物業(yè)土建工程管理實(shí)務(wù)

物業(yè)土建工程管理實(shí)務(wù)

2011年4月第一部分：土建工程基礎(chǔ)知識(shí)

一、建筑物的分類(lèi)

（l）按建筑物的使用功能分類(lèi)

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。

（2）按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類(lèi)

分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

（3）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分

分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。二、房屋的構(gòu)造組成

一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門(mén)和窗等六大塊組成。

1、基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。

（1）基礎(chǔ)的埋置深度

是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。

（2）基礎(chǔ)的分類(lèi)

1）按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)）。

3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。

2、墻體

墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。

（1）墻體的分類(lèi)

1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來(lái)荷載的墻）和非承重墻（不承受外來(lái)荷載的墻）。

2）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。

（2）墻體的細(xì)部構(gòu)造

1）鋼筋混凝土過(guò)梁：門(mén)窗洞口上的橫梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類(lèi)。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開(kāi)，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。3、樓地面（1）樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類(lèi)型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。（2）地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層4、樓梯是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。5、屋頂是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。屋頂?shù)念?lèi)型歸納起來(lái)可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。（1）平屋頂?shù)呐潘?/p>

平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o(wú)組織排水和有組織排水。

無(wú)組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過(guò)管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方式。（2）平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝?/p>

是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化。（3）平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面。6、門(mén)和窗門(mén)是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。第二部分：房屋常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題房屋質(zhì)量問(wèn)題是目前最常見(jiàn)，也最容易引發(fā)糾紛的一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂，有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、涂料等飾面脫落;門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房倒坡積水;陽(yáng)臺(tái)積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。一-裂縫1、類(lèi)型：（1）墻面裂縫a、溫差裂縫：具體表現(xiàn)在屋面和露臺(tái)處的裂縫、女兒墻及陽(yáng)臺(tái)處的龜裂。原因分析：外界溫度的變化引起材料的熱脹、冷縮，墻體產(chǎn)生溫度裂縫。b、沉降裂縫：具體表現(xiàn)如頂角斜向裂縫，墻體“八”字、倒“八”字型裂縫。原因分析：地基沉降不均勻造成。c、收縮裂縫：具體表現(xiàn)在混凝土結(jié)構(gòu)與填充墻之間的橫向或縱向表面及貫穿裂縫原因分析：不同材質(zhì)交接處因材料收縮不同引起。d、毛細(xì)裂縫：具體表面在門(mén)窗等部位周邊的裂縫原因分析：由于撞擊振動(dòng)而開(kāi)裂，未采取有效的拉結(jié)加強(qiáng)措施。e、施工洞裂縫：原因分析：為施工預(yù)留施工洞，接縫處未采取有效的拉結(jié)加強(qiáng)措施，易產(chǎn)生裂縫。（2）地面裂縫a、溫差裂縫：具體表現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面等日曬的地面上。原因：外界溫度變化引起材料的熱脹冷縮，或澆水濕潤(rùn)不足，引發(fā)地面裂紋，一般不影響使用。b、空鼓裂縫：具體表現(xiàn)在室內(nèi)地坪層原因：由于施工過(guò)程中造成地面空鼓所產(chǎn)生的裂縫。c、貫穿裂縫：具體表現(xiàn)在現(xiàn)澆樓板原因：支模不平整或者模板脫開(kāi)。d、沉降裂縫：因地面沉降不均勻造成。e、地?zé)岬孛媪芽p：（1）混凝土的收縮和溫度變形對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的影響而產(chǎn)生裂縫。

（2）北方地區(qū)的晝夜溫差超過(guò)10℃的情況較普遍，這種晝夜溫差是砼裂縫發(fā)展的一個(gè)重要原因。

（3）細(xì)石混凝土采用泵送商品混凝土，在泵送商品混凝土中粗骨料的含量大幅度減少,粒徑也減少,且粉煤灰等摻和料也大量用于混凝土中,水泥用量的增加,使流態(tài)砼應(yīng)用等導(dǎo)致混凝土的收縮增加，流態(tài)泵送砼的收縮量達(dá)到5×10-4，而現(xiàn)場(chǎng)配置的中低混凝土的收縮量一般為3×10-4。

