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文檔簡介
第七期擬任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)習(xí)大綱
一、物業(yè)管理概論
簡答題:
1、什么是物業(yè)管理?
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,
對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序
的活動。
2、簡述物業(yè)管理的起源和發(fā)展。
答:1、起源:19世紀(jì)60年代的英國。非盈利性行業(yè)組織一皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會;
2、發(fā)展:19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。
(2)中國物業(yè)管理的起源與發(fā)展
起源:1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛
牌成立。這是中國第一家物業(yè)公司,距今30年。
發(fā)展:1993年深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)
物業(yè)管理?xiàng)l例,1994年頒布了《城市住宅小區(qū)管理辦法》,2003年6月8日頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》
3、簡述直線制的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)。
答:特點(diǎn):項(xiàng)目經(jīng)理親自執(zhí)行全部管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo),只設(shè)職能人員和協(xié)助主管人
口
貝;
優(yōu)點(diǎn):集指揮和管理職能于一身,命令統(tǒng)一,責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動效率高;
缺點(diǎn):橫向協(xié)調(diào)配合困難,不利于溝通信息,有些問題各部門要向直線領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員請
示報告后,才能處理,影響工作效率。
4、簡述直線職能制的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)
答:優(yōu)點(diǎn):既能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專業(yè)管理的作用,又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮;
缺點(diǎn):組織機(jī)構(gòu)較為繁瑣,不利于一專多能,人員相對臃腫。
5、如何按需設(shè)置組織機(jī)構(gòu)?
答:管理對象:規(guī)模、復(fù)雜程度;管理要求:專業(yè)化水平、管理水平;
管理原則:統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、精干高效。
6、物業(yè)管理分為哪幾個階段,包含的內(nèi)容有哪些?
答:前期物業(yè)管理階段:獲取項(xiàng)目、前期介入、前期物業(yè)管理;
物業(yè)管理階段:正常期物業(yè)管理、項(xiàng)目更迭。
論述題:
1、試述物業(yè)管理的內(nèi)容。
答:物業(yè)管理的內(nèi)容:招投標(biāo)、前期介入、接管驗(yàn)收、入住、檔案建立、基礎(chǔ)服務(wù)、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)、
關(guān)系維護(hù)
2、試述物業(yè)管理項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的組建步驟。
答:一、根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)的管理方案確定管理任務(wù)和組織形式;
二、確定項(xiàng)目管理的層次,設(shè)立職能部門與工作崗位;
三、確定人員、職責(zé)、權(quán)限;
四、由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”進(jìn)行目標(biāo)分解;
五、組織有關(guān)人員制定規(guī)章制定和目標(biāo)責(zé)任考核、獎懲制度。
二、內(nèi)外部制度的建立
簡答題:
1.簡述物業(yè)管理制度建立的意義。
答:1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)法制化、規(guī)范化建設(shè)的需要。2.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的需要。3.協(xié)調(diào)物
業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部各部門的需要。4.規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的需要。5.協(xié)調(diào)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社會各組織的需要。
2.簡述物業(yè)管理制度制定的原則。
答:(1)依法守約的原則。依法:遵循《物權(quán)法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維
修基金使用辦法》、發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》、《勞動合同法》等法律、法規(guī)。
守約:開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,
《物業(yè)服務(wù)合同》。
(2)以人為本的原則。做到公開、公平、公正,以業(yè)主自治為核心的管理制度的建立。
(3)嚴(yán)肅穩(wěn)定的原則。嚴(yán)肅性:按制度做事、按制度管人。穩(wěn)定性:制度切忌朝令夕改。
(4)創(chuàng)新改進(jìn)的原則。改革創(chuàng)新:學(xué)習(xí)創(chuàng)新、與時俱進(jìn)。持續(xù)改進(jìn):在實(shí)踐中檢討,定期修訂、
完善。
3.簡述用物業(yè)管理制度做事、管人的重要性。
答:(1)物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí),培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí)。(2)項(xiàng)目各級管理人員用物業(yè)管理
制度做事、管人的模范。
(3)從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓起。(4)項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管
理。
4.簡述物業(yè)管理制度依法守約的原則o
答:依法:遵循《物全法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l理》、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》、發(fā)
改委《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》、《勞動合同法》等法律法規(guī)。守約:開發(fā)商與物業(yè)
服務(wù)企業(yè)簽定的〈前期物業(yè)管理服務(wù)合同〉和業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)
合同〉
5.簡述物業(yè)管理制度內(nèi)部制度的內(nèi)容。
答:1、人力資源管理制度;2財務(wù)管理制度;3、物資采購供應(yīng)制度;4、檔案管理;
6.簡述項(xiàng)目應(yīng)建立的應(yīng)急預(yù)案。
答:(1)消防滅火逃生自救處理預(yù)案(2)防汛搶險處置預(yù)案(3)緊急停電事故處置預(yù)案(4)
緊急水侵事故處置預(yù)案
(5)電梯故障(困人)緊急處置預(yù)案(6)公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案(7)地震緊急處置預(yù)案
論述題:
1.項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理應(yīng)建立管理制度有哪些?
內(nèi)部制度::1、人力資源管理制度;2財務(wù)管理制度;3、物資采購供應(yīng)制度;4、檔案管理;
外部制度:1、管理規(guī)約;2、物業(yè)承接驗(yàn)收管理規(guī)定;3、綜合服務(wù)管理;4、公用區(qū)域房屋、外
觀、道路等養(yǎng)護(hù)制度
5、公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度;6、公共秩序維護(hù)管理制度;7、公共衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生清潔制度;8、
公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)管理制度;
9、各類應(yīng)急預(yù)案。
2.如何發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理制度中的作用?
答:1、物業(yè)管理制度的研討制定者(1)學(xué)習(xí)、熟知相關(guān)的法律、法規(guī)和項(xiàng)目物業(yè)管理合同。⑵
理解項(xiàng)目物業(yè)管理方案。(3)了解業(yè)主、客戶和物業(yè)員工、物業(yè)分包商的情況。(4)關(guān)注各部門
工作銜接,推行內(nèi)部客戶的理念。
2、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者。(1)物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí),培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組
建落實(shí)。(2)項(xiàng)目各級管理人員用物業(yè)管理制度做事、管人的模范。(3)從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理
將制度落實(shí)作為頭等大事抓起。(4)項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。
3、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者(1)加深對物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動態(tài)性的關(guān)系理解。
(2)建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。
三、公共法和風(fēng)險規(guī)避
簡答題:1、簡述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件?
答:侵權(quán)行為;損害事實(shí)(損害結(jié)果);侵權(quán)行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系;過錯(故意或
過失)。
2、簡述保管合同的法律特征?
