資產評估原理

資產評估原理E-mail：TEL：1提綱1資產評估原理資產評估的主要類型擔保業(yè)務中對抵（質）押資產的管理事項資產評估法律及準則體系抵（質）押貸款業(yè)務介紹23456案例分析21、資產評估原理資產評估的概念資產評估的特點資產評估的目的資產評估的主體及客體資產評估的計價標準資產評估的方法31、資產評估原理——資產評估的概念資產評估是指通過對資產某一時點的價值的評定和估價，從而確定其價值的經濟活動。具體的說，資產評估是指經國家認定資格的資產評估機構和人員，依據國家規(guī)定和有關資料，根據特定的目的，遵循適當的原則，選擇適當的價值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的社會經濟活動。41、資產評估原理——資產評估的特點其一，評估時，不僅考慮現(xiàn)有資產目前的價格，還要考慮其可能實現(xiàn)的預期收益；其二，資產評估不僅在經營者取得資產時進行，必要時還可以在經營過程中和經營終止后進行再評估。市場性是指資產評估是來源于市場、服務于市場的活動。專業(yè)性從事資產評估業(yè)務的機構是由一定數量和不同類型的專家和專業(yè)人士組成。公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性。咨詢性是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。預測性是指資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。51、資產評估原理——資產評估的目的狹義目的——對資產評估這一行為本身效度和信度的規(guī)定。一般是指以較少的評估投入在規(guī)定的期限內評定估算出資產當前在特定資產業(yè)務限定下的公開市場上最有可能成交價格的結論。廣義目的——對資產評估這一行為所要達到的目標和結果的規(guī)定。一般有特定目的和一般目的之分。一般目的——主要是維護資產所有者及相關經濟主體的合法權益，并正確核定產權邊界和資產價值，正確評估資產經營者的經營成果和實績。特定目的——對某項具體資產進行評估所要達到的具體目標和結果，包括資產補償、資產處置、資產納稅、資產抵押或擔保，這是每項具體評估工作的出發(fā)點和歸宿點。61、資產評估原理——資產評估的主體及客體主體——即誰來評估國外：綜合評估機構、專業(yè)性評估機構、兼營機構我國：資產評估公司、會計師事務所客體——即評估范圍

整體資產評估：適用于設立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權轉讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產清算等目的整體性企業(yè)資產評估。

固定資產評估：包括機器設備、建筑物、房地產等各類實體資產的評估。

流動資產評估：包括材料、低值易耗品、在產品、產成品及庫存商品、應收賬款及預付賬款、應收票據、待攤費用及預付費用的評估。

無形資產評估：包括對以下各類無形資產的評估：專利權、著作權、專有技術、秘訣等；特許生產經營權、土地使用權等；車船牌照等；專家網、銷售網、客戶名單、長期合同等；商譽、馳名商標、獎牌、榮譽證書，企業(yè)家自身價值等；