（4）混凝土水灰比、坍落度過(guò)大將直接影響混凝土的強(qiáng)度，使用過(guò)量粉砂而配置的混凝土收縮性大容易因塑性收縮而產(chǎn)生裂縫。

（5）地?zé)岬孛鏉仓幕炷粮菀妆葷仓跇前迳系幕炷炼a(chǎn)生裂縫，因?yàn)樵诘責(zé)岬孛嬷袠前寮氨砻婊炷灵g存在一層厚度20mm的聚苯已烯泡沫板，混凝土澆筑在軟弱基層上，而聚苯已烯泡沫板又過(guò)分干燥。

（6）地面中管線的布置，因應(yīng)力集中而產(chǎn)生裂縫。

（7）地面在抹壓過(guò)程中時(shí)間掌握不當(dāng)或抹壓不實(shí)而產(chǎn)生裂縫或混凝土過(guò)度抹干壓光，會(huì)使混凝土中的細(xì)骨料過(guò)多而浮于表面，形成含水量很大的水泥漿層。

（8）混凝土澆筑速度過(guò)快，混凝土在初凝前干縮、沉降和塑性收縮而裂縫。

（9）地面養(yǎng)護(hù)工作不到位。

（4）混凝土水灰比、坍落度過(guò)大將直接影響混凝土的強(qiáng)度，使用過(guò)量粉砂而配置的混凝土收縮性大容易因塑性收縮而產(chǎn)生裂縫。

（5）地?zé)岬孛鏉仓幕炷粮菀妆葷仓跇前迳系幕炷炼a(chǎn)生裂縫，因?yàn)樵诘責(zé)岬孛嬷袠前寮氨砻婊炷灵g存在一層厚度20mm的聚苯已烯泡沫板，混凝土澆筑在軟弱基層上，而聚苯已烯泡沫板又過(guò)分干燥。

（6）地面中管線的布置，因應(yīng)力集中而產(chǎn)生裂縫。

（7）地面在抹壓過(guò)程中時(shí)間掌握不當(dāng)或抹壓不實(shí)而產(chǎn)生裂縫或混凝土過(guò)度抹干壓光，會(huì)使混凝土中的細(xì)骨料過(guò)多而浮于表面，形成含水量很大的水泥漿層。

（8）混凝土澆筑速度過(guò)快，混凝土在初凝前干縮、沉降和塑性收縮而裂縫。

（9）地面養(yǎng)護(hù)工作不到位。二、空鼓1、墻面、踢腳線空鼓：具體表現(xiàn)為墻面局部、梁周?chē)植考疤吣_線局部用木棒敲擊有沉悶的聲音。原因：a、飾面選用的水泥安定性不合格，砂的含泥量過(guò)大；b、基體處理不當(dāng)，清潔不凈，澆水濕潤(rùn)不足；c、基體凹凸不平，偏差過(guò)大，孔洞修正不好，門(mén)窗框邊塞灰不嚴(yán)，安裝不牢；d、一次抹灰過(guò)厚導(dǎo)致結(jié)合不牢；e、砂漿和易性差，保水性差，硬化后粘結(jié)強(qiáng)度低；

2、地面空鼓、起砂：地面空鼓多出現(xiàn)地面與墊層之間，或墊層與基層之間，用小錘敲擊有空鼓聲，使用一段時(shí)間后容易開(kāi)裂，嚴(yán)重時(shí)大片剝落，影響地面使用功能。原因：a、基層沒(méi)有清理干凈，有浮灰或其它污物；b、基層表面酥松；c、實(shí)密度差；d、基層與干硬性砂漿之間黏結(jié)不牢而產(chǎn)生的空鼓；e、因地面砼標(biāo)號(hào)低，致使地面的積灰無(wú)法清理干凈。三、漏水1、屋面漏水原因：（1）水管、排氣管道及通風(fēng)道、煙道管壁與頂面交接處填抹不嚴(yán)實(shí)、防水處理不到位；（2）屋面SBS防水材料施工不到位，與女兒墻結(jié)合處有卷邊現(xiàn)象，與排氣結(jié)合處也存在粘合不密封的現(xiàn)象，及防水卷材有一定的使用壽命，許多漏水因防水材料老化引起。（3）屋面排水坡度未符合要求，因排水不暢，長(zhǎng)期積水造成。（4）露臺(tái)或屋面裂縫造成；（5）非上人屋面因SBS卷材表面無(wú)防護(hù)措施，若物業(yè)管理不到位造成隨意上人或者直接在屋面上安裝太陽(yáng)能熱水器，易因外力損傷防水卷材致使漏水。2、外墻漏水原因：（1）、沿外墻架眼、施工洞、空調(diào)洞、固定架打的洞等滲水；（2）、外墻灰縫密實(shí)度不夠造成的滲水；（3）、外墻壓頂與保溫板交界處裂縫滲水。3、廚房衛(wèi)生間漏水（1）、地面漏水原因：①管道壁與現(xiàn)澆樓板接縫處處理不到位；②地面防水層施工不到位；③地漏找坡不良或地漏堵塞造成長(zhǎng)時(shí)間積水引起的滲漏；④衛(wèi)生間地面與墻面結(jié)合處未按要求做防水翻邊；（2）、管道周邊漏水原因：管道與混凝土因材質(zhì)不同，防水處理不到位，易在管道周邊形成漏水；

