環(huán)評、審批、規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、資金籌措等前期工作。根據(jù)工程情況，大概需要半年時間。8.2建設(shè)施工從工程開工之日到全面建成交付使用之間的全部時間為工程建設(shè)施工期，主要包括土建施工、設(shè)備采購、安裝調(diào)試、交付使用、生產(chǎn)準備等階段。工程在實施過程中，將充分利用各種有利條件，力爭一年半建成投入運營，盡快形成批發(fā)交易能力，發(fā)揮良好的投資效益。8.3工程進度工程籌備期〔2024.6-2024.10〕具體落實建設(shè)用地和形成相關(guān)工程材料。工程施工期〔2024.11-2024.10〕〔1〕2024.7-2024.8，完成施工圖紙設(shè)計；〔2〕2024.9-2024.7，完成土建工程施工；〔3〕2024.8-2024.10，完成工藝設(shè)備安裝。驗收交付期〔2024.11〕完成工程驗收，并交付使用。

第九章投資估算和資金籌措9.1估算范圍本工程總資金估算是在對市場分析、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及工程實施進度等進行研究并予以確定的根底上，依據(jù)國家和海南省相關(guān)規(guī)定、方法進行分項估算得出的。工程總資金包括建設(shè)投資和流動資金。具體估算范圍包括工程主體及其配套工程費用、設(shè)備器具購置費、安裝工程等費用和其他費用及預(yù)備費用。投資估算旨在為工程財務(wù)評價以及編制初步設(shè)計概算提供依據(jù)。9.2估算依據(jù)1、本工程的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案；2、本工程所購置的建筑材料及其現(xiàn)行市場價；3、本工程所在區(qū)域建筑物的工程造價概算指標；4、與本工程相類似工程的技術(shù)經(jīng)濟指標；5、2024年?海南省建筑工程預(yù)算定額?；6、?工程決策分析與評價?(2024年版)；7、國家開展改革委員會和建設(shè)部共同頒發(fā)?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?〔第三版〕；建設(shè)部關(guān)于印發(fā)?建設(shè)工程投資估算指標?的通知〔建標[2024]163號〕；9、其他工程費用，根據(jù)國家有關(guān)部門對其他費用取費率的規(guī)定及本工程的實際計算確定；10、根本預(yù)備費按工程費用和工程其他費用兩項之和的5%計取。9.3工程建設(shè)投資估算估算結(jié)果，工程建設(shè)總投資11.8億元，其中工程費用111245萬元，工程其他費用2705萬元，預(yù)備費1650萬元，建設(shè)期利息2400萬元，詳見下表：表9-1工程建設(shè)投資估算總表序號子項名稱數(shù)量單位單價(元)投資額(萬元)1工程費用3767501112451.1主體工程1.1.1綜合性加工配送中心高溫冷庫200㎡400080低溫冷庫100㎡600060交易加工配送中心2200㎡1500330農(nóng)副產(chǎn)品展銷大廳1500㎡2000300信息中心500㎡2600130檢測中心500㎡20001001.1.2農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚35200㎡150052801.1.3多功能冷藏庫蔬菜冷藏庫3000㎡40001200水果保鮮庫3000㎡60001800肉類冷凍庫3000㎡60001800公共區(qū)域1000㎡20002001.1.4綜合辦公大樓(含設(shè)備)16000㎡250040001.1.5商業(yè)鋪面2350㎡20004701.1.6百貨大樓(含裝修)22400㎡250056001.1.7酒店餐飲大樓(毛坯)22400㎡200044801.1.8住宅小區(qū)180000㎡4500810001.2配套工程1.2.1職工倒班宿舍7200㎡150010801.2.2地下室配套3500㎡20007001.2.3地磅100㎡2000201.2.4停車場17600㎡2504401.2.5道路及綠化55000㎡25013751.2.6電力、給排水等8002工程其他費用27052.1土地征用費20002.2前期工作費2002.3建設(shè)單位管理費1002.4勘察設(shè)計費1802.5工程監(jiān)理費1202.6工程保險費502.7招標代理費152.8環(huán)境影響咨詢效勞費152.9人員培訓(xùn)費102.10辦公設(shè)施設(shè)備153預(yù)備費16504建設(shè)期利息24005建設(shè)投資合計1180009.4流動資金投資估算參照?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?〔第三版〕，綜合考慮公司參與市場經(jīng)營規(guī)模，估算工程所需流動資金為2000萬元。9.5資金籌措工程建設(shè)投資11.8億元，流動資金2000萬元，總計12億元。主要通過4個渠道籌措資金，一是企業(yè)自籌1億元，二是爭取政府扶持資金1億元，三是申請銀行貸款2億元，四是吸納社會資本8億元。

第十章市場經(jīng)營收支分析10.1市場經(jīng)營收入估算假定工程建成后第三年，市場進入滿負荷運營，估算年經(jīng)營總收入為6492.7萬元。主要幾項經(jīng)營收入估算具體如下：10.2.1市場交易費用收入估算市場進入滿負荷運營后，年交易規(guī)模到達20萬噸和20億元，按照0.5%交易費率收取進場費，那么年交易費用收入為：20億元×0.5%=1000萬元。10.2.2農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚出租收入估算擬建的8棟農(nóng)副產(chǎn)品交易大棚總建筑面積35200平方米，租金按每月25元/平方米的標準計算，年租金收入為：35200平方米×25元/月/平方米×12月=1056萬元。10.2.3多功能冷藏庫出租收入估算擬建的1棟多功能冷藏庫總建筑面積10000平方米，冷藏能力暫以蔬菜水果6000噸、凍肉5000噸計算。按照海南一般收費標準，暫定蔬菜水果10元/噸/天、