6月28日成都頂峰為水岸匯景商品房買賣合同

?頂峰.水岸匯景商品房買賣合同?及?定購書?法律釋義周萬俊Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1導言近年來，房地產(chǎn)業(yè)開展非常迅速，房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門，房地產(chǎn)交易頻繁。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售中也存在不少問題，房地產(chǎn)銷售糾紛一定程度上可以說就是?商品房買賣合同?糾紛。本次主要從法律角度釋義我們公司的?定購書?和?商品房買賣合同?的方式，結(jié)合一些典型案例和大家一起學習房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及的法律問題。在司法實踐中比較常見的商品房買賣糾紛，如：廣告宣傳失實，逾期不能正常交付，成心隱瞞相關(guān)資質(zhì)，權(quán)屬證書缺失，一房二賣〞，房屋質(zhì)量低劣等問題，均會在合同釋義中進行講解。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2?“頂峰.水岸匯景〞商品房定購書?1、?商品房買賣合同?的公示公示合同文本是開發(fā)商的行政義務(wù)。?定購書?主要爭議經(jīng)常是：房產(chǎn)商要求購房者在?定購書?中約定時限內(nèi)簽訂正式?商品房買賣合同?，購房者以事先沒見到合同內(nèi)容或以簽訂時對合同條款不能協(xié)商一致為由不簽，從而引發(fā)糾紛。公示的目的在于讓購房者事先閱讀合同內(nèi)容，理解合同條款所蘊含的意思，防止糾紛的出現(xiàn)，并明確屆時不能簽訂合同的責任歸屬。2、?定購書?的法律效力?商品房定購書?是房買賣雙方在簽署?商品房預售〔買賣〕合同?之前簽訂的文書，是對雙方交易房屋的初步確認。雙方約定在簽訂?定購書?后，開發(fā)商收取定金并將在一定期限內(nèi)為購房人保存標的房屋，不得再行售于他人。在商品房交易實踐中它的稱謂或形式繁多，主要有意向書、預定書、認購書、定購書、優(yōu)先購置權(quán)協(xié)議、臨時認購協(xié)議書等等。從法律角度分析，?定購書?是關(guān)于商品房買賣的獨立的預約合同，確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系。這種定購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進行談判的權(quán)利義務(wù)，并非最終必然導致簽約結(jié)果的發(fā)生。而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系,二者有本質(zhì)的區(qū)別。問：?定購書?是否可以視為?商品房買賣合同?？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第5條：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法?第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3“頂峰.水岸匯景〞商品房定購書3、“定金〞與“訂金〞“押金〞有何不同？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第4條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！坝喗皎?、“押金〞性質(zhì)相當于首付款、保證金。不適用懲罰性規(guī)定。4、未取得商品房預售許可證簽訂的?定購書?無效我國對于商品房預售實行許可制度，根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第40條規(guī)定，預售商品房應(yīng)當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件和其他實質(zhì)條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。根據(jù)?合同法?第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的商品房?定購書>屬于違反法律強制性規(guī)定的無效合同。認購無效時，開發(fā)商應(yīng)向認購人返還定金，還應(yīng)承擔締約過失責任。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4“頂峰.水岸匯景〞商品房定購書問：在簽訂?定購書?時未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得，?商品房定購書?是否有效？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。5、簽?定購書?并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟案例：1、羅勇投訴成都恒大銀河新城置業(yè)公司?定購書?陷阱2、成都長城實業(yè)集團?認購書?糾紛辯論狀Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5?商品房買賣合同?法律釋義以下將從法律角度逐條逐款對公司的?商品房買賣合同?進行釋義，并分析相關(guān)的經(jīng)典案例。對合同條文內(nèi)容，請大家參考公司的合同文本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.6首部：出賣人和委托代理人主體信息【釋義】我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立?商品房買賣合同?，違者訂立的合同無效。依據(jù)?中華人民共和國合同法?〔以下簡稱?合同法?〕第9條的規(guī)定，當事人可以委托代理人訂立合同?，F(xiàn)實中一般為房產(chǎn)公司委托的房產(chǎn)銷售代理公司。將代理機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確表達和保障了開發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.7首部：買受人、共同買受人及代理人信息【釋義】民事權(quán)利能力：自然人出生或企業(yè)、社團成立立即享有。民事行為能力〔無行為能力：不能識別自己行為的精神病人、10歲以下兒童；限制行為能力：不能完全識別自己行為的精神病人、10-18歲；完全行為能力：18歲以上或16歲以上并以自己的勞動收入為主要生活來源的〕代理〔監(jiān)護權(quán)、法定代理、表見代理〕買受人假設(shè)為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人代為訂立合同并填寫相關(guān)內(nèi)容。買受人假設(shè)委托代理人訂立合同的，應(yīng)由委托代理人據(jù)實填寫相關(guān)內(nèi)容。法定代理〔表〕人〔監(jiān)護人〕代為簽署合同應(yīng)出具證明法定代理〔表〕權(quán)〔監(jiān)護權(quán)〕的文件，如：?戶口簿?、?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?等；委托代理人代為簽署合同需要出具?授權(quán)委托書?。案例：慎用未成年人名義購房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.8第一條工程建設(shè)依據(jù)【釋義】本條是關(guān)于所交易商品房的工程建設(shè)依據(jù)，是出賣人擁有工程的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。1、開發(fā)商土地取得方式一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地〔出讓〕或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地〔轉(zhuǎn)讓〕。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地〔劃撥〕，如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)的經(jīng)濟適用住房。未變更土地性質(zhì)的集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā)〔小產(chǎn)權(quán)房〕；非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)的劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。是否還有其它變通方式？2、土地使用年限根據(jù)我國?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按以下用途規(guī)定：〔一〕居住用地70年；〔二〕工業(yè)用地50年；〔三〕教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；〔四〕商業(yè)旅游、娛樂用地40年；〔五〕綜合或者其他用地50年。〞需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟適用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.9第一條工程建設(shè)依據(jù)3、商品房工程的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品房預售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。4、國有土地使用證開發(fā)商只有按程序支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領(lǐng)取?國有土地使用證?，取得出讓土地使用權(quán)，才能獲得合法的開發(fā)資格。開發(fā)商必須擁有?國有土地使用權(quán)證?方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的?國有土地使用權(quán)證?。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金〔未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有?臨時國有土地使用證?而非?國有土地使用證?，銷售許可證的范圍就只能是規(guī)劃工程的局部樓體，或者局部樓層。對于購房者來說可能出現(xiàn)的風險是：如果開發(fā)商只有臨時土地使用證，比方說，他交了50%的土地出讓金，就不可能向別的開發(fā)商一樣擁有70年土地使用權(quán)，那么購房者所得到的產(chǎn)權(quán)證就會出現(xiàn)問題?！常欢强撮_發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款〔以土地作為抵押物辦理貸款的，?國有土地使用證?上往往作備案登記〕。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.10第一條工程建設(shè)依據(jù)5、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。?建設(shè)工程施工許可證?是工程施工建設(shè)合法的憑證，沒有此證，為違法施工。6、在購房現(xiàn)場需要審驗開發(fā)商相關(guān)證書和批準文件的原件，還應(yīng)該逐項檢查，包括編號、經(jīng)營范圍、銷售許可證號碼、批準機構(gòu)以及銷售方式等，是否與現(xiàn)行的銷售狀況一致。有些開發(fā)商開發(fā)了幾個工程，但有了一個工程的證書，不代表所有樓盤都讓銷售。所以查看證書時要看看用地單位、建設(shè)單位、銷售單位是否與售樓單位一致。案例：李長風訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)商品房買賣合同糾紛案〔無預售許可證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.11第二條商品房銷售依據(jù)

