假日城市提案課件

假日城市(SHOPPINGMALL)商業(yè)運作思路報告導(dǎo)言大型高尚社區(qū)“假日城市”位于西山區(qū)昌源中路與昆瑞路交匯處（昆明可口可樂公司200米處）總占地面積700余畝，一期規(guī)劃占地230畝，一期建筑面積逾60萬平米，由新加坡雅科本公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，由18至34層住宅、沿街商業(yè)組成，地下主要設(shè)兩層地下室，功能為設(shè)備用房及停車場，凈用地面積為：132373.94㎡,總建筑面積為:691134.65㎡,其中：地上計入容積率的建筑面積：562873.01㎡，地下建筑面積：123502.76㎡，架空層面積：4758.88㎡、容積率：4.25，建筑密度：26.58%，總戶數(shù)：4470戶，停車位2999個。項目背景高尚大盤配套商業(yè)嘉悅購物公園為假日城市集中式配套商業(yè)，操作策略為自持和銷售相結(jié)合，迫使我們對于項目商業(yè)操作提出了更高的要求：有效的定位、招商及運營，以待日后大幅提升項目整體商用物業(yè)價值！商業(yè)？CommunityCommerce報告導(dǎo)言項目商業(yè)的角色扮演應(yīng)遵循以下原則：局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則市場需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則充分理解項目商業(yè)在區(qū)域中的市場地位以及其所擔(dān)負(fù)起的商業(yè)責(zé)任后，結(jié)合項目的開發(fā)策略，就能更好的把握項目商業(yè)定位方向、發(fā)揮最大商業(yè)價值！嘉悅購物公園能否跳出社區(qū)配套的角色局限，提升商業(yè)能級，擴大輻射范圍，形成區(qū)域新興商業(yè)中心？研究路徑PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式地理位置嘉悅購物公園位于西山區(qū)昌源中路與昆瑞路交匯處，地理位置較好西市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)主要集中（千禧龍庭、德緣小區(qū)附近），而周邊商業(yè)氛圍較為冷清；西市區(qū)商圈，以興苑路上的千禧龍庭、德緣小區(qū)底商為主。西區(qū)商圈目前的商業(yè)氛圍還不算濃厚，商圈內(nèi)的商業(yè)供給主要為社區(qū)底商，經(jīng)營項目比較雜亂，副食、餐飲、小百貨等；稍微大一些的商業(yè)項目要算城市領(lǐng)地內(nèi)的大型超市沃爾瑪。隨著城市不斷發(fā)展，城中村改造，必將打破現(xiàn)有商業(yè)格局。PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議項目認(rèn)知嘉悅購物公園商業(yè)項目建筑形態(tài)呈塊狀分布，共分A、B、C、D、E、F、G、H、J、K十個區(qū)域。如圖所示，項目周邊同時匯集較多中高端業(yè)主、本案的目標(biāo)客群定位顯然可以將其兼顧！周邊區(qū)域住宅分布PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式定位思考項目SWOT分析S.W.O.T.優(yōu)勢劣勢機會威脅1.區(qū)域居住人口密度較高2.區(qū)域商業(yè)匱乏，檔次低端1.項目現(xiàn)階段入住率不高，客群消費力相對較低2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍薄弱，有待培育3.項目位于昌源路非主干道），展示面不大3.周邊無集中式大型商業(yè)1.作為高尚大盤“假日城市”配套商業(yè)，龐大的消費人口支撐為項目的商業(yè)發(fā)展帶來無限遐想2.隨著假日城市住宅產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，導(dǎo)入居民的消費力亦將得到提升，對于商業(yè)的需求日益加大3.本案將有機會整合區(qū)域內(nèi)分布零散的商業(yè)市場1.昆明舊城改造，在未來3-4年后，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。2.租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。定位思考定位條件匯總：對于重點目標(biāo)客群，我們將提供什么樣的商業(yè)服務(wù)？做什么？整合區(qū)域商業(yè)市場，打造假日城市乃至區(qū)域范圍內(nèi)的集中式旗艦商業(yè)，全面滿足居民生活類基本消費需求，抑制區(qū)域消費外流現(xiàn)象！根據(jù)項目自身條件分析，泓慶認(rèn)為，項目商業(yè)未來發(fā)展方向如下：定位思考怎么做？打造區(qū)域旗艦商業(yè)的先決條件：主力店聚客主力店選擇：周邊居住區(qū)的存在已為項目提供了基本的聚客條件，進一步提升項目商業(yè)能級則需依托強聚客效應(yīng)的主力店帶動！根據(jù)項目自身條件及目標(biāo)客群特性，生活類賣場及大型餐飲顯然將發(fā)揮更大的聚客效應(yīng)，從而為項目整體商業(yè)發(fā)展帶來推動！定位思考項目操作難點為確保項目整體運營的成功，后續(xù)需對產(chǎn)品建筑分割進行一定的改造，改造建議將通過業(yè)態(tài)落位逐層分析！本案作為銷售型項目，在建筑分割方面大多設(shè)置為小戶型商鋪，并均各自配備套內(nèi)獨立樓梯，將為后續(xù)商業(yè)運營帶來極大的弊端！PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式整體商業(yè)定位嘉悅購物公園以“生活、休閑”為主題；依托“生活賣場+大型電器賣場+大型KTV+大型餐飲+”的四重主力店效應(yīng)，輔以休閑餐飲、精品零售、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，為區(qū)域居民提供品質(zhì)生活消費，打造假日城市標(biāo)志性旗艦商業(yè)，引領(lǐng)區(qū)域消費新概念：生活賣場大型餐飲生活服務(wù)休閑餐飲KTV精品零售PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式起始租金定價千禧龍庭租金均價約為：82元/m2/月（主力面積50~106m2)德緣小區(qū)租金均價約為：81/m2/月（主力面積40~100m2)昌源中路租金均價約為：65/m2/月（主力面積40~100m2)海源中路租金均價約為：70/m2/月（主力面積40~100m2)千禧龍庭及德緣小區(qū)以及昌源中路和海源中路周邊商業(yè)現(xiàn)有配套商業(yè)對于本案而言，均不具備嚴(yán)格意義上的比價條件，故本案的起始租金定價將根據(jù)項目實際情況，結(jié)合我司多年商業(yè)操作成功經(jīng)驗，以不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域的價差定價法原則制定項目目標(biāo)客群（二期）交房時間未定，導(dǎo)入客群節(jié)奏緩慢，培育期較長、故前三年在以上租金定價的基礎(chǔ)上將因適當(dāng)調(diào)整。價格差異系數(shù)本案商業(yè)共分A、B、C、D、F、G、H、J、K十個商業(yè)建筑，根據(jù)項目定位，業(yè)態(tài)及得房率各有不同，故將設(shè)定不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域價值的價差系數(shù)（實際使用面積），以制定更為合理的起始租金價格！鑒于項目主力店生活賣場的入駐，B#的商業(yè)價值優(yōu)勢毋庸置疑，故將B#商業(yè)中心各業(yè)態(tài)價差系數(shù)設(shè)定為：1剩余商業(yè)建筑根據(jù)客流動線、單套面積大小等差異因素，商鋪的商業(yè)價值基本將遵循A>G>C>FH>DE>JK的設(shè)定原則*租金平衡建議項目經(jīng)營收入分析收益測算29.PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式招商政策、招商策略的整體定位（待定）商家進駐要求和原則：

