森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估主要技術(shù)方法

森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估主要技術(shù)方法森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估方法是結(jié)合森林景觀資源資產(chǎn)特點(diǎn)設(shè)計(jì)的，由市場(chǎng)法、收益法和成本法三條基本評(píng)估思路，以及相關(guān)衍生評(píng)估思路共同構(gòu)成的方法體系。對(duì)森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估，需要在結(jié)合森林景觀資源質(zhì)量評(píng)定的基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況后，合理選擇評(píng)估方法，進(jìn)行評(píng)定估算。（一）“市場(chǎng)法”評(píng)估思路1、 市場(chǎng)法基本含義市場(chǎng)法是以市場(chǎng)上相同或類似森林景觀資源資產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用市場(chǎng)法要求選擇三個(gè)或三個(gè)以上森林景觀資源資產(chǎn)可比交易實(shí)例。2、 市場(chǎng)法具體公式式中：E——森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值K1——景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)K2——物價(jià)因素調(diào)整系數(shù)G——所參照森林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場(chǎng)價(jià)格S——委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積3、市場(chǎng)法的應(yīng)用特點(diǎn)（1） 通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，二是公開市場(chǎng)上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。（2） 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境比較成熟、公開、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。但是，目前國(guó)內(nèi)森林景觀資源資產(chǎn)公開市場(chǎng)交易案例較少，且由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方式、目的的不同，給市場(chǎng)法的應(yīng)用帶來很多限制。（二）“收益法”評(píng)估思路1、 收益法定義收益法是將委估森林景觀資源資產(chǎn)未來經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。2、 收益法具體公式式中：En——森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值R——森林景觀資源資產(chǎn)第i個(gè)收益期的預(yù)期凈收益額r 折現(xiàn)率n——評(píng)估年限3、收益法的衍生模式（1）假設(shè)開發(fā)法模式當(dāng)委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營(yíng)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，可采用假設(shè)開發(fā)思路對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。該思路首先需要按照合理的方式，預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象達(dá)到預(yù)定可經(jīng)營(yíng)狀態(tài)前所必需的初始開發(fā)投資，然后預(yù)測(cè)營(yíng)運(yùn)期內(nèi)評(píng)估對(duì)象各年經(jīng)營(yíng)凈收益，最后將各年經(jīng)營(yíng)凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計(jì)求和，作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。按照假設(shè)開發(fā)的思路需注意：對(duì)委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的預(yù)測(cè)要依據(jù)科學(xué)和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的《總體規(guī)劃》或《可行性研究報(bào)告》作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門對(duì)該資產(chǎn)開發(fā)和利用的限制。（2）年金資本化模式運(yùn)用收益法時(shí)，對(duì)有相對(duì)穩(wěn)定收益且收益年期無限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用年金資本化模式這種特殊表達(dá)形式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估：具體公式：式中：E——森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值A(chǔ)——森林景觀資源資產(chǎn)年均凈收益額資本化率條件價(jià)值法模式條件價(jià)值法也是以收益法為基礎(chǔ)的衍生技術(shù)方法，該方法是通過對(duì)游客進(jìn)行問卷調(diào)查，測(cè)算游客對(duì)森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門票價(jià)格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值。運(yùn)用條件價(jià)值法評(píng)估整個(gè)森林風(fēng)景區(qū)的價(jià)值時(shí)，主要步驟如下：首先，進(jìn)行游客調(diào)查，得出游客對(duì)該景區(qū)門票的平均愿意支付值；其次，以該平均愿意支付值作為合理的門票價(jià)格，計(jì)算出景區(qū)的年門票收入，加上其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的年預(yù)計(jì)收入，得出該景區(qū)的年總收入；再次，年總收入扣除各種成本費(fèi)用即得景區(qū)的年純收益；最后，將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風(fēng)景區(qū)的評(píng)估值。