房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)

大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）模板PAGEPAGEIIPAGEPAGE網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》題目：邯鄲市趙都新城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃請(qǐng)把你所在的學(xué)習(xí)中心名稱、學(xué)號(hào)、學(xué)生姓名完整填寫。閱后刪除此文本框?qū)W習(xí)中心：請(qǐng)把你所在的學(xué)習(xí)中心名稱、學(xué)號(hào)、學(xué)生姓名完整填寫。閱后刪除此文本框春季入學(xué)則去掉“/秋”字，秋季入學(xué)則去掉“春/”字。添加內(nèi)容的時(shí)候注意文字下劃線要完整。閱后刪除此文本框。專業(yè)：春季入學(xué)則去掉“/秋”字，秋季入學(xué)則去掉“春/”字。添加內(nèi)容的時(shí)候注意文字下劃線要完整。閱后刪除此文本框。年級(jí)：年春/秋季學(xué)號(hào)：學(xué)生：指導(dǎo)教師：宋春紅1項(xiàng)目概況邯鄲市正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)期實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)。必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，騎著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，邯鄲及邯山區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫不增長(zhǎng)，居民購(gòu)買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好，隨著邯鄲交通工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，邯鄲區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加良好，更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展，趙都新城的選址合理，符合邯鄲市總體要求，具有良好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件，項(xiàng)目地理為之得天獨(dú)厚，較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為邯鄲市邯鄲區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功能不懼、目標(biāo)市場(chǎng)定位。銷售價(jià)格定位等來看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣，噪聲，環(huán)境，人群健康等方面有輕微的影響，總體來看，有利影響是主要的餓，其不利影戲nag是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目是會(huì)死的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟(jì)方面，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的，通過分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見，三期開發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和建設(shè)條件，其財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，項(xiàng)目總投資為12600萬元，所得稅后全部自有資金投資收益率為53.58%投資凈利潤(rùn)2749萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1349萬元，銀行貸款償還期為2年，靜態(tài)投資回收期為1.2年，由此看出該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率在合理范圍內(nèi)，貸款償還能力較強(qiáng)。2項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢(shì)（Strength）；“W”指劣勢(shì)（Weakness）；“O”指機(jī)會(huì)（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項(xiàng)目SWOT分析是將項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目擁有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的條件及其與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，明確項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，作為后面項(xiàng)目STP策劃的重要依據(jù)。2.1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查趙都新城，由龍瑞房地產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目總占地面積1300余畝，總建筑面積30多萬平方米，綠化率35%，堪稱邯鄲市開發(fā)面積最大的宜居新城，項(xiàng)目計(jì)劃分期投入開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目整體落成后將成為邯鄲未來的RBD(游憩商業(yè)區(qū))中心。2.1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查趙心打造。要將五倉(cāng)區(qū)打造成一個(gè)集商務(wù)、文化、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化區(qū)。趙都新城社區(qū)綠化率高達(dá)35%，在新古典主義的園林筆觸與綠意合圍之下，精心鍛造一步一景，步步有景的園林風(fēng)情。同時(shí)利用植物的不同組合將雅致小品、精致庭院、俊朗建筑和諧共榮，創(chuàng)造出豐富的視覺效果變化和極具趣味性的戶外環(huán)境。伴隨著城市改造工程的開展，五倉(cāng)區(qū)必將發(fā)生巨大的變化，一個(gè)日漸宜居、繁榮的南部新區(qū)正在崛起。2.1.3地塊交通條件調(diào)查趙都新城東依邯鄲市南北中軸線-中華大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項(xiàng)目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北、7條大路橫貫東西，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。2.1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時(shí)社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會(huì)所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會(huì)客室等一應(yīng)俱全。2.1S（優(yōu)勢(shì)）地段優(yōu)勢(shì)：邯山區(qū)是邯鄲市近幾年來開發(fā)建設(shè)的城市重要區(qū)，是金融、通信、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息中心。本項(xiàng)目位于邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心地段，與建行大廈、農(nóng)行大廈、電信大廈、工商大廈、投資大廈、等重要機(jī)構(gòu)毗鄰，均為近年建設(shè)頂級(jí)辦公、商務(wù)及酒店的建筑。，并與康德搜購(gòu)以純等高檔建筑連成一片，構(gòu)成趙都未來CBD最為完善的城市商務(wù)、金融、文化、居住集中地。投資價(jià)值：景觀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目可充分利用盜陽(yáng)河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來的清新空氣，遠(yuǎn)觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺陽(yáng)河秀色，且為已初顯未來大都會(huì)成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線：東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價(jià)值。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主推精致戶型，就目前市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購(gòu)買交通便捷：本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉(cāng)區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng)，可方便地通達(dá)城市內(nèi)各個(gè)街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營(yíng)，其交通優(yōu)勢(shì)更是顯現(xiàn)無疑。市政和商業(yè)配套：本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購(gòu)物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價(jià)值，開發(fā)商無需進(jìn)行額外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。2.2W（劣勢(shì)）項(xiàng)目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。開發(fā)商知名度不高，至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。車位有限，本項(xiàng)目停車位稀缺，對(duì)于有車一族或商務(wù)往來顯得有些美中不足。2.30（機(jī)會(huì)）展覽中心帶來的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場(chǎng)的即將完工，同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場(chǎng)，儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷售。