房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概述我國經(jīng)濟的發(fā)展促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各大公司的競爭也日趨加劇。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原材料的價格不斷攀升，工人的工資不斷增加，房地產(chǎn)公司的盈利能力不斷下降。要解決這個問題，必須要對當(dāng)前房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本進行深入的剖析，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場上脫穎而出，同時還要對成本進行有效的控制，以確保公司的盈利。（一）成本管理的概念成本管理在提升企業(yè)經(jīng)營和盈利方面有著舉足輕重的作用，這是一個公司對產(chǎn)品的成本進行分析和決定的統(tǒng)稱，是公司經(jīng)營活動中的一個重要環(huán)節(jié)。整個費用控制的概念對于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言有著相當(dāng)久的歷史，這個概念將會貫穿參與到整個工程中，這是一種以經(jīng)濟為基礎(chǔ)、全面監(jiān)控整個工程的過程。動態(tài)成本是指在工程實施過程中所發(fā)生的成本，它是對工程造價和工程造價進行綜合評價的一個主要標(biāo)準(zhǔn)，并且也可以為工程的實施和管理提供合理的后期費用控制依據(jù)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性房地產(chǎn)業(yè)投資高，風(fēng)險大，在我國，房地產(chǎn)公司面臨著巨大的資金投入。許多公司在確定要進軍地產(chǎn)時，都會基于自己的經(jīng)歷或者簡單的市場調(diào)查，對整個樓盤進行全面的策劃。在發(fā)展的進程中，戰(zhàn)略風(fēng)險、金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、法制風(fēng)險等問題尚未引起人們的廣泛關(guān)注。一些開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)后，會通過各種途徑和手段來評估自己的“項目可行性”，在沒有經(jīng)過前期調(diào)研的前提下，將房地產(chǎn)的發(fā)展風(fēng)險轉(zhuǎn)化為實際的項目。而在工程建設(shè)的進程中，卻沒有充分地重視相關(guān)的政策和法律規(guī)定。由于各種突發(fā)事件、原材料漲價、人工成本上漲等無法提前進行有效的預(yù)見與管理，從而引發(fā)了合約爭議。在工程建設(shè)中，存在著產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量、代理銷售、代理糾紛等諸多不可控的問題，其中的危機風(fēng)險是無所不在的。所以，在風(fēng)險控制的前提下，如何提高合同管理，控制風(fēng)險，提高成本管理水平，提高公司的盈利水平，是當(dāng)前的一個十分緊迫的問題。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于利潤空間相較以往更小，因而許多企業(yè)對于利潤仍然有著以往的錯誤估計，一定程度導(dǎo)致其在成本管理方面存在許多的誤區(qū)，其主要部分體現(xiàn)如下：（一）企業(yè)的成本管理認(rèn)識存在誤區(qū)在我國，由于對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營理念存在誤區(qū)，因此，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中所遇到的各種風(fēng)險挑戰(zhàn)是無處不在的。一是每當(dāng)政府出臺新的經(jīng)濟調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策時，對重大突發(fā)事件、原材料、能源、設(shè)備等物資供給不能滿足工程需要進行前期的全面調(diào)研。二是隨著政府安全環(huán)保的日益嚴(yán)格，對房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理提出了更高的要求，如果沒有實現(xiàn)預(yù)測過程當(dāng)中可能存在的風(fēng)險，就難以對其進行正確地識別、科學(xué)地評價與處理。首先，部分房地產(chǎn)公司的經(jīng)理們提出了對房地產(chǎn)公司進行成本管理的建議，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)注意的是不能從財務(wù)和會計的角度進行成本控制，工程部門僅負(fù)責(zé)計劃的進度和品質(zhì)，而設(shè)計部則僅限于工程的設(shè)計。錯誤的理解很可能導(dǎo)致喪失對工程造價的控制，一些新穎的設(shè)計方案，使得產(chǎn)品的設(shè)計外觀華麗，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，給后續(xù)建設(shè)帶來困難，提高工程造價。其次，一些公司將工程造價控制局限在建筑與工程的設(shè)計兩個方面。企業(yè)的造價管理要貫穿于項目的全流程而非單一的任用，如果缺乏正確的成本管理觀念，勢必會造成成本難以控制的局面。