[釋義]本條是對商品房銷售的描述。

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購置時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。期房相對于現(xiàn)房，具有以下特點：

優(yōu)勢：〔1〕、期房一般較現(xiàn)房廉價；

〔2〕、期房的選擇空間較現(xiàn)房大；

〔3〕、隨著房產(chǎn)市場開展，新盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。劣勢：有延期交付、質(zhì)量問題、權(quán)證不能按期辦理等法律風險。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.12第二條商品房銷售依據(jù)2、商品房預售許可證的法律效力?商品房銷售(預售)許可證?是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是房管局，證書由房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應(yīng)“對號入座〞，提高自身風險防范能力。?城市商品房預售管理方法?第6條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得?商品房預售許可證?。未取得?商品房預售許可證?的，不得進行商品房預售。根據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，無預售許可證簽訂的?商品房買賣合同?無效。3、商品房銷售的其他依據(jù)按?城市商品房預售管理方法?第5條商品房預售條件的規(guī)定，開發(fā)商除獲得?預售許可證?外，一般還應(yīng)具備以下證件：?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開工證?、?國有土地使用證?即俗稱的“五證齊全，方可預售〞。開發(fā)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗開發(fā)商的相關(guān)工程驗收證明文件。案例：田玲玲訴新鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)四方房產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案〔無預售許可證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.13第三條買受人所購商品房的根本情況1-4款【釋義】首先本條所涉及的房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語需要作簡單的介紹：“幢〞――是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋?！敖Y(jié)構(gòu)〞――主要分為鋼、鋼筋混凝土結(jié)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等?！胺忾]陽臺〞――建設(shè)部?住宅建筑設(shè)計標準?中，對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺。〞非封閉陽臺是指封閉陽臺外的陽臺?！苍诤炗嗁彿亢贤瑫r，如果以套內(nèi)建筑面積計價，全封閉陽臺全部面積都計入房屋面積；未封閉陽臺一半面積計入房屋面積〕?！肮灿薪ㄖ娣e〞(公有建筑面積)――共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法是整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積?！胺謹偟墓灿薪ㄖ娣e〞――根據(jù)建設(shè)部?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么(試行)?規(guī)定，各套(單元)分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分攤的建筑面積。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.14第三條買受人所購商品房的根本情況1-4款“房屋層數(shù)〞――是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上〔不含2.20m〕的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層〔夾層〕、插層、閣樓〔暗樓〕、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，購房者與開展商是可以協(xié)商確定公攤面積。如果雙方協(xié)商一致，公攤面積完全可以約定。為保障購房者的權(quán)益，防止不必要的糾紛，在簽訂本條內(nèi)容時應(yīng)盡量應(yīng)用標準房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語。本條中尤需注意的是對“公攤面積〞的認識和理解，商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍效勞的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。屢次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.15第三條買受人所購商品房的根本情況1-4款所謂的使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。一般情況下設(shè)計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72%—75%之間，高層板樓住宅約在78%—80%之間，多層住宅建筑約在85%左右。購房者買樓前可先通過計算所買房子的使用率，來判斷房子的設(shè)計和價格是否合理。