海南省旅游房地產(chǎn)研究

海南省旅游房地產(chǎn)研究課題

——初步思路匯報(bào)中國(guó)管理資訊網(wǎng)旅游房地產(chǎn)的概念

定義旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)人類(lèi)追求理想生活方式的必然結(jié)果旅游房地產(chǎn)是旅游度假概念的延伸，包括：——私人度假房產(chǎn)〔度假別墅、度假公寓等〕——產(chǎn)權(quán)式酒店——分時(shí)度假房產(chǎn)〔別墅、公寓等〕理解以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式開(kāi)發(fā)工程全部或局部實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。旅游房地產(chǎn)的概念

本次研究范圍和類(lèi)型結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)展的特點(diǎn)，分為兩種類(lèi)型：城市型旅游房地產(chǎn)度假區(qū)型旅游房地產(chǎn)相關(guān)理論支持

生態(tài)足跡理論相關(guān)理論支持

生態(tài)足跡理論全球生態(tài)足跡數(shù)據(jù)全球人均生態(tài)足跡2.2公頃阿聯(lián)酋最高，為9.9公頃阿富汗最低，為0.3公頃中國(guó)生態(tài)足跡數(shù)據(jù)人均生態(tài)足跡1.5公頃人均生態(tài)承載能力僅0.8公頃生態(tài)赤字達(dá)0.7公頃/人數(shù)據(jù)來(lái)自世界自然基金會(huì)(WWF)的?2004地球生態(tài)報(bào)告?相關(guān)理論支持

宜居城市中國(guó)宜居城市有關(guān)部門(mén)指標(biāo)人均可用淡水資源總量：標(biāo)準(zhǔn)值為2400立方米人均城市用地面積：分標(biāo)準(zhǔn)值為100平方米人均住房建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)值為26平方米城市綠化覆蓋率：標(biāo)準(zhǔn)值為35%相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究海岸帶區(qū)的概念普遍定義為從海洋向內(nèi)陸50英里的條狀地帶。也可以定義為沿?？h包括的陸地。沿海縣占美國(guó)大陸面積的17%。海岸帶流域是另一種有益的海岸帶歸類(lèi)方法，海岸帶流域占美國(guó)大陸面積的13%。相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究沿海人口增長(zhǎng)趨勢(shì)海岸帶區(qū)域始終居住著全國(guó)50%或以上的人口。在過(guò)去的40年間，海岸帶的人口密度大致是內(nèi)陸的5倍。在2000年，美國(guó)沿?？h的人口密度是275人/平方英里，2021年將到達(dá)325人/平方英里。許多海岸帶區(qū)是主要的旅游區(qū)，1997年，美國(guó)東北部海濱大約有50萬(wàn)套季節(jié)性住房。美國(guó)海岸帶縣和非海岸帶縣的歷史和預(yù)測(cè)的人口密度相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究沿海城市擴(kuò)展的趨勢(shì)美國(guó)沿海城市擴(kuò)展速度高于全國(guó)平均水平最顯著的增長(zhǎng)表現(xiàn)在城市面積和沿海休閑度假區(qū)的擴(kuò)張。美國(guó)大陸非海岸帶流域的開(kāi)發(fā)區(qū)面積占流域總面積的比例從1982年的3%增加到1997年的4.2，；而同期，海岸帶開(kāi)發(fā)區(qū)占海岸帶流域面積的比例從10%增加到13.7%。如果這種趨勢(shì)繼續(xù)，2025年，美國(guó)海岸帶流域25%以上的土地會(huì)被開(kāi)發(fā)。相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究沿海城市擴(kuò)展的趨勢(shì)美國(guó)土地的消耗速度是人口增長(zhǎng)速度的2倍以上美國(guó)大陸已開(kāi)發(fā)區(qū)面積在1982年到1997年間增加了2500萬(wàn)英畝，增加率為34%；而同期人口增長(zhǎng)了15%。如果這個(gè)趨勢(shì)持續(xù)到2025年，全國(guó)將再消耗6800萬(wàn)英畝的農(nóng)村土地。土地開(kāi)發(fā)速率和人口增長(zhǎng)速率相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究城市增長(zhǎng)與流域保護(hù)科學(xué)——什一律美國(guó)研究結(jié)果說(shuō)明：在流域內(nèi)，如果10%以上的土地面積為不透水外表，那么該流域內(nèi)的河流和溪流的環(huán)境質(zhì)量要嚴(yán)重退化。美國(guó)一般開(kāi)發(fā)區(qū)中40%的土地是不透水外表。相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究保護(hù)的戰(zhàn)略和手段海岸帶生態(tài)系統(tǒng)的保護(hù)需要的是區(qū)域和街坊社區(qū)層次上采取不同的開(kāi)發(fā)方式。區(qū)域?qū)哟伟褏^(qū)域內(nèi)的流域劃分為已開(kāi)發(fā)區(qū)或未開(kāi)發(fā)區(qū)，確定哪些流域的不透水地外表積尚低于10%，哪些高于10%。首先把城鎮(zhèn)開(kāi)展分配給已開(kāi)發(fā)流域，然后把已開(kāi)發(fā)區(qū)難以容納的城鎮(zhèn)開(kāi)展規(guī)劃分配給未開(kāi)發(fā)的流域。擬開(kāi)發(fā)流域確實(shí)定取決于其生態(tài)重要性和其它區(qū)域開(kāi)展的考慮。制定政策，以保證未開(kāi)發(fā)的流域內(nèi)的不透水地外表積低于10%。比方農(nóng)村區(qū)劃、城市增長(zhǎng)邊界等。確保地方政府區(qū)劃在已開(kāi)發(fā)和未開(kāi)發(fā)的流域內(nèi)保存足夠的土地用于未來(lái)的開(kāi)發(fā)。相關(guān)理論支持

