某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理策劃方案

珠海某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理試行方案(草案)第一章工程定位及管理模式一、工程概況本商業(yè)廣場(chǎng)投資總額近XX億元人民幣。占地面積XXX多畝，總建筑面積近XX萬(wàn)平方米，擁有XXXX多個(gè)停車位，是XXX地區(qū)最大的專業(yè)市場(chǎng)。本商業(yè)廣場(chǎng)雄踞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢(shì)，緊鄰廣深、莞深XX高速的交匯地段，XX分鐘可通達(dá)XX全市，XX分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。

本商業(yè)廣場(chǎng)是XXX產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國(guó)際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是XX市政府規(guī)劃的XXXX產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)奠定了成功的根底。本商業(yè)廣場(chǎng)以成為XXX區(qū)乃至全國(guó)最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、營(yíng)銷、交流的經(jīng)營(yíng)需要，本商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為中國(guó)XXXX商業(yè)廣場(chǎng)的第一品牌。二、工程分析及定位1、工程分析1〕物業(yè)屬性本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)工程，占地XXX多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開(kāi)放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理效勞上對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)的平安管理、、商戶效勞、本商業(yè)廣場(chǎng)的VI設(shè)計(jì)、環(huán)境管理是重點(diǎn)。2〕效勞對(duì)象本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)工程，商戶主要兩類：一是XXXX的經(jīng)營(yíng)租戶，二是進(jìn)入XXXX采購(gòu)的商戶。2、物業(yè)效勞工程定位1〕平安：全面平安防范效勞體系，真正到達(dá)人人無(wú)憂。全面平安防范效勞體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式平安防范為核心，包括治安平安、設(shè)備平安、消防平安、交通〔車輛〕平安等內(nèi)容。2〕舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞創(chuàng)立和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。實(shí)行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理效勞模式，寓管理于精細(xì)效勞之中，使租戶商戶盡享尊貴效勞。3〕現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理效勞體系，提供本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理效勞。4〕一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、平安管理、清潔效勞、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理效勞，使租戶專心經(jīng)營(yíng)。5〕高效：快速效勞響應(yīng)機(jī)制，保證及時(shí)滿足租戶需求。全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理效勞信息平臺(tái)、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。3、本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理效勞要點(diǎn)1〕樹立本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)整體形象通過(guò)環(huán)境形象、廣場(chǎng)樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理效勞人員行為標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)效勞，塑造本商業(yè)廣場(chǎng)良好整體形象。2〕平安管理平安管理將成為本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理效勞的重中之重。開(kāi)放式物業(yè)管理，人員和車輛流動(dòng)量大，既要加強(qiáng)日常標(biāo)準(zhǔn)化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來(lái)的平安隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無(wú)患。3〕商戶效勞商戶效勞是本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理中的核心工作，一切管理效勞以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶提供標(biāo)準(zhǔn)的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個(gè)平安舒適和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)營(yíng)造濃厚的商業(yè)氣氛，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠(chéng)為租戶效勞，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠(chéng)租戶，通過(guò)租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場(chǎng)，不斷介紹新租戶進(jìn)駐，使公司不斷開(kāi)展壯大。三、物業(yè)管理效勞模式本工程物業(yè)管理效勞應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理效勞模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理效勞事務(wù)：1〕本商業(yè)廣場(chǎng)房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；2〕本商業(yè)廣場(chǎng)車輛平安管理；3〕本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境保潔；4〕本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)管理；5〕本商業(yè)廣場(chǎng)消防管理；6〕本商業(yè)廣場(chǎng)公共秩序維保和平安防范；7〕物業(yè)商戶效勞及物業(yè)管理效勞檔案、資料的建立、保存；8)本商業(yè)廣場(chǎng)的廣告展位、鋪位、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)管理；9〕租戶其它需求效勞等。第二章物業(yè)管理效勞目標(biāo)及承諾第一節(jié)目標(biāo)承諾在物業(yè)管理效勞過(guò)程中，承諾到達(dá)以下目標(biāo)：一、總體目標(biāo)創(chuàng)立平安、文明、舒適的本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境。二、分項(xiàng)具體目標(biāo)：序號(hào)工程標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)1房屋本體完好率95%每棟樓房及配套設(shè)施局部，不得出現(xiàn)外墻及天花破損和污銹跡現(xiàn)象，排水管安裝統(tǒng)一有序，無(wú)任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象。無(wú)擅自改變房屋本體用途、棟號(hào)，引路標(biāo)識(shí)無(wú)缺損，修繕制度或報(bào)修措施得到落實(shí)。2設(shè)備設(shè)施完好率95%建立健全維修保養(yǎng)制度及操作規(guī)程；定期巡查，即壞即修；保證各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施處于適用狀態(tài)3維修工程質(zhì)量合格率98%所有維修工程均有詳細(xì)的維修及驗(yàn)收記錄；主要工程要建檔造冊(cè)，并由質(zhì)量人員簽署驗(yàn)收合格單。4效勞回訪率98%效勞完成后，對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改措施，到達(dá)用戶滿意。5綠化完好率95%花草樹木配置得當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀、無(wú)病蟲害、無(wú)踐踏。6保潔完好率98%建立健全檢查制度；公共區(qū)域不得出現(xiàn)大面積或大宗垃圾，小宗垃圾〔煙頭、紙屑、痰跡〕每100平方米控制在1處。整體環(huán)境及設(shè)施清潔，定期進(jìn)行消殺。7消防事故發(fā)生1‰以下建立健全本商業(yè)廣場(chǎng)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)對(duì)消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測(cè)定，并填寫檢查標(biāo)示及記錄，對(duì)重點(diǎn)部位制定出預(yù)防措施，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，平安檢查員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)下達(dá)整改通知書進(jìn)行整改8商戶有效投訴處理率99%對(duì)商戶投訴由專人負(fù)責(zé)處理，建立投訴處理檔案9效勞及時(shí)率95%接到效勞通知，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；小修限時(shí)效勞，中修不過(guò)夜。10治安案件發(fā)生率2‰保安員隊(duì)伍實(shí)行軍事化管理；實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)考核；保安員熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)情況，言行標(biāo)準(zhǔn)，文明執(zhí)勤11商戶滿意率95%采用調(diào)查、走訪、回訪相結(jié)合的手段，采集商戶信息，確保滿意率逐步提高第二節(jié)目標(biāo)保障措施在多年的物業(yè)管理效勞實(shí)踐中，不斷學(xué)習(xí)與創(chuàng)新，不斷吸取先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，形成了一整套成熟管理模式，將采取以下措施，以保證本商業(yè)廣場(chǎng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)：一、建立以效勞為宗旨的管理體系針對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)將建立以效勞為宗旨的經(jīng)營(yíng)管理體制，準(zhǔn)確識(shí)別、快速響應(yīng)商戶需求，實(shí)現(xiàn)商戶價(jià)值最大化。以效勞為宗旨的經(jīng)營(yíng)管理體制的核心效勞系統(tǒng)吸取星級(jí)酒店管理的先進(jìn)理念，將星級(jí)酒店管理與物業(yè)管理效勞有機(jī)結(jié)合而形成的物業(yè)管理效勞效勞體系。微笑：即要求物業(yè)管理效勞人員無(wú)論何時(shí)何地何種情況，都要求對(duì)商戶報(bào)以主動(dòng)、真誠(chéng)、自然、友善的微笑；卓越：即要求物業(yè)管理效勞人員對(duì)每一項(xiàng)即使最細(xì)微的效勞，都要作為自己的莊嚴(yán)使命，做到無(wú)與倫比的出色；準(zhǔn)備：即要求物業(yè)管理效勞人員做好隨時(shí)為商戶效勞的準(zhǔn)備工作，做到忙中有序、紊絲不亂；看待：即要求物業(yè)管理效勞人員把每一位商戶都看作需要幫助的貴賓，使之享受一致的貴賓禮遇；邀請(qǐng)：即要求物業(yè)管理效勞人員要在每次效勞結(jié)束后，都要熱情懇請(qǐng)商戶允許自己為商戶再次提供效勞；創(chuàng)造：即要求物業(yè)管理效勞人員主動(dòng)進(jìn)行效勞現(xiàn)場(chǎng)改善與效勞創(chuàng)新，不斷提高效勞技能；關(guān)注：即要求物業(yè)管理效勞人員要時(shí)刻關(guān)注每一位商戶，讓商戶感受到自己是被關(guān)心、被尊重的，并主動(dòng)發(fā)現(xiàn)商戶的潛在需求，及時(shí)主動(dòng)地為商戶提供效勞。通過(guò)效勞系統(tǒng)的實(shí)施，將使本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理效勞水平到達(dá)一個(gè)新的高度。二、推行ISO9001質(zhì)量管理體系在本工程的效勞過(guò)程中，將引入ISO9001質(zhì)量管理體系，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化管理，保持物業(yè)效勞水平的穩(wěn)定性、可靠性。