在評(píng)估實(shí)踐中，條件價(jià)值法的應(yīng)用存在如下局限性：.現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門票定價(jià)主要受制于經(jīng)營(yíng)者的意愿和物價(jià)管理部門的調(diào)控，其定價(jià)受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，受訪游客的支付意愿無法直接影響實(shí)際定價(jià)，也不能作為理性和客觀的定價(jià)參考依據(jù)；.森林景觀資源資產(chǎn)有別于機(jī)器設(shè)備、建筑物等其它種類資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門票定價(jià)并不是一種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格。因此，不能僅僅以游客的支付意愿確認(rèn)門票的價(jià)格。.該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中，為有效實(shí)施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費(fèi)大量人力和時(shí)間，實(shí)際可操作性有限。4、收益法的應(yīng)用特點(diǎn)（1） 收益法的應(yīng)用前提是：委估森林景觀資源資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并用貨幣衡量；資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。（2） 鑒于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨(dú)特性、區(qū)域性和經(jīng)營(yíng)性，因此市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實(shí)踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。（3） 收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預(yù)期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對(duì)收益額的預(yù)測(cè)需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點(diǎn)和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運(yùn)營(yíng)狀況、周邊可比資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)環(huán)境和政策條件，進(jìn)行綜合分析確定。（三）“成本法”評(píng)估思路1、 成本法含義成本法是按現(xiàn)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)、工價(jià)和生產(chǎn)水平，將重新營(yíng)造一塊與評(píng)估對(duì)象相類似資產(chǎn)所需的成本費(fèi)用，作為委估森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估值。2、 成本法具體公式式中E——森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值k——景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)C.——第i年景觀營(yíng)林投入，主要包括工資、物資消耗、管護(hù)費(fèi)用、地租等Q——旅游設(shè)施重置價(jià)v——旅游設(shè)施成新率r 折現(xiàn)率n——平均林齡3、成本法應(yīng)用特點(diǎn)該方法的應(yīng)用前提：委估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；具備可用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的；委估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成為主。成本法中，景觀林和旅游設(shè)施的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。以上為三種基本評(píng)估思路的概述。在評(píng)估實(shí)踐中，應(yīng)主要考慮上述方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性。除此之外，我們對(duì)旅行費(fèi)用法的適用性也進(jìn)行了研究。三、旅行費(fèi)用法在森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估中的適用性問題上世紀(jì)八十年代開始，我國(guó)就出現(xiàn)了一些關(guān)于景觀資源游憩效益的評(píng)價(jià)研究，旅行費(fèi)用法是目前國(guó)內(nèi)對(duì)于游憩效益核算的常用方法。游憩效益可認(rèn)為是旅游者游覽觀光后精神上獲得的益處，亦可認(rèn)為是某一游憩區(qū)為全社會(huì)所作的服務(wù)效益。在一般情況下，景觀資源游憩效益評(píng)價(jià)有別于本文所研究的森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估。旅行費(fèi)用法以游人的消費(fèi)者剩余來表達(dá)游憩效益，它通過觀察人的市場(chǎng)行為，以某一游憩區(qū)的游人所支付的游憩費(fèi)用（包括交通往返費(fèi)用、住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、門票和旅行的時(shí)間價(jià)值）作為自變量，調(diào)查旅游者的居住地和游憩區(qū)周圍不同地區(qū)的人口總數(shù)，建立旅游費(fèi)用游憩需求模型，根據(jù)需求模型對(duì)應(yīng)的函數(shù)關(guān)系計(jì)算游人的消費(fèi)者剩余,即整個(gè)旅游區(qū)綜合游憩效益。旅行費(fèi)用法主要用于對(duì)景觀資源游憩效益的評(píng)價(jià)，其游憩效益對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體比較廣泛，不僅包括景觀資源資產(chǎn)的所有者或經(jīng)營(yíng)者，還包括交通、住宿、餐飲行業(yè)的相關(guān)受益者。