武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院862綜合知識(shí)（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、行政管理學(xué)）歷年考研真題匯編（含部分答案）

目錄

2011年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院866綜合知識(shí)（含土地經(jīng)

濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2010年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院863綜合知識(shí)（含土地經(jīng)

濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2009年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院859綜合知識(shí)（含土地經(jīng)

濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2007年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院458綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答案）

2006年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院471綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答案）

2005年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院488綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答案）

2011年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院866綜合知識(shí)（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管

理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2010年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院863綜合知識(shí)（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管

理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2009年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院859綜合知識(shí)（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管

理學(xué)、行政管理學(xué)）考研真題

2007年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院458綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題

2007年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院458綜合知識(shí)（含管理學(xué)、土地資源管

理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答

案）

武漢大學(xué)2007年攻讀碩士學(xué)位研究生入學(xué)考試試題

科目名稱：綜合知識(shí)(含管理學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué))

科目代碼458

注意：所有的答題內(nèi)容必須答在答題紙上，凡答在試題或草稿紙上

一律無效。

一、辨析題(共5題，每小題6分，共30分，判斷正確得2分，說明合

理得4分)

1．土地利用的效益評(píng)價(jià)包括經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

2．審計(jì)分為內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)兩種類型

3．人、機(jī)、料各種結(jié)合方式的改進(jìn)和更新就是制度創(chuàng)新

4．集約度是指單位土地面積上所投資本和勞動(dòng)的數(shù)量

5．按照扇形布局的設(shè)想，一座樓房的各層按其余外面聯(lián)系的方便

程度，可分別劃歸不同圈層

二、簡答題(共8題，每小題10分，共80分)

1．土地市場的功能與運(yùn)行條件

答：（1）土地市場的功能

①優(yōu)化配置土地資源

土地資的配置方式因配置于手段不同而分為行政劃撥方式和市場方

式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者

手中，實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。中國幾十年的實(shí)踐證

明，這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的，極易造成土地資源

的巨大浪費(fèi)。

②調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)

制為核心的市場機(jī)制就像一只“無形的手”，時(shí)刻對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)的產(chǎn)

業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地

租、地價(jià)是土地市場中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)

中配置的重要信號(hào)這種信號(hào)比任何其他非經(jīng)濟(jì)信號(hào)和指令更科學(xué)，更能

促進(jìn)生產(chǎn)力布局的優(yōu)化。比如，一個(gè)城市工業(yè)用地供給過多，而商業(yè)服

務(wù)業(yè)用地供給過少，則工業(yè)用地價(jià)格就會(huì)下降，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地價(jià)格就

會(huì)上升，理性的供給者就會(huì)減少其工業(yè)用地供給而增加商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

的供給，以獲取更大的利益。這種市場的調(diào)節(jié)通過對(duì)土地在工業(yè)與商業(yè)

服務(wù)業(yè)之間的合理分配而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

③健全市場體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

一個(gè)完整的市場體系，不但有消費(fèi)品市場、一般生產(chǎn)資料市場，還

應(yīng)包括金融市場、土地市場、房產(chǎn)市場、勞務(wù)市場、技術(shù)市場等。市場

機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基

本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)其市場配置，才能健全市場體系，最大限度地發(fā)

揮市場機(jī)制的作用。

（2）土地市場的運(yùn)行條件

①市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

價(jià)格機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等市場機(jī)制是決定理性的市場參與者行為的主

要因素，是市場運(yùn)行的內(nèi)因和原動(dòng)力；一切非經(jīng)濟(jì)的行政二法律、道德

等力量只有通過市場機(jī)制才能發(fā)揮作用，是市場運(yùn)行的外困和推動(dòng)力。

土地市場的運(yùn)行同樣離不開市場經(jīng)濟(jì)這一最基本的外部環(huán)境。

②土地產(chǎn)權(quán)明晰

產(chǎn)權(quán)明晰是現(xiàn)代企業(yè)的基本標(biāo)志，具有明晰產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)又是市

場經(jīng)濟(jì)的基本要素。土地是最基本的資產(chǎn)，無論是私有或公有，明晰的

土地產(chǎn)權(quán)是建立土地市場的最基本條件。由于土地市場的客體是土地的

各種權(quán)利，如果權(quán)利界定不明、歸屬不清，權(quán)利的交易就無法進(jìn)行。因

此，明晰土地所有權(quán)及以所有權(quán)為核心的各種派生權(quán)利是土地市場運(yùn)行

的基本前提。

③發(fā)達(dá)的土地金融市場

土地開發(fā)是一項(xiàng)投資額巨大、回收期很長的投資活動(dòng)。世界各國的

經(jīng)驗(yàn)表明，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。大多的土地投資者難以

靠個(gè)人資本進(jìn)行土地開發(fā)，而必須借助銀行的資金。具有健全和完善的

銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式，土地市場才能繁榮興

旺。

④完善的土地法規(guī)

法律法規(guī)是政府對(duì)市場進(jìn)行干預(yù)的基本手段。為了建立正常的土地

市場秩序，保護(hù)土地投資者利益及交易雙方的權(quán)益，解決地產(chǎn)糾紛，抑

制土地投機(jī)，引導(dǎo)土地市場健康發(fā)展等，都需要建立配套的土地法規(guī)。

健全的土地法律法規(guī)是土地市場運(yùn)行的根本保證。

⑤良好的市場中介機(jī)構(gòu)

土地市場是一個(gè)不完全市場。由于土地市場信息不全和需要大量專

業(yè)知識(shí)，大多數(shù)市場主體處于不對(duì)等的位置。為了土地交易順利進(jìn)行，

服務(wù)于土地市場的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必不可少。土地價(jià)格評(píng)估、土地交易

法律政策咨詢、土地交易經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)，是土地市場運(yùn)行的潤滑劑。

2．土地金融的特點(diǎn)及作用

答：（1）土地金融土地金融是以土地經(jīng)營為目的的資金融通活

動(dòng)。

土地金融的主要內(nèi)容包括發(fā)生在土地開發(fā)、利用、經(jīng)營過程中的國

防費(fèi)、警察費(fèi)、貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、

證券發(fā)行與交易，以及土地金融機(jī)構(gòu)所辦理的各種中間業(yè)務(wù)等信用活

動(dòng)。

（2）土地金融的特點(diǎn)

①土地金融是有擔(dān)保的金融

土地金融屬于長期信用，因此要以土地進(jìn)行抵押為融資提供擔(dān)保。

擔(dān)保包括人的擔(dān)保(即信譽(yù)擔(dān)保，具法律效力)和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保，

通常是由信譽(yù)卓著或資本雄厚的第二人(可以是個(gè)人或企業(yè))為債務(wù)人的

債務(wù)清償提供擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行貸款合同時(shí)，該第三人具有代為

履行償還貸款的責(zé)任；物的擔(dān)保，就是以特定的財(cái)物為借款人債務(wù)的履

行作擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，債權(quán)人有權(quán)行使該擔(dān)保物權(quán)，無論債務(wù)

人是否還負(fù)有其他債務(wù)或是否將該擔(dān)保物轉(zhuǎn)讓他人，都能從該擔(dān)保物權(quán)

的執(zhí)行中獲得債權(quán)的優(yōu)先清償。

②土地金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)

土地金融以土地抵押為前提，以土地抵押權(quán)的設(shè)立為開始，并以抵

押權(quán)的注銷(債權(quán)如期清償時(shí))或執(zhí)行(債權(quán)不能清償時(shí))為結(jié)束。中國臺(tái)

灣學(xué)者黃通強(qiáng)調(diào):“抵押權(quán)實(shí)為不動(dòng)產(chǎn)金融之基礎(chǔ)?！彼^抵押權(quán)，就是抵

押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)，即債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)其財(cái)

產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)

人擁有從其抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)?/p>

權(quán)利。

③土地金融一般要實(shí)行證券化

一般地說，土地金融和其他金融一樣，其負(fù)債大多為期限較短、流

動(dòng)性較強(qiáng)的短期負(fù)債，但其資產(chǎn)則具有期限較長、額度較大的特點(diǎn)，當(dāng)

該項(xiàng)信貸資產(chǎn)規(guī)模占銀行信貸資產(chǎn)總量的比重達(dá)到一定比例，通常為

25%—30%時(shí)，銀行便可能面臨資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。為了使這部分長期

資產(chǎn)短期化，即使資產(chǎn)具有流動(dòng)性，有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行證券