其他資產評估：包括流通股、非流通股、法人股評估。71、資產評估原理——資產評估的計價標準所謂資產評估的計價標準，是指對資產進行價值衡量的依據。例如要評估一建筑機械，是按照它的造價計價還是按照市場賣價計價，還是按出租帶來的收益計價，這就是選擇計價標準問題。它是資產評估的基礎，是確定評估方法的前提。計價標準歷史成本標準重置成本標準收益現(xiàn)值標準市場價格標準凈變現(xiàn)價值和清算價格標準81、資產評估原理——資產評估的計價標準歷史成本標準：是按為業(yè)主取得資產時所實際花費的成本對資產進行估價。歷史成本也叫原始成本。該標準只能適用于資產購置時間很短或價格穩(wěn)定不變的情況。重置成本標準：也稱現(xiàn)行成本標準，要求按資產的當前購建價格計價。采用這種標準的依據是：不論資產的賣方還是買方，要得到與被評估資產狀態(tài)（包括地點和位置）同樣的資產，就需要花費與其現(xiàn)行成本相等的費用。該標準比歷史成本標準有更大的合理性，更適應于一般情況。收益現(xiàn)值標準：企業(yè)擁有的債券、股票、專利權等生產或使用功能，之所以還有價值，是因為這些資產能帶來收益，因而在市場上有一定的價格。專有技術、商譽以及特許經營權等雖然沒有市場價格，但能產生收益，同樣是有價值的。這些價值來源于其收益能力，可以按其收益能力大小評估其價值。收益現(xiàn)值標準適用于能獨立產生收益且收益比較穩(wěn)定、易于測算的資產。9市場價格標準：對于那些在市場上有頻繁交易的資產，評估的最佳計價標準是市場價格。由于市場價格的公開性和客觀性，可使資產評估的合理性和可靠性大大提高。市場價格標準的應用，應建立在市場體系較完善的基礎上。凈變現(xiàn)價值和清算價格標準：這兩個標準有一定的共性，都是以資產變賣的價格作為資產計價的標準，且都建立在資產中斷使用的假設基礎上。凈變現(xiàn)價值系指將資產在市場上轉賣所能取得的價格扣除變賣過程中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價值標準在抵押資產的評估中經常被使用。清算價格是指企業(yè)在破產、倒閉情況下，在有限(較短)的時間內資產被強制拍賣所得的價格。清算價格與凈變現(xiàn)價格不同，后者沒有時間要求，不是強制性的變賣，因而價格比前者要高。1、資產評估原理——資產評估的計價標準101、資產評估原理——資產評估的方法收益法市場法成本法111、資產評估原理——資產評估的方法收益法定義：以資產的收益現(xiàn)值為計價標準對資產進行價值評估的方法。這里所指的收益是資產未來的收益，也就是企業(yè)預期的年利潤。程序：收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；預測資產未來長期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率；將預期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產價值。優(yōu)點：1、能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價格。2、與投資決策相結合，應用此法評估的資產價格，易為買賣雙方所接受。缺點：1、預期收益額預測難度較大。2、評估中適用范圍較小。121、資產評估原理——資產評估的方法市場法定義：參照執(zhí)行市場上形成的相同或類似資產的公允交易價格，確定資產評估值的方法。前提條件：雙方有足夠時間和能力了解實情；需要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場（充分的市場競爭，公平市場買賣雙方沒有壟斷和控制）；參照物及其與被評估資產可比較的指標，技術參數等資料是可搜集到的；一般只適用于對土地使用權、建筑物、通用工業(yè)設備等各項資產的評估；131、資產評估原理——資產評估的方法決定現(xiàn)行價格的基本因素：基礎價格、供求關系、質量因素程序：

程序：明確評估對象

進行公開市場調查，尋找參照物

判斷選擇參照物

把被估資產與參照物比較

分析調整差異，做出結論。優(yōu)點：1、能更能反映市場現(xiàn)實價格。2、評估結果易于被各方面理解和接受。缺點：1、需要有公開及其活躍的市場作為基礎，不適用于缺少參照物交易的不完善市場。

