2019年萬科房地產(chǎn)集團財務(wù)分析報告

2019年萬科房地產(chǎn)集團財務(wù)分析報告1二、財務(wù)能力分析三、該企業(yè)財務(wù)狀況的總體評價四、同類公司比較一、萬科公司簡介五、結(jié)束萬科公司介紹萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過近30年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等海外城市，參與數(shù)十個房地產(chǎn)開發(fā)項目。二、財務(wù)能力分析3

償債能力分析營運能力分析

盈利能力分析公司發(fā)展能力流動比率速動比率資產(chǎn)負債率產(chǎn)權(quán)比率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)收益率銷售增長率資產(chǎn)增長率償債能力分析年度20122013201420152016資產(chǎn)負債率（%）78.3278.0077.2077.7080.54

資產(chǎn)負債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。萬科集團的資負債率近五年一直在70%以上，到2016年極速上升到80.54%，說明企業(yè)的資金來源中，來源于債務(wù)的資金較多，而來源于所有者的資金較少，此時公司財務(wù)風(fēng)險相對較高，可能帶來現(xiàn)金流不足時，資金鏈斷裂，不能及時償債，從而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性增加。當(dāng)資產(chǎn)負債率大于100%，表明公司已經(jīng)資不抵債，對于債權(quán)人來說80.54%的風(fēng)險也非常大。

資產(chǎn)負債率高也與可能是由于應(yīng)付款項等增多引起的，而且這種增長，并未導(dǎo)致企業(yè)信譽與市場地位的喪失，可以增加企業(yè)現(xiàn)金運用效力。但是通過資產(chǎn)負債表來看，公司的應(yīng)收賬款在2016年并未有較大波動。即應(yīng)付賬款的變化不影響企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

綜上，萬科集團的資產(chǎn)負債率較高，有一定的財務(wù)風(fēng)險。

年度20122013201420152016債務(wù)與權(quán)益比率3.613.553.383.484.142012年到2015年債務(wù)與權(quán)益比率比率降低，但2016年迅速增長，說明企業(yè)自有資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重降低，從而使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性降低，企業(yè)的長期償債能力變?nèi)?/p>

年度20122013201420152016債務(wù)與有形凈值比率3.633.563.413.514.17債務(wù)與有形凈值負債率從長期償債能力來看，指標越低越好，萬科的2012年到2014年一直是下降狀態(tài)，但從2014年到2016年，指標逐漸增高，并且漲幅較大，所以公司的償債能力變?nèi)趿?。年?0122013201420152016流動負債/總負債(%)87.5988.0088.0688.4486.70流動負債率反映一個公司依賴短期債權(quán)人的程度。該比率越高，說明公司對短期資金的依賴性越強。

根據(jù)資產(chǎn)負債表，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強。近五年流動負債的趨勢較為平穩(wěn)，但逐步下降，截止到2016年維持在86.7%左右，說明短期償債能力增強。年度20122013201420152016速動比率0.410.340.430.430.44近五年公司的速動比率呈現(xiàn)增長趨勢，截止到到2016年是0.43。正常情況下速動比率1:1是最好的，但是由于萬科是房地產(chǎn)公司的特殊性，開發(fā)成本較高，近五年公司速動比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。說明公司可變現(xiàn)用于償還負債的資產(chǎn)增多，所以短期償債能力較好。

年度20122013201420152016流動比率1.401.341.341.301.24近五年公司的流動比率呈現(xiàn)下降趨勢，截止到到2016年是1.24。正常情況下速動比率2:1是最好的，由于速動比率增加趨勢，而流動比率下降，說明企業(yè)的存貨不斷增加，所以萬科的償債壓力加大。根據(jù)近幾年的總體趨勢來看，流動比率和速動比率趨勢較平穩(wěn)，速動比率基本在0.3到0.5之間，流動比率在1到1.3之間，波動不明顯，說明企業(yè)的短期償債能力穩(wěn)定；企業(yè)的資產(chǎn)負債率和有形資產(chǎn)負債率基本變動不大，而產(chǎn)權(quán)比率迅速升高，從3.48到4.14，說明企業(yè)的長期償債能力相對變?nèi)趿恕?/p>

營運能力分析年度20122013201420152016總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.310.320.300.350.33年度20122013201420152016應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)5.946.606.114.053.43年度20122013201420152016存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1275.271137.241138.83893.61885.97根據(jù)上面的數(shù)據(jù)我們可以看出這五年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，維持在0.3到0.35之間。而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)變化較大，都在穩(wěn)定的小幅度降低，說明應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度和存貨的管理較好。說明了萬科地產(chǎn)的運營水平較高。盈利能力分析年度20122013201420152016凈資產(chǎn)收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.68年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41年度20122013201420152016每股收益1.14001.37001.43001.64001.9000年度20122013201420152016營業(yè)凈利潤率(%)15.1913.5113.1813.2711.79年度20122013201420152016總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）30.5531.5729.6434.9333.35近幾年的數(shù)據(jù)顯示企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率2012年到2015年呈現(xiàn)下降趨勢，到2016年有所上升。毛利率和凈資產(chǎn)收益率相同，到2016年也有所緩和。企業(yè)的每股收益逐漸增長，這是一個很好的趨勢。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在2012年到2015年一直增長，雖然2016年下降了0.38，但還是維持了一個較高的水平。但營業(yè)凈利潤率卻一直小幅度降低。以上數(shù)據(jù)說明了萬科地產(chǎn)雖然盈利能力相對還算不錯，但是可能由于市場競爭等原因，導(dǎo)致萬科地產(chǎn)的競爭力減弱，未來可能降低盈利效率。