而森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估，一般情況下反映的是森林景觀資源資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，其評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體僅限于森林景觀資源資產(chǎn)自身的所有者或經(jīng)營(yíng)者。因此，只有當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)受森林景區(qū)所在地政府等機(jī)構(gòu)委托，以該景區(qū)的社會(huì)綜合游憩效益作為評(píng)估對(duì)象時(shí)，才可適當(dāng)采用旅行費(fèi)用法。四、森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估方法中景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確認(rèn)森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是隨著森林風(fēng)景資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件的不同而變化的。無論是采用何種評(píng)估方法，均需要對(duì)委估森林景觀資源資產(chǎn)與所參照森林景觀資源資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量情況進(jìn)行比較分析，直接將兩者的價(jià)值或預(yù)期收益等影響價(jià)值的重要因子聯(lián)系起來，從而確認(rèn)前述具體方法中的景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)。在一般性森林資源資產(chǎn)評(píng)估中，考慮到評(píng)估目的需要以及委估森林資源資產(chǎn)的利用方向和利用性質(zhì)，森林資源資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量主要體現(xiàn)在“林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平均胸徑、平均樹高、立木蓄積”等因子上。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所不同，其應(yīng)側(cè)重于從旅游休閑、娛樂審美的角度，以森林景觀資源本體質(zhì)量、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件等反映其資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量。《中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定》(GB/T18005-1999)作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，具有權(quán)威性和實(shí)用性，能夠客觀、科學(xué)、綜合地反映森林風(fēng)景資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件，適宜作為森林景觀資源資產(chǎn)質(zhì)量和實(shí)體狀況評(píng)價(jià)的首選方法。(一)森林景觀資源質(zhì)量和實(shí)體狀況的評(píng)價(jià)方法依據(jù)《中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定》(GB/T18005-1999)，應(yīng)按照如下程序?qū)ξ郎志坝^資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)：首先，在對(duì)委估森林景觀資源資產(chǎn)的調(diào)查基礎(chǔ)上，綜合地文資源、水文資源、生物資源、人文資源和天象資源等五方面，按典型度、自然度、多樣度、科學(xué)度、利用度、吸引度、地帶度、珍稀度等因子評(píng)定分值，再依據(jù)評(píng)價(jià)因子的地位和重要性確定該類資源的權(quán)數(shù)，經(jīng)過加權(quán)得出景觀資源基本質(zhì)量分值，最后加上資源組合狀況分值和特色狀況分值，得出森林景觀資源質(zhì)量評(píng)價(jià)分值，滿分為30分。見表1。表1：森林景觀資源質(zhì)量評(píng)價(jià)表資源類型評(píng)價(jià)因子最高值得分值初步匯總權(quán)數(shù)基本質(zhì)量資源質(zhì)量

地文資源典型度520自然度5吸引度4多樣度3科學(xué)度3水文資源典型度520自然度5吸引度4多樣度3科學(xué)度3生物資源地帶度1040珍稀度10多樣度8吸引度6科學(xué)度6人文資源珍稀度415典型度4

多樣度3吸引度2科學(xué)度2天象資源多樣度15珍稀度1典型度1吸引度1利用度1資源組合狀況1.5特色附加分2.0第二，對(duì)委估森林景觀資源資產(chǎn)所處區(qū)域范圍內(nèi)，大氣、地面水、土壤質(zhì)量和空氣負(fù)離子含量、細(xì)菌含量等環(huán)境因子分別進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)分值之和為區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)分值，滿分為10分。見表2。表2:森林景觀區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)分值森林景觀評(píng)分值大氣質(zhì)達(dá)到國(guó)家大氣環(huán)境質(zhì)量(GB3096-1996)2

量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)家大氣環(huán)境質(zhì)量(GB3096-1996)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1地面水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家地面水環(huán)境質(zhì)量(GB3838-1988)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)2達(dá)到國(guó)家地面水環(huán)境質(zhì)量(GB3838-1988)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1土壤質(zhì)量達(dá)到國(guó)家土壤環(huán)境質(zhì)量(GB15618-1995)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1.5達(dá)到國(guó)家土壤環(huán)境質(zhì)量(GB15618-1995)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1負(fù)離子含量旅游旺季主要景點(diǎn)其含量為5萬個(gè)/cm32.5旅游旺季主要景點(diǎn)其含量為1萬至5萬個(gè)/cm32旅游旺季主要景點(diǎn)其含量為3千至1萬個(gè)/cm31旅游旺季主要景點(diǎn)其含量為1千至3千個(gè)/cm30.5空氣細(xì)菌空氣細(xì)菌含量為1千個(gè)/m3以下2空氣細(xì)菌含量為1千至1萬個(gè)/m31.5

