物業(yè)管理中的成本管理講義

物業(yè)管理中的本錢管理

主講：吳峰第一節(jié)物業(yè)管理本錢一、物業(yè)管理中的本錢本錢的含義一般而言，本錢是指全部生產(chǎn)費用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的消耗。一是所消耗的生產(chǎn)資料轉移價值，即物化勞動價值，如企業(yè)生產(chǎn)所消耗的材料的轉移價值，所消耗的設備轉移價值等；二是活勞動或勞動力消耗所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動消耗的補償價值，表現(xiàn)為勞動者的工資及福利等。

物業(yè)管理生產(chǎn)費用：指一定時期內物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用。物業(yè)管理本錢：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理效勞所支出的各種生產(chǎn)費用的總和。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)本錢：指一定時期內，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理效勞而發(fā)生的直接物業(yè)管理本錢。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用：是指物業(yè)管理企業(yè)行政部門為組織和管理物業(yè)管理效勞活動所發(fā)生的管理費用，為籌措經(jīng)營管理資金所發(fā)生的財務費用。綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的本錢，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人所提供維修、管理和效勞等過程中發(fā)生的各項支出。二、物業(yè)效勞費的測算編制〔一〕物業(yè)效勞費測算編制的原那么

1、合法性原那么。計入定價本錢的費用應當符合?中華人民共和國會計法?等有關法律、行政法規(guī)和財務會計制度的規(guī)定。

2、合理性原那么。影響定價本錢各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或社會公允水平。

3、相關性原那么。計入物業(yè)效勞定價本錢的費用，需為與物業(yè)效勞直接相關或間接相關的費用。

4、權責發(fā)生制原那么。本期本錢應負擔的費用，不管款項是否支付，均應計入本期本錢；不屬于本期本錢應負擔的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期本錢。

〔二〕物業(yè)效勞費用酬金制與包干制1、物業(yè)效勞費用酬金制物業(yè)效勞是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對房屋及配套設施設備和工程場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

物業(yè)效勞費用酬金制是指在預收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔。

物業(yè)效勞費用酬金應以預收的物業(yè)效勞資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)比例通過物業(yè)效勞合同約定。在物業(yè)管理效勞過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)效勞合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權歸全體業(yè)主的停車場收入、本錢費用在物業(yè)管理工程機構列支的其他經(jīng)營收入等。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)效勞的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)效勞支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)效勞費用的收支情況較為透明，防止了收費與效勞不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權益；對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)效勞資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上躲避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)效勞資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況。2、物業(yè)效勞費用包干制物業(yè)效勞費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。

在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風險自擔。物業(yè)管理企業(yè)應本著誠信公平原那么，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證效勞質量并不斷改進。以包干制方式約定的物業(yè)效勞費用，對業(yè)主而言物業(yè)效勞費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理工程運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)工程管理效勞的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)效勞質量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)開展。3、酬金制和包干制的財務特征〔1〕財務主體在酬金制下，物業(yè)管理工程是獨立的會計主體，各物業(yè)管理工程應獨立建帳、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理工程的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理工程可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。〔2〕收入采取酬金制和物業(yè)管理工程，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該工程的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理工程，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)效勞收入就是該工程的物業(yè)效勞費?！?〕本錢費用1〕物業(yè)管理企業(yè)固定本錢的比例較高2〕人工本錢占總本錢的比例較高3〕物業(yè)管理企業(yè)本錢費用的可預測性較強〔三〕物業(yè)效勞費的測算編制應考慮的因素

1、物業(yè)效勞費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。

2、物業(yè)效勞費的測算編制應根據(jù)物業(yè)效勞的工程、內容和要求，科學測算確定物業(yè)效勞本錢。

3、物業(yè)管理企業(yè)為該工程管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理工程機構用物業(yè)效勞費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩局部折舊均應入到物業(yè)效勞費的測算中。4、物業(yè)管理屬微利性效勞行業(yè)，物業(yè)效勞費的測算和物業(yè)管理運作應收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)開展。三、物業(yè)效勞費本錢〔支出〕構成物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構成一般包括以下局部：〔1)管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；〔2〕物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；〔3〕物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；〔4〕物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；〔5〕物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；〔6〕辦公費用；〔7〕物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；〔8〕物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；〔9〕經(jīng)業(yè)主同意的其他費用(10)稅金(11)合理利潤四、物業(yè)效勞費編制的依據(jù)1、收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準〔單位時間費率形式〕和可收費的管理面積。