效勞質(zhì)量控制方法---制度資源保障物業(yè)管理效勞體系的“三性一率〞，即有效性、適宜性、充分性和效率是保證體系健全和運(yùn)作的關(guān)鍵?！罢f(shuō)到、做到、持續(xù)有效〞是實(shí)施ISO9001的一條根本原那么。說(shuō)到、做到，容易理解、實(shí)施，而如何做到體系持續(xù)有效運(yùn)行卻是難以把握的。通過(guò)ISO國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理效勞實(shí)踐過(guò)程中的不斷研究，將提高有效性的一些方法措施提煉出來(lái)。以下即為公司在體系有效性方面制定的措施：〔一〕三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建立首先，將公司所提供的效勞活動(dòng)進(jìn)行一次細(xì)分，然后在作業(yè)指導(dǎo)書中，將細(xì)分出來(lái)的每一項(xiàng)效勞活動(dòng)制定出效勞的標(biāo)準(zhǔn)、效勞提供的標(biāo)準(zhǔn)和效勞質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)。1、效勞的標(biāo)準(zhǔn)效勞的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了效勞以及效勞應(yīng)到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，即效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在推行ISO9001之初，明確公司應(yīng)向商戶提供哪些效勞，這些效勞又由哪些分項(xiàng)效勞進(jìn)行支撐；每一項(xiàng)效勞的分項(xiàng)和效勞的定量及定性的質(zhì)量指標(biāo)制定出來(lái)后，才能在執(zhí)行中落到實(shí)處。2、效勞提供的標(biāo)準(zhǔn)效勞提供的標(biāo)準(zhǔn)明確了每一項(xiàng)效勞活動(dòng)怎樣做，以保證效勞標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)，也就是將效勞過(guò)程的每個(gè)工作階段的假設(shè)干個(gè)質(zhì)量活動(dòng)程序化，從而對(duì)它的每一步驟進(jìn)行控制。ISO9001就是靠對(duì)每一個(gè)“過(guò)程〞的控制而最終使整項(xiàng)效勞不出漏洞。在制定效勞提供的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)需注意的是各個(gè)工作階段的接口不留空白之處。3、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了怎樣去控制效勞的全過(guò)程，即怎樣控制效勞質(zhì)量環(huán)節(jié)各個(gè)階段的質(zhì)量，特別是效勞提供過(guò)程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，包括以下四方面內(nèi)容：①識(shí)別關(guān)鍵活動(dòng)；②分析關(guān)鍵活動(dòng)，選出標(biāo)準(zhǔn)并加以控制；③規(guī)定特性評(píng)價(jià)方法；④建立控制手段。質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)與效勞的標(biāo)準(zhǔn)和效勞提供的標(biāo)準(zhǔn)相互銜接，形成一個(gè)完整的文件化體系。為了評(píng)價(jià)公司的所有效勞質(zhì)量活動(dòng)是否開(kāi)展得有效，并且到達(dá)公司本身及商戶的要求，還開(kāi)展了兩個(gè)評(píng)定工作。〔二〕兩個(gè)評(píng)定的建立當(dāng)三大標(biāo)準(zhǔn)制定后，隨即開(kāi)展的是兩個(gè)評(píng)定工作，即效勞質(zhì)量的內(nèi)部評(píng)定工作和外界評(píng)定工作〔包括商戶和社會(huì)〕兩種檢查監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)以上的檢查來(lái)防止出現(xiàn)不合格效勞的傾向，以消除商戶的不滿意。效勞質(zhì)量的優(yōu)劣最終還是取決于商戶的感受和評(píng)價(jià)，在這里注意了以下幾點(diǎn)：對(duì)在效勞中和效勞后的商戶評(píng)價(jià)給予同樣重視；采取多種形式和方法，引導(dǎo)商戶對(duì)效勞質(zhì)量做出評(píng)價(jià)；對(duì)商戶的評(píng)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和全面的分析，排除主觀因素的干擾，得出結(jié)論；假設(shè)商戶有不滿意傾向，立即采取糾正措施補(bǔ)救，并使商戶能夠覺(jué)察到。當(dāng)商戶評(píng)定和內(nèi)部評(píng)定不一致時(shí)，會(huì)吸取商戶提出的有益的意見(jiàn)、建議，并將內(nèi)部評(píng)定和商戶評(píng)價(jià)所提出的問(wèn)題和建議加以統(tǒng)計(jì)分析處理，這對(duì)效勞的改進(jìn)是最有效的方法?！叭齻€(gè)標(biāo)準(zhǔn)和兩個(gè)評(píng)定〞是公司在效勞質(zhì)量形成過(guò)程中，為到達(dá)控制員工行為、提高體系運(yùn)作有效性、增加商戶滿意度為目的而制定的效勞質(zhì)量控制體系。另外，公司還把對(duì)員工的持續(xù)培訓(xùn)和考核看作是維持和提高質(zhì)量體系有效性的關(guān)鍵之一，公司始終認(rèn)為持續(xù)培訓(xùn)和考核是加強(qiáng)員工工作能力和增強(qiáng)效勞意識(shí)的必要手段。三、貼心管家效勞在本商業(yè)廣場(chǎng)推行貼心管家效勞，以商戶效勞部為中心，合理配備保安員、維修工、清潔工等效勞人員，隨時(shí)滿足商戶的效勞需求；公司建立了一套成熟和行之有效的系統(tǒng)，定期回訪商戶，使商戶未想到的公司已做到，使“人性化〞效勞得到充分表達(dá)。四、專業(yè)化操作，持續(xù)改進(jìn)堅(jiān)持以商戶為中心，不斷滿足商戶需求，不斷完善管理制度，提高物業(yè)管理效勞水平是物業(yè)管理成功之本。第四章物業(yè)管理效勞方案第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)一、工程整體架構(gòu)圖本商業(yè)廣場(chǎng)本商業(yè)廣場(chǎng)本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部工程技術(shù)部園林綠化部商戶效勞部管理部清潔部財(cái)務(wù)部行政籌劃部租賃部保安部工程技術(shù)部園林綠化部商戶效勞部管理部清潔部財(cái)務(wù)部行政籌劃部租賃部保安部架構(gòu)圖說(shuō)明：1、架構(gòu)設(shè)置原那么是精干高效、分工協(xié)作，物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2、物業(yè)部?jī)?nèi)部實(shí)行垂直管理，減少管理層次，提高效率。3、各職能部門職責(zé)1〕商戶效勞部：接受商戶咨詢，處理商戶投訴。2〕工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。3〕保安部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)平安管理和秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、車輛管理工作。4〕園林綠化部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。5〕清潔部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。6〕財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)政收支，財(cái)務(wù)核算等工作。7〕租賃部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。8〕行政籌劃部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部行政事務(wù)、廣告籌劃制作、大型各類商業(yè)活動(dòng)籌劃等工作。9〕管理部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)日常事務(wù)管理工作。二、人員編制及職責(zé)共XX人：〔一〕、管理人員：人員編制XX人1、人員設(shè)置：設(shè)經(jīng)理X名，商戶效勞人員X名。2、任職資格：1〕經(jīng)理：大學(xué)專科以上學(xué)歷；中級(jí)以上職稱；三年以上物業(yè)管理效勞經(jīng)驗(yàn)。2〕商戶效勞人員：中專以上學(xué)歷；初級(jí)以上職稱；三年以上商戶效勞和市場(chǎng)拓展工作經(jīng)驗(yàn)。3、職責(zé)：經(jīng)理：1、對(duì)物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn)，工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施。3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理效勞質(zhì)量的評(píng)定和效勞水平的提高。4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛營(yíng)造和商戶入租率的提高。4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。商戶效勞人員〔分區(qū)域負(fù)責(zé)〕:1、負(fù)責(zé)處理商戶投訴、咨詢，負(fù)責(zé)商戶回訪、商戶意見(jiàn)收集。2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問(wèn)題和廣告位、鋪位的經(jīng)營(yíng)管理。3、負(fù)責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料〔運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等〕。4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對(duì)各部門工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督?！捕场⒐こ碳夹g(shù)部：人員編制XX人1、人員設(shè)置：值班電工X名，負(fù)責(zé)配電房值班24小時(shí)運(yùn)行及日常巡查及小修；維修工X名：負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車場(chǎng)等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng)；2、任職資格1〕主管部長(zhǎng)：中專以上學(xué)歷；中級(jí)技師以上職稱；5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。2〕維修工：職高以上學(xué)歷；具相關(guān)專業(yè)上崗證；一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。3、職責(zé)主管部長(zhǎng)：X人1、負(fù)責(zé)本部門的工作安排。2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作方案，做好工作總結(jié)。3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修方案，組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。維修工：1、房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。2、給排水上下水管道。3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。運(yùn)行電工：X人，24小時(shí)值班1、配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。2、每班做好巡查記錄，?變配電運(yùn)行記錄表?、?設(shè)備故障處理表?。3、對(duì)高〔低〕壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。4、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí)，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下，方可進(jìn)行操作。5、要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓局部及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí)，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。6、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生制度。8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃9、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān)，再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān)，然后再斷開(kāi)多功能斷路器，最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘〔隔離開(kāi)關(guān)〕。10、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi)，然后合電源總隔離開(kāi)關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開(kāi)關(guān)，最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。