根據(jù)省建設(shè)廳“川建發(fā)[2004]132號文〞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)對預售商品房面積進行預測繪。需要注意的是，房產(chǎn)預測面積并非房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，商品房竣工驗收合格后，原房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)當對建成后的商品房進行復核測繪，出具正式房產(chǎn)測繪成果報告，并向購房人公示。房產(chǎn)實測報告是具有法律效力的測繪文件。依據(jù)?房產(chǎn)測繪管理方法?第18條及?商品房銷售管理方法?第34條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積應(yīng)當在房產(chǎn)實測面積的根底上，經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認后，方能作為產(chǎn)權(quán)登記面積納入房產(chǎn)檔案。因此，預測面積不會對最終的產(chǎn)權(quán)登記面積造成影響。問：業(yè)主是否可以封閉陽臺？司法實踐中，對業(yè)主是否有權(quán)封閉陽臺支持和反對皆有。2007年6月，安徽蕪湖法院在其判決中認為：業(yè)主和物管之間形成了物業(yè)效勞管理關(guān)系，該小區(qū)?業(yè)主公約?對其具有約束力，物管要求業(yè)主撤除為了封閉陽臺所搭建的構(gòu)筑物的要求，法院予以支持。2021年3月，江蘇南通法院以?商品房買賣補充協(xié)議?格式條款不能限制“專有物權(quán)〞、封閉陽臺沒損害他人利益、物權(quán)高于“整體美觀〞為由判決業(yè)主可以封閉陽臺。2003年7月4日?天府早報?、?華西都市報?等以?蓉城首案：物管告業(yè)主封陽臺?為題，報道了成都森宇物業(yè)與業(yè)主羅永勝因封陽臺對簿公堂一事，判決結(jié)果我們不得而知。案例：北京大成物業(yè)管理公司與李恕等長安新城12名業(yè)主封陽臺糾紛案〔央視經(jīng)濟頻道〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.16第三條買受人所購商品房的根本情況5-14款【釋義】1、依照?商品房銷售管理方法?，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價，除此之外，買賣雙方還可依?合同法?自行約定其他計價方式。本條將住宅商品房約定為按套內(nèi)建筑面積計價，相對有助于保護買受人權(quán)益。2、購房人應(yīng)注意商品房“價外價〞問題個別開發(fā)商除收取按面積計得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費工程，因此，購房人在支付房款時應(yīng)當對這些收費工程加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付。案例：填錯房價算優(yōu)惠？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.17

第四條抵押情況

【釋義】本條是關(guān)于所交易商品房的抵押情況。依據(jù)?擔保法?的規(guī)定，出賣人已設(shè)定抵押的房產(chǎn)出賣給買受人時，應(yīng)當告知買受人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實，因為如果該房地產(chǎn)已抵押并辦理了登記，那么買受人所買受的房產(chǎn)就存在他人抵押權(quán)的負擔，如果出賣人屆期不能歸還貸款，抵押權(quán)人〔一般是銀行〕就可以行使抵押權(quán)將該房地產(chǎn)通過拍賣、折價等方式優(yōu)先受償，自身的利益將會受到損害。因此如果所交易房產(chǎn)已經(jīng)辦理了國土使用權(quán)抵押或在建工程抵押，出賣人應(yīng)當在此據(jù)實填寫，并將抵押權(quán)人同意該商品房預售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定置于本合同附件三。出賣人應(yīng)當對填寫內(nèi)容的真實性負責，假設(shè)違背事實進行填寫，那么不能排除出賣人欺詐騙購的成心。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購置的，上述風險由買受人自行負擔。本條所謂的“分攤的土地使用權(quán)抵押〞，是指將房產(chǎn)所占用土地的國有土地使用權(quán)抵押給他人。?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?第3條第5款規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔保的行為。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.18第四條抵押情況在實踐中還存在先以在建工程抵押，建設(shè)到一定程度后，解除國土使用權(quán)抵押，保存房產(chǎn)抵押的情況。如果買受人是在解除國土使用權(quán)抵押、保存房產(chǎn)抵押之后買受房產(chǎn)，并且所買受的房產(chǎn)屬于房產(chǎn)抵押標的范圍之內(nèi)，那么此處不應(yīng)填寫“在建工程抵押〞一欄，而應(yīng)在最后的空白欄直接填寫該房產(chǎn)被抵押的情況。由于房地產(chǎn)抵押可以有多個抵押權(quán)人，設(shè)定的時間有先后順序之別，同時在現(xiàn)房銷售中還存在現(xiàn)房抵押的情況，所以本條空白欄也可以供交易雙方自行填寫。案例：王某訴某房產(chǎn)公司商品房買賣糾紛案〔隱瞞商品房抵押事實，欺詐、撤銷、加倍索賠〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.19第五條付款方式及期限

