資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)(一)收益法計(jì)算公式、房地分估模式下的土地評(píng)估知識(shí)點(diǎn)

收益法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例（三）計(jì)算公式1?評(píng)估房地合一的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值（L+B）不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（L+B）=不動(dòng)產(chǎn)凈收益/綜合資本化率r（4-10）式中，不動(dòng)產(chǎn)凈收益=不動(dòng)產(chǎn)總收益-不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)獲取收益的方式時(shí)不同，可分為出租型不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營型不動(dòng)產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型不動(dòng)產(chǎn)等類型，每種類型不動(dòng)產(chǎn)凈收益的計(jì)算方法各有不同。2.單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值L（1）由土地收益評(píng)估土地價(jià)值（空地出租）土地使用權(quán)價(jià)值1_=土地使用權(quán)價(jià)值1_=土地凈收益

土地資本化率口式中，土地凈收益二土地總收益一土地總費(fèi)用（2）建筑物價(jià)值扣除法不動(dòng).產(chǎn)價(jià)值：L+B=土地價(jià)值L+建筑物惜值E=^>L=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值_建寬物現(xiàn)信（4—12）建迪物車直怖一年貶恒霰H已使用年議■建筑物重置階x（1—?dú)堉德剩?建筑物重置忙一賤恒耐用年限（3）建筑物收益扣除法土地凈收益土地使用權(quán)價(jià)值=不動(dòng)產(chǎn)凈產(chǎn)收益土地使用權(quán)價(jià)值=不動(dòng)產(chǎn)凈產(chǎn)收益乂建逋物凈I土地的資本化率2建筑物現(xiàn)值X也3.單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值建筑物價(jià)值B=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（L+B）-土地使用權(quán)價(jià)值L（4-14）建筑物價(jià)值B=（不動(dòng)產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率r2（4-15）［說明】（1）不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用并不包含不動(dòng)產(chǎn)折舊費(fèi)。以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期，但在評(píng)估實(shí)踐中，應(yīng)注意土地使用的有限年期，以便進(jìn)行相應(yīng)的有限年期計(jì)算。在選取估值模型時(shí)應(yīng)注意區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法。(四)應(yīng)用舉例不動(dòng)產(chǎn)概況評(píng)估對(duì)象位于某市某區(qū)，建成于2005年，用途為商業(yè)，總樓層為地上3層，地下1層，總建筑面積為地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。評(píng)估對(duì)象位置狀況。評(píng)估對(duì)象用地四至為：東至永安路，北至道路，西側(cè)為基督教會(huì)，南側(cè)為永清大街。權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)略)，評(píng)估對(duì)象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)。地號(hào)(略)，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期2043年7月30日，土地使用權(quán)面積為2145.14平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。實(shí)物狀況。根據(jù)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，評(píng)估對(duì)象建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備設(shè)施情況：鋼混結(jié)構(gòu)、外墻刷涂料，地下一層和地上一層地面鋪瓷磚，石膏板吊頂，墻面刮大白。地上二至三層地面鋪地板，石膏板吊頂，墻面貼瓷磚。供水、供電，照明系統(tǒng)，防火分區(qū)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，給排風(fēng)系統(tǒng)等?；A(chǔ)設(shè)施狀況。評(píng)估對(duì)象宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達(dá)到“六通”(即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通熱力)。通路：東臨永安路，南臨永清大街；通電：接市政供電管網(wǎng)；通訊：接市政通訊網(wǎng)絡(luò)；通上水：接市政供水管網(wǎng)；通下水：雨污分流排水，接地下市政管網(wǎng)；通熱力：接市政供暖。收益法測(cè)算過程收益法選擇報(bào)酬資本化法,是指預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。在本次實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際租約情況，在租約期限內(nèi)按租約進(jìn)行收益法測(cè)算，租約到期后以估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)售變現(xiàn)為假設(shè)前提。其公式簡(jiǎn)化為1A YK=Y —4———自（1?