11、在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好記錄?！踩?、保安部：XX人1、人員設(shè)置：保安員崗位設(shè)置：固定崗位XX個(gè)〔出入口XX個(gè)〕，XX個(gè)巡邏崗分片巡邏，消防監(jiān)控中心XX個(gè)崗位、XX個(gè)外圍巡邏崗。共XX崗。輪休崗XX人，共需XXX人。2、任職資格。1〕主管部長(zhǎng)：高中以上學(xué)歷；退役軍人；三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。2〕領(lǐng)班：高中以上學(xué)歷；二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。3〕保安員：初中中以上學(xué)歷；通過(guò)保安員上崗培訓(xùn)；退伍軍人尤佳。3、職責(zé)1、固定崗1〕24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不平安跡象，及時(shí)通知主管部長(zhǎng)就地處置，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問(wèn)題處理完畢；2〕掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類人員動(dòng)態(tài)；3〕對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。2、巡邏崗1〕負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù)，防止發(fā)生事故，每小時(shí)巡視一次；2〕巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；3〕對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問(wèn)、檢查；4〕制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；5〕驅(qū)趕本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理；6〕答復(fù)訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向；7〕指揮車輛的停放，保證消防通道暢通。3、消防中心1〕、實(shí)行24小時(shí)值班制。2〕、值班人員保持高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。3〕、值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位。4〕、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，首先打電話到報(bào)警部位查明情況，如假設(shè)誤報(bào)，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報(bào)警。5〕、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時(shí)間、地點(diǎn)等?！菜摹场@林綠化部：人員編制XX人〔外包除外〕。1、人員設(shè)置：園林工XX名，園林工：1〕熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等。2〕對(duì)花草樹木要定期去除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。3〕要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。4〕完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)?！参濉?、清潔部：人員編制XX人〔外包除外〕。1、人員設(shè)置：清潔員XX名。崗位設(shè)置：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施〔路燈桿、宣傳欄等〕衛(wèi)生，垃圾收集等，分區(qū)負(fù)責(zé)，原那么上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分，每棟〔層〕樓XX人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔，外圍XX人。2、任職資格：主管部長(zhǎng)：中專以上學(xué)歷，二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。3、職責(zé)：主管：1〕負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共局部清潔衛(wèi)生的管理工作。2〕負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。3〕完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔員1〕負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實(shí)施保潔。2〕完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作?！擦?、財(cái)務(wù)部：1、人員設(shè)置：設(shè)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各X人。2、任職資格：1〕財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)大專學(xué)歷以上，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；2〕出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上，根底會(huì)計(jì)。 3、崗位職責(zé)：財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)職責(zé)：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，編制財(cái)務(wù)方案落實(shí)完成方案的措施，嚴(yán)格執(zhí)行?會(huì)計(jì)法?和?會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?；組織搞好財(cái)務(wù)核算工作，建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度，挖掘增收節(jié)支潛力；掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果情況，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀；監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔；負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。出納人員、收費(fèi)人員職責(zé)：負(fù)責(zé)公司管理效勞費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作；做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作；負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無(wú)誤；嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)?！财摺?、租賃部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、租務(wù)管理助理。2、任職資格：大專以上學(xué)歷，X年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 3、崗位職責(zé)：1〕負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃方案及實(shí)施細(xì)節(jié)，并予以實(shí)施；2〕負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談；3〕做好市場(chǎng)調(diào)查研究，及時(shí)了解市場(chǎng)信息，做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動(dòng)態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)；4〕負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作；5〕做好租戶檔案的分類整理工作；6〕做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作?！舶恕场⑿姓踩耸隆郴I劃部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、籌劃設(shè)計(jì)助理XX人。2、任職資格：大專以上學(xué)歷，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有成功籌劃工作案例。 3、崗位職責(zé)：1〕負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國(guó)家的方針、政策，貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令，深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù)；2〕負(fù)責(zé)公司工作方案、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作；3〕負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng)；4〕做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作，做好公司辦公用品采購(gòu)、入庫(kù)、領(lǐng)用等管理工作；5〕負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作，檢查公司各部門的考勤工作；6〕負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工作，車輛調(diào)度和管理等工作；7〕負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)方案，提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力；8〕負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動(dòng)籌劃、布置、管理等工作；〔九〕、管理部：1、人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、助理管理員XX人。2、任職資格：大專以上學(xué)歷，工商行政管理學(xué)畢業(yè)，三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。3、崗位職責(zé)：1〕負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等；2〕負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)；3〕督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、平安、及時(shí)順利的完成；4〕制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造方案，上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；5〕督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和效勞標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作；6〕定期進(jìn)行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

第二節(jié)工程運(yùn)作管理控制嚴(yán)謹(jǐn)有序的運(yùn)作流程，是確保效勞質(zhì)量的有效保證。通過(guò)不斷的實(shí)踐和完善，形成一套成熟的、行之有效的管理控制體系。擬定物業(yè)管理效勞方案客戶效勞綠化管理清潔管理平安管理設(shè)備設(shè)施管理房屋本體管理一、整體運(yùn)作流程圖廣告籌劃管理物業(yè)租賃管理接管物業(yè)人員培訓(xùn)資料準(zhǔn)備完善制度外部聯(lián)系擬定物業(yè)管理效勞方案客戶效勞綠化管理清潔管理平安管理設(shè)備設(shè)施管理房屋本體管理廣告籌劃管理物業(yè)租賃管理接管物業(yè)人員培訓(xùn)資料準(zhǔn)備完善制度外部聯(lián)系業(yè)主/政府主管部門日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn)業(yè)主/政府主管部門日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn)檢查、監(jiān)督、考核、改進(jìn)檢查、監(jiān)督、考核、改進(jìn)二、信息反響與處理系統(tǒng)圖外部信息外部信息管理處操作層反響監(jiān)督指揮