化。

④土地金融具有較強(qiáng)的政策性

土地金融是受政府政策干預(yù)較強(qiáng)、獲得政府補(bǔ)貼較多的金融部門。

一方面，農(nóng)業(yè)土地利用、城市規(guī)劃、都市發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)土地

金融有諸多限制；另一方面，城市居民住房問題的解決，關(guān)系到社會(huì)的

安定團(tuán)結(jié)和政局的穩(wěn)定，因此政府通常要透過房地產(chǎn)金融部門，通過各

種獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段，來支持購房貸款的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)居

民的安居樂業(yè)。

⑤土地金融業(yè)務(wù)成本較高，但收益較好

一般講，一宗房地產(chǎn)抵押貸款一般需要經(jīng)歷:借款人資信調(diào)查、房

地產(chǎn)抵押物估價(jià)、抵押物保險(xiǎn)、抵押權(quán)的設(shè)立到注銷，有時(shí)還需執(zhí)行抵

押權(quán)(當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí))；在這一過程中，需要和土地管理部門、產(chǎn)權(quán)

登記機(jī)關(guān)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等部門進(jìn)行聯(lián)系；需要有相關(guān)知識(shí)的專

業(yè)人員協(xié)作，如:土地估價(jià)師、資信評(píng)估人員、律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)紀(jì)人

等的配合，因此，操作較為復(fù)雜，這使得土地金融的經(jīng)營成本較高。但

另一方面，因其涉及的步驟較多，使得房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)派生性較強(qiáng)，

即可帶動(dòng)一些銀行中間業(yè)務(wù)的發(fā)展，為金融部門帶來了可觀的手續(xù)費(fèi)收

入。

3．收益還原法的基本原理及基本公式

答：（1）收益還原法的基本原理

收益法也稱收益還原法、資本化法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正

常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一

定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。

收益還原法是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法之一，在國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)

格評(píng)估中應(yīng)用很廣，又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。其估

價(jià)思想就是房地產(chǎn)價(jià)格等于未來土地上可得到的純收益折算成現(xiàn)在價(jià)值

的總和。

采用收益還原法求算的房地產(chǎn)價(jià)格，被稱為收益價(jià)格。

還原利率，是指用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價(jià)格的比率。

在采用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)確定適當(dāng)?shù)倪€原利率，是準(zhǔn)確計(jì)算

房地產(chǎn)價(jià)格的非常關(guān)鍵的問題。

（2）收益還原法的基本公式

①房地產(chǎn)還原利率不變且大于零，使用年期無限的價(jià)格計(jì)算公式

為：P=a/r

式中：P——房地產(chǎn)價(jià)格

a——房地產(chǎn)純收益

r——房地產(chǎn)還原利率

②房地產(chǎn)使用年期有限且其他因素不變

當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n年時(shí)，其

計(jì)算公式如下：

式中：P、a、r同前；

n——使用房地產(chǎn)的年期或房地產(chǎn)有收益的年期。

③房地產(chǎn)純收益在若干年內(nèi)有變化

房地產(chǎn)使用年期無限

當(dāng)年以前（含t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無變

化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算

公式為：

式中：P、a、r同前；

——第i年純收益；

t——純收益有變化的年限。

房地產(chǎn)使用期有限

當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無

變化，其值為a，r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n時(shí)，房地產(chǎn)

價(jià)格的計(jì)算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。

未來若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格已知

當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價(jià)格已知，而已知房地產(chǎn)價(jià)格的年份以前的純

收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)

算公式如下：

式中：P、、r同前

t——未來房地產(chǎn)價(jià)格已知的年限；

——未來第t年的房地產(chǎn)價(jià)格。

純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減

a、房地產(chǎn)使用年期無限

式中：、、r同前；

——純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為

，則第二年為,第三年為

，第年為。

公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。

b、房地產(chǎn)使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。

公式中符號(hào)的選取，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上面的符號(hào)，遞

減時(shí)取下面的符號(hào)。

4．中國現(xiàn)行土地稅的種類及各稅種的含義

答：中國現(xiàn)行的土地稅包括農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用

稅、土地增值稅和契稅。

（1）農(nóng)業(yè)稅又稱公糧，是國家按單位面積耕地的常年產(chǎn)量向從事農(nóng)

業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的稅種。農(nóng)業(yè)稅的征稅對(duì)象是國務(wù)院列入征稅

范圍的農(nóng)業(yè)收入，納稅人主要是農(nóng)戶。

（2）耕地占用稅是為了保護(hù)耕地，合理利用土地資源于1987年開征

的稅種。耕地占用稅的納稅人是占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的

單位或個(gè)人，納稅對(duì)象是納稅人實(shí)際占用的耕地面積。耕地占用稅推行

十多年以來，在保護(hù)耕地、積累農(nóng)業(yè)建設(shè)資金等方面發(fā)揮了重要作用。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)在城市、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地

的單位和個(gè)人，依其實(shí)際占有的土地面積征收的稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅

的稅額按大、中、小城市及縣城、建制鎮(zhèn)工礦區(qū)分為四個(gè)檔次，每個(gè)檔

次由地方政府根據(jù)土地所處位置的好壞確定高低不等的適稅額。城鎮(zhèn)土

地使用稅的征收在加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算、促進(jìn)土地使用者合理、節(jié)約使用

土地，理順國家與土地使用者之間的分配關(guān)系等方面發(fā)揮了重要作用。

（4）土地增值稅是于1994年開始對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上

建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅以納稅人

有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)。在中華人民共和國境

內(nèi)土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅，

契稅稅率為3%-5%，計(jì)稅依據(jù)是國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出

租、房屋買賣的成交價(jià)格，土地使用權(quán)交換、房屋交換與未交換的土地

使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。中國現(xiàn)行土地稅制還有待于不斷改革和完

善。

5．土地儲(chǔ)備制度的作用及運(yùn)作程序

答：（1）土地儲(chǔ)備制度的作用

土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)

通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或

前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。

（2）土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作程序

①土地收購

土地收購是指根據(jù)城市政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備中心收

購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動(dòng)。具體包括：申請(qǐng)收購、權(quán)

屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報(bào)批、簽訂合同、收購補(bǔ)償、權(quán)屬

變更、交付土地等。按照有關(guān)規(guī)定，已被收購的土地隨即納入土地儲(chǔ)備

體系。

②土地儲(chǔ)備

對(duì)于進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，

由土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。前期開發(fā)包括地上建筑

物和附屬物的拆遷和土地平整等。經(jīng)營管理是指在儲(chǔ)備土地預(yù)出讓或招

標(biāo)拍賣前，土地儲(chǔ)備中心可以依法將儲(chǔ)備土地的使用權(quán)單獨(dú)或連同地上

建筑物出租、抵押或臨時(shí)改變用途，以防止土地閑置或浪費(fèi)。在土地儲(chǔ)

備階段的開發(fā)利用過程中，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)與其他國有土地使用單位一

樣，遵守土地利用的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。涉及土地使用權(quán)單獨(dú)

或連同地上建筑物出租、抵押、臨時(shí)改變用途及地上建筑物和附屬物拆

遷的，土地儲(chǔ)備中心持有關(guān)用地批準(zhǔn)文件及《國有土地使用權(quán)收購合

同》，依法到有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。

③土地供應(yīng)

對(duì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，由于土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市發(fā)展需要

和土地市場的需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土

地。為了提高土地一級(jí)市場的公開性和透明度，土地儲(chǔ)備中心要定期將

儲(chǔ)備土地的信息向社會(huì)公布，并抄報(bào)土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)各成員單

位。對(duì)于擬推出的具體地塊，還要在充分考慮城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)和城

市發(fā)展等方面要求的基礎(chǔ)上，測算土地供應(yīng)成本，擬定招商方案。根據(jù)

現(xiàn)行土地管理法規(guī)，儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣和協(xié)議出讓兩

種類型。一般用于房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)通過招標(biāo)拍賣的

形式確定開發(fā)單位。

6．組織設(shè)計(jì)的原則

答：略。

7．農(nóng)用地管制的內(nèi)容及重點(diǎn)

答：（1）農(nóng)用地的用途管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用的

管制兩方面，堅(jiān)持“農(nóng)地、農(nóng)有、農(nóng)用”的原則，限制農(nóng)地非農(nóng)化，鼓勵(lì)

維持農(nóng)用。建設(shè)用地的用途管制按建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)的不同有不同的管制

規(guī)則。土地用途管制包括用地指標(biāo)管制、現(xiàn)狀管制、規(guī)劃管制、審批管

制和開發(fā)管制。根本目的是在堅(jiān)持因地制宜、科學(xué)規(guī)劃原則的基礎(chǔ)上，

依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略方針，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，落實(shí)耕地