【釋義】1、以按揭付款方式購房所產(chǎn)生的五個法律關(guān)系：〔1〕、主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系；二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系?！?〕、從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系；二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系〔有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔?！?；三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息。2、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂?借款合同?，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，那么該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成?商品房買賣合同?不能履行雙方互不負違約責任，并可以請求解除?商品房買賣合同?，開發(fā)商應(yīng)將收受的購房款本金及利息返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，那么需要由責任人承擔其相應(yīng)的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.20第五條付款方式及期限問：?商品房買賣合同?解除后，要求解除和銀行的貸款合同是否會得到法律支持？3、按揭付款方式后續(xù)法律問題〔1〕、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項分別退還給購房人和銀行?！?〕、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并辦理他項權(quán)利登記之日止；二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行歸還全部貸款本息前均需承擔擔保責任。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身合同約定的義務(wù)，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.21第五條付款方式及期限問：談戀愛期間買的房，離婚時如何處理？如：某男2021年1月1日按揭購置住房后與某女并認識談戀愛，2021年3月1日雙方結(jié)婚，2021年5月1日取得房產(chǎn)證，2021年7月1日雙方離婚，該財產(chǎn)如何處理？案例：1、唐＊訴北京＊＊房產(chǎn)公司無法辦理按揭要求解除房屋預售合同2、如何躲避按揭購房的法律風險？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.22第六條權(quán)利瑕疵擔保責任【釋義】本條是出賣人對交易房產(chǎn)承擔權(quán)利瑕疵擔保責任的表達。旨在保護買受人的權(quán)益，防止買受人因出賣人一房多賣、房屋被抵押、查封等情況遭受損失。但規(guī)定過于籠統(tǒng)，即“產(chǎn)權(quán)糾紛〞“債權(quán)債務(wù)糾紛〞究竟是指什么糾紛，“全部責任〞又指哪些責任承擔形式？出現(xiàn)問題只能按相關(guān)法律規(guī)定處理。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?對本條的具體情況做了較為細致的規(guī)定，如第8條：具有以下情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房以預售許可證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.23第六條權(quán)利瑕疵擔保責任?城市房地產(chǎn)管理法?第37條規(guī)定，以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：〔一〕以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的〔支付土地出讓金及總投資額25%以上〕；〔二〕司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；〔三〕依法收回土地使用權(quán)的；〔四〕共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；〔五〕權(quán)屬有爭議的；〔六〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；〔七〕法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。案例：房產(chǎn)公司將爭議房屋出售給第三人是否構(gòu)成一房數(shù)賣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.24第七、八條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

【釋義】以上兩條是對有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計變更的程序、范圍及法律后果的約定，主要是針對商品房預售中可能出現(xiàn)的問題，現(xiàn)房銷售一般不存在此類問題。本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更；約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計變更。如開發(fā)商將原設(shè)計應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預制樓板，將原設(shè)計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設(shè)計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設(shè)計的普通線預埋變更為加裝以太網(wǎng)預埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人。依據(jù)?商品房銷售管理方法?第24條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。〞本合同第八條約定的規(guī)劃、設(shè)計變更確立之日，為設(shè)計審查單位批準變更之日。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.25第七、八條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定本合同第八條所謂的“規(guī)劃變更〞，應(yīng)當是指出賣人向規(guī)劃部門申請批準變更房產(chǎn)工程原規(guī)劃事項的審批變更，并不包括政府對某一區(qū)域所進行的市政規(guī)劃變更。關(guān)于規(guī)劃變更的問題，本示范合同第七條第二款在上述?銷售方法?第24條的根底上增加了需要買受人的書面同意作為變更前提的約定，同時明確了即使規(guī)劃變更經(jīng)過了買受人同意和規(guī)劃部門許可，只要因規(guī)劃變更給買受人造成了損失，出賣人就應(yīng)當承擔補償責任。需要注意的是，第七條的約定不視為買受人對退房權(quán)的放棄，也就是說，如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設(shè)計審查單位的許可并且變更了原規(guī)劃、設(shè)計事項，那么依據(jù)?銷售方法?第24條的規(guī)定，出賣人仍然應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人應(yīng)當在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，屆期未作書面答復的，視為同意變更。如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設(shè)計審查部門的變更批準并變更了原規(guī)劃、設(shè)計事項，并且出賣人未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人的，買受人可以行使退房權(quán)，并請求出賣人承擔違約責任；如果買受人不退房的，可以依據(jù)本合同第八條第三款請求出賣人承擔補償責任。如果出賣人在變更之前已取得了買受人的書面同意并得到了規(guī)劃部門的許可，那么出賣人不再對買受人負有通知義務(wù)。此外，買受人書面同意的變更內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃部門、設(shè)計審查單位的許可及實際變更的內(nèi)容一致，否那么，應(yīng)當認為出賣人就該規(guī)劃變更事項未通知買受人。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.26第七、八條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定本條要求購房人在接到開發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的送達證據(jù)問題，建議：開發(fā)商和購房人在向?qū)Ψ桨l(fā)通知或回復時，必須書面以方式，而且要求對方書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的，應(yīng)采用公證送達的方式予以證據(jù)保全。