屆時(shí)，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活動(dòng)更加頻繁，項(xiàng)目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。毗鄰商業(yè)核心圈，商務(wù)交流和活動(dòng)增強(qiáng)，給項(xiàng)目帶來良好的商業(yè)氛圍。2.4T（威脅）同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤：時(shí)尚空間華都大廈世紀(jì)廣場(chǎng)國(guó)際廣場(chǎng)主要來自同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項(xiàng)目已有大幅度的增長(zhǎng)，特別是低端的公寓物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場(chǎng)一度嚴(yán)重失衡。新增長(zhǎng)的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。盡管競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布于市內(nèi)各個(gè)城區(qū)，但是他們會(huì)在產(chǎn)品、價(jià)格等方面造成對(duì)本項(xiàng)目一定的沖擊。寫字樓：寫字樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類別。(文化大廈、品感大廈、)商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做辦公，或?qū)ｉT用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點(diǎn)是：基本上沒有相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)。(風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂湖、鳳山豪苑)酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢(shì)，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時(shí)在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。3項(xiàng)目STP策劃項(xiàng)目STP策劃（市場(chǎng)細(xì)分Segmentation、目標(biāo)市場(chǎng)選擇Targeting及市場(chǎng)定位Positioning）是住宅開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容。3.1住宅市場(chǎng)細(xì)分受政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的出臺(tái)和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積均有較大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)回暖跡象顯現(xiàn)。1-5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資33.3億元，同比增長(zhǎng)38.3%；商品房新開工面積140.3萬平方米，同比增長(zhǎng)9.8%；全市商品房銷售面積42.88萬平方米，同比下降30.7%，但4月和5月份環(huán)比分別增長(zhǎng)1.3%和2.4%。5月份主城區(qū)商品房平均價(jià)格為3650元/平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，與去年底3540元相比增長(zhǎng)3.1%。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資35億元，同比增長(zhǎng)38.6%，完成年度計(jì)劃的56.4%。其中商品住宅已完成投資28.6億元，同比增長(zhǎng)30.6%；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資25.4億元，同比增長(zhǎng)43.26%；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長(zhǎng)62.04%。全市商品房新開工面積162.98萬平方米，同比增長(zhǎng)11.68%，其中商品住宅新開工面積136.43萬平方米，同比增長(zhǎng)16.55%。主城區(qū)商品房新開工面積105.44萬平方米，同比增長(zhǎng)36.21%。其中商品住宅新開工面積81.52萬平方米，同比增長(zhǎng)51.3%。商品房竣工面積57.35萬平方米，同比增長(zhǎng)21.12%，其中商品住宅竣工面積50.34萬平方米，同比增長(zhǎng)29.74%。主城區(qū)商品房竣工面積35.13萬平方米，與去年同比增長(zhǎng)38.1%。與此形成鮮明對(duì)比的是商品房銷售。上半年，商品房銷售面積53.22萬平方米，同比下降20.1%，其中住宅銷售49.72萬平方米，同比下降12.6%。主城區(qū)商品房銷售面積33.67萬平方米，同比下降9.7%，其中住宅銷售30.4萬平方米，同比下降15.3%。同樣不容樂觀的是商品房空置情況。全市商品房空置面積34.78萬平方米，同比增長(zhǎng)60.2%，其中商品住宅空置面積28.91萬平方米，同比增長(zhǎng)68.97%。在空置面積中，竣工在一年以內(nèi)的待銷商品房面積14.42萬平方米，同比增長(zhǎng)24.2%，滯銷商品房面積4.24萬平方米，同比增長(zhǎng)74.49%，積壓商品房面積0.01萬平方米，同比下降98.3%。今年以來，邯鄲市共啟動(dòng)“兩改”項(xiàng)目91個(gè)，其中城中村項(xiàng)目33個(gè)，舊城區(qū)片項(xiàng)目58個(gè)，完成拆遷面積109.52萬平方米，開工面積117萬平方米，完成投資44.18億元。其中城中村改造完成拆遷面積53.35萬平方米，開工面積67.3萬平方米，舊城區(qū)片改造完成拆遷面積56.17萬平方米，開工面積。3.2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇（項(xiàng)目目標(biāo)客戶選擇）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇即選定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，就是在對(duì)各類住宅細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，選擇某一類或某幾類住宅細(xì)分市場(chǎng)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)（目標(biāo)客戶）。3.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品屬性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位主要進(jìn)行項(xiàng)目檔次定位、項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。3.3.1項(xiàng)目檔次定位房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位，是根據(jù)所選定目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品所處的位置和企業(yè)自身?xiàng)l件，為本企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場(chǎng)形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營(yíng)銷的第一步和“綱領(lǐng)”，是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計(jì)個(gè)性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷導(dǎo)航的作用。通常它包括市場(chǎng)細(xì)分、市場(chǎng)調(diào)研、品牌形象培育和賣點(diǎn)打造三方面的內(nèi)容，其中市場(chǎng)細(xì)分是前提與基礎(chǔ)，市場(chǎng)調(diào)研是核心，品牌形象培育和賣點(diǎn)打造則是市場(chǎng)定位的關(guān)鍵內(nèi)容現(xiàn)代市場(chǎng)“定位”所描述的定位是一個(gè)多維的過程。根據(jù)不同的層次，它一般包括企業(yè)層而的戰(zhàn)略定位與項(xiàng)目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位策略。而從策略設(shè)計(jì)的角度，定位確立的過程通常包括三個(gè)相互關(guān)聯(lián)的步驟：確立企業(yè)戰(zhàn)略定位、確立產(chǎn)品定位、和確立品牌定位3.3.2項(xiàng)目主題定位目前許多人混淆了市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場(chǎng)是指對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過細(xì)分以后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域，而市場(chǎng)定位則是指開發(fā)商根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤在市場(chǎng)上所出的位置，針對(duì)消費(fèi)者和目標(biāo)顧客群對(duì)該樓盤的特征和屬性的重視程度，強(qiáng)有力地塑造本企業(yè)與眾不同的、給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?，也就是說，市場(chǎng)定位是開發(fā)商企業(yè)要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個(gè)樓盤——麗江花園，目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng)定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。市場(chǎng)定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個(gè)性上、文化上、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”