總量動(dòng)態(tài)平衡的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，促進(jìn)

區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和土地的持續(xù)利用，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜

合效益的最優(yōu)化。

（2）農(nóng)用地管制的重點(diǎn)

①進(jìn)一步改革土地行政管理體制

我國目前土地管理部門雖然已實(shí)行了省以下的垂直管理體制，并配

套出臺(tái)了土地督察制度、省長負(fù)責(zé)制，但由于改革的力度不夠，尚難以

發(fā)揮其預(yù)想的作用。仍然存在基層土地管理部門主動(dòng)或被迫與地方政府

聯(lián)手進(jìn)行違法違規(guī)操作，造成對(duì)地方政府土地違法行為制約的失靈。在

土地管理體制上我們應(yīng)進(jìn)一步改革，建立土地管理部門的中央垂直管理

體制，只有強(qiáng)化集中控制的權(quán)力，實(shí)現(xiàn)了人員編制、經(jīng)費(fèi)和管理上的獨(dú)

立，土地管理部門才能真正發(fā)揮對(duì)地方土地利用行為的監(jiān)督作用。改革

和完善土地管理體制，強(qiáng)化中央政府的土地管理職能，加強(qiáng)土地的集中

統(tǒng)一管理，賦予土地管理部門必要的行政處罰權(quán)，建立與司法機(jī)關(guān)的聯(lián)

動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。

②明確集體土地歸村民委員會(huì)集體所有

改變集體土地產(chǎn)權(quán)主體虛置，明確土地所有權(quán)主體歸全體村民所

有，由村民委員會(huì)或由相應(yīng)的全村性機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。村民委員會(huì)作為村

民自治組織，是非政府公共組織，是由全體村民選舉產(chǎn)生的農(nóng)村最基層

的一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織。通過村民委員會(huì)參與農(nóng)村土地的管理，對(duì)政府土

地的管理既可以形成競爭，也可以起到監(jiān)督作用；同時(shí)，由村民委員會(huì)

對(duì)土地進(jìn)行管理，更適合當(dāng)前全國農(nóng)村土地利用的地域性特點(diǎn)，更有利

于土地的管理決策反映當(dāng)?shù)赝恋乩玫奶攸c(diǎn)；而且，村民委員會(huì)的參與

可以降低政府土地管理成本，提高管理績效。

③加大對(duì)地方政府違法用地的懲處力度

我國實(shí)行的是行政首長負(fù)責(zé)制，從以往涉及土地違法案的有關(guān)政府

官員的處理來看，大多以行政處分為主，且行政處分后并未與其個(gè)人的

政治前途掛鉤，有的甚至換個(gè)地方得到提拔。加大地方政府違法用地的

懲處力度，建立個(gè)人政績檔案，公布違法信息，使其受到全社會(huì)的監(jiān)

督。非法批地、占用基本農(nóng)田既然是違法行為，就應(yīng)該訴諸法律，讓違

法官員一概站到被告席，不僅追究他們違法批地的法律責(zé)任，而且對(duì)于

其中是否存在牟取私利的貪污受賄行為，也應(yīng)一并查個(gè)水落石出。完善

刑事處罰的訴訟程序，讓違法者在法律上、政治上、經(jīng)濟(jì)上付出高額代

價(jià)，要讓違法成本高于守法成本。

④建立政府官員農(nóng)用地用途管制綜合考核機(jī)制

建立綠色GDP考核機(jī)制，綜合考察政府官員的業(yè)績，把耕地保護(hù)納

入干部政績考核體系，作為一項(xiàng)硬性指標(biāo)加以實(shí)施，結(jié)合具體的自然條

件和歷史背景，由單純的“GDP崇拜”向崇尚經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的可持續(xù)

發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。中央政府支付給地方政府農(nóng)用地保護(hù)費(fèi)用，使地方政府

在保護(hù)耕地中的收益不低于將農(nóng)用地用于非農(nóng)用途的最大收益。同時(shí)，

加強(qiáng)監(jiān)督，給予工作出色者獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于出現(xiàn)以租代征，非法批地或雖經(jīng)

批準(zhǔn)但以次充優(yōu)、進(jìn)行占補(bǔ)平衡的地區(qū)相關(guān)官員，不僅收回保護(hù)費(fèi)及利

息，還要進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。政府官員背上違規(guī)用地這樣一個(gè)污點(diǎn)，將直接

影響今后的提拔任用，這樣有利于耕地資源的保護(hù)，減少土地違法現(xiàn)

象。

8．管理的行政方法及特點(diǎn)

答：略。

三、論述題(共2題，每小題20分，共40分)

1．試述房地產(chǎn)開發(fā)中的土地規(guī)模利用。

答：略。

2．結(jié)合中國農(nóng)村土地使用制度的具體形式談?wù)勀銓?duì)農(nóng)村集體土地

使用權(quán)流轉(zhuǎn)的看法

答：（1）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，

致使農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多

的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)

(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的

限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個(gè)人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。

按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場流

轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時(shí)，最狹義、最典型

的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權(quán)全

部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

（2）建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所

有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。

但是，目前的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國社會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時(shí)期的特

殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動(dòng)建立的，這就

注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補(bǔ)充、修改、完善工作的長期性。

家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動(dòng)和報(bào)酬的脫節(jié)問題，實(shí)現(xiàn)了責(zé)、

權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)

展和經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出

來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實(shí)施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困

難；土地變動(dòng)頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細(xì)碎，效益

低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已

經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)

趨勢不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，

土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出

租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時(shí)也造

成了土地隱性市場和投機(jī)活動(dòng)的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟(jì)條件

下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機(jī)

制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，也是貫徹“十六大”精

神、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

（3）農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制

度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國

家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不

能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用

權(quán)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實(shí)農(nóng)民土地權(quán)利

的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)

戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)

利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動(dòng)土地規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重

大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)土

地流轉(zhuǎn)制度乃至整個(gè)土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地

家庭承包經(jīng)營制度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

①農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配

置。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變

得愈加珍貴。只有建立實(shí)施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能

實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價(jià)值。

②農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水

平，降低生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，

農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種

或不愿耕種的土地及時(shí)轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個(gè)農(nóng)

戶，有利于促進(jìn)土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，明確農(nóng)戶自

己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧

慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強(qiáng)土地集約化經(jīng)營。

③土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)

可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時(shí)自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

力要素在總體上保持動(dòng)態(tài)的優(yōu)化組合。

④完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村

土地流轉(zhuǎn)是實(shí)際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動(dòng)

力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的整

體發(fā)展。

（4）建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制的主要途徑

①要建立有利于保護(hù)農(nóng)民群眾利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法

律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護(hù)和政策依

據(jù)。

②加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方

牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地

投機(jī)等非法交易的行為。從理論上進(jìn)一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場

具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運(yùn)用價(jià)格的機(jī)制來引

導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，評(píng)價(jià)土地價(jià)

值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟(jì)；第四，協(xié)

調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

③做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早

已確定，然而由于種種原因，實(shí)際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土

地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進(jìn)一步明確界定產(chǎn)權(quán)主

體。對(duì)于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級(jí)以土地為主

的股份合作公司等集體經(jīng)濟(jì)組織，并真正明確其法人地位，依法行使集

體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨(dú)立地進(jìn)

行土地經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。把鄉(xiāng)級(jí)政府和村干部個(gè)人在土地流轉(zhuǎn)過程

中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

④抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強(qiáng)有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)關(guān)鍵階段，

為了不誤農(nóng)時(shí)，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然

向金融機(jī)構(gòu)提出借貸的要求。但金融機(jī)構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民

不斷增長的對(duì)信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機(jī)發(fā)展起來，農(nóng)村的

不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對(duì)耕地等集體土地使用權(quán)

以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)

產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可

靠的信貸資金作保證。

⑤合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動(dòng)力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個(gè)中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟(jì)組織在保證農(nóng)

民有充分的決策經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)化服務(wù)引導(dǎo)

農(nóng)民進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進(jìn)行生產(chǎn)。與此同

時(shí)，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出

率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動(dòng)力。

⑥穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營，

穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見

的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股

份制的模式或做法，取得了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是，農(nóng)地股

份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地

使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和

完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行?，F(xiàn)階段，在我國推進(jìn)農(nóng)地股份合作

制，要在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點(diǎn)、穩(wěn)步推

進(jìn)，以促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

2006年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院471綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題