個性鮮明有特色商戶

行業(yè)知名商戶或品牌商戶

能吸引人流量的商戶

同業(yè)形成規(guī)模，異業(yè)互相補充泓慶觀點項目持有運營三年收益約為：1.14億(未計入地下車庫運營收益）項目投資成本較高，資金回籠相對緩慢，操作關(guān)鍵點將是通過有效、專業(yè)的運營大幅提升整體商用物業(yè)價值，以待日后出售時追求利潤最大化！前三年租金扣率的設(shè)定對于項目培育期中“養(yǎng)商”的過程至關(guān)重要未計入商用物業(yè)升值因素以上租金預(yù)定為最初的區(qū)域均價，如何做到準(zhǔn)確、科學(xué)、合理可良性運作長遠發(fā)展的商業(yè)定位（租金、業(yè)態(tài)、政策、策略等定位）需綜合準(zhǔn)確市調(diào)及科學(xué)合理分析制定招商政策和招商策略的不同，租金的均價也不同PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式招商時間計劃安排

本項目經(jīng)過昆明市相關(guān)部門的整體驗收合格，整個項目達到經(jīng)營條件的情況下：本項目的招商時間為：4個月招商率為：70%（貴公司提供我司總房源的整體量的70%）PART2自身條件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場研究PART4經(jīng)濟測算PART5服務(wù)建議PART6招商計劃PART7合作方式

全程策劃招商模式：我方對項目進行全程策劃招商（不包括后期經(jīng)營管理），招商人員由我方負(fù)責(zé)，我司確保在招商期限內(nèi)由貴公司交我司總房源招商率達到70%。

