物業(yè)經營管理(第一套習題講解)

單項選擇題1.建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米之間，以中型百貨公司為其主要租戶的零售商業(yè)物業(yè)是（）。A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場D.居住區(qū)商場第一頁第二頁，共60頁。2.物業(yè)設施管理的服務對象是（）。A.大型房地產開發(fā)企業(yè)B.擁有房地產的大型房地產代理機構C.擁有房地產的非房地產企業(yè)或機構D.集策劃、咨詢、開發(fā)、運營與管理于一體的綜合性房地產企業(yè)第二頁第三頁，共60頁。3.從物業(yè)經營管理的常規(guī)工作內容來看，資產管理的主要內容本質上就是對（）的控制。A.成本和收益B.支出和費用C.成本和費用D.費用和租金第三頁第四頁，共60頁。4.下列物業(yè)中，不屬于物業(yè)經營管理對象的是（）。A.寺廟B.加油站C.游樂場D.賓館5.一個住宅小區(qū)周邊新建了一個垃圾處理廠，該小區(qū)的房子大幅度貶值，房地產投資者因此而受損。這說明房地產投資具有（）。A.固定性B.適應性C.相互影響性D.政策影響性第四頁第五頁，共60頁。6.關于房地產經濟壽命表述，正確的是（）。A．經濟壽命一般長于自然壽命B．如果房地產維護狀況良好，并進行了合理的改造，較長自然壽命可以讓投資者獲得數(shù)個經濟壽命C．經濟壽命是指房地產從開始使用到可以獲得最大利潤的時間D．對于商業(yè)房產來說，經濟壽命就等于自然壽命第五頁第六頁，共60頁。7.房地產投資的弊端不包括（）。A.投資回報率低B.流動性差C.投資回收期長D.需要專門的知識和經驗8.房地產屬于非貨幣資產，銷售過程復雜，交易成本高，從而使得房地產具有（）。A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.周期風險D.或然損失風險第六頁第七頁，共60頁。9.某人將40萬元存于銀行，銀行的年利率為6.12%，3年之后，該人可以獲得利息為（）元（銀行存款為單利計息）。A.73440B.78026C.473440D.478026第七頁第八頁，共60頁。10.關于物業(yè)經營過程中的準備金下列表述，錯誤的是（）。A．準備金又稱大修理基金B(yǎng)．稅前現(xiàn)金流中不包含準備金C．常用于支付物業(yè)經營過程中的資本性支出D．《物業(yè)管理條例》將準備金叫做“專項維修資金”第八頁第九頁，共60頁。11.某人以14萬元的價格購買了一輛小轎車，三個月后發(fā)現(xiàn)該小轎車的價格已近跌到12萬元。這屬于設備的（）。A.第一類有形磨損B.第二類有形磨損C.第一類無形磨損D.第二類無形磨損第九頁第十頁，共60頁。12.關于家庭人口規(guī)模對物業(yè)價格的影響，正確的是（）。A.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格有下降的趨勢B.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格有上升的趨勢C.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價格變化方向不確定D.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)供給有下降的趨勢第十頁第十一頁，共60頁。13．在房地產估價的市場法中，所選取的可比實例（）。A．越多越好B．只要有2個以上即可C．一般為3-10個D．至少為10個14.當預期某國的貨幣會升值時，在其他因素不變的情況下，該國的房地產會（）。A.上漲B.下降C.不變D.難以確定第十一頁第十二頁，共60頁。15.下列物業(yè)中，最適用于成本法進行評估的物業(yè)是（）。A.商鋪B.寫字樓C.某大學的教學樓D.度假村16.一個設備價格為15萬元，可以使用10年，殘值率為8%，若使用直線折舊法，使用3年之后該設備的余值為（）元。A.4.14B.5.84C.9.66D.10.86第十二頁第十三頁，共60頁。17．關于物業(yè)管理長期計劃的說法，正確的是（）。A．屬于戰(zhàn)術層次的計劃B．通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署和委托管理合同約定的合同有效期為周期C．通常以3~5年為周期D．通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限第十三頁第十四頁，共60頁。18.某市房地產的吸納率為20%，則吸納周期為（）。