“買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。〞是一個法律白條。試問，在已經(jīng)出現(xiàn)危機或者糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有能力“應(yīng)當〞與開發(fā)商達成新的補充協(xié)議。案例：邱某某與廣州某實業(yè)關(guān)于以變更規(guī)劃設(shè)計為由要求解除商品房買賣合同糾紛案——是否擅自變更了涉案物業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計？是否違法建筑？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27第九條逾期付款責任

【釋義】1、逾期付款違約責任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款達一定期間，構(gòu)成根本違約?；谝话氵`約與根本違約的理論，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金；構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還可要求違約方承擔終止合同所造成的經(jīng)濟損失。2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第15條規(guī)定；出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。從上述司法解釋分析，商品房買賣的標的物是一項重大資產(chǎn)，立法者期望雙方應(yīng)給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，在設(shè)定本條開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間時，一般定為3個月為宜，至少不應(yīng)少于2個月，如果購房人在簽訂后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.28第九條逾期付款責任3、逾期付款違約金標準的設(shè)定?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第16條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。?解釋?第17條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。結(jié)合上兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應(yīng)設(shè)在以下區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130％。設(shè)定的標準如果低于或高于此區(qū)間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。案例：公司的?關(guān)于催促簽訂<商品房買賣合同>的函?〔履約催告〕和?催款函?〔付款催告及解除權(quán)行使〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.29第十條交付條件

【釋義】本條是關(guān)于交房條件的約定，包括交房期限和所交付房屋應(yīng)當具備的其他條件。其中第〔二〕款第1、2項及?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?是默認的出賣人在交房時應(yīng)當提交的文件。其他各項可以由雙方自行約定。案例：雷健與被成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)商品房買賣合同糾紛案〔交付條件〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.30第十一條市政根底設(shè)施和其他設(shè)施的承諾【釋義】本條是關(guān)于與商品房正常使用相關(guān)的各項設(shè)施條件的約定?；诠脡艛嗥髽I(yè)的強有力優(yōu)勢地位，無論是開發(fā)商還是購房人都處于相對弱勢。根據(jù)不同的根底設(shè)施、公共配套建筑，設(shè)定合理期間履行合同對于買賣雙方均有益處。關(guān)于房屋根底設(shè)施、公共配套建筑的交付使用條件，現(xiàn)行法律是有其強制性規(guī)定的，并不以當事人雙方的約定為必要。例如：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程施工時，必須經(jīng)公安機關(guān)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得投入使用。〞案例：小區(qū)附屬設(shè)施交付延遲開發(fā)商被判違約Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.31第十二條逾期交房責任【釋義】本條是關(guān)于出賣人逾期交房責任的約定，與本合同第十條所涉及的買受人逾期付款責任形成對應(yīng)關(guān)系。按?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第15條，在出賣人逾期交房的情況下，買受人的合同解除權(quán)也是有相應(yīng)期限的。從約定的角度分析本條款，本條款的各項設(shè)置應(yīng)與第十條的約定相對等。如：開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。但無合同約定而完全按法律規(guī)定處理時是否對等？請看下面2點分析：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.32第十二條逾期交房責任1、?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第17條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。司法解釋顯然更側(cè)重保護購房人的權(quán)益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率要高的多，比逾期金額的同期銀行貸款利率還要高的更多。2、如果因開發(fā)商逾期交付房屋導致購房人解除?商品房買賣合同?的，開發(fā)商除需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執(zhí)行。而購房者逾期付款，卻只支付違約金。案例：周元福、閻生訴上海潤杰置業(yè)房屋買賣糾紛案〔延期交房〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.33第十三條面積差異處理