信息是重要的經(jīng)營(yíng)管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。信息由管理中心聚集、分析，防止重要價(jià)值信息的錯(cuò)漏。工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反響，防止信息無(wú)效沉淀。三、監(jiān)督檢查控制圖監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查外部檢查物業(yè)部日檢專業(yè)部門不定期檢查客戶滿意度調(diào)查政府主管部門考評(píng)公司檢查內(nèi)外兼顧的監(jiān)督檢查體系保證公司運(yùn)作的透明與公開(kāi)。定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運(yùn)作全程受控。四、主要業(yè)務(wù)管理控制經(jīng)理1、通用效勞控制系統(tǒng)圖經(jīng)理客戶效勞部根據(jù)類別通知有關(guān)部門客戶效勞部根據(jù)類別通知有關(guān)部門客戶需求客戶需求管理部籌劃部租賃部信息反響工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部管理部籌劃部租賃部信息反響工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作根據(jù)規(guī)定程序，完成工作效勞快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時(shí)得到滿足。效勞信息反響機(jī)制，保證公司與商戶溝通無(wú)障礙。2、物業(yè)部工作流程園林綠化清潔部園林綠化清潔部工程技術(shù)部資料存檔租賃部籌劃部管理部保安部客戶財(cái)務(wù)部客戶效勞部需求派單提供效勞回訪通知收費(fèi)反響代表例外情況效勞快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時(shí)得到滿足。效勞信息反響機(jī)制，保證公司與商戶溝通無(wú)障礙。3、物業(yè)維保工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期養(yǎng)護(hù)方案派單作業(yè)

4、清潔效勞工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期清潔方案派單作業(yè)5、平安管理工作流程管理層業(yè)主管理層業(yè)主保安部?jī)?nèi)部單位外部單位公安機(jī)關(guān)治安事件處理治安信息匯報(bào)資料存檔支援監(jiān)督指導(dǎo)請(qǐng)求支援緊急求援業(yè)務(wù)指導(dǎo)日常保安工作代表例外情況

6、預(yù)防措施控制系統(tǒng)圖批準(zhǔn)預(yù)防措施產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)防措施產(chǎn)品過(guò)程體系運(yùn)行原因分析制訂預(yù)防措施潛在不合格信息收集責(zé)任部門實(shí)施預(yù)防措施記錄存檔驗(yàn)證結(jié)果OKNO快速識(shí)別潛在不合格信息，將問(wèn)題消滅在萌芽階段。

7、糾正措施控制系統(tǒng)圖批準(zhǔn)糾正措施產(chǎn)品批準(zhǔn)糾正措施產(chǎn)品過(guò)程體系運(yùn)行原因分析制訂糾正措施不合格信息收集責(zé)任部門實(shí)施糾正措施記錄存檔驗(yàn)證結(jié)果OKNO通過(guò)糾正措施的實(shí)施，防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大和不合格重復(fù)產(chǎn)生。第三節(jié)房屋本體及公用設(shè)施維保方案一、房屋本體及公用設(shè)施維?？傄?、根據(jù)建筑物的特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的的維保方案和實(shí)施細(xì)那么，為日常維保工作開(kāi)展奠定根底。2、定人定崗進(jìn)行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設(shè)施的平安，正常使用。3、嚴(yán)格控制維保工作時(shí)間，確保不影響正常辦公活動(dòng)。4、保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體建筑物美觀耐用，延長(zhǎng)其使用壽命。5、建立完善的房屋本體建筑物檔案。二、房屋本體建筑物維保管理范圍根據(jù)本商業(yè)廣場(chǎng)建筑特點(diǎn)，認(rèn)為房屋本體建筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容：建筑物承重結(jié)構(gòu)部位〔包括根底、梁、柱、板、屋頂〕、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位〔包括構(gòu)造柱、梁、墻等〕、公共外墻面、樓梯間、金屬護(hù)欄、公共通道、屋面等。公共設(shè)施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護(hù)欄、旗桿、值班室、停車場(chǎng)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向、、防雷設(shè)施等。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)房屋本體及公用設(shè)施維保檔案管理定期保養(yǎng)房屋本體及公用設(shè)施維保檔案管理定期保養(yǎng)日常檢查維修管理四、房屋本體及公用設(shè)施的維保管理1、房屋本體日常維保方案及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目日常維保內(nèi)容實(shí)施效果1房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位根據(jù)養(yǎng)護(hù)方案實(shí)施保養(yǎng)1〕平安、正常使用；2〕功能完好。2外墻面根據(jù)養(yǎng)護(hù)方案實(shí)施保養(yǎng)無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。1〕無(wú)積水、無(wú)滲漏；2〕隔熱層完好無(wú)損；3〕避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。1〕整潔，無(wú)缺損、無(wú)霉跡；2〕扶手完好，無(wú)張貼痕跡。上、下水主管每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。上、下水通暢，無(wú)滲漏。2、公用設(shè)施日常維保方案及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目日常維保內(nèi)容實(shí)施效果1道路、停車場(chǎng)每年對(duì)行車標(biāo)示翻新一次，每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。1、平整無(wú)積水無(wú)缺損完好率99%以上；2、標(biāo)示清楚。2本商業(yè)廣場(chǎng)路燈包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對(duì)燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。照明正常，根據(jù)季節(jié)和商戶要求調(diào)整開(kāi)關(guān)時(shí)間，完好率98%以上。3公共門窗、洗手間每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。門、窗，洗手間功能完好。標(biāo)示每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。完好防雷防雷測(cè)試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。設(shè)施性能良好值班室每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。完好五、房屋本體檔案管理完備的檔案是管理活動(dòng)的根底。針對(duì)房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。1、檔案分類1〕根底資料類：包括各種圖紙、資料。2〕工作記錄類：包括維修、保養(yǎng)記錄等。2、檔案的歸集1〕根底資料類應(yīng)于接收物業(yè)時(shí)編號(hào)歸檔。2〕工作記錄類應(yīng)于每月終編號(hào)歸檔。3、檔案的使用根底類資料應(yīng)匯編成冊(cè)，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要參考資料。工作記錄類資料應(yīng)定期歸檔、統(tǒng)計(jì)分析，作為部門業(yè)績(jī)考評(píng)及外部單位對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定的重要資料。六、房屋本體的維保管理維保管理是房屋本體建筑物管理的根底性工作，主要通過(guò)下述方式開(kāi)展養(yǎng)護(hù)工作：1、方案性的保養(yǎng)管理每年年初根據(jù)建筑物情況制訂年度養(yǎng)護(hù)方案，每季度根據(jù)年度方案編制季度方案。方案性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆等日常保養(yǎng)工程，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護(hù)。2、例外保養(yǎng)管理當(dāng)由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會(huì)啟動(dòng)例外保養(yǎng)管理機(jī)制。例外保養(yǎng)管理機(jī)制是針對(duì)特殊情況進(jìn)行的，保養(yǎng)范圍為專項(xiàng)保養(yǎng)。3、日常檢查日常檢查工作主要由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，通過(guò)日常檢查收集的信息為制訂養(yǎng)護(hù)方案提供依據(jù)。4、房屋本體建筑物的標(biāo)識(shí)管理1〕在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖〔其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置〕，平安出口燈箱。2〕本商業(yè)廣場(chǎng)商戶入口處設(shè)大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。3〕設(shè)置警示牌，如：“設(shè)備重地非公勿入〞、“機(jī)房重地閑人免入〞、“高壓帶電翻開(kāi)危險(xiǎn)〞、“庫(kù)房重地?zé)熁鸾毹暋ⅰ熬€路工作請(qǐng)勿合閘〞、“高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近〞、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行〞等。4〕設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置導(dǎo)向牌。5、工作要求1〕做好查勘鑒定工作：為了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應(yīng)做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。2〕編制維修方案：管理公司應(yīng)根據(jù)勘查結(jié)果，編制維修方案，維修方案包括施工方案、施工力量方案、材料供應(yīng)方案、資金使用方案。3〕維修方案的執(zhí)行和控制：配備專業(yè)的施工人員，制訂完善的維修工作流程；對(duì)于較大規(guī)模的維修，采用分包方式進(jìn)行。4〕商戶效勞部設(shè)立報(bào)修熱線，隨時(shí)接聽(tīng)商戶報(bào)修電話。5〕維修人員根據(jù)商戶部通知立即趕赴維修現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施維修；短時(shí)間內(nèi)不能完成的，應(yīng)向商戶效勞說(shuō)明原因，并盡可能采取臨時(shí)處理措施，以防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大。6、房屋本體建筑物養(yǎng)護(hù)規(guī)程1〕、巡查工程技術(shù)部應(yīng)安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修，并做好記錄。其他部門在日常工作中應(yīng)留意房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向工程技術(shù)部報(bào)告。2〕、養(yǎng)護(hù)1〕方案內(nèi)養(yǎng)護(hù)：工程技術(shù)部每年應(yīng)制訂總體養(yǎng)護(hù)方案，每月制訂具體養(yǎng)護(hù)方案并組織實(shí)施，養(yǎng)護(hù)方案既要全面，又要有所側(cè)重。2〕臨時(shí)養(yǎng)護(hù)：遇到天氣災(zāi)害等特殊情況，工程技術(shù)部應(yīng)提前進(jìn)行預(yù)防性養(yǎng)護(hù)，災(zāi)害過(guò)后，再進(jìn)行修復(fù)性養(yǎng)護(hù)。3〕、維修1〕小修：對(duì)于一般小修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)組織維修人員即時(shí)進(jìn)行修復(fù)，并做好記錄。2〕大中修：對(duì)于大中修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)編制預(yù)算，報(bào)商戶審核同意再行實(shí)施；對(duì)于緊急情況，應(yīng)當(dāng)采取臨時(shí)處理措施，以防損害擴(kuò)大。第四節(jié)設(shè)施、設(shè)備的維保管理一、根本情況本商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個(gè)子系統(tǒng)，其中：制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過(guò)運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作，為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求1、實(shí)行全面設(shè)備〔設(shè)施〕管理制度，強(qiáng)化設(shè)備的根底管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。