2、不適用于專用機器、設備，大部分的無形資產。市場法141、資產評估原理——資產評估的方法定義：C——重置成本重置完全成本

C1——物理損耗有形磨損

C2——功能性損耗

C3——經濟性損耗

計算：

①評估值=重量成本-C1-C2-C3

②評估值=重量成本×綜合成新率成本法151、資產評估原理——資產評估的方法不同標準對應不同方法；方法要與評估對象相適應；方法選擇受數據和信息資料的制約；為提高準確性，選用多種方法相配合，互相驗證，彌補某一方法的局限性。方法選擇的原則162、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系我國資產評估準則體系172、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系目前我國資產評估法制和規(guī)范體系，已初步形成了一套以國務院頒布的《國有資產評估管理辦法》為主干，以財政部、原國家國有資產管理局等政府主管部門頒布的一系列關于資產評估的規(guī)章制度為主體，以全國人大及其常委會、司法機關和其他政府部門頒布的其他相關法律、司法解釋和規(guī)章制度為補充的資產評估法律規(guī)范體系。內容涵蓋資產評估綜合管理、考試、培訓、注冊、機構審批、職業(yè)規(guī)范、項目管理、財務管理、收費管理、業(yè)務監(jiān)管、違規(guī)處罰、清理整頓、體制改革等各個方面。182、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——《國有資產評估管理辦法》1991年11月16日，國務院發(fā)布《國有資產評估管理辦法》（國務院91號令）。該辦法是我國第一個關于資產評估管理的行政法規(guī)，也是迄今為止我國法律效力最高的資產評估專門法規(guī)?！秶匈Y產評估管理辦法》共六章三十九條，主要內容包括（在其后的發(fā)展中，有些內容已經調整，但仍是國有資產評估管理的重要依據之一）：規(guī)定了必須進行國有資產評估的情形，包括：資產轉讓、拍賣；企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經營；與外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人開辦中外合資經營企業(yè)或中外合作經營企業(yè)；企業(yè)改擴建和技術改造；企業(yè)清算；按照國家有關規(guī)定需要進行資產評估的其他情形。此外，國有資產占有單位有下列情形之一，且當事人認為需要的，可以進行資產評估：資產抵押及其他擔保；企業(yè)租賃；需要資產評估的其他情形。192、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——《國有資產評估管理辦法》規(guī)定了國有資產評估的范圍，包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。規(guī)定了國有資產評估的組織管理，包括國有資產評估項目的管理和資產評估機構的管理等。規(guī)定了評估程序，包括申請立項、資產清查、評定估算和驗證確認等國有資產評估和管理程序。規(guī)定了評估方法，包括：收益現(xiàn)值法，重置成本法，現(xiàn)行市價法，清算價格法，國有資產管理部門規(guī)定的其他評估方法。規(guī)定了違反本《辦法》的法律責任?！秶匈Y產評估管理辦法》的頒布，確立了我國資產評估的基本依據，是我國資產評估法制建設的重要里程碑。202、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——財政部、資產評估行政主管部門制定的資產評估規(guī)章制度近二十多年來制定了120多個有關資產評估管理的規(guī)章制度，主要有以下幾個方面的內容：①資產評估綜合管理方面，如原國家國有資產管理局頒布的《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發(fā)[1992]36號）；②資格管理與考試方面，如人事部與原國家國有資產管理局聯(lián)合頒布的《