【釋義】本條是關(guān)于因所交易商品房的預測面積和實測面積存在誤差而對實際結(jié)算價款應(yīng)做補、退或其他處理方式所做的約定。需要注意的是，是按套內(nèi)建筑面積計算還是按建筑面積計算應(yīng)與本合同第三條雙方的約定一致。對于經(jīng)濟適用房，由于在本合同第三條對套內(nèi)建筑面積和建筑面積都進行了填寫，如果發(fā)生面積差異糾紛，應(yīng)當以“就低不就高〞的原那么選擇總價款較低的那種面積計算方式填寫。同時需注意，在本合同第三條約定按建筑面積計價時，依據(jù)本條關(guān)于按建筑面積計價的面積差異糾紛處理方式，應(yīng)當同時分別計算出建筑面積的實測/預測誤差比絕對值和套內(nèi)建筑面積的實測/預測誤差比絕對值，如果二者均在3%內(nèi)，那按實測建筑面積結(jié)算價款；如果二者中有一項超出了3%，那買受人有權(quán)選擇退房或繼續(xù)履行。1、法律不完善之處：建設(shè)部?商品房銷售管理方法?第20條規(guī)定，當事人應(yīng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，未作約定的，按以下原那么處理……?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)面積〞系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。本規(guī)定沒有明確界定公攤面積的變化在多大幅度內(nèi)是買賣雙方所能接受的，對下面第2點的情況無法處理，還會遇到下面第3點的不利問題。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.34第十三條面積差異處理?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第14條面積誤差處理方式的規(guī)定中，采用了“交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符〞的表述，較?商品房銷售管理方法?第二十條有進步，但是仍然對面積誤差的規(guī)定處理有漏洞，具體例舉見下面第2、3點。?解釋?對當事人選擇按建筑面積處理誤差時，對因公攤面積增加導致套內(nèi)建筑面積縮小時如何處理沒有做出規(guī)定。其他法律法規(guī)對公攤面積的變化在多大幅度內(nèi)視為正常也缺乏可操作性的規(guī)定，因而導致不同的理解，反映在司法實踐中就是出現(xiàn)不同的裁判。兩部法律的此條規(guī)定都不具強制性，合同雙方可以自由更改或做其它約定。房價下跌，誤差時超出3%時購房可選擇退房。但房價上漲，也退房？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.35第十三條面積差異處理2、約定套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)誤差的處理方法，在公攤面積縮小比例大于套內(nèi)建筑面積縮小比例情況下，明顯對購房者不利?！?〕誤差3%以內(nèi)：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積94平米=套內(nèi)建筑面積89平米+公攤建筑面積5平米；按“據(jù)實結(jié)算房價款〞的約定，少花1平方的錢，少得6平方的建筑面積！假設(shè)合同簽訂套內(nèi)建筑面積10元/平方，那建筑面積為9元/平方；合同簽訂時6平方建筑面積賣價是54元，而交付時少了6平方建筑面積，卻只退款10元。實際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積93平米+公攤建筑面積7平米；按“據(jù)實結(jié)算房價款〞的約定，多花3平方套內(nèi)面積的錢，得一樣的建筑面積！〔2〕、誤差超過3%：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積94平米+公攤建筑面積6平米。按“3%以內(nèi)局部的房價款由買受人補足〞的約定，再多花3平方套內(nèi)面積的錢，得一樣的建筑面積！爭取與開發(fā)商約定“根據(jù)面積實測數(shù)據(jù)計算，以所購住房套內(nèi)建筑面積計價結(jié)算的房價款大于以所購住房建筑面積價格計價結(jié)算的房價款時，按建筑面積價格結(jié)算房價款。〞當然能爭取和開發(fā)商約定“‘建筑面積’和‘套內(nèi)建筑面積’的實測面積與合同約定面積的誤差發(fā)生不等比增長或反向變化時，由購房人選擇是以‘建筑面積’還是以‘套內(nèi)建筑面積’的誤差結(jié)算房款，如果其中任一面積誤差絕對值超過3%，購房人均有權(quán)解除合同〞更為理想。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.36第十三條面積差異處理3、當事人選擇按建筑面積、套內(nèi)建筑面積同時處理誤差時，對因公攤面積增加導致套內(nèi)建筑面積縮小時情況下，明顯對購房者不利?！?〕、誤差3%以內(nèi)：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積87平米+公攤建筑面積13平米。按“實測建筑面積結(jié)算房價款〞的約定，花一樣的錢得縮水的套內(nèi)使用面積！〔2〕、誤差超過3%：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實際交付，建筑面積103平米=套內(nèi)建筑面積86平米+公攤建筑面積17平米。按“建筑面積3%以內(nèi)(含3%)局部的房價款由買受人補足〞的約定，套內(nèi)面積更少，還要再多花3平方建筑面積的錢買公攤。就算公攤只增到14平米，購房者不用補錢，但得到的仍是套內(nèi)建筑面積減少4平米的房。案例：李曼與成都武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商品房銷售合同糾紛案〔面積誤差，逾期辦證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.37第十四條交接手續(xù)

【釋義】本條與第十條就“交付〞和“交接〞的問題做出了相對明確的規(guī)定，前者強調(diào)的是交付的標準和期限，后者強調(diào)的是房屋的轉(zhuǎn)移占有，在法律上有著各自不同的含義。鑒于相關(guān)司法解釋規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外〞。所以購房者在房屋交付不符合法律規(guī)定或合同約定時，不要急于交接房屋，以免給以后追究開發(fā)商的違約責任帶來障礙。在各個樓盤交房過程中，普遍存在局部購房人消極對待接收房屋的現(xiàn)象。原因有很多，如購房人對房屋某處質(zhì)量問題有異議、購房人不愿按期支付購房尾款或維修基金、購房人不愿簽訂物業(yè)管理效勞協(xié)議等等。如果購房人在沒有正當理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發(fā)商造成被動。因此，一般情況下，開發(fā)商會在本條款的空格處加上一句約定：“入住通知送達七日內(nèi)未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經(jīng)如約交付，房屋的風險歸買受人承擔，房屋的物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用也由買受人承擔。〞案例：王英群訴中亨〔河南〕房地產(chǎn)開發(fā)管理商品房買賣合同糾紛案〔契稅滯納金責任、延期交房、陽臺多收費、房屋質(zhì)量維修責任〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.38