A.0.2年B.2年

C.5年D.10年19.政府對房地產市場干預的目標不包括（）

A．引導新建項目位置選擇

B．滿足特殊群體的需要

C．保證為各類生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g

D．控制房地產的價格第十四頁第十五頁，共60頁。20.關于房屋租賃的特點的表述，錯誤的是（）。A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.租賃關系伴隨著房屋所有權的轉移而終止C.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人D.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系第十五頁第十六頁，共60頁。21.在租約簽訂前、執(zhí)行中和租約期滿后，始終貫穿的工作是（）。

A.租賃方案的制定B.租戶關系的管理

C.物業(yè)市場的營銷D.房屋空間的收回22.在租賃管理中，租約期滿時的主要工作內容包括（）。

A.制定租賃方案與策略B.收取租金

C.租金結算D.租金確定第十六頁第十七頁，共60頁。23.租賃管理的核心內容是（）。

A．租約談判

B．租金確定

C．可出租面積的確定

D．租戶選擇第十七頁第十八頁，共60頁。24.關于租金調整的表述，正確的是（）。A.對于任何客戶，租金都應該隨著市場變化隨時進行調整B.對于租期較短的客戶，租金在租期中一般保持不變，當續(xù)租的時候，租金也應該保持不變C.對于租期較長的客戶，租金在租期中應該保持不變D.對于租期較長的客戶，應該對租期中租金如何進行調整進行約定第十八頁第十九頁，共60頁。25.租賃合同的條款的基本條款不包括（）。A．租賃期限B．房屋的市場價格C．修繕責任D．轉租的約定26.實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設（），直接將其計入管理費用。A.直接人工費 B.直接材料費C.財務費用 D.間接費用第十九頁第二十頁，共60頁。27.保安的人身保險費計入（）。A.人工費 B.保安費C.辦公費 D.保險費28.關于營業(yè)成本和期間費用的說法，正確的是（）。A.期間費用是企業(yè)的直接消耗B.物業(yè)管理單位人員的工資一般都被計入期間費用C.期間費用直接計入當期損益D.成本在收益實現(xiàn)前或實現(xiàn)后均可以得到補償?shù)诙摰诙豁?，?0頁。29.成本控制的原則不包括（）。

A.講求經濟效益

B.責權利相結合

C.重點控制，抓大放小

D.例外管理30．物業(yè)管理企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入（）。

A．營業(yè)成本

B．管理費用

C．營業(yè)成本或管理費用

D．遞延資產第二十一頁第二十二頁，共60頁。31.物業(yè)管理企業(yè)成本預算編制方式“二下一上式”中的“一上”是指（）。

A.上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門

B.上報所在的房地產行政主管部門

C.上報物業(yè)的業(yè)主

D.上報物業(yè)管理企業(yè)的董事會32.在招標過程中，標的編制的依據是（）。

A.物業(yè)租金

B.物業(yè)價格

C.物業(yè)服務成本

D.物業(yè)管理的目標第二十二頁第二十三頁，共60頁。33.保險一般原則中的近因原則是指（）。A.對風險承擔補償?shù)呢熑蜝.與保險標的有直接的利益關系C.促成風險損失的最直接的原因D.促成風險損失的時間上最近的原因34.前期物業(yè)服務合同具有的特征不包括（）。A.具有過渡性B.在本質上是一種委托合同C.是一種要式合同D.由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂第二十三頁第二十四頁，共60頁。35.物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，相應的處理措施不包括（）。A.由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款 B.情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書C.委托所得的收益，由政府沒收D.如果給業(yè)主造成損失，依法承擔賠償責任第二十四頁第二十五頁，共60頁。36.保險的當事人不包括（）。A.保險人B.受益人C.投保人 D.被保險人37.下面指標中，屬于物業(yè)管理績效評價基本指標的是（）。A.資產負債率 B.主營業(yè)務利潤率C.盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) D.成本費用利潤率第二十五頁第二十六頁，共60頁。38．下列選項中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)財務報表的主表的是（）。A．資產負債表 B．利潤表C．成本表 D．利潤分配表39.在滿足物業(yè)經營管理所需資金的前提下，以較低的成本和較小的風險獲得資金，這是（ ）管理的具體目標。A.籌資 B.運用C.分配 D.回收第二十六頁第二十七頁，共60頁。40.可以反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期經營成果的報表是（）。A.利潤表 B.資產負債表C.現(xiàn)金流量表 D.成本報表41.評價物業(yè)服務企業(yè)資本經營效益的核心指標是（）。A.成本費用利潤率 B.財務內部收益率C.凈資產利潤率 D.主營業(yè)務利潤率第二十七頁第二十八頁，共60頁。42．當（）大于市場利率的時候，表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負債經營。