（1町?y）式中，V—收益價(jià)值匚扎一期間收益；Y1—期朱轉(zhuǎn)宦豫收益；Y；—來來第［年的報(bào)酬率（%）;負(fù)一期床報(bào)酬率（％）；L—持有期（年）。（1）潛在毛收入。租金期內(nèi)潛在毛租金收入待估不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)是出租狀態(tài)，根據(jù)租賃合同規(guī)定的年租金，2015年6月22日至2016年6月20日租金為400.00萬元,2016年6月21日至2016年12月20日租金為200.00萬元，2016年12月21日至2017年12月20日租金為410.00萬元，至2020年12月20日,每年遞增10萬元（見表4-5）。表4-5年份潛在租金毛收入（元/年）2016年5月19日至2016年6月20日（1個(gè)月）333333.00（400萬/12）2016年6月21日至2016年12月20日（半年）2000000.002016年12月21日至2017年12月20日4100000.002017年12月21日至2018年12月20日4200000.002018年12月21日至2019年12月20日4300000.002019年12月21日至2020年12月20日4400000.00押金利息收入根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及結(jié)合估價(jià)人員的工作經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)用房出租押金一般為1?2個(gè)月，押金利息收入占房屋租金收入的比例很小，因此本次評(píng)估不予考慮。其他收入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)作為商業(yè)用房出租經(jīng)營，除上述房地產(chǎn)出租收入和租賃押金收入外，無其他收入。未來潛在毛收入估價(jià)對(duì)象未來潛在毛收入：未來潛在毛租金收入+押金利息收入+其他收入。（2） 確定有效出租面積根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位簽署的租賃合同，租金收入按房地產(chǎn)整體年租金計(jì)算，因此不存在有效出租面積。（3） 確定出租率根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位簽署的租賃合同，為整體出租，故本次出租率按100%計(jì)算。（4） 確定有效毛收入估價(jià)對(duì)象未來有效毛收入=未來潛在毛收入X出租率（5） 未來運(yùn)營費(fèi)用的確定根據(jù)目前不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)的成本因素進(jìn)行分析，主要包括運(yùn)營費(fèi)用、稅金。運(yùn)營費(fèi)用包括管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用；稅金包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加、房產(chǎn)稅等。管理費(fèi)管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行必要管理所需的費(fèi)用：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；二是管理人員的勞務(wù)支出。根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)調(diào)查和掌握的資料，管理費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)出租年租金收入的1.2%。則評(píng)估對(duì)象年管理費(fèi)=年有效毛收入X1.2%。維修費(fèi)維修費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。參考評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況，維修費(fèi)按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。評(píng)估對(duì)象主體結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，參照當(dāng)?shù)馗黝惤Y(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合評(píng)估人員實(shí)地踏勘調(diào)查，確定評(píng)估對(duì)象的房屋重置價(jià)格。具體計(jì)算過程如表4-6所示。項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)（元/平方米）建安工程費(fèi)1700專業(yè)人員費(fèi)5%85室外配套費(fèi)15%255管理費(fèi)3%51不可預(yù)見費(fèi)5%85建造成本2176估價(jià)對(duì)象年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)X1.5%=2176X7908.76X1.5%=258142.00（元/年）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有權(quán)人為避免自己的房產(chǎn)意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。根據(jù)保險(xiǎn)公司的有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋重置價(jià)的0.2%。估價(jià)對(duì)象年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)X0.2%=2176X7908.76X0.2%=34419.00（元/年）年稅費(fèi)按照綜合征收率計(jì)征方式入庫的稅款包括增值稅、房產(chǎn)稅等。年房產(chǎn)稅：年有效租金收入X12%增值稅=含稅租賃收入-F（1+5%）X5%綜上，估價(jià)對(duì)象年運(yùn)營總費(fèi)用如下：年總運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋年稅費(fèi)（6）確定未來凈收益估價(jià)對(duì)象未來凈收益=未來有效毛收入-未來經(jīng)營費(fèi)用具體如表4-7所示。年份有效毛收入（兀/年）經(jīng)營費(fèi)用（元）凈收益（元）2016年5月19日至2016年6月20日333333875862457472016年6月21日至2016年12月20日20000006717991328201