第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準的約定第2款第1項\第2、3項【釋義】本款是關(guān)于商品房地基根底及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題處理方式的約定。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞買受人不退房的，應(yīng)當由雙方另行簽訂補充協(xié)議，【釋義】本款是關(guān)于已驗收合格的商品房所存在的其他問題處理方式的約定。在驗收合格的情況下，商品房仍可能存在其他方面的問題，依據(jù)?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?第4條：“?住宅質(zhì)量保證書?是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按?住宅質(zhì)量保證書?的約定，承擔保修責任。〞為此本款可以約定，如果發(fā)生了?住宅質(zhì)量保證書?所規(guī)定的問題，出賣人修復的時間及出賣人所承擔的逾期交房責任或其他損失，第〔3〕項空白欄用于自行約定其他處理方式。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第13條第1款還規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞案例：林怡與四川亞東房產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案〔質(zhì)量問題〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.39第十六條住宅保修責任第1款\第2款【釋義】本款是關(guān)于商品房質(zhì)量保修問題的約定。就商品房住宅而言，1998年9月1日開始實施?商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?，明確了房產(chǎn)公司交付銷售的新建商品房住宅時，必須提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?住宅質(zhì)量保證書?可以作為商品房買賣合同的補充約定。該規(guī)定對商品房住宅各部位、部件保修內(nèi)容及保修期作了明確規(guī)定。同時，?商品房銷售管理方法?第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于?規(guī)定?中確定的最低保修期限的，保修期不得低于?規(guī)定?中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。〞對非住宅商品房而言，雙方還可通過補充協(xié)議對相關(guān)保修事項加以約定?！踞屃x】本款是關(guān)于商品房保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的處理方式的約定。需要注意的是，依據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第13條第1款的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.40第十七、八條商品房節(jié)能措施和使用承諾

【釋義】本款是關(guān)于商品房節(jié)能措施的約定。屬于行政義務(wù)也屬于合同義務(wù)?！踞屃x】本款是關(guān)于買受人對商品房使用承諾的約定。商品房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準和設(shè)計單位設(shè)計后確定的，具有整體屬性，一經(jīng)建成，不得擅自變更。對于買受人而言，也應(yīng)遵守此類規(guī)定。本條同時強調(diào)了與商品房有關(guān)的公共部位和設(shè)施的權(quán)利、義務(wù)和責任問題，因此需要結(jié)合本合同第三條、第十一條的內(nèi)容做全面的約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.41第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔一〕初始登記【釋義】本款是關(guān)于商品房預售中出賣人辦理樓棟初始登記〔即辦理大產(chǎn)權(quán)證〕的時間及逾期未能辦理所應(yīng)承擔責任的約定。與本款相關(guān)的還有本合同的第十條、第十三條和第十五條。如果雙方已在第十一條約定了樓棟產(chǎn)權(quán)證是交房時所應(yīng)提供的文件，而交房時未能提供的，應(yīng)依本合同第十四條和第十二條由出賣人承擔逾期交房責任。本款第1項可以被認為是這一問題的進一步約定，即明確即使出賣人已承擔了逾期交房責任，但只要在本款約定的時間內(nèi)未能辦理大產(chǎn)權(quán)證，那么買受人就享有合同解除權(quán)，可以要求退房〔退房不現(xiàn)實，房價漲跌差、裝修費用、家居搬遷、使用折舊如何計算處理？〕，并請求出賣人承擔違約責任。與以前的示范合同存在重大不同的是，本款第1項將出賣人逾期未能辦理大產(chǎn)權(quán)證也作為了買受人享有合同解除權(quán)的原因之一，這是對買受人權(quán)益的進一步保護。本款第二項空白欄可以用于雙方自行約定其他處理方式，也可以對前一項作補充約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.42第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記【釋義】本款是關(guān)于商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)事項及逾期未能辦理轉(zhuǎn)移登記相關(guān)問題處理方式的約定。假設(shè)采用買受人委托出賣人辦理方式，在辦理轉(zhuǎn)移登記時還需要出賣人出具買受人的授權(quán)委托書。1、開發(fā)商三項主要義務(wù)一般而言，開發(fā)商在辦理權(quán)屬證書問題上有三項主要義務(wù)，一是初始登記〔即大產(chǎn)權(quán)〕時的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)〔即小產(chǎn)權(quán)或分戶產(chǎn)權(quán)〕時其承擔協(xié)辦義務(wù)；三是商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的協(xié)助義務(wù)。2、關(guān)于商品房產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行法律法規(guī)：?商品房銷售管理方法?第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門。〞第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。〞?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋施工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。〞?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第33條規(guī)定：“預售商品房的購房人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.43第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；〔二〕商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；〔三〕商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。〞第19條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞所謂的“９０〞天辦證期限是指在雙方當事人沒有特殊約定的前提下，以法律的強制性規(guī)定執(zhí)行。現(xiàn)實中，正常情形下從交房到權(quán)證發(fā)放需要6－12個月的時間。實踐中開發(fā)商一般會與購房者約定遠超過９０天的期限，以防止因權(quán)證不能及時到位所發(fā)生的損失。而且出于按揭貸款擔保人的義務(wù)考慮，開發(fā)商也會在補充協(xié)議中要求購房者一定要委托其進行權(quán)屬登記事宜，并為購房者設(shè)定一定的義務(wù)，這也是應(yīng)引起注意的。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.44第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記3、不能取得權(quán)證的常見原因：不能辦理或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原因，也有購房人的原因。開發(fā)商的主要原因有：1、工程未經(jīng)立項批準的；2、工程未取得規(guī)劃審批的；3、房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的；4、房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費、土地出讓金等。這就可能不僅是遲延辦證的違約責任，也可能會發(fā)生惡意欺詐雙倍賠償?shù)膯栴}。購房人的主要原因有：1、購房者沒有交納相關(guān)的稅費；2、沒有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)委托書的。4、違約救濟模式：示范文本中要求購房人采取一種2選1的違約救濟模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。因為合同終究要過開發(fā)商這一關(guān)，購房人最終往往被迫選擇了第2項――不退房。是不是當事人在合同中約明了“不退房〞，就一定不能退房呢？當然不是，只要商品房買賣合同約定的或者?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房人仍舊可以單方行使退房的權(quán)利。案例：1、何珍瑤與成都武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司房屋買賣合同糾紛案〔逾期辦證〕