市場環(huán)境分析優(yōu)勢分析1、萬科品牌知名度多年居我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之首，對消費者有很大的吸引力。2、多年來專注于住宅建設(shè)，經(jīng)驗豐富，多年領(lǐng)跑我國房地產(chǎn)企業(yè)。3、擁有優(yōu)秀的企業(yè)文化，被稱為房地產(chǎn)界的“黃埔軍?！?。4、科技研發(fā)能力強，住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)技術(shù)領(lǐng)先。5、營業(yè)額逐年增加，營運能力較高

6、萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費者的需求。

劣勢分析

1、綠城地產(chǎn)、中房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速。2、近幾年國家保障性住房建設(shè)速度顯著加快，對住宅商品房市場有一定的沖擊。3、今后一兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控政策嚴厲，消費者觀望情緒濃厚，不排除在未來一兩年內(nèi)房價大幅下降的可能性。

公司戰(zhàn)略分析1.萬科的橫向一體化和后向一體化戰(zhàn)略近年來，萬科越來越重視與競爭對手的合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，雙方共同發(fā)展。并且萬科收購一些對自己發(fā)展有利的公司，以加強其競爭力。萬科的后向一體化主要體現(xiàn)在他的房型研發(fā)上。自2000年起，萬科成立了專門的研究中心進行住宅產(chǎn)業(yè)化的研究。萬科正在為時尚住宅產(chǎn)業(yè)化而努力。2.萬科的加強型戰(zhàn)略1）市場滲透

萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅業(yè)。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現(xiàn)有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創(chuàng)新性服務(wù)和措施也確實使得萬科基本達到了預(yù)期的市場滲透的目的。2）市場開發(fā)

萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形式拿到第一塊地進入房地產(chǎn)市場來，就不斷開發(fā)其市場，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國，萬科的市場規(guī)模越來越大。到目前為止，萬科已經(jīng)近30個大中城市開發(fā)了房地產(chǎn)項目，市場規(guī)模不斷擴大，市場占有率也不斷提高。3）產(chǎn)品開發(fā)專注于城市住宅開發(fā)，加強規(guī)劃設(shè)計的市場導(dǎo)向性。打破傳統(tǒng)的兵營式排列，導(dǎo)入國外的規(guī)劃思想，降低容積率，預(yù)留大量的綠化空間，并設(shè)各種休閑設(shè)施。成立建筑研究中心，致力建筑產(chǎn)品的研發(fā)，創(chuàng)造了許多中國第一：花園洋房等，此外，是第一個獲得住宅產(chǎn)品國家專利的房地產(chǎn)企業(yè)。

營運能力分析2010年2011年2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.240.240.310.320.30固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率39.3850.9964.2872.3865.9732總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，如果這個比率較低，則說明企業(yè)

利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率較差，最終會影響企業(yè)的獲得能力。很顯然企業(yè)近四年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐漸提高，企業(yè)對資產(chǎn)的利用效率再提高。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項指標。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。企業(yè)五年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直提高，企業(yè)近幾年的固定資產(chǎn)使用能力有所增強。332010年2011年2012年2013年2014年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.300.290.320.310.30應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率31.8146.1860.6354.5458.87流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，在一定時期內(nèi)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用的效果越好。企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨于平穩(wěn)，反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動性越強,近五年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率總體上升，雖然近三年有所下降，但企業(yè)總體應(yīng)屬賬款回收率較高，企業(yè)的營運資金利用較高。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率342010年2011年2012年2013年2014年凈資產(chǎn)收益率17.79%19.83%20.89%2.09%5.24%該指標反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。2010年-2014年指標值降低，說明投資帶來的收益降低。該指標體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。凈資產(chǎn)收益率發(fā)展能力分析352010年2011年2012年2013年2014年凈利潤增長率36.6532.1530.4020.454.14資產(chǎn)增長率56.7037.3627.8826.506.09凈利潤增長率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，2010年-2014年指標值降低代表企業(yè)盈利增長能力降低。

資產(chǎn)增長率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況，2010年-2014年該指標呈下降趨勢說明企業(yè)資產(chǎn)增長規(guī)模下降36

綜上，近幾年萬科的各方面比率有所趨于平穩(wěn)，這與萬科的公司戰(zhàn)略和經(jīng)營策略密不可分，我們可以看出萬科在這五年的經(jīng)營活動也并不樂觀，導(dǎo)致它所有以現(xiàn)金為支撐的分析都很不樂觀。在14年的時候，萬科有擴大規(guī)模的趨勢。房地產(chǎn)面對巨大的格局調(diào)整。萬科的管理戰(zhàn)略與調(diào)整十分的重要，財務(wù)人員也應(yīng)該調(diào)整企業(yè)預(yù)算合理規(guī)劃萬科借款還款的平衡。這一切對于萬科都是一個巨大的挑戰(zhàn)。熬過這個時期相信萬科會站在一個更高的層次，熬不過可能會打擊萬科的信用和投資者的信心。

作為中國最大的房地產(chǎn)住宅開發(fā)商，相信萬科有能力在中國房地產(chǎn)行業(yè)取得更好地發(fā)展。

三、該企業(yè)財務(wù)狀況的總體評價四、同類公司比較（橫向比較）2014年37萬科集團保利集團金地集團萬科集團38保利地產(chǎn)39金地集團40綜合分析資產(chǎn)負債率：處于較高的增長水平，仍需進一步處理好資產(chǎn)與負債的關(guān)系。在未來才能抵御行業(yè)的風(fēng)險?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：處于較低的水平，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較低，銷售能力較低。在未來企業(yè)應(yīng)該采取措施提高各項資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。凈利潤率：企業(yè)的凈利潤率處于中間水平，企業(yè)應(yīng)該采取措施擴大銷