招商月費：6萬每月（包含招商整體策劃和招商廣告平面設(shè)計）

招商代理傭金：整個項目委托房源出租總面積2個月租金收益作為我方的代理傭金；雙方的合作方式38基于對項目商業(yè)操作深刻理解的基礎(chǔ)上，泓慶商業(yè)將致力于為項目提供更專業(yè)的全程服務(wù)！

昆明泓慶商業(yè)地產(chǎn)?機構(gòu)簡介.公司簡介

我司是一家以商業(yè)地產(chǎn)資源整合為主的全程地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋地產(chǎn)開發(fā)全程，其中土地評估、商業(yè)規(guī)劃、營銷策劃、銷售代理、招商代理及商業(yè)運營管理具有獨特優(yōu)勢，企業(yè)團隊歷經(jīng)7年成長歷程，成功運作樓盤多個，建筑面積達數(shù)十萬平米，成交金額數(shù)十億元。擁有核心團隊員工20余名，形成了一支專業(yè)化、執(zhí)行力強的地產(chǎn)全程策劃、招商和商業(yè)營運管理的高素質(zhì)團隊，憑借著多年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累與總結(jié)的經(jīng)驗，將地產(chǎn)全程各個環(huán)節(jié)通過策劃與管理及資源整合等企業(yè)通道有機的整合于一體，形成了一整套自我發(fā)展、自我創(chuàng)新的規(guī)范化管理體系和運作流程，為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商保駕護航。.其它部分……….Commerceresource公司部分商業(yè)資源.商超賣場…….Commerceresource公司部分商業(yè)資源.餐娛、文化部分……Commerceresource公司部分商業(yè)資源.公司成功案例

文山陽光外灘

位于文山市城郊，總占地面積15000平方米，為文山最大的商業(yè)步行街。公司團隊于2004年6月入駐后，將之定位為集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體的步行街，通過短短不到6個月的時間，就完成了85%的招商任務(wù)，入駐了一大批國內(nèi)知名商家，現(xiàn)已成為文山最具時尚潮流特色的商業(yè)場所，寫就了一個在當(dāng)?shù)爻鞘羞吘壍貛臒o到有、再從有至精的傳奇故事。SUNSHINEBUNDMARKET.成功案例

上海沙龍

上?！ど除埥鹕鉃┪挥诶ッ鞔撼锹泛陀榔铰方粎R處，總長180m、寬150m。占地22.5畝，是昆明同類商業(yè)規(guī)模最大的“街”形多體建筑，總投資2億多人民幣，于2004年12月20日奠基動工，一期2006年6月底建成，整體工程已投入運營。2006年11月我公司團隊入駐后，通過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的市場調(diào)查，最終定位為多元化的主題概念街。她不僅具備購物、休閑、美食、娛樂，健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)的功能，更凸顯了她那主題新都會BLOCK街區(qū)情景商業(yè)廣場的地位。建成后的昆明上?！ど除埵侨忾]全透明的商業(yè)建筑。.2007年5月8日上海沙龍正式簽約麥當(dāng)勞2007年7月21日麥當(dāng)勞正式開業(yè)麥當(dāng)勞西南第一家汽車餐廳簽約落戶上海沙龍，開啟了上海沙龍商業(yè)部分穩(wěn)健而有力的第一步雙方從談判到簽約時間沒超過4個星期，創(chuàng)下了麥當(dāng)勞在中國簽約的最快紀(jì)錄。.Shanghaisalon金色外灘上海沙龍·金色外灘區(qū)位.上海沙龍·金色外灘Shanghaisalong相關(guān)設(shè)計.

瀾滄觀瀾國際·商業(yè)廣場

工作涵括：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象設(shè)計、策劃推廣、招商代理

項目定位：總建面積近50000㎡，項目位于瀾滄縣開發(fā)區(qū)的中心區(qū)域，是瀾滄縣目前最大的商業(yè)項目；項目集家居建材廣場、購物、休閑、娛樂為一體的綜合商業(yè)中心；

運營結(jié)果：該項目由云南四通地產(chǎn)于2004年投資開發(fā)，前期由開發(fā)商自主招商，在整個項目陷入困境，招商公司介入，我司于2010年6月介入，對市場充分了解、剖析后，提出“以招商帶動銷售”的思路，利用外地品牌商家的強勢入駐及本地市場的有機整合，項目經(jīng)過6個月的招商運營，整個項目招商率達到85℅以上，從而直接推動銷售；使開發(fā)商最終達到資金回籠且比預(yù)期值增加了20%以上；項目現(xiàn)階段已開業(yè)，項目已形成良性運營；.瀾滄觀瀾國際·商業(yè)廣場

部分商家開業(yè)實景圖.