2、制訂和落實(shí)工作程序，每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中行之有據(jù)、做之有理。4、運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知維修人員進(jìn)行處理。5、維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄。6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)，對(duì)每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案，并保持實(shí)時(shí)更新。四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)工程工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1給水管道每月檢查一次，隨時(shí)清通管道管道通暢，保證供水，外觀無(wú)明顯破損2閥門每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。無(wú)明顯漏、滴、跑現(xiàn)象，開(kāi)關(guān)靈巧3化糞池清掏一年一次無(wú)外溢4壓力表每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。顯示值正常，外觀完好5機(jī)械潤(rùn)滑每月檢查一次，每季度加油保證設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)缺油、機(jī)械故障6排水管道每月檢查一次，隨時(shí)清通，小范圍除銹刷漆外觀完好，無(wú)堵塞7雨水管、地漏道每月檢查一次，隨進(jìn)清通每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。天臺(tái)、地面雨水管口無(wú)明顯雜物堵塞8井蓋隨時(shí)檢查，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。每半年刷漆無(wú)明顯破裂、損壞9泵體每季一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)告運(yùn)行正常2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)工程工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1電纜頭日常檢查，小修即壞即修無(wú)不良接觸、良好2溫控、濕控日常檢查，小修即壞即修外表清潔，顯示正常，固定可靠3絕緣鞋、手套每年送檢4斷路器日常檢查，小修即壞即修標(biāo)號(hào)清晰，性能良好5指示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)日常檢查，小修即壞即修外表清潔，標(biāo)號(hào)清晰，固定可靠6電容無(wú)功補(bǔ)償每日檢查，電容及時(shí)更換電容補(bǔ)償三相平衡7指示燈、保險(xiǎn)日常檢查，小修即壞更換正常使用8配電屏對(duì)地測(cè)試日常檢查接地良好9整體保養(yǎng)每月一次10配電房全面保養(yǎng)每年二次11變壓器性能檢測(cè)每二年一次3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容序號(hào)工程工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1公共通道照明日常檢查，小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常，線路完好2樓梯照明日常檢查，小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常，線路完好3洗手間照明日常檢查，小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常，線路完好6應(yīng)急燈，平安指示燈日常檢查，小修即壞即修五、給排水系統(tǒng)管理1、運(yùn)行管理1〕給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。2〕運(yùn)行專人專職管理，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，定崗定人。3〕實(shí)行24小時(shí)值班制度。4〕消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)平安可靠。2、維修保養(yǎng)1〕制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。2〕維修操作人員合理配置，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度。3〕加強(qiáng)日常巡視、檢查，切實(shí)執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)〞的方針。4〕提高管網(wǎng)工作效率，有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少損失，以到達(dá)節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。3、應(yīng)急預(yù)案1〕遇有事故，及時(shí)搶修，限水、停水24小時(shí)前通知商戶。2〕檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，假設(shè)不能制止，應(yīng)立即尋求支援，在支援人員到達(dá)之前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止損壞擴(kuò)大。3〕觀察周圍環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力設(shè)備、線纜等。4〕利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。5〕利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。6〕如漏水可能會(huì)導(dǎo)致索賠等問(wèn)題，須拍照存檔以作日后證明。7〕日常巡視、檢查時(shí)，應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物，隨時(shí)加以清理，以免堵塞。8〕如該部位曾經(jīng)有水浸記錄，平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。六、供配電系統(tǒng)維保管理1、運(yùn)行管理1〕工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標(biāo)等，合理制訂出維保方案及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。2〕運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照值班規(guī)定實(shí)行24小時(shí)值班制，對(duì)大樓變壓器室、上下壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。3〕運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過(guò)程中必須嚴(yán)格按平安操作規(guī)程進(jìn)行，執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固樹立“平安第一〞的思想，確保人身和設(shè)備、設(shè)施的平安。4〕運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)報(bào)告故障，并做好詳細(xì)記錄。2、維修保養(yǎng)管理1〕維修人員進(jìn)行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴(yán)格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進(jìn)行，并按要求做好平安保障措施和技術(shù)措施。2〕維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真做好維修工作、更換工作。3〕合理設(shè)計(jì)公共場(chǎng)所照明控制線路，如露天場(chǎng)所的照明可以采用光電控制，采用節(jié)能燈源，以到達(dá)節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。4〕工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。3、應(yīng)急預(yù)案1〕在即將發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨時(shí)，工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對(duì)所有供配電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過(guò)后，對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。2〕發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。3〕發(fā)生故障，及時(shí)搶修，短時(shí)間不能完成搶修的，應(yīng)通知商戶。4〕限電、停電應(yīng)提前24小時(shí)通知商戶。4、臨時(shí)用電管理1〕為保障用電平安，臨時(shí)用電實(shí)行申請(qǐng)制度，商戶在拉線用電前，應(yīng)填寫〈臨時(shí)用電申請(qǐng)表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批前方可臨時(shí)用電。2〕用電期間，運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況，認(rèn)真做好巡視、檢查工作，及進(jìn)送、停電，保證供電。3〕用電后，維修及運(yùn)行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時(shí)用電的撤除工作，同時(shí)，進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證平安，不留隱患。七、消防系統(tǒng)維保管理1、運(yùn)行管理1〕實(shí)行24小時(shí)值班制度。2〕運(yùn)行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運(yùn)行情況，并做好記錄。3〕對(duì)于系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)，值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安，并作好記錄。如為誤報(bào)，應(yīng)通知維修人員進(jìn)行維修。2、維修管理1〕每月對(duì)系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。2〕每年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行兩次性能檢測(cè)。3〕重要工程委托專業(yè)公司進(jìn)行。八、效勞承諾1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。3、急修及時(shí)完成，一般維修當(dāng)天完成。4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。5、各項(xiàng)維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。九、操作規(guī)程上下壓配電房的管理及操作規(guī)程1、配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。2、值班期間禁止從事與工作無(wú)關(guān)的一切事情，不得擅離職守。3、接班人員未到位，當(dāng)班人員不得離開(kāi)工作崗位。4、每班做好巡查記錄，?變配電運(yùn)行記錄表?、?設(shè)備故障處理表?。5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。6、對(duì)高〔低〕壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗(yàn)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。7、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí)，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下，方可進(jìn)行操作。8、要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作票制度。凡要執(zhí)行10Kv高壓局部及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí)，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。9、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。10、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生制度。