2、支出的編制依據(jù)包括：〔1〕管理方案及實施方案所需物業(yè)效勞本錢。管理方案主要是指常規(guī)物業(yè)管理效勞中的人員方案，物品使用方案、能源消耗方案、工程維護保養(yǎng)方案、清潔保潔與綠化保養(yǎng)方案等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些方案所需人工本錢、物料本錢、能耗本錢、外包費用等進行測算?！?〕物業(yè)正常維修和養(yǎng)護方案。可比照以往每年實際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)效勞本錢。第二節(jié)本錢測算方法一、本錢測算的目的物業(yè)管理效勞本錢，主要有包括人工費、辦公費、物業(yè)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理效勞費的方式：包干制：物業(yè)管理效勞費的構成包括物業(yè)管理效勞本錢、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；酬金指：預收的物業(yè)管理效勞資金包括物業(yè)管理效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。本錢測算的成果，既可以效勞于物業(yè)管理招投標階段確定物業(yè)管理效勞費用報價，更可以效勞于物業(yè)管理效勞實施過程中企業(yè)內部的本錢管理工作。二、主要本錢工程的測算方法〔一〕人工費的測算1、根本工資〔F1〕(元/月)各類管理效勞人員的根本工資標準根據(jù)企業(yè)性質，參考當?shù)仄骄べY水平確定。2、社會保險費〔F2〕(元/月)社會保險費包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、住房基金〔含住房公積金〕等，應當根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。3、按規(guī)定提取的福利費〔F3〕〔元/月〕福利費包括以下三項：〔1〕福利基金。按工資總額的14%計算。〔2〕工會基金。按工資總額的2%計算?！?〕教育經(jīng)費。按工資總額的1.5%計算。4、加班費〔F4〕(元/月)加班費按人均月加班2—3天，在乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。5、服裝費〔F5〕〔元/月〕按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業(yè)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次，類型和收費總面積，先確定各級各類管理效勞人員的編制數(shù)，然后確定各自的根本工資標準，計算出根本工資總額；再按根本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。6、工服洗滌費〔F6〕工服洗滌費根據(jù)實際需要企業(yè)擔負洗滌費用的工服數(shù)量，按照當?shù)氐南礈旆菢藴视嬎愦_定。人工費的測算公式為：人工費P1=月根本工資+社會保險費+各項福利費+加班費+服裝費+工服洗滌費/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。〔二〕辦公費測算1、交通費〔Ｆ１〕〔元／月〕：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。２、通信費〔Ｆ２〕通信費包括電話費、傳真費、手機費等。３、低值易耗文具、辦公用品費〔Ｆ３〕低值易耗文具、辦公用品費包括文具〔如筆墨〕、紙張、打印復印等。４、書報費〔Ｆ４〕書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。５、宣傳廣告和市場推廣費〔Ｆ５〕６、法律費用〔Ｆ６〕經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件〔如租約、合同等〕費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。７、節(jié)日裝飾費〔Ｆ７〕在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。８、辦公用水電費〔Ｆ８〕辦公費的測算公式為：辦公費Ｐ２＝年各項費用之和１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測算的物業(yè)面積〔元／月·平方米〕〔三〕共用部位與共用設施的日常運行和維護費測算１、維修保養(yǎng)費〔F1〕該項費用主要用語核算物業(yè)內外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調維修保養(yǎng)、小型手開工具和防火設備購置等支出。２、裝修費(F2)該費用科目一般包括材料費〔如墻紙、涂料〕、工器具和設備使用、人工費、管理費和承包商利潤〔如果發(fā)包〕。３、能源費(F3)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源本錢。４、康樂設施費(F4)該項本錢即康樂設施的運營本錢，主要是健身設施、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂效勞人員的工資也屬于此項本錢的開支范圍。５、雜項費用(F5)該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用工程，如修理或重新油漆建筑物內外包括環(huán)境的有關標識等費用支出。上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為：公共部位、公共設施設備維修保養(yǎng)費Ｐ３＝∑Ｆi１２月×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ３＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５１２月×Ｓ〔元／月·平方米〕〔四〕秩序維護費測算1、秩序維護費(F1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內容：〔1〕安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量×電費單價＋日常維修養(yǎng)護費〔2〕日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用?！?〕更新儲藏金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系統(tǒng)維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費2、秩序維護人員人身保險費(F2)