答:實(shí)踐性合同;原則上無償合同;不要式、雙務(wù)合同;保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的的物的占有,而非
由保管人取得所有權(quán)或使用權(quán)。
3、簡要列舉何種民事權(quán)益受到侵害,可依照侵權(quán)責(zé)任法要求行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。(列舉五種以
上)
答:生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有
權(quán)。
4、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利,簡稱業(yè)主共有權(quán),根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,共用部
分應(yīng)當(dāng)由哪幾部分構(gòu)成?
答:一、區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分;二、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)
施;三、經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
5、簡述治安管理處罰種類?
答:警告、罰款、行政拘留、吊銷公安機(jī)關(guān)發(fā)放的許可證、對違反治安管理?xiàng)l例的外國人,限期
出境或驅(qū)逐出境、因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的,可以同時責(zé)令其十二個月內(nèi)不得進(jìn)入
體育館觀看同類比賽,違反規(guī)定進(jìn)入的強(qiáng)行帶離現(xiàn)場、辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等
違禁品,應(yīng)當(dāng)收繳,按規(guī)定處理、違反治安管理所得財物,追繳退還被侵害人,沒有被侵害人的,
登記造冊,公開拍賣或者按扎國家有關(guān)規(guī)定處理,所得款項(xiàng)上繳國庫。
6、簡述在保安服務(wù)中,為履行保安服務(wù)職責(zé),保安員可以采取哪些措施?
答:一、查驗(yàn)出入服務(wù)區(qū)域內(nèi)的人員證件,登記出入的車輛和物品;
二、在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、守護(hù)、安全檢查、報警監(jiān)控;
三、在機(jī)場、車站、碼頭等公共場所對人員及所攜帶物品進(jìn)行安全檢查,維護(hù)公共秩序;
四、執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù),可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時隔離區(qū),但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對公民正常
活動的妨礙。
論述題:1、試論述車位的分類及所有權(quán)和相應(yīng)情況下產(chǎn)生的車位費(fèi)的歸屬?
答:一、分類:(1)規(guī)劃內(nèi):地下車位、地上車位(露天的車位、專用停車樓、所)
(2)規(guī)劃外:業(yè)主表決決定:利用公共區(qū)域劃分車位
二、歸屬:(1)地上:車位管理事宜是否列入物業(yè)服務(wù)合同,是否列支“車位管理成本”;
(2)地下:屬于開發(fā)商所有的車位,收益歸開發(fā)商,但應(yīng)繳管理費(fèi);
(3)樓梯建筑的一層或樓體建筑的一層或某一層、某一部分的,或是一座專門的
停車樓
2、試述保管合同中保管人及寄存人有哪些義務(wù)?
答:一、保管人:(1)給付保管憑證的義務(wù);(2)妥善保管義務(wù);(3)親自保管義務(wù);(4)
不得使用或許可他人使用保管物;(5)危險通知義務(wù);(6)返還保管物義務(wù)。
二、寄存人:(1)支付保管費(fèi)(有償保管合同)和償還必要費(fèi)用;(2)告知義務(wù);(3)
聲明義務(wù)。
案例分析題:
王某2000年1月入住某小區(qū),自入住之日起只向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物
業(yè)管理費(fèi),從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由,拒不交納物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司
也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用。2008年8月,物業(yè)公司準(zhǔn)備維護(hù)自身權(quán)益。問:
1、物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費(fèi)?
2、物業(yè)公司有權(quán)獲得多長期間的物業(yè)管理費(fèi)?
3、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)公司能否將電梯停運(yùn)?
4、業(yè)主欠費(fèi)將滿二年時,物業(yè)公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時效,最大限度維護(hù)企業(yè)權(quán)
益?
答:1、業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不與支持,因此物
業(yè)公司可以起訴王某支付物業(yè)管理費(fèi)。
2、2002年2月至2008年8月期間王某沒有交納物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用,
訴訟時效為兩年,因此,物業(yè)公司只能起訴2008年8月之前兩年之內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)。
3、物業(yè)公司不能停運(yùn)電梯,因?yàn)殡娞轂楣迷O(shè)施設(shè)備,如停運(yùn)會造成對其他業(yè)主的影響;
4、可以采取打電話、書面形式通知到業(yè)主本人并且留存好相關(guān)的資料來證明。。
四、物業(yè)管理專業(yè)法規(guī)
簡答題:
1、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集部門及成員單位的組成?
答:物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集,由區(qū)、縣物業(yè)管理行
政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組
成。
2、簡述物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有哪些?
答:(一)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(二)電梯、智能系統(tǒng)等
設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;(四)物
業(yè)裝飾裝修的管理;(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩
序的服務(wù)、管理;(七)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理;(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)
容。
3、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些新制度?(至少寫出五項(xiàng))
答:(1)建立了物業(yè)管理聯(lián)席會議制度;(2)建立了從業(yè)人員上崗和繼續(xù)教育制度;(3)建
立對物業(yè)管理公用部位、公用設(shè)施設(shè)備前期查驗(yàn)和日常檢查制度;(4)建立了中介機(jī)構(gòu)
和外埠來津企業(yè)備案制度;(5)建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理預(yù)警報告制度。
4、簡述新的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分幾個等級及每個等級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?
答:分為四個等級,一、二、三、四;分別為:1.2元/nf*月、0.9元/以*月、0.7元/rtf*月、
0.50.元/nf*月.
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題如何解決?
答:業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交
納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受
人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)
費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴
6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示那些內(nèi)容?
答:1.場地占用費(fèi)的收取和使用情況公示。2.每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施、
設(shè)配運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。3.提前解除物業(yè)服務(wù)合同的一
方應(yīng)當(dāng)在三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。4。、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,
將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。5.?維修和更新、改造方案》
在小區(qū)明顯位置公示。
7、天津市目前對物業(yè)管理有那些備案程序?
答:《天津市前期物業(yè)管理備案程序》、《天津市物業(yè)服務(wù)合同備案程序》、《天津市物業(yè)管理招投
標(biāo)備案程序》、《天津市協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案程序》、《天津市業(yè)主大會備案程序》、《外埠來
津物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案程序》《天津市物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)備案程序》。
8、天津市目前針對物業(yè)管理出臺了那些示范文本?
答:《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《天津市住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》、《天津市住宅物業(yè)服務(wù)合
同》、《天津市非住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》、《天津市非住宅物業(yè)服務(wù)合同》、《天津市業(yè)主大會議事
規(guī)則》。
論述題:
1、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用。賦予了街道辦事處
(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在轄區(qū)物業(yè)管理活動的哪十項(xiàng)監(jiān)管職責(zé)?