含量空氣細(xì)菌含量為1萬至5萬個(gè)/m30.5注：各單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分值累加得出環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)分值，滿分值為10分。第三，對(duì)委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積、旅游適游期、區(qū)位條件、內(nèi)外部交通和基礎(chǔ)設(shè)施等旅游開發(fā)利用條件進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)分值之和為旅游開發(fā)利用條件評(píng)價(jià)分值，滿分為10分。見表3。表3：森林景觀旅游開發(fā)利用條件評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)分值森林景觀評(píng)分值公園面積森林公園面積大于500公頃1旅游適宜期大于或等于240天年2在150天至240天年之間1小于150天年0.5區(qū)位條件距省會(huì)城市小于100公里，或以公園為中心、半徑100公里內(nèi)有100萬人口規(guī)模的城市，或100公里內(nèi)有著名旅游區(qū)（點(diǎn)）2距省會(huì)城市（含省級(jí)市）或著名旅游區(qū)1

（點(diǎn)）100?200km距省會(huì)城市（含省級(jí)市）或著名旅游區(qū)（點(diǎn)）超過200km0.5外部交通鐵路50km內(nèi)通鐵路，在鐵路干線上，中等或大站，客流量大150公里內(nèi)通鐵路，不在鐵路干線上，客流量小0.5公路國(guó)道或省道，有交通車隨時(shí)可達(dá)，客流量大1省道或縣級(jí)道路，交通車較多，有一定客流量0.5水路水路較方便，客運(yùn)量大，在當(dāng)?shù)亟煌ㄖ姓加兄匾匚?水路較方便，有客運(yùn)0.5航空100公里內(nèi)有國(guó)內(nèi)空港或150公里內(nèi)有國(guó)際空港1內(nèi)部交通區(qū)域內(nèi)有多種交通方式可供選擇，具備游覽的通達(dá)性1區(qū)域內(nèi)交通方式較為單一0.5基礎(chǔ)設(shè)自有水源或各區(qū)通自來水，有充足變壓電供2施條件應(yīng)，有較為完善的內(nèi)外通訊條件，旅游接待服務(wù)設(shè)施較好通水、電，有通訊和接待能力，但各類基礎(chǔ)設(shè)施條件一般!1注：各單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分值累加得出森林風(fēng)景旅游開發(fā)利用的評(píng)價(jià)分值。上述三大項(xiàng)之和為森林景觀資源質(zhì)量的綜合評(píng)價(jià)分值，滿分為50分。其中一級(jí)為40-50分，資源價(jià)值和旅游價(jià)值高；二級(jí)30-39分，資源價(jià)值和旅游價(jià)值較高；三級(jí)20-29分，在開展旅游活動(dòng)的同時(shí)要對(duì)景觀資源和環(huán)境加改造、改善和提高；19分以下必須改善、提高資源和環(huán)境質(zhì)量。（二）森林景觀資源質(zhì)量和實(shí)體狀況評(píng)價(jià)在評(píng)估中的具體應(yīng)用依據(jù)評(píng)估方法的不同，森林景觀資源質(zhì)量和實(shí)體狀況評(píng)價(jià)的應(yīng)用分為如下幾種情況：1、在市場(chǎng)法中，該評(píng)價(jià)結(jié)果直接體現(xiàn)在“匕一一景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)”的應(yīng)用上：按照《中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定》作為標(biāo)準(zhǔn),分別對(duì)評(píng)估對(duì)象和所選參照物進(jìn)行評(píng)分，兩者分值的比即為K1。2、在成本法中，評(píng)價(jià)結(jié)果體現(xiàn)在“K—景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)”的應(yīng)用上:依據(jù)《中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定》，先對(duì)評(píng)估對(duì)象按調(diào)查的現(xiàn)狀進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)評(píng)分，再分析評(píng)估對(duì)象按原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營(yíng)林投入后，理論上應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量等級(jí)分值，最后將上述兩者作對(duì)比，求得K。3、森林景觀資源質(zhì)量評(píng)價(jià)在收益法中的應(yīng)用，則間接體現(xiàn)在森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)）年經(jīng)營(yíng)凈收益的分析和預(yù)測(cè)中。例如，在采用假設(shè)開發(fā)模式，對(duì)森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)）運(yùn)營(yíng)后年游客量及游客增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)時(shí)，需要選取周邊區(qū)域相同或類似森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)），以其實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)作為參照分析。所選參照物的森林景觀資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定分值應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的分值盡可