用公式可以表示如下：

秩序維護費Ｐ４＝年總支出１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ４＝∑Ｆi〔元／月·平方米〕１２月×Ｓ〔五〕清潔衛(wèi)生費測算1、清潔工具購置費(F1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購置費2、勞保用品費(F2)3、清潔機械材料費(F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。４、化糞池清理費(F4)５、垃圾外運費(F5)６、其他費用(F6)７、水池清潔費(F7)用公式可表示為：清潔衛(wèi)生費Ｐ５＝∑各項費用年支出１２×參與測算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費Ｐ５＝∑Ｆi

１２月×Ｓ〔六〕綠化養(yǎng)護費測算

１、綠化工具費(F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。

２、勞保用品費(F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。３、綠化用水費(F3)4、農(nóng)藥化肥費(F4)5、雜草清運費(F5)6、園林景觀再造費(F6)綠化養(yǎng)護費Ｐ６＝∑各項費用年支出１２×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ６＝∑Ｆi

１２月×Ｓ七、固定資產(chǎn)折舊費１、交通工具〔汽車等〕(F1)２、通信設備〔電話機、手機、傳真機等〕(F2)３、辦公設備〔桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等〕(F3)４、工程維修設備〔管道疏通機、電焊機等〕(F4)５、其他設備(F5)固定資產(chǎn)折舊費Ｐ７＝固定資產(chǎn)總額平均折舊年限×１２×參與測算的物業(yè)面積

即Ｐ７＝∑Ｆi

１２月×Ｓ×５固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年?！舶恕潮ｋU費測算對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，那么必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設備〔如酒店的中央空調等〕。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險〔如電梯責任保險〕。

Ｐ８＝∑〔Ｍi×Ｘi〕／參與測算的物業(yè)面積〔i＝１，……，n〕式中：

Ｐ８——保險費支出額；Ｍi——投保的第I種保險種類；Ｘi——第I種保險種類的保險費率?！簿拧硨ｍ椌S修資金1、工資津貼等費〔F1〕２、設備、零部件和材料購置(F2)３、機械使用費(F3)４、水、電、氣費(F4)５、管理費(F5)公共維修基金Ｐ９＝∑Ｆi１２月×參與測算的物業(yè)面積〔元／月·平方米〕

即：Ｐ９＝∑Ｆi１２月×Ｓ〔元／月·平方米〕三、本錢估測算結果匯總P=∑Ｆi/S式中：P——某項物業(yè)管理本錢，單位為元/月·平方米；Fi——各分項費用；i——費用項數(shù)，i=1，……，n∑——所有費用工程算術和；S——參加測算的物業(yè)總建筑面積。案例：某工程可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該工程全年各項費用如下〔1〕各類管理效勞人員的工資、社會保險等50萬元〔2〕共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元〔3〕清潔衛(wèi)生費15萬元〔4〕綠化養(yǎng)護費10萬元〔5〕公共秩序維護費10萬元〔6〕辦公費5萬元〔7〕固定資產(chǎn)折舊2萬元〔8〕物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元〔9〕業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費用6萬元合計：120萬元假設采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，那么該工程單位物業(yè)效勞費標準為：120萬元x〔1+10%〕÷10萬平方米÷12月=1.1元/平方米.月