答:負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會;受理業(yè)主大會備案;在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大
會會議或者臨時會議時,負(fù)責(zé)召集工作;在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi),業(yè)主委員會不代表業(yè)
主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同,或者不組織業(yè)主委員會
進(jìn)行換屆和補(bǔ)選工作的情況下,按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會;監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)單位在
物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用;負(fù)責(zé)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席
會議,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題;對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法
規(guī)的,有權(quán)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主;接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員
會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報;接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報告,
協(xié)調(diào)解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題,對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項(xiàng)目,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政
主管部門監(jiān)督下,接收退出物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)材料;對業(yè)主委員會及其成員不按照規(guī)定移
交保管的材料、印章和財務(wù)的,應(yīng)業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交。
2、簡述新修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》新變化?
答:(1)街道辦新增為成立業(yè)主大會指導(dǎo)和備案部門:將第十條第一款修改為:“同一個物業(yè)管
理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)
鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;(2)將第十一條修改為:“下列事
項(xiàng)由業(yè)主共同決定:"(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;"(二)制定和修改管理規(guī)約;"(三)
選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);“(五)籌集和
使用專項(xiàng)維修資金;“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)
利的其他重大事項(xiàng)。”(3)、將第十二條修改為:“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也
可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的
業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。(4)業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)
規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;
決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)
過半數(shù)的業(yè)主同意。(5)“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。(6)“業(yè)主大
會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
(7)將第十九條第二款修改為:“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)
所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改
正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。”(8)此外,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,
將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主
臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”,并對個別條文的文字作了修改。
3、試述現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。
答:每月每建筑平方米L20元、0.90元、0.70元和0.50元;以中準(zhǔn)價格為基礎(chǔ),上下浮動不
超過20%o
(一)基本要求(二)房屋管理(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序(五)保
潔服務(wù)(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
4、通過物業(yè)管理專業(yè)法課程的學(xué)習(xí),結(jié)合你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,有何收獲。
案例分析:
李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動洗衣機(jī)后上班去。因?yàn)榻o水軟管脫落,自
來水流入電梯井,造成電梯電路板進(jìn)水。中午經(jīng)業(yè)主報告,物業(yè)管理人員緊急采取一系列措施,
支付4000元恢復(fù)了電梯運(yùn)行。
1、你認(rèn)為物業(yè)管理人員應(yīng)采取那些措施。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無責(zé)任。
五、物業(yè)管理招投標(biāo)
簡答題
1、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)的四項(xiàng)基本原則的主要內(nèi)容是什么?
答:公開的原則、公平的原則、公正的原則、誠實(shí)信用的原則。
2、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成?
答:項(xiàng)目的調(diào)研;項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序;機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培
訓(xùn)與管理;管理指標(biāo)與措施;內(nèi)部管理制度的制定。
3、投標(biāo)文件中資信部分分別由哪些內(nèi)容組成?
答:物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;企業(yè)資質(zhì)等級復(fù)印件;法人代表授權(quán)委托書;公司介紹、注
冊資金;公司管理業(yè)績;項(xiàng)目經(jīng)理簡介;專業(yè)技術(shù)人員情況。
4、投標(biāo)文件中商務(wù)部分分別由哪些內(nèi)容組成?
答:物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù);收費(fèi)方式;物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算;
多種經(jīng)營項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);財務(wù)制度;財務(wù)分析。
5、簡述物業(yè)管理招標(biāo)的程序?
答:編制招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或函寄招標(biāo)邀請書;投標(biāo)報名及發(fā)放招標(biāo)文件;組織現(xiàn)場勘察
和質(zhì)疑;投標(biāo)確認(rèn);投標(biāo)申請人資格預(yù)審;接受投標(biāo)文件;組成評標(biāo)委員會;開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo);
簽訂合同。
6、簡述物業(yè)管理投標(biāo)的程序?
答:獲取招標(biāo)信息;項(xiàng)目評估與風(fēng)險防范;投標(biāo)報名并取得招標(biāo)文件;現(xiàn)場勘察;投標(biāo)確認(rèn);準(zhǔn)
備投標(biāo)文件;遞送投標(biāo)文件;參加開標(biāo)、評標(biāo)、答辯;發(fā)放中標(biāo)通知書;簽約并執(zhí)行合同。
論述題:
1、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理投標(biāo)方案時,參照了現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)
投標(biāo)方案。他們的物業(yè)管理投標(biāo)方案是否能投標(biāo)成功?如何才能制定出可行的物業(yè)管理投標(biāo)方
案?
2、試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。
答:使用國家統(tǒng)一的計(jì)量單位;使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;使用準(zhǔn)確的表述方式;確保資
料的真實(shí)性;計(jì)算數(shù)字準(zhǔn)確無誤,報價合理;裝訂整齊,符合要求;注意文件保密。
六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算
簡答題:
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成?
答:1.包干制計(jì)費(fèi)方式下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容:物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤。2.酬金
制計(jì)算方式下物業(yè)付費(fèi)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容:物業(yè)管理服務(wù)支出、酬金。
2、《天津是普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定收費(fèi)有幾個等級?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各是多
少?
答:一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)L00元/月?平方米;二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.75元/月.平方米(已包含稅、費(fèi));
三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.50元/月.平方米(已包含稅、費(fèi));四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.35元/月.平方米(已
包含稅、費(fèi))o
3、物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容包括什么?
答:綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共部位養(yǎng)護(hù)
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容是什么?
物業(yè)服務(wù)人工;,物業(yè)共用部位維修費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)
費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域維護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)制定依據(jù)的原則是什么?
答:企業(yè)獲得預(yù)期利潤的原則(2)嚴(yán)格進(jìn)行成本控制的原則(3)業(yè)主、使用人認(rèn)可的原則(4)
區(qū)別對待的原則(5)合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
6、機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)包含的內(nèi)容?
答:電梯系統(tǒng);高壓水泵系統(tǒng);消防系統(tǒng);稅金。
七、前期介入、接管驗(yàn)收程序
簡答題:1、物業(yè)管理前期介入的定義是什么?
答:是指物業(yè)公司經(jīng)招投標(biāo)或協(xié)議選聘,自與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》至接管物業(yè)期
間,從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度,對開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目提出合理化意見和建議,以使其最大
限度地滿足業(yè)主和物業(yè)管理的需求。
2、物業(yè)管理前期介入的必要性是什么?
答:物業(yè)企業(yè)通過前期介入,將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于功能設(shè)計(jì),并且在建設(shè)施
工銷售階段同步跟進(jìn),協(xié)調(diào)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題,不僅能從源頭
上堵漏,不免或減少上述階段問題的發(fā)生,而且可以在開發(fā)建設(shè)期間把不利于物業(yè)管理的因素盡
可能的消除或減少。
3、物業(yè)管理前期介入的作用是什么?
答:完善使用功能設(shè)計(jì)的合理性;有助于對隱蔽工程等施工情況的了解;有助于了解物業(yè)情況;
有助于了解客戶需求;為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備。
4、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收目的是什么?