11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃12、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān)，再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān)，然后再斷開(kāi)多功能斷路器，最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘〔隔離開(kāi)關(guān)〕。13、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi)，然后合電源總隔離開(kāi)關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開(kāi)關(guān)，最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。14、在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好記錄。消防系統(tǒng)操作規(guī)程一、主機(jī)控制器1〕查詢：1、按下菜單〔Menu〕按鈕到下一級(jí)菜單，選擇菜單上需要查詢信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。2、退出查詢按返回〔Esc〕按鈕返回到上一級(jí)菜單。2〕聯(lián)動(dòng)：1、查看是否為自動(dòng)〔黃色燈亮〕。2、聯(lián)動(dòng)設(shè)置：通過(guò)菜單上“系統(tǒng)設(shè)置〞到下一級(jí)菜單，選擇“聯(lián)動(dòng)設(shè)置〞再到下一級(jí)菜單項(xiàng)選擇擇“自動(dòng)〞或“手動(dòng)〞。3、快速查找聯(lián)動(dòng)信息：在菜單上選擇“聯(lián)動(dòng)信息〞到信息欄，同時(shí)按下“Shift+回路〔0、1、2、3〕〞能快速找到相應(yīng)的回路，再通過(guò)上下〔▲、▼〕按鈕查找需要的信息。4、命令狀態(tài)修改：在菜單上選擇“聯(lián)動(dòng)命令〞到信息欄，在信息欄上對(duì)“命令狀態(tài)〞進(jìn)行修改，按“2”鍵為“已發(fā)出〞，按“3”鍵為3〕故障：先按“停止〞鍵或“消音〞按鈕對(duì)警鈴消音，否那么按“復(fù)位〞按鈕對(duì)系統(tǒng)復(fù)位。如果主機(jī)死機(jī)請(qǐng)立即通知工程部處理。二、消防播送1、通過(guò)“聯(lián)動(dòng)信息〞查看消防播送是否為“已發(fā)出〞，否那么通過(guò)“聯(lián)動(dòng)命令〞進(jìn)行修改。2、合上動(dòng)放盤上電源開(kāi)關(guān)，將音量調(diào)節(jié)器調(diào)到“3”3、按下緊急播送按鈕，再按下話筒按鈕。4、播送時(shí)在播送錄放盤內(nèi)裝上磁帶同時(shí)錄音。5、使用電子語(yǔ)音時(shí)按下“電子語(yǔ)音〞按鈕可自動(dòng)播送。三、消防電話：按下相應(yīng)的電話按鈕即可通話。工程技術(shù)部交接班制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得主管人員同意，并按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。2、交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄，介紹進(jìn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等到情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。交班時(shí)，雙方在值班記錄上簽字。3、在以下情況下不得交接班：在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)：接班人員未到時(shí)；主管人員指定替代值班人員未到時(shí)；接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班時(shí)工程技術(shù)部運(yùn)行值班制度1、必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，告知時(shí)間及去向。實(shí)行輪班就餐制。2、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，按時(shí)巡查，按規(guī)定做好設(shè)備運(yùn)行情況記錄。3、巡查時(shí)必須要做到“看、聽(tīng)、嗅、摸、記〞。4、如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)及時(shí)上報(bào)。5、值班人員接到報(bào)修時(shí)，通知相關(guān)人員進(jìn)行維修。如特急維修，值班人員應(yīng)及時(shí)維修。第五節(jié)環(huán)境保潔管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場(chǎng)容積率較低，樓宇分散，洗手間、公共通道、大堂等公用部位面積較大，人員流動(dòng)和車輛較多，所以更強(qiáng)調(diào)保潔人員要定編定崗，到達(dá)衛(wèi)生不留死角。二、保潔工程及頻次項(xiàng)目工作內(nèi)容清潔頻次綠地?fù)焓袄s物1次/日污水管井排清污水和垃圾清理1次/月疏通1次/年排水溝清潔1次/日垃圾箱垃圾清運(yùn)、清潔日產(chǎn)日清2次/日消防栓標(biāo)示牌擦拭1次/周出入口欄桿抹塵、清潔和保養(yǎng)1次/周停車場(chǎng)清掃1次/日噴水池清洗1次/月電梯擦拭1次/日三、保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本商業(yè)廣場(chǎng)外公共環(huán)境保潔標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)明顯污漬、無(wú)明顯泥沙；指示牌無(wú)黑灰；垃圾日產(chǎn)日清，無(wú)堆積垃圾；污水管井、排水井眼看檢查井內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬污物；噴水池水面無(wú)雜物，池底洗凈后無(wú)沉淀物，池邊無(wú)污跡。衛(wèi)生間保潔標(biāo)準(zhǔn)：保持地面明亮，無(wú)雜物、無(wú)污跡；磁磚墻面清潔無(wú)污跡；洗臉臺(tái)面無(wú)積水及干水跡；鏡面明亮無(wú)水跡；廁所清潔無(wú)異味、臭味；紙巾每天供應(yīng)X卷，洗手液定期補(bǔ)充；便器清潔、無(wú)黃漬；風(fēng)口清潔無(wú)灰塵，天花板、墻角、燈具目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。辦公區(qū)域保潔標(biāo)準(zhǔn)：地面、臺(tái)面和地毯無(wú)明顯污漬、無(wú)明顯灰塵，垃圾及時(shí)收集。本商業(yè)廣場(chǎng)消殺標(biāo)準(zhǔn)：采用環(huán)保藥劑，本商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)成群蚊蟲、蟑螂等害蟲滋生。四、保潔工作要求1、室外公共環(huán)境保潔1〕保潔范圍：本商業(yè)廣場(chǎng)公共場(chǎng)地及道路、綠地、停車場(chǎng)等2〕保潔程序：A、上午：在本商業(yè)廣場(chǎng)戶上班前對(duì)公共場(chǎng)地及道路、停車場(chǎng)、綠地等進(jìn)行清掃，重點(diǎn)是枯枝落葉的清掃和紙屑等雜物的收集；對(duì)標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行清洗、擦拭。B、下午：在中午就餐后再次對(duì)公共場(chǎng)地及道路、停車場(chǎng)、綠地等進(jìn)行清掃，重點(diǎn)是對(duì)煙頭、紙屑等垃圾的清理；對(duì)垃圾箱進(jìn)行清理，及時(shí)更換垃圾袋。C、及時(shí)對(duì)排水管、溝進(jìn)行疏通，防止堵塞。3〕本卷須知A、清掃地面時(shí)，注意行人，防止在人流頂峰期進(jìn)行。B、沖洗地面時(shí)，如地面濕滑，應(yīng)設(shè)置提醒標(biāo)識(shí)。2、洗手間保潔1〕保潔范圍：洗手盆、便池、鏡面、地面、墻面等2〕保潔程序：A、準(zhǔn)備好保潔工具及物料。B、敲門，看是否有人，假設(shè)有那么稍候，假設(shè)無(wú)那么進(jìn)入，并把“正在清潔〞指示牌入置門外。C、每天二次重點(diǎn)清理衛(wèi)生間。D、翻開(kāi)門窗通風(fēng)，用水沖洗大小便器，用夾子夾出小便器內(nèi)的煙頭等雜物。E、清掃地面垃圾，清倒垃圾簍，換新垃圾袋后放回原位，保持垃圾桶容量不超過(guò)2/3。F、將潔廁水倒入水勺內(nèi)，用廁刷沾潔廁水刷洗大小便器，然后用清水沖凈。G、用濕毛巾和洗潔精擦洗耳恭聽(tīng)面盆，大理石臺(tái)面，墻面、門窗標(biāo)牌。H、先將濕毛巾擰干擦邊球鏡面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦凈。I、用濕拖把拖干凈場(chǎng)面，然后用干拖把拖干。J、噴適量香水或空氣清新劑，小便斗內(nèi)放入樟腦丸。K、每?jī)尚r(shí)進(jìn)行保潔一次，清理地面垃圾、積水等。L、每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次。M、撤離：收集所有清潔工具、物料，撤除“正在清潔〞指示牌。N、每次巡回保潔填定簽到卡。3〕本卷須知A、清潔洗手間時(shí)，應(yīng)豎立“正在清潔〞指示牌，以便商戶注意并配合。B、清潔洗手間所用的工具要專用，且清潔面盆、廁盆工具要分開(kāi)，使用后盡定期消毒，并與其它工具分開(kāi)保管。C、保潔人員應(yīng)注意自保護(hù)，保潔時(shí)帶保護(hù)手套和口罩，預(yù)防細(xì)菌感染，防止清潔劑損害皮膚。D、應(yīng)防止在洗手間使用頂峰期清洗洗手間。E、注意洗手間的通風(fēng)，按規(guī)定開(kāi)關(guān)通風(fēng)扇，以節(jié)約能源。F、及時(shí)補(bǔ)充廁紙。3、垃圾存放要求根據(jù)具體情況，設(shè)置垃圾桶、垃圾箱、垃圾車、煙灰桶等垃圾存放容器。1〕存放容器按垃圾的種類和性質(zhì)配備。2〕存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量存置在各個(gè)場(chǎng)所。3〕存放容器要易存放、易清倒、易搬運(yùn)、易清洗。4〕有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。5〕垃圾存放容器要保持清洗。4、垃圾收集要求1〕及時(shí)收集去除本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)所有垃圾，在正常情況下，垃圾桶內(nèi)的垃圾不能超過(guò)桶容積的2/3。2〕收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾車或垃圾袋裝好，不能將垃圾散在樓梯和樓上。3〕收集煙灰、煙頭時(shí)，必須確認(rèn)煙頭完全熄滅，以防火災(zāi)。4〕收集清運(yùn)垃圾時(shí)，要選擇在適宜的通道和時(shí)間。5〕保潔人員收集清運(yùn)垃圾，要注意衛(wèi)生，戴口罩和防護(hù)手套，工作完畢后要洗手消毒。6〕存放垃圾容器應(yīng)定期刷洗。7〕垃圾日產(chǎn)日清。8〕垃圾存放地要定期殺蟲、消毒。5、本商業(yè)廣場(chǎng)消殺工作1〕滅四害工作A、公共區(qū)域滅四害每半月一次，根據(jù)四害繁殖情況增加滅殺次數(shù)。B、具體操作方法：投藥、噴藥、設(shè)卡及清理死角衛(wèi)生，斷絕四害食物。C、保證滅四害效果到達(dá)國(guó)家環(huán)衛(wèi)部門標(biāo)準(zhǔn)要求。D、采用國(guó)家批準(zhǔn)的低毒、環(huán)保型藥劑，使用后對(duì)人、畜無(wú)害，不造成環(huán)境污染。E、消殺效果保證：滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：采用移板法檢測(cè)：陽(yáng)性率〈=3%。滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水采用目測(cè)法檢測(cè)：水體中有蚊幼或腎的陽(yáng)性積水率〈=3%，成蚊采用誘捕法檢測(cè)，誘捕率〈=1只/半小時(shí)。滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：采用誘捕法檢測(cè)，陽(yáng)性率〈=3%。滅蟑螂標(biāo)準(zhǔn)：采用目測(cè)法檢測(cè)，成蟲陽(yáng)性率〈=3%，卵鞘陽(yáng)性率〈=2%，蟑跡陽(yáng)性率〈=5%。2〕預(yù)防白蟻工作A、每月對(duì)區(qū)內(nèi)所有建筑物和綠化物進(jìn)行兩次定期檢查。B、發(fā)現(xiàn)建筑物或綠化物有可疑白蟻危害，應(yīng)立即采用以下措施進(jìn)行防治：誘殺法：將裝有藥物的箱放在白蟻出入的地方，引誘到箱中集中撲殺。噴藥法：將高效藥物噴灑在白蟻活動(dòng)的地方和巢內(nèi)，使白蟻互相傳染中毒身亡。煙熏法：在白蟻巢內(nèi)放藥物煙熏，將白蟻熏死。C、將已死的白蟻收集集中處理。第六節(jié)綠化管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場(chǎng)綠化包括草坪、灌木類、喬木類、綠籬等，綠化的養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括澆灌排水、施肥、修剪造型、中耕除草、綠化設(shè)施維保、病蟲害防治等。草坪綠化，主要為欣賞型草坪，分布在本商業(yè)廣場(chǎng)辦公樓旁、中心花壇。灌木類、喬木類、室外花卉以綠籬等綠化植物，主要分布在道路兩側(cè)、建筑物周圍。盆栽綠化，主要擺放在本商業(yè)廣場(chǎng)入口、樓宇大廳等。綠化管理作為本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理的重要組成局部之一，對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境有著重大影響。二、綠化管理目標(biāo)1、草坪——平整清潔無(wú)雜草；2、花壇——土壤疏松無(wú)垃圾；3、樹木——生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝；4、樹形——美觀完整無(wú)傾斜；5、綠籬——修剪整齊無(wú)缺枝；6、時(shí)花——定期更換保常青。