A．資產負債率

B．營業(yè)增長率

C．總資產報酬率

D．盈余先進保障倍數(shù)第二十八頁第二十九頁，共60頁。43.某物業(yè)服務企業(yè)2007年利潤為60萬元，2010年利潤為80萬元，該企業(yè)三年利潤平均增長率為（）。A．9.06%B．10.06%C．11.06%D．11.11%第二十九頁第三十頁，共60頁。44．寫字樓使用者在寫字樓內最基本的三個行為是工作、進餐和（）。A.休息B.購物C.娛樂D.運動45.將主要的大店放在主要通道的兩端，在連接通道中間布置很多小的商店，這樣做的理論基礎是（）。A.中心地理論 B.同類零售店聚集理論C.市場區(qū)位論 D.需求的外部效應理論第三十頁第三十一頁，共60頁。46．寫字樓物業(yè)管理的微觀目標是（）。A．寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標B．收益部分使用率最大化C．物業(yè)的保值率和增值率最大化D．所有人與使用人的滿意率最大化47.現(xiàn)代購物中心誕生于（）。A.20世紀的美國B.19世紀的法國C.20世紀的英國D.19世紀的德國第三十一頁第三十二頁，共60頁。48.寫字樓物業(yè)管理的內容不包括（）。A.寫字樓物業(yè)市場營銷 B.租金收取辦法的制訂C.協(xié)調業(yè)主和政府的關系D.組織與控制49.我國處置不良物業(yè)資產的主要目標是（）。A.最大限度地出售不良物業(yè)資產，減少損失B.嚴格控制國有資產流失C.最大限度地進行資產重組D.最大限度提高不良資產的市場價值第三十二頁第三十三頁，共60頁。50.組合投資管理的最后一個步驟是（）。A.構建投資組合 B.投資組合的績效評估C.投資組合的調整 D.投資分析51.物業(yè)經營管理強調為業(yè)主提供（）服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。A.設施管理 B.運行管理C.價值管理 D.資產管理第三十三頁第三十四頁，共60頁。52.具備由專業(yè)管理集團開發(fā)經營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多等特點的零售商業(yè)物業(yè)是指（）。

A.區(qū)域購物中心

B.市級購物中心

C.地區(qū)購物商場

D.居住區(qū)商場第三十四頁第三十五頁，共60頁。53.當賣方愿意接受的最低價格大于買方愿意支付的最高價格時，相關房地產（）。A.可能成交B.不可能成交C.取決于賣方的討價還價能力D.無法確定54.（）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結果。A．理論價格B．總價格C．市場價格D．單位價格第三十五頁第三十六頁，共60頁。55.當住宅開發(fā)商預計未來房地產價格會大幅度上升，住宅的供給會（）。

A.增加B.減少

C.不變D.不確定56.在物業(yè)經營管理的成本管理中，固定預算的缺點主要表現(xiàn)在（）。

A.難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化，且難以調動員工控制費用的積極性

B.編制成本高

C.預算編制給員工過大的壓力

D.預算編制較為簡捷第三十六頁第三十七頁，共60頁。57.保險索賠時效從（）起計算。A.保險事故發(fā)生之日或投保人或其代理人知情之日B.投保人通知之日C.保險公司派人查看事故現(xiàn)場之日D.投保人提出索賠之日第三十七頁第三十八頁，共60頁。58.前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，（）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。A．業(yè)主委員會B．物業(yè)建設單位C．物業(yè)設計單位D．居委會第三十八頁第三十九頁，共60頁。59.物業(yè)管理企業(yè)一般不會對其所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費用，這種風險控制手段稱為（）。