答:履行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定義務(wù);代表全體業(yè)主驗(yàn)收共有財產(chǎn);確保物業(yè)交付工作順利進(jìn)行;為
日后的物業(yè)服務(wù)做好準(zhǔn)備;確定使用功能、施工質(zhì)量等遺留問題的解決責(zé)任及方案。
5、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收程序是什么?
答:書面通知驗(yàn)收;確定接管驗(yàn)收方案;移交基礎(chǔ)資料;查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施;解決查
驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題;確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果;簽訂接物業(yè)接管驗(yàn)收協(xié)議;辦理物業(yè)交接手續(xù)。
6、接管驗(yàn)收的遺留問題如何解決?
答:對資料遺留問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;
對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決,重大問題接
管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個月內(nèi)解決,必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;對于長期解決不了,
勢必會影響物業(yè)管理問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備
錄。
論述題
1、建設(shè)施工階段物業(yè)前期介入的主要內(nèi)容?
答:與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實(shí)整改方案;配合設(shè)備
安裝,了解設(shè)備性能及維修養(yǎng)護(hù)要求;針對材料選用及施工工藝,從使用功能和維護(hù)管理角度提
出意見;熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資
料中未反應(yīng)的內(nèi)容。
2、如何辦理物業(yè)交接手續(xù)?
答:在接管驗(yàn)收協(xié)議簽訂后十日內(nèi),與建設(shè)單位辦理交接手續(xù),接收物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄,交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì),物業(yè)
共用部位,共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容,交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)企
業(yè)共同驅(qū)逐確認(rèn);分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,對符合交付使用條件的物業(yè)分
期承接查驗(yàn),在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
案例論述題:
某物業(yè)管理服務(wù)公司在承接物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理服務(wù)中,開發(fā)商遺留下一系列的問題:開發(fā)商
將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為公共秩序維護(hù)員宿舍;沒有預(yù)留足夠的會所和物業(yè)管理服務(wù)用房等
等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上,以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈,業(yè)
主終于要解聘物業(yè)公司。
問題:開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)公司身上怎么辦?
?天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》.第四十一條規(guī)定規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時,應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局
物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施,并按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃出售部分總面積的千分之三至千分之四確定
物業(yè)管理用房,用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)物業(yè)管理用房,并向業(yè)主公示。關(guān)于“天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗(yàn)收的指導(dǎo)意見”中規(guī)
定了共用配套設(shè)施接管驗(yàn)收包括物業(yè)管理用房、會所、設(shè)備等的驗(yàn)收。機(jī)房是列入公攤面積的。
八、入住、裝修管理
簡答題:
1、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問題有哪些?
答1)是否改變房屋結(jié)構(gòu)及功能;2)是否有承重墻、柱子上敲擊、穿孔機(jī)拆除連接陽臺的墻體、
門窗;3)是否有不適當(dāng)樓面靜載荷、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石等;4)是否刨鑿、
重?fù)簦敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線5)拆除或破壞廚房、衛(wèi)生間
地面防水層6)裝修材料及施工現(xiàn)場是否符合消防要求7)是否擅自改動分戶供電及通訊煤氣管
線,煤氣管是否暗藏8)是否擅自改變門窗尺寸9)排污管道是否有適當(dāng)?shù)谋Wo(hù)措施10)動火作
業(yè)現(xiàn)場是否有適當(dāng)?shù)南缿?yīng)急處理措施和符合安全操作規(guī)范11)裝修垃圾是否按指定地點(diǎn)時間
清運(yùn)、堆放12)裝修材料及垃圾清運(yùn)有否損壞樓道、公共設(shè)施13)窗花、空調(diào)安裝是否符合外
觀統(tǒng)一規(guī)范14)施工作業(yè)是否在規(guī)定的時間范圍內(nèi)15)施工人員是否有不文明行為或從事其他
違反治安管理的活動
2、入住服務(wù)包括那三種操作模式?
答:模式一:建設(shè)單位為主,物業(yè)公司配合。業(yè)主先到地產(chǎn)客服部門辦手續(xù)領(lǐng)鑰匙,然后到物
業(yè)公司辦物業(yè)相關(guān)手續(xù),繳納相應(yīng)費(fèi)用。模式二:建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位,物業(yè)公司代為辦
理入住手續(xù)。模式三:建設(shè)單位與物業(yè)公司聯(lián)合辦公。
3、入住服務(wù)應(yīng)遵循什么原則?
答:研讀政策提高法律意識,完善管理文件,規(guī)避風(fēng)險防范在先;熟悉項(xiàng)目情況,便于工作
開展;熟悉流程,關(guān)注細(xì)節(jié),展示形象;事前控制、積極引導(dǎo)、充分溝通,化解矛盾,現(xiàn)
場服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。
4、入住服務(wù)的物資準(zhǔn)備主要包括哪些?
答:1、各崗位員工服裝。2、辦公家具、辦公設(shè)備、辦公用品。3、員工宿舍及食堂物品。4、各
類標(biāo)識(物業(yè)管理用房、交付現(xiàn)場、空房、公共區(qū)域)。5、秩序維護(hù)器材?:對講機(jī)、消防器材、
隔離墩等。
5、物業(yè)裝飾裝修管理目的是什么?
答:為了規(guī)范物業(yè)裝修行為,避免物業(yè)裝修存在安全隱患,避免對毗鄰房屋造成不良影響,避免
違反政府相關(guān)法律法規(guī)的裝修現(xiàn)象出現(xiàn),創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境,維護(hù)全體業(yè)
主的共同利益。維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境統(tǒng)一,確保房屋本體安全,必須加強(qiáng)對物業(yè)裝飾
裝修的管理。
6、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)?
答:備齊資料一填寫申請登記表一登記一簽訂管理服務(wù)協(xié)議一辦理開工手續(xù)一施工過程巡查一隱
蔽工程驗(yàn)收一驗(yàn)收。
7、簡答什么是主體結(jié)構(gòu)?什么是承重結(jié)構(gòu)?
答:(1)主體結(jié)構(gòu)是也是建筑的主要承重及傳力體:包括梁,柱,剪力墻及樓面板。屋面梁及屋
面板。(2)承重結(jié)構(gòu),是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)
構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn),包括承重墻體、立桿、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
8、入住服務(wù)需準(zhǔn)備的資料主要包括什么?
答:建設(shè)單位提供資料主要包括:1.住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書。2.入住通知(建設(shè)
單位向業(yè)主發(fā)放,約定入住時間、地點(diǎn)等)3.驗(yàn)收須知(建設(shè)單位告知業(yè)主驗(yàn)收的基礎(chǔ)知識和注
意事項(xiàng))4.房屋驗(yàn)收單(建設(shè)單位提供,記錄業(yè)主對房屋驗(yàn)收情況)5.鑰匙交接單。
物業(yè)企業(yè)提供資料主要包括:1.業(yè)主登記表。2.業(yè)主手冊。3.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。4.