美國(guó)海岸帶管理研究保護(hù)的戰(zhàn)略和手段海岸帶生態(tài)系統(tǒng)的保護(hù)需要的是區(qū)域和街坊社區(qū)層次上采取不同的開(kāi)發(fā)方式。街坊層次提高新開(kāi)發(fā)區(qū)的密度，不得低于7-10個(gè)單元/英畝〔或18-25個(gè)單元/公頃〕，減少車(chē)輛出行。街區(qū)密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里設(shè)置100多個(gè)街區(qū)。美國(guó)度假區(qū)實(shí)例研究

分類(lèi)多功能度假勝地度假村多功能區(qū)域度假村第二寓所度假社區(qū)旅館度假村

分時(shí)制度假村多功能度假勝地度假村夏威夷州的卡帕魯阿度假村海貍溪度假村多功能區(qū)域度假村賓夕法尼亞州的隱居谷四季度假村第二寓所度假社區(qū)第維斯島度假村海濱度假村旅館度假村博卡拉頓度假村及俱樂(lè)部西班牙灣度假村分時(shí)制度假村迪斯尼老西關(guān)度假村美國(guó)度假區(qū)實(shí)例研究

結(jié)論佛羅里達(dá)州海濱度假村局部平面圖旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類(lèi)追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類(lèi)型的度假區(qū)有不同的用地比例分時(shí)度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段美國(guó)度假區(qū)實(shí)例研究

分析結(jié)論第二寓所度假社區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類(lèi)追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類(lèi)型的度假區(qū)有不同的用地比例分時(shí)度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地占建設(shè)總用地的50-70，平均約為55%美國(guó)度假區(qū)實(shí)例研究

分析結(jié)論旅館度假區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類(lèi)追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類(lèi)型的度假區(qū)有不同的用地比例分時(shí)度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地只占建設(shè)總用地的大約10%美國(guó)度假區(qū)實(shí)例研究

分析結(jié)論其它類(lèi)型度假區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類(lèi)追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類(lèi)型的度假區(qū)有不同的用地比例分時(shí)度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地占建設(shè)總用地的40-50城市實(shí)例研究

黃金海岸城市概況黃金海岸位于澳大利亞昆士蘭州，沿海岸線旅游景點(diǎn)眾多，并擁有眾多的主題公園等，旅游業(yè)已經(jīng)成為該市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。黃金海岸城市鳥(niǎo)瞰城市實(shí)例研究

黃金海岸城市規(guī)模土人口密度黃金海岸總面積1406.2平方公里，2005年城市總?cè)丝?8.26萬(wàn)官方預(yù)測(cè)2021年總?cè)丝趯⑦_(dá)68.36萬(wàn)，年均增長(zhǎng)率2.2%。人口密度343.2人/平方公里黃金海岸土地利用規(guī)劃圖城市實(shí)例研究