2006年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院471綜合知識(shí)（含管理學(xué)、土地資源管

理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答

案）

武漢大學(xué)2006年攻讀碩士學(xué)位研究生入學(xué)考試試題

考試科目：綜合知識(shí)（管理學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）

科目代碼：471

注明：所有的答題內(nèi)容必須答在答題紙上，凡答在試題上的一律無

效。

一、名詞解釋(共5小題，每小題4分，共20分)

1．職能型結(jié)構(gòu)

2．權(quán)變理論

3．管理溝通網(wǎng)絡(luò)

4．壟斷地租

答：壟斷地租是級(jí)差地租和絕對(duì)地租以外的一種特殊的資本主義地

租形態(tài)。它只存在于少量自然條件特別有利的土地上。比如，某一塊自

然條件特別優(yōu)越的土地，它能生產(chǎn)出質(zhì)量特別好的茶葉，而這種土地又

及其有限，因而所產(chǎn)茶葉的數(shù)量也很少。

5．國家土地管理制度

答：國家土地管理制度是國家為維護(hù)土地制度，調(diào)整土地關(guān)系，合

理組織土地利用所采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)的綜合措施。一般而

言，國家把土地管理權(quán)授予政府及其土地行政主管部門。因此，土地管

理也是政府及其土地行政主管部門依據(jù)法律和運(yùn)用法定職權(quán)，對(duì)社會(huì)組

織、單位和個(gè)人占有、使用、利用土地的過程或者行為所進(jìn)行的組織和

管理活動(dòng)。

二、辨析題(共5小題，每小題6分，共30分)

1．管理者所處的管理層次和組織規(guī)模的大小不會(huì)對(duì)管理者的能力

結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2．不存在絕對(duì)的集權(quán)與分權(quán)，不同組織之間只有分權(quán)與集權(quán)程度

的差別。

3．土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。

4．土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)律是確定城市合理規(guī)模的主要理論依據(jù)。

5．土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)不可分割。

三、簡答題(共6小題，每小題l0分，共60分)

1．簡述目標(biāo)管理的意義及其方法。

答：略。

2．簡述農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式及流轉(zhuǎn)應(yīng)具備的條件。

答：（1）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式有以下幾種

①為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經(jīng)濟(jì)、

政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設(shè)，需要使用土地的，可以將土地使用權(quán)

收回。

②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，隨著城

市建設(shè)的加快，新的城市規(guī)劃的實(shí)施，需要對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改

造，需要重新調(diào)整和安排城市各個(gè)區(qū)域的土地的使用，為配合舊城區(qū)改

建，國家要調(diào)整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的

土地。

③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申

請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

④因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

⑤公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合土地利用規(guī)劃，并應(yīng)具備下

列條件：

①所有權(quán)人、使用權(quán)人依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書；

②土地權(quán)屬?zèng)]有爭議；

③土地權(quán)利的行使未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制；

④共有的集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)共有人書面同意。

3．簡述土地用途管制的涵義及內(nèi)容。

答：（1）土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用以及

經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和環(huán)境的協(xié)調(diào)，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土

地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，使土地的所有者、使用者嚴(yán)格按

照國家確定的用途利用土地。土地用途管制制度是目前世界上土地管理

制度較為完善的國家和地區(qū)廣泛采用的土地管理制度。其特點(diǎn)，一是具

有法律效力，二是具有強(qiáng)制性。土地用途管制制度由一系列的具體制度

和規(guī)范組成。

（2）土地用途管制制度由一系列的具體制度和規(guī)范組成。其中，土

地按用途分類是實(shí)行用途管制的基礎(chǔ)；土地利用總體規(guī)劃是實(shí)行用途管

制的依據(jù)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須預(yù)先進(jìn)行審批是關(guān)鍵；而保護(hù)農(nóng)用

地則是國家實(shí)行土地用途管制的目的，核心是切實(shí)保護(hù)耕地，保證耕地

總量動(dòng)態(tài)平衡，對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)，防止耕地的破壞、閑置和荒

蕪，開發(fā)未利用地、進(jìn)行土地的整理和復(fù)墾；強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)肅

法律責(zé)任是實(shí)行土地用途管制的保障。實(shí)行土地用途管制制度，可以嚴(yán)

格控制建設(shè)用地總量，促進(jìn)集約利用，提高資源配置效率，有利于建設(shè)

用地市場的正常化和規(guī)范化；可以嚴(yán)格控制農(nóng)用地流向建設(shè)用地，有利

于從根本上保護(hù)耕地。同時(shí)，通過增設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批環(huán)節(jié)，為土地利

用總體規(guī)劃的有效實(shí)施提供保證。其社會(huì)目標(biāo)是維護(hù)社會(huì)公共利益，保

護(hù)耕地，控制建設(shè)用地；限制不合理利用土地的行為，克服土地利用的

負(fù)外部效應(yīng)，提高土地利用率；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防止土地資源浪

費(fèi)和地力枯竭，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

4．簡述城市土地市場供需調(diào)控的政策工具。

答：略。

5．簡述土地的經(jīng)濟(jì)特性。

答：（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

這一特性有兩層含義：首先，供給人們從事各種活動(dòng)的土地面積

是有限的；其次，特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不

能完全滿足人們對(duì)各類用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一

社會(huì)問題和地租||、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問題。由于土地的稀缺性所引起的土地

供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成了地租、地價(jià)的昂貴，迫使人們節(jié)約、集約地利用

土地，努力提高土地的有效利用率和單位面積生產(chǎn)力。

（2）土地用途的多樣性

土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又可作居住用地、商業(yè)用地

等。由于這一特性，對(duì)一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的

競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種川途。這種競爭常使土地趨于最

佳用途和最大經(jīng)濟(jì)效益，并使地價(jià)達(dá)到最高。這就要求人們?cè)诶猛恋?/p>

時(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模、利用方法等均

為最佳。

（3）土地用途變更的困難性

土地使用不同用途之間的變換，有時(shí)比較柞易，但大多數(shù)情況下足

困難的。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，當(dāng)作物從播種開始，進(jìn)入生長階段后，雖然物

價(jià)變動(dòng)，但生產(chǎn)的作物就不能調(diào)整布局，即使可以調(diào)整，也要付出一定

的代價(jià)，這就是土地利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性。而且，不同作物對(duì)土

地質(zhì)量的要求不同，變更用途有時(shí)是相當(dāng)困難或無法辦到的。||如，缺

水宜林的山地，改利水稻就很難實(shí)現(xiàn)。工礦用地一旦形成，想改作農(nóng)用

就相當(dāng)困難。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規(guī)劃確

定土地用途時(shí)，要認(rèn)真調(diào)查研究，充分進(jìn)行可行性論證，以便作出科

學(xué)、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會(huì)造成較大的損失和浪費(fèi)。

（4）土地增值性

一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊直至報(bào)廢，土地這

個(gè)特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人

口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資具有顯著的增值性。因此，有

人說，對(duì)土地的投資是風(fēng)險(xiǎn)最小的投資。

（5）土地報(bào)酬遞減的可能性

盡管土地具有增值性的特點(diǎn)，但由于“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的存在，

在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超過一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的

后果。這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)

濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便

提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象，此外，||土

地還具有重要的社會(huì)屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一

定的社會(huì)中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益

的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會(huì)十地關(guān)系的基

礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會(huì)屬性，即反映了進(jìn)行土地

分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的

基本出發(fā)點(diǎn)。

6．簡述土地稅收的功能。

答：（1）保證國家財(cái)政收入。土地稅收是一種長期、穩(wěn)定而又最

有保障的國家財(cái)政收入來源，因而各個(gè)國家都十分重視征收土地稅。土

地稅收在一個(gè)國家里大都成為財(cái)政收入的重要組成部分。

（2）促進(jìn)土地資源合理利用。合理的土地稅收政策能夠促進(jìn)土地資

源的合理利用。例如，對(duì)荒地和空地征收土地稅，征稅壓力就會(huì)驅(qū)使土

地占有者充分利用這些土地。我國臺(tái)灣省就設(shè)有荒地稅和空地稅，其目

的就在于減少荒蕪?fù)恋?，促進(jìn)閑置土地的合理利用。

（3）調(diào)整土地利用方向。土地稅收作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，具有調(diào)整土

地利用方向的功能。例如，對(duì)不希望的土地利用方向征稅或者課以重

稅，征稅壓力就會(huì)促使土地使用者改變土地利用方向。我國開征耕地占

用稅的目的，就是用稅收這一經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)耕地，促使建設(shè)項(xiàng)目不占或