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)綠化管理綠化管理喬木養(yǎng)護(hù)草坪養(yǎng)護(hù)灌木、花卉和綠籬養(yǎng)護(hù)花卉擺放綠化設(shè)施維保四、喬木養(yǎng)護(hù)1、喬木的修剪喬木整形效果應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，行道樹修剪保持樹冠完整，枝葉密度適宜，內(nèi)膛不空又通風(fēng)透光，剪口平整，無(wú)傷口、下垂枝、萌孽枝及枯槁枝。對(duì)于陡長(zhǎng)或不規(guī)那么枝桿，可于春秋兩季屢次進(jìn)行剪除，清掉枯老枝桿，截口與枝位平齊。2、喬木的淋水、施肥行道樹應(yīng)使用水槍進(jìn)行噴淋，便于清洗灰塵。每年春秋重點(diǎn)施肥兩次，有機(jī)肥配合無(wú)機(jī)肥共同使用，注重碳、磷、鉀肥的使用，以提高喬木的抗病性。施肥量根據(jù)樹木的種類和生長(zhǎng)情況而定，種植三年以內(nèi)的喬木和樹穴植被的喬木要適當(dāng)增加施肥量和次數(shù)，肥料要埋施，先打穴或開(kāi)溝，施肥后要回填土、踏實(shí)、淋足水、找平，防止肥料外露。3、喬木的病蟲害防治建立病蟲預(yù)警制度，保證在病蟲害發(fā)生的早期進(jìn)行殺滅。為減少對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)工作、生活的影響，殺蟲滅害工作通常將安排在節(jié)假日或夜晚進(jìn)行，并選用環(huán)保、低毒藥劑。4、實(shí)施細(xì)那么1〕澆水洗葉：即時(shí)處理。2〕整形修剪：每月1次。3〕松土培土：每年1次。4〕施肥：每年兩次。5〕噴藥：每季一次，并根據(jù)植物病蟲情況增加次數(shù)、藥量。6〕綠地清潔：即時(shí)處理。五、草坪養(yǎng)護(hù)1、草坪的修剪草坪的修剪主要是促使草的根系分蘗，增加草的密度，從而到達(dá)美化作用。根據(jù)珠海地區(qū)的天氣，草坪一般高度在5-10厘米為宜。為提高草坪的抗熱和耐旱的能力，將在溫度低的季節(jié)和生長(zhǎng)旺的季節(jié)剪得低一些，在炎熱的夏季留高一些。每次修剪長(zhǎng)度不超過(guò)葉子的30%，修剪時(shí)機(jī)掌握在草苗有50%-60%到達(dá)適合修剪的高度進(jìn)行。2、草坪的灌溉草坪在初植期出苗前為保證草床濕潤(rùn)，需勤澆水，每次少澆水，以促進(jìn)根系生長(zhǎng)分孽。出苗后在生長(zhǎng)期和干旱期要勤澆水、澆透水。草坪在施肥后要及時(shí)澆水，以利于草苗吸取更多的養(yǎng)分。整體標(biāo)準(zhǔn)是每天的淋水量不低于該草種該規(guī)格的蒸發(fā)量。由于噴灌和澆水等方式會(huì)加重葉部病害的發(fā)生，澆水時(shí)間通常選擇在晴天的上午，以便及時(shí)地降低葉面的濕度，提高草種的抗病能力。3、草坪的施肥草坪的肥料分為化學(xué)肥料和有機(jī)肥料兩種。通常的化學(xué)肥料主要是硫酸銨、碳酸銨、尿素等，在施肥過(guò)程中將氮肥、磷肥、鉀肥配合使用，這三種肥料的配合比率定為5：4：3為宜。施肥量為每平方米1-1.5千克。有機(jī)肥包括堆肥、餅肥、人畜糞肥等，施肥量為每平方米1.5-2.5千克。4、草坪的除雜草坪的雜草去除包括人工去除和藥物去除兩種，在初植之前，先在播種區(qū)域澆足水分，促使播種區(qū)內(nèi)的雜草出苗，之后徹底去除雜草，最后再播種草苗。草坪的人工去除雜草主要是用小刀或小鋤把雜草連根挖出，也可使用剪草機(jī)將雜草剪斷，使其喪失繁殖能力?；瘜W(xué)藥物去除雜草，將使用除草劑如敵草隆等蘊(yùn)藥物進(jìn)行。一般草坪雜草分為闊葉草及單子葉雜草，在每年5月初至5月中旬，用藥劑1000倍至1500倍溶液通過(guò)葉面噴施，之后15-20天時(shí)，再大型施藥一次，同時(shí)將根據(jù)草種生長(zhǎng)情況以及雜草情況適時(shí)除雜，以保證草坪的草種純度到達(dá)95%以上。5、草坪的病蟲害防治草坪的病害主要有黑粉病、炭疽病等，草坪的病害采用殺菌劑來(lái)防治，常用的殺菌劑主要有多菌靈、百菌清等。草坪的蟲害主要有小地老虎、螻蛄等，用溴化鉀殺小地老虎，使用90%的敵百蟲1000倍溶液噴殺黏蟲。將采用生物防治的方法，減少對(duì)環(huán)境的污染。用藥物防治時(shí)，一般選擇在晚上或節(jié)假日進(jìn)行，以減少對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)工作、生活的影響。6、草坪的更新復(fù)壯草坪的更新復(fù)壯多采用斷根、施肥、重新栽植、覆沙土等方法。草坪覆沙土可以防善草坪結(jié)構(gòu)以及土壤的結(jié)構(gòu)，調(diào)整草坪根系的分布，增強(qiáng)透氣性。重新栽培將用全部翻整挖出的方法，多用以擴(kuò)大草坪的面積。將對(duì)被破壞或其他原因引起死亡的草坪植物及種補(bǔ)植，使草坪保持完整，無(wú)裸露地。7、實(shí)施細(xì)那么1〕除雜草：生長(zhǎng)季節(jié)〔4月-10月〕，每月除雜草3次，非生長(zhǎng)季節(jié)每月除雜草1-2次，要求連根拔除。2〕修剪邊角。3〕平整草地：利用冬季保綠鋪平，以保持綠地平坦。4〕補(bǔ)植：對(duì)因生長(zhǎng)不良等造成的裸露地，及時(shí)密植草地并加強(qiáng)保護(hù)。5〕淋水、施肥：草地淋水主要安排在干旱少雨季節(jié)，1-2天淋水一次；每個(gè)月一般施肥一次，以保持良好的長(zhǎng)勢(shì)。六、灌木、花卉和綠籬養(yǎng)護(hù)1、灌木、花卉和綠籬的修剪1〕灌木：注意觀察，根據(jù)景觀設(shè)想的要求，定時(shí)修剪，自然形態(tài)的灌木類，那么保持相宜的比例，以到達(dá)最正確的欣賞效果。整形球型類的灌木，在生長(zhǎng)旺盛的夏季每月應(yīng)修剪2次，日常每40天修剪1次，保持球體的結(jié)實(shí)、圓潤(rùn)、美觀。對(duì)開(kāi)花類的灌木的修剪應(yīng)避開(kāi)花期，開(kāi)花期盡量不進(jìn)行修剪或只進(jìn)行輕度的修剪，以保持花期開(kāi)花繁茂。2〕綠籬：要求修截面平直整齊。3〕花卉：及時(shí)修剪花卉的公枝、旁枝、弱小枝，定時(shí)修剪花卉黃葉、殘花。2、灌木、花卉和綠籬的噴淋和施肥灌木、花卉和綠籬等欣賞性植物使用有機(jī)肥應(yīng)充分腐熟，這樣可以把有機(jī)物中的病原物及害蟲徹底殺死。使用無(wú)機(jī)肥料時(shí)，將調(diào)節(jié)氮、磷、鉀的比例，適量增施磷、鉀肥，以提高植物的抗病性。對(duì)這些欣賞型植物，通常選擇在秋天施肥，保證每年大型施肥一次。由于噴灌和澆水等方式會(huì)加重植物葉部病害的發(fā)生，將采取溝灌、滴灌方式進(jìn)行。通常澆水時(shí)間安排在晴天的上午，以便及時(shí)的降低葉面的濕度，整體的標(biāo)準(zhǔn)是每天的淋水量不低于該種植物的蒸發(fā)量。3、灌木、花卉和綠籬的病蟲害防治本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)植物害蟲眾多，吮吸植物汁液的害蟲有蚜、蚧、葉蟬、葉螨等體型較小的害蟲。食葉害蟲主要有鳳蝶、枯葉蛾、葉蜂等蛀食樹干的害蟲主要有天牛、吉丁甲類等害蟲。針對(duì)這些蟲害，會(huì)采取綜合防治法：1〕減少病蟲源，在花壇、林帶周圍鏟除雜草，切斷害蟲的中間宿主。冬季清理枯枝集中燃燒或掩埋，對(duì)樹干刮除老樹皮并涂上石灰水，結(jié)合整枝，適當(dāng)修剪花木并集中處理，可減少越冬蟲源。2〕化學(xué)防治，對(duì)害蟲主要采取防治，在害蟲爆發(fā)前及時(shí)防治。對(duì)危害葉部的害蟲，主要采取觸殺、胃毒、熏蒸、內(nèi)吸功能的化學(xué)藥劑，不同的害蟲有不同的選擇。吮吸植物汁液的害蟲，要用熏蒸、內(nèi)吸類藥劑。食葉類害蟲主要使用觸殺及胃毒類藥劑。為減少對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)工作、生活的影響，通常安排晚上或節(jié)假日進(jìn)行病蟲害防治工作，并采用生物藥劑或燈光誘殺、潛所誘殺、人工防治等方法。4、灌木、花卉和綠籬的除雜欣賞植物里面的雜草極容易給植物帶病蟲害，同時(shí)又影響植物的整體美觀。通常雜草有狗尾草、馬唐等，除雜通常采用低位修剪及噴施除草劑的方法。除雜后保證植物根系不受損傷，不留枯草，盡量防止雜草種子脫落。5、灌木、花卉和綠籬的補(bǔ)植方法及時(shí)清理死苗，力求規(guī)格與原來(lái)植株接近，保證良好的景觀效果。6、實(shí)施細(xì)那么1〕松土除雜草：對(duì)于尚未郁閉的綠籬，每月松土除雜草2次，已郁閉的綠籬每去除寄生藤2-3次，養(yǎng)護(hù)面松土除雜草一次，為防止草坪長(zhǎng)入，5-6月、8-9月各修邊一次，修邊寬度30CM，修邊一定要整齊、有美感。2〕修剪整形：保持0.7-1.8米高，上面平整，邊角整齊，線條流暢，新梢10CM以上即修剪，一般生長(zhǎng)季節(jié)，新梢10CM以上即修剪，一般生長(zhǎng)季度4-10月，每月修剪整形3次，非生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪2次。3〕施肥：每月追復(fù)合肥一次，每年根據(jù)其長(zhǎng)勢(shì)和覆蓋率情況適當(dāng)施基肥1-2次，基肥0.5-1KG/平方米，復(fù)合肥0.1-0.15KG/平方米，施肥方法以撒施為主。4〕補(bǔ)植：對(duì)養(yǎng)護(hù)不當(dāng)?shù)仍斐伤烂缫皶r(shí)補(bǔ)種，一般應(yīng)補(bǔ)回原來(lái)的種類，并力求規(guī)格與原來(lái)的相近。5〕淋水：施肥和補(bǔ)植需加強(qiáng)淋水，補(bǔ)植后一個(gè)星期內(nèi)每天淋水一次，施肥時(shí)加強(qiáng)淋水，一般情況下2-3天淋水一次。6〕本商業(yè)廣場(chǎng)入口：主要用于陪襯與襯托正門的標(biāo)志性主景，擺放時(shí)注意顏色的協(xié)調(diào)性與空間搭配的層次性，能夠直接襯托出主景，進(jìn)而表達(dá)出本商業(yè)廣場(chǎng)特有的景觀。因此在品種選擇上以小植物為主?；ɑ茴伾拇钆浜突ɑ芷贩N可根據(jù)季節(jié)進(jìn)行調(diào)整和更換，一般每月更換一次。第七節(jié)本商業(yè)廣場(chǎng)平安管理方案一、根本情況本商業(yè)廣場(chǎng)占地面積較大，特別是有較長(zhǎng)的臨街路段，開(kāi)放式管理，給本商業(yè)廣場(chǎng)的平安管理增加了困難，本商業(yè)廣場(chǎng)平安管理工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主、綜合治理〞的原那么，以消防平安、本商業(yè)廣場(chǎng)秩序維護(hù)為中心，建立一支訓(xùn)練有素的管理隊(duì)伍，人防、技防相結(jié)合，科學(xué)定崗、依法管理，為本商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)平安、穩(wěn)定的環(huán)境。二、平安效勞目標(biāo)1.確保控制和減少各種事故的發(fā)案率，營(yíng)造平安、舒適的工作環(huán)境。2.確保本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)全年治安穩(wěn)定。3.消防設(shè)施完好率100%。三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平安管理平安管理消防平安管理本商業(yè)廣場(chǎng)秩序維保平安防范交通管理四、平安管理的實(shí)施措施1、崗位設(shè)置根據(jù)本商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)狀，占地面積大、圍墻長(zhǎng)、流動(dòng)人口多，采用定人、定崗、定責(zé)，各負(fù)其責(zé)，按崗位工作流程執(zhí)勤。2、保安體系三個(gè)機(jī)制1〕鼓勵(lì)機(jī)制：獎(jiǎng)罰清楚，鼓勵(lì)見(jiàn)義勇為，塑造本商業(yè)廣場(chǎng)平安模范英雄，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)并重。2〕競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制：在保持保安部伍相對(duì)穩(wěn)定的根底上，建立競(jìng)爭(zhēng)淘汰考評(píng)機(jī)制，設(shè)末名淘汰，鼓勵(lì)上進(jìn)，創(chuàng)平安新品牌。3〕監(jiān)督機(jī)制：讓商戶參與監(jiān)督，定期收集商戶對(duì)保安工作的意見(jiàn)、建議。3、平安管理措施4.1成立快速應(yīng)急分隊(duì)目的：及時(shí)處理各種突發(fā)事件。適應(yīng)范圍：本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)部全體員工?？焖賾?yīng)急分隊(duì)的建制分為兩組：一組為快速反響組，隊(duì)員由所有保安員組成，分三班全天候24小時(shí)執(zhí)勤。二組為快速支援組，隊(duì)員由公司保安員機(jī)動(dòng)巡邏隊(duì)組成。三組為預(yù)備組，隊(duì)員由物業(yè)部員工組成。4.2任務(wù)1〕確保本商業(yè)廣場(chǎng)商戶人身財(cái)產(chǎn)平安，并結(jié)合技防、物防、人防，確保防范重點(diǎn)，明哨和暗哨相結(jié)合，定時(shí)和不定時(shí)巡視，檢查可疑點(diǎn)，實(shí)行全天候巡邏、監(jiān)視。2〕發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，快速組成員要在第一時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照分工，各負(fù)其責(zé)，機(jī)智、靈巧、勇敢、果斷的處理各種案例并做好請(qǐng)示匯報(bào)。3)防盜措施，根據(jù)的管理經(jīng)驗(yàn)，盜竊常在商戶上班期間或夜間進(jìn)行，為此，對(duì)重點(diǎn)部位安排人員巡視。5、建立三參與的平安網(wǎng)絡(luò)1)根據(jù)“互動(dòng)式物業(yè)管理〞的管理理念，與商戶建立平安公約，商戶參與平安管理群防群力，發(fā)生可疑情況時(shí)，監(jiān)控中心即時(shí)指揮相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。