（3）、煙道滲水原因：①煙道與墻面、煙道與屋面之間因收縮不同有脫開(kāi)、裂縫等現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致雨水直接從該部位滲入；②煙道頂部煙帽過(guò)小，導(dǎo)致雨水直接進(jìn)入煙道，由于煙道多為接裝式安裝，因而易在拼接部位產(chǎn)生漏水。4、窗框周邊漏水原因：（1）、檢察塑鋼窗的排水孔是否完好，位置是否正確，排水孔如果不合格要重新進(jìn)行開(kāi)孔，有的雖然開(kāi)了排水孔，但排水孔的位置較高，導(dǎo)致水無(wú)法完全排除也會(huì)漏水的；（2）、檢察塑鋼窗的接頭部位的焊接質(zhì)量，如果接頭部位的焊接質(zhì)量不合格的話，那是要進(jìn)行返工的，如果有漏焊或虛焊的情況也是會(huì)漏水的；（3）、檢察塑鋼窗和墻體接觸部位的外面密封膠是否完好，如果沒(méi)有密封膠應(yīng)該補(bǔ)上，特別是塑鋼窗和墻體的下部的接縫應(yīng)該是重點(diǎn)；（4）、如果上述幾條均是完好的，那么就將塑鋼窗漏水的部位的塑鋼窗與墻體接觸的部位鑿開(kāi)，檢察發(fā)泡劑的填充是否完好，如果發(fā)泡劑沒(méi)有填充密實(shí)應(yīng)該補(bǔ)打發(fā)泡劑，特別注意塑鋼窗與墻體的下半部分的接縫，因?yàn)橐话阆掳氩糠致┧亩啵唬?）、檢察窗臺(tái)的坡度是否符合規(guī)范規(guī)定。5、伸縮縫漏水（1）類(lèi)型：a、地下車(chē)庫(kù)伸縮縫漏水原因：地下車(chē)位伸縮縫的漏水，因兩幢房子沉降不同，致使止水帶撕裂而引起漏水；b、房屋伸縮縫漏水原因：兩幢房子間的伸縮縫內(nèi)有建筑垃圾填充，若伸縮縫防滲水處理不當(dāng)，致使伸縫縫內(nèi)建筑垃圾吸水，最終因無(wú)法揮發(fā)伸縮縫內(nèi)的水份而造成此處墻面的滲水、霉變。四、室內(nèi)幾何尺寸偏差原因：隨著用戶(hù)維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，收房時(shí)，用戶(hù)對(duì)室內(nèi)地面的平整度、地面高差、建筑層高、墻頂面的平整度等方面提出了要求，對(duì)于室內(nèi)層高的誤差，在以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有較多此類(lèi)現(xiàn)象出現(xiàn)，綜合分析主要的原因有：（1）頂面抹灰層、地坪層厚度不均勻；（2）模板質(zhì)量不好，容易變形、拼接不平；（3）樓板板面高低不平，表面平整度差。五、門(mén)窗質(zhì)量及安裝1、塑鋼窗門(mén)窗質(zhì)量及安裝（1）、鋁合金門(mén)窗表面破損或劃傷：具體表現(xiàn)為門(mén)窗劃傷或破損、門(mén)窗框凹陷或損壞、玻璃劃痕或破裂等原因：外力作用或安裝不