者少占耕地，盡量占用劣地、次地和非耕地。

（4）調(diào)整土地收益分配關(guān)系。世界上許多國家在土地發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，

都開征了土地轉(zhuǎn)讓稅或者土地增值稅，我國也開征了土地增值稅，通過

開征此稅調(diào)節(jié)土地增值收益分配，抑制土地投機(jī)，維護(hù)國家權(quán)益。

四、論述題(共2小題，每小題20分，共40分)

1．試論土地生態(tài)平衡規(guī)律在土地資源可持續(xù)利用中的應(yīng)用。

答：（1）土地資源可持續(xù)利用是受當(dāng)前土地資源瓶頸作用日漸凸

顯的嚴(yán)峻形勢倒逼，以土地的高效、集約、綜合利用為基礎(chǔ)，基于可持

續(xù)發(fā)展理論而提出來的科學(xué)用地方式。它包含兩層含義：一是土地資源

的高效持續(xù)利用；二是土地資源與社會(huì)其他資源相配合共同支撐經(jīng)濟(jì)社

會(huì)持續(xù)發(fā)展。土地資源的可持續(xù)利用主要包括以下內(nèi)容：

①土地資源數(shù)量配置與土地資源的總量稀缺保持高度一致；

②土地資源質(zhì)量組合與土地資源稟賦相適應(yīng)；

③土地資源的時(shí)間安排與土地資源的時(shí)序性完全相當(dāng)；

④土地資源配置應(yīng)當(dāng)考慮區(qū)域差異，反映各地區(qū)特點(diǎn)，激發(fā)各地區(qū)

發(fā)展活力。

（2）土地資源可持續(xù)利用的核心是指土地資源既要滿足當(dāng)代人的需

要，又不影響后代人的發(fā)展條件，保證有限的土地供給能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)

持續(xù)發(fā)展的土地需求，要讓土地資源配置在數(shù)量上具有均衡性，在質(zhì)量

上具有級(jí)差性，在時(shí)間上具有長期性，在空間上具有全局性，從而實(shí)現(xiàn)

自然協(xié)調(diào)性、經(jīng)濟(jì)連續(xù)性和社會(huì)持續(xù)性的統(tǒng)一。工業(yè)新城土地資源的可

持續(xù)發(fā)展就是指新城的土地利用在“保護(hù)資源、保障發(fā)展、保持生態(tài)”的

基本理念指導(dǎo)下，在生態(tài)合理、經(jīng)濟(jì)可行、社會(huì)可接受的控制目標(biāo)約束

下（如圖1所示），實(shí)現(xiàn)新城經(jīng)濟(jì)社會(huì)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)的和諧發(fā)

展。

2．試論我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的土地問題及其對(duì)策。

答：（1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的土地問題

①從人口的構(gòu)成情況看，可以說我國的城鎮(zhèn)化人口質(zhì)量還不高，在

6.22億的城鎮(zhèn)人口中，統(tǒng)計(jì)在城鎮(zhèn)人口中，但事實(shí)上他們還屬于農(nóng)業(yè)戶

籍人口，這樣的人主要是農(nóng)民工，大體上有1.67億人。他們實(shí)際上是工

作和生活在城市，但是他們沒有和城鎮(zhèn)居民有同等的社會(huì)權(quán)益。他們的

生產(chǎn)和生活仍處在很不穩(wěn)定的狀態(tài)。這是一個(gè)突出的問題。

②從空間分布看，我國東部、中部、西部區(qū)域城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平也

是很不平衡的。突出的是中部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平還明顯偏低，城鎮(zhèn)化發(fā)展

比較滯后。這在一定程度上也拉大了區(qū)域之間的發(fā)展差距。城鎮(zhèn)的空間

布局與資源環(huán)境承載能力不相適應(yīng)的問題現(xiàn)在越來越突出，655個(gè)城市

中現(xiàn)在有近400個(gè)城市缺水，其中約200個(gè)城市嚴(yán)重缺水。另外，大家也

都知道，我們現(xiàn)在搞的南水北調(diào)、西氣東輸，實(shí)際上就是針對(duì)現(xiàn)在城市

的經(jīng)濟(jì)、人口、資源環(huán)境不相適應(yīng)的情況、不相匹配的情況，搞能源和

資源大規(guī)模、長距離地調(diào)運(yùn)，這些工程是迫不得已的。

③從城鎮(zhèn)化的形態(tài)看，不同規(guī)模和層級(jí)的規(guī)模發(fā)展不協(xié)調(diào)。多數(shù)的

城市群，剛才我談到環(huán)渤海、珠江三角洲、長三角三大城市群的經(jīng)濟(jì)實(shí)

力比較強(qiáng)，但就全國整體來講，大多數(shù)的城市還處于城鎮(zhèn)化的初級(jí)發(fā)展

階段。特別是中小城市，吸納人口能力還不足，還有很大的潛力。小城

鎮(zhèn)，過去是遍地開花，過多地占用了非常珍貴的土地資源，小城鎮(zhèn)的盲

目發(fā)展也造成了環(huán)境的污染，這些問題也是比較突出的。

④從要素投入上看，我國過度依賴土地支持的城鎮(zhèn)化的持續(xù)能力是

不強(qiáng)的，或者說已經(jīng)不可持續(xù)。一些地方在以地生財(cái)?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，導(dǎo)

致一些城市盲目地拉大建筑框架，建設(shè)大廣場、大馬路，實(shí)際上土地的

利用十分粗放。最后用一句話來概括，就是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城

鎮(zhèn)化，這句話的概念就是這樣來的。從1999年到2007年，城市建成區(qū)的

面積擴(kuò)大了7.2%，但吸納的人口只增長了4%。

（2）對(duì)策

①明晰產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行立法保護(hù)。

現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論說明，所有權(quán)不等于產(chǎn)權(quán)。土地權(quán)利是包括所有權(quán)、

使用權(quán)在內(nèi)的各種產(chǎn)權(quán)權(quán)能的集合。在法律允許的交易范圍內(nèi)，消除包

括農(nóng)民在內(nèi)的土地權(quán)力主體自愿談判的障礙，減少制度創(chuàng)新中的成本，

土地權(quán)利的相關(guān)立法刻不容緩。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)立法，首先要對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行

界定，明確劃分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬及由其產(chǎn)生的占有、使用、收益、處

分等各項(xiàng)權(quán)能的界限，以防止土地利用的外溢效應(yīng)和產(chǎn)權(quán)不明造成的過

度利用。其次，要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)解析，對(duì)使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等派生權(quán)能進(jìn)行明

晰，并規(guī)定其與產(chǎn)權(quán)主體之間的權(quán)力關(guān)系。尤其明確農(nóng)民土地承包權(quán)是

物權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，其涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等權(quán)

能，是可以交換價(jià)值的獨(dú)立資產(chǎn)。第三，要對(duì)產(chǎn)權(quán)運(yùn)作的行為原則和產(chǎn)

權(quán)交易規(guī)則進(jìn)行法律規(guī)定。對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，通過法律約束和賦予產(chǎn)權(quán)主

體的法律權(quán)力，保護(hù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的正常運(yùn)行和產(chǎn)權(quán)主體的合法利益。

農(nóng)村土地制度創(chuàng)新過程中的立法是漸進(jìn)的、開放性的，應(yīng)當(dāng)允許法

律規(guī)則通過習(xí)慣、地方慣例、當(dāng)事各方在誠實(shí)信用原則上的協(xié)議加以發(fā)

展，以保證理性選擇。

②建立土地使用權(quán)商品化的價(jià)值評(píng)價(jià)制度。

在土地產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，建立土地使用權(quán)商品化的價(jià)值評(píng)價(jià)制

度，以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。為此建立健全地藉調(diào)查、土地信息和合同管理等

動(dòng)態(tài)管理制度，建立包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)的土地價(jià)格體系，

進(jìn)行土地評(píng)等定價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估。但是這種價(jià)值評(píng)價(jià)制度，目前主要適宜

在不同用途土地轉(zhuǎn)換上。比如在城鎮(zhèn)邊緣，由于鄉(xiāng)村企業(yè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)

展，拉動(dòng)鄰近城鎮(zhèn)圈的土地升值。在農(nóng)地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用地過程中，需要

建立一種經(jīng)濟(jì)預(yù)期，使轉(zhuǎn)入方有增值預(yù)期，轉(zhuǎn)出方能實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值，從