2、超過訴訟時效，業(yè)主要求開發(fā)商支付逾期協(xié)助辦證違約金終審敗訴〔武侯區(qū)人民法院一審，成都中院終審〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.45第二十條共有權(quán)益的約定

【釋義】本條是關(guān)于商品房共有權(quán)益、建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。1、本條款的約定屬于無處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動產(chǎn)所有權(quán)衍生而來，當所有權(quán)掌握在開發(fā)商手中時，這些權(quán)利屬于開發(fā)商；當開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割。任何一個購房個體都無權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進行處置，更不可能在不受開發(fā)商影響的情況下達成所謂的一致。2、開發(fā)商“買頂層送屋頂平臺〞，如與該棟樓全體業(yè)主無特別約定便屬無效條款。屋頂平臺或稱曬臺、露臺。從結(jié)構(gòu)和功能上分析，屋頂平臺不僅是下層單元的“蓋〞，還是整棟房屋的“頂〞，而且平臺上半局部及其上部空間不屬于下層單元，為整棟房屋全體業(yè)主共同所有。屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構(gòu)件，起著覆蓋承重，遮風排水和保溫隔熱、消防疏通的作用。從所有權(quán)角度分析，異產(chǎn)毗連房屋〔指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋〕的毗連局部，往往既是某個業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個組成局部，同時也是與其他業(yè)主共有的一局部，這個毗連局部同時具有專有及共有的屬性。商品房在未經(jīng)出售前，房屋歸開發(fā)商所有；出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有，由此，屋頂平臺的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即在商品房未出售前，屋頂平臺的所有權(quán)人為開發(fā)商；商品房出售后，屋頂平臺的所有權(quán)人為全體業(yè)主。因此，開發(fā)商不可能為屋頂平臺永遠的唯一主人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的，在此情形下，他就無權(quán)獨立對屋頂平臺的使用權(quán)加以處置，甚至將屋頂平臺使用權(quán)當成是一種商品加以買賣盈利。案例：廈門“物權(quán)法第一案〞開庭〔小區(qū)廣告收益？〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.46第二十一條附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

【釋義】本條是關(guān)于商品房附屬建筑物、構(gòu)筑物是否隨商品房一并轉(zhuǎn)讓的約定，由雙方自行約定填寫。問：地下車位、地面車位、人防車位所有權(quán)歸誰？目前小區(qū)的車位分為三種：第一種，人防工程車位：根據(jù)人防規(guī)定，小區(qū)必須配備人防工程，開發(fā)商不擁有產(chǎn)權(quán)，只擁有使用權(quán)，不得出售。如果開發(fā)商將建設(shè)人防工程的本錢分攤到銷售的商品房本錢當中，那么業(yè)主擁有使用權(quán)。第二種，開發(fā)商投資的車位：開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的車位，包括地下停車庫以及專門建設(shè)的地上停車區(qū)域，如有些小區(qū)用裙樓來建設(shè)的多層停車位。這應(yīng)該歸開發(fā)商所有。第三種，地面車位：這在?物權(quán)法?中已經(jīng)明確，?物權(quán)法?規(guī)定小區(qū)的地面車位屬于全體業(yè)主共有，如何使用需要經(jīng)過全體業(yè)主共同決定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.47第二十一條附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定問：小區(qū)內(nèi)會所、游泳池、幼兒園歸誰所有呢？主題詞：規(guī)劃、公攤、本錢、約定2、法律依據(jù)?物權(quán)法?第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。〞第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.48第二十二、三條前期物業(yè)效勞和專項維修資金【釋義】本條是關(guān)于前期物業(yè)效勞的約定。在業(yè)主大會成立前先由出賣人代買受人選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，出賣人選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有相應(yīng)的資質(zhì)，并應(yīng)在本條如實填寫資質(zhì)證書號、相關(guān)物業(yè)管理收費價格、收費工程、收費方式等欄目。2004年已公布了?業(yè)主臨時公約〔示范文本〕?和?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?〔建住房[2004]155、建住房[2004]156號〕，買受人可以參照制定。出賣人應(yīng)當依照本條約定選聘物業(yè)管理企業(yè)，如需更換，須與買受人另行補充約定，不得隨意更換。案例：關(guān)注成都物管第一案〔收物業(yè)費〕【釋義】本條是關(guān)于專項維修資金繳納的填寫欄目，由雙方自行約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.49第二十四條不可抗力

【釋義】按約定期限向購房人交付房屋是開發(fā)商主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責。關(guān)于不可抗力和其他免責事由：1、不可抗力僅指不可預見，不可防止并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，