（二）對合同和變更管理不到位房地產(chǎn)企業(yè)最常見的問題是合約和變更的管理不善，合約的制定沒有標(biāo)準(zhǔn)，缺少對費用的控制協(xié)議以及缺少對項目的預(yù)見性。這些問題包括：材料價格調(diào)整、簽證管理變更、索賠管理條款、缺乏費用管理理念、缺乏與專業(yè)律師的交流與審核以及在實施階段的費用管理和法律爭議方面的劣勢。與此同時，在對合約進行審核時沒有對許可證進行有效的管制。為了確保合同的品質(zhì)，合同的簽訂金額，分類，責(zé)任部門，審查結(jié)論。盡管認(rèn)可過程、責(zé)任體系等都要有清晰的規(guī)范和管理辦法，但是目前許多企業(yè)的契約經(jīng)營都是以失敗告終。另外，現(xiàn)場變更簽證會對工程造價產(chǎn)生直接的影響，許多變化不能在時間上進行核算，也會造成工程造價的風(fēng)險。（三）成本管理水平較低很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理認(rèn)識不高，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營人員缺乏對費用的管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價的關(guān)注不夠，房地產(chǎn)企業(yè)的整體造價還停留在靜態(tài)的管理狀態(tài)，無法適應(yīng)變化的市場和情況。在成本預(yù)算管理中，僅在年終完成一次費用的匯總監(jiān)測，缺少對費用變動進行即時監(jiān)測和調(diào)節(jié)的實時監(jiān)測，也沒有對實際支出和預(yù)算費用之間的差異進行分析。預(yù)算團隊在制定的時候，都會根據(jù)自己的經(jīng)歷和對未來的發(fā)展做出自己的判斷，即便是不可控的情況下，也會影響到未來的發(fā)展，而現(xiàn)在，隨著市場的發(fā)展，他們的計劃并不能完全適應(yīng)新的情況。另外，建筑工人缺少對工程造價的認(rèn)識，這是因為他們覺得造價工作和自己沒有任何關(guān)系，所以他們只負(fù)責(zé)建筑工程，這樣就會造成人力和物力的巨大差距，影響到工程的管理。（四）資金管理缺乏手段與方法房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本、較長的建設(shè)時間，因此，資金的使用將會對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。在項目造價預(yù)算的控制階段，由項目經(jīng)理對項目的預(yù)算進行監(jiān)控，其中，項目財務(wù)、造價部門起著中介作用，將項目的運行情況實時反饋給項目經(jīng)理，以便對項目進行實時的調(diào)整，并在市場環(huán)境出現(xiàn)突發(fā)事件或者重要的變動時，及時進行動態(tài)分析，發(fā)現(xiàn)問題，修改預(yù)算，保證項目費用的穩(wěn)定。但目前我國很多樓盤都缺乏一套行之有效的預(yù)算管理制度、不規(guī)范的管理制度、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢斦A(yù)算案，導(dǎo)致整體的預(yù)算費用執(zhí)行問題。在施工過程中，因氣候等諸多因素，導(dǎo)致整體施工延誤。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策如上所述，目前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著高利潤、高投入、市場競爭和成本控制等問題，怎樣才能有效地減少運營中的風(fēng)險并提高利潤，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要課題。（一）加強企業(yè)成本管理的意識房地產(chǎn)公司必須將其造價管理工作，視為一種系統(tǒng)化的工程工作，并建立一套大型經(jīng)營理念，全面地對物業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與經(jīng)營內(nèi)容、方式進行全面的系統(tǒng)剖析與學(xué)習(xí)，使之能兼顧整體經(jīng)營大局。為了接近世界先進水平、增強企業(yè)的競爭能力，需要構(gòu)建一整套的成本管理系統(tǒng)。與此同時，企業(yè)的經(jīng)營不僅限于產(chǎn)品的制造，而且要把產(chǎn)品的成本擴展到具有特殊性的非物質(zhì)性。最關(guān)鍵的是，必須要用一種科學(xué)而又嚴(yán)格的方法來進行成本控制，這不但可以讓產(chǎn)品在市場上的地位更加的穩(wěn)固，而且還可以讓公司在市場上站穩(wěn)腳跟。在此基礎(chǔ)上，對工程造價進行全面的分析，提出相應(yīng)的對策建議。為此，必須在企業(yè)內(nèi)樹立起全員的費用管理觀念，并制定出一套科學(xué)、合理的評價體系，加強績效考評，以確保企業(yè)的各項費用管理工作能夠順利、高效地進行。依據(jù)工程建設(shè)的目標(biāo)費用，采用具體的費用控制模型，對各部門的責(zé)任進行分層劃分。依據(jù)工作崗位和經(jīng)營內(nèi)容，明確各單位和人員應(yīng)完成的費用控制指標(biāo)及職責(zé)。在具體的執(zhí)行中，企業(yè)可以通過對個別指標(biāo)的實現(xiàn)進行獎勵和懲罰，從而形成一個更加科學(xué)、合理的獎勵和懲罰制度。要想把這些都做好，就必須要把這個費用控制推廣給整個公司的每一個人，讓他們對這個項目的成本控制有一個基本的認(rèn)識，讓每個人都能主動地投入到這個項目之中。