2016年12月21日至2017年12月20日4100000106999930300012017年12月21日至2018年12月20日4200000108896131110392018年12月21日至2019年12月20日4300000110792331920772019年12月21日至2020年12月20日440000011268853273115注意】（1）2016年6月21日至2016年12月20日只有半年時(shí)間2）經(jīng)營費(fèi)用的數(shù)據(jù)存在錯(cuò)誤，無法根據(jù)已知條件計(jì)算得出修補(bǔ)教材計(jì)算條件近似得到經(jīng)營費(fèi)用的算法：年度有效年收入重置成本管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅增值稅計(jì)算結(jié)果教材數(shù)據(jù)差額2.20%1.50%0.20%12%5%/（1+5%）2m舛5M19日至2m舛6M20日(1個(gè)m33333317209461.767333.32621511.832868.24439999.961587387586.3687586-0.362016年200000017209461.7644000258141.934418.9224000095238.1671798.96717990.05

6M22日至⑼舛吃月20日{(diào)半旳2016年1221至2017年1220410000017209461.7690200258141.934418.92492000195238106999910699990.052017年420000017209461.7692400258141.934418.9250400020000010889610889610.15

1221至2018年12202018年1221至2019年1220430000017209461.7694600258141.934418.92516000204761.911079211079230.252019年12440000017209461.7696800258141.934418.92528000209523.8112688511268850.34維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)：2016年5月19日至2016年6月20日，近似按照1個(gè)月計(jì)算，因此維修費(fèi)17209461.76*1.5%/12,保險(xiǎn)費(fèi)也一樣。維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)：2016年6月21日至2016年12月20日應(yīng)該按半年計(jì)算才合理,但是只有按照整年度計(jì)算才和教材基本一致。（7）確定不動(dòng)產(chǎn)的報(bào)酬率報(bào)酬率可以按安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定。報(bào)酬率二安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國人民銀行2015年10月24日公布的一年期存款利率1.5%確定。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以視為投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率三者之和再減去投資帶來的優(yōu)惠率。考慮目前不動(dòng)產(chǎn)租賃的平均收益狀況、評(píng)估對(duì)象的地理位置、評(píng)估對(duì)象的用途等因素,結(jié)合對(duì)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解,當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)政策變動(dòng)較快,不動(dòng)產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在3%?5%之間。本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取其平均值4.5%,因此，報(bào)酬率=1.5+4.5%=6%。（8）期末轉(zhuǎn)售收益確定委托方簽署的租賃合同期限為10年。租賃合同對(duì)評(píng)估對(duì)象前五年的租金價(jià)格約定比較明確，后五年的合同約定租金年增長(zhǎng)幅度過高，與市場(chǎng)租金合理增長(zhǎng)幅度差異較大，且合同中約定了解除租賃權(quán)的可能，由此后五年的合同存在不確定性，同時(shí)未來五年后租金收益很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，故本次評(píng)估按照以價(jià)值時(shí)點(diǎn)起持有五年后將其轉(zhuǎn)售的方式進(jìn)行評(píng)估。通過市場(chǎng)調(diào)查了解，估價(jià)對(duì)象類似不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格水平在10000.00?12000.00元/平方米之間，同時(shí)考慮到當(dāng)?shù)仡愃撇粍?dòng)產(chǎn)歷史價(jià)格水平變動(dòng)趨勢(shì)、現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象五年后轉(zhuǎn)售收入約為12000.00元/平方米。轉(zhuǎn)售成本包括轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，由于交易費(fèi)用通常為買方承擔(dān)，本次轉(zhuǎn)售成本不予考慮。故五年后轉(zhuǎn)售收益價(jià)格為12000.00元/平方米。確定期末報(bào)酬率。預(yù)測(cè)五年后期末報(bào)酬率為6.00%。運(yùn)用公式確定收益價(jià)格：ti=i【說明】(1)報(bào)酬資本化法每年的折現(xiàn)率應(yīng)該不同，但是本題最終確定的折現(xiàn)率是固定的6%。(2)本題折現(xiàn)涉及到非整數(shù)年的折現(xiàn)問題，從2017年12月20日的數(shù)據(jù)才是整數(shù)年，開始的2個(gè)數(shù)據(jù)折現(xiàn)年限不到1年。房地分估模式下的土地評(píng)估三、成本法(一)概述基本思路成本法的評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。