2)物業(yè)部全體員工均為“平安大使〞，聯(lián)合參與抓平安，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，立即報(bào)警，及時(shí)處理、控制。3)與轄區(qū)派出所建立密切關(guān)系，利用現(xiàn)代化的通訊工具和設(shè)備，建立平安大網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以本商業(yè)廣場(chǎng)消防中心為指揮中樞，辦公樓保安為根底，以公司保安機(jī)動(dòng)巡邏隊(duì)組成為快速反響力量及時(shí)有效地控制各類事故案件的發(fā)生。6、制定科學(xué)的安防內(nèi)部管理方式1)科學(xué)全面，嚴(yán)格目標(biāo)管理，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系及崗位責(zé)任制，建立健全各項(xiàng)規(guī)章管理制度；2)嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化鼓勵(lì)隊(duì)員的工作熱情；3)及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，團(tuán)結(jié)向上熱情飽滿的工作，確保治安的正常工作秩序不受到干擾和阻礙；4)嚴(yán)格進(jìn)行培訓(xùn)考核，合格前方可上崗，實(shí)行24小時(shí)巡視、巡查；5)24小時(shí)不間斷巡查本商業(yè)廣場(chǎng)，慢步巡查樓層，分時(shí)間段重點(diǎn)巡查，尤其是在商戶關(guān)門期間；6)采取多看、多問(wèn)、多查的方法，不放過(guò)任何一個(gè)可疑點(diǎn)。7)加強(qiáng)保安員的法律教育，尤其是加強(qiáng)?治保安理處分條例?的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其法制觀念；五、平安管理崗位職責(zé)1、門崗1〕24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不平安跡象，及時(shí)通知保安班長(zhǎng)就地處置，必要時(shí)可通過(guò)對(duì)講機(jī)向隊(duì)長(zhǎng)或客服中心報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問(wèn)題處理完畢；2〕掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人動(dòng)態(tài)、熟悉由本崗進(jìn)出的商戶及其經(jīng)常交往的社會(huì)關(guān)系情況；4〕對(duì)于進(jìn)入本商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行作業(yè)的各類車輛做好盤查、登記。5〕認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。2、機(jī)動(dòng)巡邏崗1〕協(xié)助客服中心向商戶提供特約效勞；監(jiān)管本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的人員活動(dòng)情況，維持管區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故；2〕巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；3〕對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問(wèn)、檢查；4〕制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；5〕驅(qū)趕本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件〔如火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等〕的應(yīng)急處理；6〕答復(fù)訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向。7〕指揮車輛的停放，保證消防通道暢通六、消防管理1、消防控制中心管理1〕實(shí)行24小時(shí)值班制。2〕值班人員必須具備高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。3〕值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位。4〕控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，首先打電話到報(bào)警部位查明情況，如假設(shè)誤報(bào)，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即通知當(dāng)班保安人員。5〕值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時(shí)間、地點(diǎn)等。2、動(dòng)火作業(yè)審批制度1〕本商業(yè)廣場(chǎng)動(dòng)火作業(yè)實(shí)行審批制度。2〕需動(dòng)火作業(yè)單位預(yù)先向物業(yè)部提交書面申請(qǐng)，申請(qǐng)應(yīng)包括動(dòng)火作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)部位、責(zé)任人、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控人、動(dòng)火作業(yè)人員、起止時(shí)間及防范措施等內(nèi)容。3〕物業(yè)部審查申請(qǐng)是否符合要求，做出同意動(dòng)火或駁回申請(qǐng)的決定。4〕動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器材。5〕物業(yè)部安排消防平安管理人員到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控動(dòng)火作業(yè)情況。6〕動(dòng)火作業(yè)完成后，由作業(yè)單位負(fù)責(zé)清理動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)，并向物業(yè)部申報(bào)完工驗(yàn)收。7〕物業(yè)部檢查無(wú)平安隱患，簽發(fā)驗(yàn)收意見(jiàn)。3、消防設(shè)施設(shè)備管理1〕消防設(shè)施器材的配備A、本商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)根據(jù)?消防法?、?建筑防火標(biāo)準(zhǔn)?等規(guī)定，配備相應(yīng)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材，消防設(shè)施、器材由消防管理人員登記造材，以備查詢。B、本商業(yè)廣場(chǎng)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的更新、改造、增補(bǔ)，由物業(yè)部提出方案，經(jīng)商戶審核同意后實(shí)施。C、消防管理人員每月對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材檢查一次，主要工程有：消防栓、防火門、消防指示燈、應(yīng)急燈等，并做好相應(yīng)記錄。4、消防知識(shí)培訓(xùn)1〕管理公司通過(guò)宣傳欄、通知、公告方式向商戶傳達(dá)消防工作情況。2〕積極參加社會(huì)各項(xiàng)消防活動(dòng)，參加公安消防部門舉辦的各種培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。3〕定期對(duì)全體物業(yè)管理人員進(jìn)行消防根底知識(shí)、滅火技能等訓(xùn)練，進(jìn)行考核。5、平安檢查工作1〕建立三級(jí)平安檢查機(jī)制A、一級(jí)檢查由員工自檢、互檢結(jié)合進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。B、二級(jí)檢查由部門領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、管理死角進(jìn)行。C、三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，重點(diǎn)檢查和抽查相結(jié)合。2〕平安隱患的整改。A、假設(shè)檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫整改通知單，送達(dá)至責(zé)任單位。B、責(zé)任單位在接到整改通知后，應(yīng)組織人員對(duì)平安隱患及時(shí)進(jìn)行整改，管理公司應(yīng)提供協(xié)助。C、整改完成后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)平安隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。6、消防應(yīng)急預(yù)案1〕火情報(bào)警A、任何人發(fā)現(xiàn)火情都應(yīng)立即報(bào)警，在本商業(yè)廣場(chǎng)各樓層內(nèi)可用力按壓手動(dòng)報(bào)警器進(jìn)行報(bào)警，在樓層外及時(shí)通知就近區(qū)域保安，也可打119電話向市公安消防隊(duì)報(bào)警。B、消防控制中心接到準(zhǔn)確火情報(bào)警信號(hào)后，立即通知本商業(yè)廣場(chǎng)消防負(fù)責(zé)人，同時(shí)通知本商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)急消防分隊(duì)趕赴火場(chǎng)進(jìn)行滅火。本商業(yè)廣場(chǎng)消防負(fù)責(zé)人根據(jù)火警情況撥打119電話報(bào)警，報(bào)警時(shí)說(shuō)出火災(zāi)地點(diǎn)，或是的種類及大小、報(bào)警者姓名及發(fā)現(xiàn)火情時(shí)間。2〕組成義務(wù)應(yīng)急消防分隊(duì)A、本商業(yè)廣場(chǎng)消防負(fù)責(zé)人接到確認(rèn)火災(zāi)警報(bào)后，立即召集當(dāng)值員工組成義務(wù)消防應(yīng)急分隊(duì)，一般分成六個(gè)組：指揮組：由本商業(yè)廣場(chǎng)消防負(fù)責(zé)人、保安部隊(duì)長(zhǎng)、消防控制中心負(fù)責(zé)人、公安消防隊(duì)負(fù)責(zé)人中XX人組成；設(shè)備組：由工程部當(dāng)值員工組成；疏散組：由保安部局部當(dāng)值員工及保安部應(yīng)急分隊(duì)組成；滅火組：由保安部局部當(dāng)值員工及保安消防應(yīng)急分隊(duì)組成；警戒組：由保安部門負(fù)責(zé)；后勤組：由行政員工組成。3〕各組織相互協(xié)作，履行職責(zé)，撲滅火災(zāi)，將火災(zāi)損失減至最少。指揮組職責(zé)：負(fù)責(zé)組織、指揮本單位員工進(jìn)行滅火救人工作。A、接到火災(zāi)報(bào)警確認(rèn)報(bào)告后，立即召集保安部、工程部等其他當(dāng)值員工，組成義務(wù)應(yīng)急消防分隊(duì)在消防控制中心或者火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)組織指揮滅火救人工作。B、組織火情偵察，掌握火勢(shì)開(kāi)展情況，確定火場(chǎng)的主要方面及時(shí)召集力量。C、向各部門各小組下達(dá)疏散、救人、救物、滅火、供水等任務(wù)，并檢查執(zhí)行情況。D、公安消防隊(duì)到達(dá)火場(chǎng)后，及時(shí)向公安消防負(fù)責(zé)人報(bào)告火場(chǎng)情況，帶著員工統(tǒng)一服從火場(chǎng)總指揮的領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)備組職責(zé)：工程部各專業(yè)員工，得到本商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)生火災(zāi)信息時(shí)，應(yīng)迅速趕到消防消防中心和火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)相互結(jié)合，投入滅火戰(zhàn)斗。A、消防控制中心值班人員的職責(zé)即“火災(zāi)操作規(guī)程〞：a.自動(dòng)報(bào)警器顯示火警信號(hào)后，立即通知報(bào)警區(qū)域保安前往報(bào)警點(diǎn)檢查核實(shí)。b.火災(zāi)確認(rèn)后，立即通知上一級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)，火災(zāi)地點(diǎn)、火災(zāi)情況。c.通知各部門啟動(dòng)相應(yīng)的消防設(shè)施，包括排煙風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)緊急播送、客梯回歸首層停止使用，切斷非消防用電源，通知高壓房啟動(dòng)發(fā)電機(jī)〔防排煙閥及切斷電源，應(yīng)首先開(kāi)啟本層及相鄰上下兩層，然后根據(jù)情況在逐步向上開(kāi)啟，電源也逐步向上切斷〕。d.打119電話報(bào)告火災(zāi)地點(diǎn)、火災(zāi)種類、火勢(shì)大小、報(bào)警人姓名，請(qǐng)求市公安消防隊(duì)支援。e.消防控制中心人員應(yīng)注意觀察聯(lián)動(dòng)臺(tái)面板信號(hào)燈，做好記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障通知設(shè)備組員工前往修理。f.利用通訊器材保持同火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)系，保持同應(yīng)急消防分隊(duì)指揮組、