在提升員工對成本的理解的基礎(chǔ)上，使員工了解到，技術(shù)制造和成本控制同等的重要性。除此之外，在實施過程中，應(yīng)加強對管理人才的培訓(xùn)與選擇，建立與之相適應(yīng)的培訓(xùn)課程，既能提升其技術(shù)技能，又能有效地減少技術(shù)方面的管理費用。（二）構(gòu)建科學(xué)控制體系如何使公司的經(jīng)營活動得到有效規(guī)范，其中關(guān)鍵在于合同的簽訂以及正確履行合同中的內(nèi)容。為更好地控制公司的企業(yè)成本管理，建立公司的良好的社會形象，提升公司在國內(nèi)外的聲譽和口碑，促進公司的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)高管就應(yīng)該牢記要以合同來定奪成本，以合同來管理項目的原則，牢記需要通過規(guī)范科學(xué)的管理制度，來制定企業(yè)各個經(jīng)濟活動當(dāng)中的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。同時，在執(zhí)行契約的過程中，必須聘請一位專業(yè)的律師，對其進行管理，提出意見，并進行審計，這樣才能保證公司的遵紀(jì)守法。在建設(shè)工程時，要做到的就是公開招標(biāo)，因為那樣不僅能挑選出合格的建筑公司還能挑選出優(yōu)秀的原料供應(yīng)商，從而節(jié)省建設(shè)工程的成本和費用，并且還能按照合情合理的程序辦理相關(guān)的手續(xù)，讓雙方在法律上進行協(xié)作，并得到合法的保障。房地產(chǎn)公司在遵守合約條款的時候，還可以要求業(yè)主遵守協(xié)議，這樣就可以減少很多不必要的爭議，如果客戶違約，也可以通過法律途徑進行賠償。同時，使用法律流程也是可行的方法之一，按照相關(guān)的法律規(guī)定，通過打官司妥善解決。另外，房地產(chǎn)公司在簽訂合同的時候，必須要將造價控制在自己的責(zé)任范圍內(nèi)，并且要建立一套完整的監(jiān)理體系，這樣才能保證工程的順利進行。（三）建立信息化成本管理模式在信息化方面，要遵循統(tǒng)一的方針，采用統(tǒng)一的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、平臺開發(fā)的各種應(yīng)用軟件，才能確保整個企業(yè)的正常工作和各種工作的協(xié)調(diào)，統(tǒng)一到網(wǎng)上，統(tǒng)一地進行信息的統(tǒng)一，從而防止新的工程無法與現(xiàn)有的信息體系對接，造成資料冗余、不準(zhǔn)確、缺乏權(quán)威。如以GIS為基礎(chǔ)，對住宅進行智能化的管理。在GIS平臺上，可以進行空間數(shù)據(jù)的瀏覽、定位、查詢、圖形量化、空間分析（平面緩沖），并將相應(yīng)的房屋的整個壽命周期管理信息顯示出來，為城市的建造和維修工作提供了可靠的資料，確保城市的管理者可以隨時掌握城市的住房狀況。通過GIS的地圖解析以及對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的總結(jié)，將房子按層級進行重點突出，使得其狀況更加清晰。（四）運用必要的成本管理技術(shù)要使房地產(chǎn)公司的整體發(fā)展策略得以實施，就要采用必要的成本控制管理技術(shù)，不僅要對整個項目進行投資，還要對項目的效益進行評估。首先，要構(gòu)建健全的綜合預(yù)算體系，將其作為一個整體的結(jié)構(gòu)框架，并對其制定的原理、步驟、費用和收益進行清晰的界定。其次，房地產(chǎn)公司還得聘請專門的公司來做一個統(tǒng)一的預(yù)算和成本控制，然后再由公司的股東，董事會和監(jiān)事會共同商議，經(jīng)過各方的共同努力，才能得到最后的認(rèn)可。最后，要對整個公司進行全面的預(yù)算評估，要做到公平、公開、公正，一旦通過了預(yù)算案，那么一定要嚴(yán)格的實施，如果出現(xiàn)了問題，那么就必須要做到最好。主管機關(guān)要對執(zhí)行者或機構(gòu)進行仔細的分析和調(diào)查，嚴(yán)格實行考評體系，凡是玩忽職守，企圖利用職權(quán)謀取私利的，都要移交司法機關(guān)，進行嚴(yán)厲的追究和追究。第一，收集有關(guān)工程的全部費用基本信息，其中包含工程調(diào)研，費用規(guī)劃，費用預(yù)算，工程費用規(guī)劃以及工程費用的每個步驟。第二，對工程結(jié)算信息進行總結(jié)，其中包含工程預(yù)算、工程結(jié)算、設(shè)計變更、工程洽商等。第三，按照不同的商品類別和費用類別，將其分類，并將其與成本方案進行比較。第四，通過項目的竣工、成本分析和成本計劃的比較，評價項目的投資估算和成本計劃的正確性和合理性。將工程結(jié)算和費用規(guī)劃中的有關(guān)費用進行比較，對其構(gòu)成要素進行匯總，并對其成因進行剖析，以評估其效果、分析工程進度、施工組織、承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計變更、工程洽商、市場等因素對工程造價的影響。對影響裝修材料的使用性能和使用壽命的影響因素進行了研究，并對材料的使用進行了評估。對比工程結(jié)算與類似工程結(jié)算的不同，并對其產(chǎn)生的影響進行分析，并對其進行總結(jié)，以便今后類似工程進行改善。成本管理部門應(yīng)當(dāng)編制工程造價差別分析報表，上報有關(guān)單位，由有關(guān)單位負(fù)責(zé)說明在不同的具體費用區(qū)間中，具體的費用的預(yù)算有差別的產(chǎn)生，并以書面形式說明。在收集到初步的反饋后，成本管理部召開專題會議，研究影響成