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人職發(fā)[1995]54號），人事部與財政部聯(lián)合頒布的《關于調整注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試有關規(guī)定的通知》（人發(fā)[1999]23號）；③注冊管理方面，如原國家國有資產管理局頒布的《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》（國資辦發(fā)[1996]35號）；④機構管理方面，如財政部頒布的《資產評估機構審批管理辦法》（財政部令第22號）；212、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——財政部、資產評估行政主管部門制定的資產評估規(guī)章制度⑤評估項目管理方面，如財政部頒布的《關于改進資產評估確認工作的通知》（財評字[1998]136號）；⑥后續(xù)教育方面，如財政部頒布的《注冊資產評估師后續(xù)培訓制度（試行）》（財評協(xié)字[199，8]54號）；⑦執(zhí)業(yè)規(guī)范方面，如原國家國有資產管理局頒布的《資產評估操作規(guī)范意見》（國資辦發(fā)[1996]23號）；⑧體制改革方面，如財政部頒布的《關于資產評估機構脫鉤改制的通知》（財評字[1999]119號）；⑨評估收費和財務管理方面，如國家物價局與原國家國有資產管理局聯(lián)合頒布的《關于資產評估收費管理暫行辦法》（價費字[1992]625號）。222、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——資產評估相關法律、法規(guī)和規(guī)章制度資產評估法律規(guī)范體系的重要組成部分。這些法律、法規(guī)和規(guī)章制度主要包括三方面的內容：①全國人大或者人大常委會頒布的法律，如《公司法》、《證券法》、《企業(yè)國有資產法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣法》、《刑法》。這些法律主要是對需要進行資產評估的情形做出了規(guī)定；對企業(yè)國有資產評估中評估機構選聘以及評估機構執(zhí)業(yè)提出要求；對評估機構、專業(yè)人員違反法律規(guī)定的罰則做出了規(guī)定。其中最為重要的是《公司法》，該法將資產評估作為組建有限責任公司和股份有限公司過程中的重要一環(huán)予以了明確規(guī)定。232、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——資產評估相關法律、法規(guī)和規(guī)章制度②司法機關頒布的司法解釋最高人民法院頒布的《關于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》（2003）《關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》（2001）《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（2004）最高人民檢察院、公安部《關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定》等242、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——資產評估相關法律、法規(guī)和規(guī)章制度③相關政府部門頒布的規(guī)章制度例如財政部頒布的：金融企業(yè)國有資產評估監(jiān)督管理暫行辦法、行政單位為國有資產管理辦法、事業(yè)單位國有資產管理辦法；國家工商行政管理總局頒布的：公司注冊資本登記管理規(guī)定；證監(jiān)會頒布的：上市公司收購管理辦法、證券市場禁入規(guī)定、上市公司信息披露管理辦法；還有財政部與國家知識產權局、國際林業(yè)局、國際工商行政管理總局等部門下發(fā)的關于知識產權評估管理、森林資源資產評估管理、以非貨幣資產出資的評估管理等方面的規(guī)定等。