假設采用包干制方式，如該工程法定稅費和利潤約12萬元，那么該工程單位物業(yè)效勞費標準為：〔120萬元+12萬元〕÷10萬平方米÷12月=1.1元/平方米.月在物業(yè)效勞費測算完畢后，可編制物業(yè)效勞費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。核算表的內容一般包括序號、核算工程、核算依據(jù)、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。第三節(jié)本錢控制一、本錢控制的含義與分類〔一〕本錢控制的含義1、對目標本錢本身的控制；2、對目標本錢完成的控制和過程的監(jiān)督；3、在過程控制的根底上，著眼于未來，為今后本錢的降低指明方向?！捕潮惧X的分類1、按控制的時間特征分類〔1〕事先控制：是“設計〞階段的控制，又稱事前控制，實在開始新的物業(yè)管理效勞之前，即在本錢發(fā)生之前，事先確定本錢控制標準，如勞開工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的本錢目標等，對各種資源消耗的各項費用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費用實際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全本錢管理制度，已到達防患于未然的目的?！?〕事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營管理效勞時，實際發(fā)生物業(yè)管理本錢的過程中所進行的本錢控制，它是對本錢的消耗所進行的日常控制?！?〕事后控制：是考核階段的控制，即對本錢的實際消耗進行事后分析，及時查清本錢差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬，總結經(jīng)驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作，以提高本錢管理的水平。本錢控制三階段的關系事先控制（“設計”階段）事中控制（執(zhí)行階段）事后控制（考核階段）依據(jù)標準實施控制實際費用同標準比較修改控制標準依據(jù)考核結果2、按控制的機制分類〔1〕前饋性控制：是運用控制論中的前饋控制原理，在本錢發(fā)生之前所進行的控制。〔2〕防護性控制：即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關的規(guī)章制度以及方法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理本錢開支的審批制度等?！?〕反響性控制：是利用反響控制原理進行的事中或事后控制，其重點在于及時了解本錢的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體原因，采取相應措施，確?？偙惧X不超過預定標準。3、按本錢控制的內容分(1)人工本錢的控制1〕人工本錢的控制思路a.編制本企業(yè)的操作層員工?勞動定額?。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個相對較長的時間〔三個月〕內連續(xù)記錄其飽和工作時的工作完成量。平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的?勞動定額??；蚪梃b物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為本企業(yè)該工種員工的?勞動定額?。b.用經(jīng)檢驗過的?勞動定額?作為人事定編、配置員工的基準，從而根本上確保員工的飽和工作，將人工本錢降低至合理水平。c.綜合各工種員工的?勞動定額?后，可算出本企業(yè)的人均管理面積和單位人工本錢。d.深圳市一些物業(yè)管理公司人均管理面積的一般標準：

多層：一級為2000平方米/人；二級為2400平方米/人；三級為2800平方米/人；四級為3200平方米/人。高層：一級為1000平方米/人；二級為1200平方米/人；三級為1400平方米/人；四級為1600平方米/人。寫字樓：一級為800平方米/人；二級為1000平方米/人；三級為1200平方米/人；四級為1400平方米/人。工業(yè)區(qū)：一級為1800平方米/人；二級為2200平方米/人；三級為2600平方米/人；四級為3000平方米/人。

多層:一級為0.65~0.70元/(平方米/月);二級為0.60~0.65元(平方米/月);三級為0.55~0.60元(平方米/月)。高層:一級為0.75~0.90元(平方米/月);二級為0.70~0.80元/(平方米/月);三級為0.70~0.80元/(平方米/月)。寫字樓:一級為0.80~1.00元/(平方米/月);二級為0.75~0.85元/(平方米/月);三級為0.70~0.80元(平方米/月)。工業(yè)廠房:一級為0.60~0.65元/(平方米/月);二級為0.55~0.60元/(平方米/月);三級為0.50~0.55元(平方米/月)。

e.深圳市面上一些物業(yè)管理公司的單位人工本錢〔5萬平方米以下時〕(2)設備管理本錢的控制1)設備本錢的控制思路a.抓好設備的運行管理，有方案地進行設備的維修養(yǎng)護，要特別注意以下幾項工作：設備年度大、中修方案的制定；設備月度、季度維修方案的制定；設備運行日志的記錄和控制。b.特別應抓好設備的日常養(yǎng)護工作。養(yǎng)護設備是最省錢的一種管理設備的方法，有關資料顯示：養(yǎng)護設備所花費的錢僅僅相當于設備大、中修費用的1/6左右，設備是養(yǎng)出來。c.多小修、及時修、盡量防止大修設備養(yǎng)護的再好，總會有損壞，“壞了〞就要修，但要特別注意設備的破損規(guī)律：根本上都是所謂的“關聯(lián)〞性破損，即設備的損壞往往都是一開始時從一個小部件、小功能開始損壞的，如果置之不理，永不了多久，就會由此“關聯(lián)〞引起大的設備故障。因此，午夜管理的重要理念就是“切記不要讓設備帶病運行！〞設備壞了最重要的就是在設備損壞的初期將設備盡快修復，“多小修，及時修，盡量防止大修〞是非常重要的設備管理根本原那么2)設備本錢的分類a.設備運行本錢b.設備維修、養(yǎng)護本錢3)設備本錢控制指標a.單位運行本錢元/〔臺.月〕或元/〔平方米.月〕b.單位維修養(yǎng)護本錢元/〔平方米.月〕4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設備管理本錢標準〔5萬米以下〕

一級二級三級多層0.20—0.30元/（平方米.月）0.15—0.25元/（平方米.月）0.10—0.20元/（平方米.月）高層（不含電梯、中央空調）1.15—1.70元/（平方米.月）1.40—1.60元/（平方米.月）1.30—1.50元