消防安全責(zé)任書
案例論述題:
一天傍晚,某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具,旁若無人彳冰也徑直朝大堂閘門闖去。值
班保安員立即走出值班室,開口問詢:“先生您好,請問上樓找哪位?”其中一位說是去15樓D
座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證,對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完,只是來收一下尾。保安員
堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件,并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》,晚6時后應(yīng)停止
裝修,請予合作和諒解。這四人見保安員不放行,便破口大罵,說是樓上住戶請他們來的,若不
放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止,他們不理不睬,怒氣沖沖地圍過來欲要動手。
問題:業(yè)主請來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦?
答:第一、對進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍加強(qiáng)對其人員的有效管理,以確保安全,是物業(yè)管理服務(wù)
中一個重要課題。物業(yè)管理公司對裝修人員出入小區(qū)的嚴(yán)格管理,這樣做是對的。如放松對裝修
人員出入小區(qū)的管理,業(yè)主們就會認(rèn)為物業(yè)管理公司的管理松懈,管理服務(wù)意識差。
第二、要制定嚴(yán)格的裝修管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行,嚴(yán)格管理,堅(jiān)決杜絕一切不安全隱患的出
現(xiàn)。在對裝修人員的具體管理中,一定要注意方式方法,要依法管理。
第三、對業(yè)主辦理入住手續(xù)時,其辦理程序中也有對業(yè)主裝修管理的提出具體要求,宣傳要及時
至U位,爭取得到業(yè)主的支持理解,為后面的裝修管理和打下好的基礎(chǔ),減少許多不必要的糾紛矛
盾的出現(xiàn)。
九、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
簡答題:
1、首次業(yè)主大會籌備組的組成情況。
答:(1)籌備組由業(yè)主三至七名,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代
表各一名組成。(2)籌備組負(fù)責(zé)人:由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。(3)籌備組成
員的產(chǎn)生方式(4)籌備組成員名單確定后的公示。(5)籌備組履行職責(zé)的期限:應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)
主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
2、管理規(guī)約的內(nèi)容。
答:《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主享有的權(quán)利和履
行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng),依法作出約定。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過
后對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主投票權(quán)按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量計(jì)算。
3、首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)討論決定的事項(xiàng)。
答:業(yè)主大會議事規(guī)則;管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會;物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);涉及業(yè)主
共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。
4、業(yè)主大會會議召開的有效條件。
答:應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
(雙二分之一)
5、對業(yè)主代表參加會議的要求。
答:業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表
的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主
代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。
6、哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)
主同意。
答:籌集和使用專項(xiàng)維修資金;決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備
論述題:1、簡述業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責(zé)和作用。
答:1、召集業(yè)主大會會議;2、定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;3、在業(yè)
主大會作出決定后三十日內(nèi),代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)
服務(wù)合同;4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)
服務(wù)合同;5、督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;6、組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、
共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn),并監(jiān)督實(shí)施;7、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)
施;
2、簡述物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集、組成以及主要協(xié)調(diào)的問題。
答:街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,由區(qū)、縣物業(yè)辦、居委會、派出所、物業(yè)服
務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會組成。聯(lián)系會議主要協(xié)調(diào)解決的問題:出現(xiàn)下類情形時,業(yè)主委員會、物業(yè)
服務(wù)企業(yè)或者居委會應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時召開會議:1、
業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題:2、業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題:3、履行物業(yè)服務(wù)合
同中出現(xiàn)的重大問題;4、提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中
出現(xiàn)的問題;6、需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
案例題:
某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月,找到小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。業(yè)主委
員會召集小區(qū)的業(yè)主代表開會研究續(xù)簽合同問題,會上經(jīng)業(yè)主代表投票有三分之二代表同意續(xù)聘
該企業(yè)。會后業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽了合同,并在小區(qū)進(jìn)行了公示。請問業(yè)主委員會的做法
是否正確?為什么?你作為項(xiàng)目經(jīng)理,遇到因續(xù)簽合同問題業(yè)主委員會不履行職責(zé)的情況怎么
辦?
作為項(xiàng)目經(jīng)理首先要以書面的形式提請業(yè)主委員會,召開業(yè)主大會,條例中規(guī)定選聘和解聘
物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的
業(yè)主同意就可與物業(yè)企業(yè)續(xù)簽合同,并在小區(qū)進(jìn)行了公示。不需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分
之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
如主委員會不履行職責(zé),項(xiàng)目經(jīng)理可與其協(xié)商,協(xié)商不成,可向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出
召開業(yè)主大會解決合同續(xù)簽問題。
十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂
簡答題:1、請列舉物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)的特點(diǎn)有哪些。
2、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,共用部分由哪三部分構(gòu)成。
共有部分應(yīng)當(dāng)由三部分構(gòu)成:1.區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分2.不屬專有部
分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施3.經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬
3、根據(jù)《消防法》的相關(guān)規(guī)定,舉辦大型群眾性活動應(yīng)遵循的程序。
舉辦大型群眾性活動,承辦人應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)申請安全許可,制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)
案并組織演練,明確消防安全責(zé)任分工,確定消防安全管理人員,保持消防設(shè)施和消防器
材配置齊全,完好有效,保證疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明和消防通道
符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。
4、治安管理處罰法的適用范圍。
擾亂社會秩序,妨害公共安全,侵犯公民人身權(quán)利,侵犯公私財產(chǎn),情節(jié)輕微,尚不夠
刑事處罰,依照《治安管理處罰條例》應(yīng)當(dāng)受到治安管理處罰的行為。
5、治安管理處罰種類。
(一)警告;(二)罰款;(三)行政拘留;(四)吊銷公安機(jī)關(guān)發(fā)放的許可證。對違反
治安管理的外國人,可以附加適用限期出境或者驅(qū)逐出境。
6、根據(jù)《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》,不得擔(dān)任保安員的情形。
1.曾被收容教育、強(qiáng)制隔離戒毒、勞動教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的;2.曾因故意
犯罪被刑事處罰的
3.被吊銷保安員證未滿3年的;4.曾兩次被吊銷保安員證的。
論述題:1、簡述侵權(quán)行為的構(gòu)成要件。
答:一、有加害行為加害行為又稱致害行為,是指行為人做出的致他人的民事權(quán)利受到損害的
行為。二、有損害事實(shí)的存在此處所稱的損害事實(shí),是指因一定的行為或事件對他人的
財產(chǎn)或人身造成的不利影響。損害事實(shí)的存在,是構(gòu)成侵權(quán)行為的另一個要件。三、加害行
為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系侵權(quán)行為只有在加害行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系時,
才能構(gòu)成。四、行為人主觀上有過錯一般侵權(quán)行為的構(gòu)成,除須具備上述各要件外,還
以行為人主觀上有過錯為必要條件
2、根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定,簡述《侵權(quán)責(zé)任法》所稱民事權(quán)益包括哪些?