252、資產評估法律及準則體系我國資產評估法律規(guī)范及制度體系——資產評估行業(yè)自律管理制度資產評估行業(yè)試行行政管理和行業(yè)自律管理相結合的管理體制，形成了較為完備的行業(yè)自律管理體系。①建立起了注冊資產評估師注冊管理制度；②建立了會員管理體系；③建立了后續(xù)教育培訓體系；④發(fā)布了資產評估準則；⑤建立了行業(yè)職業(yè)質量自律監(jiān)管制度。262、資產評估法律及準則體系我國資產評估準則體系資產評估工作具有很強的專業(yè)性，世界各國和地區(qū)在資產評估行業(yè)發(fā)展過程中，大都根據需要制定了本國、本地區(qū)的資產評估準則，用于指導注冊資產評估師執(zhí)業(yè)。資產評估準則的完善和成熟程度在一定程度上反映了一個國家或地區(qū)評估業(yè)發(fā)展的綜合水平。1996年，在總結資產評估理論研究和實踐經驗的基礎上，中國資產評估協(xié)會開始啟動制定資產評估準則的工作。2004年2月，財政部正式發(fā)布了《資產評估準則——基本準則》和《資產評估職業(yè)道德準則——基本準則》，標志著我國資產評估準則體系初步形成。2007年11月28日，財政部發(fā)布了中國資產評估準則體系，同時發(fā)布包括8項新準則在內的15項資產評估準則，標志著比較完整的資產評估準則體系初步建立。2008年11月28日，中國資產評估協(xié)會又發(fā)布了3項新的準則。至2011年，財政部和中評協(xié)累積共發(fā)布21個評估準則。包括2個基本準則、8個具體準則、4個評估指南和7個指導意見。標志著評估時間全面進入準則規(guī)范階段。272、資產評估法律及準則體系①從資產評估準則體系橫向關系上劃分，資產評估準則包括業(yè)務準則和職業(yè)道德準則兩個部分。②從資產評估準則體系縱向關系上劃分，資產評估準則分為不同的層次。我國資產評估準則體系282、資產評估法律及準則體系第一層次為資產評估基本準則。它是注冊資產評估師執(zhí)行各類資產類型、各種評估目的的資產評估業(yè)務的基本規(guī)范，是各類資產評估業(yè)務中所應當共同遵守的基本準則?；緶蕜t在整個評估準則體系中占有極為重要的地位?；緶蕜t是我國評估準則體系的一大特點，目前在各國評估準則及國際評估準則中并沒有類似的基本準則部分，我國資產評估基本準則是將各類資產評估的共同規(guī)范進行有機結合的首次嘗試。第二層次為資產評估具體準則。資產評估具體準則分為程序性準則和實體性準則兩部分。程序性準則是關于注冊資產評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務、保證評估質量的規(guī)范，包括評估程序、評估業(yè)務約定書、評估工作底稿、評估報告等。為避免在程序上出現(xiàn)重大的遺漏或疏忽，保證評估的質量。實體性準則針對不同資產類別的特點，分別對不同類別資產評估業(yè)務中的注冊資產評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。根據我國資產評估行業(yè)的慣例和國際上的通行做法，實體性準則主要包括企業(yè)價值評估準則、無形資產評估準則、不動產評估準則、機器設備評估準則、珠寶首飾藝術品評估準則等。我國資產評估準則體系292、資產評估法律及準則體系第三層次為資產評估指南資產評估指南包括對特定評估目的、特定資產類別（細化）評估業(yè)務以及對資產評估中某些重要事項的規(guī)范第四層次為資產評估指導意見資產評估指導意見是針對資產評估業(yè)務中的某些具體問題的指導性文件。該層次較為靈活，針對評估業(yè)務中新出現(xiàn)的問題及時提出指導意見，某些尚不成熟的評估指南或具體評估準則也可以先作為指導意見發(fā)布，待實踐一段時間或成熟后再上升為具體準則或指南。我國資產評估準則體系303、抵（質）押貸款業(yè)務介紹抵押貸款的定義抵押是以抵押人所有的實物形態(tài)為抵押主體，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。借款人在法律上把自己的財產所有權作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。