黃金海岸黃金海岸住房產(chǎn)權(quán)狀況住房總量根據(jù)2001年的調(diào)查，黃金海岸共有187103套住宅住房空置率為8.5%〔15897套沒(méi)有人居住從1998年到2003年，平均每年批建的住房套數(shù)約6300套產(chǎn)權(quán)33.3%的住房是自己擁有產(chǎn)權(quán)的22.8%的住房是正在購(gòu)置中的34.7%的住房是租用的城市實(shí)例研究

黃金海岸黃金海岸住房類(lèi)型構(gòu)成住房類(lèi)型構(gòu)成黃金海岸的住房大局部是獨(dú)立式的，占總數(shù)的53.6%〔100208套〕連排式住宅和townhouse占14.7%〔27436套〕公寓型住房?jī)H占20.2%〔37832套〕城市實(shí)例研究

黃金海岸黃金海岸住房類(lèi)型構(gòu)成黃金海岸的住房大局部是獨(dú)立式的，占總數(shù)的53.6%〔100208套〕連排式住宅和townhouse占14.7%〔27436套〕公寓型住房?jī)H占20.2%〔37832套〕海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r城市型旅游房地產(chǎn)主要分布在三亞市、?？谑泻铜偤Ｊ腥齺喪袖N(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，島外人士購(gòu)房已占主導(dǎo)地位。?？谑袓u內(nèi)外人士購(gòu)房比例趨于穩(wěn)定。瓊海島外購(gòu)房人士比例呈上升趨勢(shì)。度假型旅游房地產(chǎn)主要分布在東海岸線的三亞、瓊海、萬(wàn)寧及陵水等市縣的旅游度假區(qū)，以及西海岸線的臨高、昌江及樂(lè)東等局部旅游度假區(qū)。海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r城市型旅游房地產(chǎn)?？谧》夸N(xiāo)售情況結(jié)論：海口住房銷(xiāo)售情況無(wú)論從銷(xiāo)售套數(shù)比例還是從銷(xiāo)售面積比例看，2004年到2005年島外人士購(gòu)房比例穩(wěn)步增高，到2005年末，島外認(rèn)識(shí)購(gòu)置已占主導(dǎo)地位。從2006年開(kāi)始，前期島外人士購(gòu)房比例還穩(wěn)步提高，之后島內(nèi)人士購(gòu)房比例有上升趨勢(shì)。島內(nèi)島外人士購(gòu)房比例在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的波動(dòng)之后，將持續(xù)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的比例。海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r城市型旅游房地產(chǎn)三亞住房銷(xiāo)售情況及構(gòu)成結(jié)論：三亞住房銷(xiāo)售總套數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。島外人士購(gòu)房套數(shù)比例在增長(zhǎng)的同時(shí)島內(nèi)人士購(gòu)房下降。銷(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)。作為旅游城市，島外人士購(gòu)房已占據(jù)了三亞購(gòu)房的主導(dǎo)地位。海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

海岸帶包括沿海12個(gè)市沿海市縣土地總面積為24852.32平方公里，占海南島土地總面積的72.3%。海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

城鎮(zhèn)建設(shè)用地通過(guò)對(duì)沿海12個(gè)市縣的總體規(guī)劃進(jìn)行分析研究，得出以下結(jié)論：沿海市縣現(xiàn)狀總建設(shè)用地683.23平方公里，占沿海市縣總面積的2.7%;沿海市縣規(guī)劃總建設(shè)用地1239.65平方公里，占沿海市縣總面積的5.0%;沿海市縣規(guī)模一覽表人口（萬(wàn)人）建設(shè)用地（平方公里）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃沿海市縣總和667.69879.99683.241239.65海南島市縣總和787.071045.73788.211445.60比重（%）84.884.286.785.8海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

度假區(qū)建設(shè)用地?fù)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積為65707.47公頃，總?cè)丝跒?012888人；由于旅游度假區(qū)規(guī)劃層次不一、年限各異、且規(guī)模數(shù)據(jù)不齊等，通過(guò)假定以下條件成立，推算旅游度假區(qū)的人均建設(shè)用地為250平方米，計(jì)算得總建設(shè)用地為25322.2公頃。1〕選擇有資料數(shù)據(jù)的代表旅游度假區(qū)，計(jì)算人均建設(shè)用地；2〕其它海岸帶旅游度假區(qū)建設(shè)用地相同。海南島海岸帶建設(shè)的研究成果

海岸帶建設(shè)容量的合理范圍〔生態(tài)足跡理論〕根據(jù)生態(tài)足跡理論，海岸帶城鎮(zhèn)人類(lèi)生態(tài)足跡為0.3公頃/人；根據(jù)生態(tài)足