而避免短期行為。

③突破建設(shè)用地政策局限，允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

土地收益是小城鎮(zhèn)建設(shè)資金的重要來源，我國小城鎮(zhèn)建設(shè)的啟動(dòng)資

金大多得益于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和高額的城建建設(shè)配套費(fèi)。國家對(duì)建設(shè)用

地總體上采取耕地總量動(dòng)態(tài)平衡加異地置換政策，主要操作手段是利用

規(guī)劃機(jī)制加土地用途管制機(jī)制。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)辦法缺少靈活性，易導(dǎo)致

資源配置系統(tǒng)運(yùn)行的僵化。

2005年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院488綜合知識(shí)（含管理

學(xué)、土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題

2005年武漢大學(xué)武漢大學(xué)政治與公共管理

學(xué)院488綜合知識(shí)（含管理學(xué)、土地資源管

理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）考研真題（含部分答

案）

武漢大學(xué)2005年攻讀碩士學(xué)位研究生入學(xué)考試試題

考試科目：綜合知識(shí)(土地資源管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)）

注明：所有的答題內(nèi)容必須答在答題紙上，凡答在試題上的一律無

效。

一、名詞解釋(共5小題，每小題4分，共20分)

1．非程序化決策

答：（1）非程序化決策是具有唯一性和不可重復(fù)性的決策，常被

管理者用來解決結(jié)構(gòu)不良的問題。許多組織都存在結(jié)構(gòu)不良的問題，這

類問題是新穎的、不經(jīng)常發(fā)生的、信息模糊不完整的，管理者在面對(duì)結(jié)

構(gòu)不良的問題時(shí)，往往沒有現(xiàn)成的解決方案，必須依靠非程序化決策方

法開發(fā)專門的解決方案。

（2）非程序化決策的特點(diǎn)

①面對(duì)的問題是結(jié)構(gòu)不良的；

②較高層級(jí)管理者常用的決策方法；

③用來解決問題的信息是模糊的和不全面的；

④目標(biāo)是含混的；

⑤解決問題主要依賴于管理者的主觀判斷和創(chuàng)造力；

⑥用來解決新穎的，不尋常的，具有相對(duì)長期時(shí)間框架的組織問

題。

2．正強(qiáng)化理論

答：（1）強(qiáng)化理論是由美國心理學(xué)家斯金納首先提出的?，F(xiàn)在，

強(qiáng)化理論被廣泛地應(yīng)用于激勵(lì)人和改造人的行為。和其他的激勵(lì)理論不

同，斯金納的強(qiáng)化理論幾乎不涉及主觀判斷等內(nèi)部心理過程，而只討論

刺激和行為的關(guān)系。

（2）強(qiáng)化理論認(rèn)為，無論是人或動(dòng)物都會(huì)采取一定的行動(dòng)，當(dāng)行動(dòng)

的結(jié)果對(duì)他有利時(shí)，他就會(huì)趨向于重復(fù)這種行為；當(dāng)行動(dòng)的結(jié)果對(duì)他不

利時(shí)，這種行為就會(huì)趨向于減弱或者消失。斯金納認(rèn)為人類的行為可以

用過去的經(jīng)驗(yàn)來解釋，人們會(huì)通過對(duì)過去的行為和行為結(jié)果的學(xué)習(xí)，來

影響將來的行為。根據(jù)強(qiáng)化的性質(zhì)和目的，強(qiáng)化可被分為正強(qiáng)化和負(fù)強(qiáng)

化兩種基本類型。

（3）正強(qiáng)化

對(duì)個(gè)人的行為提供獎(jiǎng)勵(lì)，從而使這些行為得到進(jìn)一步加強(qiáng)就是所謂

的正強(qiáng)化。這些行為一般都是管理者所期盼的，符合組織目標(biāo)的行為。

只要能給個(gè)人提供某種滿足都可能成為正強(qiáng)化的刺激物。正強(qiáng)化可以是

連續(xù)的、固定的，如對(duì)每一次正確的行為都給予獎(jiǎng)勵(lì)或每隔一段固定時(shí)

間都給予獎(jiǎng)勵(lì)。這種方式雖然效果及時(shí)，但久而久之，要么不斷增強(qiáng)正

強(qiáng)化，否則強(qiáng)化的作用就會(huì)逐漸減弱，甚至消失。正強(qiáng)化也可以是間斷

的、時(shí)間和數(shù)量都不確定的，目的是使每次強(qiáng)化都能有較大效果。

3．土地監(jiān)察

答：（1）土地監(jiān)察的概念

土地執(zhí)法監(jiān)察是指縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依法對(duì)單位

或個(gè)人執(zhí)行和遵守國家土地法律、法規(guī)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查及對(duì)違法行

為實(shí)施法律制裁的行政執(zhí)法活動(dòng)。土地執(zhí)法監(jiān)察是實(shí)現(xiàn)土地管理法制化

的重要途徑。土地管理法制化是土地管理和社會(huì)主義法制的必然要求。

（2）土地執(zhí)法監(jiān)察概念的理解

土地執(zhí)法監(jiān)察的概念包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

①土地執(zhí)法監(jiān)察主體是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門，任何

其他部門和機(jī)構(gòu)均不是土地執(zhí)法的主體。

②土地執(zhí)法監(jiān)察的對(duì)象是土地管理的相對(duì)人。在行政管理學(xué)上，依

法行使行政管理權(quán)的稱之為管理者（人），與管理者相對(duì)應(yīng)的（習(xí)慣上

稱被管理者）稱之為管理的相對(duì)人。土地執(zhí)法監(jiān)察的對(duì)象，即土地管理

的相對(duì)人是指單位和個(gè)人。包括境內(nèi)外的法人、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。

③土地執(zhí)法監(jiān)察的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一是依法對(duì)單位和個(gè)人執(zhí)行

和遵守國家土地法律、法規(guī)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，二是對(duì)土地違法者實(shí)施

法律制裁。

④土地執(zhí)法監(jiān)察的目的是保證國家土地法律、法規(guī)的實(shí)施，維護(hù)土

地的社會(huì)主義公有制及使用者（經(jīng)營者）的合法權(quán)益，維護(hù)國家的土地

市場和管理秩序，確保國土資源合理開發(fā)利用，確保耕地總量的動(dòng)態(tài)平

衡。

4．土地用途管制

答：（1）土地用途管制概念

土地用途管制是國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地

利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實(shí)行用途

變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。

（2）土地用途管制概念的理解

土地用途管制制度是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段保護(hù)和合理利用土地

資源的必然抉擇，可以從以下幾個(gè)方面；來理解土地用途管制：

①土地用途管制是一種土地利用約束機(jī)制，它規(guī)范土地的使用，防

止土地資源的浪費(fèi)和不合理使用，保證土地資源的可持續(xù)利用，促進(jìn)社

會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

②必須經(jīng)過一定的科學(xué)程序和法定程序確定土地的具體用途，且這

種具體用途是一種法定用途，具有法律意義，它是符合各級(jí)土地利用總

體規(guī)劃及與其對(duì)應(yīng)的詳細(xì)規(guī)劃要求的用途。

③土地用途變更的申請(qǐng)?jiān)S可制。一般地，在符合土地利用規(guī)劃的前

提下，土地用途由甲用途變成乙用途時(shí)，必須由土地使用者提出書面申

請(qǐng)，經(jīng)土地管理部門依法審查并獲批準(zhǔn)，領(lǐng)取《土地用途變更許可

證》，辦理土地用途變更登記等手續(xù)后才能完成土地用途從甲用途到乙

用途的變更。

④擅自變更土地用途的責(zé)任。土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地

用途以及國家機(jī)關(guān)工作人員和有關(guān)管理部門非法批準(zhǔn)改變土地用途必將

受到經(jīng)濟(jì)、行政和法律的處罰。

5．土地制度

答：（1）土地制度的概念

土地制度有狹義和廣義之分。廣義的土地制度包括有關(guān)土地問題的

一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技術(shù)等方

面的制度，即涉及生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系兩方面的制度內(nèi)容。而狹義的土地

制度是指約束人們土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)則的集合，是關(guān)于人們之間圍繞土

地所有、利用、收益而發(fā)生的生產(chǎn)關(guān)系制度，即反映著人與人之間的土

地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是一種經(jīng)濟(jì)制度。

（2）土地制度的構(gòu)成

一般完整的土地制度由土地所有制度、土地使用制度和土地國家管

理制度三大部分構(gòu)成。

①土地所有制度

土地所有制是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是土地制度的

核心，土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制可以分為兩大類，即土地公有制和

土地私有制。

②土地使用制度

土地使用制度是指對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定。土地使

用制度是在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的情況下，在土地使用過程中

產(chǎn)生的人與人之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要方面。

③土地國家管理制度

土地國家管理制度是指國家政權(quán)以社會(huì)代表的身份，對(duì)全國的土地

在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的集合。土地的國

家管理由中央政府和地方政府來實(shí)施。

二、辨析題(共5小題，每小題6分，共30分)