313、抵（質）押貸款業(yè)務介紹抵（質）押品的分類存貨抵押：商品、原材料，在制品和制成品抵押客賬抵押：應收賬款作為擔保證券抵押：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押設備抵押：以機械設備、車輛、船舶等作為擔保不動產抵押：土地、房屋等不動產抵押。人壽保險單抵押：是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發(fā)放貸款。323、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——企業(yè)房地產抵押貸款企業(yè)流動資金貸款中的房地產抵押貸款

貸款用途為企業(yè)日常流動資金周轉，期限為一年以內企業(yè)固定資產貸款中的房地產抵押貸款

用于借款人固定資產投資

項目貸款中的房地產抵押貸款銀監(jiān)部門“三個辦法一個指引”中對項目貸款的借款人、項目特征和資金來源做出明確的規(guī)定333、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——企業(yè)房地產抵押貸款項目貸款中的房地產抵押貸款

銀監(jiān)部門“三個辦法一個指引”中對項目貸款的借款人、項目特征和資金來源做出明確的規(guī)定。（一）貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產裝置、基礎設施、房地產項目或其他項目，包括對在建或已建項目的再融資；（二）借款人通常是為建設、經營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業(yè)法人，包括主要從事該項目建設、經營或融資的既有企事業(yè)法人；（三）還款資金來源主要依賴該項目產生的銷售收入、補貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。343、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——企業(yè)存貨質押貸款就地倉儲融資——銀行根據協(xié)定雇用第三方（通常稱為就地倉儲公司）充當存貨控制人（銀行）的代理人來管理存貨。信托收據融資——借款人將貨物存入公開倉庫，或就地保存但無需第三者參與貨物保管，當貨物銷售后，借款人當天應將銷售收入轉到貸款者賬戶。質押單存貨融資——質押單是一個由第三方定期簽發(fā)給貸款銀行的文書實際上，第三方的此種業(yè)務替代了銀行工作人員對企業(yè)的監(jiān)管。353、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——企業(yè)存貨質押貸款存貨質押貸款的適用性：經營的商品適于質押、倉儲方式可實現(xiàn)轉移占有的貿易流通類企業(yè)。滿足中小型商業(yè)和貿易企業(yè)的融資需要。存貨質押貸款的質押物的條件：①產權明確②物理、化學性質穩(wěn)定③價格穩(wěn)定，市場活躍，易于變現(xiàn)④規(guī)格明確，便于計量⑤有明確依據確定實際價值363、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——房地產開發(fā)企業(yè)貸款房地產開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的土地作為抵押資產是一類較為特殊的抵押貸款。建議使用封閉式抵押貸款管理方式，將土地抵押貸款轉成在建工程抵押。①規(guī)避重復抵押的風險；②規(guī)避無法監(jiān)控銷售收入的風險；③房地產開發(fā)企業(yè)提出追加貸款額度的申請時，審查房地產開發(fā)企業(yè)投入的自有資金是否已達到總投資的35%。373、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——個人住房貸款的類型個人住房商業(yè)性貸款——個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款。個人住房公積金貸款——個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款。個人住房組合貸款——凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款383、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款的主要品種——個人汽車消費貸款的類型抵房買車貸款新車抵押貸款房車組合貸款第三方自然人保證貸款。經銷商擔保貸款393、抵（質）押貸款業(yè)務介紹貸款方式抵押貸款分為最高額抵押與傳統(tǒng)抵押最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保最高額抵押與傳統(tǒng)抵押區(qū)別在于（1）最高額抵押所擔保的債權為不確定債權；（2）最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權；（3）最高限額抵押必須預定最高限額外負擔；（4）最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。403、抵（質）押貸款業(yè)務介紹抵押率的設定（通常標準）以房產抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運輸工具、通用機器設備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機器設備和工具，無形資產（含土地使用權）和其他財產抵押的，抵押率最高不得超過50%。60%50%70%413、抵（質）押貸款業(yè)務介紹銀行抵押貸款發(fā)放中存在的問題有關規(guī)定對抵押的登記部門確認不統(tǒng)一，致使銀行無所適從法定登記部門對有些貸款抵押物未開辦登記業(yè)務有些抵押物辦理抵押登記難度較大抵押權的實現(xiàn)難度較大424、資產評估的主要類型資產的概念資產是為特定的經濟主體所控制并預期會給該經濟主體帶來經濟利益的資源。即能夠為經濟主體提供未來經濟利益，這也是資產的本質所在。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產，必須具備能產生經濟利益的能力，這是資產的第一要義。資產的經濟屬性即必須是為經濟主體所控制，也就是說，資產所產生的經濟利益能可靠地流入該經濟主體，為該經濟主體提供服務能力，而不論該經濟主體是否對它擁有所有權，這是資產的第二要義。資產的法律屬性資產的概念包含兩個要義434、資產評估的主要類型“資產”與“財產”在含義上是有區(qū)別的。一般來講只有作為生產要素投入生產經營活動的財產才叫“資產”，它一般具有增值的要求，而其他財產則不具有這種要求。因此，在我國，習慣上稱企業(yè)的財產為資產(意指盈利性財產)，而稱一般事業(yè)單位或個人家庭的錢財為財產(非盈利性財產)。資產的概念——資產與財產的區(qū)別444、資產評估的主要類型資產的分類按是否有實體形態(tài)按移動特性按在生產過程中的變化特征資產動產不動產流動資產固定資產無形資產有形資產454、資產評估的主要類型資產評估的范圍適用于設立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權轉讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產清算等目的整體性企業(yè)資產評估。整體資產評估包括機器設備、建筑物、房地產等各類實體資產的評估。固定資產評估包括材料、低值易耗品、在產品、產成品及庫存商品、應收賬款及預付賬款、應收票據、待攤費用及預付費用的評估。流動資產評估464、資產評估的主要類型資產評估的范圍包括對以下各類無形資產的評估：