侵權(quán)責(zé)任法所稱民事權(quán)益包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私
權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、
發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益。
案例分析:某小區(qū)李某在小區(qū)內(nèi)行走至門棟時,突然被樓上扔出來的煙缸擊傷,李某詢問該樓所
有業(yè)主,無人承認(rèn),無奈李某找到物業(yè)公司,以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任,要求物業(yè)公司給予經(jīng)
濟(jì)賠償。
問題:1、李某損失應(yīng)由誰承擔(dān)?
2、物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?
3、如果李某起訴,哪些事實(shí)需要李某提交證據(jù)?
答;1.根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第87條公共侵權(quán)的規(guī)定從建筑物拋擲物品難以確定具體侵權(quán)人的
除自己能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。因
此由建筑物使用人或所有人承擔(dān)。
2.物業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
3.舉證由受害人提供損害事實(shí)、損害所產(chǎn)生的證據(jù)。
十一、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理
簡答題:1、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容?
答:設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理;設(shè)備運(yùn)行管理;設(shè)備維修管理;設(shè)備更新改造管理;備品配件管理;
固定資產(chǎn)管理。工程資料管理
2、簡述物業(yè)維修計(jì)劃管理的目的?
答:通過對資金、人員、物資、時間合理安排和有效協(xié)調(diào),有計(jì)劃的對物業(yè)進(jìn)行維修保養(yǎng),盡可
能地避免物業(yè)維修工作的盲目性,確保物業(yè)安全正常使用,盡量提高物業(yè)的使用功能,延長物業(yè)
的使用壽命,保證合理使用維修資金,使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果。
3、簡述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的基本原則和目的?
答:原則是:因地制宜,合理修繕,對不同類型的物業(yè)制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查,
確保安全,及時維護(hù)保證正常使用,最大限度地充分發(fā)揮物業(yè)的有效使用功能。目的是:通過日
常維修養(yǎng)護(hù)可以維護(hù)物業(yè)和設(shè)施設(shè)備的功能,使發(fā)生的損失及時得到修復(fù),延長使用壽命。
4、生活給水要求是什么?
答:水量、水壓應(yīng)滿足用戶需要;水質(zhì)應(yīng)符合國家規(guī)定的《生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》
5、消防給水要求是什么?
答:要保證充足的水量、水壓。對水質(zhì)要求不高。
6、生產(chǎn)給水要求是什么?
答:因生產(chǎn)工藝不同,生產(chǎn)用水對水壓、水量、水質(zhì)以及其他的要求各不相同。
7、管道的連接方式?
答:管道的連接方式:螺紋連接、法蘭連接、焊接、承插連接、承插粘接、熱熔連接、積壓夾
緊式連接、卡套式連接、卡箍式連接
8、排水系統(tǒng)的要求是什么?
1、系統(tǒng)能迅速通暢地將污廢水排到室外;2、排水管道系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定,有毒有害氣體不進(jìn)入室
內(nèi),保持室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生;3、管線布置合理,簡短順直,工程造價低
9、室內(nèi)給水系統(tǒng)方式?
答:直接給水方式;設(shè)水箱給水方式;設(shè)水池水泵水箱給水方式;分區(qū)給水方式;氣壓給水
方式;建筑中水給水方式;直飲水給水方式
10、簡述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的基本原則?
因地制宜,合理修繕,對不同類型的物業(yè)制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查,確保安全,及時
維護(hù)保證正常使用,最大限度地充分發(fā)揮物業(yè)的有效使用功能。
11、安全用電常用的防護(hù)方法有哪些?
答:L采用護(hù)欄或阻擋物進(jìn)行保護(hù)2.使設(shè)備置于伸直手臂范圍以外的保護(hù)3.在裸露的高壓帶電
體旁應(yīng)設(shè)置護(hù)欄或標(biāo)志4.施工操作應(yīng)保持安全距離5.架空線路應(yīng)保持最小的安全距離6.
間接接觸保護(hù)法7.直接接觸與間接接觸兼顧的保護(hù)
12、電流大小是影響觸電嚴(yán)重程度的因素,其中包括哪三種電流?
答:感覺電流——引起人的感覺的最小電流(1.ImA/O.7mA)
擺脫電流——人觸電后能自動擺脫電源的最大電流(16mA/10.5mA)
致命電流一一在短時間內(nèi)能危機(jī)生命的最小電流(>50mA)
13、變電室運(yùn)行管理有哪八種規(guī)章制度?
答:變電室值班制度、交接班制度、巡視檢查制度、倒閘操作票制度、工作許可制度、設(shè)備缺
陷管理制度、變電室安全防火制度、變電室門禁制度等
14、智能建筑的定義(中國)
答:智能建筑以建筑為平臺,兼?zhèn)渫ㄐ?、辦公、建筑設(shè)備自動化,集系統(tǒng)結(jié)構(gòu),服務(wù)、管理及它
們之間的最優(yōu)化組合,向人們提供一個高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。
15、在供電設(shè)備維護(hù)工作中,為什么變電室設(shè)備要按周期做預(yù)防性實(shí)驗(yàn)?
答:為了發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中設(shè)備的隱患,預(yù)防發(fā)生事故或設(shè)備損壞,必須對變電室設(shè)備進(jìn)行定期檢查、
試驗(yàn)或檢測。以保證供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行。
16、電梯按照功能系統(tǒng)劃分,主要由哪些系統(tǒng)組成?
答:電梯按照功能系統(tǒng)劃分,主要由曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂系統(tǒng)、門系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、
電力拖動系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)和安全保護(hù)系統(tǒng)等組成
綜合分析題:1.供暖系統(tǒng)中常見的故障、產(chǎn)生的原因及排除的方法。
答:1.供暖系統(tǒng)末端散熱器不熱產(chǎn)生原因:各環(huán)路壓力損失不平衡或水平方向水力失調(diào)。排除
方法:從系統(tǒng)始端開始。川頁序調(diào)小各環(huán)路立管或支管上的閥門。
2.局部散熱器不熱產(chǎn)生原因:可能該處管道有堵塞。排除方法:用手檢查有明顯溫差,可對
其敲打或拆開處理,無明顯溫差可能是散熱器內(nèi)存有空氣,用排氣閥排氣即可。
3.上層散熱器不熱產(chǎn)生原因:上層散熱器內(nèi)積存空氣、上層散熱器缺水。排除方法:排氣
處理或及時補(bǔ)水。
4.上層散熱器過熱、下層散熱器不熱產(chǎn)生原因:上層散熱器流量過大下層流量過小。排除方法:
關(guān)小上層散熱器支管上的閥門。
3、電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容是什么?