A.回避 B.保留

C.預防 D.轉移60.屬于物業(yè)管理績效評價中的發(fā)展能力狀況指標的是（）。

A.營業(yè)增長率B.資產負債率

C.流動資產周轉率D.總資產報酬率第三十九頁第四十頁，共60頁。多項選擇題1.物業(yè)資產管理的主要職責包括（）。A.持有/出售物業(yè)分析B.物業(yè)更新改造等主要開支決策C.資本性支出計劃D.控制運營成本E.監(jiān)控物業(yè)績效第四十頁第四十一頁，共60頁。2.物業(yè)經營管理和傳統(tǒng)的物業(yè)管理的關系，表述錯誤的有（）。A．物業(yè)經營管理活動不涉及對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護、管理B．傳統(tǒng)物業(yè)管理強調為業(yè)主提供價值管理服務C．物業(yè)經營管理強調滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。D．收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報E．物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務向策略性的物業(yè)資產價值管理方向拓展。第四十一頁第四十二頁，共60頁。3．零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的內容包括（）。A．設備實施的維護B.市場需求分析C.租金租約的確定及調整D.經營業(yè)態(tài)和租戶的選擇

E.公共秩序維護第四十二頁第四十三頁，共60頁。4.下列房地產投資的風險中，屬于系統(tǒng)風險的有（）。A．未來經營費用風險B．通貨膨脹風險C．周期風險D．市場供求風險E．比較風險第四十三頁第四十四頁，共60頁。5.我國房地產投資經營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A.固定資產投資方向調節(jié)稅B.經營稅金及附加C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.房產稅E.企業(yè)所得稅第四十四頁第四十五頁，共60頁。6.設備更新的特點有（）。A.其核心工作是確定設備的經濟壽命B.只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量C.只比較設備的費用D.以無形磨損的最小化為原則E.以費用年值法為主第四十五頁第四十六頁，共60頁。7．運用收益法估價的步驟一般包括（）。A．搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據資料B．預測估價對象的未來收益C．求取報酬率或資化率、收益乘數(shù)D．選用適宜的收益法公式計算出收益價格E．減去折舊求取物業(yè)價格第四十六頁第四十七頁，共60頁。8.在構建房地產組合投資中，詳細的投資分析必不可少，其內容包括（）。A.社會文化趨勢分析 B.宏觀經濟分析 C.行業(yè)分析 D.準備投資的物業(yè)分析 E.投資績效評估第四十七頁第四十八頁，共60頁。9.關于居民收入因素對物業(yè)價格影響的表述中，正確的有（）。

A．低收入者收入的增加會極大地推動物業(yè)價格的上升

B．中收入者收入的增加對物業(yè)價格的上漲影響顯著

C．高收入者收入的增加對物業(yè)價格的影響有限

D．高收入者如果將儲蓄用于投資，則會推動物業(yè)價格的上漲

E．無論哪個群體，收入的提高都會顯著地推動物業(yè)價格的上漲第四十八頁第四十九頁，共60頁。10.物業(yè)管理計劃的主要內容包括（）。A．建筑物管理計劃B．租賃計劃C．物業(yè)管理企業(yè)的人力資源計劃D．財務收支計劃E．物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃第四十九頁第五十頁，共60頁。11.在物業(yè)租賃管理中，租戶選擇是租賃管理的核心內容之一，其中租戶選擇中考慮的主要準則是（）。A.潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽B.潛在租戶的組織形式和所有制形式C.財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力D.所需的面積大小及空間組合E.需要提供的特殊物業(yè)管理服務第五十頁第五十一頁，共60頁。12.承租人的權利包括（）。A.優(yōu)先購買權B.按照自己的意愿使用房屋C.對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議D.自由轉租并獲利E.要求保障房屋安全第五十一頁第五十二頁，共60頁。13.成本預算的編制要求有（）。A.成本預算必須同其他預算相協(xié)調B.成本預算應以非定額為基礎C.成本預算應該嚴格，不應該留有余地D.成本預算要有相應的