二次裝修培訓(xùn)1課件

二次裝修培訓(xùn)2010-12-131精選課件ppt前言樓盤是否高端，一方面取決于建設(shè)公司的建設(shè)，另一方面取決于物業(yè)管理服務(wù)工作的好壞。如果物業(yè)管理服務(wù)跟不上，將會(huì)使高端樓盤在短時(shí)間內(nèi)跌入中端、甚至于低端。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，二次裝修的管控是改變物業(yè)檔次的第一環(huán)節(jié)。為此，本次主講二次裝修的管控。2精選課件ppt一、熟悉并運(yùn)用相關(guān)的法律法規(guī)1.國(guó)家類物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院379號(hào)令）城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部33號(hào)令）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部110號(hào)令）城市建筑垃圾管理規(guī)定（建設(shè)部139號(hào)令）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中華人民共和國(guó)消防法等等相關(guān)的法律規(guī)定試問(wèn)國(guó)家類法規(guī)還須學(xué)習(xí)那些方面呢？3精選課件ppt2.省市類（以福建廈門為例）福建省物業(yè)管理?xiàng)l例福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定廈門市物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例廈門市建筑廢土管理辦法廈門市外墻裝飾管理暫行規(guī)定廈門市消防條例各區(qū)關(guān)于對(duì)二次裝修的管理規(guī)定（因比較多，就不一一例舉，如海滄區(qū)對(duì)住宅小區(qū)外裝立面的管理規(guī)定）3.公司規(guī)定業(yè)主規(guī)約二次裝修協(xié)議4精選課件ppt二、各法律規(guī)定的運(yùn)用順序1.先區(qū)域后國(guó)家的原則二次裝修違規(guī)裝修法律、法規(guī)及各種規(guī)定的運(yùn)用首先業(yè)主規(guī)約二次裝修協(xié)議規(guī)定第二步所在區(qū)域內(nèi)的相關(guān)規(guī)定第三步省市相關(guān)的法律條文及規(guī)章制度最后以國(guó)家、建設(shè)部5精選課件ppt三、二次裝修的管控（一）.在多數(shù)的樓管員、客服人員中，多數(shù)人認(rèn)為二次裝修的管控是一項(xiàng)非常難做的一項(xiàng)工作，而且是最得罪業(yè)主的一項(xiàng)工作。為此許多物業(yè)工作人員如開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)公司沒(méi)有特別的規(guī)定，或沒(méi)有強(qiáng)制的考核措施，經(jīng)常會(huì)睜只眼、閉只眼。也可能會(huì)只報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門后，不了了之，然這種心理恰恰堅(jiān)定業(yè)主規(guī)章裝修決定。同時(shí)因個(gè)別物業(yè)公司在二次裝修的管理規(guī)定中過(guò)于模糊、籠統(tǒng)，使小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)部門無(wú)法很好地實(shí)行公司的規(guī)定，或者個(gè)別物業(yè)公司因懼怕業(yè)主的關(guān)系（建設(shè)單位、市政部門）而不一視同仁，造成執(zhí)行管理的部門無(wú)法正常開(kāi)展此項(xiàng)工作。最后造成樓盤檔次的降低。業(yè)主違章裝修人員責(zé)任心不強(qiáng)關(guān)系戶例外執(zhí)法部門執(zhí)法不嚴(yán)規(guī)定不清晰6精選課件ppt四、二次裝修前的準(zhǔn)備工作一個(gè)小區(qū)在交付時(shí)，就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的二次裝修進(jìn)行準(zhǔn)備，其工作決定于后續(xù)二次裝修控制的質(zhì)量。如何來(lái)控制這方面的工作呢？為此，一個(gè)小區(qū)二次裝修控制的好與壞，在一定的條件下，取決于二次裝修的事先準(zhǔn)備工作。二次裝修我們可分為三個(gè)過(guò)程來(lái)控制：事前控過(guò)程控驗(yàn)收控從這三個(gè)方面去控制二次裝修，保障業(yè)主在裝修的過(guò)程中，保持原有房屋設(shè)計(jì)的風(fēng)格，達(dá)到小區(qū)原有設(shè)計(jì)的定位，保障業(yè)主物業(yè)的保值和增值。7精選課件ppt五、二次裝修的事前控一、資料的準(zhǔn)備1、二次裝修協(xié)議2、二次裝修申請(qǐng)表3、二次裝修許可證4、二次裝修許可證簽發(fā)表試問(wèn)：除了上述資料和表格外，其它還需要什么表格和資料嗎？試問(wèn)：這些表格及資料是采用什么樣的形式進(jìn)行宣傳的呢？