答:一、應(yīng)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān),要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)
水準(zhǔn)和專業(yè)資格,認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況,定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價。
二、按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定,所有從事電梯管理的人員都要
持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。
三、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明,制定電梯安
全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序,包括值班安排,操作規(guī)程和應(yīng)急處理,日常巡
視、周檢、月檢內(nèi)容,大、中修計(jì)劃和工作程序等。
四、建立電梯技術(shù)檔案,將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔,妥善保管。
五、備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等,以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件
和消耗品,了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。
4、什么叫等電位連接?等電位連接的意義。
答:等電位連接是把建筑物內(nèi)所有金屬物,如混凝土內(nèi)的鋼筋、自來水管、煤氣管,
以及其它金屬管道、機(jī)器基礎(chǔ)金屬物和大型的埋地金屬物、電纜金屬屏蔽層、電力系統(tǒng)的零線、
防雷建筑物的接地線,全部用電氣連結(jié)的方法連接起來(焊接或可靠的導(dǎo)電連接),使整個建
筑物空間成為一個良好的等電位體。當(dāng)雷電襲擊的時候,在這建筑物內(nèi)部和附近大體上是等電
位的,而不會發(fā)生內(nèi)部設(shè)備被高電位反擊和人被電擊的事故。
等電位連接的意義:由于采用等電位連接,不但使建筑物及其內(nèi)部的設(shè)備防雷能力
大大提高,也可以放寬對建筑物接地電阻的要求。這樣可減少建設(shè)投資,減低施工難度,尤其
是在干旱、沙漠和山地土壤電阻率高的地區(qū)更為重要。
十二、房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù)
簡答題:1.物業(yè)查勘的順序一般是什么?
答:從外部到內(nèi)部,從屋頂?shù)降讓?,從承重?gòu)件到非承重構(gòu)件,從表面到隱蔽,從局
部到整體??辈榈姆椒ê芏?,一般可分為直觀檢查法、儀器檢查法、計(jì)算分析法、載
荷實(shí)驗(yàn)法、重復(fù)觀測檢查法等。
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分?
基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶
手等。
3.物業(yè)維修計(jì)劃管理的目的是什么?
答:通過對資金、人員、物資、時間合理安排和有效協(xié)調(diào),有計(jì)劃的對物業(yè)進(jìn)行維修保養(yǎng),
盡可能地避免物業(yè)維修工作的盲目性,確保物業(yè)安全正常使用,盡量提高物業(yè)的使用
功能,延長物業(yè)的使用壽命,保證合理使用維修資金,使有限的資金發(fā)揮最大的維修
效果。
4.物業(yè)查勘的目的有哪些?
答:及時了解和掌握房屋的完損情況,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重缺陷和隱患,及時采取安全措施,為
制定維修計(jì)劃提供依據(jù)。
5.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)著重做好哪幾方面的工作?
1確使用,防止大幅度超載。2.加強(qiáng)對地基周圍上下水的管理,防止地基浸水。3.保持
勒腳完整,防止基礎(chǔ)受損。4.注意采暖保溫,防止地基凍害
6.建筑屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面?
答:a.定期檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。b.保證屋面清潔,利于雨水順暢排出。C.
加強(qiáng)屋面維修管理,遵守業(yè)主管理規(guī)約
論述題:1.試述物業(yè)查勘的方法,并詳述其中物業(yè)直觀檢查法的內(nèi)容。
答:查勘方法很多,一般可分為直觀檢查法、儀器檢查法、計(jì)算分析法、載荷試驗(yàn)法、
重復(fù)觀測檢查法等。
直觀檢查法指以目測和簡單工具查勘房屋的完損情況,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷構(gòu)件和房屋的破損
原因和范圍。此法可概括為“聽、看、問、查、測”五個字
2.論述物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的原則、特點(diǎn)和基本內(nèi)容。
答:物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的基本原則是:因地制宜,合理修繕;對不同類型的物業(yè)要制定
不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查、及時維護(hù);監(jiān)督房屋的合理使用,確保安全;最
有效的合理使用維修費(fèi)用;最大限度的延長物業(yè)的使用年限。
物業(yè)日常維修養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn):物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)是大量的和經(jīng)常性的工作:1.屋面補(bǔ)漏、修
補(bǔ)泛水等;2.門窗整修、拆換五金、配玻璃,換窗紗、油漆等;3.修補(bǔ)樓地面面層等;
4.修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰等;5.下水管道的疏通,修補(bǔ)明溝、散水、落水管等;6.檢查
發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等
十三、建筑識圖
簡答題:
1、單位工程全套圖紙由三部分組成。(建筑施工圖、設(shè)備施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖)
2、從建筑平面圖中可以看到的內(nèi)容。(房屋的朝向和形狀、房間的開間和進(jìn)深尺寸、樓梯位置與
形式、墻體的厚度)
3、當(dāng)建筑物各樓層的平面布置相同時,一般平面圖只需畫出(總平面、首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、
頂層平面)
4、建筑上常用的型鋼種類有(角鋼、槽鋼、工字鋼、鋼板)、
十四、公共秩序服務(wù)與管理
簡答題:1、車輛管理應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?
答:1)小區(qū)交通及車場指引標(biāo)識及免責(zé)告示應(yīng)充足明確,避免發(fā)生法律糾紛;
2)與車主簽訂停車位使用協(xié)議,并留存其本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件,
建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系并建立檔案;
3)車輛停放必須符合消防管理要求,切忌堵塞消防通道;
4)對于電梯直接車場入戶的小區(qū),要做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施,避免企圖人員
進(jìn)入樓內(nèi)。
2、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》中規(guī)定,保安員的禁止行為有哪些?
(一)限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人;(二)扣押、沒收他人證件、
財物;
(三)阻礙依法執(zhí)行公務(wù);(四)參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛;
(五)刪改或者擴(kuò)散保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄;
(六)侵犯個人隱私或者泄露在保安服務(wù)中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保
密的信息;
(七)違反法律、行政法規(guī)的其他行為。
3、物業(yè)管理服務(wù)中的秩序維護(hù)管理包含哪些內(nèi)容?
出入管理;安防系統(tǒng)的使用、;維護(hù)和管理施工現(xiàn)場的管理;配合政府開展社區(qū)管理等
工作
4、秩序維護(hù)管理中對于施工現(xiàn)場實(shí)施管理的內(nèi)容有哪些?
人員管理、文明施工管理、物資管理、證件管理、環(huán)境管理、明火作業(yè)管理、高空作業(yè)管理等。
5、典型的應(yīng)急事件包括哪些?