★專利權、著作權、專有技術、秘訣等；

★特許生產經營權、土地使用權等；車船牌照等；

★專家網、銷售網、客戶名單、長期合同等；

★商譽、馳名商標、獎牌、榮譽證書，企業(yè)家自身價值等；無形資產評估包括流通股、非流通股、法人股評估。其他資產評估474、資產評估的主要類型自然供給：地球人類可利用的土地數量（無彈性）自然特性：數量固定、質量差異性、位置不可移性、效用持久性經濟供給：在土地的自然供給的范圍內，對土地進行了開發(fā)利用，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類不同需求的土地供給。（有彈性）經濟特性：數量稀缺、產權可壟斷、用途廣泛、經濟效益級差性。房地產評估的主要概念①土地特性484、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念②土地使用權土地所有權——屬于國家or集體，所有權不能流轉土地所有權和使用權分離制度——地價指土地使用權價格出讓土地使用權轉讓的方式——出售or交換or贈與出讓期限70年——居住用地40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——教、科、文、衛(wèi)、體等性質——（權利義務+地上附著物所有權）一并轉期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉讓出讓方式——協(xié)議or招標or拍賣or掛牌出租——未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得出租抵押——不違背出讓合同+辦理抵押登記+抵押權實現(xiàn)時應辦理過戶申請續(xù)期

——最遲于屆滿前一年期限屆滿未申請or申請續(xù)期未被批準——國家無償收回轉讓494、資產評估的主要類型不能脫離土地而獨立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會資源。房地產評估的主要概念③房屋建筑物特點④房地產特點房地產位置的固定性、區(qū)域性和個別性房地產使用的長期性（轉讓、出租、抵押、投資、祖?zhèn)鞯龋┓康禺a投資數額巨大。房地產易受政策影響（規(guī)劃、征用）房地產相互影響（領近）。房地產增值保值性。504、資產評估的主要類型居住房地產按檔次分：普通住宅高級住宅按市場化程度分：社會保障性住宅市場化商品住宅按住宅評估標的物分：住宅單元住宅樓居住小區(qū)。房地產評估的主要概念⑤房地產的分類商業(yè)房地產：商場、購物中心、旅館、寫字樓、游泳館、歌舞廳、高爾夫球場等。特點：收益性、經營內容多、轉租多、裝修高檔而復雜，且折舊快。工業(yè)房地產：廠房及工廠區(qū)內的其他房地產、倉庫等。特點：涉及的行業(yè)多、非標準廠房多，單價差異大；受腐蝕的可能性大。514、資產評估的主要類型

房產是具有一定產權關系的房屋、建筑物的總稱。它包括“房”和“產”兩個方面?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產”指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方面。地產是具有一定權屬關系的土地?！暗亍币话阒概c房相關聯(lián)的“地皮”，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構成的一個立體物質體?！爱a”指產權，也包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方面房地產評估的主要概念⑥房地產評估分類單項房地產評估如一棟房子中的一套房間，一個門棟等均可作為單項資產評估。房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產權，不可從房屋中將它分割出來。整體房地產評估

是對某一特定地段的地產、房屋及基礎設施作為一個估價對象進行綜合估價。目前，我國對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數作調整估價524、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑦房地產價格城市基準地價根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。標定地價