成本法是以假設(shè)重新建造被估不動(dòng)產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置或重建可以產(chǎn)生同等效用的不動(dòng)產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定被估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。適用范圍一般適用房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以成本法在土地評(píng)估中的應(yīng)用范圍受到一定限制。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本高，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就必定高；不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就必定低。（3）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估使用成本法的主要評(píng)估對(duì)象對(duì)于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估比較適用。前提條件價(jià)值等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。成本法評(píng)估時(shí)，要求被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)具備以下前提條件：（1）被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新房地產(chǎn)具有可比性。（2）被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料?，F(xiàn)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)與歷史資料要具有相同性或可比性。（3）不動(dòng)產(chǎn)建造過程中的工程量是可以計(jì)量的，且該類不動(dòng)產(chǎn)可以重復(fù)“生產(chǎn)”。（4）隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)具有一定損耗特性。路徑選擇及計(jì)算公式（1）不動(dòng)產(chǎn)合估路徑或不動(dòng)產(chǎn)分估路徑的選擇應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇不動(dòng)產(chǎn)合估路徑或不動(dòng)產(chǎn)分估路徑。商業(yè)、住宅類在建不動(dòng)產(chǎn)多采用不動(dòng)產(chǎn)合估。工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)多采用不動(dòng)產(chǎn)分估；（2）當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（4-16）（3）當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí)

分別測(cè)算土地重置成本、建筑物的重置成本不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)格+房屋建筑物價(jià)值(4-17)評(píng)估步驟運(yùn)用成本法評(píng)估價(jià)值，一般經(jīng)過下列程序步驟：搜集有關(guān)土地取得成本的資料；搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；估算不動(dòng)產(chǎn)重置成本；估算折舊；估算土地增值收益；求取積算價(jià)格。在選擇房地合估或者房地分估的情況下，上述步驟應(yīng)根據(jù)具體情況有所調(diào)整。(二)房地分估模式下的土地評(píng)估(成本逼近法)成本逼近法基本公式：土地使用權(quán)價(jià)格二土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益(4-18)【說明】房地分估模式下的土地使用權(quán)的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。計(jì)算土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：牌華人民找利風(fēng)土地管理笛省、白治區(qū)、世轄審拳賦征收韓地的土戢卅償需剎安送村肋牌華人民找利風(fēng)土地管理笛省、白治區(qū)、世轄審拳賦征收韓地的土戢卅償需剎安送村肋就的標(biāo)崔7安電迥跳僵收城市郊區(qū)的菜地.按駁國歸有關(guān)規(guī)崔t支時(shí)新費(fèi)用構(gòu)成作用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)包含一定的級(jí)差地租參照《中華人民共和國土地管理法》安置補(bǔ)助費(fèi)保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不降低而設(shè)立的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償新菜地開發(fā)建設(shè)基金征收城市郊區(qū)的菜地國家有關(guān)規(guī)定說明】其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍（特殊情況經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)外）。（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（1）土地開發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開發(fā)程度，確定待估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評(píng)估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。（2）根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費(fèi)用宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開