1．組織變革的過程一般由覺醒、展望和重建三個(gè)階段組成。

【答案】錯(cuò)，組織變革的過程由解凍、變革和再凍結(jié)三個(gè)階段組

成。

【解析】心理學(xué)家勒溫從變革的一般特征出發(fā)，總結(jié)出組織變革過

程的三個(gè)基本階段，得到了廣泛的承認(rèn)。

①解凍。解凍就是引發(fā)變革的動(dòng)機(jī)，創(chuàng)造變革的需要，做好變革的

準(zhǔn)備工作。組織變革的領(lǐng)導(dǎo)者就必須引導(dǎo)大家對(duì)內(nèi)部環(huán)境、組織結(jié)構(gòu)、

功能進(jìn)行認(rèn)真的分析，找出不適應(yīng)性，激發(fā)大家對(duì)變革組織的積極性。

②變革。變革主要是指新的態(tài)度與行為模式被組織成員所接受，并

逐漸地變成自己的態(tài)度與行為的過程。

③再凍結(jié)。再凍結(jié)是在變革工作告一段落后，利用一定的措施將組

織成員業(yè)已形成的新態(tài)度和行為方式固定下來，使之得以鞏固和發(fā)展。

2．評(píng)價(jià)計(jì)劃有效性的標(biāo)準(zhǔn)有：統(tǒng)—性、靈活性、經(jīng)濟(jì)性。

答：略。

3．土地規(guī)模利用就足在其他生產(chǎn)經(jīng)營要素不變的情況下，擴(kuò)大土

地利用面積。

【答案】錯(cuò)，土地規(guī)模利用要求土地和其他生產(chǎn)經(jīng)營要素以相同的

比例，同時(shí)增加或減少。

【解析】在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，所有的生產(chǎn)要素以相同的比例，同時(shí)增加或

減少，才是嚴(yán)格意義上的規(guī)模變化，稱為“純粹規(guī)?！钡淖儎?dòng)。由“純粹

規(guī)?！弊儎?dòng)而引起的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的變化，稱為規(guī)模報(bào)酬。

一般來說，土地規(guī)模的擴(kuò)大與規(guī)模報(bào)酬之間的相互變化關(guān)系存在三

種情況：①當(dāng)土地規(guī)模擴(kuò)大的幅度小于規(guī)模報(bào)酬的增長幅度時(shí)，稱為遞

增土地規(guī)模報(bào)酬。②當(dāng)土地規(guī)模擴(kuò)大幅度等于規(guī)模報(bào)酬的增長幅度時(shí)，

稱為固定土地規(guī)模報(bào)酬。③當(dāng)土地規(guī)模擴(kuò)大的幅度大于規(guī)模報(bào)酬的增長

幅度時(shí)，稱為遞減土地規(guī)模報(bào)酬。

土地規(guī)模利用，就是應(yīng)盡可能地使土地利用處于報(bào)酬遞增的階段，

至少也應(yīng)該是處于報(bào)酬不變的階段，而不是處于報(bào)酬遞減的階段。在這

種情況下，土地規(guī)模的擴(kuò)大所能獲得的經(jīng)濟(jì)利益，就是土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

4．中國城市二級(jí)土地市場是一個(gè)壟斷競爭型市場。

【答案】錯(cuò)，中國城市土地二級(jí)市場是完全競爭型市場

【解析】城市土地二級(jí)市場是指城市土地一級(jí)市場的土地使用權(quán)受

讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場，反映

的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。與一級(jí)市場不同，二級(jí)

市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級(jí)市場是一種競爭性市

場。

5．土地肥力對(duì)農(nóng)業(yè)用地價(jià)格影響很大，但對(duì)建設(shè)用地卻沒有影

響。

【答案】正確

【解析】建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地，在土地利用的相互關(guān)系上，存在著

顯著的、本質(zhì)的差別。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物

的形式，如建筑物、道路、橋梁等存在于土地上；農(nóng)業(yè)用地則主要是依

賴于土地的肥力，直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，它對(duì)土壤、氣候等自然

條件有十分嚴(yán)格的要求，具有生態(tài)利用性。肥力低的土地難以用于農(nóng)業(yè)

生產(chǎn)，但可以作為建設(shè)用地。

建設(shè)用地是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們

的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的

生產(chǎn)功能。它與土壤肥力沒有關(guān)系。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求我們?cè)?/p>

選擇用地時(shí)，應(yīng)盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地

留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。

三、簡答題(共6小題，每小題l0分，共60分)

1．簡述集權(quán)與分權(quán)的關(guān)系。

答：（1）集權(quán)是指決策權(quán)在組織系統(tǒng)中較高層次上一定程度的集

中；與此相對(duì)應(yīng)，分權(quán)是指決策權(quán)在組織系統(tǒng)中較低層次上一定程度的

分散。

集權(quán)或分權(quán)只是一個(gè)相對(duì)的概念，而不是絕對(duì)的兩極。也就是說，

組織不可能是徹底集權(quán)的，也不會(huì)是徹底分權(quán)的。很少有組織能夠在所

有決策都集中于特定的高層管理者團(tuán)體時(shí)仍能有效地運(yùn)行；同理，將所

有決策都授予最低層員工的組織，也不會(huì)是有效的。

（2）影響集權(quán)度與分權(quán)度的因素

更集權(quán)化更分權(quán)化

環(huán)境穩(wěn)定環(huán)境復(fù)雜且不確定

低層管理者不具有高層管理低層管理者擁有作出決策的

者那樣做出決策的能力或經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰徒?jīng)驗(yàn)

低層管理者不愿意介入決策低層管理者要參加決策

決策的影響相對(duì)小決策的影響大

組織正面臨危機(jī)或失敗的危公司文化容許低層管理者對(duì)

險(xiǎn)所發(fā)生的事有發(fā)言權(quán)

企業(yè)規(guī)模大公司各部在地域上相當(dāng)分散

企業(yè)戰(zhàn)略的有效執(zhí)行依賴于企業(yè)戰(zhàn)略的有效執(zhí)行依賴于

高層管理者對(duì)所發(fā)生的事?lián)碛邪l(fā)低層管理者的參與以及制定決策

言權(quán)的靈活性

2．簡述決策理論學(xué)派的觀點(diǎn)。

答：（1）決策理論學(xué)派

決策理論學(xué)派是以社會(huì)系統(tǒng)論為基礎(chǔ)，吸收了行為科學(xué)、系統(tǒng)論的

觀點(diǎn)，運(yùn)用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)籌學(xué)的方法而發(fā)展起來的一種理論。

決策理論學(xué)派是在第二次世界大戰(zhàn)之后發(fā)展起來的一門新興的管理學(xué)

派。

（2）決策理論學(xué)派的理論觀點(diǎn)

①?zèng)Q策貫穿管理的全過程，決策是管理的核心。西蒙指出組織中經(jīng)

理人員的重要職能就是作決策。他認(rèn)為，任何作業(yè)開始之前都要先做決

策，制定計(jì)劃就是決策，組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制也都離不開決策。

②系統(tǒng)闡述了決策原理。西蒙對(duì)決策的程序、準(zhǔn)則、程序化決策和

非程序化決策的異同及其決策技術(shù)等作了分析。西蒙提出決策過程包括

4個(gè)階段：

a．搜集情況階段；

b．?dāng)M定計(jì)劃階段；

c．選定計(jì)劃階段；

d．評(píng)價(jià)計(jì)劃階段。

這四個(gè)階段中的每一個(gè)階段本身就是一個(gè)復(fù)雜的決策過程。

③在決策標(biāo)準(zhǔn)上，用“令人滿意”的準(zhǔn)則代替“最優(yōu)化”準(zhǔn)則。以往的

管理學(xué)家往往把人看成是以“絕對(duì)的理性”為指導(dǎo)，按最優(yōu)化準(zhǔn)則行動(dòng)的

理性人。西蒙認(rèn)為事實(shí)上這是做不到的，應(yīng)該用“管理人”假設(shè)代替“理

性人”假設(shè)，“管理人”不考慮一切可能的復(fù)雜情況，只考慮與問題有關(guān)