標定地價的價格時點是相對固定的，就是有關部門公布確定的時間。底價是指政府、企業(yè)或私人出售房地產時所確定的最低價格。期望價是指出售房地產時所希望賣出的滿意價格。補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時，需要交給政府的一筆地價款。534、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑧房地產價格影響因素經濟發(fā)展——經濟增長速度、國民生產總值、物價指數居民收入、財政金融產業(yè)結構——第三產業(yè)比重大地價高人口——數量、密度、素質家庭規(guī)?！⌒突?，住宅套數需求量增加房地產投資——漲跌+平抑城市化水平、社會福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關系心理因素——價格預期、欣賞趣味、時尚、號碼、風水等經濟社會——一般性因素544、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑧房地產價格影響因素影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素：商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度；顧客來源及購買力狀況；顧客的交通手段及交通狀況；營業(yè)類別及競爭裝況；經營者的創(chuàng)造力及資信狀況；土地利用的管制狀況等。道路、港口、鐵路等運輸設施的便利程度及建設裝況；動力供應和供排水狀況；勞動力市場的供應狀況；與關聯(lián)產業(yè)的位置關系；與生產緊密聯(lián)系的氣候、地質、水文狀況；政府行政上的指導與管制，如排污限制?！獏^(qū)域因素554、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑧房地產價格影響因素影響土地價格的個別因素位置、面積、地勢、地質形狀、寬度、深度臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地）容積率：與地價同方向變動，但不成正比用途：商業(yè)用地價—住宅用地價—工業(yè)用地價土地的生熟程度、土地的使用權年限——個別因素影響房屋建筑物價格的個別因素面積、構造、材料、新舊程度、用途設計、設備、裝修水平、內部格局施工質量、外觀樓層、朝向、產權環(huán)境質量（景致環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等）各種法規(guī)對建筑物的管制564、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑨房地產評估主要方法收益法市場法成本法假設開發(fā)法基準地價修正法路線價法574、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑩房屋朝向因素調價系數參考表（%）584、資產評估的主要類型房地產評估的主要概念⑩房屋樓層因素調價系數參考表（%）594、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念流動資產是指企業(yè)在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者耗用的資產種類：貨幣資金、交易性金融資產、應收票據、應收賬款、預付賬款、其他應收款、其他流動資產604、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念循環(huán)周轉速度快；變現(xiàn)能力強；占用形態(tài)同時并存又相繼轉化；波動性①流動資產的特點614、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念流動資產評估的內容材料、在產品、產成品及庫存商品的評估貨幣性資產的評估、應收賬款及預付賬款的評估、應收票據的評估、待攤費用和預付費用的評估等。流動資產評估的特點流動資產評估主要是單項資產評估；合理確定流動資產評估的基準時間對流動資產評估具有非常重要的意義；既要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點。②流動資產評估的內容與特點624、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念確定評估對象和評估范圍明確流動資產的評估范圍查核待評估流動資產的產權對被評估流動資產進行抽查核實對具有實物形態(tài)的流動資產進行質量和技術狀況調查對企業(yè)的債權情況進行分析合理選擇評估方法。③流動資產評估的程序634、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念材料的評估低值易耗品的評估在產品評估產成品及庫存商品的評估④實物類流動資產的評估類型644、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念評估基準日與產成品完工時間接近的情況可以直接按產成品的賬面成本確定其評估值。計算公式：產成品評估值=產成品數量×產成品單位成本⑤成本法評估產成品及庫存商品評估基準日與產成品完工時間間隔較長的情況計算方法一：產成品評估值=產成品實有數量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價格+合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用(含借款費用)）計算方法二：產成品評估值=產成品實際成本×（材料成本比例×材料綜合調整系數+工資、費用(含借款費用)成本比例×工資、費用綜合調整系數）654、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念應用市場法評估產成品的價值，在選擇市場價格時應注意考慮以下因素：產成品的使用價值；分析市場供求關系和被評估產成品的前景；所選擇的價格應是在公開市場上所形成的近期交易價格，非正常交易價格不能作為評估的依據；對于產品技術水平先進，但產成品外表存有不同程度的殘缺的，可根據其損壞程度，通過調整系數予以調整。⑥市場法評估產成品及庫存商品664、資產評估的主要類型流動資產評估的主要概念應用市場法評估產成品的價值，在選擇市場價格時應注意考慮以下因素：產成品的使用價值；分析市場供求關系和被評估產成品的前景；所選擇的價格應是在公開市場上所形成的近期交易價格，非正常交易價格不能作為評估的依據；對于產品技術水平先進，但產成品外表存有不同程度的殘缺的，可根據其損壞程度，通過調整系數予以調整。⑥市場法評估產成品及庫存商品采用市場法評估產成品時，現(xiàn)行市價中包含了成本、稅金和利潤，如何處理待實現(xiàn)的利潤和稅金，應視產成品評估的特定目的和評估性質而定。十分暢銷的產品--出產銷售價格減去銷售費用和全部稅金正常銷售的產品--出產銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅后凈利潤勉強能銷售出去的產品