火災(zāi)、煤氣泄漏、電梯故障、電力故障、停水故障、浸/跑/冒/漏水、高空墜物、交通意外、刑
事案件、惡劣天氣(大雨、雪、沙塵暴等)、地震、公共衛(wèi)生事件等。
6、簡答我國消防管理的指導(dǎo)原則及“三案一圖”。
答:三案:消防培訓(xùn)檢查方案;消防演習(xí)方案;消防應(yīng)急方案;一圖:消防疏散示意圖
討論題:1、中物協(xié)發(fā)布了《關(guān)于使用秩序維護(hù)員稱謂的指導(dǎo)意見》,你是如何看待和理解“秩序
維護(hù)員”與“保安員”的稱謂區(qū)別?
1、從法律依據(jù)看
(1)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定:“物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物
業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,
維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
(2)第四十七條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全
事故時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時:應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救
助工作”、“物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定”。
2、從成本構(gòu)成的角度看
(1)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定:”物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物
業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、
物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)
業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。”
(2)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第十二條規(guī)定:"秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域
秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器
材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備?!?/p>
(3)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第五條規(guī)定:“物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)是
指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位養(yǎng)護(hù)
五項(xiàng)服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。
3、從中物協(xié)文件看
中物協(xié)“關(guān)于使用秩序維護(hù)員稱謂的指導(dǎo)意見”:為消除不必要的誤解,準(zhǔn)確界定行業(yè)
責(zé)任,建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助安全防范的工作人員使用
“秩序維護(hù)員”稱謂,不再使用“保安員”的稱謂。
物業(yè)企業(yè)在簽定物業(yè)服務(wù)合同時,應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商,確定“公共秩序維護(hù)”的內(nèi)容,
盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護(hù)社會治安”等用語,以減少物業(yè)服務(wù)糾
紛,降低企業(yè)風(fēng)險。
2、對于小區(qū)業(yè)主不服從物業(yè)公司所制定的車場及車輛交通停放管理方案,你是如何看
待此問題?
案例論述題:
某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護(hù)員,班后外出吃飯,由于喝酒過量,在回宿舍的途
中酒醉,行走不便,強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍,學(xué)生沒有理會,倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生,發(fā)生了
糾纏,并且動起手來,倆人將該學(xué)生的眼睛打破,傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治,眉骨處縫
合3針。事發(fā)后,其他學(xué)生報告給學(xué)校保衛(wèi)處,校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護(hù)員送往派出所,
經(jīng)查屬實(shí),被拘留審查。
問題:(1)公共秩序維護(hù)員的行為是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)?
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行賠償?為什么?
答:(1)公共秩序維護(hù)員打人系下崗后自己行為,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。物業(yè)企業(yè)不應(yīng)該承
擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任;但應(yīng)承擔(dān)教育和管理職工的責(zé)任。
(2)公共秩序維護(hù)員打人行為違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》有關(guān)規(guī)定,
應(yīng)由有關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。
(3)提示項(xiàng)目經(jīng)理,企業(yè)應(yīng)有規(guī)定和要求公共秩序維護(hù)員班后不許著工裝,否則即使該事
情發(fā)生在班后,由于著工裝因此不能完全認(rèn)定班后,物業(yè)公司要負(fù)一定的責(zé)任,并
承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)賠償。
十五、維修資金的使用程序
簡答題:1、專項(xiàng)維修資金屬于誰所有?主要用途是什么?
答:1)全體業(yè)主所有;2)指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、
改造的資金,以保障物業(yè)售后的維修管理,維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。
2、共用部位包括什么?共用設(shè)施設(shè)備包括什么?
答:共用部位:承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道
等;
共用設(shè)施:電梯、消防設(shè)設(shè)、綠地、道路、下水管道、安全防護(hù)設(shè)施。
3、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步,具體包括那些內(nèi)容?
答:1、制定方案2業(yè)主確認(rèn)3辦理備案4開戶劃款5竣工驗(yàn)收6決算核減
4、《維修和更新、改造方案》業(yè)主如何確認(rèn)?
1、《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)
人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意
5、業(yè)主家中自來水主干管破裂可以使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修嗎?為什么?
不能。在保修范圍內(nèi)的;應(yīng)有專有部門來承擔(dān)的;專業(yè)施工損失或人為損壞的;合同約
定的有物業(yè)承擔(dān)的。業(yè)主家中自來水主干管不屬于以上范疇,所以不能。
6、在什么情況下可以申請使用房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金?
1)房屋局部屋面滲漏,外檐脫落,道路破損、塌陷等受益范圍、責(zé)任人無法界定的。(2)
突發(fā)電梯故障、排水管道漏水等影響業(yè)主正常使用和住用安全的。(3)經(jīng)業(yè)主大會同意
的其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備緊急維修項(xiàng)目。
論述題:1、淺談如何合理使用專項(xiàng)維修資金。
2、淺談房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的主要用途及與專項(xiàng)維修資金的主要區(qū)別。
答:應(yīng)急解危資金用于物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用、危及人身安全或
者無法界定受益人等緊急情況時的維修。專項(xiàng)維修資金來自賬戶管理、便于使用范圍、
確認(rèn)方式、劃款決算都有所區(qū)別,存分體現(xiàn)了應(yīng)急解危方案方便高效的優(yōu)越性,專項(xiàng)維
修基金由建設(shè)單位、業(yè)主在購房時統(tǒng)一交存、具有按戶繳存、記賬到套、集體確認(rèn)等特
點(diǎn)。應(yīng)急解危資金是對專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充,它以單個物業(yè)項(xiàng)目為單位立賬。該資金改
變必須由每戶業(yè)主簽字確認(rèn)的使用方式,進(jìn)一步簡化資金實(shí)用程序。提高資金使用效率,
有效發(fā)揮資金的應(yīng)急保障作用
十六、檔案皿
簡答題:1、建立業(yè)主檔案應(yīng)包括哪些資料?
答:(1)業(yè)主入住通知書。(2)業(yè)主基本情況登記表。(3)業(yè)主入住手冊,業(yè)主入住須知。
(4)管理規(guī)約及確認(rèn)書。(5)前期物業(yè)管理服務(wù)合同確認(rèn)書。(6)房屋裝修管理協(xié)議等。
(7)車輛情況(汽車、摩托車、自行車)等。
2、物業(yè)項(xiàng)目檔案建立工作中應(yīng)注意哪幾個問題?
1、收集資料要全面2、整理資料要規(guī)范3、保管資料要科學(xué)4、變更資料要及時5、使
用資料要得當(dāng)6、統(tǒng)計(jì)資料要準(zhǔn)確
3、簡答檔案的管理模式有幾種?
1、集中統(tǒng)一管理模式2、相對集中管理模式3、委托代管模式
4、簡答物業(yè)檔案管理的原則?
物業(yè)管理企業(yè)(項(xiàng)目)檔案管理工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“及時歸檔、合理分類、規(guī)范整理、
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