的情況，采用“令人滿意”的決策準(zhǔn)則，從而可以做出令人滿意的決策。

④一個(gè)組織的決策根據(jù)其活動(dòng)是否反復(fù)出現(xiàn)可分為程序化決策和非

程序決策。經(jīng)常性的活動(dòng)的決策應(yīng)程序化以降低決策過程的成本，只有

非經(jīng)常性的活動(dòng)，才需要進(jìn)行非程序化的決策。

3．簡述土地資源的主要特征。

答：（1）土地物質(zhì)的自然性

土地是自然的產(chǎn)物，而不是勞動(dòng)成果。這是土體區(qū)別于其他生產(chǎn)資

料的重要特點(diǎn)。

（2）土地面積的有限性

因?yàn)橥恋財(cái)?shù)量的有限性，我國政府把珍惜每寸土地，合理利用每寸

土地作為我們的國策，這也是土地有別于其他生產(chǎn)資料的第二特性。

（3）土地沃度的差異性

由于組成土地的各種因素不同量的不同組合，形成相互區(qū)別各具特

色的土地，其差異性表現(xiàn)為土地沃度的不同等級(jí)。土地沃度差異性說明

土地具有異質(zhì)性。

（4）土地利用可更新性

土地在合理利用過程中，一般來講，其肥力不僅不會(huì)減退而且會(huì)有

一定程度的提高。

（5）土地位置的空間性

每塊土地都具有特定的空間位置，只能在其所處地位內(nèi)加以利用。

土地是自然產(chǎn)物，由于所處地域空間條件相當(dāng)復(fù)雜，就造成了土地的肥

沃程度和位置優(yōu)劣方面存在著很大的差異，使得后者成為決定土地等級(jí)

和形成土地級(jí)差收入的重要條件，這一切最終導(dǎo)致各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展

上的不均衡性。

（6）土地屬性的兩重性

作為生產(chǎn)資料的土地具有兩重性，它表現(xiàn)在土地既是生產(chǎn)力的重要

因素，同時(shí)又是土地關(guān)系的客體。土地既是資源，是人類生存和發(fā)展的

物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)土地也是巨大的社會(huì)資產(chǎn)。因此，土地利用不單純是一

個(gè)自然技術(shù)問題，也是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。

4．簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容。

答：（1）轉(zhuǎn)讓資格的認(rèn)證

土地管理部門應(yīng)審查土地使用者是否依法取得土地使用權(quán)，是否與

土地管理部門簽有土地使用權(quán)出讓合同，是否按出讓合同規(guī)定的期限和

條件進(jìn)行了投資和開發(fā)。不符合上述轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)

讓。

（2）對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行監(jiān)督檢查

①轉(zhuǎn)讓合同是出讓合同中土地使用者和土地所有者的權(quán)利、義務(wù)方

面的延續(xù)。因此，轉(zhuǎn)讓合同中首先必須包括出讓合同和登記文件所載明

的權(quán)利和義務(wù)。

②土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限就為土

地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩

余年限。在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)當(dāng)注明。

③土地管理部門應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同中是否包括土地用途及其使用條件變

更的內(nèi)容進(jìn)行審查，并采取管理措施，以保證土地使用權(quán)出讓目的的實(shí)

現(xiàn)。

（3）負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)變更過戶登記

土地所有者和使用者變更土地所有權(quán)和使用權(quán)必須依法進(jìn)行，變更

的行為必須是法律允許的，而且變更程序要合法。同時(shí)，土地權(quán)屬發(fā)生

變更的，必須進(jìn)行變更登記。

土地使用者辦理土地使用權(quán)過戶登記后，取得國有土地使用證書，

同時(shí)取得土地使用權(quán)，原土地使用者的土地使用證書及土地使用權(quán)被依

法收回，土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到新的

土地使用者身上。

（4）對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和調(diào)控

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先

購買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可

以采取必要的措施。

（5）對(duì)用途變更的監(jiān)督管理

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定

的土地用途的，必須得到出讓方，即市、縣人民政府的同意，并經(jīng)土地

管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照土地使用權(quán)出讓有關(guān)規(guī)定，重新簽

訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

此外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督管理還包括負(fù)責(zé)分割轉(zhuǎn)讓的審批、對(duì)

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的監(jiān)督管理、對(duì)違法違紀(jì)的查處和權(quán)屬糾紛的調(diào)處

等。

5．簡述我國土地利用的基本原則。

答：（1）生態(tài)平衡原則

在確定土地的經(jīng)濟(jì)用途與土地利用結(jié)構(gòu)時(shí)，要正確評(píng)估土地的自

然、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，充分發(fā)揮不同地段的資源優(yōu)勢，切實(shí)做到地盡其利，使

土地資源得到保護(hù)和永續(xù)利用。

（2）最大經(jīng)濟(jì)效果原則

合理的土地利用就是用盡量少的勞動(dòng)消耗，生產(chǎn)出盡可能多的符合

社會(huì)需要的產(chǎn)品。具體來說，在土地的自然、經(jīng)濟(jì)狀況相似的條件下，

有以下三種情況：

①當(dāng)取得等量的勞動(dòng)成果時(shí)，勞動(dòng)消耗愈少，則經(jīng)濟(jì)效果愈大。

②當(dāng)耗費(fèi)等量勞動(dòng)時(shí)，勞動(dòng)成果愈大，則經(jīng)濟(jì)效果愈大，因而提高

經(jīng)濟(jì)效果的關(guān)鍵在于提高勞動(dòng)和其他資源消耗的轉(zhuǎn)化率，爭取收益極大

化。

③在勞動(dòng)消耗與勞動(dòng)成果均為變量的條件下，當(dāng)消耗的增量小于成

果的增量時(shí)，則經(jīng)濟(jì)效果上升，相反，則經(jīng)濟(jì)效果下降。

因此，合理利用土地，不僅要研究生產(chǎn)定量產(chǎn)品的成本極小化和利

用定量投入的收益極大化，還要研究消耗與成果均為變量時(shí)，如何以盡

可能少的勞動(dòng)消耗取得盡可能多的收益。

（3）節(jié)約原則

土地是自然產(chǎn)物，它的數(shù)量不能隨意增加，土地有限是一種普遍現(xiàn)

象。同時(shí)，土地是進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類獲得食物的主

要來源。因此，對(duì)于一定數(shù)量的人口，必須保證一定數(shù)量的農(nóng)產(chǎn)品用

地。但是隨著人口的不斷增加，農(nóng)業(yè)土地的保證程度卻不斷下降。因

此，合理用地應(yīng)體現(xiàn)節(jié)約原則，即各項(xiàng)建設(shè)用地必須統(tǒng)籌兼顧，全面安

排，做到節(jié)約用地，不占或少占良田。

6．簡述地租形成的條件。

答：（1）級(jí)差地租

①級(jí)差地租的概念

級(jí)差地租是指由于地力、區(qū)位、投資的差異性，而造成具有不同地

力、區(qū)位、投資的土地產(chǎn)生不同的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的。

②級(jí)差地租產(chǎn)生的條件

a．級(jí)差地租Ⅰ的形成條件

第一，土地肥力的差異是級(jí)差地租Ⅰ的形成條件之一。由于土地肥

力的差異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會(huì)出現(xiàn)差異，肥力較

高的土地因其具有較高勞動(dòng)生產(chǎn)率而獲得超額利潤。

第二，土地位置的差異也是級(jí)差地租Ⅰ的形成條件之一。即使土地

肥力相同、產(chǎn)量相同的地塊，由于距市場遠(yuǎn)近不同，其運(yùn)費(fèi)和收益也會(huì)

出現(xiàn)差異。由于距市場較近地塊的運(yùn)費(fèi)較少，因而可以獲得超額利潤。

b．級(jí)差地租Ⅱ的形成條件

隨著城市人口的增加和經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，農(nóng)用地被非農(nóng)業(yè)部門大量

占用而日益稀缺，而社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求卻越來越多，推動(dòng)農(nóng)業(yè)日益采

用集約化經(jīng)營方式。實(shí)行集約化經(jīng)營，就要在同一塊土地上連續(xù)追加投

資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的勞動(dòng)生產(chǎn)

率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤。這種由于在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞

動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為地租，即為級(jí)差地租Ⅱ。

（2）絕對(duì)地租

①絕對(duì)地租的概念

絕對(duì)地租是指因?yàn)橥恋厮袡?quán)的存在而必須支付的地租。

②絕對(duì)地租形成的條件

在資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前