1、文字2、圖片3、圖文并茂分析一下，這三種方式的利弊？8精選課件ppt二、二次裝修事前控很多的物業(yè)公司都不夠重視，如何去做好事前控，在此我給各位分享幾張圖片。陽(yáng)臺(tái)只改變?cè)试S用無(wú)框玻璃及隱形防盜網(wǎng)封包；且不允許超出墻體表面。塑鋼門嚴(yán)禁拆除，保持原風(fēng)格墻面需鏟除，貼磁磚者，必須使用白色馬賽克，裝修過(guò)程中，不允許破壞。不允許擅自變更其色彩9精選課件ppt防盜網(wǎng)需內(nèi)設(shè)，針對(duì)窗戶較大者，應(yīng)留救生窗?？照{(diào)安裝位，安裝時(shí)，不擅自改變位置，冷凝水應(yīng)排放到指定的管道內(nèi)。10精選課件ppt燃?xì)獗恚瑖?yán)禁拆移，如確因需要，應(yīng)委托燃?xì)夤具M(jìn)行作業(yè)煙窗，嚴(yán)禁敲打及堵塞11精選課件ppt成都茶樓裝修成都網(wǎng)吧裝修0仐摋厹12精選課件ppt封包管道時(shí)，不要將檢查口蓋封住，便于管道的疏通及檢查13精選課件ppt對(duì)講分機(jī)嚴(yán)禁擅自拆移，確因需要，請(qǐng)聯(lián)系專業(yè)樓宇公司進(jìn)行移動(dòng)。14精選課件ppt嚴(yán)禁擅自增加、改變?cè)O(shè)定的空氣開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁對(duì)外線的改造。15精選課件ppt承重梁、柱，嚴(yán)禁敲打16精選課件ppt衛(wèi)生間、廚房裝修過(guò)程中，應(yīng)重新制作防水層17精選課件ppt通過(guò)以上的圖片，你認(rèn)為還有什么地方?jīng)]有宣傳到位呢？我們?cè)谵k理二次裝修時(shí)，將此告知業(yè)主，而非單純文字形式，因?yàn)閱渭兊奈淖謺?huì)導(dǎo)致業(yè)主找到借口：我不認(rèn)識(shí)字我沒(méi)有那么多時(shí)間去看其實(shí)我剛才所講的只是對(duì)業(yè)主這方面的告知，你認(rèn)為有這些告知夠嗎？現(xiàn)在業(yè)主請(qǐng)的裝修隊(duì)伍中，有80%以上是游擊隊(duì)，他們的裝修質(zhì)量和人員的素質(zhì)真的不可茍同，對(duì)于他們，你認(rèn)為應(yīng)如何宣傳及告知呢？我們可以在煙窗處，用粉筆書寫，煙窗，不許敲打；我們可在樓宇對(duì)講分機(jī)處寫著，對(duì)講分機(jī)嚴(yán)禁移動(dòng)等方式，當(dāng)然有些比較好的公司采用掛牌。18精選課件ppt二、二次裝修流程業(yè)戶申請(qǐng)室內(nèi)裝修物業(yè)管理部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部施工工程部負(fù)責(zé)檢查及監(jiān)督工程向物業(yè)管理部申報(bào)完工物業(yè)管理部檢查單元退還按金不批準(zhǔn)1253467819精選課件ppt六、二次裝修過(guò)程控一、職責(zé)安防隊(duì)主要控制材料、人員的進(jìn)場(chǎng)及裝修時(shí)間的管控樓管人員主要巡查室內(nèi)裝修的土建及外立面機(jī)電人員主要巡查業(yè)主室內(nèi)裝修電線路及防水方面的工作小區(qū)主管主要全方位抽查裝修情況20精選課件ppt二、出現(xiàn)違章裝修的解決方案及時(shí)制止與業(yè)主協(xié)商恢復(fù)原狀發(fā)出整改通知書上報(bào)執(zhí)法部門上報(bào)媒體起訴你認(rèn)為還有什么方式可解決此問(wèn)題嗎，也許有的公司認(rèn)為物業(yè)只要上報(bào)執(zhí)法部門后，我們物業(yè)已完成了應(yīng)盡的義務(wù)，但很多的時(shí)候執(zhí)法部門都不處理，主要有以下幾個(gè)原因：執(zhí)法部門不重視執(zhí)法部門人力不足所以就需要媒體的介入來(lái)促使執(zhí)法部門的執(zhí)行，當(dāng)然這要根據(jù)公司的意愿來(lái)了，很多的公司不愿意這么做。21精選課件ppt七、驗(yàn)收控驗(yàn)收控的一個(gè)難點(diǎn)在于，很多公司為了從后續(xù)工作的考慮，導(dǎo)致人情化，睜一只眼，閉一只眼，導(dǎo)致驗(yàn)收無(wú)實(shí)質(zhì)性的作用。探討問(wèn)題裝修押金對(duì)于違章裝修的用戶，應(yīng)不應(yīng)該退還？我個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)該，在部分的城市現(xiàn)在逐步的取消了裝修押金的收取，想用行政的手段來(lái)控制二次裝修，但目前我國(guó)的市場(chǎng)還不適合。主要是業(yè)主的素質(zhì)不高及執(zhí)法力不強(qiáng)。22精選課件ppt驗(yàn)收的主要內(nèi)容是否超審批裝修有防水部分的閉水試驗(yàn)有無(wú)改變結(jié)構(gòu)承重有無(wú)受損有無(wú)占用公共部位及損害其它業(yè)主利益裝修垃圾在樓層的清理情況其它思考：你認(rèn)為還有其它方面要進(jìn)行驗(yàn)收的嗎？23精選課件ppt押金的退還前提條件：無(wú)違章裝修無(wú)損害其它業(yè)主的利益押金退還的時(shí)間：基本上的公司在1